プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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名前を名乗らない業者って絶対成約までいかないよな神話。。。


ささ、、本日もまずはこいつをポチってからお読みくださいw(いいことありますよw)

こんにちは。

昨日のブログの続きじゃないですが、昨日あれからとある業者さんから物確が入った話が今日のブログネタになります。

よくブログで書く話で物確の時に社名も名乗らずいきなり「〇〇ってまだあるー?」って聞き方してくるブローカー的老練風味全開な仲介さんにロクなのがいないという話がありますが、昨日の業者さんはまさにその典型。。(第一声聞いた時点で「あー、、この業者が相手じゃ絶対成約まで辿り着かねーよなー」って確信しますw)

受話器から聞こえてくる声をプロファイルすると、、年齢的には70代くらいじゃないかと思うのですが、とにかく態度が横柄で自分が聞きたいことだけ聞いてこっちの質問に耳を貸す気配がありません。

まぁ、こんな業者の電話はいつものことなので欲しい資料をさっさと送って終わりにしようと思ったのですが、この業者さん、、いきなりこんなことを言い出しました。。

業者「あと悪いけど、、買付け送ってくれない?」

・・・

・・・

言ってる意味がわからずに一瞬フリーズしてしまったワタクシ。。(ん?物確したのってワタクシだったっけ?」って感じです)

この業者とコントみたいな会話になってしまいました。

狼「いや、買付けを送るのって普通、買いたい方からじゃないですか?」

業者「いや、その雛形が無いから言ってんのよ」

狼「いや、そんな雛形どんなのでもいいし、雛形なんてネットにたくさん転がってますよ」

業者「いや、ウチにはパソコンが無いから言ってんのよ」

・・・

・・・

狼「いや、、、、パソコンが無ければどうやってウチの物件をレインズ検索したのよ?wwww」(だってレインズのパソコンでのIP検索以外にこの物件は見つかることはないですからw)

まぁ、、いいです。。
雛形くらいこっちにもありますから「資料と一緒に送るので買うお客さんがいるならそれに書いて送り返してください」と伝えてこの話は終わりました。。

と、、
ここまでならよくある話なので我々、この話はすっかり記憶の彼方に消えていましたが、、、

お昼を過ぎた頃、昨日送った買付けのひな形にたどたどしく手書きで書かれた買い付け証明がFAXで届きました。。(この手の「名前を名乗らない業者って絶対成約までいかないよな神話」の連続記録がとうとう終焉を迎えた瞬間でもありますw)

ちなみに本物件の売値は約3000万。。。(物件を特定されちゃうのでここはボカしておきますw)

こういう予告なしの買付けって売値が3000万であれば極端に指値をして来るのが多いので「どうせすげー指値なんだろ?」って思ってFAXのトレーから取り出したその買い付けにはなんと、、3800万円のプライスが付いていましたwww

・・・

・・・

もしかしてですが、、これ、、業者さんが3000万の売値を3800万と読み間違えて買付け入れてきたんじゃねーの?wwww(そう言われてみると「0」と「8」って似てますよね?w)


そう思ったワタクシ、、
すかさずエスパー君にレインズの管理画面開かせて売値を3000万から3800万に訂正させ当初から3800万円で売り出してました風を装う作戦に転じたのは言うまでもありませんwww(業者が気が付かないうちに価格変えたらもうわかんねーでしょww)


はっ!!!!

待て待て待て待て待てーいwww

もしかしてですがあまりにたどたどしい手書き文字の買付けなので「0」って書いたつもりが我々には「8」に見えてるのかもしれません。

しかし、、どう見ても我々には「8」にしか見えないのでここは直接本人に聞いてみることにしました。

ぷるりんこー♪

狼「あ、買付け届きましたー。。ところで買値の確認ですが金額欄が手書きなので確認しますが、、3800万であってます?」

業者「あ?3800で買うつもりで送ったんだから3800だよ(ってかオマエ、、何言ってんの?」

・・・

・・・

おい!エスパー!
レインズの売値、、ちゃんと3800に変更完了したよなーーーー?!!!ww(えぇ、、しばらくぶりにケツが浮きましたよ、、ワタクシ、、、w)

