FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
03 | 2021/04 | 05
- - - - 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 -
月別アーカイブ
検索フォーム

心の隙の話。。。


あなたはポッキー派?それともトッポ派?w

こんにちは。

緊急事態宣言もようやく解除になり、それを待ってたかのように桜も開花して今週末はどっと人も繰り出すんじゃないかと思っております。(弊社の車の陰で花見で酒に酔ったやつにウ〇チされないよう警戒する時期でもあります)

ただ、まだワクチンが出回ってるわけでもなく変異したウィルスにも対応できてない状態で解除してしまえばどのみち感染者数が増えるのは明白でワタクシとしてはその様子がわかるまで引き続き謹慎生活を送ろうと思っております。

なんて書くと「コロナなんて風邪と一緒なんだから心配しすぎ」とか「経済が回らなくなったら困るだろ」って人からはいろいろ言われそうですが、ワタクシは見えない脅威がある場合は絶対様子見と決めております。

幸い、今はSNSというコミュケーションツールも発達してるし、ZOOMなどを駆使すればいちいち移動して会いに行かなくてもいいんじゃね?って世の中に変わりつつあります。

その状態で意地になって「コロナは風邪の一種だからww」なんてノーマスクで外を歩く方が今はおかしいと思われる時代ですので少々不自由な生活ではありますがそれなりに折り合いをつけていこうと思っております。

そんな見えない脅威のお話ですが、
見方を変えれば「起こる確率の低い話にビビってんじゃねーよw」と思う人も多いんじゃないかと思います。

確かに確率論でいけば東京ベースで考えても1400万人のうち感染して重症化してる人なんて恐らく1%もいないでしょう。
そう考えると都民1400万人のうち1260万人の人にはコロナ感染すら関係ない話で大多数の人が影響受けない話に「狼はなに心配してんだよww」って思われても仕方ありません。

さて、ちょっと話を変えますが昨日こんなニュースを知りました。

「亡くなった娘と撮った家族写真 赤信号無視の車に断ち切られた未来」

お父さんと一緒に青信号の横断歩道を渡ってたら赤信号を無視したほぼノーブレーキの軽トラに突っ込まれ父子ともに跳ね飛ばされお父さんは助かって娘さんだけは亡くなるとても理不尽で痛ましい事故のニュースでした。

亡くなった娘さんと最後の家族写真を残すために病院の人が尽力してくれて三人で写真に収まってる写真を見るとお父さんは重症にも関わらず亡くなった娘さんの頭に手をやりお母さんが冷たくなった娘さんに頬ずりしていて無念さがこの写真一枚で伝わってきました。

一緒にいたお父さんは娘さんを守ってあげられなくてさぞかし無念でしょうし胸騒ぎして保険証持って事故現場に駆け付けたお母さんは断腸の思いなのは容易に想像がつきます。

たぶんあの時車が走ってくる方をお父さんが歩いていれば娘さんは助かったかもしれないとかあの日、たった一言「車に気を付けて」と言っていればもしかしたら違う展開になってたかもしれないとずっと悔やんでるんじゃないかと思いますがいくら後になってそんなこと言っても亡くなった娘さんは帰ってきません。

そこで遺族の方は「こんな悲惨な事故を二度と起こさないように啓蒙していきたい」なんて話になってしまうのですが、それでも確率論的にこの手の事故は今後も無くならないと思います。

かと言って外は危ないから外を出歩くなとは言えないし最近はアクセルとブレーキを踏み間違えるドライバーも増えているのでちゃんと信号を守っててもいつそんな理不尽な事故に巻き込まれるかもしれません。

えぇ、、事件事故ってのは一瞬の心の隙をついてくるものなんです。。。

ちなみに生きてるうちに起こる様々な罹災確率ですがとある文献によればこんな感じです。
【災害】
・大雨で罹災する確率は0.50%、死傷する確率は0.002%
・台風で罹災する確率は0.48%、死傷する確率は0.007%

【事故】
・火災で罹災する確率は1.9%、死傷する確率は0.24%
・交通事故で負傷する確率は24%、死亡する確率は0.20%
・航空機事故で死亡する確率は0.002%

こんな確率論で考えればホントに「こんな低確率の話にビビってんじゃねーよ」って話なのですが、道を歩いていて「ウオッ!!!あぶねーなーおい、、」ってヒヤッとした経験ってワタクシも少なからずあり、実はわずか30分通りかかるのが遅くて秋葉原で起きた通り魔事件でトラックに轢かれなかった経験がございます。(パソコンパーツを秋葉原に買いに行く前に六本木ヒルズのワインフェアに行きついついワインが美味しくて長居してしまいきっかり30分遅れでヤマギワの交差点にほろ酔い気分で行ったら大惨事になっておりました)

それ以降、うちの子供には「こっちの信号が青でも車がいつでも突っ込んでくるイメージを持て(人間が運転してるんだから信用しちゃダメ)」と教え続けていてうちの子供は信号待ちでも最前列には絶対並ばず、信号を渡るときもどこからでも車が飛んできてもいいように前後左右を警戒して渡るようになりました。(ちなみにホームで電車を待つ時は通行人に押されて線路に転落しないよう2m下がってどちらかの足を前に出して待つというフォームを身につけさせました)

備えあれば憂いなしとはよく言いますが、ワタクシは前に見かけたこの言葉をいつも考えております。

「毎日、悲惨な交通事故のニュースを目にして、運が悪い人、かわいそうだな~。」などと思いながら、自分が交通事故にあうことなど想像しないひと。

「労災事故が発生すると大変だな~。わが社では多分大丈夫だろうな。」と考えている経営者。

「自分が今日、職場で事故に遭うかも知れない。」等と想像することなく毎日出勤するひと。

いずれも根拠の無い希望であったり、都合の悪いことへの無関心ってだけのことです。

さて、話は戻りますがこのコロナなんてのは手をきちんと洗って歯を磨いてマメに消毒してれば恐らくはそうそう感染しない感染症ではないかと思います。(マスクまでは不要って気もしますがワタクシの場合今の世相でマスク無しで歩くのは自粛警察系の暴漢に襲われるリスクがあるのでやってるだけでございますw)

