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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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RM造研究。。。


午後の紅茶を水替わりに飲んでますw

こんにちは。

中古一棟物件の融資が厳しくなる中で昨今モテはやされてるのが新築投資。。

ただ建築費が高騰したままの状態だし200㎡以下の緩和措置など法的問題を考えて木造アパートで新築やる人が増えておりますが、この木造一棟物件、、

いつの時代もそうですがロット1億を超えると急に再販性が悪くなっていきます

原因として考えられるのは金融機関のアパマンローンの団信の関係ではないかと思うのですが団信の基本的上限額が1億なのでここを境に急に厳しさが増し、ここ数年は耐用年数切れの物件にゲタを履かせて融資年数を伸ばしてくれる可能性も低いのであと数年は買えるプレーヤーも少ないんじゃないかと思います。(今まではここのプレーヤーが鬼のように多かったから良かったのですが今は相続絡みや純粋な資産家くらいしか買い手がいないように感じます)

とは言え新築木造物件を1億以下で建てるとなるとあまりCFも溜まらず最近は新築8%どころか7%くらいでもGOサイン出しちゃう投資家が多いと聞いてますので大変失礼な言い方になっちゃいますがそれって不動産投資がしないのではなく単に物件を増やしたいだけなんじゃねーの?って思ってしまいます。(そりゃ新築だから10年くらいはほったらかしでも走れますがその頃残債と売値がいくらになってるか考えるとお腹痛くなってきます)

それでも築3年くらいの木造アパートが場所によっては利回り6%台なんてスッ高値で売れていくようですから結局はどこで企画するかになってしまいますが、それだと土地値の高い場所になってしまいます。

ワタクシ、いつも言ってることですが不動産投資は土地値と家賃の微妙な塩梅で釣り合ってる場所が最強の投資価値を生むと思ってる派なのでそんなエリアで新築RCを建てて高家賃、長期返済、手間いらずってパターンでやりたいと思っております。

しかし、新築RCなんて今やろうとしたら坪単価100万超えは当たり前でうまい具合に土地値と家賃のバランスが取れてるエリアでやっても建築コストが足を引っ張ってそんなに高利回りは期待出来ません。(ちなみにワタクシの目標は過去の経験から新築利回り9%以上でございますが今やってもせいぜい7.5%くらいが限度でしょう)

そんなことを日々ムニュムニュと考えていたところ、「登記簿上、鉄筋コンクリート構造になるけど実際はちょっと違う構造」なるものを聞きかじりました。

ま、もったいぶって言うことじゃないので書いちゃいますが、
要するにRM造です。

このRM造、、
正式には「鉄筋コンクリート組積造(そせきぞう)」と言いますがこの工法は今から20年前くらいには登場していて日本じゃいろいろ問題があり過ぎてすっかりお蔵入りしてしまった工法でございます。

一般のRC造のようにいちいちコンクリ流し込むのに使う型枠が不要で特殊なブロックを人力でひたすら積んでそのブロックの隙間にゆるく溶いたモルタルを流し込んで強度を増すように建てて行きます。

土地の内側からブロックを積んでいくので土地ギリギリまで壁を建てることが出来、ワンフロア―を建てる期間は約3週間。
RCだと新築するのに土地を買ってから1年半くらい竣工まで時間が掛かりますがこれだと長くても1年で竣工出来、家賃収入が入るのも早くなります。

しかもこの工法、、
登記簿上は「鉄筋コンクリート造」となるので銀行融資は47年で見てくれます。

外国の石積みの住宅と同等の強度があるので100年くらいは充分に持つそうで、遮音性に優れているのでブロックと考えなければ下手なRC物件より重厚なものが出来る、、という話ですが、、20年前に登場していまだにあまり普及してないと言うのには理由があります。

一番に上げるのが雨漏り。。(一番ダメなやつじゃんwww)
ブロック構造ですので雨水が毛細管現象で染み込んでしまう習性があり上手に防水処理しないと雨水が侵入してくる、、とどうもこれが今まで日本で普及しなかった理由ではないかと思います。

次に挙げるのが人力作業のブロック積みの人的コスト。。
この工法はきちんとブロックを積み上げないと防水効果が悪いので精度が低く積まれたブロックでは単なる粗雑系CB造(コンクリートブロック造)になってしまいます。

またこのRM造は断熱が効きません。
RC造でも打ちっ放しRCで断熱工事をしなければ夏暑く、冬寒いという地獄のような建築物になってしまいますがこのRM造もきちんと断熱工事をしなければいけません。

メリットデメリット両方を挙げてみましたが今日の日中にそんなRM造の現在新築中の物件を見て来ました。


外観その1


外観その2


共用廊下


居室(内断熱のためブロックは見えません)


トイレ(窓は後にフィルム貼る予定)


浴室(1116の追い炊き付き)

