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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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河合奈保子と割高、割安感。。。。


最初に書いておきますが今日の最初の質問には答えたくなかったです。。。w

こんにちは。

連日のコロナ騒動でございますが、
事実上の外出禁止令(あくまでも自粛ですが)が出てる関係で飲食店や物販店の売り上げが激減してるそうで
店舗で家賃払ってる人や店舗から給料を貰ってる人などで家賃の延滞が問題になりそうな局面になってきました。

この手の人は普段はきちんと払えた人なので大家さんからしたら前触れなく滞納が始まるというタイプではないかと思います。
さらに深堀りするともしかしたらですが、この不景気が長引いていつまでのお給料の額が戻らないなんて場合、この手の人は根が真面目な人が多いでしょうから妙に責任感を感じて最悪自死しちゃう可能性もあります。

と言うことで大家さんに於かれましては今一度入居申込書で職業を確認し「お給料が減らされる可能性のある職種の入居者がいないか」を今一度確認してみてください。

該当する人がいたらひと声かけて最悪家賃が遅れても大丈夫くらいは伝えてあげてください。(ぶっちゃけ夜逃げされたち部屋で死なれるよりはマシです


さて、
話が暗くなってしまったので話題を変えます。

先日不動産とはあまり関係ない質問にお答えしましたが、、
「ブログでうっかり不動産以外の質問に答えてしまうとこんな質問が飛んでくる」という事例をご紹介します。

質問①
質問なんですが、狼閣下は子供のころ、明菜派でしたか、聖子派
でしたか?

私は昔、歌は明菜の方が断然うまいと思い、明菜派でしたが、
最近youtubeでみると聖子の歌唱力はすごいと考え直しました
(特に最初期のハイトーンはすばらしい。)。

是非一度見てみてください。
2020.03.16 Mon 18:09 | 8時だよ名無しさん |


えーっと、、、

どうでもいいですけど、、この質問の意図はなんですか?ww

買いてしまうと年齢がバレてしまいますがワタクシが聖子ちゃん明菜ちゃんの存在を知ったのは中学時代の後期。。(えぇ、、テレビではたのきんトリオがブイブイ言ってた時代です)

学校に行くと「昨日のザベテン(ザ・ベストテン)の聖子ちゃんはこうだった」だの「いやいや明菜ちゃんがどうだった」という話題が朝の会話で当時すでにAC/DCだのマイケルシェンカーだのモーターヘッドの音楽を嗜んでたワタクシ、正直何がいいんだかさっぱりわかりませんでした。(ベストヒットUSAならわかるけど歌謡番組わかんない状態でございましたからw)

とは言え思春期の男子でしたから暗黙の了解で「誰か女性アイドルファンじゃないとホモ」と認定されちゃうのが当時の男子中学生社会。

かと言って当時二大勢力を誇る聖子ちゃん明菜ちゃんのファンだと突然宣言しても「どれだけファンなのか?」を日々の会話でチェックされ間違おうものなら「てめー!!ホントにファンなのかよww」と隠れキリシタンのように迫害されるのは明らか。。

なのでワタクシ、当時マイナーアイドルだった西城秀樹の妹と言われた河合奈保子ちゃんのファンだと公言しておりました。

その公言がウソにならないよう奈央子ちゃんの生年月日や好きな食べ物や趣味(たしかピアノが趣味なんですよねw)を覚え、原宿にプロマイドを買いに行きクリアファイルに入れて「僕は河合奈保子のファンです」って顔してましたが(ちなみに河合奈保子ちゃんのヒット曲は「ケンカをやめて」でございますw)これに真っ先に手厳しい反応を見せたのが同じクラスの女子でした。

えぇ、、
河合奈保子ちゃんって水着になると当時巨乳と言われてた榊原郁恵さんをも凌ぐ大変な巨乳でございまして「へー、、狼くんっておっぱい大きい人が好きなんだ(このスケベ)」といつの間にかアイドルファンではなく単なるやらしい少年というレッテルを貼られてしまったんです。。(こういうこと書くと一気に女性読者が減ってしまうのですが今日は仕方ありません。。)

その噂が他のクラスにも及び中学校を卒業する頃になると「狼は金髪巨乳美女が好き」というもはやわけのわからないキャラ設定され後に真面目にファンになってたキョンキョンは「巨乳好きを隠すための偽キョンキョンファン」とバッシングを受けホンモノのキョンキョンファンからはハブにされさらに20年後に開催されたクラス会では「へー、、オマエ、金髪好きだからてっきり外国人と結婚したかと思った」と言われてました。(俺は千昌夫じゃねーんだよw)

話は戻りますが、、(早く戻りたい、、)
この2人の音楽性を考えると確かに当時田原俊彦とセット扱いの聖子ちゃんは明菜ちゃんより歌が劣ると言われてましたね。

あれは恐らく聖子ちゃんの歌は明るい系の歌が多く明菜ちゃんの歌は低音で歌う歌が多かったからではないかと思います。(実際、明菜ちゃんが笑顔で歌ってる歌ってあまり記憶がございません)

