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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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狼旅団〇販大家リターンズ


さーさー、、寄ってらっしゃい見てらっしゃいw

こんにちは。

なかなかいい物件が無いので年に一度くらいしか出来ない狼旅団〇販大家シリーズでございますが、
久しぶりに売っても大丈夫そうなのが出てきましたので本日はその話をブログネタにします。

この物件、、ちょっと前にFBでちょろっと載せましたが、諸々の問題でずっと交渉してた物件でございます。(やっと解決したので晴れて売り出しOKとなりました)

場所は足立区某所駅徒歩15分くらいの場所ですが再建築可能な借地。
建物もまだ使えそうな雰囲気で土地は小さいですが12~13坪くらい、建物面積は60㎡超えるので賃貸的にはどう安く見積もっても7万くらいで貸せると思います。(現況は築40年超えくらいの空き家ですが数年前まで住んでたそうです)

肝心のお値段ですが500万以下での売買になるかと思います。(現状のまま貸せれば16.8%ってとこでしょうがそこから指値して利回りをあげることも不可能じゃございませんw)

なおワタクシ、今回の仲介には入るつもりも無いので仲介手数料は不要になる予定です。(お礼にワタクシとエスパー君の二人にお寿司の現物支給を賜りますw)

ただあれです、、
過去の狼旅団〇販大家シリーズは載せると何十人もの人がやって来てみんなが一斉に買うとか言い出して誰を選ぶか苦労しますので今回は条件付けます。

①築古投資でリノベなんて朝飯前って人(リノベがいくらかかるかわからないので最悪自力でバンバンしちゃう人がいいです)
②買うまでにあれこれ悩まない人(たぶん悩んでるうちに売れちゃいます)
③現金で買える資力がある人(これでロン特付けられると売主様は他に売ってしまいますw)
④旅団員であること(今、団員登録中って人でも参加資格ありますw)
⑤指定した内覧日に集合できること(予定では祝日の23日の木曜日を予定しています)
⑥購入後、ワタクシのブログネタで使うことをご了解いただける方
⑦保有物件の合計金額で2億以下(物件たくさん持ってる人より持ってない人優先にさせてくださいw)

と言うことで我こそはと言う方、
今日のコメント欄に「非公開設定」にてお名前、メアド、携帯電話の番号を入れてコメントしてください。(なお、個人情報が書かれてるコメントなので公開設定でコメントしてもこちらでは一切ブログ上で公開しません)

あとダラダラとコメントの受付もやってられないので今日の夜中の0時までにコメント入れてくれた人のみ現地をご案内します。(0時を過ぎたコメントの方には連絡は届きませんのでご了承ください)


出来れば10人くらいを上限にしたいんじゃんw

ドレスコード。。。。


今日も出オチが浮かびませんw

こんにちは。

昨日は先週対談した全宅ツイの総本部より招集令状が届き、港区某所に出撃して来ました。

名目は夏の感謝祭と言うことで先日ワタクシも出演した全宅チンパンジー情報のコラムに出演した人の慰労会とのことでしたが、「売り上げ部数や投げ銭の金額を全部グラフに出して成績の悪い出演者を壇上で詰める」という噂もありしかもワタクシ、まだ顔馴染みの人はそれほどいないのと久しぶりのアウエー感満載なことで六本木駅降りた頃にはちょっとお腹が痛くなっちゃいました。

場所は普段旅団レベルじゃ予約すら取れないであろう結婚式場みたいな豪華で厳かな洋風建物。。

ウチだと予約入れようと「狼旅団」と名乗った瞬間電話切られそうでしたが、、、

よくもまあ、この名前で通したもんですw

そんな会場なだけに前もって「一応ドレスコードありです」とは聞いてましたが「とかなんとか言ってどうせTシャツにビーサンの人もいるんでしょw」とワタクシも限りなくカジュアル風を装い「別に全宅ツイに呼ばれたからってイレ込んでねーよ感」を演出しましたw(逆にワタクシだけタキシードの正装で他の人がアロハシャツだとこっちが浮いちゃいますからw)

しかし会場は期待をバッサり裏切るキチキチのドレスコード。。。(子供連れて動物園にでも行くレベルのカジュアルなんてワタクシ一人だけだったのでめちゃめちゃ浮きましたww)