しかし、「俺は大丈夫。若いし体鍛えてるからどうせ罹っても重症化しないし」とか「インフルの方が死者が多いじゃねーかよ」とか「自覚症状が無いって人も多いみたいだし」なんて思ってる人ほど無関心で徐々に警戒心も薄れ手洗い消毒などの感染対策をおろそかにして他人に感染させて迷惑を掛けてしまう確率が高いです。

そういう人に言いたいのですが、
11歳のきちんと教育されてて父親が一緒にいた子でさえ理不尽な事故に巻き込まれちゃうんですからもう少し危険予知のスキルをあげていただきたいものでございます。(実際、感染対策のおかげで今シーズンのインフルや手足口病なんかは激減してるんだし)

えぇ、、
昔に肺炎をこじらせてるワタクシの経験では重症化してエクモ取り付けられるくらいなら死んじゃったほうが遥かにマシですよ。。(人工呼吸器一週間でもあんなに地獄のように辛いのにエクモ取り付けるなんてワタクシには絶対無理ですww)



ホントはここから不動産での危険予知の話に切り込もうと思ったけどオチもオチなのでやめとくんじゃんw

投資家と消費者の話。。。


先に言っておきますが今日のワタクシ、めちゃめちゃ怒ってます。

こんにちは。

今から15年くらい前に知り合いの内装屋の兄ちゃんからこんな相談をされました。

「なんか今って手金無しで銀行がお金貸してくれるんだって?なら俺も不動産投資やりたいからなんか物件探してよ」

確かに当時はリーマンショックの前でそこそこ属性のいい人であればフルローンで融資が出ないこともなかったですがこの兄ちゃんの貯金はゼロ。

しかもカードローンや車のローンで給料はほぼ吹っ飛ぶ属性でしたので(ちなみに休みはマルハンに整理券もらいに行くタイプでした)「銀行は誰にでもお金貸すわけじゃないのよ」とたしなめ諦めさせたわけですが、リーマンショックから数年後再びフルローンブームが訪れました。

言う前もなくこれはアベノミクス景気で不動産融資に傾倒した金融機関の方針なども影響してのことですが、この当時すでにフルローン融資で不動産投資を開始してた人達にとっては「売却益を得る最大のチャンス」となりました。(第一期光速投資やってた人あたりの人です)

何しろ数年前に買った利回り13%くらいの1億程度の物件が2億超えでバンバン売れちゃうわけですから当時から不動産投資やってた人がここ10年くらいの不動産投資ブームで一番儲かった世代じゃないかと思います。

但し、これは実力ではなく時の運。。(アベノミクスが無ければ株価は低迷しここまでのバブルは無かったでしょう)

とは言え、普通のサラリーマンだった人があっという間に巨額の利益が得られるという事実は間違いなく事実ですからこの「昨日までしょぼくれたサラリーマンだった人が一夜で大儲け」なんて話を聞けば「よーし、、俺もそういう風になるぞ!」と力こぶ作っちゃうのも仕方ありません。

で、成功者は誇らしげに表舞台に登場し、「俺様がいかにして大儲けできたか」って話を語り始めます。(当時いっぱいいましたよね)

周囲はその人をカリスマ投資家と呼び表舞台では引っ張りだこになりその時の売却益を使って当時はまだ建築費も安かった時代ですから新築物件を一人デベで仕上げ数年続いた融資ジャブジャブブームに乗ってそこでも巨額の売却益を得ることになります。

時代の流れとは言え2度も大成功し、年間家賃収入数億なんで規模になると今度はそんな人から教えを乞いたいという人が続出、、、で、中にはそのノウハウをパクり教材化して売り出す人も登場。。

10年前と言えばロバキヨの影響もあり情報商材ブーム全盛期。(お金に働いてもらうなんとかクワドランドなんてのが流行ってました)

不動産投資をどう学ぶかは賛否両論あれどこの情報材ブームで「忙しいから短い時間で知識が得られる」という情報商材で不動産投資を勉強してきた人も多いと思います。

ただこの情報商材、唯一の弱点はそれほど不動産投資の現場での経験値が足りない人がネットに上がってる情報をコピペして商材化したものが多く、不動産投資で一番必要な失敗事例や失敗時のリカバリー法にはあまり触れられていない点。。

また酷いのになると数回の売買経験や単に銀行で不動産融資に関わったというだけで不動産コンサルを名乗り素人相手にアドバイスしてた人もたくさんいました。

教わる側は素人なので相手が不動産投資経験者となれば話は聞きたいでしょうしなんとなくそれっぽいことを説明してくれるので「私にとってこの人はメンターと呼ぶにふさわしい」なんて誤解を与えてしまいます。

かたや専門職である不動産屋さんはボランティアでやってるわけじゃないし買わせないとお金になりませんからベクトルは買わせる寄りのアドバイスになってしまいます。

こんな世界に素人投資家さんが飛び込んできて成功するには何を頼りにしたらいいのか?ってなるわけですが投資の世界ってのが自己責任って言われるのはここに正しいことを説く存在がいないからじゃないかと思います。(要するに最後は自分の判断でってことです)

そんな不動産投資業界に更なる追い風を送り込んだのがスルガ銀行をはじめとするフルローン系銀行の存在です。

何度も言いますが我々不動産屋は景気が良いときだろうと景気が悪いときだろうと手を変え品を変え、その時に売れば金になるものを売ろうと画策します。

そんなここ7~8年くらいの融資ジャブジャブ絶頂期にイケイケ系の不動産屋さんが何をやったかと言えば「まだ知恵のついてないひよこ大家を洗脳して手金無しで億単位の投資物件をサンタメ取引で抱かせぼろ儲けするスキーム」です。

