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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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「物件を売りたいけどどこに頼んだらいいのか?」問題。。。。


ささ、、今週も週末ですので遠慮なくポチってくださいw

こんにちは。

昨日は一般媒介、専任媒介で起こること、、って話を書きましたが、
今日は昼間、売却の相談電話があったので共有する意味を込めて「売却するときに起こること」って話をいつものようにネチネチと書きます。

今日の相談も含めて最近多い話なのが、
「物件を売りたいけどどこに頼んだらいいのか?」ってやつ。。

恐らくそんな相談を宅建業者であるワタクシにしてくるんですから心の奥底では「オオカミさんに売却引き受けて貰いたい」っていう雰囲気をプンプン感じるのですが(ってかそう思いたいww)、、実は必ずしもワタクシに依頼されたからと言ってご希望通りにコトが進むわけでもありません。。

と言うのも売り物件となれば出来るだけ高く売りたいと思うのが人の性(サガ)。。
そりゃワタクシも頼まれれば毎回「無慈悲な高値売却」を模索するのですが物件によっては高く売れないこともあるんです。。

例えばですが、大阪の売り物件があったとします。

これをワタクシに依頼されるとワタクシは当然現地に飛び、そりゃ自分が納得するまで嫌ってほど調査します。
しかし如何せんワタクシはこの大阪のことをよく知りません。(何回行っても「どの駅が東京で言うとどの駅なのか」まったく置き換えが出来ないんです)

不動産を売却する際に一番大事なことは「とにかく史上最高値で売ること」だと思うワタクシとしてはそのエリアの相場や賃貸状況がさっぱりわからない状態ではどのように埋まるかどうかもわからずどのくらいの値段で売り出せば「史上最高値」で売れるかの見当がつきません。

「ま、そうは言ってもこんな売値にしたら売れんじゃね?」と適当に付けた売値だと翌日に買付けが一気に5枚とか入って来て「ん?これってもっと高く売れたんじゃね?」と地団太踏んだこともしばしば。。(実際の現場ではこういう時、最初の電話の反響でわかるので「あ、さっきの売値は間違いですww(てへ)」と速攻でレインズから物件を取り下げてさらに高値設定して売り出すからこのまま契約なんて運びには持ち込まないんですけどねw

また物件によっては「ちゃんと内見に立ち会わないとアピールポイントが伝わりにくいケース(気が利かない客付けがなにもアピールすることなく案内するケースなんてのが最悪ですw)」もありそんな物件が遠方とかだとワタクシが毎回飛行機や新幹線乗って立ち会うことになるのでこれも物理的に難しいものがあります。(そういう時に限っていきなり「今日の午後お客さんを連れて行くのでよろしく」とか言うわりに買付けすら入れて来ないんだよなーww)

特にその物件にしかない特有の癖(雨漏りとか道路付け、果ては物件そのものの見てくれ)がある時は案内の時点からどの道を通って案内すると物件のベストショットから先に見せられるかを考えないと悪い部分から先に見せていきなり戦意喪失させることにも繋がるだけにそういう物件を売り出すときは現地のなじみ仲介さんに影武者として立ち会っていただきお願いして猛アピールして貰うこともあるんですww

それ以外にも物件の「融資の付き方次第」で展開が大きく変わります。。

例えば、比較的長期融資が引きやすく、かつ、金利がお高めなスルメ銀行等で融資が引ける物件、、。(新耐震のRC、S造系)
これだと最近はサンタメ業者さんのおかげで融資がふかせるし、いまだにフルローンさえ出れば物件買いますなんて人が存在す関係でこの銀行の融資エリア内でさえあれば多少高値で売り出しても満額に近い売値で売れていきます。(何度も言いますがこんな物件を売り出して翌日に買付けがたくさん入ってるようじゃ業者の養分一直線ですよww)

正直、こういう物件はそれこそ地元で買主の案内をきっちりやってくれる業者さんを選んでおけばまず問題ありません。(多少不動産売買のスキルが低くてもサンタメ業者さんの売契、重説に対しての厳しいリーガルチェックがあるので備考欄を白紙で出しても修正入れてくれますから心配ありませんw)

しかし木造アパートとか旧耐震系の物件ではこの銀行からは融資が引けませんから客層も大きく変わります。
またこれらの物件であればサンタメ系中間業者が鉛筆舐め舐めは不可能で素直なままのレントロールだったりするので銀行評価もなかなか出ません。

こんな物件であれば地場の仲介さんで管理を幅広くやってる業者さんを選ぶといいかと思います。
なぜならこれらの管理系仲介さん、、地元のお金持ちのオーナーさんを顧客に持ってることが多く、仲介料欲しさに「これいい物件だから買わない?」と勧めてくれることが多いんです。

当然、それなりの指値を喰らうかもしれませんが案外節税目的で買う人もいるしなにより最近の新進気鋭大家さんより利回りに対する情熱はありません。(ま、損しなさそうだから買っとくか」って感じで買っていくこと多しですw)

と言ってもやっぱり不動産物件と言うのは同じものは二つと存在しません。(物件ごとにそれぞれ個性ってもんがあるんです)