そう確認したワタクシ、、
そりゃもう、、手のしわが無くなるくらいの揉み手トークでの電話応対モードに変更です。。。

狼「そうですかそうですか、、えぇ、、レインズ落として売り止めにするどころか早速契約書と重説の作成に取り掛からせていただきますです。。はい。。。」

そんな話で商談はトントン拍子で進み、契約は来週のどこかでやりましょうということになり電話を切ったワタクシ、、、

早速この喜びの声を売り主様にご報告しようとその買い付けを見ながら売り主さんの携帯にさっそくぷるりん、、、、k、、、、

あれ?

この買い付けの物件所在地、、、なんで川崎なの?(ちなみにうちの売り出し物件は川崎じゃなく横浜でございます。。。)

しかも買い付けに書かれた「物件の表示欄」、、
よーく見ると土地面積は微妙に合ってますが建物が鉄骨造になってます。。(ちなみにウチの売り出し物件は木造でございます)

・・・・

・・・・

・・・・

これってもしかして違う物件の買付けじゃあありませんか?

そう思ってよくよく買い付けを見るとウチが売り出してる物件と住所こそ合ってますが土地面積も建物面積も微妙に数値が違います。。

もしやと思ってもう一度揉み手しつつさっきの業者に電話したのですが・・・


業者「あれ?、オタクの物件と違う物件間違えて買い付け入れちゃったのかなー?」

・・・・

・・・・

えぇ、、

なんてことありません。。

要するに買おうと思ってたのは川崎のS造アパートでうちの横浜の木造アパートじゃないようです。。

しかもあれです。。
聞けばその川崎のS造、、、5800万を2000万指値したそうで、この業者さん、、
「2000万指値したわりに何も言ってこなかったので随分融通聞く仲介さんだなーって思ってた」とか言うじゃないですかwww(やっぱり予告なしの買付けって極端に指値をして来るのが多いのは事実な模様ですw)


いやー、、

あれです。。。

売り主さんに嬉しいご報告する前でホント、、良かったです(てへぺろのAA)。。。。(って問題はそこなのかよ、、、とw)



だってこんな爺さん相手にいちいち目くじら立ててたら仲介なんかやってらんねーんじゃんw

経験を積んだ人の話。。。


やっぱり不動産ブログで政治ネタって鬼門なんですねw(おかげさまで全然ポチが増えませんでしたw)

こんにちは。

まずは来月開催予定の福岡セミナーのご案内から。。

今日の昼間に今回の福岡セミナー当選者向けにご案内メールを発送いたしましたので内容をご確認ください。(基本的に西日本在住の方は全員当選となってますので西日本に住んでいながらご案内メールが届いていない方は「届いてねーぞw」とご一報ください)


さて、突然ですが、ことわざで
「医者と味噌は古い方がよい」
というのがございます。。(なんか落語家ちっくな出だしですねw)

これをことわざ辞典で紐解くと、、
「医者は経験を積んだ人ほど安心出来るし、味噌も熟成させた方が美味い」と言うことなのですが、、、

我々、不動産業界の領域で「経験を積んだ人」ってのは若干注意が必要になると言うことを本日のブログネタにさせていただきます。。

と言うのも先日、宅建番号(11)の社長と一緒に飲む機会があり、都内某所に出撃したワタクシですが、この社長、、
不動産業界歴50年という超ベテランでワタクシが生まれた年にまだ道路もロクに舗装されてなかった駒沢通り一体の宅地開発とかやってたそうです。。(ウソかホントか知りませんが建てたそばからそりゃあ飛ぶように売れてたそうですw)

やがてそんな社長にバブルの波が押し寄せ社長が言うには「朝起きて事務所に行くと「あー、、今日も軽く1000万くらい儲かっちゃうんだろうなー」って思ったもんだよ」なんて感じで年商何十億の企業となり自社ビル建ててヨット買って毎夜飲み歩きそこで知り合ったおネエちゃんを片っ端口説き、複数の愛人囲ってと不動産屋の社長が通る道をそのまま地で行くよくある人生だったそうです。

