fc2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
06 | 2022/07 | 08
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31 - - - - - -
月別アーカイブ
検索フォーム

メール相談の件


黒トリュフのポテチなるものを食いました。貴族になった気分ですw

こんにちは。

先週のブログで言い出したメール相談企画。。

軽い気持ちで「メール待ってます」なんて書いたら連休じゃ片付かないレベルのメールが飛んできてしまい(お一人30分程度電話回答を予定しておりましたが24時間フル稼働でお答えしても2か月かかるレベルの相談数でございます)途方に暮れております。。

ということで今回のメール相談は今日のブログ更新時点で締め切り、そこまでに届いた人で事象がややこしい人、急を要する人を優先でお答えしようと思いますのでワタクシからのお返事メールは気長にお待ちください。(ほんと、今から届く人には返事しないからね)

さて、話は変わりますが
先週北海道の知床で遊覧船が事故を起こして乗っていた人26名が行方不明になるという話がありました。

ワタクシを取り巻く環境がこの海難救助にちょっとだけ関係しているのでとても他人事とは思えず追加のニュースを追っかけながら「どこかで座礁して救助を待ってて全員救助されねーかな」と淡い期待を抱いておりましたが日に日に状況は悪くなるばかりでどうも落ちつきません。

そんな痛ましいニュースを追っかけながら知った話ですが、この遊覧船事業者、
過去にも座礁事故を起こしたりして要注意業者だったらしく今回の船長も一度は書類送検されてたそうですね。(しかもなんですか?経営コンサルタントに心酔してすっかり言いなりになってたとか。。)

人様からお金を取って観光業やってるのであればお客から見たらプロがやってる仕事ですのでこんな杜撰な会社だと知ってれば乗船する人もいなかったでしょう。(えぇ、、波が高くても遊覧船会社が船が出すと言うんですから素人は疑うことなく安心して船に乗っちゃいますよね)

漁船ですら「こんな波が高くちゃ危なくて船出せねーよ」と引き返してきたくらいなのにそれでもお構いなしに出航してあんな水温の低い海で乗客もろとも転覆させてしまったわけですから管理責任は相当問われてしまうでしょう。

また今回の海難事故で遊覧船事業を営む業者に対して相当な指導や法改正が予想されます。(観光バスの事故の時もそうでしたけど法規制はいつも何かあってから起こるものです)

あと当然ですが同じ知床で遊覧船使って商売してた業者はこの業者のせいで風評被害を受け下手したら二度と営業できず廃業になってしまうかもしれません。

そう考えるとあんな波の高い日に経験値の低い船長にわずか数万円の売り上げ欲しさに他社を出し抜いて「出航しろ」と命じた社長の責任はとんでもないくらいにのしかかると思います。(高額の賠償の責任を負うでしょうからさっさと自己破産するんじゃないかと思います)

ワタクシ、ブログでもよく書いてることですが法律というものは何かあってから変わるもので例えば民泊なんかは流行り始めて旅行業者が騒ぎ始めて法改正されました。(悪法と言われた180日ルールなんてのは明らかに現業で消防法などを厳重に守ってる旅館業界の反発で出来たものと理解しております)

またウーバータクシーなんてのも一瞬流行りかけましたがあれは真面目に設備にお金かけてるタクシー業界を圧迫するものとしてめちゃくちゃ圧力が掛かって認可されませんでした。(ま、あれはある意味白タク営業みたいなものでしたから禁止になるのも無理ありません)

昨今では電動キックボードがなぜか16歳以上無免許でOKとなりました。
ほかの国で一時は運用を認めたもののあまりの危険さで認可取り消しになったシロモノなのになぜこれだけ規制規制で厳しい日本でOKになったのかホントに意味が分かりません。個人的意見ですがこれは事故が頻発し始めて法改正されて消えていくと思っております。