一番いいのはこういう個性を見極めてその物件にあった売り方を自由自在に出来る仲介さんが一番いいに決まっているのですがそういう仲介さん、、、実はなかなか存在しません。

そこでこんな仲介さんを見分ける一つの方法として「決して売り急がない仲介さん」ってのを探してみてください。
売り急ぐ仲介さんってのは買主さんと少しでも早く折り合いを付けようとする傾向があるのでどうしても買主よりな売買交渉を勧めがち。。(恐らくですがいつまでも売れないと媒介契約を切られちゃうという恐怖観念があるんでしょう)

それだと売り主が決めた売値以下でも「早期売却出来るなら」とどんどん話を進めてしまいそれでもちゃんと売れればいいですが説明不足とかで後日、買主さんからクレームが入りがちになることが多いです。

売った後にクレームを喰らうと契約を元に戻すことは難しい関係で結局解決するまでそのクレームとお付き合いすることになり神経をメチャメチャすり減らす羽目になります。

デキる仲介さんであればこんな問題でも仲介レベルで解決させようとするのですが大抵の場合、売り主さんにそのクレームが直接飛んできて仲介は知らん顔、、、なんてことが多く、「こんなことになるなら売るんじゃなかった」と後悔することになります。

いつも思うことですが不動産屋さんと言っても実力差が激しいのが常です。
物件を売り買いするときはこういうポイントを押さえて対峙していただくと失敗する確率もぐっと下がるのでぜひ覚えておいてください。。




と言うことで今日のブログでポチが多かったら明日も更新するんじゃんw

一般媒介、専任媒介で起こること。。。


アンケートのコメント書く暇ががあるならポチもしてくださいw
(おねがいしますおねがいしますおねがいしますww)

こんにちは。

前にも書いたかもしれませんが、自己保有の売り物件の売買依頼などの不動産仲介のシーンで仲介さんに媒介を依頼する場合、、「一般媒介」と「専任媒介」のどっちがいいか?という議論をよく耳にします。(あと売り主が買主を自己発見した場合でも容赦なく手数料を巻き上げる専属専任媒介ってのもありますがこれは論ずるまでも無いので割愛します)

不動産の書籍などでもこの二つの媒介方式をよく対比していますが傾向として、「売り物件をたくさんの人に見せた方が早く決まるし、任せた複数の仲介さんが各々必死に販売活動するはずだから断然、一般媒介がいいよ」と言う意見が多いんじゃないかと思います。

また専任媒介がいいという人は「媒介を一社に任せればその分責任感で必死になって広告打って頑張ってくれる」って意見じゃないかと思いますが、今日は実際に販売の現場でどんなことが起きてどんなことになってるのかを解説しつつどちらがいいのかをワタクシなりに考えてみます。

さて、この二つの媒介方式ですが、一応簡単に整理しておくと
①一般媒介・・複数の仲介さんに媒介を依頼できる
②専任媒介・・一社に絞った仲介さんが独占的に仲介が出来る

となってます。

最近は、両手手数料目当ての「囲い込み」とか能力の低い仲介さんに専任媒介で任せてひどい目にあったなんてケースも多いのではた目には一般媒介で各仲介さんを競わせつつ一番高い買付け取ってきた仲介さんの客に売るというのが一番うまくいきそうな気もします。

と、ここだけ見れば一般媒介で売却依頼した方がお得に見えなくも無いのですが、実際に一般媒介で売却を依頼されると業者さんは一般的にこう考えます。

①他社と競合仲介になるので一刻も早く成約させたい
②なので売り主さんが希望する「最低売却価格でも構わない」
③買付けをいち早く取り付け他社仲介を出し抜いて一般媒介だけど契約に向けての交渉時には窓口をウチ一社に絞ってほしい


要するに他社に負けちゃうといくら頑張っても手数料にならないので早いとこ買付け取って他者を蹴散らしたいって考えるって意味なのですが、往々にしてこういう場合、価格面では買主さんの味方になりがちです。。

本来、媒介活動での売り主側(いわゆる元付けさん)は売り主の利益を最大限に引き出すのが責務ですから「早期売却」目指して売り主さんが求める「最低売却価格(指値幅の限界)」を最初から目指しちゃダメなのですが、一般媒介の場合、そんな悠長なこと言ってると他社の容赦ない「早期売却攻撃」に晒され「正直者がバカを見る」状態になりがちです。

ワタクシだって一般媒介で売却を任されれば当然、確実に手数料にしたいですから売り主さんからなんとかして「指値限度額」を聞き出してそれにハマるようなお客さんを速攻で見つけ出し「なんとかこの価格でまとまりそうなのでこれで売っちゃいましょうよ」と売り主さんを口説こうと思いがち。。w(特に融資がすぐ付きそうな物件だと誰でも決めることが出来るのでホント早い者勝ちになっちゃうんですもんw)

