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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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狼旅団は旅行会社じゃねーんだよww


珍しく連日の更新になりますw

こんにちは。

突然のご報告ですが、
この度、Twitter内で不動産クラスタの集合体の全宅ツイ様が毎年開催してる不動産業界の裏の祭典でもある「クソ物件オブザイヤー(略称KBOY)」に旅団の広告を載せていただきましたw(なお、広告費はエスパー君の机にあった誰のかわからない財布より徴収済

この広告掲載に伴い、明日からしばしの間、Twitter経由で今までに経験したことが無いくらいのトラフィックになる予感がしますが、その際に「ん?狼旅団ってなんだよ?(もしかして旅行会社?ww)」と言う声も聞こえて来そうなので改めてこの狼旅団について書かせていただきます。


それはそうと、、広告用のロゴが若干違って見えるのは気のせいでしょうか?ww

さて、、
この狼旅団ブログですがそもそもは当時蔓延っていた不動産投資ブームに乗っかった商材系ブロガーを駆逐してやろうと始めたブログでございます。(当初からここだけはブレてませんw)

人前で文章書くなんて考えもしなかったワタクシですが、書いてるとどんどん空から言葉が降って来るスキルがあることに気付いたワタクシ、、書けば書くほど文章量も増えてしまい一時期は「オマエのブログは長すぎて読みにくい」とお叱りを受ける3000文字レベルのブログを連日のように更新しておりました。(ひとつのセンテンスをどれだけ薄っぺらく伸ばして書くかがウリのブログでもあります)

ワタクシがブログを書き始めた2011年は震災があり株価も下落して不動産価格も低迷してた頃ですが、その頃はすでにどこの銀行もフルローン、オーバーローン対応。

その頃から光速投資だのエビ偽造だの様々な技を繰り出し今とは比較にならないくらいどこの金融機関も不動産融資をバンバン出しててすでに不動産投資を始めていた先人大家さんではそろそろ利益も出始めた頃でそれらの方は「カリスマ大家さん」と呼ばれ始め、またどこかでネットビジネスのやり方を金払って教わった人たちがこぞって情報商材を売り始めていた時期です。(ちなみにあの水●大家さんは例の無料面談からの錬金系黄金スキームどころか六本木の雑居ビルにやっと事務所を構え「レインズの物件持って来たらウチで仲介に入ります」って客付け仲介を抜きに掛かるメルマガを出してたレベルの時期でございます

今はそうでもないですが当時は不動産投資ブログは不動産屋が書くより大家さん達が書く方が主流でワタクシが普段常駐してる「不動産投資ブログランキング」でも上位はカリスマ大家さんと呼ばれる人達と商材系ブロガーさん達がほぼ独占してました。(不動産投資ブームな今でこそトップになるには5000点くらい必要ですが当時は2500点もあれば楽勝で1位取れてました)

後発組のワタクシ、その方たちのブログも読んでいましたが、ワタクシは一応業者なので業者目線で見ると結構薄っぺらいこと書いてるなーと思い、「もしかして業者が不動産業界のホントの話を書いたらどんなことになるんだろう」と思い始め、恐る恐るカリスマ大家さんが知らないホントの不動産の世界を書いたブログを発信し始めたのですが、なぜかこれが大ヒットww(アフィリエイトバナーや広告バナーを一切貼らないブログではワタクシのブログが初めての大ヒットだったそうな)

2011年の9月から書き始めたこのブログは当時の読者の方の盛大な応援もあってその年のクリスマスには絶対奪取できないだろうと言われたランキング首位に立つことが出来ました。

これは現在800人ほどいる狼旅団員の組織票があってこそトップに君臨し続けられてるわけですがこの狼旅団と言う組織、、単なるノリで作った組織なので特に決まり事もなく会費も無く当初は「読者であれば適当に団員を名乗ってもいいよ」ってレベルでした。。