というのも、時速20キロまでスピードが出るものを無免許で乗っても良いとなるとワタクシの理論で言う「100人中3人はいるホントのバカ」は車道を時速20キロで逆走したり正しく車道を走ってても速度が遅すぎてほかの車両に追突される恐れもありますし、歩道6キロ規制なんて言ってもブッチするクソガキの存在を考えればそんな時間もかからずに死亡事故が起き都合悪くなった運輸省あたりがいきなり法改正するんじゃないかと思ってます。(ちなみに時速20キロはワタクシが乗るヤマハの電動自転車「流星号」の立ち漕ぎ全開走行と同じ速度です)

また「一日講習すれば安全に乗れます」と業界関係者は言いますが、講習でおとなしく乗ってても慣れてくれば20キロ全開走行で車道を爆走するに決まってますし車バイクのような安全確認なんて100人が100人やるはずもないので(俺様はそう簡単に事故らねーぜと思ってるものですw)ウーバーイーツの車道逆走より他人様を巻き込んだ深刻な事故が起こると思います。

今の状態でせめて原付免許くらい持ってる人が運転すればいいのにと思うのですがどういうわけかノーヘル無免許OK。。(体むき出しであんな座高の高い乗り物をモーター制御で走らせるってマジで怖いです)

車やバイクを運転するものからしたらこれ撥ねたら賠償責任はほぼこちら側になっちゃうわけですのでドラレコのレンズ磨いて今まで以上に自己防衛に努めていただければと思います。

さて、さらに話は逸れますが最近DIY大家業界で建物の基礎までDIYする大家さんが登場している話が話題になってます。

クロスやCF、せいぜい水回りくらいまでセルフリノベでやってるうちは運営経費を浮かせたい大家さんもいるのでかわいいものだと思っていましたがやれジャッキアップだの主要構造体にまで手を出し始めるのは少々問題があるんじゃないかと思ってます。(10年程度この手の建築物を扱う工事やってたので写真見ただけでおしっこ漏れそうなのをよく目にします)

もちろんシロアリに食われた柱や基礎がどうにもならず爆安で売りに出ていた建物で不動産投資を目論む気持ちも理解できなくはありません。(だって融資出ないんだからこういう物件買わないといつまで経っても不動産投資始められないし)

自分が住むためのものでしたらそんな心配もしませんが、大半の人はこの手の物件をリノベしてお家賃という対価を貰い賃貸契約を締結し賃貸に出すんじゃないかと思います。

さっきの遊覧船の話じゃありませんが、借りるお客はまさか地震で家が崩れるような家だと思って借りてるわけでもなく賃貸契約書があるしオーナーが貸し出してるわけですから少なくとも安全は担保されてると思ってます。

また心配するのは地震だけではありません。
万が一の火災の際、ある程度の耐火性能で居住者に対してある程度の避難時間と避難経路を確保しないと短時間で家屋が燃え上がり避難できずに焼死してしまう可能性もあります。(そのために耐火等級なんてのもあるんです)

この部分、賃貸物件にはまだ法の網が掛かってないのである意味やりたい放題ですが、
物件を買ってリノベしてる大家さんで果たしてそこまで考えて運用している人がどのくらいいるもんなんでしょうね。

幸いにして例の民泊問題の時にはこの手の死亡事故が数件程度しかなかったので大した問題になることなく法規制は旅館業界の圧力だけで法改正がなされましたがどこかの大家さんがいつかやらかすであろうこの手の悲惨な事故で法改正がなされ今まで真面目にやってたほかのDIY大家さんが迷惑する日が来るんじゃないかと心配しております。

なので今からでも遅くはないのでこの手の物件を買い、運用していく人に於かれましては計画資料を作成し最大限配慮してたことを記録しておき万が一の事件事故の際には安全対策を施していましたと主張し「やれることは出来るだけやってましたがここまでが限界でした」と供述できる様、準備だけはしておいてください。(えぇ、事情聴取の時に「え?なにそれ?そんなとこまで想定してねーよ」だと業務上過失致死に問われる可能性もあるし大家さんが管理不十分としてあっちこっちから叩かれます)