あと、これとは別の動きで一般媒介の状態で売買してると現在、媒介依頼されていない他の業者さんでもこの売り主に平気で飛び込むことが可能になります。

何が起こるかと言うと、、、
①媒介依頼されてないけど買主が見つかったので売り主に直接飛び込んで今いる一般媒介の仲介を飛ばして両手仲介で成約に持ち込める
②買主なんていないけど買いたい客がいると嘘ついて売り主に飛び込みさらに一般媒介契約を結べる
③さらに一歩進んでそこから専任媒介に切り替えさせて他社をシャットアウトwww

ってことなんですが、ここでの問題は「一般媒介」はいつでも先に一般媒介を締結していた業者を抜いて売り主に飛び込めるって点です。

実際にこれが発生すると、売り主の謄本をあげて調べた住所にいろんな仲介さんが押しかけて来ますがもっと面倒なのは管理会社に内緒で売買してたなんて場面でこの管理会社に「あのー、、売り主さんとコンタクト取りたいんですけど連絡先教えてくれませんか?」と平気な顔して飛び込んでくることでしょうか?。。。(こういう時決まって「えー、、なんでウチに相談してくれなかったんですか」と悲しい顔されて管理業務の質が一気に低下すること多しですw)

さらに悲しいのは高く売ろうと一般媒介に出したつもりが買取業者に買い付け入れられ知らないうちに両手仲介になりそこからその仲介さんが買い取り業者の再販の仲介とかになっちゃう点。。(これが仲介で一番おいしい理論上一つの物件で12%の手数料になる両手仲介の往復ビンタですw)

ま、これは一般媒介に限らず専任媒介でもよく起こる話なので(専任媒介で囲い込みやられたらもうどうにもなりませんからw)どっちがどうって比較は出来ませんが、専任媒介は一度媒介を取ってしまえば一番高値を付けてくる買主を黙って待ってられる余裕がある分、歩合に目がくらんだ担当くんが「安値での早期売却」という禁断の果実に手を付けない限り高値で売れることが担保されます。

また一般媒介だと決まって各社が一斉に広告を打って「ウチはこうやって広告まで自腹で出して販売活動やってるんです」とアピールしてきますが、昨今の買主さん、、そういう一般媒介であちこちの会社が大量に広告打ってるのを見ると、、「あ、、この物件、、よく見かけるけど、、出涸らしなんだろうな。。。」って思う人が多いです。(なかなか売れないからこうやって必死に広告打ってんでしょって思うのが普通です)

売り主さんも広告出してる仲介さんも「広告さえ打てば全国の買いたい人に目が留まるだろう」と思ってんのかもしれませんがしれは逆に「買う気もない人も見かけてしまう」ということでもあります。

そんな広告をばら撒いちゃうもんだから大家さん同士の飲み会とかで「この物件買おうと思ってんだけど、、どう思う?」って図面を出した瞬間、、「あーー、、これねーw、、ずっと前から広告で出回ってるけど、、、これ買うの?ww」なんて言われるとその物件がかなり前からの出回り物件だと思って「じゃ、売れ残り物件だから指値出来るよね」と無茶な指値してるうちに指値なんて知らない素人の投資家にサクッとさらわれたりするわけです。。(これが「買いたい病」からさらに一歩進んだ「買いたくてもなかなか買えない病」ですw)

ただこの話、、あくまでも自己の物件を売るって場合の「一般、専任」の話であってどんな不動産取引シーンで同じってことでもありません。

例えばですが、実需のファミリー区分などの売買の場合、、
買主さんが実需で探してるわけですから買うまでにそりゃ周辺相場を頭に叩き込み少しでもいい条件の物件が欲しいと思ってます。

また利回りで買うわけでもなく「多少値段が高くても自分が気に入ったものを買いたい」と思う人が多い傾向があるのでこういう物件であれば各社に一般媒介で出して広告をジャンジャン打ってもらい一人でもたくさんの人の目に留めてもらった方が売れる確率も高くなり、運よく同時に複数の買主候補がいれば売値は限りなく希望価格に近付くことも多いです。

また買う目的が投資でもないのでこの場合いくら広告を打っても「出涸らし物件」だと思う人が案外少なく(だってそもそもラクマチとかを徘徊してるセミプロみたいな不動産経験者じゃないですからw)いい物件が見つかれば即内覧出来る物件の方が都合がいいんです。(だから実需物件って土日とか現地看板出して売り出しやるんです)

しかしこれが最初の投資物件的な売り物件だと「クローズされてた方がお得に見える」という特殊事情がある関係で(だから業者さんは一般投資家にクローズなレインズに載ってるだけなら「未公開物件!!」とドヤ顔で物件情報を出して来るんですw)派手に広告化された投資物件は嫌がるんです。(困ったことにこういう物件になると「売れ残り物件」と勝手に判断してボロクソな指値で買い付け入れてくるんですwwww)

これとは逆に賃貸物件の場合、、
ワタクシ、、専任媒介で客付け頼んじゃダメなんじゃないかと思います。。

なぜかと言えば、賃貸物件で専任媒介頼んだ時点で手数料は半分になることが確定です。(別途「広告料マシマシ」で釣ることが出来なくも無いですが専任+広告料ってパターンってその物件の管理会社が客付け仲介してるだろうから埋まらねー物件なんだろ=クレームが多そうな物件、、、と解釈する仲介さん多しですw)