そんなアウエー感漂う会場に入るとこれまた普段の宴席と違い分厚い白い布のテーブルクロスにおびただしいグラスとどういう順番で使ったらいいのかわからないフォークとナイフとスプーンの大群。。。


えーと、、たしかこれって外側から使うんでしたよねw

普段であれば長い机にお箸と器とナベモノが置かれてるうちの宴会とはまったく毛並みが違うのでここでもちょっとお腹が痛くなりました。。(しかも会費はすべて全宅ツイ負担と言う至れり尽くせりっぷりでございますw)

ご列席の全宅ツイの幹部の面々は普段のお仕事はもちろん不動産屋さんばっかりなのですがその中に違う業種の方(公認会計士さんや大型ファンドやってそうな人や設計士さんや何件もレストラン経営してる人までいらっしゃいましたよw)もいらっしゃるんですが皆さん顔は笑ってても目は笑ってません。。。(えぇ、、不動産屋の宴会そのものでございます。。。)

そんな中でのスタートとなりましたこの集い。。

しばしの歓談でワタクシは新参者ですので各テーブルをそつなく回りホストみたいな膝つき式名刺交換にてお名刺を頂戴しつつ「ここだけの話、、狼旅団の団員の合計資産が国家予算を上回るんですよ。。。(どこの国の国家予算とは言ってませんw)」と小声で耳打ちして回り旅団の地下資源がいかに豊富かをアピールして参りました。。

そんな歓談も終わりいよいよ成績の悪い人が壇上でガン詰めされると噂された全宅ツイの上半期の業績発表の時間がやってきました。

幸いなことに我々狼旅団の回は(34号ですね)皆さんの組織的投げ銭効果でかなり上位の成績で全宅ツイの幹部より直々にお褒めの言葉まで賜りました。。(で、「団長一言どうぞ!」とマイクを渡されたのですが、、んー、、、結構長時間饒舌にしゃべっちゃったぞ。。。)

で、成績の悪い人は何やら途中から出て来た黒服にサングラスの集団に別室へ導かれていましたがその間空いた席にはクマぬいぐるみがそっと置かれ心無し会場に流れた音楽が音量のアップテンポのユーロビートに切り替わったことを考えると別室では激しい制裁が行われていたんじゃないかと推測されますw

さて、そんな幹部の方達ですが普段Twitterでいろいろ書いてるだけあってワタクシから見ても博学な方ばっかりでした。(聞いてて普段の業者飲み会とは別格なネタ話してたし)

ホント、上には上がいるって感じなのですが正直ワタクシ、こんなところに紛れ込んじゃって大丈夫なの?って感覚は最後まで続き帰りの電車では少々自信喪失。。。(ちなみに喫煙所でも皆さん異次元な話ばっかりしてました。。)

と言うことで今回は初めて全宅ツイの幹部への謁見が叶い旅団の爪痕を残すというミッションは完了しましたので(どのような爪痕になったかはわかりませんがw)今後はいつもの🍄マークをTwitterに埋め尽くし団員がTwitter界を席巻してるアピールを欠かさずやっていただき個々のDMに未公開物件のファイルが届くのを待つばかりとなりましたw

こういう流れになったのは皆さまの温かいご声援と投げ銭と日々のTwitterでの発言力の賜物だと思ってます。
こんな感じで今後も不動産やそれ以外の人脈を一つ一つ広げて正しい情報を発信し、皆さんがもっとお金持ちになれるよう頑張りますので引き続き応援よろしくお願いします。(あ、あと今後、全宅ツイの方から資産背景を聞かれることもあるかと思いますが「うーん、、計算したことないけど恐らく10億以上はあるんじゃないかなー(円とは言ってませんw)」と判を押したようにお答えくださいw

恐らくこれで旅団に未公開物件のファイルが山のように届くのではないかと思うのですが、皆さん、、
ワタクシの言いつけ通りにお金貯めてますよね?(今一度確認です)


最後になりますが様々なご尽力をいただきこんなワタクシを全宅ツイの幹部にまで引き合わせてくれた「はと🕊ようすけ」さんには大変お世話になりました。ブログ上にてお礼申し上げます。