やることをきっちりやっていればさすがに叩かれることもありませんし、それが原因で法改正になったりする可能性も低くなりほかの大家さんに迷惑をかけることもないと思うのでこれだけはぜひお願いしたいところです。

また、なんとなく建物が怪しいなと思ったら勇気をもって居住者を退避させてください。(万が一にも建物内で死なれて過失責任問われるよりはマシでございます)

そうそう起こる話ではないですが何か事故が起こるときにはいくつかのあり得ない因子が重なり起こるもの。

そのたった一回の事象で一生を棒に振るようなことがないようにお願いするとともに、個々の人の行動で真面目にDIYやってる人まで不用意に巻き込んで迷惑掛けないようにしていただけると幸いです。(かぼちゃで融資が出なくなったのも不動産投資を理解してない素人の参戦が原因だったことを忘れないでいただきたいです)

どうしてもやりたいと思うなら目立たずひっそりと、、、ですよ。。(承認欲求を満たしたい気持ちもわからなくはないですがそれ見てマネするド素人も多いんですから、、、)



そのうち「建確なしでゼロからセルフ新築」なんて過激派が登場しちゃうんじゃないかと心配してるんじゃんw

これから狙い目の不動産。。


最近セブンイレブンのカレーパンばっかし食ってますw

こんにちは。

ブログ開設以来延々使い続けていたDELLのパソコンを新しいDELLのパソコンに買い換えました。

11年も同じパソコン使ってて最近まで特に不便も感じてなかったのですが
①立ち上がりが遅くなった
②ブラウザを立ち上げると(特にブラウザメール)フリーズする
③時々青画面になり再起動しないとどうにも出来なくなる
④脈絡なく突然HDを読まなくなる
⑤前に団員からいただいた「僕は航空管制官」のソフトの動作に支障があるw←わりとこれが一番の問題かもしれませんw

特に④は大事な作業してるときに起こるので恐怖でしかなくいつ吹っ飛んでもいいように記憶媒体にデータを移しいつ吹っ飛んでもいいように身構えはしておりましたがHDではなくSSD方式の立ち上がりの良さとやっぱりストレスを感じずに作業したいと考え「まだ変えなくてもいいよね」から「積極的に買い換えよう」と思い立ちパソコンを買い替えた次第。。(ほんと、ケツが重くて申し訳ありません)

で、新しいパソコンですがDELLの分際で20万円くらいするハイスペック機。(ちなみに11年の相棒は7万円のオプティプレックスでございました)

ま、11年もすればそれだけ技術革新してるわけでとんでもなく使いやすく画面も19インチから27インチになったので2分割作業も楽にこなし、Twitter開きながら契約書作ったりが同時にできるようになりました。

ただまだ変えたばかりで細かい設定もできておらずハイスペックを使いこなすようになるにはさらなる時間が必要ではないかと思います。(ブラウザをマイクロソフトエッジからクロームに切り替えたいけどそれすらやり方がわからず悩んでおります)

とはいえ折角新しいパソコンにしたのでブログの更新ももう少し頻繁にできるかなと思っておりますのでこうご期待でございますw

さて、話は変わりますが、先日のセミナーの申し込みの件。。

昨日当選した方には当選メールをお送りしておりますが、その際にいつも書いてもらってる「セミナーで聞きたいこと」という欄がございます。

最近思うのですがこの聞きたいことのレベルがめちゃくちゃ上がっててもしかしたらいつかワタクシでの答えられない質問が飛んでくるんじゃないかと危惧し始めております。。(えぇ、、ほんとに皆さんの質問読んでると不動産スキルが爆上がりしてるのを感じます)

そんな質問で「たぶんこの質問はセミナーで答えないでブログで書いてもいいよね」ってのがあるのですが今日はその中で一番多かった質問が「これからの狙い目の不動産」。。(毎回「狼さん、今のご時世、どんな不動産狙ったらいいの?」って質問が一番多いんです)