明るい系の歌は音程よりいかに楽しく歌うかが問題だし当時は生中継の生マイク、、、(口パクなんて存在しなかったんじゃないかと)

そう考えると当時テレビで見てた聖子ちゃんってのはどうしても音痴に見えてたんじゃないでしょうか?(ってかワタクシ、なんでこんな熱く語っているのかよくわかりませんw)

しかしあれです。
聖子ちゃんは結局どんなスキャンダルにも負けず未だにテレビに出続けて歌ってるからこそスゴイって気もします。

えぇ、、
ワタクシ、明菜ちゃんファンでは無いですが、マッチとの話が無ければ明菜ちゃんだって、、ってのがワタクシの偽らざる意見ございます。。。


と、
今このブログを熱心に読んでる20代から40代前半の大家さんにとっては何言ってんだかさっぱりわかんないと思いますので次の質問に行きますw


質問②
築年数と割高、割安について

質問です。
築年数によって割高、割安という傾向はあるのでしょうか。

この質問の背景ですが・・・
以前狼セミナーで「物件、今売った方がいい?」という質問が出ていました。
(そのときは、売って何かする予定があるならどうぞ、という答えだったと思います)
そこで思ったのは、もしある築年数で割高に売れる、逆に割安でしか売れない、という傾向があるならば、売るのに最適なタイミングがあるんじゃないか・・・と思いました。

もしそうなら、物件は売れるうちに売ったほうがいい、ということになるかと。

逆にそういう傾向(歪み)がないならば、ずっと売らないほうが売買コストを考えると得のように思えます。

ここでの割高、割安で言いたいのは、家賃、補修にかかる費用、これから先の家賃下落、が勘案された上での価格です。
(もちろん、残債を減らした分を現金化するとか、思わず腰の浮く物件を見つけたので買い替える、という理由は除外してですが)

質問内容が曖昧でしたら、指摘いただければ練り直します。。。
2020.03.17 Tue 18:18 | 惑星 |



「物件、今売った方がいい?」という質問でワタクシ、確かに「売って何かする予定があるならどうぞ」と言った記憶がありますw

当時の世相はとにかく物件高騰期の真っただ中でどんな物件を売りに出しても破格の融資が付きましたからそう答えたのですが、ダメだと言ったのは「売ったあとまた違う物件を買うのであればそれは割高設定で買う羽目になっちゃうのでそれ以外の予定で売るなら」という意味でございます。

せっかく運よく安い時代に買えて高利回りが維持出来てるのにこれ売って割高の物件買ってどうするのよって意味なのですが、
ご質問の築年数と割高割安という話になるとこれは物件によってケースバイケースになると思います。

と言うのも物件にはそれぞれ個性があり、大量のお金が出て行っちゃう大規模修繕の時期も違えば一番高く貸せる時期も周辺環境などでも大きく変化してしまいます。

それを杓子定規に「この物件は築〇年だからそろそろ売り時」って考えるのはよくありませんし、恐らくはそんな意見を聞いてたらせっかく高く売れる時期を逃すかやり過ごしてしまいます。

と言うことでワタクシの答えを書きますが、

物件の価格の歪みは今の時期の場合、融資が付くか付かないかであり、築年数で割安、割高を判断するのであれば金融機関がどの築年数であればたくさん貸すか貸さないかではないかと思います。

物件を高く売りたいのであればまず金融機関の融資姿勢を見るのですが銀行に聞いたところでまともな答えは返って来ません。
これをどこで見るかと言えば実際に売られている物件の売り出し利回りを見るのがベターです。

実際に売り出してる物件の値付けは不動産屋さんが考えることが多く投資物件は売り出し利回りから逆算して価格を決めています。

その利回りが高いときは金融機関の融資姿勢が厳しいからであり、逆に利回りが低いときは金融機関が融資ジャブジャブな時ですから今の時期は数年前と比較すれば売り出し利回りは全体的に高くなってるはずです。

そんな時に金融機関から耐用年数以内しか融資が出せないなんて扱いを受ける築30年以上経過した築古物件は高い利回りでしか売れませんが、高値掴みしてる投資家さんが多いので「残債を下回って売ると追証突っ込まないといけなくなる」ってことである程度から安くなりません。(ちなみに昨今、不景気と言われるわりに物件価格が下がって来ない理由がこれです)

また微妙な築浅物件(築15年くらいのやつ)だと質問に合った通り大規模修繕の時期ですからその前に売るかどうかと悩むと思います。

ワタクシ、こういう時に考えるのは「この物件はいつお嫁に出すと高く売れるか?」「高く売るには何をしたらいいの?」です。

当然ビカビカに大規模修繕した方がいいに決まってますが、その大規模修繕、やったところで家賃が上がるわけでも無いので常日頃からこの「お嫁に出す時期」というのを「大規模修繕しないと見てくれが悪くなるちょっと前」としています。(直前じゃないんです)

少し賞味期限を残して売ると高く売れるって話なのですが、これ以外にも「入居が安定してる時期」とかとにかく次の人が買う際にいろいろイチャモン付けて指値の材料にされないように準備するのですがこの際にはできるだけお金を掛けないってところに重点を置きます。