そのうち、ワタクシが忌み嫌う商材系ブロガーさんや新進気鋭の薄口不動産コンサルさんたちが「俺も狼のマブダチ」とか言い出し始めて誰が団員なのかよくわからなくなり改めて名簿を作りちゃんとした組織にしたのですが団員になったところで何もフォローするわけでもなくやらずぼったくりの様相になってきたので今では団員も募集と言うのはやってません。(ってかいちいち名簿作るの面倒なので募集してないってのが真相ですがw)

とは言え、そんな暑苦しい熱意ある団員さんの存在のお陰でそれ以降、ほぼこの首位の座を明け渡すこともなく過ごしてきましたが、そもそもこのブログはどこかで「狼さんってブログ書いてるんですか?」って話で「ブログ?えぇ、、当然書いてますよww」なんて嘘をついてしまったためのアリバイ作りで一週間書いたら辞めようと思ってたブログだし、連載も2000回を超えてくるとさすがにモチベーションも下がってしまいます。(書いてて楽しかったのって最初の2年くらいであとはほぼ惰性で書いてたと思います)

また、ワタクシは単なる街場のしがないおっちゃん不動産屋に過ぎず、ワタクシのブログがすごいすごいと褒めてくれる人も多いですが、ワタクシなんかより上には遥か上がいるんですよともずっと言い続けてきました。(えぇ、、不動産業界でワタクシの立ち位置なんざ遥か底辺でございますゆえw)

そんなわけで2000回のブログ更新が終わったあたりでブログは不定期更新に切り替え、ワタクシは新天地のTwitterでいつものように毒吐いたりもっとすごい不動産屋さんのツイート読んだりして更なる上のスキルを身に付けようとしていたのですが、そのワタクシの上位層とも言える集団を見つけここ一年くらいずっと追っ掛けてツイートを読んでました。

それが全宅ツイ(全国宅地建物取引ツイッタラー協会)なのですが、彼らはそもそも内輪でウケてればいいって集団なので追っかけてると内輪話に巻き込まれがちですが内輪話だけに発言に一切の容赦もなく、読んでるとホント、もの凄くハイレベルな会話を毎日してます。(「わずか140文字しか書けないのにこの表現力の違いって何?」っていつも打ちひしがれています)

また今、現実に起きてる不動産業界の出来事も正確にまた忖度無しに論評していてホント内輪話ばっかりな話題の中にいつもキラリと光る論評が含まれています。

このブログの古い読者の人であればこの全宅ツイがあのたろうさん率いる「しょぼくれん」に似てるって気が付くんじゃないかと思います。(たろうさんは素人投資家業界をおもちゃにして好き勝手やってましたが全宅ツイは完全に不動産業界をおもちゃにして好き勝手に遊んでますww)

たろうさんの繰り出す情報も面白かったし結構ちゃんとしたバイアスが掛かっててあれを見てれば不動産投資業界で騙されるわけも無いですが全宅ツイのTwitterもちゃんと読んでれば不動産投資で騙されるはずもありません。(あの長嶋センセだってケチョンケチョンにされてますからw

ワタクシ、この全宅ツイの人の書き込みを一年以上読んでましたが「これがタダで聞けちゃうってスゴクね?ww」と思い、最近のセミナーでは「とにかく手始めにTwitterのどエンドさんをフォローしろ」と言い続けてますが、正直な話、Twitterでここだけ押さえておけば大抵の不動産投資の話は得られてしまいます。(えぇ、、わざわざ100万なんて無駄ゼニ出さなくてもタダで手に入る広範囲な分野を押さえたコンテンツがここにあるんですw)

ワタクシもここの存在を知らなければ未だにお山の大将気分でブログ更新出来てたのですが上には上がいると言うことを心底思い知らされて今ではすっかりブログを書く気力も失せてしまいました。。

ま、それでも時々書きたくなる時があるので今まで通りこの狼ブログも更新していきますが、今は不動産ブログや高額塾でお金払って薄っぺらい情報を得るよりもTwitterで情報得る方が正しい情報を得やすくなってるのは紛れもない事実です。

実際、先日コインランドリーで激しく苦戦されてるアインさんと言う方とTwitterで絡みましたが彼は「コインランドリ経営を始める前にGoogle検索でコインランドリーについて調べたけど儲かってない話はほとんど見つからなかった」とおっしゃってました。