当時の銀行はとにかく融資残高を競っていて多少無茶な物件でも稟議書を上手に作って無茶な融資をバンバン出してました。

但し、稟議書を審査部に出すと時々「これじゃ融資出せねーよ」と突っ返されて融資ノルマを達成できないことがあるので不動産屋さんには「この物件資料をこういう風に作り変えてくれると上層部を説得しやすい」なんて情報を出しちゃうもんだから融資を引いてバンバン物件売りたい不動産屋はこの情報を元に日々アップデートして「融資付けなら弊社に」なんて融資のプロを自称する不動産屋さんまで登場しました。(「この広告をHPに載せてる業者には近づくな」ってよく言ってましたっけw)

そんないつまで持つかわからないフルローン物件ですから買えば地獄を見るのは明白で(だって書類上不備がないだけで実際は穴だらけの投資物件ですもんw)買って一年もすればその物件の化けの皮も剥がれてしまいます。

そこで不動産屋さんは考えました。

「要するに家賃が毎月入ってるように見せれば金融機関も納得するじゃんw」

で、出来たのはサンタメ業者が提供する「サブリース保証」。。。

サンタメ売買時にその分も融資に乗せて売買代金として借りさせれば1~2年分くらいのサブリースの費用も容易に捻出出来ちゃいますからこのサービスが確立してからというもの、金融機関も「満室物件だから問題なし」とさらに加速するように融資残高を増やしていきました。(業者に払った売買代金にきっちりサブリースの予定出費も含まれております)

銀行の全体の不動産融資がどのくらいなのかわかりませんがそこで中抜きしてた不動産屋さんの利益は桁外れでワタクシの身の回りだけでも400億くらいの利益が動いていたと思います。(売買代金じゃなく純粋な粗利ですよw)

そんなブームに乗っかったのが今の不動産ポータルサイトなのですが、売買が活発になれば広告収入も増え、その広告を見ると普通にかぼちゃ投資や一棟マンション投資、融資を引くテクニック(この中で例の一物件一法人スキームも登場し、あとはなんちゃって住宅ローンなど)のセミナーが活発に開催されました。

ワタクシもそんな他人が開催するセミナーに何回か参加したことがありますがとにかく我田引水な話ばかりでしまいには後方席に融資担当者が待ち構え個別面談で個人情報を抜き、業者の出すクソ物件に融資さえつけば買う人は山のようにいる状態でした。

と言っても当時、世のサラリーマン投資家の不動産投資の情報ソースは先ほどのカリスマ大家さんが出版した再現性の薄い成功事例とネットから得られる情報の二つくらい。。(そこから大家の会などにアクセスしていくのですがその大家の会でも養分になっちゃうことがありました)

ワタクシ、いつも言ってますが不動産投資で成功出来るだけの物件は世のすべての投資家のお腹を満たす分はありませんし、スキルが無い人はプロの業者に赤子の手を捻るようにコロっと騙されます。

しかし当時の情報ソースで語られていたことと言えば「〇年で〇億の不動産投資家になった」とか「初心者でも簡単不動産投資」なんて話ばかり。。(ネガティブな話で表に出てたのってまるおさんの漫画くらいじゃなかったかと)

当時、ワタクシにも出版の話が来ましたが「不動産投資家が夢を見るような話じゃないと売れない」と言われ断念した経緯がございます。(ま、出すにしても1000部くらいは買取りさせられるので結局はこれ広告代わりに出版するものなんですw)

当時からこんなネガティブなブログばっかり書いてたワタクシからすると「世の中どうなっちゃったんだろう」と思ってましたが手金無しで融資が組めて手続きは業者さんが全部やってくれるまさに上げ膳据え膳状態でしたからこれはこれで仕方なかったのかなと思ってます。(ノールック買付なんてのも当時めちゃめちゃ流行ってましたねw)

そんな表舞台はすっかりマネタイズを目論む人だらけになりまだ知恵のついてないひよこ大家予備軍があっという間にその波に飲み込まれていきました。

結局、最終的には「融資属性が低くても諦めなければ融資は引けてあなたも晴れて不動産投資家デビュー」って方向性に持っていかれそれしか得られる情報が無い人たちは「これが正しい不動産投資」とすっかり信じ込んでしまいました。(「不労所得」って言葉も流行りましたが実際やってる人は「苦労所得」って言ってましたっけw)

また、世相的には

・お金を貸したい金融機関(成績悪いと上司から詰められる)
・融資をたくさん引いてたくさん物件を売りたい不動産屋(売上悪いと上司から詰められる)
・早く不動産投資を始めたいひよこ大家(時間的損失は嫌だし融資が出てるうちに買いたい)


でしたからこの3つの条件が揃えばもはや誰が止めても物件を買う勢いは止まりません。

これだけの当事者同士が欲望の渦にいれば当然ながら物件価格はさらに高騰し、この狼ブログあたりではもう4年前くらいには「物件が高すぎて話にならないので物件の目利き出来ないやつはお金抱いて寝てなさい」ってアナウンスするようになってしまいました。。。(融資なしで買える築古戸建てブームが始まったのもこの頃からです)

そこに輪をかけたのがいわゆるキラキラ大家さんと共食い大家さんたちなのですが特におっかなかったのは後者です。(キラキラ系の人は単に目立ちたいって人が多かったのでどうでもいいのですが後者はホント鬼でしたw)

我々不動産業界にはカモ客を紹介すると「KB(キックバックと呼びます)」という制度があり共食い大家さんは自分の元に集まってきたひよこ投資家を言葉巧みに囲い込み、手ぐすね引いて待機してる不動産屋さんに紹介し、物件を買わせます。(決め台詞は「え?まだ物件持ってないの?なら僕の信頼している不動産屋を紹介するよ」ですw)

そのKBの相場ですが、大体が物件価格の1%前後、、。

要するに1億の物件をカモ客に抱かせれば100万円の臨時収入になるわけで仲介責任は全部業者負担でちょっと口きいただけでこれは笑いが止まりません。(これ以外にもなにもやらないけど工務店紹介して建築コンサルなんて言ってるやつもいましたねw)