それが前にセミナーで話した「石張り理論」であり「なんちゃってリノベ」でございますw

また逆に割安で買おうと思うのでしたらこの話の逆を考えればいいだけで要するに「売主が考えそうなことを先読みしておく」ってのが大事です。

大抵の売主は売るタイミングを大規模修繕の直前に持ってくるものです。
そこを逆について王道でもある「大規模修繕る四苦があるから指値を認めろ」と主張するもよし、レントロールを見切って「この売主、もっと高い家賃で貸せるのに安く貸しちゃってやんのw」と読んで言い値で買い後に家賃を少しづつ上げて収益アップを図ってもよしです。

とにかく、この割安、割高感ってのは物件によってケースバイケースなので物件ごとに判断すると覚えていただきよくわからなければワタクシに実際にその物件情報を送り付け割高か割安なのかを聞いてみてください。



答えがちょっと思ったのと違うなと思ったらまたメールして欲しいんじゃんw

貸し剥がしとオリンピックの話。。。


飲みに行く機会もめっきり減りましたw

こんにちは。

一向に収まる気配の無いコロナ騒動ですが、
感染力の強い未知のウイルス相手ではどんな経済対策を投入してもなかなか景気が上向く様子もなく週明けの今日も収束の見えない一週間になりそうです。(ま、一週間どころか1年くらいかかる気もしますが)

とは言え、我々のいる不動産業界(特に不動産投資業界)ではどちらかというとその影響はまだ先になるはずなので(株と連動してますが不動産の方はやや遅効性なんです)慌てることなくひたすら保有耐性を高め現金を抱いて眠ってていただければと思うところでございます。(えぇ、、慌てなくてもそのうち熟れた果実は木から落ちてきます)

そんな不動産業界の方から最近愚痴に近い電話がよく掛かって来るのですが、
さすがに仕入れ転売がメインの業者さんは先が見えない状態での仕入れは怖いと言うことで仕入れストップの傾向が高くなってるようでこの傾向が長期化するとなるとこれは「不動産投資家さんのライバル」でもある転売屋さんがプレーヤーリストから消えると言うことですから一般の不動産投資家さんにとってはチャンスと捉えてもいいと思います。

恐らくは仲介さんも今までは転売系業者に物件出して両手の仲手をゲットでウハウハスキームだったんじゃないかと思いますがここが買えなくなればお金持ってそうな一般投資家さんに「これ買いませんか?」と打診があると思います。

ただこの流れは今日明日いきなり来るものではなく知らないうちにそんな流れに変わることが多いので仲介さんが発する些細な変化に気付いていただきたいと思うのですが、それがわかったところで銀行の融資がどこまでどうなるか予測がつかないのでせっかくいい物件が目の前に来ても買えないってことが増える予感もします。

とは言え、ここまでの世界的景気の逆流が起きてることや今日18時予定の麻生さん記者会見次第ではピッチリと閉じてる金融機関の融資姿勢に変化が見られるかもしれないのでここしばらくはこの手の情報もマメにチェックしていただければと思います。(なんでも今日の麻生さんの会見前の会合は各金融機関の大御所を呼びつけてやるそうなので恐らくは融資を閉めるなってプレッシャーを掛けるんじゃないかと予想しております)

団員から上がってくる情報では一部の金融機関から遠回しに融資の打診が来てるようで(「お金の入用ないですか?」って電話が増えてるそうですw)今回のコロナ騒動で緩むであろう今回の金融公庫のセーフティーネット以外に金融緩和で行き場のなくなった資金が結局は担保の取れる不動産融資に流れ込んでくる気がしてなりません。

えぇ、、過去にも不動産投資でこっぴどくやられて懲りてるはずの金融機関であっても10年くらいすると不思議とまたジャブジャブ融資に戻る習性があるので今回もきっとそうなるかと。。

さて、前置きが長くなりましたが今日も質問にお答えします。

質問①
ツイッターでおっしゃっていた、
「債務超過で物件持ってる人は「剥がし」もある」について教えてください。
期限の利益で守られないんでしょうか。
2020.03.13 Fri 20:51 | ざこスライム |


これは弊社がバブル崩壊の時に貸し剥がしを喰らった経験があるので書いた話ですが、
正直、ウチの時も「なーに、、毎月ちゃんと返済してるんだし金消上の期限の利益で守られてるから大丈夫だ」なんて思ってましたw

しかし今回みたいな時は金融機関も自己保身に走ることが多く、ウチの時は「この不動産屋はあちこちでムチャな物件買ってるのでこの先返済していくのが厳しいだろうから行内評価ダウン」と密かに決められてある日、今までの担当だった人に変わり管理部の人間がやってくるようになりました。

えぇ、、
昨日までは揉み手だった金融機関が翌日には「とにかくこの物件とこの物件は売りましょう。じゃないと当行も困りますから」と訳の分からないことを言われ剥がされたんですw