ようすけさん、、宴席でワタクシをヨイショし過ぎて全宅ツイを除名になりそうなんじゃんw

融資が出るものが高く売れる。。。


ブログはたくさん書けるんですけどここの出オチが思いつかないw

こんにちは。

不動産は「融資が出るものが高く売れる」という大原則がございます。

実際、中古区分のジャンルや住宅ローンに関するものは融資額もそれほど多くは無いので融資が出やすく昨今のなんちゃって事件があって金融機関の融資姿勢が厳しくなりつつあると言っても一棟モノの融資の厳しさと比較したらお話にならないくらい緩いです。

また、このジャンルの融資でも様々な技法を駆使すればいまだにオーバーローンだって引けますし、オーバーが出来るってことは不動産屋さんもここで一攫千金目指してガツンと鞘抜きを目論みます。

えぇ、、1000万の中古区分を仲介した程度じゃ得られるフィーも片手30万、両手60万ちょいですがここでサンタメに持ち込めば300万~600万なんて10倍の利益が目論めるわけですから昨今の区分サンタメブームもこういう背景によるものかと。。。

さて、今度は先ほど書いた「一棟モノの融資の厳しさ」の話ですが、
正直言いまして中古の一棟モノ(特に1億超え~上の価格帯の物件)は手金2割が当たり前になりつつありそれ以上に評価額と融資年数が厳しくなり手を出せる人は限られた人になりつつあります。

一番流通量が多かった平成初期の物件(バブル期にジャンジャン建てちゃったやつです)も平成が終わり令和になった途端、想像通りに「築30年超えの築古物件」という評価に切り替わり「この物件、平成モノだよ(注:築浅って意w)」って話はもはや通用しなくなりました。(平成初期物件は今では「大規模修繕の有無」のチェックが厳しくなってまいりましたw)

一棟モノの融資は厳しい、、、かと言って今から区分に手を出すものちょっと、、って人がここ数年、行き着いているのが「中古戸建物件の投資」なのですが昔はあまり知られてなかった「スミフ攻撃」「古家ありの土地狙い」「アットホームで元付に飛び込め」なんて手法も今ではすっかり知り尽くされてしまい、また近年のセルフリノベブームもあってその分野にプレーヤーが一気に参入してちょっと安い物件であれば瞬間蒸発してしまうくらいの過熱ぶりです。(ウチの団員に聞いても安いと思った物件は皆さんよくご存じで「あー、、あれねー、、検討したけどやめた」って話がとても多いです)

また金融機関の融資姿勢が「古い物件は融資年数伸びねーぞ」と一時の西武信金の「耐用年数なんてぶっち切れw」の雄たけびはどこ行っちゃったんだってくらいどの金融機関も耐用年数超えの融資には及び腰。。(金利が高くてもいいなら無くは無いのですが)

こんな構図が昨今の不動産投資業界なんじゃないかと思いますが、冒頭で書いた「融資が出るものが高く売れる」の原則で考えると今高く売れるものって何なんでしょう?

そう考えてみると融資が出やすく、融資年数が伸びるのは結局は「平成二桁以上築のRC築浅物件」となるわけですが、このジャンルの売り物の利回りは金利や返済年数を考えたら恐らくは返済比率が高過ぎて買う気にもなれないでしょう。(逆に売る方からしたら別に利回り重視、指値大好きな不動産投資家に売ろうなんて考えてもいませんから当然です)

そこで昨今静かなブームになりつつあるのが「自力新築」でございます。。

アットホームなどで安い土地を見つけそこにボリューム突っ込んで容積消化を限りなくフルに持ち込み安い建築屋さんを見つけて建ててデザイナーっぽく仕上げて高家賃設定して利回りを限りなく高くしようって流れなのですがそもそもこの「自力新築」には様々な落とし穴が待ち受けております。

①そもそも安い土地ではない
→確かにネット上には販売ロットの小さい物件で割安に見えなくもない物件はありますが様々な不動産屋さんが見て触ってなんとか金に出来ないかと考えた挙句、これは金にならないって思ってネット上に出てくるのが一般の物件の流れなので安いと思って買ったわりにそれほど安くは無い

②意外にフル容積消化出来ない
→都市計画図を見ると一見、容積消化出来そうに見えるが、実際には道路斜線や日影規制、果ては消防法などの問題で実際に図面入れたら思ったような部屋が作れず妥協の産物みたいな部屋になって高家賃で貸せなくなる

