FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
12 | 2020/01 | 02
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 -
検索フォーム

「投資目線」と「なんとなく投資目線」


久しぶりの連続更新w

こんにちは。

昨日のブログのコメント欄でいくつか質問が飛んで来たのでまずはそれについてわかる範囲で回答します。

質問①
待望のボロ戸建て、もとい築古戸建てのお話待ってました!ぜひぜひ深掘りしてシリーズ化してください。 あとお金をかけないなんちゃって耐震(コスパ耐震工事)についても教えて頂ければありがたいです。よろしくお願いします!
2020.01.07 Tue 20:11 | のく |


一昨日のブログのあとに大家学さんがFBでちょっとだけ種明かししてくれましたが、これはネットでリフォーム用耐震金具で検索するといいそうです。

どこになにを取り付けるかなどネットでちょっと調べるといろいろわかりますのでご参照ください。

※追記
一昨日のブログより大家学さん(https://www.ooyagaku.com)から以下のメッセージをいただきました。

リフォ―ム対応の耐震金物を貼っておきます。特に羽子板ボルトが重要です。
https://www.catalabo.org/iportal/CatalogViewInterfaceStartUpAction.do?method=startUp&mode=PAGE&volumeID=CATALABO&catalogId=54498070000&pageGroupId=70&designID=link&catalogCategoryId=&keyword=&pagePosition=L

あと「カネシン」のカタログを1ページ残らず熟読するように、、とのことでございます。



質問②
ボロ戸建て、ある程度リフォームして募集してますが中々借り手が見つかりません。
家賃を下げれば見つかるかもですが、付近の募集物件を見てもそんなに負けてる気もしません。
直ぐ決まる物件とそうでない物件の違いがハッキリ分かりません。
あと一般的にアパートと戸建てだと募集して決まるまでに違いってありますか?
2020.01.07 Tue 23:27 | てるてる |


自信を持ってリノベしたのにどういうわけか借り手が見つからない、、、
よくある話ですが、この場合、案内する仲介さんがこの物件をどう見てるか?それと借りる側の人にどう見えてるのか?をオーナーが客観的に知る必要があります。(ただなんとなく決まってるなんて話じゃダメなんです)

例えば仲介さんだと
①この物件を成約するといくら手数料が貰えるか?(他物件でADマシマシだとそっちを優先されます)
②契約した後面倒なことが起きないか?(オーナーが細かすぎる人とか常識外れな賃貸条件にしてる等で仲介に嫌われます)
③案内はめんどくさくないか?(カギは現地対応、電気水道も内見用に開通してる等)
④常識的な内装(設定家賃に対して仲介が「これなら家賃が負けてない」と思えるかどうか)
⑤取引全体に垣間見える妙な違和感
などで客を内見させる優先順位を決めてます。(決まらない物件をいくら案内しても無駄ですから)

それと借り手のお客は
①他物件と比較してこの物件を借りたいか?
②その優先順位は何番目?
で考えてます。

この仲介さんとお客さんの気持ちが合致しなければ永遠に借り手は現れませんのでまずは仲介さんがどのくらい案内に持ち込んでくれるかをカウントします。(案内すらしてくれないってことはその物件はキメブツどころかアテブツにもなってませんので根本的な見直しが必要です)

その案内で他に見せた物件を教えて貰いご自身の物件のどこと比較されてたかがわかればどこに問題があるかってのは案外早く見つかります。

これを繰り返していると他のライバル物件とご自身の物件の優劣がわかるようになり、ピンポイントの家賃設定で埋まるようになりさらに進化すると他のライバル物件が成約済の場合、こっちの物件の家賃を微増させて募集することも可能になって来ます。

すぐに決まる物件かどうかを判断するにはこの辺の見直しをしてみてください。

質問③
今回も読み応えありました。
売主との駆け引き、外装、内装の落とし所など参考にさせてもらいます。

最近では(昔からあるのかもしれませんが)、入居者がDIY可能な戸建てもあると聞きました。柱とか屋根をいじらないのあれば、リフォーム費用を抑えられて良いかなと思ってますが、懸念事項がありましたらご教示いただけると幸いです。
2020.01.08 Wed 00:51 | 晴れ男 |


これって入居者が自分で好きなようにリノベして住んでもいいですよと内装を丸投げするパターンでしょうか?

であれば、懸念事項として「契約書でどこまで線引きするか?」がモストインポータントでございます。

例えば、口頭ベースで「好き勝手に部屋をいじっていいですよ」なんて言って主要構造体の柱を「この柱が邪魔w」なんて切られてしまいあとで文句言っても「大家さん、、好き勝手にいじっていいって言ったじゃねーかよ!」ってことや、退去時に「これだけリフォームにお金掛かってるから部材を買い取ってくれ」なんて話になって契約書を見たら何も記載が無しでは揉めてしまいます。

この場合、
①契約書にどこまで内装をいじっていいかの範囲設定(クロス、床材、水回り、外構等)
②退去後の取り扱い(内装費用がいくらかかろうが買取り無し設定)
③内装リフォーム前に必ず大家さんに届け出させる(終わった後必ず大家さんがチェック出来る仕様設定)

などを文書にして残しておくことが重要です。

あとこの取り決めを仲介さんを間に挟もうとすると「こんなイレギュラーな取り決め作られて退去時に巻き込まれるのは嫌」と賃貸募集時に拒否されてしまうと案内すら入らなくなるのでこれは事前に仲介さんに「退去後の問題は借主、貸主で解決しますから心配ご無用です」と言っておいた方が無難かもしれません。(これも文書に落としておくと仲介さんも安心しますw)

質問の答えは以上です。

さて、話は変わりますが、
よく物件の購入を悶々と検討している最中にあっさり満額で攫われるってことありませんか?(おいおい、、指値どころか満額かよって話ですw)

この話、いろいろなパターンがあるので一概には言えませんが、大抵の場合、「投資目線」と「なんとなく投資目線」と言うやつで攫われることが多いようです。(ちなみに値付け間違いの時は悶々としてる間も無く瞬間蒸発します)

最初の「投資目線」は普段から投資としてシビアに捉えて「収支計算したけど、、やっぱこのくらいの買値じゃないと買えないな」と思ってる目線なのですが、この目線だけで見てるとその上から被せてくる「なんとなく投資目線(ま、あれだ、利回りは回ってるんだからなんとかなるんじゃね?目線)」に押されてしまいこいつさえ登場しなければ指値で買えたのに、、、ってパターンになりがちです。

だからと言ってこの「なんとなく投資目線」で買えば高買いになってしまうし、そもそも不動産投資は買うのが投資ではありません。(と、この話をすると耳の痛い人が続出しそうですね)

となると他のライバルが出現する前にきっちり物件をホールド出来ればいいってことになるのですが、仲介からすると資金手当てが見えないお客一人だけに物件情報を出して検討して貰うと言うのはかなりリスキーでございます。(そんなことやってるうちに他業者が動き出して他決された日には泣きたくなるってもんです)

また、この手の「またとない物件」が出てきた際、昼間仕事で全然折り返し連絡も無くメール投げたら夜中とかよく朝に反応して来たなんてお客さんでは次のチャンスはまずやって来ません。(えぇ、、きっとその他大勢の顧客リスト入りしちゃいます)

まずはこのレスポンスの良さを仲介さんに売り込んでください。

このレスポンスですが、毎回毎回必ずというわけではありません。
仲介さんが「このお客さん、レスポンスだけはいいなー」と思わせれば良いだけなので最初の数回でもやってると仲介さんはレスポンスの良い客と認識してくれます。

それと出された物件はすべての物件に対し反応する事。
たまにいるのですが「物件があったら送って欲しい」とか言っときながらこっちがせっせと送っても無しのつぶての人。。