この物件の施主さんの話によれば本物件で4件目のRM造で当初はブロック積みの精度の問題で雨漏りしてたそうですが精度高く積むことが出来る職人さんでチームを結成したところ一つ前くらいからすっかり改善し今回新築中の物件ではそんな雨漏りの兆候すらないそうです。(ってか新築工事中に漏れ始めたらそれこそシャレになりませんがww)

間取りは1Kですが近隣家賃より2万くらいは高く取れそうなデザインしてるので10年くらい無事に走ってくれたら結構な収支を叩き出しそうな予感がします。

ちなみにメンテですがやはり構造が構造なので10年に一度くらいは防水工事をやらなくてはいけないそうで個人的には最初から外断熱でブロック部分を下地にして上に建材貼り付けた方が断熱と防水の一石二鳥なんじゃないかと思います。

またこのブロック、、
工場で作る際に細かくオーダー出来るそうでワタクシであればモダンイタリアっぽくブロック独特の灰色ではなく淡いベージュとか薄茶系のブロックにしてもらってブロック表面を磨いて貰って完全ヨーロピアン風(当然、窓枠もベランダも木目に統一して仕上げますw)


こんなイメージを狙ってますw

肝心の建築費ですが現状でまだやっと坪100万(外構も全部込み)を切るくらいですので施工件数を増やして単価を下げるかブロックを積み上げるコストを下げるべく外国人労働者が増えるのを待つか?(コロナが明けたら今まで教えてた外国人がこぞって戻って来るそうです)というところですがデザイン的にワタクシは充分にアリだと思っております。

と、この話まだまだ発展途上なので先行き次第ではありますが不動産投資的目線で考えるとRC並みの機能(基本的には壁式RCと発想は同じです)で融資期間も47年のRCと同じに見てくれて新築でRCやるよりは10%~20%安いので完成利回りを上げてさっさと転売するには面白そうだな、、と。。。(ウチのシェアはリースアップしたらこれで4階建てを新築したいですw)

また昨今の安い土地の傾向で接道2mで敷地が狭く隣地の建物が接近してるなんて場所で効果を発揮しそうなので狭小地にRCなんてパターンであればこの工法も有効なんじゃないかと思って今日のブログネタにしてみました。

と、この話、個人的にとても興味があるので今後もちょくちょく書いてみようと思っております。。(建築精度が20年前と段違いに変わってるのでなんか面白い話にしか見えないんです)


単に安く出来そうだから飛びついたって側面もあるんじゃんw

マウス問題。。。


また月曜がやってきました。。w

こんにちは。

何年もブログを書き続けているってことはその間、ずっとパソコンに向かって何かやってるってことになります。

ワタクシの場合、ブログを書くとなると日々1時間から2時間くらいはパソコンのモニターとにらめっこするわけですがその際に使ってるパソコンと言えばかれこれ7年くらい使ってるDELLのパソコンと付属のキーボード。。

ま、DELLの汎用パソコンとは言え使い勝手もよく特にトラブルも起きたことが無いのでずっとこのパターンなのですが、先日ビックカメラに行ったら何万もするキーボードが売ってました。

2万~3万くらいの高級キーボードとか書いてありましたがワタクシの場合別にゲームで使うわけでもなくタイピングもそれほど早いわけでも無いので若干「A」「S」「D」の文字が薄くなってきてる付属のキーボードでもそんな文句もありません。。(そんなキーボードの写真も載せようと思いましたが、、ことのほか汚いので写真は割愛しますw)

しかし、何十種類ものキーボードのボタンをビックで押してるうちにカチカチと小気味のいい音がするキーボードを見つけました。
そのキーボード、、売値は3万くらいだったのですが少なくとも今のキーボードよりは使い心地が良さそうな気がしたので思わず買ってしまおうと思ったのですが、、、その隣に見慣れないマウスも売ってました。。


マウスボールって言うらしいです。

ワタクシの世代、、
マウスと言えばローラー式か光学式でどこか机の上でコロコロ転がしてカーソルを動かすのが当たり前でしたがこのマウスボールは指でコロコロ転がしてカーソルを動かすタイプ。。

しかもこのマウスボール、、
右に15度くらい傾いているのでいつものマウスを持つより人間工学上無理なく掴めて腕を動かさなくてもいいので職業病になりつつあった腱鞘炎にもすごくいいんじゃないかと思い衝動買いしてしまいました。(キーボードは高いのでまた今度にしますw)

で、明けて月曜日。。

早く使いたくてウズウズしてたワタクシ、、
そこそこ早く家を出て会社でパソコンに繋いでみました。

20年近くコロコロ型のマウスに慣れ親しんでたワタクシですから親指でマウスボールを転がすと言う作業は初めての経験です。

ま、そんなこと言ってもすぐ慣れるだろうと午前中、ずっと指先コロコロでパソコンをいじってましたがお昼ごろになってその親指が攣り始めました。。

よくよく考えたらパソコンを使う時って親指はほとんど仕事も無くいきなりそんな親指に仕事を与えたところでびっくりしてしまったんでしょう。。(いや、ホントに思い返すと親指ってほとんど使ったこと無かったです)

