プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

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不動産投資の甘い罠。。


昨日はダラダラと長くて不評だったので本日は短めに更新しますw

こんにちは。

あちこちのブログで話題になってる今週の週刊ダイヤモンドを買ってきました。


今週は不動産特集でございます。

「不動産投資の甘い罠」という書き出しで書かれた内容を読んだのですが、、、

すみません。。

これってワタクシが書いたブログネタの焼き直しにしか見えないのは気のせいでしょうか?(特に冒頭のHMネタってワタクシの記念すべき6年前のファーストセミナーのネタだった気がしますw)










と、PC探したら当時のセミナーレジュメがありましたw(ってかあの頃は猛毒放ってましたっけw)


ただ、今回凄いのは紙媒体だってのにちゃんと実名挙げて具体的に「収支計算が全然違うだろww」と指摘してる点。。(蛇足ですが、、HM業者に都合のいい超甘々収支計算は6年の歳月を経て脈々とコインランドリー業界にも波及しておりますw

特に今、飛ぶ鳥を落とす勢いで破竹の快進撃を見せる某〇ノケンさん。。(TVCMでは毎朝笑わせていただいておりますw
この会社に至っては「紹介料でも取る気だったんじゃね?」としか思えないヨイショ記事書いてた某ブロガー様の言ってることとまるで正反対のことが無慈悲に書かれていました。。。(そういやこの出版社も昔は不動産投資マンセーって書いてた気もします)

いつの時代もそうですが周りの誰かが「不動産投資もそろそろヤバイかも」と言い出すとこんな記事が紙媒体でショッキングに書かれてしまうもの。。(と言ってもこの手のネタ、、ここ数年ではちょくちょく見かけてましたけど)

ただここまで実名で書かれるときっと国会とかで少しでも点数稼ごうとする野党が社会問題として取り上げ与党もなんらかの対策を打とうとしますのでこの「実名記事」が出た時点からここ1年くらいで不動産投資を取り巻く環境も変わっちゃうんじゃないかと少々心配しております。(ってか不動産業者がこぞって新規上場を果たす時代ってのはもうなにかしらおかしくなって来てるってことです)

と、そんな話を書いてて思い出したのですが、
ワタクシが6年前にセミナーデビューを果たしてこんなHMネタがウケてあちこちの大家の会から「うちにもセミナー来てください」と言われていた折、都内でかなりの集客力を誇る某大家団体からもオファーをいただきました。

当時のワタクシ、
人前でしゃべるのがこんなに楽しいものなのかとほぼ有頂天状態で「お声が掛かればどこでもしゃべりますよ」状態でしたがしゃべる予定のレジュメをその大家の会の首脳部に見せたところ「うーん、、うちでこのネタは毒だからご遠慮ください」とやんわりお断りされちゃいました。。(つーか毒で悪かったなw)

後になって別の大家さんから「あの大家の会は地主さんとか主体ですでにHMで建てちゃってる人が多いからオマエの話は傷口に塩を擦り込むようなもの」と揶揄されたので妙に納得しましたが、

あれから6年経って

あの大家の会に参加していて当時は建ててなかったけどここ6年で相続対策という名目でHM系物件の餌食なった人ってどのくらいいるんでしょうか? (そう思うとあの時断られても強行してセミナーやってれば良かったと最近すごく後悔してるワタクシです)


でもあれです。

6年前の当時はこんなネガティブなネタを書いてるやつなんてほとんどいなかっただけに(あの当時はどいつもこいつも不動産投資を絡めて使えねーノウハウや商材を売ってお金を巻き上げようとするコソ泥みたいなやつばっかりでしたからw)遅きに失するかもしれませんがこうやってネガティブ記事を書いて警笛を鳴らしてくれる人が増えたってのは不幸中の幸いなのかもしれません。。。(てことでワタクシもやっと市民権を得た気持ちになって参りましたwww)



市民権を得た引き換えに敵もメチャメチャ増えたんじゃんw
  

昨日吹っ飛んだデーターを思い出しつつ復元してみましたw


結局、アネゴの黒魔術で不法投棄の犯人を呪うという結論に落ち着きましたw


こんにちは。

昨日飛ばしたブログデーターを思い出しながら再度書き直したのでアップします。。(思い出しながら書いたので昨日書いた文字数には到底及びませんがw)

【ご質問】
17/06/16 素人大家
No title
いつもブログ読んでいます。質問なんですが 何社かに査定していただいて売値を決める時に1番高値の 大手の業者などを選ぶと囲い込まれて、失敗すると前に読んでますが、こういった場合に売値は何社かの査定額の中間ぐらいを参考にしたらいいのでしょうか?