③安い建築会社問題
→まだ建築単価が高いこのご時世に安く工事を引き受けてくれるってのは案外、経営が行き詰まってるケースが多く工事途中にと建築会社に倒産されちゃうとそこから続きを引き受けてくれる業者を探すのが大変だし支払い方法などで支払い先行で進めてると結局割高になってしまうことも。(あと最初に安い見積もり出して後で追加工事で課金する建築屋さんもチラホラいます)

と言っても昨今の不動産投資家さんはこの辺はすでに熟知している人が増えていてすべて織り込み済みでジャンジャン新築出来る人も増えて来てるのも事実。。(きっちりとした建築チーム作りが出来ていれば今では建売系新築アパート業者より高利回りで立派な物件を建てちゃう人もいるくらいでございますw)

そういう人が後から続く人にノウハウを教えたりしての新築ブームであればワタクシも大賛成なのですが、、、ちょっと前までキラキラしてた不動産コンサルさんが大したノウハウもないのにこの分野に目を付けこれのコンサルをやり始めたらどうなっちゃうのか?と考えないといけない局面にも差し掛かってるようでもあります。。。

何度も言いますが自力で新築やって散々苦労したノウハウですからこれをタダで教えろとも思いませんし、むしろ金取るのだって当たり前です。(それで何百万も浮くことを考えたら当然です)

しかし、怖いのは大したノウハウも無くただ「新築なら融資が出るから今度はこのコンサルでフィーを抜こう」と考える人は今後ウジャウジャ出てくんじゃねーの?ってこと。(実際、SNSを見てると過去にキラキラしてた人が最近やたら前フリっぽく新築について語り始めてますw)

「え?どのみちノウハウ教わるんだからお金払うんだし誰選んでもそれほど変わりないでしょ?」
と思う人も多いと思いますが、一棟モノを新築するのって結構ギャンブル性高いんですよ。。(ワタクシ一棟しか新築やったことないですがあれだって運が良かっただけですからw)

これは現在実際にワタクシのところに報告が来てる「デキるコンサル」「ダメなコンサル」の実例ですが大きく分けるとこんなところです。

「デキるコンサル」
①図面を何度でも書き直すことは当たり前(部屋の間取りも数センチ単位で変更してくる)
②目標は高い家賃で満室にすることなのでそこだけは異常にに執着する(時として建築指導課にケンカも辞さずw)
③安い建築屋を紹介してくれるし途中で開催される建築会議にも頻繁に顔を出して意見してくれる
④大抵の相談にはすぐに応じてくれレスポンスもいい
⑤しかしやることはきっちりやるだけあってフィーはそれなりに高いw

「ダメなコンサル」
①図面の変更にはあまり関心がなく出来るだけ省力化を目指す
②幻想的な家賃設定を出してくるも根拠が無い(大方近隣の募集家賃調べただけって気がします)
③安い建築屋を紹介してくれるが部材もそれなりに安い部材を多用する(己のフィーにも影響しますからそりゃそうだw)
④相談に乗って貰おうと思っても別料金だったり聞いても的を得た答えが返ってこないくせにレスポンスも悪い
⑤工事が終わった瞬間にフィーの請求が飛んでくるがアナタは一体何した対価で請求してるのよ?ww(実話ですw)

恐らくは今後は今まさに真面目に苦労して新築やってる人がノウハウを蓄積してコンサル化して良質なサービスが受けれるようになるんじゃないかと思いますが今現在は発展途上な業界とも思えるので(逆にちゃんとしてるところは工事が紐付きなので大して安くは建てられないはずです)今、買えう中古物件も無くて「やっぱ新築かなー」と思ってる人に於かれましてはこの辺をご注意いただければ幸いです。

えぇ、、なんでこんな起こるかどうかもわかんないことを今書いてるかと言えば
ここから見事にダメなコンサルに嵌めこまれて泣き寝入りしそうになってからワタクシの存在を知り「どうしたらいいんでしょうか?」って相談が飛んで来ないようにしてるんですってwww(サンタメ時代のお悩み相談漬けの日々の二の舞だけは勘弁して欲しいんですよww)



