プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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騙しの花。。。


ウチの会社は14時に飛ぶ飛行機のためのラウンジじゃねーんだよww(昼飯まで出しちゃいましたw)

こんにちは。

火曜日に書いた話ですが、、
「さすがに電車でいきなり声掛けて名刺渡すなんて怪しいおっさんになんか連絡して来ねーよなー」とこの話は終わりにしようと思ってたら、、

まさか、まさかで
さっきそのご本人から電話が掛かって来ましたwwww(えぇ、、カンバックサーモン作戦大成功でしたww)

聞けば、やはり電車でいきなり声掛けられて「なんだこのおっさん?」とめちゃめちゃ不審に思ったらしく相手にする気も無かったそうですが名刺に書かれていた「狼旅団」でググったらそこそこ検索にヒットしたらしくいくつかブログを読むうちにワタクシが善人だと判断してくれたそうです。。(当然ながら例の「新築区分投資ネタ」のところも読んでくれてすっかり目が覚めた模様で感謝のお言葉まで頂戴しちゃいましたw)

恐らくご本人も今日、このブログを読むかと思うのでもう靴磨き少年と呼ぶのはやめますが、、、一言だけ言わせていただくと

ワタクシが善人に見えてるうちはまだまだカモられる可能性があるってこと、、忘れないでください。。(いつも言ってますがワタクシだって何年か後に金欲にまみれてブクブク太ったところを見計らって一気に襲い掛かるかもしれませんよww)

と言うのも、お金目当ての人って大抵の場合、最初は皆さん善人ズラして接近してきて相手の懐にいったん飛び込んで騙しの花を開花させるものなんです。(えぇ、、いきなり悪人ズラして飛び込んで来たら誰しもが警戒しちゃいますから)

特に最近は騙す側も手が込んで来て知恵のあるやつから突っ込まれないように「この手法は再現性があります」だの「今までに無かった手法」なんて感じでアピールしてきたり、物凄い情報量の不動産手法を先に出してきて「詳しく知りたければ会費払ってウチの塾に入って世界を目指そう」みたいなことを言ってきます。(前だとサラッとだけ手法の触りだけ触れていたのが先に大量の情報を与える手法に進化しているんです)

想像するにこれ以上不動産初心者の投資業界への進出が望めなくなって来て初心者だけどすでに物件買ったりしてる多少経験してるなんてちょっと上の初心者を改めて狙っているんじゃないかと思いますが、今のダメダメな融資の風潮を考えると

①都内新築一棟投資でフルローン組ませて嵌めこむ
→新築であればフルローン引きやすい
②住宅ローンを利用した賃貸併用物件で嵌めこむ
→賃貸併用であれば住宅ローンが使えるので融資が引きやすい
③築古戸建てでコーチングで嵌めこむ
→自己資金が乏しい人とはいえ小銭はあるのでその小銭が狙いやすい
④非居住系(簡易宿所など)で嵌めこむ
→居住系より利回りが高く見えるので売りやすい
⑤不動産以外のエセ的お金儲けで嵌めこむ
→日本の電気事情でマイニングとは片腹痛いですw


なんてところを善人ヅラして接近して来て勧誘する人が増えるんじゃないかと思ってます。

どの話も一見すると儲かりそうに見えますが話を詰めていくとあちこちにボロが出てしまいちょっと経験がある方であればツッコミどころ満載なので本来であれば初心者にしか通用しない話だったはずが、最近は膨大な情報を先に出して相手を信用させて引き込むというまるで食虫植物のようなパターンで嵌めこまれるので知らず知らずのうちにヤラレてしまうことが多いです。

またこの勧誘方法もひと昔前のようなクソ長いランディングページからの囲い込みではなく先日も話した大家の会とかの一般会員経由で声を掛けられたり(えぇ、会員の中に間者を放ちマンツーマンで勧誘してくるんですw)、別の名目で誘い込みそこからクロージングするなんてちょっと前のマルチビジネスみたいなのが大家業界にも持ち込まれていて紹介者にもフィーが落ちる設定になってるところすらあるようです。