今の不動産投資の世界を見渡すと
・築古戸建てDIY系
・築古アパート系
などの築古物件を買って高利回りでぶん回す人と、
・新築木造アパート系
・新築RCレジ
などの新築物件を自力で建ててちょい無理目家賃設定だけど数年回してキャピタルを得ようと考える人(ま、長期保有の人もいると思いますが今のご時世であればキャピタル狙いで早々と利確しようって人が多いんじゃないかと思ってます)の二通りの分けられると思います。

さらに最近はレンタルスペースや0円戸建てなんていう他人の物件を又貸ししてサヤを抜く手法も認知され始め単に金を得ることだけ考えれば多種多様な不動産投資が存在しております。

そんな多種多様な不動産投資手法を眺めながらワタクシが考えるのは10年先のこと。

どんな手法を選択するのであれ短期で一気に稼ぐには売却などのキャピタルゲインを稼ぐ方法くらいしかなくその世界がややバクチ的要素もあり(相場が悪い時に売り出すと大火傷しますから)やはり安定的にインカムゲインで稼ぐほうが無難です。

ただ安定的にインカムゲインを稼ぎ続けるには「運」によるところが大きく、昨今の戦争やコロナなどで物価が値上がりすれば不確定要素が増えてしまい今うまくいってる人でも数年で様相が変わってしまい結果的に大火傷を負う可能性もなくはありません。

例えば10年前のまだサラリーマン不動産投資の創世記に光速投資を知り始めた人はあのアベノミクスなんていう信じられないレベルの低金利政策があって銀行融資がじゃぶじゃぶになっていなければあそこまでの栄華はあり得なかったでしょうしあの過剰融資がなければかぼちゃの被害にあった人もそもそも存在していなかったかもしれませんし融資が出なくなったことで生まれたボロ戸建て投資なんてのも無かったことでしょう。

そう考えると不動産投資はやはり始めた時期と運によるところが大きいのかなと思うわけですが「じゃ、今不動産投資やるなら何がいいのさ?」と聞きたくなる気持ちもよくわかります。

ワタクシの持論ですが不動産投資を始めたければ入り口のところで「人を見たら泥棒と思え」と頭に叩き込みつつ「入り口で勧誘される様々なワナについて理解し」「必要な部分だけスキルを盗み」「そこそこのコミュ力を身につけてから始める」ができるようになってから飛び込んできて欲しいと思ってます。

これさえ出来てれば自然と自分に合った不動産投資手法を見つけることが出来るはずだしおそらくはどんなに運がなくても大損はしないはずです。

またどんな不動産を狙えばいいのか?と聞かれるとその質問してきた人によって答えはバラバラで例えばですが
①その人の資産背景(種銭の額、所有資産など)
②その人の気質(待てるタイプか待てないタイプか)
③その人の性格とコミュ力(性格的に不動産投資に向いてない人って結構いるもんです)
④住んでる地域(都心に住んでる人と地方に住んでる人でも狙う物件は全然違います)
なんてことだけでもその人に向いてる投資手法、狙うべき物件は全然違うのでワタクシがアドバイスするとしたらめちゃくちゃヒアリングしてどんな性格の人でどんな背景で生きてるのかわからないうちに教えても的外れな答えになってしまうと思います。

なのでこの話題は大人数が集まるセミナーでやっても参考にならないのでお話ししないようにしているのですがもしホントに方向性が見えてなければ一度勇気をもってメールでもいただければと思います。

えぇ、、メールでやり取りするとブログ書くより作業が膨大で(メールのキャッチボールってすごく大変なんですよw)全部はメールでやるのではなく電話で実際に話してみて声や話し方で性格分析してさっきの①~④を聞けばこの人に向いてそうなのはこっちかなーくらいはアドバイスできる自信はありますw(なんて書いたらめちゃくちゃメールが来そうなので今までこういう風には告知してませんでしたが諸般の事情でGWにそんなゆっくりした時間が出来そうなので告知しておきますw)

とはいえ、ワタクシ、別に不動産コンサルでもないので絶対的に正しい正答を出せるかは不明ですw(いつものように「あなたは種銭貯めてその金抱いて寝てなさい」ってオチばっかりかもしれないしww)