売買と違い、手数料の金額が低い賃貸物件の仲介現場では一度の仲介でどれだけたくさんのフィーが得られるかが死活問題ですので(歩合給に影響するんです)最初からどんなに頑張っても手数料が半分しか貰えない専任物件で客付けするなら多少リスクを冒してでも貸主に飛び込んで一般媒介で直で客付けしようと思うもの。

これが運よく「決めブツ」だったりすれば次回からの客付けはこの飛び込んだ物件をポイントゲッターな物件と見ることが多いです。
とは言え、仲介さんでも専任業者の賃貸物件に飛び込める勇者は少ないですからやはりこちらから「両手手数料も可能な一般媒介」として出してあげる方が成約率も高くなるんじゃないかと思います。(両手であれば掲載料の掛かるポータルサイトにも優先投稿してくれるはずです)

と、今日はワタクシなりにこの「一般媒介」「専任媒介」を考えてみましたが、少なくとも
①売る時と買う時では違う
②実需と投資では違う
③売買と賃貸では違う

の3パターンくらいの違いはあるので一概に「一般媒介が有利」なんて思わずに物件の特性を見極めて選択してください。

正直な話、、
売買とかでいまだに「たくさんの人に売り出してるのを知ってもらいたい」とか賃貸で「専任の方が真剣に客付けして貰える」なんて話を鵜呑みにしたり、募集アイテムとかで無料インターネット(8M)がキラーアイテムだなんて話を信用してるとそのうち知らず知らずのうちに案内の数も減ってくるってもんですからwww(えぇ、、ウチも12部屋中8部屋が「速度が遅すぎて使い物になんねー」と単に月28000円のオーナー負担だけが増えたクチでございますw)



ネット屋にすっかり騙されたんじゃんw

ブログ書籍化の件。。。


本日は一番最後でアンケートがありますw

こんにちは。

先日、「旅団ブログのアーカイブ担当」であるRustyさんが東京にやってきました。。(上京目的が「ワタクシに会うため」とかじゃなかったのが若干ムカつきますw)

で、昼間ちょっと時間があるということで「ちょっとだけなら行ってやってもいいと」いうことになり会社まで来てもらったのですがその時に、このブログのアーカイブの話題が出ました。

このRustyさん、、
ワタクシの狼ブログを何周も読むだけじゃなく一話ごとの内容を全部記録してエクセルで索引を編集していつでもブログの中身を検索出来るようにしているらしく「これだとわからないことがあるときサッと探し出せるんです」と言ってました。。

確かにワタクシのブログ、、
書いた自分でもどこで何を書いたかさっぱりわからず過去記事を掘り起こしてもう一度ブログで書こう、、なんて芸当はほの不可能な状態。。。(だから時々ラスティさんに頼んでコメント欄に過去記事を載せてもらってますw)

これの原因は言うまでもなく「適当に付けてしまったブログタイトル」。。。

ワタクシ、別にこのブログをアーカイブにして貰うなんて考えて書いてなかったし、毎日考えるブログタイトルはその時の思い付きで付けてたのでいつどこで何を書いたかについての自力検索は不可能なんです。。

そんな中でこのRustyさんの作った検索用エクセルシートは「ブログタイトル」と「ブログの内容」が付いてるのでこれさえあればいつどこで何を書いたかがよくわかります。。

そんな彼が作ったエクセルシートがこれです。


こうやって並んでるといつどこで何を書いたのか一目瞭然ですww

ってことはあれです。
これさえあれば今まで実現不可能だったこのブログの書籍化が可能になったということでもあるわけです。。(だってもう1600話以上書いちゃってますからなにもわからないところから抜粋して書籍化なんてもはや地獄の黙示録なんですww)

しかもこのエクセルシート、、
ジャンル別に細かく分類がされていて例えば「業者の手法」ってジャンルだけでも
元付と客付けの基本
タイプ別の業者のカラクリ
スミフの作文チラシ、業販用のブツ上げ
反響材料のための撒き餌広告
レインズ物件と業者の思惑
区分の「ブツ上げ屋さん」
抜きの手口① / 一回話を壊してから抜く
専任破り
実際に抜かれてしまったお話
専任破りと媒介の選び方
抜きの手口② / 仲手の往復ビンタ
両手・片手あれこれ
大手の両手仲介と転売屋の利用方法
表の顔と裏の顔の使い分け
指値の考え方
仲介さん視点のいい物件
物件情報がネットに出回るまでの経路
未公開の種別と情報経路
再販性と素人からの情報
業者転売となんちゃってリノベ
値付け間違いとフルコミ社員
契約書の条文 / 「どっちにも取れるような文言」
区分のヤドカリ、住宅ローンと賃貸併用
新中間省略売買(通称サンタメ)の基礎
新中間省略売買も使い方次第
新中間省略売買と瑕疵担保
2重売契とオーバーローン
新中間省略とオーバーローン
契約決済同時と違約金の落とし穴
違約金/売契/重説/見抜き方
区分仲介の飯の種
実需戸建てと新築アパ / 販売ロットと土地
新築アパートと時系列による環境変化
新築区分営業への対処方法
物件査定とタイムテーブル
賃料設定と写真
客付け仲介の視点
ブツ元仲介の視点