仲介は「この物件を買うのかどうか?」を知りたいし、買わないなら「どういう物件なら買うっていうのよ」って思ってますからそこの連絡を「大した物件じゃないから放置」なんてやってるとそのうち物件情報が届かなくなります。

ちなみにこれ、買主の立場で考えるとロクな物件を出さないわりに数打ちゃ当たるとクソ物件ばっかりバンバン送って来る仲介さんと相対している場合、レスポンスを一切しないことで徐々に連絡が減って来ます。

仲介さんで単に「予算」「欲しいエリア」「欲しい利回り」だけ聞いて手当たり次第に物件出して来る仲介さんは単なる嵌めこみ営業してる場合が多いのでむしろこの手の仲介さんに無駄な時間を取られないようにしてください。(これで偶然買えそうな物件を出して来たとしても出した本人は「またとない物件」だなんてこれぽっちも気が付いていないこと多しですw)

特にこれから不動産投資を始めたいって人はどこの仲介さん相手にすればいいのかわからないでしょうし、「信頼出来る仲介さんを探すことです」なんて寝言みたいなことしか教えてくれないコンサルさんや先輩大家さんの戯言聞いてちゃいつまで経ってもいい物件なんか見つかりません。(えぇ、、まずはこっちが信頼される努力しないとダメなんですw)

あとこれはあまり誰も言ってないことなのでブログで先に書いちゃいますが、、
不動産の物件は「高い」「高過ぎ」の見極めが出来てないと「指値星人」で終わってしまう傾向があります。(※指値星人・・・なんでもかんでも根拠も無しな自分本位の指値で買おうとするのでいい加減仲介さんから相手にされなくなった人)

指値はあくまでも他に手を出す競争相手が存在しない状態でかつ、設定した値段じゃ売れないと売り主が悟った時に初めて通るものですが、逆に指値以前に満額で持っていかれるってことはその設定価格が高過ぎるって思ってしまい実は設定価格でも安かったってことがよくあります。

とは言え、収支計算をしてみたら元の設定価格では回らないのですから無理して買う必要は無いのですが、昨日も書いた築古戸建て投資の場合、取れる家賃もやり方次第では上下動が激しいし、、想定より修繕費やリノベ費用を節約するノウハウがあれば多少高くても買いに走るくらいやってないといつまで経っても物件は買えません。(300万の築古戸建てを400万で買ってもやり方次第で利回りは誤差の範疇で収まることもあるんです)

とにかくです。
今、物件を買って不動産投資しようって人は
①この物件、、俺以外に誰に情報が出回ってるのかな?の把握
②俺に情報を出した仲介さん以外にも動いてる仲介いるのかな?の把握
③融資を引こうとしたら簡単に引けちゃうのかな?の把握(簡単であればあるほど競争力がマシマシになります)
④俺に物件情報出した仲介、、なんで俺に情報出してきたのかな?の把握
⑤そもそもこの仲介、築古戸建て投資に詳しいのかな?の把握(意外に詳しくない方が安く買えたりします)
⑥転売業者が手を出して来ないかな?の把握(転売業者でも買いそうな物件は極端な指値は出来ません)
⑦どこまで指値したら仲介さんが売主に打診してくれるかな?の把握(言うのはタダだし気の利く業者なら売主の顔色くらい先に伺ってます)
⑧古家なので「瑕疵担保免責」「現況渡し」で文句言わない覚悟は出来てるか?(あればあるほど有利ですw)
⑨そもそも資金付けにあてはあるのか?の把握(この時点で銀行20社回るなんて間違っても仲介に言わないでw)
⑩買った後ちゃんと貸すところまで持っていける自信があるか?の把握

くらいは常に頭に置いておいてください。

これくらいをとりあえず押さえておけば指値も自由自在にコントロールできると思うし、なによりクソ物件を掴まされる確率が格段に下がるかと思いますのでぜひお試しください。


と言うことで引き続きコメント欄で質問を待ちます。(次回は質問が溜まったら書きます)



連チャン更新は体に堪えるんじゃんw

ボロ戸建て改め築古戸建て。。。。


なんか久しぶりに創作意欲が湧いてきましたw

こんにちは。

昨日のブログで築古戸建て(ボロ戸建てと書いたら方々からお叱りを受けたので築古戸建てで統一しますw)の記事を書いたらめちゃめちゃ反響が良かったので今日もそんなネタで更新です。(「まさか狼さんが築古ネタに言及するとは思ってませんでした」っておっしゃる方も多いですが過去ログでは結構取り上げてますよw)

言われてみれば昨今の不動産ブログランキング業界、、
RC造レジをフルローンで光速投資するだの、メガ大家がどうのって記述をすっかり見かけなくなりました。

1年前くらい前まではそういうブログが幅を利かせていていだだけにどこ行っちゃったんだろうって気もしますが(あ、よく見ればランキングの下の方に放置されたブログが残ってますねw)これは言うまでも無く昨今の融資状況の激変でブログの需要が無くなったためでございます。

ここ数年、ジャブジャブ融資が出てた頃は億単位のフルローン融資をいかに勝ち取ったかを競うネタが氾濫していただけにこのブログ業界を9年見て来たワタクシ、、とても感慨深いものがありますが実際のところは今の状態が平常期。。(あのジャブジャブ時代が異常だっただけです)

とは言え、融資が出る時に買っておけば家賃収入が手に入り借入額に比例して実入りも大きくなってただけに「あの融資がジャブジャブの時に物件買っておけばよかった」と地団駄踏んでる人も多いそうですが、実際のところかなり高値掴みしてる人も多いし、事実、家賃収入より返済額の方が上回ってしまい本業収入を突っ込んで凌いでる人も増えて来ましたから「融資が出るうちにとにかく買っとけ理論」も各プレーヤーの運次第というところでしょう。

そこで絶滅した恐竜のあとに出現した哺乳類のごとく幅を利かせてきたのがこの築古戸建て投資。。

物件によっては融資を受けることなく買うことが出来、融資を受けるとしても少額融資になるので融資が引きやすく(リフォームローンと嘘ついて物件融資を引いてる人も多いとかw)戸建て特有の「一度入居させたらそうそう退去されない」という安定感もありそういう部分が人気の要因なんでしょう。

またちょっと地方に出れば格安で売られている場合も多く、売られているタマ数も多いのでネット情報レベルでも見つけやすく特にこれから不動産投資を始めたいと言う方にとっては格好の投資対象になってると思われます。

ただ、昨日も書きましたが、部屋の内装や外装にばかり目が行って居住者の安全にまで目が届かないってのは何か事件事故があった時に所有者責任を追及される恐れもあり問題提起させていただきましたが、実際のところは「要するに見た目で努力した形跡を残せばいいんでしょw」って意見も多数いただいたので「さすがは狼ブログの読者ですねww(そこに気付いてくれて嬉しいです)」と思わず膝を叩いてしまいましたww(そうなんです。バカ正直に耐震工事なんかに金掛けたらお金がいくらあっても足りませんよw

さて、そんな冗談はさておき、、
今日は実際にどういう築古物件を買えば儲かるか?なんて話に触れたいと思います。(この辺のネタ書くとめちゃめちゃアクセスが上がるだろうと目論んでますので面白かったらバナーをポチってくださいねw)


と言うことで一旦ポチバナーを置いておきますw

まず重要なことですが、築古戸建てでも安く買わないと意味がありません。
だからって闇雲にそれなりの売値のボロ戸建て(あ、書いちゃったw)ばかり探してもいけません。(予算500万だからって500万以下の物件を探してるようじゃ三流です)

どうやるか?

それは持ち主の立場になって考えることに尽きます。

想像してみてください。

その売り物件を

なぜ売ろうとしたのか?