5/2~5/7くらいまでにメールをくれた人で全員とは言いませんが出来るだけたくさんの人の相談に乗ってみようと思っておりますので我こそはという方、

①お名前(ハンドルネームでも可)
②相談内容(出来るだけ細かく書いてくれると返信率も上がります)
③最終的に電話で話すことが出来る方(どうしても声を聞かないと性格とかわかりませんのでw)
④いきなり電話でいい方は折り返しの電話番号
⑤お住いの地域(都道府県を書いてくれれば大丈夫です)
⑥年齢と家族構成(何歳の奥さんとお子さんがいる程度で可)

を書いてメールしてみてください。

質問内容によってはこの期間が過ぎての返信になってしまうかもしれませんが出来るだけたくさんの人の相談に乗ろうと思っておりますのでご遠慮なくw

なお、相談が全く来なければいつものように夜のキャスをぶちかまそうと思っておりますので連休中のTwitterのチェックもお忘れなくw


特に夜の時間帯がとても暇なのでなんかやろうと思ったんじゃんw

狼旅団セミナーのお知らせ


カスドースってお菓子食ってみ、飛ぶぞ!w

こんにちは。

夏のように暑くなったり冬のように寒くなったり忙しい気候の毎日ですが皆様、体調は大丈夫ですか?(聞いただけで特に心配してるわけでもないですがw)

ままま、、そんな前置きはさておき、
先日予告してたセミナーの受付を開始いたします。

「狼旅団オンラインセミナー 初夏の夜の夢」

日時 5月14日(土)13:00~18:00
セミナー内容 いつものワタクシの辻説法とゲストをお招きしてのスペシャルトーク
オンライン懇親会 18:20~飽きるまで
会費 3000円(いつものように決済サイトで決済してください)
参加資格 従来の規則通りです


お申込みの際、携帯アドレスで申し込むとエラーになったりレジュメが送れなくなるので今回から携帯キャリアからのお申し込みはすべて落選と致しますのでご注意ください。

お申し込みはこちらから
定員を大幅に上回りましたので締め切りました



今日はネタ無しで告知だけなんじゃんw

最近の世相やらなにやらの話。。。


最近カレーパンばっかり食ってますw

こんにちは。

エイプリルフールくらいなんか書こうと思っておりましたがやはり最近もバタバタと忙しく書く時間も無くてあれでしたが今日は久しぶりに何も予定が無いので更新です。(しかし今日もこの後酒チャンスに出撃してサイン会の予定でございますw)

世相的に不動産投資業界はここ一年くらい何も変わり映えしない世界観でございますが、業者側から見える不動産業界はわりと活況でおかげさまでワタクシも忙しくさせていただいております。

これは世界的なインフレ懸念などが理由に挙げられますがタネ銭持ってる人が増えた影響で銀行融資の姿勢が日に日にジャブジャブに近づいて来ていて実需方面だけではありますがわりと青天井で貸してくれてるからではないかと思います。(えぇ、、残念ながら投資系融資はホントに資産持ってないとお話しすら聞いて貰えないし初めて不動産投資やるってサラリーマン系の方は門前払いという感じです)

その青天井のおかげで開発系(実需の再販案件など)の融資はそれなりで買い手も高買い傾向なのでさらに融資がジャブジャブになり一向に値下がる予兆も見えないのですがさらに材料費が高騰する予兆だけは一人前なのでこの値上がり相場はまだ数年くらいは続くんじゃないかと思っております。

このブログを読んでる方は基本投資系で見ている方ばかりでしょうから実需だけが値上がりし、投資が下がる予兆が無ければ大人しくしてなきゃいけないはずなのですがサラリーマンでも買える小額物件(小ロット物件)は相変わらずプレーヤーが多いので鬼の指値が効くとは言え数年前と比較するとあり得ない金額で取引されております。(100万くらいが相場だった築古戸建てが800万円で売ってるの見てびっくりしましたが融資が出ないのに慣れちゃうとこんな金額でも安いと感じちゃうんでしょうね)