銀行融資が厳しくなって今持ってる物件の出口が狭くなってきたところに物件のCFが低下してたりすると「家賃以外のところでお金儲けしないとこっちが死んじゃう」とばかりに仕掛けたくなる気持ちもわかりますが自分に降りかかってる不幸を他人に転嫁しようってのは見ていて気持ちのいいものではありません。

そういや、以前にこのブログのコメント欄で「一体誰を信じていいのかわからんww」と書かれていましたが信じていいのはその責任をきっちり取ってくれる人に限ります。(そんなおめでたい人なんていないでしょうけどw)

と考えると究極的にはそれってご本人しかいないってことになるのですがどんな儲け話であっても「あの人は信用できる人だから」なんて考えてる時点でその儲け話はギャンブル扱いです。(ワタクシ、生粋の家族であっても金に関しては他人だと思った方がいいよ派ですゆえw)

あと、この手の話には「一流大学を卒業後、一流商社に入り、、、海外でMBAを取り、、、」なんて妙な肩書で釣ろうとする人がいますが、ワタクシの経験ではそういう経歴をお持ちの方はこういうところにいても宝の持ち腐れになってるケースがほとんどで大抵の場合、どこかで一度落ちぶれていることが多く、とてもじゃないけど信用に値しません。(大方、金に詰まって一攫千金な我々の業界に飛び込んで来ただけじゃねーのかよ、、、とw)

だってあれです、、
そんな凄まじいご経歴をお持ちの方がネットにかじりついてシコシコと長々しい勧誘原稿作ったり、妙な連中とつるんで起業しましたって話、、とてつもなく信用できないじゃないですか?

また、大抵一緒につるむ人ってのもそういう輝かしい経歴を見て「こんなすごい人なんだから信用出来ちゃう」なんて軽々しく話に乗ってるケースがほとんどなんでしょうし、恐らく、その軽々しく乗っちゃった人がまさかそこで生じたアナタの損害に責任を持ってくれるはずもありません。(どうせダメになった瞬間、雲を散らすように消えちゃうのがお約束じゃないかとw)

今日は火曜日の人が見てると思ってカッコいいとこ見せようと思って書いてる関係で最後にもう一言言っちゃいますが、
不動産投資に限らずあらゆる投資は情報弱者には優しくないってことをきっちり肝に銘じていただきたいと思います。

今は昔と違いなんでも検索出来るし、大抵の悪事は以前に書き込まれた検索でほぼ確実にヒットします。(ちなみにかぼちゃの悪事は今から4年くらい前からネット上で捕捉されてました)

これすらやらずに投資を考えるのは正に愚の骨頂であり厳しい言い方ですが、騙されたからと言って文句を言う筋合いでも無いんじゃないかと思います。(最近騙す人って騙してるって認識どころか自分が正しいと思ってやってるケースが多いので文句を言っても通じない事が多いんです)

特に新築区分投資なんて話は「ワンルームマンション 投資 失敗」とググるだけで大量に過去の失敗事例が引っ掛かりますし、「不動産投資 失敗」と検索してもそれなりに事例が引っ掛かります。

また、業者名や個々のコンサルさんなどの固有名詞もちょっとググってみれば過去にどんなことやってたかがわかるのでたとえ今、まともなことをやってるように見えても過去を調べることでどんな経緯でこんな商売やってるかも想像が出来ちゃいます。(特に個々のコンサルさんの場合、過去の写真見ると今とは想像もつかないほど貧乏くさく、かつ、なにかに怯えてるかのように映ってること多いですが今は何とも言えないドヤ顔で腕組みしてることが多いです

騙される人の大半がこの辺の予兆らしきものにレーダーが全く反応してないか、調べていないかのどちらかじゃないかと思いますが、これだけやるだけでも騙され度合いがまったく違って来ますのでこの検索だけはホント死ぬ気でやってください。

えぇ、、何度でも言わせていただきますが
情報弱者なうちは投資なんかやる資格はございません!(言い過ぎかもしれないけどワタクシが不動産屋として大家業界を7年見て来て一番憂うのがここなんですってw)