さすがに今時分のコンプラを考えればここまでやって来るとは思えませんがそれは平時場合に限ります。

今はまだ銀行の収益を圧迫してるわけでも無いのでそこまでしてくるとは思えませんが、このコロナ騒動が長引けばここまでの金融緩和のツケが金融機関の収益を圧迫するのは目に見えてます。(実際、地銀さんあたりだと最近、キナ臭い匂いもしますから)

なので出来るだけ早く債務超過を解消するとかそれが無理であれば今持ってる物件の入居率を下げないよう、かつ、金融機関に家賃振込口座を見られている人は出来るだけ入居者に滞納されないようにして金融機関から評価を下げられないようにしていただけたらと思う次第であります。(日本の銀行って他の銀行がやるとリスペクトする傾向があるのは例の融資ジャブジャブ時代に散々見てると思います)

次の質問です
質問②
不動産とは直接関係ないですが・・・
ズバリ!オリンピックは開催されますか?
狼さん的見解を教えて下さい。
2020.03.14 Sat 22:21 | 修三 |


なんでも巷ではすでに「延期への流れ作り」が形成されているようですがワタクシだけの見解と言うことであれば間違いなく中止になるんじゃないかと思います。

と言うのも日本人から世界を見渡すのと世界から日本に注視するのってのは大きな違いがあり、特にヨーロッパの人から見た日本と言うのは東の更に端っこにある島国って感覚で中国人とごっちゃにされてる傾向があります。

そんな国が「コロナで大変だから期日を延期させてくれ」とアピールしたところで国際社会が受け入れてくれるのは結構難しく、特に今回はヨーロッパに感染が広がり今後もさらに死者が増えることを予想すると「中国憎し」というより「アジア憎し」って感情になってるんじゃないかと思ってます。(実際、今ヨーロッパで街を出歩くと結構迫害されちゃうらしいし)

バッハ会長がWHOに結論を丸投げしたのも恐らくは多額の放映権料で裁判されないためなんて気持ちの表れじゃないかと思いますがWHOは感情論抜きの世界の流れを見て決めるでしょうし、そもそも「延期してでも開催」を主張してるのは日本くらいしかいないんじゃないでしょうか?(個人的意見ですが先日トランプさんが先走って一年延長論を呟いたのも日本側のロビー活動じゃないかとさえ疑っております)

また最後の関門でもある「オリンピック憲章での規約」「オリンピックは決められた年に開催」と言う縛りをどうやって各国の同意を取り付けるのか?ってところまで考えると「こんな時期だし無理してやんなくても良くね?(どうせ自国開催でもないし)」と開催をキャンセルしちゃいそうな気がしてなりません。

そんなことになれば日本の経済的損失は7兆円を超えると言われていますが、世界から見たら「たった7兆円にために自分の親がコロナで殺された」なんて逆恨み的な感情を持つ人もこれからの感染度合いを考えるといないとは思えません。

と私的な見解を書きましたが、、

ご安心ください。

ワタクシ、不動産以外の予想で当たった試しがございませんwww(今日も「日銀会合後に日経平均は値上がりする」と大胆予想してきっちり外し、いつものようにオオカミ少年と呼ばれておりますw)



ってかこれだけは外れて欲しいので中止って予想したんじゃんw

感染対策と火災保険の話。。。


こんな時でも不動産屋は通常運行ですw

こんにちは。

連日のコロナ騒動ですが朝のトランプさんの演説に減税の具体的説明が無かったことで再び相場がジェットコースター化しております。

何度も言いますが不動産投資はこんな不況度合いの時ほど有利ですので今住んでる店子が逃げ出さないようひたすら保有耐性を高め毎月の返済を止めないようにしててください。

あと今日のTwitterで不動産クラスタの人が話題にしてた話で

「毎月入ってくる家賃が半額になったとして返済がそのままだった場合、何か月耐えられるか?」

ってのがありましたが・・・・
アナタは何か月耐えられますか?(この話、リーマンショックの時どうだったかって話なのですが、大抵の人が耐えて半年~1年くらいだそうです)


さて、
昨日のブログのコメントが少なかったので今日は質問無いだろうと思ってたら2つ質問が入ってたのでお答えします。

質問①
何か質問・・・う~ん、
狼団長流の首都直下地震対策と入居者が新型コロナウイルス感染症 (COVID-19)に感染した場合の対策などを教えていただければ(もちろん、自家発電機や巨大ガスバルク等々、物件内で1ヶ月は生活が完結する鉄壁の対策だと存じますがw)
2020.03.11 Wed 19:37 | わくわくリッチ |


わくわくさん、、
最初に申しあげておきますが、、、別に無理やり質問考えなくていいですからねww

地震や感染への備え、、ですか。。。(意外な質問が飛んできてまったく準備が出来ておりませんでしたw)
ま、いいです。せっかくなのでマジレスでお答えしますw

まず首都直下地震ですが、
昔と違い、今は電話が繋がらなくてもLINEなどで連絡取ることが出来るって点で連絡手段はすでに確保出来ていると認識しています。(えぇ、、携帯基地局が全面ダウンでもしない限りここは問題ないかと思ってます)