そんなバブル景気があっという間に終わり、凄まじい借金を背負いほぼほぼ身ぐるみ剝がされたあともしぶとく不動産業界で生き残り、泥水すすって借金を返済したまではいいのですが、、そこから何回か訪れたプチ不動産バブルには微妙に乗り切れず、なんとなくここ10年くらいを生きてたみたいで我々がするような不動産の話題になるとチンプンカンプンなことを言い出すんです。。

恐らくですが業歴は長いですが、細かい仕事は全部社員任せにしてたんでしょう。。

えぇ、、実務経験が昔のまま止まってるので今の取引スタイルがまるで理解出来ずに話に入ってくるのでいわゆる「話の腰を折る」存在でしかないんです。。

そんな人ではありますが昔取った篠塚とも言いましょうか(ちなみに背番号は6です)、、、
未だに古くからの賃貸オーナーの顧客がいるおかげで仕事だけは切れずに入ってくるんだそうです。

ただ、不動産で使ういろいろな知識がまったくアップデートされていない上に、最近は不動産投資の世界も計算が複雑化しちゃってる関係である程度そういう知識が無いと通用しない時代になってます。

そんな時代でも「あの物件は古いからいいとこ坪8000じゃないと無理だなー」とか適当なこと言ってオーナーの物件を安く貸しちゃうのでこれはあくまでも想像ですがこの社長のとこで管理してる物件、、本来得られるはずの利回りじゃない気がします。。

ま、それでもオーナーからしたら「信頼してる不動産会社なんだし長い付き合いだから大丈夫だろう」って感じなんでしょう。。
そんな感じで未だにこの社長を慕って物件を任せているみたいなのでこうなるとワタクシがとやかく言えるわけもありません。

あと、ここだけの話、、
この社長のとこでリフォームやると結構高額です。。。(業者の見積もりに15%乗っけてオーナーに出すだけなので手間も掛かりませんw)

都内でもたくさん不動産屋が存在し、毎日存亡を賭けて凌ぎを削っているわけですがこんな仕事っぷりでも生き残れるって考えるとこの不動産賃貸業界、、

これだけ何も疑いを持たずに信頼し続ける人が多いと言うことでもあるのでまだまだ美味しい物件があちこちに埋蔵されていそうです。。。

逆によくある話で「宅建番号(1)と聞いたら要注意だぞ」ってのがあります。

要するに宅建番号(1)ってことは少なくとも開業後まだ5年未満(ちなみに最初の桁が9で始まるとこは2~3年って業歴でしょうか?)なので経験値が低いから要注意ってことなんですが、さっきの業歴の長い社長のところと比較すると正直、どっちがいいのか判断出来ません。。。(えぇ、、不動産屋って業歴の長さにこだわると痛い目に遭うんです、、、)

そんな魑魅魍魎な世界が不動産業界で、しかもほとんどの業者はスーツを着て仕事してるのでちょっと清潔感出せば誰でも信用できそうな人に見えちゃいます。

何千万、何億もするモノを業者に預けたりするわけですからここの目利きが出来てるか出来てないかで得もすれば損もするので(しかもわからないくらいのゆっくりしたスピードでw)気を付けて欲しいところなのですが、この目利き、、

ワタクシでも時々見間違えることがあるくらい難しい事なんです。。

そこでワタクシが実践してるのはいつも言ってることですが、「印象がいいからって軽々しく信用しない」ってことで、更に突っ込んだ言い方をすると「人を見たら泥棒と思え」ってことに尽きます。

事実、この社長、、
普段の物腰はとても低く、「ワタクシ、、常にお客さん側に立ってます」って顔してじっくり話を聞くので初めて会った人や常連さんでこの人の本性を知らない人だとコロッと騙されちゃいます。(お客の前での話と飲み屋での話が180度違うのでこういうジキルとハイドみたいな人はホント恐ろしいですw)