ただ、一発で仕留めちゃうのでカモ客をたくさん確保していつでも処分場送りに出来る体制にしておくには専用の囲い込みの池が必要になります。

そこで考え出されたのが@LINE。。(FBもありましたがあそこは広告だけ注意してればそうそう変な商法に引っ掛かることもなかったです)

まだ知恵のついてないひよこ大家が妙な知恵をつけてしまえば「そんな物件買いません」となっちゃうので出来るだけ情報を遮断しないといけません。

そうやって@LINEに囲い込み他からの情報を遮断、さらに知恵のある共食い大家さんはそこで薄く会費を取りそこでも利益を上げようとします。(ま、そうそうカモ客全員に嵌る物件も無いですから処分場に送る前にも課金しておきたいところだしw)

その後、融資が出なくなるや否や囲い込んだ池の滞在費を高額化しそっちだけで食えるようにするようになった共食い系大家さんも増えてきましたがこの大家塾だのサロンなんてのは合体分裂を繰り返しいまだに数多く存在します。

さて、そんなちょっと前の不動産投資業界をもう一度振り返ってみますが、
不動産投資は投資の中で唯一、融資を使った投資スタイルですので融資さえ引ければなんでも買うという風潮は凄まじくワタクシが「え?こんな物件買ってどうすんのよww」と思うような物件でも当時は長期返済が可能な融資を引けたので見た目上の収支はプラスになる物件が多かったです。

ただ細かく物件概要を見ると「これ、このまま10年先までこの家賃で埋まるはずがない」とか「30年以上ノーメンテでこの収支で行けるはずもない」とか「そもそもこの収支計算には募集費用(広告費など)や原状回復費が入ってない」なんてパターンばかりでまさに不動産投資は買うのがゴールみたいな物件ばかりでした。

銀行の内部の人が我々プロの不動産屋なんかより不動産投資にスキルが高いはずもなく、そのプロの不動産屋はお金目当てで仕事してますから買主に断る口実を与える情報はあまり教えません。

その状態でただ前のめりになって「不労所得」だの「セミリタイヤして自由な時間を手に入れる」なんて考えてロクなスキルもない状態で不動産投資を始めてしまう人が例の「考える前にまず行動」ってムーブメントのおかげでここ数年とても多かった印象があります。

不動産投資は字のごとく投資ですので自分の判断で行う自己責任な話であって他人がいくら儲かるからと言ってもそうそう信じる話ではありません。(ワタクシから言わせていただくとちゃんとスキルがある人は絶対失敗しませんが無い人はいくつもの地雷が埋まってる地雷原を知らずに全力で走ってるだけだと思います)

もちろん始めた時期やその時の風潮、持って生まれた運次第でこの地雷を踏まずに走りきる人もいますがそもそも不動産投資ってのは赤の他人に自分の財産を貸してお金と取るビジネスモデルです。

その時かぎりで通用する綱渡りなスキームなんてのもよくあって昨今の築古戸建ての対象賃借人を生活保護受給者に頼ったり、ジモティー集客に頼るのもいいですが生活保護の制度もジョモティーの内規制度が変わった場合、そこで思わぬ地雷を踏むことにもなりかねません。

えぇ、、
いつも言ってますが、制度とは運営側になにか不都合があれば自由自在に変更してもいいってルールなんです。
(民泊だってOYOだって結局後出しじゃんけんでルール変更されてひどい目にあった投資家さん多いのではないかと。。。)

どんな投資をやろうと構いませんが世の中は今のままずっと同じままじゃないのでいつ後出しじゃんけんされても対応できるくらいのスキルを備えてやっていただけると幸いでございます。


さて、話は変わって、、
ここ最近、かぼちゃで徳政令が出た関係でスルガでサンタメ物件で嵌め込まれた人が「スルガ銀行に不正融資をされて大損したから融資額を減額しろ」と投資家が消費者に成り下がり不平不満を訴えてるようですがワタクシ、これだけはどうしても納得がいきません。(毎回思うのですが投資事業でお金を貸した銀行ばっかり責めてなぜ嵌めた不動産屋を責めないのでしょうか?)

ちなみに今から7年前のネット上で「スルガ サンタメ」「スルガ 融資」とググっただけで当時の検索上位はサンタメ嵌め込み問題で賑わっておりました。(ちなみにGoogle広告最上位は水〇大家さんでしたw)

まず言いたいことはこんなわずか数秒調べればわかることをなぜ調べずに数億の借金のハンコを押したかってこと。(業者の圧力に負けてとか言いそうですが数億の借金のハンコを納得せずに押すわけないですよね。ま、なんとかなるさって押してませんか?)

また7年前より以前にこのサンタメ取引で物件を掴まされた投資家さんは騙されて嵌め込まれつつもその後のアベノミクス景気で高値売り抜けが出来ており想像すると今回スルガに不平不満を訴えてる人は今から7年以内にスルガ融資で物件を買ってる人じゃないかと思います。(さらに突き詰めていくと「エビどう?」でかぼちゃ融資が止まる1年くらい前じゃないかと)

当時のスルガはエビの偽造こそ黙認してましたが個人の属性を見て融資してましたので少なくともそこそこの企業に勤務する年収700万以上の人でなければ融資の土台にもあがりませんでしたし、少なくともスルガで融資を受けたということはそれなりの学校を出てそれなりの教育を受けてるわけだし勤続年数もそこそこ長く社会経験も豊富なはずです。(だってスルガは家賃収入で足りない返済分は本業の給料で払って貰うタイプの銀行ですから年収と勤続年数を測ってるわけだし)

またインターネットの届かない世界にいて投資の勉強なんてする時間もなかったのでしたらそもそも不動産投資やろうなんて思わなかったでしょうし、不動産屋にみすみす個人情報をさらけ出して融資付けをお願いするわけもありません。