またワタクシの場合、基本的に会社にいるか、自宅にいるかの二択な生活なので地震が起きる時間にもよりますがどちらにいても充分な食料と飲料水生活資材は備蓄しておりますのであまり心配もしておりません。(今回のコロナでティッシュやマスクが不足しましたが普段から在庫で持ってるのでそれほど困ることもありませんでした)

あとはあれですね。。。
旅団の場合、いつも言ってるように「地震だ!急いで火を消せ!」ではなく「地震だ!急いでドル円ショート!」ですので地震発生時はまず身の安全を図るとともに速攻でiPadを開いてドル円を全力売りするんじゃないでしょうか・・・。(ドル円じゃなく日経225のショートでも構いませんが、、、くれぐれも良い子の皆さんはマネしないように、、w)

で、入居者が新型コロナに感染した場合、、、ですか?
恐らくですがこのコロナに感染したくらいで物件に大島〇るマークが付くわけでもないのでこれは入居者任せでいいんじゃないでしょうか?(身も蓋もない答えで済みません・・・)

入居者は独立生計で生きてますので病気に罹っても大家さんが関与しないのと一緒と考えれば何もしないが正解じゃないかと思います。(余計なことしてこっちまで感染したりさらに二次感染させちゃう方が脅威です)

そんなことよりワタクシが今、このコロナ騒動で一番心配してるのは感染なんかより世界中に飛び火してしまった関係で日本中の働く層が不景気になり家賃を滞納し始めたり、家賃の掛からない実家に緊急避難して空室が増えてしまうことでございます。

なにしろモノが人類が未経験のウイルスなのでどこまで感染が拡大しどこまで経済活動を止めてしまうか現時点ではまったく予想もつかず正直なところ感染で死んじゃうより経済活動で行き詰まり自殺しちゃう人の方が多いんじゃないかと思うんです。(えぇ、、リーマンショックなんて時は投資に失敗した人が人生に悲観してってパターンでしたが今回のは資産背景の脆弱な中小企業で働く人が一番ワリを食いそうです)

と言うのも賃貸の部屋を借りている人でいわゆる「その日暮らし」な毎月の定期収入だけでギリギリ生きてる人あたりだと働く会社が傾けば同じ収入の戻すのに時間が掛かることが多く、その間、家賃を払うだけの貯えがあればいいですが今の世相だと賃貸住宅で暮らしてる人でそんな貯えを持ってる人の方が珍しいんじゃないかと思います。

この状態が長引けば家賃滞納は増えるでしょうし、仮に保証会社がその期間の滞納を補填してくれるにしても今の経済減速が続けば結局は泥沼退去(滞納され強制執行で追い出され部屋を見たらどう考えても膨大な原状回復費がかかる状態の退去、もしくは滞納のまま居座られる状態)となりその負担が大家さんにしわ寄せでやってくるなんてパターンが増えるんじゃないかと思います。

大家さん側に資金的余裕があればそんなことがあっても凌げると思いますが、すべての大家さんがそこまで資金的余裕があるとも思えず、数件程度であれば無理やりでも対処できますがこれだけ底の見えない状態なだけにこんな泥沼退去が一桁単位で増えてしまえばさすがに対処出来なくなるでしょう。

投資は常に最悪なパターンを考えておかないと痛い目に遭いますので特に木造系賃貸や家賃安めな賃貸物件を持ってる人は少々余力を持って臨んでいただきたいと思います。(なんて言って夏過ぎたら「あのコロナって何だったんだろうね」って話になることを祈ってるワタクシではございますが。。)


さて、次の質問です。

質問②
保険について
埼玉について注目していただきありがとうございます。
埼玉の人です。
こちらのブログでいろいろと勉強させていただいております。

さて、最近話題のあったボロ戸建てに関して質問です。
ボロ戸建てを購入する際はそれに見合った低価格になるのでなるべく余計な経費をかけたくないというのが心情ですが、火災保険/地震保険についてはどのようにお考えでしょうか。
①何も入らない
②安い県民共済の新型火災共済に入る
③ちゃんとした?保険会社の充実した火災保険/地震保険に入る

①、②、③の順番に費用が高くなっていきますが、狼さんのご意見をお伺いさせてください。
2020.03.11 Wed 22:40 | 埼玉の人 |


前にも書きましたが昨今、保険絡みの話を露骨に書いてしまうとあちこちから非難されちゃう関係でこのご質問はワタクシが同じ立場ならどうするか?でお答えさせていただきます。

まず最初に考えるのは最悪の事態が起きた時、どこまで補償されないと大家としてやっていけなくなるか?です。

例えばですが、本物件を買った際、その物件が天変地異や火災で物件が消失したとします。(これが一番被害がデカいパターンじゃないかと)

賃貸契約では建物が何らかの事情で滅失した場合「当然に賃貸契約は終了する」という民法上の条項があるので大家さんの管理不足や注意義務違反以外の理由で滅失した場合、賃借人になんらかの保証をすることもありません。

また建物を再建築する気なんてたぶん起きないでしょうからその状態で換金を目論むと思うのですがその際、「更地にした場合いくらで売れるのか?」「その際に掛かる費用の合計を保険で賄うとしたらどの保険に入らないといけないか?」ってのを考えます。