なぜこの値段なのか?

誰が値付けしたのか?

残債は残ってるのか?

いつから売り出してるのか?

いつまでに売りたいのか?

決めた売値で売れなきゃどうする気なのか?


不動産を買う時に皆さん、売値で自分にとって手頃な価格のものを探しているんじゃないかと思いますが、
買付け入れる時はまずこのあたりを考えてみてください。(理想を言うなら1500万で売りに出てるものを600万で買うイメージw)

それにはまず謄本の確認です。
謄本を見ればいつ、誰が買ってどのくらい借り入れが残ってるか?どこの銀行から融資を引いてるか?所有者は何人いるか?などがわかるのですが、謄本の乙区、甲区を見ればおおよそその所有者の頭の中が見えてくるものです。

例えば、土地は相続で取得、建物は昭和47年築なんてのがあるとしたら乙区は存在していても借り入れはほぼ無い可能性が高いです。

こういう時はホント、なんで売りに出すかが重要で大抵の場合、「住む人がいなくなって(なるので)換金」がほとんどです。

住む人がいなくて換金って場合、売り主さんが「いくら欲しいのか?」を推理するのですが、これは実のところ元付さんはなんとなく知ってます。(売主から「最低手取りでこのくらい欲しい」とか言ってたりするもんです)

また、売主の性格的に「お金は欲しいけど無理に安く売る気はない」ってパターンと「お金になるのならある程度は妥協します」って考える人がいるのでどっちに属しているのか?が重要になります。

これもそれとなく元付さんに聞けば雰囲気がわかるのでそこで判断します。(ここ売って違う物件を買うなんて場合は同じ仲介で入るパターンも多いので仲介さんはどこで何をいくらくらいで買うのかくらいは知ってることが多いです)

この雰囲気を聞いてる場面でこの元付さんは売主、買主のどっちの味方なのかでも指値に大きく影響します。(何度も言いますが仲介さんは手数料で生きてるので成約するとなれば全力で売り主でさえ凹まします)

例えば売主さんと仲介さんが古くからのお付き合いがある場合売主さんは案外、自分の希望価格を通してくることが多いです。(この価格で頑張ってよ風w)

しかし、それでも人によってはそこまで無理難題を通す売主さんばかりじゃなく「仲介さんがそういうなら仕方ないわね」と説得に折れる売り主さんもいます。

ここの見極めだけでも指値にかなり影響するのですが、売主が単数ではなく複数の場合、売値はさらに混迷をすることがあります。

えぇ、、分け前の増減を気にする人の存在があるからです。。(手も出すけど口も出すタイプがたかが数百万の築古戸建てであってもいるとめんどくさくなるんですw)

謄本見て甲区の所有者が複数いる場合、誰がイニチアシブを取ってるかでも大きく変わるので買付け入れる前に誰が決定権持ってるのかを確認することも大事です。

後は値付けを誰がしたか?ですが、、
売り主さんの押しが強すぎる時以外は相場観などの情報を仲介さんが相場を見たりして「今売るならこんなもんですね」なんて感じで売主さんに言ってそれを聞いて決定してることがほとんどです。

すなわちここで仲介さんが相場より下の売値を提示して売り主さんが納得すると仲介は両手取引を狙ったり酷いときになると一旦買取業者を入れて再販で両手往復ビンタを狙ったりします。

それか相場観もなく感覚だけで「こんなもんじゃないと売れないですよ」なんて実勢価格も知らずに売りに出し相場観を理解してる業者さんがや一般の人が一斉に動いて瞬間蒸発、、なんてパターンもあります。(いわゆる値付け間違いってやつです)

他にも様々なパターンがあるので全部は書けませんがとにかくこんな感じで雰囲気を掴み安く買い叩くというのが相手に伝わらないように指値をしていくのが王道でございます。。(売主が素人であればあるほど伝わると売ってくれなくなります)

このパターン以外でややこしいのは投資家さんが持ってた物件、、です。

これは謄本見ればここ数年で融資を受けて買ってたり現金で買ってたりするのですが、とにかく「売買」で所有権を取得して長くても5年程度の場合が多いです。

もし物件を安く買いたいのなら謄本を見てここを確認した時点でこの物件を買うのは諦めてください。(利幅を考えて売り出してるので鬼差しはほぼ通りません)

但し、すでに部屋のリノベもある程度進んでいて(リノベした履歴を要チェック)現況で賃貸中で利回りも自分の納得する程度の利回りでしたら要検討、、でも構いません。(買った瞬間から高純度のCFが発生する築古戸建てもそうそうございませんので)

ここまでをまとめると要するに実需だった物件は買いを検討、投資だった物件は条件付きで検討ってことです。(なんだよ、こんなの当たり前じゃんって思う人も多いでしょうけどまずはここまでは完璧に理解してください)

さて、ここからは実需で使用してた物件だけに絞って説明しますが、
築古戸建てで大幅な指値を勝ち取るにはその持ち主がもうこんな惨状じゃ住めない売りに出してもこんなのいくらで売れるんだかわからないと納得している時に起こることが多いのはご存知かと思います。(ポールさんのブログ読んでりゃこんなのわかるはずなのでその前提で話を進めます)

こんな物件を買う人はどこをどう直せば貸せるようになるか(賃貸で運用するんですからさらに言えばいくらなら借り手がいるかくらい考えましょう)を考えないといけません。

素人目にそれがわかるくらいなら売主だって「まだ使えそうな家だからそうそう値下げしないよ」って気持ちが硬化してることが多いのでこういう時は住むにはここがもう無理って部分をある程度専門的に見せる必要が出て来ます。

例えば、雨漏りや傾き、、。
実需で住んでた人は慣れているので気が付かないことも多いのですが、客観的に見て「この雨漏りの跡はここ数年の話じゃねーなー」とか「なーんか建物が傾いてません?(立ってるとなんか気持ち悪くなって来たって言うと効果的w)」なんて話をしながら内見すると売り主さんが心無し弱気になることがあります。(あと案外わからないのが電気関係なので「電線が古すぎて電気火災になるとこでしたね」と脅したり「配管が古いので漏水がありそうですね」と見えない部分でハッタリかますのも作戦の一つです)

ここで大事なのはその場で買値を言わないこと。

うっかり数字を出してしまうとそれだけがフォーカスされ売り主の心に残ってしまうのでその後大幅な指値が通らなくなるだけでなくうっかり大幅な指値をその場で言ってしまうとその後「あいつにだけは満額でも絶対売らない」と気持ちを閉ざして二度と相手をしてくれなくなることが多いです。(と言うことで無茶な指値は仲介さん経由でやりましょう)

その際、水回りはホントはまだ使えたとしても「これはさすがに古すぎて動くかどうかもわからないから全交換ですね」なんて話をしつつ「と言ってもなんだかんだ言ってこの戸建てはやっぱり解体しないと使い物にならねーな」って雰囲気を醸し出しておくのが重要です。(解体更地にすると言いつつ建物を再利用したとしても「予算が足りなくて仕方なく再利用した」と言えば売り主さんも文句言いませんw)

ちなみに業者さんが更地仕入れを検討するとなると大抵の場合、粗利15%~20%前後必要で解体費やインフラ整備費用を考えると投資で買う人の方が高値で買ってくれる可能性が高くまた、瑕疵担保考えると古家のまま再販することも少ないので投資家が圧倒的に有利なのもお忘れなくw(あと更地で再販できる土地の場合は業者価格以下の指値しちゃダメですよ。業者に負けてしまいますから)