あり得ない金額で売るには「買った物件を手直しして見た目カッコいい物件に仕上げれば目が慣れていない素人投資家でも飛びついちゃうだろう」という目算があってのことだと思いますが、これ、よくよく考えたら再販業者が売って利ザヤ稼ぐか一般の投資家が仕入れて再生して再販してるのかってレベルの違いだけでそれほど搾取構造は変わりません。(変わるとしたら瑕疵担保が2年付くか付かないかの差じゃないかと)

せっかく買った投資物件が実は一般投資家の出口として掴まされていただけなんて話ではいっぱしの養分と同じですのでそこは出し抜きたいって思う読者の方も多いのではと思い、今日はそんな物件の見分け方なんかを書いてみようかと思います。

よくワタクシがブログやセミナーで言ってることですが、
「不動産は素人から買って素人に売れ」
と言うのがあります。

プロから買えばあらかじめ計算した利益分を乗せ、損しないように安くリフォーム、リノベして採算のあう売値設定で売ってるものを買わされるわけですし、その仕込む物件は素人の方から安く仕入れて手直しして売ってるわけです。

それでも「利幅が乗っかっていようがいいものはいい」と買うのであればいいですが昨今の小ロット物件はよほど上流の情報にありつくか、限界集落の値段の付かない再生不能に近い物件を意地でリノベして保有するかのどちらかであることが多いのでそこの見分けが出来てないと知らず知らずのうちに将来性の期待できない単なる投資家の出口物件を掴まされる羽目になってしまいます。

再生能力がない投資家であればこれも甘んじて受け入れ買うしかないのですが狼ブログを読んでる人がそれではワタクシが教えてきたことも無駄になってしまいます。

と言うことで「これは間違いなく投資家の出口物件だ!」というものを傾向的にいくつか列挙していきます。

その①「無駄に外壁塗装が施されている物件」
高値売却を目論む際によく用いられるのがこれ。
「大規模修繕実施済み」として売られる物件は金融機関もわりと好感触で見られるのを逆手に取り一番見た目が良く見える塗装を施し「大規模修繕」とのたまう方もチラホラいらっしゃいます。
もちろんと外壁塗装してくれていれば雨漏りなどの心配も要らないのですが困るのは自力塗装やシールなどの処理をいい加減にやって見た目だけなんちゃってリノベしちゃってるパターン。。

見極め方は塗装色なのですが最近は投資家同士でウケる色合いなどの研究も進み、ダーク系に赤いアクセントなんてパターンで攻めてくる投資家が多く、ワタクシの経験ではこの色合いで売ってる物件は「研究済み」と判断して「これ出口を相当狙った物件なんだろうな」と警戒度を一気に引き上げます。

大抵の場合高額になる水回りのリノベは後回しで素人にわかりにくくて目立つ外壁や建具などの自力塗装が施してあったら要注意です。(プロがやってる養生の塗装と素人がやってる養生の塗装はまるで出来が違いますしたいてい色むらがあるのですぐわかります)

その②購入時期
物件を買えば必ず登記簿上で物権変動の時期は乗ってますのでこれはすごくわかりやすいですが、ここ3年くらいで買ってる物件なのに明らかに短期譲渡の喪があけていない(5年未満の売却は短期譲渡になり利益に高額の税金が乗ります)時期に売り出す物件は「持ってていいことが無いから売る」「最初から再販で利益を得ようと目論んで仕込んだ物件」である確率が高いです。
酷いパターンになるとこの2つが合わさっている「持ってていいことが無い再販物件」を高値で掴まされ3カ月間の瑕疵担保期間が終わるや否やあっちこっちが壊れ始め「そんなのもう知らない」と逃げられてしまうパターン。。