しかし、使い慣れてないマウスボールは益々ワタクシに過度な負担を強いります。。

えぇ、、午後になって今度は手首が痛くなってきました。。。(カタログの「15度の傾斜で手首に優しい」って話はどこ行った?ww)

それでも「こんなのは慣れ」だと思いずっと我慢して使い続けてたのですが
そのうちキーボード打つ時まで痛くなってきました。。。

と言うことで「こりゃ仕事にならんぞ」と秒でマウスをUSBから引き抜き、、


結局、使い慣れた光学式マウスに戻しました。。

やっぱり慣れないことはしちゃいけないんだと思う反面、時代はきっとマウスボールの時代になるんだからこっちに慣れた方がいいんじゃないかって気持ちが交錯してとても自己嫌悪になっているのですが、、

皆さんの中でこのマウスボールを使ってる方はどのくらいいるんでしょうか?

ワタクシは一日で使うのを断念しましたがもしかしたら使い続ければ今の光学式マウスよりいいんじゃないか?って気もしますので詳しい方、、何卒教えてください。




マウス元に戻したら作業も快調なんじゃんw

週末雑感。。。


ペヤングのリンゴ味食った人、、どんな味だったか教えてくださいw

こんにちは。

一週間に数回のブログ更新ではございますが、、相変わらず元気にやっております。(コロナなどどこ吹く風の勢いでございます)

それはそうと、昨日の夜のクロ現、、見ましたか?
なんでも世界中のあぶれたお金(1兆4000億円)が日本に流れ込んで来て都心でバブルになりそうなんて話をやってましたが、そのあと、その買い手は100億レベルの外資だの海外投資家なんてレベルの話だったので正直我々には全然関係ないじゃんってオチになりましたw(100億の不動産を触りたければ流ちょうな英会話スキルが必要とわかり英検4級のワタクシにはハードルが高過ぎて速攻で断念しましたw)

その後、湾岸マンションの値上がりの話でお金を持ってる人と持ってない人の格差が絶望的に開いてるなんて話もやってました。(こんなこと言いたくはないですがコロナ太りしてる人も多いようですねw)

あまり湾岸マンションの値上がりについてテレビで触れられると財務省がまた税制を変えて来ちゃうのであまり派手に放送して欲しくないのですが(早速財務省が税制特例の改正を滲ませてるじゃんw)個人的に一番気になったのは区分マンションをAI駆使して安く買って即転する中国人の兄ちゃんは宅建免許持ってんのかよ?ってほぼほぼ貧乏人の僻みみたいな次元でございました。。(あれってわざわざ実名語るのってあのAIを売り込みたいからじゃねーのと邪推してましたw)

いつも思うのですがこの手のテレビ放送で世のサラリーマン大家を題材に上げるのってベラボーに儲かってる人をクローズアップするか借金で沈みそうな人をクローズアップするかのどちらかじゃないかと思います。(ま、絵的にわかりやすい構図にしないと視聴率取れませんからね)

それでも昨日のクロ現、、
ちょっとだけサラリーマン投資家に対してヒントみたいなことを語ってる部分がありました。

えぇ、、それは首都圏の地価でございます。。

クロ現がどういう気持ちで地価に触れたのは定かじゃありませんがワタクシの目にはコロナで地方移転する一般人が増えて都心の好立地の事業用賃貸物件が軒並み解約になりオーナーがビビッて安く手離そうとしてるところに外資が現金持ってくるという過去にもあったハゲタカ状態に警鐘を鳴らしてるんじゃないかと見えました。

この一般人の動きは以前に大学が首都圏に新設するのを制限されて仕方なく八王子などの郊外に移転し、なんとなく首都圏郊外に移民みたいになったところで手のひらを返したかのように大学の首都圏移転を容認し、少子化で入学数減少に転じていた大学は入学者数確保のために利便性のいい都心に回帰し始め学生の入居者を当て込んで新築したアパートなどがわりを食うと言うパターンの巻き戻しみたいな現象ではないかと思います。(今のターンはコロナで首都圏離脱を促進してるあたりじゃないかと)

資金力と知恵がある外資や海外投資家はそこを見極めて、かつ、比較的不動産投資として安定してる日本を狙って再び参入し、景気が戻って値上がりし始めた頃に体力が戻ったデベさんや国内ファンドに高値で卸してガッポガッポ儲けて以上終了、、なんていつもの「結局大儲けしたのは大資本」ってパターンになる予感がします。