なんか今週はこんな話ばっかだったんじゃんw

化学反応な話。。。


うーん、、今日のブログ、、書きすぎた感マシマシですw

こんにちは。

気のせいかもしれませんが、ここ最近、ワタクシが個人的にキラキラ認定していた方からのワタクシへの接触が増えています。。(FBでの友達申請とメールでの相談のフリしたタイアップ依頼、あとは直接的な「当方はキラキラしてません」との猛アピールなど)

これってもしかして例の川村組長と岡本さんの対談ネタで何かしらの「化学反応」が起きてワタクシとも仲良しになっておこうって気持ちになって接触してきたのか、、、と思ってたのですが、、

実はこっちの記事が原因じゃないでしょうか?
「仲間を「食い物」にするコンサル大家の闇」

この記事を読む限り、最近の不動産投資業界の世相みたいなものが垣間見えてしまうのですが、ワタクシの個人的な意見としてはどう見ても楽○さんのコラムにはそういう系の素人大家を食い物にしようと目論んでるコラムニストさんが少なからず生息していますのでこのネタを編集部で取り上げるのでしたらまずコラム内にいるその手のビジネスを目論んでいる方の駆逐を先にやっていただけたらと思います。(ホント、言いたかないですけどこの記事読んで「オマエが言うな」って思った人、すげー多いですよw)

と言うのもワタクシ、常々この手の不動産投資系ポータルサイトの中身を比較していて思うのですが、
健○屋>>>>楽○
に見えてしまいます。

当然ながらポータルサイトは広告費が収入源ですからたとえかぼちゃの投資セミナーの広告であっても掲載しちゃうのは仕方ない部分ですが、ワタクシの記憶が確かなら健○屋さんではその広告を見かけたことがありません。(聞くところによると健○屋さんの広告掲載基準がかなり厳しいらしいです、、、シ○○ンさんのことはわかりませんがw

またコラムにしても両者のルールの違いから、コラムの質が変わってしまいコラム数だけなら完全に楽○の方が上ですがコラムの中身だけを見るとワタクシの目には健○屋のコラムの方が良質に見えてしまいます。

もちろんそんな楽○さんのコラムでもためになるコラムを採算度外視で書いてる人も多いので全部が全部と言うわけじゃないですが一部の心無いコラムニストのせいで一生懸命コラムを書いてる人まで悪い印象を持たれてしまっては元も子もありません。(ワタクシ、ブログランキングで他のブロガーさんを取り上げますが、これも「せっかくいいこと書いてるのにこれで順位が上がらないと書くモチベーションが下がって書くのを辞めちゃうんじゃないか」と思って取り上げてますw)

それともう一つ言えることで、
実は前々からワタクシのブログネタや他の団員が書いてるブログをまるまるパクってコラムで書いてる人がいると言うことは知っていましたが「少人数しか読まないブログよりも大人数が目に触れるポータルで注意喚起してくれてるんだから別にいいじゃねw」と思い、たとえそのコラムを書いて金を貰っていようが好きにパクってくれて構いませんというスタンスでブログ書いてます。(中にはワタクシとは違う角度から元ネタを抉ってくれる凄いコラムニストさんもいらっしゃいますから)

しかし、最近コラムを読んでるとただパクるだけじゃなく一見、良質な記事を書きつつ、このコラムのアクセス数を様々な手法であげてそのアクセス数を看板に素人大家さんを集客し新たなビジネスへの囲い込みに利用する、、、なんてことが行われているようです。(これもあと半年~1年くらいすればあちこちで一斉に火を噴くはずなのでその時の楽○さんの編集部コラムでなんて書くか興味津々です

このあたりですが、
何年も不動産投資をされてる方でしたら見分けることは出来てもここ最近不動産投資に目覚めてしまった人には見分けることはほぼ不可能ではないかと思います。(かぼちゃだってある意味、そういう情報弱者な人が犠牲になってしまったわけです)