さらに言えば同じくサンタメ嵌め込みで苦労しつつも少しでも保有耐性を上げようと日々努力して儲かりはしませんがようやくトントンになって次の不動産最盛期まで耐え抜こうとしてる不動産投資家さんも実はたくさんいます。(それはそれは本業の合間にあちこち駆けずり回って客付けの仕方家賃をあげるリフォーム、広告費を効率よく使っていかに早く部屋を埋めるかなどそれはそれは勉強して自己責任を果たしております)

10年間この不動産投資業界と大家業界をリアルタイムで見てきたワタクシなので言わせていただきますが、

物件購入後に騙されたと被害者の会なんて桁外れな行動力を出せるなら、購入前にわずか数秒で検索する行動力はなかったんですか?(スルガの融資が出る高属性サラリーマンなのにとても不思議です)

あと誰かが言ってましたがこういう特例や裏道を使って債務を免れるって兵法、、最近はよく通ってしまうので侮れない兵法になりつつあり自己資金貯めてスキルを高めて真面目に自己責任で不動産投資やってた人から見ると腹ただしい思いです。

またこんな騒ぎを起こされると「サラリーマン投資家に不動産融資をするのはリスク」と取られて真面目にやってるサラリーマン不動産投資家の融資に悪影響が出る可能性があるってこともよーく頭に叩き込んでスルガの本店前でデモ活動やってください。

最後になりますがこのブログを昔から知ってる読者さんは今から8年前にはこんな記事を読んでお勉強しておりました。

「中間省略」のお話。。その2」

読むのもめんどくさいって人のために一部抜粋しておきますが、こんなこと書いてます。

―――――――――――――――――――――――――――――――――― ここから

この「新中間省略売買(第三者のための契約)」って制度が出来てからは資金力のない中小の業者でも手金無しで買い取り転売(実際には買っていないので「買い取り」ってのはおかしいですねw)が出来るのでちょっと頭のいい業者だと売り主さんをうまく言いくるめて中抜き出来ちゃうんです。。


さらに進化して最近ではこんな売買が増えてます。

①セミナーやネット広告でお客さんを集客・囲い込み

②ス〇ガなどのフルローンが付きそうな物件をピックアップ

③さりげなくローンをフカして②などの金融機関に融資打診(「レインズから物件情報落とせ!」って言われるのもこの辺ですw)

③「お客さん!!この物件、手出しなしのオーバーローンで買えますよ!」攻撃

④「ただし今回の物件は中間省略売買になります」攻撃

⑤なんとなく収支がプラスになりそうな資料作成(細かく計算すると将来不安になりそうな数字が出るケース多数)

⑤契約決済完了(同時に中抜き完了!)

(゚Д゚)ウマー


不動産売買で仲介だと手数料収入にしかなりませんがこの売買方式だと3%どころか15%から20%くらいが利益になります。しかもこの売買、、登記がありませんから・・・・うーん、、真面目に働くのがばからしくなっちゃいますねw。。

――――――――――――――――――――――――――――――――――― ここまで

当時、こんなネガティブなこと書くとネットの表側にいる人たちから集中砲火を浴びる時代でしたが融資が出なくなった途端、手のひら返してこんな話を「前々から警告しておりましたが・・・」と書く人も増えてきたのもなんだかなぁと思いますが、有名な格言で「向こうから近づいてくる物件はすべてクソ」というものがございます。

また、「ポーカーで誰がカモかわからない時は自分がカモ」という格言もございますが、不動産投資と言うのは己が目利き出来ない状態で始めるものではないということを今日も口酸っぱくのたまって本日のブログは終了です。(えぇ、、誰かが不動産投資は買ったところかがスタートなんて言ってましたがそれ以前にこういう人間の本性を知るところが実は不動産投資の勉強のイロハのイだったりするんです。。)



騙されることへの耐性が無いやつが一番やっちゃいけないのが不動産投資だったりするんじゃんw

あの日から10年。。。


昨日でうちのレジも満10歳になりましたw

こんにちは。

今日であの東日本大震災から丸10年となりました。

まずは震災被害に遭われた多くの皆様のご冥福をお祈り致します。

ワタクシがブログを書き始めたのもこの年からだし、ちょうど10年前に建てた新築レジの竣工が10年前の昨日だったので一緒に同じ時間を過ごした感があり、また祖母側の実家が相馬にあった関係でこの日を迎えるとなんだかいろいろと想いが巡ってきます。

そんな10年前の今日、、
ワタクシは銀座の旧耐震ビルのルノアールで被災したわけですが、有楽町まで歩いて電車に乗ろうと思ったら新幹線が線路の上で立ち往生してJRはすべてストップ、、その後すべての交通機関が全面運休となり帰る術を失い家までの道のりを1~2時間くらいかけて徒歩で帰宅しました。(めちゃくちゃ大雑把ですがただ無心に歩いてたのでどのくらい歩いたのかすら覚えてないんです)

その帰り道の道路は人が歩道からはみ出し、道路はその流れの影響でまったく動かない状態になり帰り道の国道17号線の渋滞看板には今まで見たこともない「この先渋滞 6時間」なんて表示が真っ赤な文字でされておりました。

ただホッとしたのはその帰路で自らの家を解放して休憩所にしてたり水を分けてくれる優しい人がたくさんいたこと。。(言い方悪いですが海の家の呼び込みみたいでしたww)

幸いワタクシは銀座を出る時点で水や簡単な食料をコンビニで調達してたので利用はしませんでしたが歩き慣れない徒歩帰宅組にとっては夕闇に明かりが点いてるだけでも安心感があったし見ず知らずの人にも無償で水や食料を提供してる近隣住民のここぞって時の結束力を見て「なんか無償の愛ってカッコいいな」と思ったものです。

当然ですがそんな無償の愛を提供してる人たちはなんの見返りも求めておらずどちらかと言うと「自分達は無事だし家も壊れていないから大丈夫」って気持ちの余裕があって「だからこういう時は他人を助けるべき」って思ってやってたんだと思います。(あとで知りましたがこの活動は夜通しやってたそうです)