このパターンで何度も何度も日本人投資家は辛酸を舐めて来ましたので今回はどこからでもいいのでいつもの逆手を取りたいと思っているのも先ほど挙げた「地価の低迷」です。

外国資本が「今がチャンス」と見極めて参入してくる時と言うのは当然、「日本の不動産に割安感を感じる時」ですので裏を返せば今後下落に転じる予定の首都圏郊外の土地を安く買って新築物件でも建てて運用するという戦術が一番の対抗策(ってか外資に対抗するわけじゃございませんがw)じゃないかと思うわけです。

幸いにもどういうわけか日本の金融機関は中古の一棟投資物件より新築の一棟投資物件の方が融資が出やすく(耐用年数ブッチが出来なくなったので当然と言えば当然ですけど)首都圏郊外の土地値も当分は値下がりに転じるでしょうから自然の理とも思えます。(なんとなくですが来年から再来年くらいの不動産市況って建築単価以外は2011年くらいの雰囲気になるんじゃないかと見ています)

とは言え、利回りが出るからと首都圏郊外でギチギチの1Kを作ってるようではライバル物件との戦いで新築早々家賃値下げ合戦に強制的に参入させられちゃうかもしれません。。

そんなところに昨今「狭小1LDK」なる話題が連日SNSを賑わせております。

ご存知の方も多いと思いますが、単身者向けの間取りタイプを大きく分けると「1K」、「1DK」、「1LDK」と3タイプ。

このそれぞれの間取りの定義ですが、
寝室が1部屋の場合、キッチンがある部分が8畳以上は「LDK」、4.5帖以上は「DK」それ未満は「K」と表記され賃貸募集でもこの定義に則り賃貸募集図面が出来て来ます。(ワンルームなどで廊下キッチンみたいなやつは4.5畳すらないので1Kと表記されちゃうわけです)

要するに1LDK表記したければキッチン部分を8畳以上の広さが無いとDK扱いになってしまうというわけですが、
賃貸マーケットでどれが有利かというと言うまでもなく「1LDK」です。

まあ昭和の時代にお父さんがダイニングテーブルを陣取りプロ野球中継のチャンネル権を独占してた時代ならいざ知らず今はソファーなり低めのテーブルを置いてくつろぎたいと言う人が増えて来たからなんじゃないかと思いますが、賃貸ポータルの検索でもこの「1LDK表記」であれば傾向として「1K」や「1DK」より成約確率もあがるので出来ることならこの「1LDK表記」で賃貸に出したいところです。

しかしそのリビングを組み込むために必要な床面積は30㎡を超えないとそもそも8畳の空間やバス・トイレ・玄関・収納スペースが確保出来ず狭い部屋で企画して家賃収入アップに振りたいけど想定家賃を考えるとアパマン条例ギリギリの25㎡程度の1Kか1DKで企画する人が多いんじゃないかと思います。(建築費と土地の値段が下がらないと広い部屋で企画するのは難しいものです)

しかし、前日Twitterを徘徊してたらなんと28㎡程度の床面積に1LDKをぶっこんで企画してる人を目撃しました。。

この30㎡以下の床面積で1LDKを企画するって話、、
5年くらい前に赤井親分が都内の新築レジでやってましたが(たしかあれも28㎡くらいじゃなかったかと)あの時は廊下部分ギリギリまでリビング面積に参入してホントギリギリのところで8畳レベルの1LDKに仕上げていたんじゃないかと思います。

しかし最近の狭小1LDKは廊下とリビングを切り離すドアや収納まで平気でぶち込んでます。

この床面積でリビング8畳以上にして一体どこの面積を削るのか?と言えば、、簡単です。。
寝室部分を極限まで削っちゃえばいいんです。

ワタクシも10年前に新築レジを企画した際、「とにかくリビングを広く見せれば集客なんて楽勝ww」と思ってたクチなので40㎡の部屋で寝室は5畳。。(正確には4.9畳でございますw)

「寝室なんて寝るだけでしか使わねーんだからガンガン削ってその分リビングや水回りを広くした方が成約率は上がる」という宗派に属してるワタクシ、当時、どこの仲介さんも「こんな寝室が狭い部屋に2人ってバカじゃねーのww」と笑われ仲介を断られると言う地獄を味わいましたが今では近隣のDINKS物件はどれも同じ発想で新築しています。(えぇ、、いろんな業者がやって来て間取りをパクっていき近隣にジャカジャカと新築されちゃいましたww

これでもリビングは12畳ちょっとですのでこれを30㎡未満でやろうとすれば寝室は3畳以下になってしまう可能性もあり「果たして3畳で人は寝れるのだろうか?」というところで引っ掛かってしまいます。

とは言え、30㎡以下であればそもそも単身者向けレベルですのでリビングが広い方がいい(最近の若い人は寝室なんかよりリビング滞在時間が長いので寝室の広さを犠牲にしても好むんじゃないかと思います)と言う人も多いし、何より30㎡以下で1LDK表記の物件はそうありませんからポータルサイト検索で部屋を探してる人にはケツが浮く賃貸物件に見える可能性が高いです。