事実、うちにも時々、そういうメンターの人と出会って散々な目にあって相談に来る人がいますが、話を聞けばきっかけは大抵これらポータル経由でセミナーなり大家の会に行ってしまったことが起因しています。

不動産投資なんて結局、騙す側と騙される側との戦いだと言ってしまえばそれまでですし、その不動産投資の入り口の段階でせっかく貯めたお金を使わされてしまうだけならまだマシですが、そこからズブズブと深入りしてしまい普通の手慣れた投資家なら絶対買わないであろう物件をバックマージン目当てに信頼していたメンター様から掴まされてしまうとそこからのリカバリーは困難を極めます。

ワタクシが何年も前から口酸っぱく「他人を迂闊に信用しちゃダメ」と言ってるのはこういう部分のことでもあるのですが、「ここ数年で急速に資産を拡大して行った方の末路」というのもそろそろ巷では囁かれ始めています。(一物件一法人スキームだっていい加減おっかないスキームだってわかってきた人も多いでしょ?w)

まだ不動産の知識があまり無いまま「とにかくスタートしないと始まらない」とか「融資が厳しくなって価格が暴落した今がチャンス!」なんてほざく不動産屋の話や「オレのやり方を信じてやれば成功する」なんてまるで再現性の無い話には耳を貸すことなくせめてあと半年くらいは爪を研ぎつつ不動産のお勉強にいそしんでいただければ幸いです。。

えぇ、、
そんなコラムニストさんでも更新がガクっと落ちてくる人もそろそろ出そうな気もしますから。。。。(資金面でもキュウキュウになってくるとブログやコラム書いてる場合じゃなくなるんですってw)

あと、こういう時期を狙って「不動産の購入資金を別の手段で稼ぎましょう」なんてのが登場する時期も今あたりです。

銀行から「手金2割だの3割」だの言われて「そんなお金ないよー」とか思ってるところを狙ってこういう怪しげな商売を勧誘してくるのも不動産バブル末期の日常的な光景ですのでそろそろこんな話にも警戒レベルを引き上げていただきたいと思います。

ちなみに次回の狼セミナー(ひよこ編)はこんな話の拡大版でお送りする予定です。。



ブログでは遠慮して書いてないけどセミナーではほぼ実名挙げてしゃべるんじゃんw

なんで新築なのに利回りが中古より高いのよ?


昨日の靴磨きくん、、いまだに連絡がありませんw

こんにちは。

ここ数年、都内23区の物件情報を見てるとなぜか中古のアパートより新築アパートの方が利回りがいいという現象が起きてます。

しかも中古のアパートでは融資に掛け目が入って手金が必要なケースが多いのに新築アパートだとなぜかフルローンが通る、、なんてことも起きててそんな事象を目にすると「買ってしばらくしたら大規模修繕で金が掛かる中古アパートより10年くらいは修繕不要で回せる新築アパートの方が有利なんじゃねーの?」とさえ思ってしまう人、、多いんじゃないでしょうか?(何を隠そうワタクシもそう思ってた一人でございますw)

ただ、実際にそんな高利回りな新築アパートに目をやると都内のアパマン条例の網をうまいこと掻い潜った狭小ワンルーム(もしくはキッチンが廊下替わりなのに1Kと名乗る20㎡以下の部屋で固めた仕様の部屋)であることが多く、新築当初は新築プレミアもあって埋めることは出来ても5年先くらいを考えると一体賃料がどの程度下落しちゃうのかさえわかりません。

また23区と言っても家賃を考えると「こんなとこでこんな家賃が取れるのか?ww」と思ってしまう都電荒川線沿線とか震災時に計画停電で実際に停電を喰らってしまったようなエリアで土地としては実需向け戸建てに出来ないようなクズ土地を安く仕入れ、そこに無理やりアパートプランをねじ込んでしまうケースが多いのでボリューム通りには建築することが出来ず、「土地の決済をしちゃったのに想定の容積が消化できないプランしか出来ない→こんな土地買うんじゃなかった(涙)」なんてことがよく起きます。

あとは、、仮にうまく容積消化が出来たとしても妙に変形しちゃった部屋とか、賃貸の仲介さんが図面を見ても「こんな部屋じゃ広告費貰っても埋める自信ねーよw」なんて使いにくい部屋になってしまい、と言ってもすでに計画時の賃料はそうそう動かせませんから埋まりもしない家賃設定で強引に建築を進めてしまい最終的には新築プレミアが乗ってるというのにいきなり広告費をチラつかせて募集を強いられるなんてクソみたいなパターンを喰らった方も多いんじゃないでしょうか?