とここのパートだけで軽く本2冊くらい出来そうなネタをガッツリ書いてます。

これ以外にも「連載で書いた膨大なネタ」や「どうでもいいブローカーネタ」、、あとは「オオカミ流物件選定の手法」などを抜粋してまとめたらそこそこ面白い本になるんじゃないかって気がしてきました。。(本音で言うとワタクシがいつ死んでもいいようになにか形で残しておきたいってのが先なんですけどw

ただこれだけ不動産業者の真実を赤裸々に書いた超ネガティブ思考な本を出版してくれる版元なんているわけもないし(版元さんに聞いたら「サルでも出来る不動産投資」系のじゃないと売れないからイヤとか言われましたw)売れずに返本の山にでもなったら置く場所もありません。。(いつも献本断ってる身分で「献本したいんですけど」と打診したところで殴られるに決まってるしw)

また、ワタクシ、昔アンケート取って「本は出さない」って決めてしまった関係で今さら本を出すとか言い出したら「なんだよ、、オマエもそうやって段々ブレていくのかよ」と一気にファン離れを起こしかねません。。

と言うことでここは電子書籍として安価設定出来る自費出版したらどうだろうという結論に辿り着きました。。

で、その電子書籍をちょっと調べてみたんですが、本の売値は400円から600円程度で設定できるそうでこれならツマンナイ本だとなっても怒られない気がします。(BIGtomorrow買ったと思えば腹も立たないでしょうw

しかもこれでもワタクシのコミッションは30%入ってくるようなのでトラタヌ勘定で1000部売れれば売値600円換算で、、、、


ん?

あれ?

なんだよ、、たったの18000円ですかwwwwww(いつぞやのたった2767円しか稼げなかった企画倒れの狼旅団LINEスタンプを彷彿させる話ですw)


と、なんとなくやる気も無くなってきましたが、、ここでまたもや緊急アンケートです。。




いつものように一番多いご回答を優先して検討させていただきます。。。(なお、今回も反対意見が多ければワタクシ、二度と本を出すとか言いませんw)


あ、そうそう、、

最後になりますが、



仮に出版となった場合、ゴーストライターさんも必要になりますので我こそはと思う方、、、ぜひご応募くださいww(ここを丸投げ出来ないと出版なんて夢のまた夢の話でございますww)



なんか①がめちゃめちゃ多い予感がするんじゃんw

異業種系の話。。。


まずはこれポチってお読みくださいw(最近、、ダダ下がり気味でございますw)

こんにちは。

我々のいる不動産投資業界。。

相変わらずの物件高騰期のため、ここ読んでる人あたりだと、もはや「一体なに買ったらいいんだよ」って思ってる人も少なくないんじゃないかと思います。。(ってか、なに買ってもいいことなんか何もない気もしますがww

そんなワタクシ、、
ブログでは「人が買わないもの(買えないもの)を容赦ない指値で買え」とか説いてますが、それだと最終的に行き着く先はボロ姉。。。


「ボロ姉」なんて表記したら今度こそ東名高速をユンボ乗って東京まで殴り込み掛けられそうです。。


きっとここ読んでる人だと土地から新築やりたいって人もいるでしょうし、中古のRC物件(しかも新耐震)を買いたいって人にとってはこれだけ書いてても一生縁のない話にもなりかねません。。



そりゃアタシだって好きでこんなの買ってるわけじゃねーんだよww(ってかオマエラ本気で埋めちゃうよw)


そこでよくセミナーでも話してるもう一つの手法を確認の意味でもう一度書いておきます。。

もう一つの手法、、
結論から書くとそれは「異業種交流」って手法なのですが、

不動産屋さんでもいろいろな業種があるってことはご存知でしょうか?

大雑把ですが、
①実需専門の仲介業者
②投資物件専門の仲介業者
③実需専門の買い取り業者(戸建て、マンション分譲含む)
④投資物件専門の買い取り業者(一棟、区分)
⑤管理が主体の賃貸仲介業者
⑥客付けが主体の賃貸仲介業者
⑦①~⑦まで全部こなせる業者

などなど同じ不動産業者でありながら少なくともこのくらい多種多様に分類されます。

で、ここ読んでる人でお世話になることが多い業者さんってのが
②投資物件専門の仲介業者(物件を売ったり買ったりするときに使う)
⑤管理が主体の賃貸仲介業者(物件を買ったら使う)
⑥客付けが主体の賃貸仲介業者(物件を買ったら使う)

あたりでしょう。

事実、物件を買う時に真っ先に浮かぶのが「投資物件買うんだから投資物件専門の業者さんに物件探しを依頼しよう」と言うパターンではないかと思うのですが、これだと誰もが思いつく話だし、融資付けの実力(特に融資属性が低い人は後回しにされる傾向があります)次第では非情なまでのレッドオーシャンで結局買わせて貰えるのは「誰も買わない(買えない)ボロ姉物件」って可能性が高くなります。。