さて、指値の話についてはこれくらいにして、、

この手の築古物件を買うにあたりもう一つ重要なことは外観の見た目です。

賃貸で貸すわけですから賃貸の仲介さんが借り手を案内して現地に来るわけですがまず最初に車から降ろされてそのお客さんが見るのは外観。。

この外観がどうしようもないと内見する前に借りる気が萎えてしまいせっかく案内されてもほとんど見ずに短時間で帰ってしまうことがあります。(ワタクシも賃貸営業してたので経験ありますが、玄関入る前にすでにこの物件はやめようと思ってるのでせっかく内部をキレイにしていても借りてくれないことが多いです)

投資物件として築古戸建てを買うのであればまず「どこをどう見せれば借り手が付きそうか?」くらいは考えてください。(フイー〇ングリフォームしてもダメなものはダメな時があるんです。。)

但し、ここでムチャな予算でリノベしちゃうと高利回りは期待できません。
かと言ってその工事代を浮かそうと自力リノベにチャレンジする人も多いですがリノベの経験値が低い人がいきなりこれをやろうとするとかえって高くつくので建物を全塗装しようとしたりするのではなく小物(例えばポスト、ドアの塗装や庭木の伐採して敷地を広く見せるなど)でごまかせないかを考えてください。(セミナーでよく話してる石貼り戦術の戸建て応用版です)

この時注意して欲しいのは連続性と言うか統一感。。

よくある話でドアだけ新品にしてその他がそのままとか逆に外構をキレイにしたのにドアだけそのまま手付かずでは連続的な統一感が見えなくなるのでせっかくのリノベが無駄になることが多いです。(え?ここまで手を入れてなんでここをやらないの?ってうやつです)

築古物件はとにかくこれが目立つと高い家賃で借りてくれなくなるので注意が必要です。

逆にそこそこの家賃で貸せればいいやって人は無理に部材を交換するのではなく磨いて掃除してキレイにして貸すってことだけ考えてもいいと思います。(掃除で手を加えると古い家もそれなりにキレイに見えるもんです)

また部屋の内部で一番重要なのは清潔感、、
別に無理やり新品の水回りに一式変えなくてもそれなりの清潔感が垣間見えれば「ま、家賃がこんなもんだからこんな装備だよね」ってお客さんもいるので何が何でもリノベして貸すっていうのではなくこの建物の客層はどんな人?と思い浮かべて出来るだけ低予算でやるのも重要でございます。

と、本日は思いつくことだけ時間の限り書いてみましたがこの話、、書くとまだまだ書けそうなので続編をそのうち書きます。。(もう夕方の5時を回ったのでこれ以上は書いてる時間が無くなってしまいましたw)

あと、聞きたいことをコメント欄に書いてくれたらそれもブログで解説しますのでお気軽に。。


続きが読みたければポチるんじゃんw

遅くなりましたがあけおめです。。。


昨日はチャンネル権争いに負けてキムタクのドラマ見ましたw

お正月もすっかり終わってしまった感もありますが、、

皆さま、明けましておめでとうございます。。
今年も狼ブログを宜しくお願いいたします。

さて、そんな我々、
先日休暇先のリヒテンシュタインから戻ったわけですが、、
我々がいないうちにゴーンさんがレバノンに逃亡しちゃったんですか?www(箱に入って逃亡って引田天功じゃないんだからww)

せっかく日本も保釈に寛大になりかけたところだったのにこれでまた保釈や出国の厳格化に舵を切るのは確定的。。
こうやっていつもの法律の後追いが始まるわけですが、この法律の後追い話、、今流行りのボロ戸建て投資に及びはしないか?とワタクシ少々心配しております。。(新年早々物騒な話で申し訳ございません)

と言うのも最近、空き家問題を解決すべく様々な提言や具体的な再利用法などが実践され、世の不動産投資家さんも融資が出なくなって小粒な物件への投資に大きく舵を切ってる方が多いです。

恐らくですが、このボロ戸建て投資、、
地方に行くと土地値以下で売られていることが多いので投資家さんの格好の獲物となっておりますが、なぜ土地値以下かと言えば古家が土地に乗ってるため更地評価にならず、解体費やインフラ整備費用を差っ引いた金額じゃないと売れない、もしくは評価額並みの土地値では買いたい人がいないので破格の値段で渋々取引されていく、、、なんてところではないかと思います。

建物を再利用するには実需としてはかなりのリノベーションしないと住む気にもならないので誰も見向きもしませんが投資物件として賃貸で貸すのであれば家賃を払って住みたいという客層は一定数いるので需要もあり世の不動産投資家さんはこの辺を狙って日々、指値して買い、知恵を絞ってリノベして貸せるレベルまで持っていき投資物件として運用しているのだとも思います。

そんなボロ戸建てのリノベの模様を見学会やSNSでの記事などでの写真で見る機会も増えましたが、世のボロ戸建て投資家さん、、クロスや床材、水回りなどには抜群の能力を発揮し、見た目では貸せばちゃんと家賃取れそうな物件に仕上げてるように見えても耐震やその他の補強にはどこまで神経を尖らせているのか見えて来ないことが多いです。(アクセントクロスや水回りの素敵写真は多いですが地味な話な補強の写真はほとんど見たことがありません)

実際問題、人が住むわけですから賃貸と言えども入居者の安全対策は必要なのですが今の法律では細かい決まり事も無く、ほぼ野ざらし状態。(間違っても現行の法律では「耐震構造が担保されてない物件は貸してはいけない」なんて法律もございません)

これも何かの災害があって国交省が「ここにも法律の網を掛けないといけない」って話になれば今まで野ざらし同然だった話も変わって来て過去にあった民泊同様、投資家サイドに多大な出費を強いるようなことが起こるやもしれません。(耐震化工事を義務づけるなんて話になれば屍累々でございます。。)

と言っても最近はホームインスペクションなんてのが登場して売買の前に事前調査を入れて不具合箇所を調べてくれるようにもなりましたが、ボロ戸建ての場合大抵は解体前提で売りに出てることが多いのでここで「ホームインスペクション入れてくれ」なんて言おうものなら「なんだよ、そんな金出してまでこんな指値には応じられない」とか「瑕疵担保免責で買うんじゃねーのかよ」と怒られ案件になる可能性もあります。

またインスペクションを入れるにしても比較的コストが掛からない目視検査で終わらせ、さも「インスペクションはちゃんとやりましたよ」なんてアリバイ的目的だけで済まされる可能性も否定できません。(ましてや我々業者は余計な問題があることを隠す傾向があるので出来ることなら目視だけで終わらせたいなんて考えがちだしw

このインスペクションに関してもまだまだ法的には完全に整備されているわけでもないので今後、法律が厳格化されでもしたら儲かるのはインスペクション業者だけで投資家サイドは余計な出費が増えるだけの話。。。

また、9年前の東日本大震災で震度6だの5強に見舞われ運よく倒壊せずに済んだ物件でも熊本地震のように震度7を2発喰らうと最初の地震で難を逃れても二回目の地震で倒壊、、なんてこともあり得ます。(実際、東日本の時に壁にクラック入ったままで雨漏り防止のコーキングだけして住んでる家って結構多いです)

賃貸の場合、借家法では「建物が喪失した場合、当然賃貸契約は終了する」と言う前提なので建物だけが倒壊して貸せなくなるだけならこれでもいいのですが、そもそも住宅と言うのは倒壊するにしても揺れ始めてから数分間の避難時間だけは倒壊させない前提で作られていないといけません。(耐震基準もどちらかと言うと壊れて損傷してもいいけど逃げる時間無く一瞬で倒壊しないという前提の設計構造だったと思います)

2020年の今、
平成元年築であっても今では築30年超えだし、平成築のボロ戸建てってのはまだまだ実需で使える可能性もあるので安くは売られにくいでしょうから実際に投資家が買ってるボロ戸建ては昭和50年代~それ以前のものではないかと思います。