実は先日そんな迷える仔羊様から相談を受けていろいろ調べてみたのですが、
ワタクシが前日予言した例のかぼちゃ以降に起こるであろう騙しの戦術を垣間見ることが出来たのでブログで晒しちゃいますw

この戦術ですが、流れはこんな感じです
①クズ土地を探してきてそこに無理やり高利回りが取れるような狭小ワンルームのボリュームプランをぶち込む
②新築賃料の周辺データを取り、そこで一番高い賃料を「賃貸事例」と称し顧客に説明
③その賃料プランのままボリューム計算が進み、多少部屋の形が変わってしまっても続行
④ただこのままだと融資に掛け目が入るのでそこからレントロールをフカしさらに高い利回り設定で銀行に融資打診
⑤新築物件なので過去の賃料を調べようがない銀行はそのフカしたレントロールのまま審査
⑥融資掛け目が入るもその掛け目はすでに購入金額を上回っているので売主も買主もヨッシャヨッシャw


たしかに新築でフルローンには出来て買主さんも無事不動産投資を始めることは出来ましたが、、こんなハリボテみたいな賃料が長く続くわけもなく(ってかこの賃料じゃ仲介さんも客を案内してくれないでしょw)数年でデフォルトしちゃうのは必至。。。(だって毎月の返済計画見ると6部屋中2部屋空室で持ち出し発生なんですもん)

しかも融資額が明らかに評価を上回ってますから再販しようにもこれでは借り入れ時の抵当額を消せるわけもなくかぼちゃよりは賃借人が付きやすいのでいきなりデフォルトとはなりませんが、新築ワンルーム並みの持ち出しが長期間に渡って発生する恐れがあります。(要するに持つに持てない売るに売れないってやつです)

更に怖いのは賃貸管理が売主さんの会社縛りである点。。。(要するに管理条件付き新築物件ってことです)

その管理契約書も見せて貰ったのですが、そこには「退去時の原状回復工事は管理会社指定の業者で」と書いてあり、所有者が自由に安い業者を指定する権利すらありません。

言うなれば、売主様に建築時に抜かれ、売却後も延々と養分を吸われ、所有者である買主さんはなぜか手出し発生と言う誰のために不動産投資をやってるのかわからない状態になってしまってる感じです。

ワタクシ、例のかぼちゃ騒ぎの時に「きっとかぼちゃの亜流が起こるんじゃないか?」と思ってましたが昨今の銀行融資が厳しくなったことで「じゃ、比較的融資が引きやすい新築物件で似たようなことは出来ないか?」と考える業者が早くも登場した模様ですからこのブログを読んでる方に於かれましては充分ご注意いただきたいところです。

と、こんなのも
「なんで新築なのに利回りが中古より高いのよ?」
と考えればわかりそうな話なのですが、物件を売りたい業者さんはここの部分をすでに理論武装していて素人に毛の生えた投資家さんれべるだとたちまち煙に巻かれてしまいます。(98%ホントのこと言って最後の2%嘘つかれると素人の人はまず見破れません)

しかもかぼちゃと違いググって検索した程度じゃこれらの業者さんの悪事はまだ表にも出ていないのでつい手を出ししまいそうになっちゃいますが、狭小ワンルームの需要はあくまでも都心のいいところの話と捉えて間違っても柴又の土手沿いとか小菅なんてワンルームの不毛地帯に妙な新築をドヤ顔で建てたりしないようにお願いする次第であります。。(この前も小菅界隈の現調に行きましたが、、妙に大量の新築ワンルームが建築中でしたよw)