但し、ワタクシの経験ではそんな天変地異や火災が起こって建物が完全滅失するケースはそうそう無いと思ってますのでこれは最悪の事態として考えはしますがその計算式でバカ正直に保険には加入しないと思います。

ではどこまでの補償が欲しいかと言えば「賃借人が住んでる状態で起こりえる事故」です。
例えば最近多い台風や増水で建物に損傷が出た場合の修繕費あたりになるのですが、ワタクシであれば最低限この負担を保険で賄える程度の保険には加入しようと思います。

なぜならば賃貸契約と言うのは賃借人がそんな建物の損傷があっても引き続き住みますと言えば大家側はそうそう断れず断れなければ必ず修繕して原状回復する必要があるからです。(えぇ、、住むって言われたら更地に出来ないんですw)

そうなれば待ったなしで費用が掛かりますから「お金が無いので修理できない」は通用しません。(住めないから出て行けでも通用しなくは無いですが悪意があれば「いんや、俺は住む」って言いつつ立ち退き費用せがんで来ますからねー)

と言うことでこのご質問の答えは①②③ではなく単に火災保険に都合のいい特約を付けて加入するになります。

この都合のいい特約ですがよくある「風水災害や落雷災害などの特約が付いてくるヤツ」「想定した被害額に沿うもの」が条件になります。

なぜ②での③でも無いのかと言うと②はどこまで特約が付いてくるのかわからない部分(全焼、半焼した時のみ保険が出るって気がします)、③は地震保険までは要らねーだろって点で使う気が無いんです。(再建築する気が無いのに地震保険に入ってもそもそも地震保険は再調達価格の半分が上限なのでボロ戸建てではあまり保険金出ないかと)

実際、建物が全壊、全焼するケースってのはどちらかと言えばレアケースでそれより多いのは自然災害での建物の一部破損ではないかと思います。

と言うことでそんなパターンを想定した補償が付いてくるものを選択してみてはいかがでしょうか?

それともう一つ、
物件がそれほど無いって人はこのパターンでいいと思うのですが、稀にボロ戸建てをかなりの規模で保有している方がいらっしゃいます。

このパターンだと支払う保険料の合計で実際に被害を受けた物件の補修費用が捻出出来てしまうというパターンもあるのでそれに該当する方は無理して全物件で保険に入るのではなく場合によっては無保険状態で何かあれば毎月の家賃収入の余剰分で賄うってのもアリかと思います。(佐川急便がトラック一台一台を任意保険に入れると膨大な出費になるので敢えて保険に加入せず事故ったトラックにだけ資本集中させる戦略に似てます)

と言うことで持ってる物件に規模によりますのでそのあたりもご検討していただければ幸いでございます。



すべてはケースバイケースなんじゃんw

在庫の重要性。。。(と、埼玉様へのお詫び・・・)


ドンキでキッチン用アルコール消毒液をゲットしましたw

こんにちは。

よく聞かれることで「狼さんってこのブログ、いつもどのくらいの時間で書いてるんですか?」ってやつですが、ワタクシの場合、大体一時間ちょっとで書いてます。

最近は質問に答えるだけのブログになってるので一時間も掛かりませんが一から書くときは大体そのくらいの時間が掛かります。

そんなわけで昨日は届いた質問が無かったので一からネタを考えて書いてたワタクシですが、
その一時間足らずの間に物件の給湯器が2台立て続けに故障したという連絡を受けました。

これが同じ物件での話なら「ま、同時期に設置してんだからあり得る話だよねー」なのですがうちなんて大した物件数でもなく同じ物件でもなく、、しかもあれです、、

給湯器が壊れたって話はここ4年くらい聞いてません。(なのにわずか一時間で2台ってホント、、なんて日だ!)

そう考えると偶然とはいえ、「何かに呪われてるんじゃねーの?(思い当たることと言えば昨日Twitterで「埼玉の玄関口は池袋だなんて思うなよ!埼玉県民!」ってdisったことくらいです)」とも思えてしまいますが、、

ちょっと待ってください。。。

ここ最近のコロナの影響で住設機材が不足してるって話がありませんでしたっけ・・・?(対岸の火事の時は「へー、、トイレが無いなんてかわいそうですねー」なんて涼しい顔してたワタクシですが、いざ自分の身に降り掛かると途端に「てめーふざけんなよ」と烈火のごとく怒るタイプのワタクシですw)

そう思って慌てて馴染みの住設屋さんに電話して在庫の確認をしたワタクシですが、、、

結論からいくと「まだ在庫はあるので心配無用」とのこと。

ただ「こんな状態が続くとそのうちトイレみたいに在庫が尽きるかもしれない」、、とは言ってましたので一部中国で製造してるパーツがある住設機材で在庫で抱えられそうなものはあらかじめ取り置きしてた方が良いかもしれません。。

あと季節商品のエアコンなども普段であれば夏の需要を見越していまくらいに量産してるはずで今のタイミングで工場が稼働してないとこれも夏になって不足しちゃうかもしれません。

なんて書いちゃうと世の大家さんが一斉に買い占めちゃいそうなので心配ですが最悪は中古機材で凌げばいいんじゃないかと思います。(別に賃貸用なのですから新品である必要もありません)

ただ、賃貸物件での住設の故障は今後の新民法では家賃からの差っ引き対象にもなるので何か対策を講じておかなければいけません。

そんなわけでワタクシ、昨日の夜いろいろと考えてみたのですが、
ここは先手必勝で入居者に「住設機材の入手に時間が掛かる場合があることの了承」をいただいておくってのはいかがでしょうか?