「わからないことはなんでもググれ」というネット先人の教えがありますがGoogle検索は今や使い方に長けた広告主やSEOを知り尽くしたネット系商材を扱う人だらけでいくら上位検索しても肝心なことは得られません。

かぼちゃ事件だってネット検索しても広告やまとめサイトの書き込みばかりで実際に不利益を被った人の記述はほとんど見つかりませんし当時、ブログでかぼちゃの危険性を書いてたブログなんてほとんど見つからず(ま、それでも後出しじゃんけんで「私は前々から注意喚起してましたが・・」なんてドヤ顔で書いちゃう薄っぺらい不動産コンサルはたくさんいましたけどw)実際にかぼちゃの恐怖を赤裸々に書いてたのは恐らくはTwitterだけじゃなかったかと思います。(と、過去の投稿を見るとかぼちゃ開始一年くらいでいかにポータルサイトのセミナーに行って嵌められたか、、なんて記述が載ってます)

不動産投資は情報の収集力がかなりのウエイトを占めますが、その情報を収集する際に「その情報が正しい情報なのか?間違った情報なのか?(いわゆる情報弱者ってやつです)」を判断出来ない人が多く存在しています。

皆さん平等な環境のインターネットで情報を吸い上げてるはずなのになぜここまで情報弱者が多いのよ?ww

ワタクシ、ブログを書きながら常々その点について考えつつ出来るだけ正しい情報をタダで発信しようと心掛けていましたがたまに会う読者の話を聞いてると「こいつは一体どこで情報を収集してんだろう?」って思う人も多くずっとモヤモヤしてました。

しかし、、ここ一年くらいTwitterに移行してなんとなく言葉で表現できるくらいわかるようになりました。(今年やたらセミナー増やしたのってこれをたくさんの人に言葉で伝えたかったからなんですw)

えぇ、、これは「情報の非対称性」と言い、我々業者や経験豊富な不動産投資家さんはこのことを十分理解しており間違った情報にはすぐ気が付きますが、そうじゃない人はそれだけを信じてしまい見事嵌められます。

たぶんこれ、
最初に出会った人やその取り巻きから得られた情報が正しいと信じちゃって突き進んだところで今さら元には戻れないってバイアス(高属性の人ほど自分の間違いを否定されるのを嫌がりますから)が掛かってしまっているんじゃないかと思います。

先日もTwitterで別のアカウントを作り「俺ならこいつは絶対フォローしねーぞw」ってやつだけを厳選してフォローして発言を見てましたが、、これだけを読んでたらワタクシ、きっと薄っぺらい人生論に酔いしれ「何も考えずにとにかく行動」と突き進み気が付いたときにはリカバリー不能な状態にまで追い込まれていたと思います。(そのくらい薄っぺらく悲惨な情報しか集まらねーですww)

またこれらの人達、、
なぜか皆さん@LINEに誘導したがります。ま、LINEに囲いこんだ方がクロージング楽ですからw

ワタクシ、本アカのTwitterではフォロワー3500人くらいいてもダイレクトメッセージ(DM)にメッセはほとんど飛んできませんがわずか200フォロワーしかいない別のアカウントでは連日のように「●●に興味ないですか?」とか「本気で稼ぎたいですか?」と何かの詐欺的商売に誘導するんだろうなーってDMが届きます。

要するにネットを使って大喜利やったりまともなことを自分の意見として真面目に発信してる人と、ネットを完全に商売道具として活用してる人がネット上に混在してるってことなんですが、ここに気が付かないといつまでもどこかのセミナーに出没しては集合写真にVサインして収まり続けることになりその写真は主催者の次のビジネスの時の「ほら、私はこれだけ集客できるカリスマ的存在なんです」って用途に二次使用されそこに映った人は養分画像として永遠にネット空間を彷徨い続けることになるわけです。