また、無料査定とかよくありますが、すぐに売る予定では ないけど査定額を知りたいみたいな時に安易に利用すると情報が漏れるのでよくないなどありますか?

売却は専任ではない方がいいのはブログで読んでおりますが 売却時にはどういう業者にお願いするのが良いとかありますでしょうか?地元の町の不動産とか楽まちなどの 投資専門業者とか、その辺の事がよくわかりませんので ブログの議題にしていただけると勉強になります。


えーっと、、
売却時の査定のご質問なのですが、順番にお答えします。

何社かに査定していただいて売値を決める時に1番高値の 大手の業者などを選ぶと囲い込まれて、失敗すると前に読んでますが、こういった場合に売値は何社かの査定額の中間ぐらいを参考にしたらいいのでしょうか?

確かにワタクシ、以前のブログで「あり得ないくらいのバカ高値査定してきた業者なんかに仲介依頼すると囲い込まれるぞ」と注意しましたが、趣旨は微妙に違います。

と言うのも昨今の仲介さんの査定は「この売値なら確実に売り切れる」というレベルで査定することが多く、もうちょっと粘れば高く売れたのに残債が消えて多少利益が出ればいいでしょと査定し、当の売り主さんも「その金額で売れたら抵当の残債が消えてプラスがたくさん出るじゃんww」と喜んで売却に応じるケースが増えてるんです。。

これって仲介さんが売り主と締結する媒介契約が3か月で一区切りするってところに問題があると思うのですが、媒介物件を預かる仲介さんからすると、、

「この媒介期間の3か月以内に売却しないと他社に一般媒介で出されて客付けが他社と競争になる(ガクブル)」

という恐怖が付きまとうためどうしても3か月以内で決着させようと最初から売れそうな価格設定したがるもんなんです。

そんな状況下で「真ん中くらいの値付けしたところ」なんて考えをすると余裕でもっと高く売れてたものが安く売ることになり売り主さんは損しちゃいます。(ま、もっと高く売れるとわかってなければ損したとも思いませんから知らぬが仏とかまさにこのことですw)

こうなる理由ですが、
それは売り主さんが売りたい物件の本当の価値というものを理解していないからなんです。。。

物件査定と言うと仲介さんがやたら分厚い査定書なる書類を作っていろんな数字を「根拠」として出して来ますが本音の部分では「近隣相場との対比」で売値を決めてるケースがほとんどです。(絶対、不動産鑑定士が査定する時の補正率とかなんたらで価格調整した数値で売値を決めてるはずないと思いますよw)

となればこの作業を売り主さん自らやればおおよそですが仲介さんに頼らずとも本来の物件の価値なんてのは簡単にわかるはずです。

例えば一番手っ取り早いのが「表面利回りで売値を決める」という手法。。。
恐らくですが一般の大家さんが持ってる物件で一番高く売れる価格設定方法がこれなのですが、要するに、、

「想定される最大値の家賃収入(満室想定家賃)」を「周辺で売られてる物件の満室表面利回り」で割り算するだけです。(あ、これって売りたい物件に近い周辺の物件利回りって意味ですよw)

(例)満室想定賃料800万の場合で周辺利回り相場が8%の場合
  800÷0.08=10,000万円


例で計算すると1億で売ってもすぐに売れはしませんが周辺相場と乖離してないのでとりあえず物確電話は鳴りますからワタクシの経験ではこれで十分に売れてしまいます。(周辺相場利回りと同じだと利回り優先でしか客付け出来ない仲介さんあたりはなぜかこの売値に釣られちゃうもんなんですww)