地震保険に加入したところで万一の時の保険金は再調達価格レベルでしか出ませんから倒壊しないにしても居住出来ないレベルまで壊れてしまえば建て直しとなり、その時の費用は結構膨大です。(更地で高く売れるのなら大歓迎ですが建物が無くなった瞬間価値の無い土地だと悲劇でもあります)

前日、大家学さんがリノベした戸建て物件を見てきましたが、学さんはリノベの工程で耐震補強として金属プレートをあちこちの構造的に弱そうな部分にぶち込んでました。

多額の費用を掛けた補強材料では無いですがあのプレートがあるか無いかで建物の壊れ具合は格段に変わるんじゃないかと思いますし、あれをあえて見えるように補強してるのって借りる側から見ると「この大家さんはちゃんと耐震補強までしてくれてるから安心して借りられる」ってアピールにも見えるので「さすがは学さんだなー」とちょっと感心しちゃったワタクシでございますw(誤解の無いように言っておきますがこの補強金具は親柱にきちんと刺さってましたので耐震性はバッチグーですw)

さて、いろいろゴチャゴチャ書いたのでここで整理して考えてみますがボロ戸建て運用中の方が取り急ぎ、今やっておくべきこととしたら
①いざという時の保険の見直し(建物が倒壊した時どこまで保険でフォローして貰えるか?)
②耐震診断(ちゃんとした診断会社を使って簡易的でもいいので耐震診断をやった履歴を残す)
③賃貸契約書の見直し(建物が損傷して居住出来なくなった時、入居者に対する補償の明記の有無の確認)
④見せかけでもいいので大家として耐震補強したという証拠を残す(見えるところに金属プレートをぶち込んでおくw)

くらいでしょうか?。。。

要するに「大家としては出来ることはやったけど想定外のことが起きたので倒壊、損傷してしまった」ってことにすれば法的責任は元々免れるにしても遺族からのめんどくさい道義的責任追及をかわすことが出来るんじゃないかと思います。(「欲ボケしてロクに補強もせずにボロ戸建て買って投資してたからこんなことになったんだ!」という道義的責任を「やることはちゃんとやってました。不可抗力です!!」」って前面に出して言えるじゃないかとww)

また運が良ければ安価な耐震補強でも揺れこそしても倒壊しなかったりそもそも損傷すらしなかったりすればそこからまた賃貸物件として生き続けることが出来、投資としての賃貸経営が破たんすることもありません。

近年は大地震の心配だけじゃなく気候変動で台風も大型化してますから洪水などで住めなくなる住宅も増えてくることを考えると「自分が住むわけでもねーし、そこまで考える必要はねーよw」って発想から転換が必要なのではないかと思いもしますが、とにかくです、

ここ数年は「保有してないと儲からなくなってくる不動産投資の時代」になるわけですから保有耐性をさらに上げて不測の事態になっても保有してれば大丈夫って運用出来るようにしていただけると幸いでございます。

新年からいきなり説教じみた話になっちゃいましたが最近のボロ戸建てブームが下火にならないようにと思って書いてみました。ご参照くださいませw



ささ、、早く帰って昨日のマグロの録画見るんじゃんw

狼旅団懺悔の部屋。。。


今年の紅白、、去年からの流れ的に赤組優勝と予想しますw(去年白組だったしw)


こんにちは。

令和最初の年末も残すところあと6時間となりました。

我々、例年通り会社の別荘があるリヒテンシュタインで年越しとなりますが、


今年もヨーロッパの冬は寒いです。。

そんな別荘で優雅にブレックファーストしながら日本からの衛星放送でフジテレビ見てたのですが、、


オープンハウスのあの「伝説の朝礼」の模様が放映されていましたwww
(ってかこんなブラックネタ、通常放送で流していいヤツなんでしょうか?ww)

これ見ると来年の不動産業界も活況を呈するのではないかと思いますが、


これとか、、


これ見るとなんとなく深い闇も感じてしまいます。。
(やっぱこの会社、、どこかおかしい、、w)

さて、
そんなわけで年末恒例の「狼旅団懺悔の部屋」の時間となりました。
今年は例年になくネタが集まらず開催が危ぶまれていましたが、、なんのなんの、、
追い込みでネタが殺到したので例年通りに説教垂れたいと思います。

【懺悔その①】
名前:残念くん
タイトル:吊し上げられました
5月某日、‪朝8時に‬わざわざ東京から黒スーツに身を包んだ3人組みが自宅のインターフォンを「ピンポーン」。
マ○サから自宅をガサ入れされました。
会社に行ってた私も呼び出され、仮病を使って早退。
一日中吊し上げいただきました。
マ○サがお帰りになった後、奥様に怒られてしまいました。
成人の息子達には「人生一回しかないから」って慰められる始末。
ま~不倫で奥様から怒られるよりはマシって思ってるのは私だけでしょうか。
お陰様で素直な対応だったので、重加算税のお咎めはなく、2月は一族郎党引き連れてお詫びの沖縄旅行です。
マ○サに元○税が書いた節税の本質を参考にしてますって言ったらご機嫌斜めになり、吊し上げキツくなりました(笑)

【狼神父の心温まる説教】
そういやウチの団員で年明けに税務調査が入る人がいて年末のクソ忙しい時に「どうやって対応したらお土産あげずに済むか?」と質問されましたが(いっそ朝から大酒飲んで税務署員に絡むといいですよ」と優しくアドバイスしておきました)いきなりマルサってあなた、相当なヤバいことやってませんかwww

とは言え重加算税もなく無傷で終わったのは不幸中の幸いですね。

ただあれです。
重加算食らわなかったからってそのお金で沖縄旅行行くと今度はそこを突かれて痛くもない腹を探られちゃうかもしれません。

アドバイスするなら領収書は全部2人以上で行動した証拠を残してください。

えぇ、、
一人でこっそりヤラシイとこ言ってその領収書を反面調査されると今度こそ奥様に激おこされますからwwww
(それでは良いお年をーw)

次行きます

【懺悔その②】
名前:208とも。、、

築60年の長屋に一人粘って住んでた老人の
野良猫に餌やりする現場を押さえて追い出したのは
計画的だったことをここに懺悔します。

立退き料浮かせる為でした。

そしてさっさと更地にしてやりました。。。

懺悔常連狙ってましたが、
今年はそこそこ本気懺悔でしたので

投稿する気は無かったのですが。。。爆

【狼神父の心温まる説教】
ともさん、、
あなた、ホント毎年毎年懺悔しにやってきますねw(オールナイトニッポンならハガキ職人レベルです)

しかも例年入居者ネタなので今年の心温まる系の話かと思えば、今年のはかなり極悪級ですねww(ワタクシはともさんをこんな極悪な人に育てた覚えはございません)

しかしあれです。
これって見方を変えればなかなか退去しない住人に一方的に言い掛かりを付けて「出て行けー!!」ってやれなくもないですね。(いくら反論されようとそんなの関係ねーよと開き直ればいいし、カワイイ猫を共用部に放てば年寄りってついつい面倒見ちゃいそうだしw)

しかし60年越えの長屋が更地に立ち退きなしで更地になるってことは随分と儲かりそうです。。

常連であればもう買った時にはワタクシに何すればいいかおわかりだと思いますので何卒よろしくお願いします。(それでは良いお年をーw)

次行きます。

【懺悔その③】
名前:中央城東大好き

今年も真面目に管理物件運営を行い懺悔など無いのですが…。

強いて言えば、エリアの築古大家さん達の満室を貸し剥がしてる位でしょうか。
税金払うなら物件価値の向上とばかり、リフォーム・リノベに邁進した一年です。

また、使えない客付仲介の更新も容赦無く取り上げています。
管理会社兼大家なので自社更新は出来ますからね。
多くの仲介は、キックバックだけ多い補償の少ない、保険料の高いもの使いたがるので困ってます。