と、そんなワタクシ、、
昨日、0-9で惨敗を喫した某球団の応援のため急きょドームに出撃することになりましたので本日のブログはここまでとさせていただきます。


メッセンジャーが先発じゃ、、今日も点取れそうもないんじゃんw

今日の8時40分頃に山手線内回り電車で渋谷-恵比寿間でスーツ着た小デブなおっさんに声掛けられた薄い青スーツに黒のポーター(吉田カバン)を肩に掛けた30代のサラリーマンのアナタに捧ぐw


ん?いきなり梅雨入りですか?www

こんにちは。

ワタクシ、通勤で毎日山手線を使ってます。
で、GW明けになるとぼちぼちその車内で宅建試験のテキストを開いている人があらわれ始め、初夏を感じるものなのですが、今朝もそんな不動産絡みの本を熱心に読んでる人を目撃しました。(ワタクシ、一応プロなのでチラッと見ただけでその本が不動産系の本かどうかくらいわかるんです)

年代的には30代中盤くらいで服装はスーツだったのでサラリーマンの人なんだろうなーと思ったのですが、、そのスーツ姿に我々の業界風味をまったく感じません。。

とは言え、我々の業界の風味を感じない人が宅建の勉強をするってケースもよくある事なのであまり気にしていなかったのですが、、開いたページの裏表紙に「サラリーマンなら本気で家賃収入が入る方法を考えよう」と書かれたその本をチラッと覗き込むとこの人、、

「不動産投資のメリット」って章を読んでました。。

さらにチラ見するとそこには
「生命保険かわりになる」
「税金対策になる」
「ペーオフ対策になる」

とお決まりの常套句が書かれていてましたから要するにこの人、、

靴磨きの少年だったわけですw(えぇ、、この本は間違いなく新築区分投資マンセーな投資本でございますw)

ま、だからと言ってこの人がこの本を熟読してやる気になって物件掴まされてもワタクシには何も迷惑は掛かりません。(間違いに気が付いてワタクシのブログを見つけて熟読する頃にはワタクシもとうにブログの更新もやめてるはずですから会うこともないでしょう)

と、普通なら見なかったことにして放置しておくのですが、

ん?

あれ?


その人の左手薬指には真新しい結婚指輪が刺さってるじゃないですか?www(ってことはオマエ、最低でも家族が一人いるわけだ、、、)

ワタクシにも年頃の娘がいますが、その娘の旦那がこんな本読んで不動産投資になんか目覚めちゃ困るのですが、きっとこいつの奥さんのお父さんも同じ気持ちじゃないかと思います。

そう思うとワタクシ、いても経ってもいられなくなりなんとかしてこいつとコンタクト取って「そんなのやめたほうがいい」って言いたくなっちゃいました。。。

でも待ってください。。

実はこの人がこういう物件を売ってる販社の人間で、こういう本を読んでカモ客の心理を勉強するために読んでるって可能性も否定できません。。(だとしたらワタクシ、とんでもないお節介野郎でございますww)

しかし、ワタクシの目には
①年収700万程度の収入がありそうなスーツを着ている
②渋谷で降りなければ区分系不動産系販社社員である可能性が低い(大抵、そういう販社は新宿か渋谷か恵比寿だしw)
③その本は新刊らしく真新しいブックカバーが付いている

と写って見えたので

確率論的に考えるとやはり靴磨きの少年にしか見えません。

ま、あれです。
電車で50過ぎのおっさんが若い子に声を掛ければヤバいですが、30代のサラリーマンに声を掛けたくらいじゃ別に怪しいこともないでしょう。。。

狼「あのー、、もしかしてそれ、、不動産投資の本ですか?」

いきなり声を掛けたので「なんだよ、てめー、、人の本盗み読みすんじゃねーよ」って不快な顔をされちゃいましたが、どうせ嫌われても二度と会うこともないですからさらに

「それって新築区分投資の本ですよね?」と畳みかけちゃいましたw

「新築区分投資」って表現は素人じゃ一瞬わからないですからそう言ってこっちは多少知ってるよ感を醸し出すと不思議なことに少しはこっちの話も聞いてくれるもの。。(ってかここで素直に赤の他人の話を聞いちゃう時点で養分一確でもありますがw)