少なくともアタシが買うんだから「誰も買わない物件」ってことはないだろーがww

と言うのも、、
なんでもそうですが専門的分野ってのは知識はそれなりに専門的なので不動産投資で言うと値段にそれなりに根拠がある値付けされて出てくることが多いんです。

例えばこれら投資物件専門の業者さんあたりだと売り出し利回りにしても「誰かが買える最大値の売り値」だったり「融資がこれだけ組めるからここまでの値付けしても大丈夫」ってことになりがちでこれがうっかり間違った安い値付けなんてことになると「一度どこかで転がして再販ってカタチで売り出そう」と考えることなんてのは朝飯前。。(一つの物件でどれだけ金が抜けるかくらい瞬時にわかるのはこの手の業者さんです)

と言うことで、
こんな激戦区で戦っても今どきはロクな物件変える確率は低いですからここは普段、不動産投資家が寄り付かないような業者を狙ってみてはいかがでしょうか?

例えば①の実需専門の仲介業者

この業者さんの特性はそもそも不動産に対して「投資としてのモノサシ」は無いことがほとんどです。。(近隣の売値と売りたい物件の売値の相場観に違和感が無ければいいんです)

しかし、実需として売れない物件(住めない物件とか住むには改修が大変そうな物件)だと「これは一度土に返さないとダメだろw(要するに更地にしないと売れないってこと)」と判断されがちで「これを売り主様でリノベーションしてシェアハウスとして高く売り出しましょうと」か「民泊目的の人に高値で売れます」なんて面倒なことはまず言いません。。

また実需でも区分レジばっかり売ってる業者さんになるとちょっと築年数が古い家だとやっぱりすぐに「土に帰す」って考えになりがちです。(更地の方が高く売れますから売る前に壊しちゃいましょうとか素人の売り主さんに平気で無茶言いますw)

さらにこういう実需系の人でも時々なにかの縁で「家も売るけど、、この古ぼけたアパートもついでに売れないか?」って相談を受けることがあります。(相続系の話ですごく多い相談です)

実需系と言えどもさすがに表面利回りくらいは知ってるとは思いますが、その古アパートがどんだけのポテンシャルを持ってるかなんてわかるやつ、、まずいません。。(間取り見て「これじゃ周辺の物件を比較しても埋まりにくいだろ」なんて思える奴、、ワタクシ見たことありません)

えぇ、、投資物件とかで値付け間違いする業者さんってまずここです。。。(特に地主系物件とかで部屋を埋めるためだけに不当に賃料安くしてる物件なんて場合だとその低い利回りのまま売値査定してきますww)


次に③の実需専門の買い取り業者(戸建て、マンション分譲含む) 。。

買取業者ってのはそもそも業務に「仲介」という仕事が無い関係で、自社で買い取れる物件以外は見向きもしません。
当然、利益が出ない買い取りは出来ないし、買う時には業者としても瑕疵担保2年付けても大丈夫かどうかも見てます。

と言うことで、、この基準に合致しなければ稟議から除外されるのでその物件は宙に浮きます。

でもそんな物件ほど大家さんが買うには悪くない物件が多く(だって買取系と違っていきなりキャピタル無くても大丈夫でしょ?ww)多少物件に難があってもそこそこの知識があれば買い取り業者さんよりはマシな仕上がりになりがちです。(昨今は一般の大家さんの方がお直しする技術が高いです)

ただ、ここの物件を引っ張り上げるのは並みの仲介手数料じゃ無理なことが多いです。

なぜならば買い取る業者さんの仲介手数料は基本6%であることが多く、この辺の業者さんから買うとなるとこの物件の仕入れを見送った担当くんにもなんらかの恩恵が無いと紹介すらして貰えないんです。(ま、その辺も含めて6%払う根性があれば結構イケちゃいます)

ただ気を付けて欲しいのは買い取りだからって「投資物件の買い取り」を主戦にしてる業者です。。

えぇ、、
こんなのに行き着くと安く買ってきたものを考えられる史上最高値でぶつけてくるんです
。(しかも極秘物件とか言ってwww)

ですのでここは必ず「実需系の買い取り業者」に的を絞って探してください。。(「投資系」だとほぼほぼサンタメ取引の餌食になると覚えておいてください)

最後になりますが、、
⑦①~⑦まで全部こなせる業者 です。

一見、なんでも出来ちゃう業者なのでプロ中のプロとか思ってしまいがちなんですが、この手の業者さん、、
実は「何でも屋」が高じてこんな業態になってるパターンが多いのでなにをやっても中途半端なことが多いんです。。(実際、どの分野も詳しくなかったりなんですww)

ただこの手の業者さんって人脈だけはやたら多いのでおいしい話からまったくおいしくない話までまんべんなく入って来てます。
この業者さんから見たら「ゴミ物件」みたいな話でも一般の不動産投資家が聞くと「ん?これって〇〇して〇〇やれば利回りが今より5%アップするじゃん」なんて話が多く、またさっきの業者さんに比べると一般の大家さんでも比較的接触しやすいです。。