そんな震災後の世の中ですが、
ワタクシの感覚では「絆」なんて言葉がしっくりくる来るくらいなんとなく助け合う暮らしがスタンダードになってきた気がしてました。

たしかこの年たっだかと思いますが、やたら結婚する人も増えましたよね?
たぶんですが人って一人でいるより誰かと寄り添って生きていく方がいいって思う人が増えたんだと思いますが、それと同時にいつもの血なまぐさい事件も少なくなった気がします。(人殺しする人も減ったんじゃなかったかと)

こんな未曽有の大災害があったあとですから命の尊さなんてところにも気が付く人が多かったんじゃないかと思いますが、とにかく数年はなんとなく世の中が温かく感じる時期だったと記憶しております。

そんな時期から10年経って震災の話を聞く機会も段々少なくなってきております。

やっぱり人間って年を重ねるごとにどんどん新しい情報に更新されていきますから「10年前の話をされても、、」と思ってしまうものなのでしょうけどなかなか過去を振り返る機会もそうそうありませんからたまにはこんな感じで10年を振り返ってみるってものいいかもしれませんね。

そんなワタクシのここ10年を振り返ってみたわけですが、
ワタクシの10年を一言で言えば「ブログ漬けwww」。。。

今はさほど頻繁に更新することもなくなりましたが最初の5~6年くらいはホント狂ったように長文ブログを書き殴っておりました。(それはそれは生活の一部にほぼ組み込まれておりましたw)

今になって「あの頃ってなんでこんな毎日ブログ書いてたんだっけ?」と思い起こすのですがたぶんですが自分の存在意義みたいなものが全く感じてなかったので無意識にそれを満たすために書いてたんじゃないかと思います。

途中で飽きてふざけた記事を書いたりもしていましたが読んでくれた人からは連日お褒めの言葉をいただき「あ、これって人の役に立ってんだな」と感じてしまいさらにたくさん書こうって気持ちになってたので7年目くらいまでは続いていたんじゃないかと思います。(その後はただ節目の2000話まで頑張ろうって気力だけで書いてたわけでございましたがww)

ブログでは何度も書いていますがワタクシのブログは長文で読みにくいですがワタクシが持ってる不動産スキルのほとんどを文章にしたつもりです。

また不動産の話以外にも「人を見らた泥棒と思え」「息を吐くように嘘をつく」みたいな人間の闇のような話も織り込んでたためなのかそういう話が好きなファンらしき人も増えて冗談で作った狼旅団なんて組織も最近では結構世間から認知されるようになりTwitterでは旅団のシンボル表示にまでなってしまった🍄マークを付けてくれる人も増えてきました。(このキノコマークはコロナ自粛中に家でキノコ栽培始めた団員がいていつの間にかこのマークをみんなが付けはじめ旅団のシンボルマークみたいになっちゃいました)

さらにはその団員同士での横の繋がりも増え、まさに絆らしきものが出来つつありそこでは皆さん無償の愛で接してくれております。(自慢になるかもしれませんがワタクシが見る限り大家団体では最強の情報量ではないかと思います)

ま、今だから正直に言いますがワタクシだって不動産屋という営利な商売やりつつブログ書いてたわけですからどこかのタイミングでマネタイズって考えが全く無かったわけではありません。

ですがブログを書いてるうちに「これってこっちが何も仕掛けなくても勝手にお金になるじゃんw」って気が付いたのでやってなかったってのが真相でございます。(ままま、、そもそもマネタイズなんてスキルが全く無かったって側面が結構強いんですけどねw)

結局、ブログを読む人が増えればその分、人と接する機会が増え、なんだかんだやってるうちに不動産の仕事が舞い込み人助けのつもりでやってるうちにお金になったってことも多いんです。

そんなのを続けていくとこっちにも余裕が出来ますからさらに暇を見つけてはブログを更新し続け出来るだけたくさんの情報発信をします、、そうするとそれ呼んだ人とまた接する機会が増える、、、。

こんなのを10年続けていくと信じられないくらいの人脈が出来、人を騙して商売してないので最初の人もずっとい続けてくれます。(そうなんです、人を嵌めたり騙したりしなければそれが信用になりその信用はどんどんと他人に伝わり今ではもう一人じゃ捌ききれないくらいの大人数を相手にすることになっちゃうんですww)

それを感じて最近はブログだけじゃなく違う媒体のTwitterにも進出をしましたがここには違う出会いもありワタクシは不動産クラスタと言う人たちを接し、今までの旅団の人脈を不動産クラスタとくっ付けてワタクシ以外の不動産屋さんのプロとも接して貰おうと画策しております。(大家さんの集まりだけだと情報量にも限界があるのでもっと情報視野を広げて貰おうって考えております)

幸い、この不動産クラスタの人達は世にいる悪徳系な不動産屋さんではなくワタクシと同じような理念で生きている人がすごく多いです。(実際に飲んだりしてますがホント、どういうわけか独特の青緑に覆われた酸素の薄い沼っぽい汚れた臭いがしないんですwww)

実際、この取り組みを始めて半年くらい経ちましたがぼちぼち団員にも恩恵が行きはじめ好き勝手に交流も始まってます。

ワタクシ、こういう横の繋がりを作りたくて旅団を作ったわけですがその先にあるのはやっぱり無償の愛と相互扶助。。

「どうせみんなそろそろ儲かり始めて余裕もあるんだからワタクシの代わりになって後進の指導もちゃんとやってよね」(これを恩返しと呼びますw)

ワタクシ一人ではもはやこれだけの大所帯を切り盛りするのは限界もありますから余裕のある人はこのブログで教わったことを後から入ってきた人に教えてあげて欲しいってのがワタクシがここから10年先にかけてお願いすることでございます。(そう考えると今から10年後の不動産投資業界がどうなってるか楽しみですw)