それもこれもバックボーンにあるのは宅建番号(11)という二桁番号。。

50年でどれだけ経験を積んだのかわかりませんがそれでも「俺はこれで50年メシ食ってんだ」って言われちゃうと経験豊富なんだろうなーって思っちゃうものです。

そう思って周りを見渡すと結構長生きしてる不動産屋さんも多く、全部が全部とは言いませんがこんな社長みたいなやたら業歴が長いだけで実務経験値が低いって人も多そうなだけに「なんか俺ってボッタくられてんじゃね?」と思う人は一度宅建番号の( )のチェックと今風な不動産知識がある会社なのかチェック入れてみてもいいかもしれません。

そう思ってワタクシ、さっきその社長の会社に別件で出掛けてきたのですが、そこの番頭さん(齢78歳w)にヒアリングしたところ、この会社の社長さん、、なんと二代目社長で業歴はたったの10年だったことが判明。。。(要するにワタクシと出会ったときは同じくらいの実務年数だったってことですwww)

・・・・

・・・・

この社長と出会って早8年ですが、

そんなことに気が付かずに付き合ってたワタクシ、、まだまだ人を見る目が無いってことが判明したってオチでした、、w。。(自分より遥かに歳食ってる人に言われるとなんでもホントっぽく聞こえちゃうんですってwww)




ってか、あの舗装されてない駒沢通りの話とかバブルのヨットの話って一体なんだったんじゃんw

希望の党から出馬したくなったので不動産改革案を考えてみましたw


今日のブログネタ、、後半は息切れしてますw

こんにちは。

今回の衆議院選挙で台風の目になる予定の希望の党。。

当初は小池旋風なんて話で「もしかしたら政権がひっくり返るんじゃね?」と期待する向きもありましたが、あまりに急造すぎたのか徐々に失速し始め、肝心の過半数の立候補者数(233名)にも届かない勢い。。。(ま、いくらいいこと言っても実行力が伴わないとダメだってのは先の民主党政権で経験しましたからさすがに二度目はないでしょうけどw)

ただ選挙後の連立政権次第ではどうなるかわかりませんから今回の選挙、、
流れ次第ではどうにもでもなりそうで与党もちょっとは戦々恐々としているんじゃないかとも思います。。

ちなみに我々不動産業者は「全日本不動産政治連盟」に加盟している会社も多く、この連盟では自民党推しが基本。。

連盟から届く最近のFAXでも具体的に「この選挙区に住んでるやつは自民党のこいつに投票しましょう」と呼び掛けていますし、先の新中間省略登記なんてグレーなやり方考えたのも自民党政権なんだから少なくともサンタメ取引で儲かった業者は自民党に票を入れてあげた方がいいんじゃないかと思ったりもしますwあとサンタメ系光速投資で急速に物件増やして現在「左うちわ」の高属性サラリーマンの人も、、ですw

さて、そんな与党に対抗して立ち上がった希望の党ですが、今朝のニュースを見ても単独で過半数取れる候補者数の擁立は厳しそうなので、最後の方はきっと「供託金の自己負担出来るやつなら誰でもいい」とか言い出すんじゃないかとワタクシ、興味津々で見守ってました。。(ままま、、、それ以外に例の踏み絵踏めるのが最低条件でしょうけどw)

さすがにそんなブレブレな理念じゃ集票にも影響出ちゃうので立候補締め切り時間を迎えた今日もそんな動きはありませんでしたが、そんなことを言い出すようならワタクシ、不動産系の改革案を従えて小池新党からドサクサで出馬しちゃおうかなって思ってましたよw(このドサクサなら無名な候補でも当選する確率高いしw)

そんなワタクシの不動産改革ですが、、、こんなの考えてみました。。
①建ぺい容積率規制の撤廃
②再建不物件要件の撤廃
③不動産取引に掛かる税金の撤廃
④宅建取引士以外の従業員採用不可
⑤不動産コンサルの国家資格化
⑥無責任な不動産情報商材の売買禁止
⑦不動産融資のマイナス金利実行
⑧プロパンガス料金の全国統一料金化
プロパン星人様からのご依頼w)
⑨家賃滞納の厳罰化(関西在住のクルマのナンバーが893の人からのご依頼w)
(⑧.⑨は時間も無かったので急遽、FBで呼び掛けてネタを集めましたw)