で、これらの業者さんの見分け方ですが、業者さんの会社の入り口にいろいろシールが貼ってあると思うのですがその中に「いろいろな不動産団体」に加盟してるシールを探してみてください。

不動産連盟とかから始まって建築系の団体、保険やFPとか不動産とはちょっと関係なさそうなシールが多ければ多いほど経営者があちこちにアンテナを張ってる証拠ですので(ただ、アンテナ貼ってても関係が薄いことが多いんだ、、これがww)路面店舗とかで経営してる業者さんでこんな入り口ドアの業者を見かけたらちょっとお店に入ってアピールするといいかもしれません。。

あと、今、投資専門とか実需専門などの業者として活動してるやつでも1年もしないうちに「私、会社変わりました」と連絡してくるヤツがいます。

こういうやつを追っかけてるとそのうち我々にとってジャストフィットな物件を出してくる業態の不動産会社に就職することがよくあります。

「ん?こいつ、、今度はこの会社に入ったのか。。。じゃ、ちょっと今度メシでも食わせて内情聞き出そうかな?」

えぇ、、ワタクシ、、普段あまり業者営業しませんが妙に人脈が広いのはこういう「転職組仲介」と10年以上ダラダラと付き合ってるからなんです。。(そう思って振り返ってみれば旅団〇販大家の物件、、全部そういうヤツから出た物件でしたww)

一般の大家さんでも不動産業者さんとのお付き合いも多いはずなのでこういう業者間を転職などで動き回るやつをロックオンしていると妙においしい物件を出せる環境の会社に就職してたりしますのでこういうのを見逃さないようにしてください。。

ちなみにワタクシが考える一番理想的なタイプは若いやつで元なにかの仲介系会社にいたけど買い取り業者に就職したやつ、、、、です。。(タンボとか覚えた頃に裏取引持ち掛けて断るやつなんてこの世に存在しませんからwww)




「転職したらまっさきに俺に教えてね」って言いまわっておくと効果絶大なんじゃんw

不幸の連鎖の積み重ね。。。


トラロープなんてふざけたネタ書いたら点数ダダ落ちしちゃいましたw

こんにちは。

先日、杉並で62歳の女性が殺された事件で、犯人が出入りのリフォーム屋だったというのがありましたが、この話、、大家業界もちょっとした騒ぎになってるようです。(大騒ぎと言っても松戸の小学生殺しの犯人が大家さんだったってほうがインパクトはデカいですけどね

と言うのも我々の大家業界でもこういうリフォーム屋さんとは価格や納期を巡って結構トラブル寸前まで行きそうなことも多く、「この前、リフォームしたら散々だったよ」って話はホントよく耳にするからです。。

ただ、そんな建物のリフォームくらいで刺さされて殺されて床下の隠されて腐乱させられちゃたまりません。。(豊かな老後を送るつもりでやってた不動産投資がこんな形で人生終了じゃシャレにもなりませんし、そんな事態になった物件は間違いなく大島てる行きになりますからw)

そこで今回の事件、、
たかがリフォーム頼んだくらいでなぜ殺されちゃったのか、、、ワタクシなりに検証してみます。

まず今回のリフォームを依頼した時期ですが、「納期を巡ってのトラブル」とか「見積書を破り捨てた」と報道されてますのでまだ契約前だったんじゃないかと思います。

あと、死亡推定日が1月11日だということを考慮すると昨年からリフォームの依頼をこの女性がしていて年明け早々から動き出した話なんじゃないかと思うのですが、リフォーム屋さんからしたらこの時期はもうすでに期末までの他の工事がそこそこ埋まってたはずです。

またリフォーム屋さんが工事全体を請け負って職人さんも抱えているならなんとかなるかもしれませんがこのリフォーム屋さん、、元受けか何かだったんでしょう。

とすると職人は外注になるので請け負ったリフォーム工事の手配を外部の職人に依頼となり「いつから工事に入れるか?」とか「いくらでやってくれるのか?」とか「いつまでに終わらせられるか?(複合工事だと他の職人さんとの段取りもありますから)など打診を掛けながら「そもそも受注できるかどうか?」のバランスを取りつつの作業となります。(見積もり取らせるだけ取らせて断り入れると刺したくなるのってこういう面倒な作業があるからなんじゃないかとw)

見積もり通りに受注できれば職人の手配もスムーズですが、施主さんによっては「ここは微妙にこうしたい」とか「あとで思ったんだけどここはやっぱり追加して欲しい」とか言われ、見積もり出すにしてもどんどん日にちばかりが過ぎてしまうことも多いです。(こういう施主さんに限って追加費用が出た際、「そんな追加料金は払えない」とか言ってさらに殺意を覚えさせるもんですw)