しかし仲介さんは「これだと売れるまで3か月以上掛かる可能性があるから・・」と別の計算式で査定してきます。

例えばですが、、、
土地評価について
・相続税路線価 138,000円/㎡×300㎡=4140万円
・事例による実勢価格 178,000円/㎡×300㎡=5340万円
なお、利用が想定される静岡銀行の評価はおおよそ路線価の120%程度ですので4968万円ほどになるかと思います。
(家屋に関しては耐用年数が過ぎておりますので評価なしとします)

収益評価について
〇〇〇〇駅徒歩5分の立地、築28年、1部屋約18㎡×12世帯、現在の募集賃料は63,000~66,000円という認識です。
1部屋66,000円で計算すると年収は約800万円、築年数からは大よそ利回り11%程度が相場となる為7200万円の評価となります。

と査定されると1億で売れる可能性のある物件なのに思わずこの一見、仰々しく見える計算式を信じちゃう人の方が絶対多い気がしますw(ちなみにこの査定で売り主がOKしたらワタクシ、速攻で自社購入、、げふんげふん、、、)

この査定を信じてしまうとどうなるかと言うと1億と7200万では差が2800万あるわけですから、、
ワタクシなら静銀で13000万のオーバーローン引かせて1000万を登記などの購入諸経費にして売値12000万円で売却して差額を全部懐に入れちゃいますwww

なので業者さんに仲介を依頼する場合、まず「想定される最大値の家賃収入(満室想定家賃)」を「周辺で売られてる物件の満室表面利回り」で割り算して売れるであろう最大値の売値を把握しつつこの売値に近い金額で査定してきた業者でサンタメ売買を主でやってない業者さんを選ぶ、、、と言うのが現状のジャブジャブ融資の局面では一番有効ではないかと結論付けちゃいますw

次の質問の
また、無料査定とかよくありますが、すぐに売る予定では ないけど査定額を知りたいみたいな時に安易に利用すると情報が漏れるのでよくないなどありますか?
ですが、

さすがに物件査定を依頼した業者さんそのものはこんな売り主の個人情報は絶対他社には流しません。。(そんなことしたらせっかく苦労して得た売り主情報を利用されて速攻で売り主にコンタクト取られちゃうじゃないですかww)

ただあり得るのは「その会社を退職した社員が辞めるドサクサで顧客データーを持ち去りそれが時間の経過とともに他社にも流失する」ってケースです。。

えぇ、、
具体的にどこの会社だとかブログに掛けないので書きませんが(ホントは書きたくてウズウズしてますがw)実際にその会社を辞めた社員がウチにやってきて「オオカミさんちの名刺さえ作ってくれれば会社からガメてきた名簿の顧客だけで営業出来るんだけど」と何度も打診されたことがあるんです。。。
(ホント、、こんな低モラルなやつが何億もする不動産持ってる顧客データーを悪用するもんだから我々の業界、、いつまで経っても悪い印象でしか見られねーんだってww)

これの簡単な見分け方ですが、
査定を依頼する仲介さんに「ところであなたの携帯って個人の携帯ですか?それとも会社の携帯ですか?」と聞いてみてください。

ワタクシの経験ではなぜか会社の携帯だというやつの方がデーター持ち出す可能性が高いですよ。。。(理由は各自でお考え下さいw)

で、最後の質問。。
売却は専任ではない方がいいのはブログで読んでおりますが 売却時にはどういう業者にお願いするのが良いとかありますでしょうか?地元の町の不動産とか楽まちなどの 投資専門業者とか、その辺の事がよくわかりませんので ブログの議題にしていただけると勉強になります

うーん、、
恐らくですがワタクシ、売却は専任じゃない方がいいとは書いた覚えがないのですが、これは基本的にこう覚えてください。

専任媒介・・・物件を売却する時に使う
一般媒介・・・賃貸の仲介するときに使う

物件を買う・・・両手仲介狙いの業者を狙う
物件を売る・・・片手仲介でも売ってくれる業者を狙う


恐らく物件を売る際は仲介さんを競争させて売らせた方がいいと聞いてるから一般媒介の方が有利だとお考えなのかもしれませんが売買物件の場合、売値がそこそこ高いとか売りやすそうな物件の場合、一般だと売り主の謄本をあげて「うちにも買いたいって言ってる客がいるから一般媒介ください」という営業がしきりに飛んできます。(大抵の場合、家のポストに名刺か手紙が入ってます)