一番の目玉政策が①の建ぺい容積率規制の撤廃なのですが、現行ではこの規制の影響で賃貸面積が稼げなくなっていて土地の価値もなかなか上がりません。
そこでここを緩和して第一種低層住居専用地域(40/80の風致地区とかw)でも一気に商業地並みに容積・建ぺいをあげれば都内近郊や地方の住宅地の土地値が急上昇して土地神話が復活し、一気に経済体質も上向きになるはずです。(ぶっちゃけ日本の景気回復のカンフル剤はこの不動産バブルが一番手っ取り早いんじゃないかとw)

さらに②の再建不物件要件の撤廃。。
再建不になってしまう要件の大半が接道2mを確保出来ていないからってパターンが多いのでこの規制を時限立法(いいとこ5年くらいでしょうか?)で一時的に撤廃しちゃいます。
これで今まで再建築不可だった土地の建物が再建築可能になり、今、火を付けたら激しく燃えてしまいそうな古家も燃えにくい建物に建て替え可能になり、再建築出来ることで高値売買が可能になります。

また、再建不覚悟で買ってた投資家さんはこれで一気に潤い、その売却益でさらに物件を買い増しさらに大金持ちになり富裕層も増えます。(うーん、、まさに不動産成金ってやつですねw)

そして畳みかけるように③の不動産取引に掛かる税金の撤廃です。
不動産を売買する時の売り主側の立場は「売った後に掛かる税金」を心配し、買った側は「買う時に掛かる税金」を心配します。
ここも撤廃しちゃえば売主、買主も税金を心配しないで取引可能になりますから「ん?この物件売るなら来年の1月1日以降じゃないとイヤ」なんてこと言う人も少なくなり、不動産取引もさらに活発になります。

ただこれやると代替え財源が必要になるのでなにか考えないといけませんが、
話によれば小池新党も例のベーシックインカムだって財源なんか決めずに公約としていますから、ま、あまり心配しなくても大丈夫でしょうw(財務省の中の人がきっとうまくやってくれるはずですw)

④の宅建取引士以外の従業員採用不可ですが、
ワタクシ、常々、重説すら読んじゃいけねーやつが高額な不動産取引に関わってんじゃねーよって思ってる派。。(たぶん宅建資格すら取れねーバカばっかりが営業してるとかって理由で我々の業界の地位が上がらないんです。。)

試験が難しいからって理由もあるのでちょっとだけ難易度を落として貰ってもいいですが、せめてこの資格だけは必須にしていただきたいと思います。。そうすれば不動産取引にもっと緊張感も生まれ、つまんないミスで売主、買主が迷惑を被ることも少なくなるでしょう。。(ま、宅建資格持ってるからすごい営業マンだとも思えませんけどちょっとはプロ意識も持つってもんですw)

⑤不動産コンサルの国家資格化と⑥無責任な不動産情報商材の売買禁止は今さら言うまでもない話なのですが、ここが徹底していないからこそ、昨今のしくじり系大家さん誕生の礎になってます。

無責任な不動産コンサルなんて最終的には「投資は自己責任ですからw」とか言って逃げちゃうのがオチだし、情報商材に至っては「効果が無ければ返金可能」と言いつつ、「一定の課題を消化しないと返金出来ない」とかほぼほぼ詐欺紛いな手法を取ってるとこが多いのでこういう部分はなんらかの法の網を掛けていただきたいところです。

⑦の不動産融資のマイナス金利実行ですが、、
要するに買えば買うほど毎月金利を払うどころか逆に毎月金利が入ってくるという「はとや」の三段逆スライド方式に近いものがありますw。(ドラえもんでもこんな話ありましたねw)

しかしこれを実行すること世の中の人がみんな不動産投資をやるようになってしまう恐れがあるので諸刃の剣かもしれません。。。(今よりも恐ろしいくらいにライバルが増えてしまうのでこの改革案は撤回させていただきます。。。)