さらに言わせていただくと、
リフォーム屋さんからしたらたくさん施工するリフォームの一つに過ぎませんが施主からしたらこれがオンリーワン。。

途中で仕様変更になって見積もりが遅れ契約日がズレこんで職人の手配が遅くなって工期が遅れようが「この日までにきっちり終わらないとダメ」とか言って譲ってくれないこともしばしば起こります。(「は?他の工事のスケジュールなんて知ったことか!」って思うのが普通でしょう)

今回の事件はこの家のリフォーム(ニュース画像を見る限りキッチンとかの水回り系のリフォーム)だったんじゃないかと思うのですが、建築業界は毎年1月を過ぎたころから急激に忙しくなりがちなので年明けに急にリフォームを思いついて業者にお願いしてもなかなか予定通りに進まないことが多いです。

今回事件を起こしたリフォーム屋さんがこの施主に前もって「時期的にちょっと忙しいのでもしかしたら納期通りに出来ないかもしれません」と言ってれば施主が激昂してリフォーム屋さんを罵倒して返り討ちに遭うことも無かったんじゃないかって気もするのですが、リフォーム屋さんって元来こういうコミュニケーションが苦手な人も多いです。(大体、、「出来ねーものは出来ねーんだよ」ってキレてきますからw)

と、こんな「不幸の連鎖の積み重ね」でこんな惨劇にまで発展しちゃったんじゃないかと言うのがワタクシの結論なのですが、これが大家さんとかで3月までの繁忙期間際で納期が遅れて繁忙期を逃してしまい「繁忙期までに終わらなかったからその分の賃料を補てんしろ」なんて無茶なことを言いたくなるケース、、よくあります。(または「その分残金支払いから差っ引くぞと」か)

賃貸業を業としてやってるわけですからこういう機会損失は「相手に原因があってそれが言い訳にもならないような理由」であればホント、損害賠償として請求してもいいんじゃないかと思うのですが、そこまでの原因を紐解いてみると、案外こっちにも落ち度があることも多く(一番多いのが工事途中での仕様変更)そういう損害賠償を請求するのであればそういうこちらの落ち度も考えたうえでどう対処するか決めて欲しいと思います。(「ここはこっちが悪いから譲るけどここはオマエラのミスだからダメ」とか言ってw)

と言うのも、、
一度お金関係で関係がこじれると一般の業者さんは次回、工事を頼まれても同じようにはやりたがりません。(次回からはクレーム入れてくることを予測してあらかじめ高い見積もりや長い工期を組んでくるものです)

あと、よくある話で、
「工事が全部完了するまで工事残金は支払わない(または一部留保する)」って人をよく見かけますが、これってお金を払ったら最後、、それ以降の残工事は手抜きするか最悪やらずにバックレると思ってる人に多い気がします。

気持ちはわかるのですが、ワタクシ、こういう時は先に払うモノをさっさと払ってこっちはそっちに言われたことを守ってやってんだからそっちもちゃんと最後までやれよ」とガンガン追い込む方が得策じゃないかと思う派なのでこの工事代金を人質に取るのってあまりお勧めしません。(逆に「払うモノも払わねーで何言ってんだ?オマエ?」って思うのが人間本来の言い分ってもんですw)

当然、ボッタクリ価格みたいな見積もりを出されて「ま、そんなもんか。。」と納得しちゃうのもあれですが、1円でも安くあげたいからと業者の利益が無くなるまでの値下げ交渉しちゃって「こんな安い工事なら安い職人に頼んじゃおうっと」と思われたり「なーに、、そんな安くやりたいならわからない範囲で仕様下げちゃおうっと」思われてしまうと逆に割高な工事と化すこともあるのでそういうことがしたければせめて今の職人単価とか材料の原価知識に明るくなってからのほうがいいと思います。

業者さんって往々にして「施主は金持ち」と思ってるフシがあり(「金の都合付くから工事を依頼してくんだろ?」って思ってることが多いです)「こんな何百円の部分にまでクビ突っ込んでくんなよww」って言いたいのを我慢していることも多いもんです。

だからってカッとなったから殺しちゃったってのは論外ですが、想像するに今回の事件、、
お互いがうまく駆け引きできずに感情論になってしまったものと思います。(起きてからこんなドヤ顔で論評してもなんの意味もありませんがなにか結論つけないとブログネタにもなりませんので強引に結論付けさせていただきますw)

またこの話、、
一般の大家さんでも充分起きうる話だと思うので記事にしましたが、不動産投資ってのは自分だけが得しようとすると最終的に損することも多いもの。。

実際問題、、
リフォーム以外にも家賃の取り立てとか敷金返還とかやたらと揉め事も多くいちいち他人と戦わなくてはいけない場面も多いので相手の素性や顔色見て「ここまでやっちゃやり過ぎかな?」って思う寸前でちゃんと逃げ道作ってあげてつまらない恨むとか買わないようにするのも大家さんの大事なスキルじゃないかとも思います。。。。(特にこんなことで殺されちゃホント大損ですってw)

と言うことで、今回の殺人事件、、
「自分だったらどう対処してたか?」なんてことを時間がある時にちょっと考えて見ていただけると幸いです。。。




あ、最初からガムテープと紐とスコップを用意するって話じゃないんじゃんw