そんなメリット多い1LDK物件ですが、気にしないといけないのは「ポータル検索で引っ掛かって内見まで持ち込むも実際の寝室の広さを見て幻滅」ってパターン。。

ワタクシも昔は賃貸の案内をやってたのでわかるのですが、賃貸物件ってのは「違和感」を感じる物件は意外と成約しにくいものなんです。

例えば区分なんかで貸室をバリバリにリノベしたけど窓枠は管理組合の関係で交換できず新築当初のままだとそこだけが昭和臭が漂ってしまい内見に来る人が違和感を抱きます。(内見まで持ち込んだのにすごくガッカリされて成約しないのって大抵このタイプです)

また平成初期の木造アパートなどをリノベする場合、部屋はバリバリにリノベするけど水回りをいじらないとやはり一昔前の仕様が残ってしまい内見に来る人はそこに違和感を感じたりします。(アクセントクロスや内見POPが充実しててもは三点ユニットは新築時のまんまとかだと案内する仲介さんも自信がなくなったりします)

30㎡以下の1LDKだとリビングまでは広く見えてもお風呂が小さく見えたり寝室が思ってたより狭いと「うーん、、たしかにリビングは広いんだけど。。。」と躊躇する人もいるんじゃいなかと思いますが、こういう時はその部屋の狭さを窓の大きさなどでごまかしたりします。(汎用品のサッシじゃなくここだけ妙に奢った窓を取り付けると非日常感が演出されて意外な効果を生むものです)

ただ寝室と言うからには狭くても居室なので採光面積は取らなければなりませんし、採光面積が足りないとリビングとの仕切りを付けることも認められずせっかく8畳以上のリビングを確保出来ても間取り表記は「1R」だの「1K」なんて表記になってしまいます。(えぇ、、自慢じゃないけどウチのハイジ部屋はこの制限をモロに喰らって1R表記しか出来ませんww)

要するに違和感を感じそうなところは違う対策を考えてごまかす(客付けで一番重要なタイミングは内見時にお客が「ここに決めよう(この物件で契約しよう)」と思う瞬間ですから成約してしまえばこっちのものでございますww)という戦術を駆使し、平成初期の1Kや1R形式の賃貸物件を駆逐すれば首都圏近郊レベルという条件も付きますが正直どこに建てても勝負になるんじゃないかと思います。

一般論ですが賃貸物件の案内では「キメブツ」「ミセブツ」「ダメブツ」という構成でお客を決めたい物件にわからないように誘導して仲介の意のままに成約に持ち込むことが多いので常に仲介さんの「キメブツ」に属するような間取りと家賃であれば正直なところ、空室対策なんて必要のないことです。(事実、うちのレジでは空室対策なんて一度もやったことございません)

極論言っちゃうと新築の設計段階で「キメブツ」になるように設計しておけば退去後にクロス貼り変えて掃除だけやっておけば仲介さんが勝手にやってきて勝手に埋めてくれるものなのでこれから新築やろうって人に於かれましてはこんな発想で設計してみたらいかがかと思います。

えぇ、、
すでに間取りが決まってしまってる中古物件と違い新築物件は間取りから何から何まで最初から企画出来るので自由度がものすごく高いってところで有利になりますから。。



ちょっと力んで書いたので話が長くなっちゃったんじゃんw

オゾン・オゾン・オゾン


あー、、また月曜がやってきた。。。

こんにちは。

中古物件を保有しているとその部屋で生活した生活臭やたばこのヤニ臭、果てはペットを飼うことで生じるペット臭なんてのがありますが、その臭いは次の入居者には出来るだけ引き継がせたくないものです。(入居いきなり「部屋が臭い」とか言われるとめんどくさいです)

そんな臭い消しとして以前にスプレータイプの消臭剤「ヘヤッシュ」なる製品もありましたが、


これは原価数千円なのに使用時に数万円ふんだくるボッタクリ設定だと言うことが世にバレ、効果も微妙なことが判明、、


さらに言えば中身が可燃性ガスで大量に使用すると爆発することが実証されましたw

そんなこともありワタクシ、部屋の脱臭はもっぱら大鵬薬品の「クレベリン」を部屋に置いて消毒液みたいな臭いを出して消毒済み感を演出しておりました。(人間って不思議なものであのハイターみたいな匂いを嗅ぐと消毒されてるように感じるようですw)

ただこのクレベリンは最初から悪臭のする部屋で使っても効果は薄く、結局クロスを全交換してそのクロスから発する薬品臭みたいなので一掃しておりました。

そんなおりTwitter上でワタクシのフォロワーでもある京雄さん(@kyoooo_oooo)がちょっと前に「脱臭効果が凄い」と聞きつけ「オゾン発生器」なる怪しげな機械を購入して使ってみたところ「劇的に脱臭が出来た」とTLで大騒ぎになりました。