信じるも信じないも自由ですが、これがどうなるかと言うと<strong>「そもそも買いたい客なんかいないのに一般媒介を持って行かれ全国中に売買情報をばら撒かれた挙句サラシモノ物件として全国中で有名になる」というリスクが発生します、

また、ひどいやつになるとここでも両手仲介を目論み、買い取り業者に打診してとにかく安い買値でもいいから買い付けを入れさせ具体的に買いたい客がいることをアピールして他の一般媒介業者を断らせるとか、さらにさらにひどいやつになると最初にダミーの高い買い付けを入れて売り主を信用させて「融資が不調に終わったので話が飛びました。すぐ他のお客さんを付けるのでもう少し時間をください」とすっかりその気になった売り主さんを引っ張りまくり最終的には痺れを切らして安く売らざることになってしまった契約のテーブルには買い取り業者さんがニッコリ微笑んで座ってたなんてこともあります。

正直、売却なんて適当に販売図面作ってくれて間違いなくレインズに登録してくれてこっちが指定した売値以外では売らないって業者さんであればどこに頼んでも結果は一緒です。

また、よく「弊社は他社とも顔が広いし顧客もたくさんいますから安心してください」ってセリフを吐かれると思いますが、、、
実際のところ、そんな馴染みの会社であればそんな会社に高い売値で出したら「なんだこいつ、俺をバカにしてんのか?」と思われるので出しませんし、高値の物件を大事な自社の顧客に出すはずもありません。。(レインズ登録すると全国津々浦々の不動産屋とツーカーになれるのでそれだけでたくさんですってw)



今日はもう時間が無いのでご質問に対してここまでしか返事できませんでしたが、取り敢えず今日は基本的なことだけ書いておきますのでまずはこの辺をご参考いただけると幸いでございます。。(え?全然参考にならないって?ww)



昨日消えたデーターくらいは書けた気がするんじゃんw

断腸の思い。。。。


【お断り】
本来であれば今日は読者様からの質問を約5000文字の力作でお答えしたかったのですが作成中にブログデータが全部吹っ飛んでしまい泣きながら急遽ブログネタを差し替えましたw(2時間掛けて書いたネタが消えると死にたくなるもんですw)

こんにちは(泣き声)。。。

昨日のブログで「今度は一般投資家がどうのこうの、、」と書いたらここ見た一部のマスコミ数社から取材のオファーメールが飛んできましたww(ってかこんな今さら感いっぱいの話でワタクシ、マスコミになに話せばいいのよ、、、とw)

毎回そうですが、昨日みたいな毒吐くとそれ見たマスコミの人がすぐ喰いついてくるのでもう一度言いますが、、

ワタクシ、このブログを熱心に読んでる人以外の方の生き死になんざ知ったことではございません。。。(ワタクシ、ブログ読者は友達として見てますけどそれ以外は単なる養分としか見てませんw)

と言うことで今回いただいたメールもガン無視しますので「あれ?届いてないのかな?」と勘違いして何度もメールしてこないでください。(いつも「再送」「再送」って何度も送ってきますけどワタクシ、ちゃんと読んだ上でガン無視してますのでご心配は無用でございます)

それともう一つ、、
なにやら昨日も〇ンワード貿易とか言う会社から「セミナーやるから登壇して欲しい」とオファーがありましたが、
ワタクシからすると御社のセミナーに登壇するのとSPAのドヤ顔記事に晒されるのとではどっこいどっこいだということをご認識いただけると幸いです。。(5000文字のデータが飛んだのでついでに八つ当たりしてみますw)

さて、そんな軽い悪態をつかせていただいたところで

ワタクシの元にまたもや不法投棄発生の一報が入って参りました。。。

今度はウチのレジなんですが、面倒見のいい居住者の方から「誰だかわからないけど清掃局が持って行けないゴミが捨ててある」と一報を受けて急ぎ飛んで行くと、、、











ウチのレジで使ってる部材じゃないのでこのゴミから判断すると近所で内装工事やった業者がたまたま通りかかったウチのゴミ捨て場に不法投棄したんじゃないかと推測されます。(居住者なら内装屋が使うズタ袋でこんな雑な捨て方しないでしょw)