⑧のプロパン料金の件は昼間、FBで「なんかいい改革案ない?」と呼びかけたらプロパン星人さんが「ぜがひでもこれ入れてくれ」と懇願してきたので入れましたが、、、もう一つ、「大家、不動産会社への無償貸与禁止と違反時の厳罰化」とワタクシの票に影響が出そうな話までぶっこんで来たのでこれは選挙結果次第で考慮することにしますw(自民党とか絶対反対しそうだしw)

あと⑨の家賃滞納の厳罰化。。。
大家さん側からしたら家賃滞納はもはや犯罪として厳罰化にして欲しいというご意見、、ホント、よく伺います。。(無銭飲食が犯罪で家賃滞納が犯罪じゃないっておかしーだろって論調ですw)

ただ、今回、ワタクシが出馬と予定していた希望の党は選挙結果次第ではリベラリ系と連立するかもしれないのでこの改革案を小池さんにお願いするのはちょっと無理かもしれません。。。(「あんた、こんな改革案、、共〇党にどのツラ引っ提げて持って行けると思ってんのよ!」と詰められそうですw)

と、公約化出来そうもない改革案が最後の方に増えましたが、、最後の⑩で実現できそうな改革案が先ほどFB経由で入りました。。(絶賛婚活中の越川様からでございます)

⑩途中で都合が悪くなると連絡が取れなくなるやつは死刑w
要するに人にCMの仕事を依頼しておきながらてめーの都合が悪くなると尻切れトンボになっちゃうやつは厳罰にすべきって意見でこれ見たワタクシも「あるあるww」と思わず机を叩いてしまいましたが、、、、、、、ちょっと待ってください、、、

なんとなくですが、
よくよく考えるとこの改革案も小池さんが怒り出しそうな話っぽく聞こえるので勘弁してください。。(「それって都合が悪くなると適当な横文字並べたがるアタシへの当てつけかー」と公認取り消しになりそうです。。。)

と、そんなブログネタをしたためてたところ、福岡のラーメン系巨匠大家さんよりこんなメッセージが届きました。。

「規制が無いと知識やテクニックの生かしようが無いので今のままでいいです」

・・・

・・・

うーん、、

こういう意見を聞いちゃうと政治って国民全員の要求を満たすってことがどんだけ難しいかってことがよくわかります。。。(こちらを立てればあちらが立たずってやつですw)


と考えるとワタクシレベルはおとなしく不動産屋やってるだけの方が幸せな気がしてきました。。。(でも①の容積緩和だけはやってくれないかなーとしつこく書いておきますw)



最初の方は調子こいて書いてたけど後半はグダグダになっちゃったんじゃんw

満額買付の信頼性。。。


祝日でも月曜なので更新しますw

こんにちは。

よく欲しい物件があって買う気になって買付け入れようとする場面で、
こっちはいろいろ考えて指値入れて買付け入れるパターンが多いと思います。

そんな指値付きの買付けを入れてはみたけど後から飛んでくる「満額買付け(しかもなぜか大抵「現金」だったりしますw)に駆逐されてる方が最近増えてるようです。(「買付け玉砕」って話は大体この手の話じゃないかとw)

実は最近ウチにもこの満額買付がちょくちょく飛んで来るのですが、、この満額買付、、、
とにかく信頼性に欠けるんです。。。w(ここ2ヶ月のデータで見るとヤクルトの勝率を下回ってますww)

当たり前なのですが、買う側ってよほど欲しい物件以外では安く感じなければ満額買付なんて入れてこないし利回り計算で買う投資物件に関しては素人さんほど「挨拶代わりの10%指値」をしたがる傾向が強いのでこの満額買付、、買主さんじゃない人が裏で絵を描いているんじゃないかとワタクシ、、いつも睨んでます。。

実際問題、この満額買付が入る条件ってのは以下の通り
①レインズに掲載して3日以内
②見た目に利回りが相場並み
③1億未満の低ロット
④どこの業者でも融資付けしやすいイメージ
⑤物件のツラが良い