そんな「情報の非対称性」という存在を一人でも多くの人に知ってもらいたいと言う意味合いも込めて全宅ツイの人に拝み倒して普段は絶対やらない広告掲載をしていただきましたがこれを機会にこのブログを読んでる人がTwitterにもアカウント作って投稿を読んだりして正しい情報と間違った情報の違いに気が付いてくれたら広告代で払った税込3万円の元も取れるんじゃないかと。。。。w(財布の持ち主の人もきっと草葉の陰から喜んでくれてるはずです)

またTwitterからやってきた人が狼旅団と言う組織が旅行会社と勘違いしないで覚えていただけると幸いでございます。



ま、Twitterで旅団の知名度上げたいってヨコシマな気持ちの方が大きいんじゃんw

黒々としたビルの某地銀さん。。。


京雄さんに風俗好きを思われて傷心してますw

こんにちは。

先週の某日、、
とある人の紹介で日本橋にある黒々としたビルの某地銀さんにお邪魔してきました。

この地銀さん、、
いつぞやは道路に横断幕ぶら下げたデモ隊(なぜか皆さんスーツだったのは出勤途中だったのでしょうか。。)に連日押し掛けられていましたが、今ではその熱もすっかり冷めてしまい、その黒々とした建物も自社物件では無くなってました。。

ワタクシ、、サンタメ全盛期にはAB間取引の元付としてちょくちょくこの銀行に出向いて決済に明け暮れてましたが、この銀行での融資付けと言うのはまだ法人融資をやってた15年くらい前を最後に一度もやったこともなく今回のように融資状況を聞くために会いにいくなんてことは初めての経験です。

それでも聞くべきことはちゃんと聞かないといけないと思いズケズケ聞いてしまいましたが、今のこの地銀さん、、昔感じたギラギラ感というかあの独特の威圧感も無くホントに普通の地銀さんになってる印象。。

で、肝心の聞きたいことは
①木造物件で融資は可能なのか?
②可能だとしたら築年数は何年くらいまでが上限なのか?
③貸出金利は何パーセントなのか?
④貸し出すときの審査はどのくらい厳しいのか?
⑤融資エリアはどこまでなのか?

の5点。。

この地銀さん、、
先週も書きましたがある日を境に木造APへの融資を止めてしまいました。(社内的に木造アパートへの融資は適当じゃないと言い出した役員さんがいたそうでいきなりストップしたんです)

それが最近の騒動でいつの間にか解禁になったという噂を聞き実際に話を聞きに行ったわけなのですが結論からいくと
①木造の場合50年から築年数を引いた年数
②最大融資年数は35年
③金利は2%前半で場合によっては2%切ることもありえる
④原本チェックは必須でサンタメ取引不可
⑤基本都内と言えるところ(23区外でもいいけどあまり遠いのは無理)

とのこと。。

7~8年前の融資金利が1%後半~2%前半くらいだったので金利に関してはあまり贅沢言っちゃいけないしそもそも金利が安くないと廻らないって物件を買ってちゃいけませんから金利に関してはむしろ4.5なんてリスキーな金利じゃないと貸せないって言わないだけマシになった気がしますが、融資金利が下がった分、物件評価はそれなりに厳しいものになると思います。

それでもあれだけ貸してくれなかった築古木造物件でも貸してくれそうなのはすごい進歩だと思いますし、今後は木造物件の売り出し利回りが売れ行きの悪さから上昇してマーケットに登場するはずなので2%の金利も余り怖くない気もします。

ただ、あれです。
だからと言ってここからフルローンで買おうとしちゃいけません。(フルでも貸せないことも無いけど相当金融資産が無いと無理ですよと釘も刺されましたw)

このブログを古くから読んでる人は当然のように手金は持ってるはずなので出来るだけ自己資本を突っ込んで無理のない借り方をしていただけると幸いです。。(なお、ワタクシは今後も融資のあっせんはやる気も無いので各自で頑張って融資付けてくださいw)

さて、そんな先週ですがウチの団員でもある大家さんより
「元付に直で行っても取られる手数料は一緒なので狼さんちで客付け側の仲介に入りませんか?」と飛びあがるほどケツが浮き、そのまま失神しそうなくらいうれしいオファーをいただきましたww(片手でも800万を超えますw)