居住者じゃないとすると不法投棄の犯人の特定は難しいのですが実は我々、以前に空き巣に入られた際にダミーカメラ状態だった防犯カメラ(えぇ、、きっちりゴミ捨て場にもカメラがあるんですww)を映る状態にしていたんですw


そんなわけで管理室で録画していたHDレコーダーを外して会社に持ってきましたw


で、出力端子をパソコンに繋ぎ再生してみました。。



しかし、





なにも映っていませんwwww
(液晶画面にはNOT DETAと表示されます)





えぇ、、


どうやらワタクシ配線を間違えて接続していたようで結局今まで通りのダミーカメラ状態だった模様です。。。(エスパー君に「オマエって心底使えねーヤツだな光線」をしこたま浴びましたw)

と言うことでまとめます。
・犯人は外部の人間
・袋の中に誰が捨てたかの証拠は無し
・防犯カメラ映像は無し
・犯行の目撃者は皆無
・近隣で内装工事やってる業者も存在せず

・・・

・・・

今までなら「不法投棄禁止!!」と赤い文字で書いておけば良心の呵責に耐えられなくなった犯人が自ら片付けることで収束してたのですが外部から悪意を持って不法投棄されたケースでは犯人を捜すのは非常に困難です。

仕方がないので今回の我々、断腸の思いでコンビニに粗大ごみシールを買いに行って断腸の思いでそのゴミを買ってきたゴミ袋に移し断腸の思いで粗大ごみシールを貼ることになったのですが、、

ここを見てる方で「こんな方法があるから諦めんなよ」と画期的な作戦があれば教えてください。。(まるでやる気の無い読者丸投げ記事になってしまい誠に申し訳ございません。。。。)



我々には本件は迷宮入りにしか見えないんじゃんw

不動産バブル崩壊ってホントに来るのかよ?ww


今日は丹精込めて書きましたのでいつもより多めにポチってくださいw

こんにちは。

金融機関の新規融資が12兆2800億円を突破し以前の不動産バブルなんかよりも融資規模が過去最大になり「そろそろ不動産バブル崩壊か?」と言われ始めて結構月日も経ちました。(安値で物件拾いたい我々としてはそろそろ痺れが切れてきましたw

しかし依然として融資に積極的な金融機関も多く、「不動産バブル崩壊とか言ってるやつもいるけどやっぱ融資受けれる今のうちに物件を買い進んだ方がいんじゃね?」と思う人も増えて来てるようで相変わらず昨今の不動産投資セミナーの客の入りも多いと耳にします。


そんな方に今日はここでBGMに「ロンドン橋」を挟んでみますw

不動産投資は転売などで売却益を得る目的ならいざ知らず、他の投資と違って基本的に家賃をいただいてCFを稼ぐビジネスモデルですから建物が古くなって競争力が年々減少するに伴って家賃も下落することを考えると業績次第で価値が何倍にも値上がりする可能性のある株式投資などとは性格も異なります。

すなわち、保有物件のインカムを増やすことは困難だと考えると、高値で買えば買うほど得られるCFは減りちょっとしたオーナー側のミステイクでプラスだったCFがたちまちマイナスになる危険要素を孕んでいるってことです。(規模の大きいRC物件などが一番危険要素が高いと言われているのもこれが理由の一つです)

そんな不動産物件の高値ゾーンにいるのが現在でその値は金融機関の融資姿勢で決まっていますから金融機関が他の融資先が無くて不動産投資したい人にジャブジャブ融資してるうちは物件価格もこの高値ゾーンを維持することになります。

それでもまだ「不動産の投資やってセミリタイアしたい」という需要は減りませんから過去の売値なんか知らない素人投資家さんからしたら都内で築30年くらいの利回り7%のRC物件が売りに出されると買付けが殺到し瞬間蒸発するのも無理もない話じゃないかと思います。

なんて感じで業界の古株ぶって「5年前は都内の築30年くらいのRCなんて10%切った物件情報が来たら全部ゴミ箱行きでしたよ」なんて言おうものなら「そんな過去の安い時代の話を持ち出されても今とは違うじゃんw」とバカにされるのがオチですからあまり言いませんが、、、