ま、要するに業者が先走って「先に物件を押さえてじっくり客付けしよう」って戦術の一環で買主を煽ってこんな営業トークで買付け書かせているんじゃないかと思います。。

「買付けなんて強制力がある書類じゃ無いですからとりあえず買付け入れて買付け順位1位をゲットしてゆっくり考えましょう」

賃貸物件でもよくある「いくつも物件仮押さえして最後に気に入らない物件を全部断る」って大家にとってはとても恐ろしい荒技の売買版なのですが、これって売買仲介に慣れてないブツ元業者だと
①満額買付けが出て大喜びで契約準備
②途中、なぜか買主仲介と連絡が取りにくくなる
③「あの物件、、買主さんが突然買わないって言い出したんです」とか言い出す
④契約できると思って売り出し止めたブツ元、右往左往。。。
⑤もうちょっと指値が出来るなら再度検討します
⑥売り出し空白期間があったことで売主さんも弱気になり指値に応じて売買
⑦買い側仲介さん最終的に契約成立してウマーーーーw
ってな流れにマンマと嵌められた挙句、「契約書にサンタメ取引を明記してくれ」とか言われてしまうパターンで契約させられる可能性が急浮上して来るもんです。(指値が通ったから中間省略出来るじゃんってノリで急に買主変更してきたりするんですw)

我々、こういう騙し買付けで売り止めさせられ買い側仲介に振り回されないよう(振り回されると売却活動が2ヶ月くらいストップするので売主さんにすごく迷惑が掛かるんです)お金が見えない客の買付けは受け取りません。(受け取っても「決済ベースなので買付け順位は変動しますよ」と脅しておきますw)

と言っても相手仲介さんが単にヒアリング不足で本当はスッゲー金持ちなんだけどそれに気付いてないってパターンも時々あるので我々が相手仲介に質問をブツけて本当に買うのか?の雰囲気を把握しようとします。

我々、ここで「とある2つの質問」相手仲介さんにぶつけるのですが、

この2つの質問で我々、
①客の属性
②お客の買う気の激アツ度数
③本当に買えるか否か?
④買主の性格(揉める客か否か?)
⑤相手仲介さんのスキルと性格(嘘つきタイプか?バカタイプか?w)
まではなんとなく見抜いちゃいます。

ちなみにさっきの7打数ノーヒットの満額買付けもこの質問をことごとくぶつけていてどれもこれも「とにかく買付け入れて物件押さえましょう」って雰囲気の買付けだと勘付いてこっち売り止めにしないで契約準備進めていたのですが、全てが全て途中でやれ「買主の親が亡くなって買う気が無くなった」だの「最終的に検討したら収支が合わなかった」だの「銀行に融資年数が思ったほど伸びなかった」だのと逃げられ挙句、「あと◯◯◯万指値が通れば他にも欲しい客がいます」とか言い出してさらに客付けで引っ張る気満々でしたwww

この傾向ですが、やはり売り出し物件は最近、増えてはいますが、どれもこれもありえない売り出し利回りなため、仲介から見たら買主候補に出せるような物件が皆無になり少しでも利回りがよく見える物件だけを狙って客付してしてるが故にこんな売り方になったんじゃないかと思います。。

となるとこの話、裏を返すと
他から満額買付が入ったからと言って簡単に諦めないで「状況が変わったら教えてくれ」と物件を追いかけ回し続けた方がいいんじゃないかと。。(前にもこの話書きましたが、前以上にこの傾向が顕著なので改めて書かせていただきますw)

特に売値が数千万円台の物件、、
ここ最近の動きを見てると満額買付け入れて来るのが素人臭のする奴ばっかりなので意外に買付け撤回する確率が高いように見えます。(だってこの人達ってみんなレントロールなんか一切見ないで満額買付け入れて来ますからwwww)