更新を期に、入居者さんには保険料が安い補償範囲の広い物への変更を促してます。

【狼神父の心温まる説教】
貸し剝がし。。(読んでてなんかお腹痛くなりました・・・w)

ま、あれです。。
不動産投資と言うものは弱者が強者に喰われるモノですから城東さんのように資本力でリノベしちゃえば同エリアの築古オーナーと同家賃にすれば自ずと蹴落とすことが出来ますからまさに無敵スキームですねww(敵に回すとすごく嫌なタイプですw)

あと最後の行に書かれていた更新を期にって部分、、
これ本気でやるとさらに同エリアの築古オーナーさんが死に絶えてしまう可能性が高いのでお手柔らかにお願いします。。(それでは良いお年をーw)

はい、次行きます。

【懺悔その④】
名前:しいたけ

ポチ、サボってすみません。
不動産の懺悔ネタ何も無くてすみません。
(ケツが浮く物件が全く無いので、何も起こりません。。。)
ダイエット始めました、痩せてしまいます。
お先に申し訳ございません!!

【狼神父の心温まる説教】
何気にしいたけさんあたりが今年は派手な懺悔ネタをやらかして率先してネタを送ってくると思ってましたが、、

ホント肝心な時にダメな人ですねwwww(ワタクシ、キミを少々買いかぶってたかもしれませんw)

しかもなに?ひと足先にダイエット?ww
次回のセミナーに来たら君には特別に千葉県でしか売ってない甘さナンバーワンのMAXコーヒーを1ダースあげるから持って帰ってくださいw(良いお年をーw)

次は懺悔の模範解答的なの行きます。

【懺悔その⑤】
名前:モテスギちゃん

○○大家さん、熱心な入会のお誘いを断ってごめんなさい・・。

と言うか「新ビジネス」とか言って、四○の会場までわざわざ呼び出しといて、ババアのマ○チ商法の説明なんざ聞かされたかねーんだよ!

こっちはボロ家のリフォームで忙しいんだよ!
やるわけねーだろ○○○なんか!
あースッキリした。

来年こそ、良いことありますように!
狼さん素敵な物件紹介してください

【狼神父の心温まる説教】
えーっと、、
内容的にめちゃめちゃヤバい気がしてこっちで伏字対応しましたが、この○ルチ話、、ワタクシの耳にも随時入って来てますwww

今年は融資が出なくなった関係であちこちの大家の会の方も会員相手にニュービジネスに邁進してるそうですが、それが共食い大家ってやつですので気をつけていただきたいところです。(「話を聞いて参加するかしないかは自由だし返金保証もあるから安心」とか言ってるとそのうちワタクシがモミアゲ毟りに行きますよw)

かと言ってワタクシから物件はなかなか出ませんのであまり高い期待値でいるとさらに酷い目に遭うかもしれません。ご注意ください。(良いお年をーw)

次もこちらで伏せ字対応の懺悔ですw

【懺悔その⑥】
送信者○○○○○○
(こちらの判断で完全匿名にさせていただきますw)

こんばんは。
団員ナンバー※※※の末端団員です。

実は先日、○○○さんのツイッターで
「俺の動画見てるやつで危ないって言ってる奴は自宅にこもって隕石落ちるのビビってろ!」
って言われてから○○○さんの動画上がるたびに低評価速攻でポチってます。

ごめんなさい、ごめんなさいごめんなさい。
でも俺しつこいんですwww

【狼神父の心温まる説教】
この話題、、恐らく確率論の話をしてるんじゃないかと思いますが、隕石が本当に屋根を突き破ってくればその隕石でお金儲け出来ます。(噂では一個数百万で買って貰えるとかw)

しかし、投資に関しては失敗すると儲けることが出来ませんから危ないと感じる橋は渡らないってのが狼旅団としての方針なのであながち間違ってはいない気がします。。(ま、ご本人も「俺のマネすると火傷するぜ」とおっしゃってますからここは独自に判断していただいた方がよろしくかとw)

とは言え毎回毎回低評価ポチしてるうちはいいですがうっかりコメントぶち込むと身バレの恐れもありますのでご注意いただけると幸いです(では良いお年をーw)


、、次行きます。


【懺悔その⑦】
名前:田舎のハゲ

3年前からドンブリ勘定でサラリーマン大家から専業になりましたが、なんだかんだで3年間赤字とわかり来年から元のサラリーマン大家です。ありがとうございます、

宅建も27点で落ちました。三棟保有で中堅ズラしてごめんなさいw

【狼神父の心温まる説教】
サラリーマン大家から専業になり詳しく収支を調べたら赤字とわかり再び元の鞘のサラリーマンに戻る。。。と

いいじゃないですか?それww(あ、ここで「w」はダメですね、、すみません、、)

サラリーマン業やりながら大家さんやってる方がいいんですよー。
だって大家業と言う副業があればすごく気が楽になりますもん。(上司に怒鳴られても「ふん、てめーなんざに怒られようと俺はお前より収入多いんだぞ」って思えるでしょ?)

今は赤字でもそのうち返済が進めば黒字にもなるし、サラリーマンやってると社会的信用も残るのでお子さんの授業参観の時に無理やり変な職業を名乗ることもないです。

で、宅建は27点ですか。。。
来年は民法改正があるので今年のうちに取って欲しかったですねー。。(来年は超難化予想ですゆえw)

とにかくお疲れ様でした。来年の飛躍を期待しています(お大事に。。。)

次行きます。

【懺悔その⑧】
名前:夢追い狂

今年はアパート1棟購入も出来たし、個人的には満足の1年でしたが、懺悔の部屋に値するネタを用意出来ず申し訳ない気持ちでいっぱいです(?Д`)

あえてあげるならリフォーム後に恒例のパチンコ屋へ行き、妻にGPSで思いっきりバレてた案件が2度程ある程度ですが、あまりのパンチの弱さに反省しきりですw

【狼神父の心温まる説教】
ホント、、今年は懺悔することがあまりないのでこちらから再度お願いしてネタをひりだして貰った関係でこんな薄い懺悔が多いのですが、、

期待をはるかに下回るパンチの弱さですねwww(ってかアナタは常連組なんですからもう自爆してでもネタを作るべきかと思いますw)

あとあれです。
GPSで居場所を捕捉されてるようですが今はドライブレコーダーという便利なモノが出来てるので車に乗せる人も気をつけてくださいね。うっかり変な画像が残ってるとシャレになりませんよww(では良いお年をーw)

【懺悔そ⑨】
名前:晴れ男
タイトル:今年の懺悔

今年の懺悔
家族をほったらかして、築古戸建てのDIYリフォームに明け暮れていたので、嫁から「父親としては戦力外ね」との辛辣な評価をいただいております。
最近では、家族の私に対する視線が冷ややかになり、自宅にいる時よりも物件でリフォームしている時の方が落ち着くという、新たな心境の変化が芽生えてきています。狼さまに回らない寿司をご馳走するよりも先に、家族へ回る寿司をご馳走することなりそうです

【狼神父の心温まる説教】
DIY大家さんのあるあるネタの「家族放ったらかしでリノベーション」ですが、男たるもの稼いでナンボですから「父親として戦力外」はある意味褒め言葉でございます。(銭ゲバ大家くらい素敵な言葉です)

しかもリフォームしてる時が落ち着くってことはもはや晴れ男さんの居場所は家ではありませんw(そう、事件は現場で起きているんですよww)

とは言え、まだお寿司をご家族に振る舞えばまだまだ家庭での立場も守れそうですからとりあえずスシローで腹一杯にさせてあげてください。

え?ワタクシですか?