あの頃は毎日6時間くらいダメなコンサルのケツ拭き相談やってたんじゃんw

成増と聞いて黙っちゃいられねーぜw


かのモスバーガー発祥の地は成増ですw

こんにちは。

午前中の日課でTwitterを徘徊してたところ、「成増の賃貸物件の賃料が上がってるw」というTLを見つけました。

成増と言えば昔は東武東上線一本しかなく池袋から準急に乗ると最初に止まる駅なので池袋に会社がある人にとってはわりと住みやすい街と言うことやバブル当時はそこで畑を持ってた地主さんがこぞって木造アパートを建てて大賑わいしてました。(長〇郎建設と並〇不動産の長きに渡る抗争もこれが原因だったと聞いております)

やがて地下鉄の有楽町線が出来、さらに利便性が増したのはいいですが東上線の成増駅からちょっと離れた地下に営団成増と言う駅になってしまい事実上の複線化になったことで成増駅の北側の人気が無くなって来てしまいました。(ま、北側は崖地が多く駅から離れれば離れるほど下り坂になっちゃうんですけどね)

しかし成増駅があるこの北口には長い坂を下った先にあのマツコの番組で有名な「西高島平駅」がございます。。(・・・なんかこんなローカルな話書いてて一体誰が読んでくれるか不安になって来ました)

番組でマツコから「ちょっと待って!マクドナルドは和光市側にあるじゃないのww」とバカにされましたが確かに西高島平駅は駅前にはほぼ何もありません。(駅が出来た当時からある「平久」という中華屋さんとなにやら怪しいコンビニしかないですからねー)

しかし駅が出来た当初は駅の線路下に三菱銀行の西高島平支店もありましたしなんて言ったってこの駅の改札は出来た当初から自動改札だったって話は恐らく知る人は少ないでしょう。。(自動でガショー――ンって切符を検札してくれる近未来的なシステムは都内じゃここが発祥なんですよww)

また西高島平は始発駅なのであの大手町駅までの30分間必ず座って通勤出来ます。(東急線の始発駅の中央林間から大手町まで30分じゃいけねーだろうし京王始発の高尾山口駅からだとそもそも大手町まで電車通ってねーだろ、、、とw)

そんなわけでワタクシ、夜更かしでマツコが小岩駅並みに西高島平をバカにしてたのでずっとハラワタが煮えくり返ってましたが「今に見てろよ、、そのうち西高島平の家賃相場も土地値も上がるから。。。」とその時をずっと待ってただけに今朝のTwitterのタイムラインを見つけて狂喜乱舞した次第でございます。。

ただ、、この都営三田線、、
昔から「どうでもいいけど地下鉄なのになんで志村三丁目くらいから地上を走ってんだよww」と言われております。(たしかに志村坂上を過ぎたあたりから銀河鉄道999みたいに宇宙に向かってテイキングオフ状態になりますね)

これはこの地域の特性で荒川の川のレベルギリギリの湿地帯だと言うことに起因しております。(帝都板橋は志村坂上から北側は急な崖で成増と似た構造になっております)

なので荒川が氾濫しようものならその破壊力はハンパなく荒川と新河岸川が同時に氾濫すれば江戸川区並みの大水害に見舞われるでしょう。

とは言え、帝都板橋は度重なる水害を経験してますので治水も高度に進み、今では西高島平界隈を流れる白子川でさえ大雨で氾濫することはございません。(重ね重ねですが、こんなローカルな話書いてて一体誰が読んでくれるか更に不安になって来ました)

そんな素敵タウン西高島平を背後に持つ成増駅(これで北口側の防備も完璧です)。。

家賃相場が上がるのは当然とご理解いただけましたでしょうか?(えぇ、、単に副都心線が通ったから家賃が上がったってわけじゃねーんですよw)

そんなセクシービデオ冒頭の早送りされそうなインタビューシーンのようにダラダラと書いてしまいましたが、
ここから今日の本題でございます。。

最近、都内では似たような事例で今までそんなに高くなかったエリアの家賃が上がると言う現象が起きております。

建物が古くなれば年々家賃が下がると言うのが自然の摂理なので「なぜ?」と言う気もするのですが、これには恐らくこんな理由があるんじゃないかと思います。

①ここ数年のリノベ技術高度化の影響で水回りも何もかも新品に出来、部屋自体が新築同然の仕上がりに見せることが出来るようになった(手入れされてない安い家賃の物件を買ってリノベしたら家賃が1万アップしたなんて話、、最近すごく多いです)

②新築の場合、例の狭小物件仕様にして一部屋あたりの賃料単価を引き上げた(40㎡の1LDKより9㎡の狭小ワンルームの方が坪賃料はクソ高く設定できます)