なんて言ってるうちにワタクシが降りる駅になってしまったので名刺入れからワタクシのブログ用の名刺を取り出し「良かったらここ読んでみて」と言い残して電車を飛び降りましたw(いつもなら暇なのでネチネチお話ししても良かったのですが今日は9時半に野暮用があった関係でそこまでお付き合い出来なかったんですw)

と言うことで、、
今日の8時40分頃に山手線内回り電車で渋谷-恵比寿間でスーツ着た小デブなおっさんに声掛けられた薄い青スーツに黒のポーター(吉田カバン)を肩に掛けた30代のサラリーマンのアナタ、、、

もし、このブログを読んでたらこのブログの最初から読んで自分が何をやろうとしてるかを考えてみてください。。。(めんどくさかったらブログ横の検索エンジンで「新築区分」で検索するとさらに絞り込みが出来るはずですw)



きっと不動産投資の闇が見えるはずなんじゃんw

「共喰い大家」と「キラキラ大家」(川村さんと岡本さんに捧ぐw)


次回のヒヨコセミナーの振り込み期限は明後日の水曜まででございますw

こんにちは。

「狼の野郎、、連休と言いつつゲリラ的に更新するんじゃねーの?」と連休中も18時にこのブログを覗きに来る方が多かったのは知っていましたが今回のワタクシ、、ホントに休みたかったのでホントに9連休とさせていただきましたw

また9連休なんて書いたもんだから「どこか海外旅行とか行ったんじゃねーの?」と憶測が飛び交ってたようですが、なんのなんの、、、ワタクシ、今年も自宅警備員として大活躍でしたよ。(特に昨日一昨日はWOWWOWのパイレーツとダイハードの全作公開祭りに参加しつつ世界卓球を見つつ巨人戦を見つつのテレビ三昧でございましたw)

そんなブログを完全休業する9連休でしたが、この連休中にも不動産投資業界ではいろいろあったようですね。。(ワタクシ、今回はFBすらほぼお休みしてたので昨日一気のまとめ読みして知りましたw)

特に驚いたのはケンビヤコラムで築古組の川村組長と岡本さんの元メガ系金融畑出身者の巨頭対談。。

特に対談の第二話では不動産投資業界では禁断ネタとされてる「共喰い大家」「キラキラ大家」が登場して閲覧数がわずか数日で3万アクセス超えだったそうでネタ元のワタクシとしてはこの対談に是が非でも参加したかったところでございますw(ま、ワタクシが参加するとほぼ実名トークになって全部伏字になっちゃうので参加する意味もないですがw)

ワタクシのブログレベルで書いたことでは世に広まることも無いですが閲覧数の多いポータルサイトで有名人の人がネタにしてくれればこの手の話の認知度も格段に上がるはずなのでワタクシ、「よくぞ取り上げてくれました(涙)」とうれしさいっぱいなのですが、逆に今までこの手の手法で素人大家を養分にメシ食ってた人に於かれましては大打撃なんじゃないかと思います。(ってかTwitterでもこの「キラキラ大家」と言う言葉が流行り出してるのでそのうちラ●マチ様のコラムニストもドヤ顔で取り上げる日が来るんじゃないかと思ってます)

と言ってもこれらの大打撃を受けてる人ってのはそもそもネット上では大抵「わずか○年で資産○億」とほざいてる人なので潤沢なCFがあってさらにそれ以外の収入でさらにお金儲けしよう目論んで大家の会を作ったりしてるんだと思ってたのですが、一昨日のShikonさんのブログ記事を見て「あー、、もしかしてこれに引っ掛かってるんじゃねーの?」と思い始めました。。