この場合、売契も重説も元付さんが作成してくれるので我々の仕事は買い主さんが得するような取引に持ち込むだけという簡単な業務(ま、そんな簡単じゃないけどww)。。

「とりあえず元付仲介さんに連絡してみて」と言われたのでケツの浮いたワタクシ、、早速電話してみたわけですが、、、電話の相手がのっけからタドタドしい日本語なうえ、売主はまったく日本語が通じない人と判明。。(えぇ、、売主、中国の人、仲介も中華系仲介さんでしたw)

それでも物件がちゃんとしてればそのまま取引にも持ち込めるのですが、土地の面積と建物のコンデションを考えるとこの売値では高く(ま、買うご本人さんは将来的に壊して新築するって言ってましたが)指値しようにも相手仲介さんの話によれば「ここまででも相当お金を掛けて直してるから指値なんてとんでもない!!」とタドタドしい日本語でご立腹されてました。(「60㎡の居室に30万かけてリフォームしたって言ってましたがそれって「相当なお金」はかけてねーだろww)

それ以外にも買ってから管理会社は外せないとか言われるし、貰ったレントロールにも不審な点が多く(3年間くらいで同じ間取りの部屋の家賃差が1万5千円ってなんか怖いですw)「ちょっとこれはいろいろ問題ありそうですよ」と買主様に具申したところ「うーん、、じゃ、買うのは見送ります」って話になっちゃいました。。。(こんなことやってるからウチの会社、、全然儲からないんですね。。。)

先週も書きましたがこういう物件でもそのうち売値が落ちてくるはずですのでこの仲介さんにも「このくらいで買えるならロン特無しで買付け出します」と伝えておいたのですが恐らくはこの物件、融資の関係もあり売主希望額じゃそうそう誰も買えないでしょう。(えぇ、、口開けて待ってればそのうち自然落下してくると思います)

今後はそんな話が増えてくると思うし、一番手が買付け入れたところで無事に決済まで行くくらいの融資もなかなか出にくくなってますので一番手の買付けなんてあっけなく飛ぶことも前よりは多いはずです。

そんな自信もあるのでこんな駆け引きしてますがこれからは間違いなくそんな時代になると思いますので一番手の買い付けが入ろうが諦めずに欲しい気持ちを出しつつ「このくらいしか出す気が無い(このくらいしか出せないではないですよw)」と多少強気の交渉入れてみた方がいい結果が付いてくる気がします。

ま、それでも満額で売れてしまう時もあるかもしれませんが不動産なんてセンミツの世界ですし、手金さえ持ってればそこそこ勝負は出来ます。(意外に持ってない人の方が多いんだってww)

冒頭の某地銀さんも方針が変わって来てるし他の銀行さんもいつまでも融資に渋々ってわけでもないですから頑張りましょう。。(と、なにやらいろいろ矛盾することの多い話に聞こえなくもないですが、、ホント、皆さんワタクシの教えを守って手金を溜め込んでますよね?ww)



なんかぼちぼち地殻変動が起きそうな予感がするんじゃんw

下がる下がると聞いてましたが、、w


セミナーの当選メールは本日発送しました。

こんにちは。

不動産投資向けの融資が渋くなり初めてそろそろ一年半くらいになりますが、、
ようやっとその余波で物件価格が下がり始めた気がします。

と言ってもネットで出回ってる物件はまだまだ下げ渋っているわけで(そりゃ残債考えたら下げて売るわけにもいかない方が多いですから)実際に下がり始めているのはいわゆる「業ブツ」でございます。

業ブツとは不動産屋さんが転売用の物件として仕入れ虎視眈々と出口を見つけて嵌めこむように抱えてた物件なのですが、これらの物件の融資は一般の融資と違い長期の融資じゃありません。(または数千億単位の包括的な融資を組んで融資枠の範囲で回してるのですがそれの組み換え等で短い償還期限のものがあります)