、、、ワタクシは余ったお金で銀座の廻らない寿司奢ってください。(それでは良いお年をーw)

次行きます。。

【懺悔そ⑩】
名前:川崎大家

三人家族が住むにはギリギリの広さの安い区分(DINKS向け?)を見つけ、無理な○百万の指値通ったらいいなと思い両手になる不動産屋さんに飛込み
妻子連れて内見にいくと、他にも家があるというオーナー初老夫婦が大歓迎、うちの子供は「うちよりベランダ広ーい、水槽にお魚いるー」と大興奮w

あなた達みたいな若い家族が入ってくれると嬉しいわ!

このマンション、子供少ないから住んでもらいたい、○百万安くてもいいよ!(このとき、不動産屋さんも私も顔が、えっ!?いいの!?)
あとで不動産屋さんにはほぼ○百万+α引きの指値を伝え、現在レスポンス待ち

すいません、「買いたい」といいましたが「住む」とは言ってません。。。本当にいいオーナーさんでした。。

その区分に住んでる人が60才くらいの夫婦であるとことを事前に確認し、あえて子供を連れて内見に行きました。

子供は純粋です。妻は共犯です。

【狼神父の心温まる説教】
これってあれですよね?

投資物件として買うつもりだけど売主には幸せな家族がこのまま住んで売主さんの気持ちを受け継ぐ、、みたいなおべんちゃら言って売主には強烈な指値、

そして仲介には「てめー、両手で仲介出来んだからこっちの味方しろよな」と圧力を掛けて正月早々、格安投資物件をせしめようって魂胆ですね?。。。(家族での完全犯罪www)

とは言え不動産は弱肉強食ですのでいいですが、、それよりなによりお子さんの演技、、
一体何をどうやって仕込んだんでしょう?ww

お子さん、、きっとあれですよね?
学校でリビングドーン!!車庫バーーン!!ってやりつつオープンハウスの駅前サンドイッチマンを冷たい目で見てるでしょ?ww(「ママー、、あのお兄ちゃん、あんなので金稼ぐならパパみたいに大家やればいいのに」とか言ってそうww)

あだあれです。
この売主さんがこのブログを見てないことをただただ祈るのみでございます。。(買えるといいですねw、良いお年をーw)

次行きます。

【懺悔その11】
名前:ナマケモノ

あんまり、悪い事はしていないのですが、、、
・買う気もないのに、様々なセミナーに参加して、買いたいと言った結果、たくさん喫茶店に連れてって頂いた(ごちそうさまでした)

・保証会社は必須と迫った結果、2年分の賃料を前払で頂いた(途中で退去しても返さなくていいですかね?)

・決算書の見栄えが悪いのでゴニョゴニョ…(決して嘘をついた訳ではないんです。ただ、ちょっとだけ見栄えを…)

皆さま、大変申し訳ございませんでした。。
来年もよろしくお願いします。

【狼神父の心温まる説教】
ナマケモノさんもこの懺悔の部屋の常連ですがなかなかネタ送って来ないので心配してました。

ま、例年安定して悪いことやってて一安心です(違w)

ただ今年は例年なみのインパクトが無いってことはあまり物件買わなかったでしょう。(ちゃんとワタクシのブログを読んでらっしゃると確信しましたw)

来年はきっと買えるタイミングも増えやらかす悪さもたくさん生まれるでしょう。

えぇ、、来年はもっとエグいネタ送ってくださいw(良いお年をーw)

次行きます。

【懺悔その12】
名前:三毛猫
タイトル:「〇ンコ」

お歳暮では〇ンコ嫌いの狼さんにモナカに見せかけたお吸い物セットを送りつけ、狼さんの会社を大喜利会場にしてしまい申し訳ありませんでした。(でもマカロンの兄貴の件もあるし、年末の大喜利会場は狼さんの会社っていうのは団員の共通認識ですよね?w)

じつは同じお吸い物を祖母にも送ったのですが「三毛猫ちゃん、美味しそうなモナカありがとう!」と電話があり、祖母はすっかりモナカだと信じ込んでいた事をご報告致します。

健やかな不動産ライフの為に健康に良い物をお中元やお歳暮で送りたい・・・最終的には「水」になりそうですが「空気を送るよりマシでしょ?」と思いつつさすがに空気は売ってないだろうと興味本位で探したら、、

ありましたよ!
世の中には良い物があるようで、これなら0カロリーです!!

(〃?∇?)っ「富士山の空気」缶詰?
これからも健康で、末永くご指導ください!

【狼神父の心温まる説教】
まずはあれです。
○ンコって書くとちょっと別物を連想してしまうのでまずはこういう時はア○コと表記願います。(ワタクシの趣味の領域を想像する方もいそうなので困りますw)

あのモナカに似たお吸い物ですが実は家ではウケがよく特にお正月が重宝するので大変嬉しい贈り物です。

ただ箱にモナカと書いてあったのでエスパーくんが大喜びで「狼さんにアンコモノ送ってくるなんていい度胸してますねーーww」と箱を開けて実はお吸い物だった時、凄く悲しい顔してたことはここだけの話にしておきます。

あとお母様、、
モナカだと思って家に来たお客さんに「お口に合いますか、、」なんて菓子皿で出しちゃうかもしれないくらい精巧なモナカなのでいい加減教えてあげたほうがいいと思います。(エスパーくんは早速袋を開けバリバリと噛り付いて「なんじゃこりゃーww」って驚いてましたよw)

あと水はいただくと嬉しいですが空気の缶詰送ってきたら着払いでお返ししますので送って来ないように。いいですね?(では良いお年をーw)

次行きます。(これが最後の懺悔です)

【懺悔その13】
名前:momonju

懺悔・・・・。
う~んザンゲ・・・。
あっ、そーだ。
毎日のようにポチしていますが実は結構話題に付いていけてないんですよね
すみません。

先日のマカロンも誰の顔なのか解りませんでした。
知りたい気持ちもありますが不用意に情報いれない方がいいかなと思っています。

あと、写真撮ってくれた旅団Tシャツに興味持った人に
ちゃんと狼旅団の宣伝して来ました。

ピントズレズレですが
狼閣下、エスパー君に出会えて、楽しい1年になりました。
ありがとうございました。
来年もよろしくお願いいたします。

【狼神父の心温まる説教】
え?あのマカロンの顔が誰だかわかんなかったって?ww

ま、知らないならそのまま知らずに過ごしてもいいと思いますが彼がまたこの業界に色気を見せて戻って来ないようにやってることなので一応覚えておくと損はないかと思います。。(わかればなぜワタクシが虫ケラのように嫌ってるかもわかるかと思います)

これからも我々少しでも多くの情報を発信しますのでとりあえず一度でいいからワタクシのブログを一周読んできてください。(じゃないと飲み会で話について来れませんw)

それでは良いお年をーw

と、今日は13の懺悔に説教垂れましたが、
ホントはもっとたくさんの懺悔が届いていて全部に説教カマすことが時間の都合で出来なくなりました。(大晦日だってのにこのブログネタ書くために朝からやってますが今朝になってオープンハウスネタが降ってきて急遽書き換えた関係で現在時刻は17時53分でございますwww)

という事で今年の狼ブログはこれで終了しますが来年も引き続きご贔屓ください。

皆様の来年のご活躍とご健勝を心からお祈りしつつこれからウチの犬のトリミング開始します。。(2日に団員犬のボッサと会うからキレイにしておきたいんですwww)




これ書くのに6時間も掛かったんじゃんw

なんだよ、、ネタが集まらねーじゃんw


本日は最後のお願いにあがりましたw

こんにちは。

年末のブログが一番読まれない時期になぜこんなに連続更新するのか?