あと最後に一言だけ、、

昨今の焦って信用も得ないうちにマネタイズに走る人に言いたいのですが、
ホント、時間かかってもこっちでやった方が息の長い商売が出来ると思いますよw(信用ってのはやがてお金になるんです)



言いたいこと言ったからすっきりしたんじゃんw

情報格差の話。。。


私事で大変恐縮ですが10年ぶりにヒトのウンチを踏みました。

こんにちは。

最近ブログの更新が週一ペースになりつつあるワタクシですが、
日々の不動産情報の収集は本業でもあるので寝てる以外ではずっと続けております。(ってか朝起きた瞬間から寝る寸前まで様々な情報集めております)

ただこれをブログでいちいち反映させるより最近はTwitterでちゃっちゃと書いてしまった方が早いので(ブログで記事にするとなると2時間くらいPCに張り付かないといけないですがTwitterだと断片的に書いても5分あれば書けちゃいます)ワタクシの情報発信は完全にTwitterに移行しつつあります。

そんなTwitterのネタで今朝こんなnoteが更新されておりました。

「全宅ツイ不動産チンパンジー情報 第50号」

ネタは「集まれ無職!業務委託マンのリアル」というお話ですが、読めば不動産屋さんの中核業務でもあるブツ上げがどのように行われているのかというのがつぶさに見ることが出来ます。(ってかこんな貴重なネタを書いてくれる人が不動産業界にいるとは思ってもいませんでした)

不動産物件と言うのは売りたいという人が不動産屋に駆け込んで初めて売り物件として流通するものですが大抵の場合、売主の意向に沿って高く値付けがされそれを欲しい人が指値なりを入れて安く買おうとします。

売主=高く売りたい
買主=安く買いたい


この相反関係をうまく調整して成約に持っていくのが不動産仲介業者ですがこの仲介業者さんでエンド売主-エンド買主を直接結び付けることが出来るのは広告力のある大手不動産屋さんくらいです。

でも仲介業者からしたら両手仲介の方が儲けが大きいので弱小系仲介さんの場合、売り物件を預かると直接買い取ってくれる業者系買主に打診したがります。

と言っても弱小系仲介さんだと年にそう何回も売り物件を預かるということもありませんのでいきなり売り物件を預かってもなかなか業者系の販路は見つかりません。

しかも預かるときに高く売らないと媒介契約貰えないし、高い売値で預かって安く売ろうとすると今度は売主が愛想つかして他社へ媒介を頼んでしまい本来貰えるはずの仲介手数料が貰えなかったりします。(これが恐怖の他決地獄でございます)

そんな様々な葛藤で苦しんでるときにひょっこり電話が掛かってきて「実は弊社、買取りやってまして物件によってはレイ満でも買い取れる資金力があります(注:レイ満で買うとは言ってないw)」なんて言われたら物件預かってる仲介さんもなんとなく「もしかしてこの話、、両手仲介出きるんじゃねーの?ww」とトラタヌ計算を始めたくなります。(重ね重ね申し上げますが「資金力がある」と言ってるだけで「レイ満で買う」とは言ってませんw)

ちなみにこれらブツ上げ屋さんは全国津々浦々の不動産屋さんに絨毯爆撃で架電し、脈がありそうな不動産屋さんを探しやすく買えそうな物件をピックアップして仕入れています。(レインズなんて見て物件は買いません)

これが大手さんだと豊富な財力を駆使して広告募集でブツ上げ出来ちゃうのでこんな架電してまでしてブツ上げすることはありませんしそんな人材と経費を掛けるくらいなら支店のドミナントエリアだけ謄本あげてお手紙やポスティングの絨毯爆撃した方が効率がいいです。

そんなわけで「広告費が無いブツ上げ屋さん(通称:広告費ない部)」は全国の不動産屋に架電の絨毯爆撃を仕掛けるわけですが、広告費を掛ける大手不動産屋と違って売りたい物件をセレクト出来る優位性があります。

要するに「〇〇な物件ありませんか?」を一棟物件だったり区分レジって表現を変えることで欲しい物件だけを買うことが出来るわけですが広告費を掛けてる大手さんだと集まった物件はなんでも物件化して売らないといけないのでストレスも半端ないんじゃないかと思います。(実需も売るし、投資も売るし、場合によっては売地もやるしこれに権利関係のごちゃごちゃなのが加わって調査だけで充分死ねますw)

そんな広告費ない部の野良系ブツ上げ屋さんはとりあえず「レイ満」っぽいことを言いつつも転売できる指値しなければいけません。(しかも彼らは明日の保証もないフルコミ系ですので物凄い駆け引きを駆使して安く買おうとします)

弊社にもこの手の野良系ブツ上げ業者様からの電話って一日に数十本掛かって来てますから想像するに全国の不動産屋さんにも相当数の着弾があるはずです。

そんな弾幕のようなブツ上げ架電に引っ掛からなかった物件がレインズやアットホームに載り一般の投資家に出回ることになってるわけですから今日の全チンのnote見て速攻でTwitterで今回対談に出てたアカウントにDMを送り「私、手金〇〇万持ってる大家ですがワタクシめにもいい物件会ったら紹介してください」ってやってる人どのくらいいるんでしょうか?(ちなみにうちの団員あたりだとDMすら面倒なので投げ銭枠を駆使しそこを広告がわりに使い名前を覚えてもらってるようです)

実際、ワタクシもTwitterで一棟物件の取引を何回もやっておりますが彼らの繰り出す物件、、全部とは言いませんが時として結構上流物件であることが多いです。(そりゃそうです。高いか安いかもわからないで媒介引き受けてる地方の不動産屋に自信もって「そんな売値じゃ売れないっすよw」って言っちゃうんだからww)