始めて物件を買う人にはそんなのわかるわけもない部分なのでこの購入時期と言うのもチェックです。

その③売り出し利回り
投資物件はほとんどの人が利回りを見て買ってると思いますがデキる投資家ほど出口の利回りがどう見えてるかを意識しているものです。また素人投資家さんが手を出すギリギリのところの利回り計算して売値を設定していることがほとんどですから(えぇ、、間違っても「これなら誰でも買うでしょw」なんて高利回りの30%なんかじゃ売るわけもありませんw)

例えばですが神奈川県界隈(横浜、川崎ではなくもうちょっと奥の神奈川)あたりだと築40年くらいの木造アパートの売り出し利回りは9%~11%もあれば今の相場観なら一人くらいは喰いついてきますのでそんな場所で7%なんて売り出し利回りを見たら要注意です。。(時期的に相当高く買ってるので利益考えたらこれ以下じゃ売れないんでしょう)

なお、利回りは言うまでもありませんがお家賃÷売り出し価格ですがこの売値を仲介に入る不動産屋ではなく売主自ら決めて売却依頼してるケースではこの利回り設定を熟知した投資家である場合が多いのでこれも注意が必要になります。

その④融資銀行
5年前以前であればいわゆるサラリーマン御用達銀行(スルガ、オリックス、静岡銀行あたり)で買っててもそもそも買い値が安いケースが多いのでそれほど心配する必要もないのですがかぼちゃショック以降の4年以内にノンバンク系で融資を引っ張ってる物件はちょっと注意が必要です。

これはブログで詳細に書くといろいろ怒られが発生するので書きませんが、とにかく謄本見て乙区の金融機関にそんな文字が入ってたら警戒感を引き上げてください。(ってかこれはブログじゃなくセミナーだけにしとけば良かったかもw

と書いてみればわりと初歩的なことばっかりで普段からここ読んでる人から見たら物足りない話かもしれませんが次回のセミナーでも深堀りしたいところなのであえてブログでも書いてみました。。


最後になりますがそんなセミナーの件、、
先日予告した5月14日(土)の狼セミナーの受付は来週木曜日(4月14日)のこのブログ更新時の18時からやります。ご参加される方はご用意お願いします。



今日も狼スタンプたくさん押すんじゃんw

公式副読本の話。。。


そろそろエイプリルフールネタ考えないと、、ですw

こんにちは。

3月も終わりに近づき桜も満開になりすっかり春めいてきた昨今でございます。

そんな3月30日ですが本日、とある不動産書籍が小学館より発売になりました。

「不動産業者に負けない24の神知識-『正直不動産』公式副読本」
ポチると購入画面に飛びます。迷うな買え!10冊買え!

普段であれば本の執筆なんて偉そうなことは全部お断りしてるワタクシではございますが、
昨年、狼セミナーにも出ていただいたあくのふどうさん様の依頼なので断るわけにもいかず快諾して少しだけ執筆させていただいております。

ただ今回の執筆陣ですが、、、
Twitterでもめちゃくちゃ不動産業務に精通(極悪な部分も含む)されてる方ばっかりだし収録方式もいつもと同じチャット方式なので溢れる英知(極悪な部分も含む)が全部そのまま下水のように垂れ流され「いくらなんでもあとで修正されるよね」と安心してたら案外そのまま活字になってしまったのでもしかしたら数名逮捕者が出るんじゃないかって出来に仕上がっております。(重ねて何度も聞きますがホントこれそのまま出版して大丈夫だったのでしょうか?)

この本を読んでいただければ普段不動産屋さんが頭で何を考えお客様に対してどんな気持ちで接しているのかお判りいただけるかと思いますが、少なくとも我々不動産屋が「お客様の幸せを願ってる」とか「信頼される不動産屋になる」なんて1ミリも考えていないということが骨身に染みるほど理解できるんじゃないかと思います。(えぇ、、地獄の沙汰も金次第ってことでございます)

特に冒頭の全宅のグル様のお言葉を読めば多少背筋が伸びるのではないかと思いますが、不動産屋のほとんどが同じような考えではないかと思います。(ホント真剣にやらないと不動産はどこからでも喰いつかれますよw)