とは言え、元来の疑り深いワタクシ、、
確かに脱臭は出来るけどオゾンは人体にも影響がある気体だと聞いてるし使った後に漂う「オゾン臭」という臭いがどんな臭いなのかわからず、また、商品を探すとやたら中国製が多いので「おいおい、、これホントに大丈夫なの?ww」と購入を躊躇っておりました。

ちなみにこのオゾン脱臭という原理ですが、それほど難しいものではありません。
端的に書くと、
①オゾン発生器の内部の板に高電圧をかけてオゾンガスを発生させる
②発生したオゾンが空中の酸素と結合しそこで酸化現象が起こる
③その酸化する過程で空中の嫌な臭いの元になる元素を別の物質に変える
④酸化工程が強力なのでオゾンに当たった有機物、無機物を酸化させ殺菌、脱臭させることが出来る

ってな流れなのですが、濃度によっては昔懐かしい光化学スモッグでむせ返るような目に遭います。

ちなみにそのオゾンの濃度表です
オゾン濃度(ppm)   影響・作用等
0.01~0.02   臭気を感じる(やがて慣れる)。
0.1          強い臭気、鼻・のどに刺激を感じる。
0.2~0.5      3~6時間で視覚低下の症状が出る。
0.5         明らかに上部気道に刺激を感じる。
1~2     2時間で頭痛、胸部痛、上部気道の渇きと咳が起こる。曝露をくり返すと慢性中毒になる。
5~10     脈拍増加、肺水腫の症状がでる。
15~20     小動物は2時間以内に死亡する。
50         人間も1時間で生命が危険になる。


実際に市販されてるオゾン発生器は0.5ppmくらいが最大値なので人体にそう影響もないとのことですが、仮にも他人様に貸す部屋で使うとなるとその安全性や細かいインプレッション(なーんか臭いが取れても別の臭いがしつこく残るとか酸化作用があると言うことは他のゴム製品やプラスチックに影響があるんじゃないかといろいろ心配が残ります)をやってみないとホントに安全課がわかりません。

そんなわけで先週Amazonでは発注し昨日その商品が届き早速使ってみました。


以前は9980円で買えたそうですがコロナ人気で14980円まで値上がりしておりましたw

使用場所は実家の数年使ってないお部屋。。
前々からなんとなくカビ臭と加齢臭が残り、このまま使ったら身体に悪そうな部屋だったので今回はこの部屋を使って実験です。

モノが中国製と言うこともありまず心配なのが電気的トラブル。
ワタクシ、基本的に中華製電化製品は一切信用してないので国際電気規格の「PSE」を取得したものしか使いませんがそんなPSEのマークだって偽造されてもおかしくない社会でございます。

と言うことでワタクシ、一度機器を分解して100Vの線がちゃんと半田上げされてるかと適当な誤配線をやってないかチェックしたのちに電源を繋ぎました。(どうでもいいけどドライバーでハコ開けたら変圧器をオゾン発生板しか入ってなかったのでこの製品の原価がなんとなくわかってしまいましたw)

オゾンを発生させるにはスイッチではなく単にオーブントースターなどで使うチリチリと回すタイプの心持たないタイマーにてスイッチオンします。(最初なので2分くらいにセットします)

タイマーを2分くらいに適当に設定して急いで部屋を出ます。(バルサン焚いて退避するイメージです)

機械がショートして火を噴いたら困るのでドアを細く開けて様子を見てましたが高電圧独特のパチパチって音とタイマーのジーって音とファンの回る無機質な物体を眺めつつ2分経つのを待ちます。

で、2分経ち部屋に入って見たら、、、、

なんとあれだけほんわかカビ臭かった部屋が市民プールのロッカー室みたいな匂いに変わってましたwwww(それか市役所のコピー室みたいな匂いと言えばわかりやすいでしょうか)

ワタクシ、ハイターの臭いとかこの手の消毒臭ってあまり嫌いじゃないのですが、使い終わって部屋に入ってみても特に目が痛くなることも無く恐らくは空気中では不安定物質なオゾンが速攻で酸素と結合して酸素になってしまったんじゃないかと思います。(繰り返しですがこのオゾンは酸素と結合する際に強力な酸化作用を発生させますのでこの時点でオゾンは無くなって臭いだけが残ってるようです)

と言うことでこの機械であれば6畳レベルの部屋は2分もあれば消臭・殺菌が出来ることが判明しました。。

さらに驚いたのは一緒に連れて行ったウチの犬、、
元々カビに対してアレルギーがありカビくさいところに連れてていくとたちまち耳が赤くなっちゃうのでカビの臭いのするところには行かないのですがこのオゾン脱臭を施した部屋にはやたら入りたがりしばらく部屋の中を徘徊して戻って来ても耳が赤くなりませんでした。(で、朝になってその耳を見てみたら何の異常もなくもしかしたらホントにカビまで効いてるのかもしれませんww)