居住用賃貸の投資利回りが下がったからと言って違う賃貸形式(借地権ボロ戸建てだのシェアハウスだの民泊だのコインランドリーだの)に賃貸収入の活路を見出さなきゃいけなくなってる時点でかなり危険水域に達してると理解した方が早いんじゃないか、、とも思います。(最近、あまり毒吐いてないので久しぶりに毒吐かせていただきます。。。)

過去の事例から考えて不動産の価格と言うのは大体10年周期で上下動を繰り返しているんですが、別に10年キッカリで上下動しているわけじゃありません。(なのでリーマンショックから10年経った今くらいが危険だと括っちゃいけませんw)

さて、そんな不動産バブルの崩壊ですが平成4年頃に起きたバブル崩壊と平成18年ころに起きたバブル崩壊では原因が異なっているのはご存知だと思います。

参考までに書いておきますがおおよそこんな感じじゃなかったかと思います。(ワタクシの感覚で書いてるので多少間違ってるかもしれませんw)

平成4年版
株価高騰でお金が余り投機資金が一斉に不動産に流れ込み、銀行融資も土地の値上がり神話に乗り過ぎて乱脈融資が流行り需要を遥かに上回る価格で取引されるようになり「これじゃマイホームが買えねーよ」という世論の高まりで日銀が慌てて水道の蛇口を締めた(総量規制と言います)。

この総量規制の実施によりいきなり銀行融資が止まってしまい慌てた投資家がパニックを起こし不動産が投げ売り状態になり不動産の価値が大幅下落した。(と言うより元の実需が買えそうな相場に戻ったw)


平成18年度版
世界中の金融バブルに伴い外国の法人投資家あたりから物件評価の違う形が持ち込まれ日本の不動産の価値が収益性で評価されるのが流行りだし、それにともない外国の巨大ファンド勢が大挙して来日。(横文字系物件評価用語が使われだしたのもこの頃ですw)

ここでも大量の海外投資マネーが日本の不動産に一気に流入して古い商業ビルと取り壊して新しい建築物を建てて自社系のファンド会社に売却して運用利益を配当するビジネスモデルが大流行りになり国内の転売業者が地上げ、転売を繰り返し「とにかく商業地で土地がデカければ高値で売れると」金融機関を巻き込んで無茶苦茶な融資合戦に発展。。(これをマネて日本の新興系マンデベも自社ファンドを立ち上げて自社で建築→自社系ファンドへ売却なんてスキームを考え出してそこから新築区分レジを大量に売りはじめ上場した新興マンデベ乱立w)

末期は金融機関も「建てないで転売するだけなら融資は絞るよ」とか言い出してたがお構いなしにあれこれ逃げ道を考えたファンド勢はお構いなしにこのスキームでデカくなったがアメリカのサブプライムという債権が実はとんでもない債権だと発覚して信用度が一気に低下してアメリカの金融機関がバタバタと飛び始め当時日本でブイブイ言わしてた海外ファンド勢が一斉に撤退。。

日本の金融機関でもこの手の債権を持っていたのかこれが原因で国内の不動産融資が一気に止まり新興系デベが次々に破たんしやっぱり投げ売り状態になり動産の価値が大幅下落した。(当時、毎日のように発表される上場企業のIR情報見て「お、今度はこのABC系の会社が飛ぶんじゃね?」と予想する毎日でしたw)



で、参考までに書いておきますが、、

平成19年以降平成24年くらいまで
このファンド会社の破たんでバルク売りなんて売り方で投資用物件が大量放出されたおり、たまたまサラリーマン向けに融資を始めてた都銀某銀行のおかげで格安で物件をフルローン購入出来た一般投資家が出現、、。

サラリーマンが億単位の融資を受けて不動産投資が出来る環境が出来始め同時に指南本も普及しこの頃に不動産投資に目覚めた人はほとんどが億単位の資産形成が可能になった。(出始めの「光速投資」なんてやった人はめちゃくちゃ儲かったんじゃないかとw)