長期の融資じゃないのは仕入れてから一年程度までの期間に転売して一括返済しちゃうからですが、こうも融資が渋くなれば転売向けエンド出口がなかなか見つからずそうこうしているうちに償還期限がやって来て最終的には利益なしでもいいから売り切っちゃえとマーケットに放出、、と相成ります。(特に大手は決済時期を見越して早めに動いてくるのですが見てるとかなりの損切りも仕掛けてきますw)

しかし、利益無しでと言ってもその売値じゃまだまだ高すぎるって物件の場合、更なる値下げを強いられるわけですが、転売系の不動産屋の大手ともなれば様々なオトナの理由で買値よりも安く売り出すことがあります。

こういう情報はサッと出てサッと消えることも多く、しかも決済スピードが速く、普通に融資付けしようとしてもそのスピードの追い付かず結局現金客や融資があっさり出る富裕層の人がモノに出来ちゃうのですが日頃からの営業努力の賜物で最近は我々クラスの弱小不動産屋にもそれらの情報が出てくるようになりました。(「なにしろうちには2000人くらいは常に手金3割入れられる崇高な投資家がいますからww」とかなり吹かし気味に盛り付けておりますゆえw

特に10月の後半くらいからでしょうか、
上場系の再販業者さん(サンタメやらずに真面目に登記して大規模リノベして再販してくれるありがたい業者さん)から頻繁に「こういう物件、、いくらなら買ってくれそうなお客さんいます?」と担当さんからの直打診が増え、実際に我々クラスの弱小業者でもポツポツ成約し始めてます。(数年前から「金貯めて爪研いでなさい」って言ってたのがやっと実を結び始めてますww)

今後もこういう売買のケースが増えるんだろうとは思いますが、今後はこれら業ブツ以外に「保有耐性の無い投資家の持ち物件」がリストに加わって来ます。

保有耐性の無い投資家さん、、
さすがにこのブログ読んでる人で当て嵌まる人もいないでしょうから派手に書いちゃいますが、ここ数年のサンタメ決済+サンタメ業者の家賃保証1年+エビデンス偽造などなどのパワーワードを駆使して物件を買ってた人たちでADをいくら出そうと埋まらない物件や、買った瞬間に大規模修繕が必要でそれしないと入居者が内覧にすら来ない物件あたりから先にマーケットに任売状態で出回って来ます。

そんな任売物件が増えてくればマーケットの動揺も激しくなりあまり知識の無い投資家さんは「この先、もしかしたら暴落局面に入るんじゃないか」と誤解して売り急ぎする人も増えてくると思います。(今から10年耐えられるって人は別に無理して売る必要も無いってのに、、、です)

こういう段階になると数年前に起きた「スルガ木造融資ショック」と同じように大半の人が売り急ぎ始めマーケット利回りが徐々に上がって来ます。

もちろん全部が全部残債を下回った売値で出てくることも無いし、そもそも見た目の売値は変わってないので(数百万の値下げ表示は出てもガツンと値下げ表示はしませんw)どこまで無茶な指値が通るかの神経戦になると思いますが、そんなのはどこから融資を受けていたか?その融資期間やどこが仲介しているか見ればおおよそ想像もつくので十分に勝算があるんじゃないかと思います。(そんな時のために過去ログ残してあるので読んでみてくださいw)

また、来年の5月には民法の大改正があります。
まだどのような売買契約書になるのか定かではありませんが瑕疵担保が大幅に改正され相当売主不利な契約になりそうですので不動産のスキルの高い人であればここを突いて更なる指値が通ることも充分に予想できます。(なにしろ今度の改正ではきちんと記述しておかないと買主にジャンジャン突っ込まれる契約になりそうですからw)

そんなことも踏まえ、次回の狼セミナーは久しぶりに法律論(邪悪な部分含むをブチかます予定でいますw

前回のセミナーでは「投資物件を買う」という部分でどこまで物件資料を深読みし、なにをどう考えたらいいのか?を中心にやりましたが次回はここに法律論を突っ込み、取引で相対する人をコテンパンに打ち負かせるやり方を中心に話しますので頑張って聞いてくださいw(前回よりさらに小難しくなりますがきっと来年の今頃には聞いててよかったと思えるネタをブチかます予定ですw)