まだ一度しか使ってないので耐久性までは調べていませんが、築古物件でありがちな他人の生活臭に関しては結構効くんじゃないかと思います。

ただこのオゾン発生器、、
価格も品揃えもピンキリで安いのは数千円、高いのは数十万します。

また日本製のモノもありましたが、ハコの中身を分解して回路を見る限り国産の高いものでなくてもいい気がしました。(だってすげー単純な回路なんですもんw)

但しさっきも書きましたが電気保安部品なのでコンセントや電気が流れる部品に「PSEマーク」が入っているものを使うようにしてください。(仮にも100Vの電圧を高電圧に変換してオゾンを作る機械ですのでここがいい加減だと電気火災になりかねませんから)

と言うことで結論です

「恐る恐る買ったオゾン発生器ですが買っただけの効果はありましたw」
(もっと悪臭激しい部屋で実験したくなりましたw)



※この記事は個人の感想であり、効果・効能を示すものではないんじゃんw

前兆モードの話。。。


明日は久しぶりに新築見学会に出撃予定ですw

こんにちは。

高利回りだからと4年くらい前に始めたシェアハウス。。。

当初からここ最近までは稼働率98%なんてところで推移して管理も丸投げだったのでこっちは固定資産税払うくらいのほったらかし運営。。

やることと言えば毎月送られてくる月報で今月の入金額を確認するだけだったのですが最近売り上げが4割ダウンしっぱなしでどうしたものかと悩んでおります。。。

ウチのシェアハウスは例の日本人、外国人比率1:1の居住構成を維持するタイプのシェアハウスなのでここのところのコロナ禍で外国人入居者が皆無になりそれがそろそろ3か月目に突入。。

幸いにも日本人の居住者は退去する気配も無いのでいいですが、既存の外国人はすべて帰国し新規の外国人は今の鎖国状態のため全く見込めず、コロナが長引いて飛行機が飛ばない限りウチのシェアは満室になることは無いでしょう。

ここで満室にしようと無理して日本人:外国人比率を変えてしまうとシェアハウスの目的自体がおかしくなるので空き待ちの日本人は入れることも出来ず正直ホントに詰んでますw(国内語学留学なんてネタがあるからこそ高い賃料払って住んでくれてるのにそこを壊したら日本人居住者も消えてしまいます)

さらにもっと悩ましいのが本物件のシェアハウスとしての契約期間。。
一応5年契約なので来年の夏には最初の契約が終わり次の5年の契約を巻くか巻かないかの判断を半年前の2月くらいにはしないといけません。

元々本物件は再建築不可で買ったのですが役所にゴニョゴニョすると再建築が可能になることがわかり(あ、ワタクシは120万払って再建築不可の塾には入ってないですよw)来年の契約満了になれば更地にして土地売りも可能です。(概算ですが場所も場所なので投下資本プラス2000万くらいで逃げ切れそうです)・・・第一案

さらに言えば隣地が買えるなんてことになるとこの土地は大化けしそこに新築のRCレジでも建てようものなら新築プレミアの確変状態になりその際は建って賃貸埋め次第低利回りで資産家にでも売却し巨大なキャピタルを積むことも出来ます。(トラタヌですがこれだと一撃2億は軽く抜ける気がしますw)・・・第二案

とは言え来年になって更地の坪単価がどうなってるかもわかりませんし(ホントにコロナが拡大の一途だと土地値もダダ下がりするかもしれません)隣地の買収なんて他人様の都合もあるのでこれも宝くじみたいなものです。(近隣関係もあるので力ずくってわけにもいきませんからww)

そうなると来年の夏までにコロナが終息すると仮定して外国人入居者が戻って来るのを新規の5年契約を巻き直して待つってのが一番良策に見えるのですが、、、うーん、、やっぱりこれも先々のコロナ次第でございます。。。(ホント、、アメリカ人もスペイン人もちゃんとマスクしなさいよって思います)・・・これが第三案

いずれにしてもいろいろ考えた結果がこの3つの案なので来年の春先くらいにはこのどれかに決めると思いますがワタクシとしては当然第二案になって欲しいです。

このブログを読んでる人でも「あーあ、、隣地の持ち主がこの土地買ってくれないかって言いに来ないかなー(ずん・飯尾風)」と隣地からお声が掛かるのを淡い期待で待ってる人が多いんじゃないかと思いますが、、今日はそんな前兆モードにも触れておきます。

言うまでもなく隣地が土地を売ろうと思った場合、その話は売値査定の兼ね合いもあるので不動産屋さんに行くことが多いです。

その不動産屋さんがどこかなんてのはわかるはずもないしいつ売り出すなんて言い出すかわかりませんから網を張って待つことは出来ません。(えぇ、、この手の話は完全受け身になることが多いんです)

こういう時はある日突然、不動産屋風な人が現地を調査するのでそんな見かけない人がファイル見ながら写真撮ったりメジャーで道路幅員を計ってる場面に出くわすことが重要です。。(その物件に住んでたりすると意外に捕捉しやすいです)