③物件買う不動産オーナーのローン支払いの影響で安く貸すとガミるので高いチャレンジ家賃で募集するのが主流になった(物件価格が下がらないのでギリギリまで高い家賃設定しないと返済が出来ないなど)

またどエンド先生もTwitterで言ってましたが
④「似たような近隣の新築RC物件も家賃10万で募集してるので新築ワンルームの家賃はみんなが嘘をつき続けた結果ホントにこの家賃形成されたんじゃないか?」
ってのはあながち嘘じゃない気がします。。。(みんなで横並びで10万にしちゃえばそれが相場だと勘違いする人多そうだし)

前に投資侍さんがコラムで「利回りマジックの話」を書いていましたが、ちょっと抜粋させていただくと

坪単価30,000×レンタブル面積50坪×12か月÷利回り6.0%=3.0億円
ですよね。これが不景気で坪単価17,000円に下がると

坪単価17,000×レンタブル面積50坪×12か月÷利回り6.0%=1.7億円
で物件価格が43%下落します。


なんて同じ利回りなのに物件価格がドえらいことになってしまいます。

何が言いたいかと言うと今の成増の家賃高騰はいろいろな原因があるかと思いますが結局は需要と供給がひとたび狂ってしまえば似たように物件価格そのものが下がってしまうってことです。

ワタクシ、投資物件を利回りだけ見て買うのは危険ですよってずーーーーっと言ってきましたが今家賃がこれだけ取れるってのは長期的に見て確実性に欠け、万が一昔の家賃設定じゃないと埋まらなくなってしまったなんて場合、ほぼ取り返しが付きません。(そのために常日頃から保有耐性を高めてドカンと家賃が下がっても耐えられる保有手法にしましょうって言ってるのもそのためです)

最近、新築物件でどう考えても土地建物が小さいのに生意気に数億単位で売り出されてるRC物件が増えてます。
これも恐らくは家賃設定をクソ高めにして利回りを見せてるだけなんだろうと思いますが、家賃が高め設定で進行してるうちはいいにしても将来的にこの家賃の坪賃料が一気に下がるのは些細な需要と供給関係なのでホントに気を付けていただければと思います。

ちなみにウチの団員が手掛けてる新築物件はいつの時代でも需要のありそうな間取りと広さを狙って1LDK中心(広い一人暮らしからなんとか2人で住めるレベルの間取りを狙ってます)で建てている人が多く、いつ売っても建てた時の金額よりクソ高く売れております。(えぇ、、団員各位、、そんなの出来て当たり前って思ってますしそれが出来なきゃ新築には手を出しませんw)

また狙うエリアも都心の土地値が高く家賃設定を上げないと成立しないところではなく都心からちょっと離れつつも人気路線の各停停車駅なんてあたりを狙って建ててます。(そんな土地で戸建用地で売るには大きく、これ以上切れなくて安くなってる土地に一種計算ぶち込んで日影規制をかわしてフルボリューム突っ込めそうなやつ狙いで買ってます)

前に全宅ツイの対談で「ドーナツ理論」とか言った記憶がありますが旅団の団員が狙ってるのもこのドーナツエリアで土地値と想定家賃収入のバランスのいいところを狙ってます。(昔、武蔵小杉を狙えって言ってた時期もありますがあの時は土地が坪200万切ってるのに家賃が坪1万以上取れると言う「新築利回り10%可能エリア」だったからなんです)

土地値と取れる賃料のバランスのいいエリアは意外に住環境も良く、そんなところにデザイナーズっぽい新築物件を建てれば賃貸の仲介さんは「キメブツ認定」してくれることが多いです。(賃貸仲介さんだってさっさと決められる物件がいいに決まってますから一度ポンポンと成約しちゃえば次から「キメブツ認定」してくれるはずです)

いつも思うのですが、新築にしても中古にしても部屋を希望価格で埋めるのが不動産投資の原点でありそこに申し込みに来た人が「ここに住んだらどんな生活になるんだろう」ってのを夢を見せることが出来る物件が高家賃で成約率を高める手段ではないかと思います(ちなみにそういう物件はあの忌まわしい広告料すら不要になることすらあるんですw)