最後になりますが、、
先日、販売した旅団Tシャツですが、業者さんの手違いでサイズ違いや数量の発送ミスがあった模様です。
一応連絡のあった方にはすでに対処してるそうですが、いまだに「お金を振り込んだのに届いてない」とか「数やサイズが違う」と言う方がいましたら業者さんに連絡しつつ念のためワタクシにもご一報ください。(ワタクシの方からもまとめて業者さんに伝えます)



あとインフルが流行り始めてるので手洗いうがい励行なんじゃんw

狼セミナーのご案内


今日はセミナーの告知だけのネタでございます。。

こんにちは。

この前セミナーやったばかりですが今度は12月7日の狼セミナーの募集でございます。

今回のセミナーのネタは今年一年の集大成みたいなことを考えていますが前回みたいにちょっと小難しいことをしゃべる予定ですのでそんなセミナーになると思ってご参加ください。(と言っても中身はなにも決めてないので場合によってはいつもの悪口セミナーに終始するかもしれませんw

「狼旅団不動産セミナー~ゆく年くる年」

セミナー日時 12月7日(土) 13時~18時
懇親会     18時15分~3時間(ノリが良ければ延長戦ありw)
会場     いつもの池袋会場
参加費  セミナー4000円 (懇親会は+5000円の合計9000円)
募集人数 120名(申し込み多数の場合は抽選となります)

※なお、参加資格は従来通りです

お申し込みはこちらから
募集定員を超えたので募集は終了しました




ささ、、今日もこれから銀杏の皮剥き業務が待ってるんじゃんw

たまには技術系のネタなんぞを。。。w


昨日のワタクシ、、街はハロウィンだってのに家で必死に銀杏の皮むき200個やりました。手が臭いですw

こんにちは。

明日セミナー募集のブログ記事更新する予定なので今日はブログ書くのやめようと思いましたが、なんとなく更新します。

先日の大型台風でめちゃめちゃ大雨が降りましたが、
都内では大した被害も報告されずまた、あれほどヤバイと言われていた城東ゼロメートル地帯を走る荒川も溢れることもなく都内の治水のすばらしさをまざまざと見せつけられ「もしかしたら江戸川区なんて今後は土地も値上がりするんじゃね?」とさえ思う今日この頃でございます。(海抜マイナス8メートルだろうと溢れなきゃ関係ないですからw)

しかし都内には逆に下水道が張り巡らされている関係でちょっと海抜が低いエリアになると川の氾濫なんかより下水道の逆流なんてことも起きがちで今回はあまり発生していませんでしたがあちこちでマンホールのふたから汚水が噴き出ることもよくあります。

とは言え、わりと高台に建ってるマンションなどであれば大雨が降ったところで洪水になるなんてこともなくウチのレジでも大雨が降ったくらいじゃビクともしない、、、と思ってたのですが、実は前回の台風19号の際、雨水槽の満水警報が出ました。

ご存知の方も多いかと思いますがウチのレジ、、
立地は確かに高台ですが半地下構造の3階建てなため雨水槽も雑排水層も下水管より下を走っていて排水は自然放流ではなくポンプアップが必要です。

機械警備の回路が組んであったので満水警報が出た際も警備会社が現場に来て発報(警報が出ることを発報と言います)対応して数時間後には水も引き何事も無かったのですが、ワタクシの見立てではあの程度の大雨で満水警報が出ると思ってもいなかったので「なんで満水警報が出たんだろう?」とずっと気になってました。。

ちょっと技術的な話になりますが、ウチの雨水槽のポンプは2台稼働でポンプに付いてるフロートスイッチでオンオフを繰り返してます。

2台稼働で大雨が降って一気に雨水槽に水が入り込んでも最悪2台稼働すれば満水警報なんか出る前に水を抜き切ってしまうくらいのポンプを取付てあるので(0.75KWのポンプ2台ですからそりゃ強力です)これでも満水警報が出るってことは