とは言え、ここ読んでる人あたりだと投資物件で保有してるでしょうからそこに住んでません。
ってことで次の前兆モードです。

次の前兆は「隣地が一番高く買うはずだと思う不動産屋心理」でございます。。

不動産屋という生き物は「いかに手っ取り早く両手仲介するか」に命を賭けておりますし、隣地であればこっそり声掛けて商談を進めてしまえば他人を使わずに商談が進みます。(他人に話すとその瞬間手数料は分かれになっちゃうことが多いんですw)

しかも隣地ですから喉から手が出るほどその土地が欲しい「再建築不可物件を持ってる隣地」であればあるほど高値で売れるだろうと踏んでますので隣地売り主から媒介契約を貰った瞬間からその隣地に接触を図ってきます。

そこで・・・・

もしその物件に住んでいないのであれば最低限、登記簿謄本は連絡が取りやすい住所に設定しておいてください。(気の弱い仲介さんはまずお手紙攻撃仕掛けてくるのでそのお手紙が戻って来てしまうとそこで買えるチャンスが潰えてしまいます)

よく物件を買ったあと住所変更を怠ってる人がおりますが「なーに、、売る時に一緒に住所変更すれば登記費用も浮くし、、」なんて言ってちゃダメですw(さっさと住所変更済ませてくださいw)

さらに言えば不動産屋はこっちの物件が投資物件である場合、物件の連絡版(ゴミ出しや点検のお知らせを張り出す掲示板)を見てオーナーの連絡先を知ろうとします。(まずはこの連絡版が無いって人は今から設置してください)

ここに管理会社の連絡先だけしか書いてないと「管理会社にうっかり連絡しちゃうとここが仲介に入りたがって仲手が片手になっちゃうな」と思いそこでも買えるチャンスが潰える可能性があります。

と言うことで物件のどこかしらにヒントになるものを掲示しておいてください。(ま、一番いいのは目的の隣地の住人にきちんと挨拶してその際に連絡先の入った名刺を渡してくるのがいいんですけど)

そんな連絡もない場合ですが、、これは次の前兆モードになります。。

建物が古くて壊さないと無理って場合の話のですがそういう時は解体更地前提での売買になることが多いです。
また中古戸建物件の場合でまだ物件的に使えそうという場合でも将来的には解体して新築って前提の売却になることも多いので不動産屋さんは測量と境界確定を隣地の持ち主に勧めてきます。

えぇ、、これはあくまでも両手仲介を目論む不動産屋さんに多いのですが、最終的に再販系不動産屋に卸すというケースを考え「測量と境界確定は先にやっておきましょう」と売り主を口説くんです。。

なんでそんなことするかと言うと再販系不動産屋さんは実需のエンド客に売るのでその際にほぼ確実に売買時までに測量と境界確定してないと仕入れないという掟があるからなんです。(境界非明示で再販系不動産屋さんが買うってのはほぼ無いと思ってください)

ってことはあれです。。。

境界確定があるってことは隣地にも低姿勢で境界立ち合いをお願いすることになるので売却の動きが察知できるってことでございます。。。

この時、隣地の売り主の代理で測量屋さんが立ち会うことが多いのですがその際にその測量士を通じて「売るならウチで買うって売主さんに言っておいて」とお願いするなり「売り主さんと一度会う機会を設けてくれるならハンコ押してもいい」なんて言うと意外に話がトントン拍子で進むことがあるんです。

だってそうじゃないですか、、
隣地がいくらで売り出すか知りませんが一番高い売値で買っても少なくともこっちは損になるはずがないんですから。。(こっちの土地値と薄まって実質的に買値が下がるし合わせて転売すれば当然利益も増えちゃいますよ)

ただ問題が一つあって、、
この境界立ち合いを依頼される頃にはすでに売り先が決まってて転売系不動産屋さんが相手であれば先に契約を巻いてから隣地にアプローチしてくることがあるんです。(そりゃそうです、、隣地の持ち主が「仕入れ値より高く買う」って言い出すことくらい先刻承知でございますからw)

なので境界立ち合いを依頼される頃はすでに手遅れになってる可能性もあるわけですが前兆パターンとしてはここが最後のパターンになります。(ここを過ぎたら売り出し物件がシコらない限りほぼ隣地は買えないと思っててください)

こういう話はあくまでも隣地の所有者と良好な関係を維持してないとわざと他に売られてしまうという悲惨なケースになりがちなのでとにかく今日からでいいので持ってる物件の隣地の方とは仲良くしてくださいw(「俺様の目の黒いうちは絶対隣の野郎なんかには売らねーぞ」なんて言われないようにしてください)


このブログのネタとしては茶飲み話程度の話ですが
さっきこの手の相談があってコンコンと説明しないといけない場面がありましたので復習していただけると幸いです。



ホント、今日は30㎡以下の1LDKネタ書きたかったんじゃんw