そんなShikonさんの記事がこれ。
「家賃が10%下がると、キャッシュフローは半分に?」

要するに買った当時の賃料で満室状態が続けばCFもそれなりに残るので左うちわになるのですが、数年の保有で賃料が10%下落したり10%程度の空室率になるとCFは10%の下落どころの話ではなくCFは半減するというお話です。

詳しくはShikonさんのブログをお読みいただければわかると思いますが、1億の借り入れに対して税引き前CFが100万なんて薄皮設定の賃収だと家賃が10%も下がってしまうとかなり深刻なCF不足に陥ります。

これが最初の数年は気が付かなくて7年後くらいにやってくるなんて話を知れば「不動産投資以外にも何か収入源を確保しておかないと俺様も安泰じゃないんじゃないか?」と考えるのは至極当然の話だし、普段から横の繋がりがある大家の会の主催者からすれば「俺らも自分の会の会員向けにビジネスやってるよ」と言われればそんな話に乗ってしまうのもある意味仕方ない話じゃないかと思います。(特にキラキラ系の人ってのはブランディングに気を遣わないといけないし、金が無くても貧相な振る舞いは出来ませんから常にお金が必要なんです)

またこれらの大打撃を喰らいそうな人達、、
部分的にはいいこと言ってるし不動産投資をこれから始めようと思ってる人にとっては結構具体的に教えてくれますから「会費は高いけどその分まとめて教えてくれる」と考えれば自己投資として成り立つはずです。(しかもこの費用、、領収書が出るので経費扱いになるらしいしw)

ただ問題なのはここで「融資が付くだけのクソ物件を掴まされること」。。。

大打撃系の人に業者からのバックマージンが入ろうが「買って本当に儲かる物件」であればこれも必要経費と考えてもいいし(現に買取業者は手数料3%どころか6%払ってもいいってとこばかりですから)「よくぞこんな物件紹介してくれました」と感謝しなければいけないレベルです。。

しかし現実は「積算が伸びる物件です」という謎のフレーズで「フルローン狙えます」みたいな話ばっかりで融資が引けるから良い物件という紹介手法が主流です。

将来的にキャピタルゲインを狙うには厳しい情勢になってきた昨今の不動産マーケットでは賃料収入からのCFがすべてとなってくるでしょうからどこにお金を払って勉強しに行くにしても「そういう勧誘を受ける恐れがある」と認識したうえで正しいジャッジをしていただきたいところです。(えぇ、、相手が何をしたいかわかればどこの大家塾だって怖いことはございませんw)

ちなみにワタクシの場合、どうやってジャッジしてるかと言うと、、
□怪しい本を出している人が仲間かどうか?
□SNS上でやたら顔の露出が多いかどうか?(ドヤ顔ポーズで写ってる人は要警戒です)
□こんな時期だってのに「とにかく行動することに意味がある」とかほざいてる
□「今が買いです」なんて煽りつつ現実に自分で無理目な物件を買ってる
□大家なのに融資アレンジまで手掛けている
□あちこちの業者と提携してる(やたらとクソ業者を褒めてるのですぐわかりますw)
なんて部分でこんな動きが見え隠れした時点で警戒度を引き上げます。

こんなのさえ出来てればどこの怪しいやつの懐に飛び込んでも必要な情報だけ抜き取って損しないという立場になれますので「なんかこの人怪しい」なんて避けることなくガンガン飛び込んで行ってみてくださいw

そういう人の行動を反面教師として捉えると学べることもたくさんあるしどんな人であっても短期間で物件を増やしたノウハウは持ってますので再現性などを検証しつつ自分の不動産投資に応用できそうなことももしかしたらわかるかもしれません。

あとあれです。。

もしその人がどういう人なのかわからなければコッソリ、ワタクシに聞いてくれても構いません。。

えぇ、、旅団の情報網って7年前と違って今では全国ネットなのでどこでどんなやつが暗躍してるかなんてくらいは簡単にわかりますからw(だからウチの団員で大失敗やらかしてるやつが少ないんですってww)



ネガティブなブログにはネガティブな情報ばっかり集まるものなんじゃんw