①そんなポンプでも吸いきれないくらいの激しい雨水流入があった
②フロートスイッチのスイッチが壊れていて雨水が入って来ても反応せずポンプが作動しなかった
③そもそもどちらかのポンプが壊れていた


のどれかが原因じゃないかと思うんです。。

仮に原因が①であればポンプの限界を超えた雨水の流入に耐えられないってことでもっと大きいポンプにしなければならずこの費用はバカになりません。(0.75の上は1.5のポンプなので下手すると地下ピットの深さや大きさもサイズ的に変わるのでそっちでもお金が掛かり一大事になっちゃいますw)

また②であればフロートスイッチを交換しなければなりませんがフロート付きのポンプの場合本体とセットになってることが多く、結局ポンプも交換となるのでこれも結構高価です。(ちなみに③の場合でも同じですね。。)

ただ、これ、、根本的な原因を解明しないと無駄にデカいポンプを交換したり壊れていないフロートスイッチを交換するなんて無駄金を使う羽目になるので今日、実際にマンホールを開けて雨水槽の中に侵入を試みました。。


雨水槽なので汚水ってわけでも無く臭いもありませんw

で、ポンプの横に付いてるボールみたいなフロートスイッチを実際に動かしてみたのですが、原因は2台あるポンプの片方の不作動でした。(要するに大雨が降っても片肺運転だったので排水が間に合わず満水警報が出た次第でありますw)

ってことはその動かないポンプを交換すれば解決となるわけですが、、これでは問題の根本は解決しません。
なぜかと言えばこの壊れたポンプはまだ取り付けてから8年で、寿命年数からしてもまだまだ使えてたはずです。

また雨水ポンプなんてものはよほどの大雨でも降らない限り動くこともないですから稼働時間もそんなに無く特に2台目の壊れたポンプはよっぽどの大雨が降らなければ稼働する機会も無かったはずです。

ってことはこれ、たとえ新品交換したとしてもまた8年もすれば滅多に動かないことで水を吸い上げるプロペラのベアリングがまた錆びかなにかでロックしてしまい同じような現象になってしまうはずです。

また雨水ポンプをフルートスイッチだけでの運用はいざという時に手動で動かせないので非常に危険です。(万が一にもフロートスイッチが壊れてたらスイッチすら入りませんw)

そんなわけで今回の件を機に強制的に動かすことが出来るようにすることと、「自動交互運転」が出来る仕様に変更しようと思ってます。(自動交互運転とは一度稼働したら次は反対側の機器が動くようにすることです)


このポンプのスイッチに頼ってたものを・・・



こう外部に制御盤を組んで回路を変更しちゃうわけです

外部に制御盤を付けてそこに手動でも動くスイッチを付けちゃえば万が一の時には2台同時に強制稼働も出来、さらに言えばここに電流計でも取り付けておけば点検時にその電流値を見て(ちなみに0.75KWのポンプだと2.9~3.2Aくらい振れます)正常に稼働しているかもチェック出来ちゃいます。

うちみたいに物件は高台にありながらも半地下物件で排水はすべてポンプアップなんて物件の場合、ケチらずに最初から外部に制御盤を組んでおけばいつから壊れてたかわからない雨水ポンプの異常にもいち早く気が付き満水警報発報なんてマヌケなことも無かったでしょう。。

今後はこの手の異常なレベルの大雨も多くなりそうですから備えあれば憂いなしってことで早速工事に取り掛かろうかと思います。(制御盤も構造が簡単なので秋葉原でちゃっちゃと部品買ってきて回路組んでみますw)

偶然ですが昨日Twitterでこの手の雨水ポンプの話が出たので今日のネタにしてみましたがこのブログを読んでる人で半地下物件持ってる人がいたら一度、ポンプがどのように繋がってるかご確認してみてください。。(特に雨水・湧水ポンプはあまり稼働しないポンプなのでプロペラシャフトがロックしちゃってて意外に壊れていること多しですw)



最後になりましたが、12月7日のセミナーの申し込みは明日18時のブログ更新ですので参加される方は明日のブログをチェックしてください。。



技術ネタなので今日はポチ少なそうな気がするんじゃんw