とは言え、今回はプロ中のプロが自分たちの言葉で書いちゃってるので内容をいちいち理解するには難解な用語が多すぎて少々とっつきにくい仕上がりになっておりますが「不動産屋と対峙するときに何をどうしたらいいのか?」っとか「何をしたら優先的に物件を回してくれるのか?」などをなんとなくの空気感は理解できると思うので不動産投資初心者の方の入り口の書として一度目を通していただくと幸いです。(ワタクシが10年かけて言ってたことの6割くらいがこの本1冊に載っております)

言うまでもなく不動産は不動産屋の媒介で売ったり買ったり貸したりすることがほとんどです。
その不動産屋さんが物件の生殺与奪を握るケースが多く、売主になったり買主になったり貸主になった際に何をすればうまく不動産屋を飼い慣らせるかが実は不動産投資の肝の一つだったりします。

究極的に言えば「毎日クソ忙しいし金にならないことなんてやりたくねーし月ノルマのあるし面倒くせー客とは関わりたくねーんだよ」と言う人達を上手に使いこなすということになるんだと思いますがそんな人達でも「あ、この人はいい人だから頑張っちゃおうかな」と思わせる立ち回りが非常に重要になるわけです。(それとは逆に仲介が値付け間違いに気付かず安く出してくる物件をノールックジャンピングキャッチ出来る胆力も重要ではありますがwww)

但し、この本はそんなノウハウがキレイに並んで書いてあるわけはありません。
「なんだよ、ノウハウも書いてないんじゃ読む意味ないじゃん」と思っちゃう人もいるんじゃないかと思うのであえて言わせていただきますが、この本は各執筆陣の文脈の裏側と行間を読まないとまずわかりません。(知らない人が読んだらこれただの雑談にしか見えないしww)

そういうのをいちいち読み解かないといけないクソめんどくさい不動産書籍ではありますが常日頃からこのブログ読んでる人であればワタクシのようにクドクド執拗に書かれてるものでもないのでとても読みやすいかもしれません。

と言うことで今回書籍の執筆するにあたりワタクシも初めてAmazonキャンペーンというものをやってみようと思いますw(えぇ、多少は狼旅団の組織力というものを見せたいじゃないですかwww)

普段のワタクシ、サイン頼まれても書いたりしないのですがこの書籍の買ってその書籍持って酒チャンスにいらした方には
①ワタクシがその場にいればワタクシのサイン(一杯ご馳走してくれたら更なるサービスも検討中w)
②いなければ総帥が狼旅団の御朱印を押す(昔セミナー限定で押してた狼がウサギちゃんを捕食してるスタンプ)

と言うどちらかのサービスをさせていただきます。(今日は家からスタンプ持ってきてないのでスタンプは明日からになります)

また、酒チャンスに執筆陣がいた場合「団長からサインしてくれるって聞きました」と言ってくれたら気軽にサインしてくれるようお願いをしておきます。(サインしてくれるか少々不安はありますがかずおくんもさっきいいって言ってたし最悪「DJあかい」と書いてくれる人は多いはずです)

なお、酒チャンスでは名刺交換が禁止されておりますのでご注意ください。
(名刺出せないので顔と名前を一発で覚えて貰う工夫が必要になりますがこういう時に仲介に顔と名前を憶えて貰う練習するんですよw)

最後になりますが、Amazonの書籍って書評みたいなのあるじゃないですか。。。

あれって駄目な本ほど星5つと星1つでバッサリ分かれていかにも星5つの人がサクラ書評を書いてる風に見えるので読んだ星の評価は忖度無しで書いていただきたいと思います。(我々、別にこの本出版して何か別の商売するつもりで書いてるわけでもないのでサクラ評価は不要でございますw)

えぇ、、
今回の執筆陣の大半はダイヤモンド社なんかのYahoo!転載記事でヤフコメキッズから毎回辛口書評をいただいているので辛口耐性がすっかり出来上がっておりますのでwwwww




但し「狼はデブ」とか「ようすけは恋愛だけは閑静な住宅街」とか書いたら即開示請求なんじゃんw