そういや以前に誰かが言ってましたけど
「Twitterにはお金が落ちている」
なんて話がございます。

Twitterはフォローする人をちょっと変えるだけで膨大に眠るブツ上げ物件や普段大家さんが触れる機会のない不動産屋の本音が容易に手に入る場所だということにそろそろ気が付いていただければと思います。。。(えぇ、、地方の物件ちょっといじったくらいでコンサルづらして塾やってる人に大枚ハタいたところでこんなことまで教えてくれるとは思えませんからww



人が歩いた道の後ろ歩いたっていい物件なんてそうそう見つかるわけないんじゃんw

武装蜂起の話。。。


集団での飲み会を控えるようになって1年が経ちました。。。

こんにちは。

さて、暦は3月になりました。

例年であれば3月と言えば我々不動産屋は

賃貸・・・超繁忙期(賃貸の不動産屋さんはお休み返上で契約業務)
売買・・・嵌め込み期(銀行の年度末の融資押し込みに便乗した物件嵌め込み業務)


と大忙しなはずなのですがやっぱりコロナの影響もあって出足はいまだにノロノロ運転の様相でございます。

ただ賃貸に至っては緊急事態宣言の解除目前というアナウンスのせいなのか先週くらいから急激に動き始めたそうですが1R系の小さい物件と11万超えくらいのタイプの動きはいまいちとも聞きます。

そうは言っても前回のブログ更新時よりは引っ越しやさんの予約状態が上向きになってるようですので今年はちょっと違った賃貸戦線なのかもしれませんね。(例えば4月になっても繁忙期が終わらないとか、夏ころにもう一度大きい繁忙期の波が来るとかw)

さて、一方の売買はと言えば、これはホント、金融機関の気持ち次第。。(えぇ、、金融機関が貸すと言えば動くし貸さないと言えば動きませんw)

また例年であればなじみの行員様から「期末の数字が足りない・なんとかして」というお電話も掛かってくるのですが今年はその電話が一切ありません。(ってか来ないのは弊社だけなのかもしれませんがw)

と、この状況、、
思い起こしてみれば今から12年前くらい前にもあった気がします。

当時はリーマンショックで弾けた金融機関が「はぁ?不動産融資なんて悠長なこと言ってる場合じゃねーよww」と言ってた時代(いかにバーゼル規制をクリアして金融機関の健全化をアピールするかなんて時代だったので融資残高競ってる場合じゃなかったかと思います)でしたので一部の上場企業の社員ならフルローン出しますって銀行以外はめちゃめちゃ渋チンだったと記憶しております。

とは言え、当時は金融危機で融資が出なかった時代であって今の融資が出ないって時代の理由とは違いますし、なにより金融機関も体力だけは残っております。

事実、富裕層の人には過去最高残高に匹敵するレベルの融資は平然と実行されておりますし、手金さえ突っ込めば希望額には届かずともニコニコ笑顔でお金は貸して貰えます。(ソースはそのせいで1月、2月の休みがほぼ吹っ飛んだワタクシでございますw)

逆にとにかく融資がさっぱり出ないのはそれ以外のサラリーマン大家さんへの融資でこれの原因は言うまでもなく悪さする不動産屋さんが多かったってこと。

ホント、フルローン全盛期は
満室装ってれば融資引ける
提出書類のここをこう直せば融資額が増える(残高偽造含む)

などなどとにかくやりたい放題に融資引いてればいつかはそれに気づく人もいるでしょうし、実際気づかれて銀行側が対策する様はまるでパチンコのゴト師とパチンコホールとの壮絶な戦いの様相でございましたw

しかもこれだけ悪いことやってた不動産屋は一切裁かれず、一部投資家と銀行にだけ迷惑が掛かりそれが発端で今の融資渋ちん状態の元凶になってるわけですからこれから大家さんになりたいって人にとっては憎むべき相手でもあるんじゃないかとさえ思います。

しかしなぜこれらゴト師みたいな不動産屋さんがほぼ裁かれないかおわかりでしょうか?

えぇ、、
確かに書類を偽造したりして融資を引く手引きをしてるのは不動産屋さんかもしれませんが実際に金消契約してるのは投資家であって銀行を騙したのは結果的に投資家さんになっちゃうからなんです。(たぶん不動産屋さんはお客から言われてやったと逃げちゃうでしょう)

投資家さんも書類改ざんなどに気が付いていたかもしれませんがそれを認めてしまえば自分にも火の粉が降りかかる恐れがあるのでまず言いません。(かぼちゃの時は明らかにスルガが加担してると認定されたから徳政令が出ましたがこれ以外だと銀行の加担を証明出来ないしましてや集団で戦うことも出来ないのですごく無理があるんです)

しかも買ってる物件は儲かってない低空飛行ながらも返済が出来てる可能性が高く(最悪が本業収入から払えば払えなくもないですから)投資家さんからしたら後の融資属性に影響が出ると困るので儲かってなくても儲かってると嘘もついちゃうでしょう。(まあ、返済も進めば楽になるしそれまで我慢しようなんて感じです)

要するに悪いのは入れ知恵した不動産屋さんかもしれないですが融資を受けて買ってるのは投資家なので共犯意識も強くこれら悪い不動産屋さんの悪事を証明したいと思ってもなかなか証明するのは難しいってことでございます。

ま、そこまでして騙した不動産屋さんをやっつけたところで返済が進むわけでもなく騒ぎが大きくなれば結局損するのは投資家さんですからそこまでやる人も少ないと思いますが泣き寝入りするのも嫌だって人は当時の売買契約書と決済時のお金の流れがわかるものと契約、決済までのやり取りのメールあたりを大事に保存しておけばいいと思います。(特に決済間近のメールのやり取りは悪い不動産屋さんの担当者の決済への必死さとエゲツなさがにじみ出てる文面ではないかと思います)

えぇ、、
そろそろ支払いに窮した投資家さんたちが現れ始めたのか、競売情報にそんな物件がちらほら載るようになってきたので一斉に「こいつらに騙された」と武装蜂起する日も近いかもしれませんよ。。。



こういう時はまとまって行動するのが一番なんじゃんw