そこの原点を忘れて単に「この賃料で貸さないと利回らない」とか「返済原資が足りなくなるので家賃は下げられない」とか「周辺がこんな家賃だからうちもこの家賃で埋まるはず」なんて居住者の夢や心情を置いてけぼりにしちゃうオーナーさんだとワタクシが昔喰らった「経堂の惨事」の二の舞になっちゃうかもしれません。。。

ちなみにこの「経堂の惨事」ですが、
ワタクシのお客さんが買ったS造マンションで意味不明な退去ラッシュが発生し、原因を調べたら自分の物件が埋まらないオーナーが管理会社のいいなりになって「入居促進キャンペーン」を展開、

家賃を相場の25%引き(6万の賃料を4.5万)して敷金礼金ゼロゼロ募集始めてこっちの入居者を横取りし(似たような賃貸物件のポストにこの募集広告突っ込みやがったんですw)、この4.5万の家賃設定が近隣相場になってしまい一時期5万超えの家賃物件が埋まりにくくなるという惨事が発生したんです。。。(オーナー様から「おい!家賃5万切ったら返済出来ねーじゃねーかよww」と激しく怒られましたw)

ホント、あれです。。
今の家賃相場が将来に渡って安定するなんて思っちゃ痛い目に遭いますので常に余力を持って「ここまで家賃が下がっても耐えられる」ってラインは早めに掴んでおいてください。。



こんな時期だからこそ保有耐性なんじゃんw

鏡よ鏡よ鏡さん、、、


なにー?220人だとww

こんにちは。

月曜日の投げ銭ですが、、
今日になってもまだ投げ銭してくれてる方がいらっしゃるそうです。。。(もう受付終わってるのでそろそろ終了でお願いしますw)

またワタクシに投げ銭してくれた人で連絡取りようのない人も多数いらっしゃるので今日はブログ上にお名前を全部書かせていただきブログ上でお礼させていただきます。。(と言うことでロンパ―ルーム形式で名前を呼び掛けますw)

鏡よ鏡よ鏡さん、、みんなに会わせてくださいなー♪(これで合ってます?)

マシアさん はとようすけさん トックンさん 物上げマシーンさん ハイエナ3号さん 三毛猫さん conductorhiro21さん
テツクルさん(高額w) トミーBさん こうこさん 失敗大家ロンさん しいたけさん nakajazさん 肉欲棒太郎さん 黒猫大家さん
エビコさん 諸星あたるさん 西新宿社長さん Amberさん ジグライ 不動産さん しろくま君さん vascularさん まどさん
yakanさん Googleのイッヌさん ぼ~やさん こまきわにさん いとやすさん のらえもんさん Liさん 天才キーパーさん
miffyさん どアンコ君さん 巨峰くんさん 京雄さん せいやく大家さん maroyukiさん 山科はうこさん 普通の大工さん 
RustyNailさん アインさん マシアさん(二回目で超高額w) チェリーさん エビコさん(二回目w) driveさん(超高額w) 
「ち」さん(高額w) taka001114さん ケンきちさん あかもぐらさん 三毛猫さん(二回目w高額w) ccq40010さん 
GHCO5456さん onakisan1126さん ボッサくん(8番)(超高額w) necorojiさん n_sho_magさん カナリア組長
brainbrains47さん プロパン星人さん まるくちさん ダル(顔つきのマカロン送ったG)さん tao8000さん げんさん
mainuser029さん ナマケモノさん preemptiv strikeさん すーさん namiさん アセマネくんさん いちらさん 
電話番さん zakiさん romanikenさん azukinokoさん ともさん アイクさん 溜池五郎さん ms74041さん ほりさん
sachikoさん らんぽこさん arigato-usagiさん わくわくりっちさん クロノスさん えすえす希望オンラインさん
POMさん takuさん ポンパさん happyman293さん みずはるさん(誤字がありましたら申し訳ありません)

みんな見てますかー?
皆さんのおかげでワタクシのメンツは保てましたよーw
ありがとうございましたーwあと、これ全部書き写すの大変でしたよーw

さて、
これからまた七夕枠のデーター処理やります。

昨日も書きましたがせっかくお願い事したのに連絡用のメアドが無い人があと6人いらっしゃいます。
出来るだけ早くに気付いてご連絡ください。(今週中に連絡が無ければ無効とさせていただきます)



今日はこのためだけで更新したんじゃんw