いつも思うのですがこの手のトラブルは先に壊れて入居者が「んもー!使えないと困るから早く直してくれ!!」ってところから始まるものです。

元々正常だったもの入居者の責任外のところで起きることが多いですからその際、なかなか修理交換してくれないと入居者の怒りはさらに増幅し、その先で「ちゃんと部屋が使えねーなら家賃払わねーぞ(ガオーーー!!)」となるわけです。

しかし、ここで先に「今、モノが壊れてもコロナのせいで工場が稼働しておらず入荷時期が延びるので覚悟しておいてください(ってかそんなご時世なので大事に使ってくれよな)」とやっておけばいざ住設機材が壊れても怒りは増幅しないはずです。

よく社会生活でも「良い話はあとでもいいけど悪い話は先にしろ」って話がありますが今はまさにそんな時で壊れていない時期から先に言っておけば確率論的にもクレーム付けてくる人も少ないはずでございます。(「そうだよね、大家さんあらかじめそう言ってたもんなー」って感じです)

しかもこれ、
多少の修理交換日程が遅れてもコロナのせいに出来ますし、なんなら入居者に書く案内に「そんなわけで万が一機器が故障して交換する際には不可抗力なので家賃の減額等は応じかねます」なんて先制パンチを繰り出しておけば「家賃減額しろ!」と文句をつけてくる人も少なくなるのではと思います。(ポイントはまだ壊れていないうちに先制攻撃することですw)

恐らくは入居者も「そんな先のことまで心配してくれる危機管理能力の高い大家さんだ」と思うでしょうしもしかしたら「すごく親切な大家さん」だと評価も上がるかもしれません。(部材が壊れても褒められるって素敵な話じゃないですか?www)

ちなみにワタクシであればこの危機に便乗して普段なかなか会えない入居者に手土産持ってピンポンしてこの作った案内の手手紙を直接渡し、「ままま、、ひとつよろしく」とその手土産で飼い慣らしちゃいます。(今の時期、この手土産がマスクだとさらに高得点なのですが、、まだ売って無いですねー。。。)

単なる思い付きなのでどの程度効果があるかわかりませんが何もしないよりはやってた方がマシって気もしますのでぜひお試しください。


と言うことで本日は最後に昨日Twitterでバカにした埼玉県様にお詫びをさせていただきます。。。

「池袋は埼玉固有の領土であり領土問題は存在しません」(もう「玄関口とか言われると迷惑だから今後は池袋通過して渋谷で降りたらいいじゃんwww」とか「は?埼玉の首都って大宮でしょwww」とか決して言いません。なのでウチの給湯器に呪いを掛けるのだけは勘弁してください。。。)



埼玉恐るべしなんじゃんw

今日で9年経ちました。。


ん?電話がさっぱり鳴りませんが皆さん死んじゃったんですか?ww

こんにちは。

本日は3月10日。。
我々にとって今日はこのブログを書くきっかけにもなった新築レジの9歳の誕生日でございます。

思い起こせば9年前の今日、
都内の城南エリアと言うわりに乗降者数わずか3000人という辺鄙な駅でそこに土地を持ってるという理由だけで当時無謀と言われたDINKSレジを竣工したわけですが、

引き渡し翌日に例の東日本大震災の震度6の抜き打ち耐震検査を受け吹っ飛んだ原子炉から飛んできた放射線が金町浄水場でも検出されたなんていきなりの暗雲が垂れ込め「先々どんな不幸に見舞われるのか」と家でフォカッチャを量産しつつ見えない恐怖に震えておりました。

また当時、最寄り駅周辺の賃貸仲介さんに客付けして貰おうとせっせと足を運んでも「あー、、こんな中途半端な1LDKじゃ埋まらないからもっと家賃安くしなきゃダメ」と嫌がられ仕方がないので戦略を変え家賃の高い似たエリアから客を引っ張り込んで埋めて貰う戦術で埋めた部屋でございますが、、、

9年経った現在はおかげさまで満室どころか当時の家賃収入より4%値上がりし残債も減って来たので残債利回りという卑怯な計算式で計算すると表面利回り21.4%と我々の貴重なタンパク源と化して参りました。(コツコツ返済を続けると残債って結構減るもんですねーw)

9年前と言えばリーマンショックの余波で建築業界も薄暗い不況の真っただ中、
そんな時期だったからこそRCレジだってのに坪単価63万なんてバカみたいな安さで建てられ無駄に借金せずに済みましたが、建築時期が9年前でなく5年前あれば新築坪単価100万くらい掛かってたはずなのでこんな親孝行な振る舞いはしてくれなかったはずです。(さっさと換金しちゃえとその後の融資ジャブジャブ期に高値転売を目論んでいたかとw)