この途中で例のス〇ガ様がバンバン融資してた木造物件への融資をストップしたため木造物件を仕込んで転売しようとしてた一般投資家が出口を失って一瞬ですがこの木造物件の価格暴落局面がありましたが同じ県にある某地銀さんが木造物件に耐用年数超えの融資を積極的に始めまたもや不動産物件全体の価格底上げ状態になり現在に至る。。。(そりゃ耐用年数ブッチして融資すれば高値高騰化するのも無理はありませんw)


どのような形であれ金融機関が融資をストップすると不動産価格が下落するってのはおわかりだと思いますが次回の不動産バブル崩壊は今までのプロ系業者が飛ばされるパターンではなく初めて一般投資家さんが飛ぶケースになります(融資残高の融資属性で一番多いのが今回はこの一般の方なんです)

なので我々、いつか起こるであろう「次回不動産バブルの崩壊」がどんな形で端を発してどんな末路になるのかさっぱり予想出来ません。(だってホントに初めてのケースですもんw)

とは言え、経済に詳しい人とかだとおおよその予測は付いているんじゃないかと思いますが、今の世の浮かれ具合を見てると多くの人が「まだ大丈夫、まだ大丈夫」なんて思ってるうちにドカーンとその崩壊がやって来てあっという間に飲み込まれまさに「すごく注意してたけどホント、逃げる間もなくやられたよ、、w」という状態になるんじゃないかと。。。

ちなみに過去二回のバブル崩壊はほとんどのプロの人でも見抜けずに渦に飲み込まれていきました。(個人的にはF1のスポンサーまでやってたレイ〇ンハウス(赤城興産)と広島のアー〇ンさんがほぼ瞬間的に資金がショートして破たんしたのが一番の驚きでしたっけw)

果たして不動産にあまり手慣れていない一般投資家さんがどこまでこの渦に耐えられるのでしょうか?(どこで渦が発生するかもわかんないし)



と、今日のブログネタ、、
ワタクシが5年後にこのブログ見てどこまで正しく予測が出来たかの備忘録でもあるのでそんなに気にしなくでくださいw



ってか大〇建託が増収増益、ス〇ガの株価急上昇って時点で「なにかがおかしい」って話なんじゃんw

不動産は演技力なんですよ。。。


プロパン君の今日の順位はここポチっても確認出来るって知ってました?ww


こんにちは。

昨日のヤフーニュースで気になる記事を発見しました。

「電話がイヤ」で会社辞める若者 上司への取り次ぎすら苦痛、理由は?

記事によれば昨今のいつでもどこでも誰とでも、着信すると即座に相手の名前が表示される「超らくちん通話時代」のせいで固定電話慣れしてない若い人が「知らない人からの電話に出るストレスに耐えられない」と会社を辞めてしまうんだそうです。

ワタクシのようなおっさん世代は今の携帯電話より家にあった固定電話の方が馴染みが深いので固定電話でどんな相手から電話が掛かって来てもヘッチャラですが、、今の若い子はそもそもこの固定電話を知らない世代ですからこんなところでストレスになっちゃうんでしょうね。。(昔、彼女の家に電話すると彼女のオヤジが「ああ?」とダルそうな声で電話に出てきて長話してると「いつまで電話してんだ!」と怒鳴られるのが日課でしたから会社に掛かってくるどこの誰だかわからない電話なんざ恐怖すら感じない世代でございますw)

そう考えるとウチに連日掛かってくる物確電話、、、

結構若い人が掛けてくるケースも多いですが、客付けなどの自社で物件を預かってない業者さんは常に物件の在庫確認のために連日物凄い数の架電作業があるのでこの記事がホントであれば同じように相当なストレスを感じてるはずです。。

この前もそんな物確電話してくる若い人に聞いたのですが、
①レインズ見てその会社の販売条件に当て嵌まる物件を見つけたらすべて物確して資料を貰う
②賃貸物件であれば会社でリスト化してそれを毎週のように成約してないか確認

どちらも架電する件数は一日で1000件から2000件らしくその物確でしゃべるセリフは大抵こんな感じ、、
・お世話になります。〇〇不動産と申しますが物件確認一件お願いします
・〇〇県〇〇市のマンションで〇〇〇万円の物件ですが、、まだございますか?
・レントロール等の資料をいただきたいのですがよろしいでしょうか?