もちろん確率論的な話なので全部が全部そうだとは言いませんが、
満額買付入れて来る人の心理をちょっと考えるとなんとなくその傾向が前よりも高くなってるには間違いないと思うのでとにかく「後から来た買主が満額で買付入れて来ました」と聞かされたら諦めずにドアをノックし続けてください。(「ウチは取り壊さずにこの物件使い倒します」なんてのを買付に入れとくと効果はさらに増しますw)

と言うことでこれからワタクシ、、
同業者数人で連れ立って「アウトレイジ最終章」を見に行くので今日のブログはこの辺で終了です。(アウトレイジのセリフの言い回しが我々業者にはすごく役に立つのでお勉強会も兼ねてますww)




ってか登場人物全員が悪人ってとこが我々の業界と同じでツボるんじゃんw

業務連絡をいくつかご案内します。。。


連休もポチってくださいねーw

こんにちは。

本日は多忙につき業務連絡だけでの更新となります。

その①
来月の福岡セミナーのご案内メールを来週早々に発送します。
今回のセミナーもいつもの狼セミナー同様事前振り込み制になりますのでそのメールにはお振込り込み口座が記載されております。
いつものことで大変お手数おかけしますがお振込みよろしくお願いいたします。

また初めての福岡セミナーのため、ネタ的にどんな話を重点的にしゃべるか、、まだ決まっていません。
と言うことで「当日こんなこと聞きたいぞ」ってご意見を再度募集します。

コメント欄で構いませんのでそんな聞きたいネタ(出来れば抽象的なネタじゃなくて固有名詞とかで具体的に細かく教えて欲しいですw)があればご一報くださいw

その②
本ブログサイドバナーのブログリンクですが、前々からご指摘されていた「更新してないブログが混在してると読むのがめんどくさい」というご意見に対応して長期間更新してない方とすでにリンク先が無いブログリンクを削除しました。

その空いたスペースに旅団推薦ブログと旅団員系ブログをリンクしておりますが今回新たに団員となった人でブログやってる人、、ここにブログリンク貼りますのでご希望の方はご連絡ください。

但し、このブログリンクはアクティブに更新してないとこちらの判断で削除しますので予めご了承ください。

その③
先日、狼旅団の団員の新規募集してメンバーが増えましたが、よくよく考えたらこの団員に対してやらずボッタクリ状態が2年くらい続いてる予感がします。(特に第2期のメンバーは入団以来なんの恩恵すら無い気がします。。。)

そこで今回の新団員入団を機に若干心を入れ替え、団員向けになんかやります。

差し当たって検討しているのが「狼カフェ」。。。

現在、20人程度の規模でお茶が出来るスペースを物色中でそこで月2回程度団員限定で団員を招集し毎回3〜4時間時間程度のお茶会とその後希望者と倒れるまで飲むというイベントを実施する予定です。(これならすぐに定員に達してしまう狼セミナーに参加しにくい団員も参加しやすくなるしまだ一度も会ったことがない団員とも会うことが出来るんじゃないかと。。)

セミナーと違い、この企画、、
毎回苦戦するレジュメを作らなくてもいいので頻繁に開催出来ると思いますが当面は月2回くらいでやります。また団員が参加するのに飽きてきたら順次団員じゃない方にも解放しますのでよろしくお願いします。

またレジュメを作らなくてもいいとなるとこの狼カフェ、、
全国に出張も可能になりますwwww(ワタクシ、実はレジュメを作らないといけないので地方セミナーには消極的だったんです。。。)

と言うことで「狼の話聞くくらいでいちいち東京まで行ってらんねーよ」って団員のところにもある程度の需要があれば参上しますでご希望があればご連絡ください。

ただ、内容はレジュメが無くてもそれなりに話をしますw。
その内容ですが、今まで書いたブログからそのブログを書くときの裏話やホントはこう書きたかったんだけど公の場なのでこの程度で抑えた、、という暴露話が中心なのでいつものセミナーよりは面白い内容になるかもしれませんww(あ、誤解のないように言っておきますが、決して過去ログのリサイクルじゃあございませんww)

以上で業務連絡終わります。。


ではみなさん素敵な3連休をお過ごしくださいw



団員からの求心力アップを狙う姑息なドブ板戦術なんじゃんw