そう考えると「不動産投資は世間が不況の時に始めてた方が有利」という話になるのですが、
そんな中、幸か不幸か、今回のコロナショックは不況の入り口とも言える世界的景気後退局面になって来ました。(不況になって喜ぶのって不動産関係者くらいなのかもしれません。。。

昨日も書きましたがこのウイルス、、「感染力が強いわりに重篤化しにくいウイルス」なため「元気に感染した人」が知らずにウイルスをまき散らす可能性が高く、すでにマスクしないくせにハグ文化のある衛生学上発展途上な国を含め世界中に散らばってしまったことでしばらくは世界中を旅するかと思います。(特にラテン系の人って身振り手振りを駆使しないとしゃべれないのでいっそのこと国民全員を後ろ手で縛り上げるのが一番のコロナ対策じゃないかと大真面目に思っておりますw

この間に特効薬的なモノが出来ればその評判で予想外に早く鎮静化するかもしれませんがそれはあくまでも風評被害の話であって一度止まってしまったお金の流れはそうそう元には戻りません。

お金が止まれば経済は停滞しますからこのウイルスがいなくなったとしても一度止まった経済を動かすにも時間が掛かるはずでその間が長ければ長いほど不況の波は続きます。

だって仕事が無くなり解雇された人が再就職したところで元の賃金に戻るのって相当時間が掛かっちゃいますから。(その時間が長くなりそうなので意外に不況が続くと思っているんです)

過去の不動産投資の歴史を考えるとやっぱりこういう時に現金や金融資産を持ってる人は安く買えるし今回の場合、10数年ぶりに世界中の人が危機感を持ってくれてます。

言うまでもなく不動産価格は株価となぜか連動しますのでここから奈落の底のように際限なく株価が落ちるようなことがあればここ数年間の高値推移で手も足も出なかった投資物件も安く買えそうな局面に変化しそうな局面。。

と言うことで今後、政府や金融庁がどのような政策を打って来るか静かに待ちたいと思います。(ま、やっぱり消費税をいじることななさそうですけど)

えぇ、、
これだけの大騒ぎですので政府も昨日発表したショボい対策以上に何かしら上乗せの景気対策を講じるはずでその対策の対象は弱い中小企業あたりじゃないかと思います。

これも結局、また貸付って形でやるんじゃないかと思いますが、銀行からしたら政府の債務保証が無ければ経営基盤が脆弱な中小企業に貸せません。

当然、そこで政府保証を付加するはずですが日本で一番お金を使ってくれそうなインバウンドがしばらく戻って来てくれなさそうなのでお金を借りたところで果たしてV字回復できるのか?ってところにワタクシ、疑問符を付けちゃいます。

かと言って経営基盤が脆弱な中小企業を見殺しにするわけもなく(そんなことしたらまた蓮舫さんとかテレ朝の玉川さんに叩かれちゃいます)形式上的にも貸し付けるとは思いますがワタクシここで「金融機関の融資姿勢の心変わり」を大いに期待しております。

今の不動産融資で一番融資を難しくしてるのが「融資年数」「融資総額」ではないかと思います。

えぇ、、
融資は出るけど「年数が伸びないのでCFが出ない」ってのと、「評価が低く手金入れても物件価格に届かない」と言う部分さえ見直してくれれば以前のジャブジャブとまでは言いませんがそれなりに物件が買えるレベルの融資が引けるはず。(そのかわり例のエビ偽造・乱造は致しませんw

このコロナ前までは過去の悪夢もあり金融機関も金融庁の干渉もありで融資を厳格化してましたがこんな不況時の緊急事態ですから金融庁も多少はお目こぼしして

「やっぱ不動産業界を活況にすれば景気刺激するんじゃね?」

とは言わないまでも各金融機関に「こんな時期なんだからもっと民間に金貸してやりなさい」なんて通達出してそれを「ん?これって不動産融資もそれほど厳格化しなくてもいいってこと?」と読み取り「じゃ、融資しやすいように耐用年数を見直して融資できるようにしましょう」なんてことになるんじゃないかと思っております。

実際、一度締まってしまった融資の蛇口はこういう不況のドサクサで開くことが多いし今回もこんな世界的景気後退の局面ですから「景気後退しようが当行は引き続き不動産融資は厳格に見ますよ」ってことは続かないんじゃないかと思うわけです。

え?

いつもネガティブなことばっか書く狼にしては今日はやけにポジティブじゃん、、、ですって?



いつも言ってるでしょ?



ワタクシ、株とか他の金融商品の予測はまるでポンコツですけど不動産の予測だけはことごとく当たってるって・・・・・。


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ホント、この予測、、、

当たるといいなー。。。(こんな暗い世相なので本日はちょっとポジティブなブログにチャレンジしてみましたw)



こんなこと書いちゃうと明日は雨どころか槍が降って来そうなんじゃんw