(ちなみにこういう電話の仕方をすると仲介さんは違和感を感じないので例の元付アタック掛ける時にぜひお使いくださいw)

ただあれです。
電話に出る元付けさんが同じ対応じゃないので話すことはこの3行でしかないにも関わらずそれなりにアドリブ効かさないと難しい面もあります。。

・お世話になります。〇〇不動産と申しますが物件確認一件お願いします
あ?〇〇さんってよく電話くれるけど一度も決めてくれねーじゃん
ま、一応話は聞くけど、、、どこの物件?


・〇〇県〇〇市のマンションで〇〇〇万円の物件ですが、、まだございますか?
あー、あるにはあるけどオタク、、ホントにお客いるの?

・レントロール等の資料をいただきたいのですがよろしいでしょうか?
出してもいいけどホントにお客いるんだろうねー(しつこいw)

ワタクシもそうでしたがこっちがせっかく物確で電話して会ったこともなければ話したことのない人にいきなりこういう対応されると段々電話掛けるのが怖くなり毎朝「じゃ、今日掛ける電話のリストはこれな」とファイルを渡されるたびに会社を辞めたくなりましたから今の若い人で固定電話を知らない人はもっと恐怖なんじゃないかと思います。(どうでもいいですが、不動産業ってこれに数時間費やしたのち、メールや電話で追客しつつお客さんを案内しつつ現調やったり契約書作ったりともはや気が狂ってるとしか思えない仕事量なんですw)

しかし、、
実はこれ、架電する方は1社ですけど受ける側はこの手の同じ電話を週に数百社から受けてるので同じ問い合わせに対して同じ答えするのに疲れちゃってるんです。(だっていくら物確が入ってもほとんど成約になんか至らないし)

しかもその架電で地名とか駅名すら読めない(読み間違える)物確電話って「どこまでわかって電話して来てんだよ」」って気分になり途端にテンションがダダ下がりになります。(「郡山市」を「ムレヤマシ」と言われて涙が出たこともあります)

それでも掛ける側は容赦なくあれこれ聞いてきます。(満室ですか?修繕履歴ありますか?変な奴住んでませんか?指値は効きますか?広告掲載OKですか?などなどいつも同じ質問ですw)

えぇ、、掛ける方も大変かもしれませんが受ける方も同じテンションを維持するのも大変なんですww

そこでお勧めしたいのが記事にもありましたが電話での「演技力」 、、、です。

例えば、
・〇〇県〇〇市のマンションで〇〇〇万円の物件ですが、、まだございますか?
あー、あるにはあるけどオタク、、ホントにお客いるの?

ってケース、、

ちょっとでも怯んじゃうと相手にガンガン詰められちゃうのでここは極めて明るく
それがですねー、、この買主さん、、先日、御社の物件とほとんど同じスペックの物件で融資が通ったんですけど他のお客さんの買い上げ喰らって買えなくて悔しい想いをしたんですよー
と言ってみたらどんなことが起こるでしょう?

えぇ、、まずこの元付さん、、
速攻で手元にある資料をドカドカと送ってくれるはずです。(しかもちょっと顔もほころんでいるはずですw)

で、その資料見てつまんない物件であればそのまま捨ててしまえばいいんです。(稀に相手から「どうでした?」って電話も来るかもしれませんが「いやー、、もう一つ気になる物件があってそっちを買うみたいです」とでも言っとけば相手の心証はあまり悪くなりませんw)

ただあれです。
元付けさんによってはレインズに何件もアップしているし、同じ会社の人間が口々に同じ口調で
それがですねー、、この買主さん、、先日、御社の物件とほとんど同じスペックの物件で融資が通ったんですけど他のお客さんの買い上げ喰らって買えなくて悔しい想いをしたんですよー
とやれば

あ?オタク、、いつもそうやっておんなじこと言うけど台本でもあるんじゃねーの?ww

と、ツッコミ入れられてたちまち窮地に陥るので同じセリフでやるのではなく多少アドリブを利かせるといいかと思います。


と二日続けて嘘ばかりつかせようとしてるワタクシ、、

きっといい死に方しないんじゃないかと思いつつ本日のブログは終了です。。。(土曜日ってこんなネタしか思いつかないんですよ、、、w)


バレない嘘を上手につくのがキモなんじゃんw