そんな疑問が頭を過りますが、、一番の理由は昨日募集開始した「狼旅団懺悔の部屋」の投稿数があまりに少ないからで(前年比マイナス90%ってなんだよww)このままだと今日が年末最後のブログ更新になってしまう可能性すらありますw

また、届いた懺悔も放送禁止用語が並ぶ話が多く、今のままでは公開可能なのは1話のみ。。。(誰が吉〇失敗談ネタをぶっこんでいいって言ったんだよw

もしかしてですが、、
ワタクシがあまりにブログ更新しないもんだから読者離れ起こしているのでしょうか?

そう思ってブログに埋め込んであるアナライザーでアクセスをチェックしたんですが、、、

おかしいです。。

アクセス数は去年の今頃より増えてます。。。(こんなに更新しないブログなのに一日2500アクセスくらいあるじゃんww)

ってことはあれですね。。

こっそり閲覧する派が増えて前みたいにコメント欄で暴れようって気のある人が減った、、、だけってことでしょうか。。(あと最近増えたTwitter経由の人って案外発言する人少ないみたいだしw)

いずれにしてもこの狼ブログ、、
すでに8年存在していて来年でまる9年になりますが、SNSの普及でブログの存在意義も大きく変わってきました。

今どきはブログで一方的に発信するのではなく相互に情報交換できるSNSに情報源が変わり、ブログを読むよりダイレクトに欲しい情報だけが得られやすくなりました。

また、文字を追っ掛けるのが面倒って人のために動画系サイトがもてはやされ不動産の勉強もYoutubeで出来るようになりました。(ま、実際には内容の良し悪しより誰でもいいから閲覧してもらってアクセス数の応じた報酬目当てなんでしょうけどww

ワタクシはネットに顔を晒すのが嫌なタイプなので間違ってもyoutubeで情報発信する気もありませんが今後はブログではなくこういう媒体を使って情報発信する人が増えることでしょう。。(えぇ、、なにせブログレベルではよほどいい話を書かないと儲かるコンテンツじゃないですからw)

そんなワタクシ、
今年はブログよりTwitter主体で活動してきました。

なぜ書き慣れたブログからTwitterに移行したかと言えば、
何度も書いてますが情報量と情報の質が圧倒的にTwitterの方が有利だからです。

やはり不動産の情報は裏も表も知り尽くす現役の不動産屋さん同士で日々交わされる情報には逆立ちしても敵いません。
また、実際の取引回数も不動産屋の方がトライ&エラーを繰り返して収益をあげている分、圧倒的に情報量が多く、また不動産屋さん以外でも不動産業務に関連する士業、金融業、著作業などで著名な人もTwitterでバンバン情報発信してますのでこれを断片的に拾ってるだけでも膨大な情報が集まって来ます。

さらに便利なのは「あ、この人、まともなコト言ってる人だな」とフォローしておけば毎日有益な情報が入って来るだけでくまともなことをいう人ほどまともな人をフォローしているのでさらに有益な情報自動的に吸い上がって来ます。(ただ、Twitterに入り浸るとやがてツイ廃になり人としておかしくなっちゃいますけどw)

中にはそういう人の中でDMを送るときちんと返事までしてくれる奇特な人がいてそこから派生する人脈たるや、もはや普段の営業活動や金で買える人脈ではございません。。

とは言え、Twitterではコミュ力がとても重要で、空気を読まないリプをぶち込めばたちまちフォロワーから除外されたり場合によってはブロックされたりしちゃいますw

恐らくですがこれらの空気が読めない人は自意識が過剰なのか、承認欲求がやたら強いかのどちらかではないかと思いますがネット社会ではこれらの人は異端扱いを受けまともな情報が入りにくくなります。

そこで自分の意見と似たような意見ばかりを発信する人をフォローし始めると不思議なことに同じtwitter上にいながら全く違う情報に接することが出来るようになります。

これがネット上での情報の選択の差になり日を重ねるごとに知らず知らずに違う道に向かってしまうことに繋がります。

ワタクシ、先日もブログで書いたかもしれませんが「こいつは絶対フォローしねーぞw」ってアカウントだけを選りすぐりフォローしてわざと違う情報に接する環境を作ってみました。

そのアカウントですが現在のところ、フォロー1000に対してフォロワー300人くらいにスクスクと育ってますが、本アカである狼旅団アカと比較すると入ってくる情報は脳が溶けそうになるレベル。。。(ま、皆さん、SNSで集客して実在しないものをなんとかしてお金にしようって人ばかりなのでどこかでパクって来た成功する要素みたいな意識高い系用語で埋め尽くされておりますw)

とは言え一言一言が計算し尽くされた名言が並ぶので慣れていない人にはとても聞き心地がいいと思います。

不動産投資の世界でもこの手の名言をどこからかコピペでパクリ、さも自分の成功談として語る人も多いですが、実業としての実態が存在しないことが多いので例えばですがこんな情報一つでも受け手によっては同じtwitter上にいながら受けることが出来ないことがあります。。(と言うことで下の画像をごらんください)


5日前にTwitterにあがった「電車と車利用者を可視化してみた地図」です


このようにどこまでが電車通勤でどこからが車通勤なのかよくわかります

投資物件を買う場合、地方であればあるほど電車よりも車に依存した生活習慣なエリアがあると思いますが、これを安いからと見誤った買い方をすると「本来駐車場が必要な物件なのに駐車場が敷地内に無いから安く売られている(すなわち高利回り物件)」を掴む羽目になります。

手慣れた投資家さんであれば空き地を探して駐車場化するとか外部に駐車場を借りて運用するなんてことも出来るので敢えてこういう物件にチャレンジすることも出来ますが、現地にも行かず概要書だけで買ってしまい、買ったらあとは管理会社に丸投げなんて場合、管理会社もそこまで提案しないことが多いので「広告費増やしてくれれば埋まります」だの「家賃下げれば埋まります」なんて提案だけで終わることもあります。

この画像はあくまでも参考情報ですがこれを見ておけば桶川市でも場所によっては車社会、場所によっては電車社会と把握出来、さらに深堀りするために現地に行き、「どこでどう変化するのか?」なんてポイントが見えてきたら次の物件購入時にはその知識が強力な武器にもなり得ます。(これが賃貸での電車通勤動線、車通勤動線ってやつです)

ちなみにこの情報、、
本垢の狼アカウントでは5日前から入って来てますが、キラキラ系の裏垢にはいまだに入ってきていません。(ってかこういう情報はキラキラ系の人には有益に見えないでしょうからまず入って来ないでしょうw)

同じ不動産アカウントなのにフォローする人が違うと入ってくる情報が変わるって典型的な話なのですが誰とどう繋がるかってのは情報を得るうえでとても大事なことなので出来るだけ早く実践できるようになっていただけると幸いです。

さて、そんな情報の話ですが、先日あの楽待様が「今までに不動産コンサルタントに騙された体験談」を募集していました。

なんでも覆面座談会形式でやるそうで、参加者には3万円出ると言うことなのでウチにいる「過去に不動産コンサルに嵌められた団員」に声を掛け、「3万貰えるからそこで実名出してそれが文字になるか試してみて」とお願いしてみました。

ま、さすがに楽待さんは上場企業ですし、うっかり名前が出てしまうと体面的にもヤバイことになるので実名が出るとは思いませんが(過去にコラム書いてた著名なコラムニストさんにも(以下略))どこまで深堀りするかとても興味があります。

なぜかと言えば、覆面座談会で名前の出る人は大抵が他の情報発信力の大きいところで名前を売り集客し、そこからじっくり嵌め込みお金にしてるからです。

最初の登竜門と言えばどこぞの証券会社のセミナーあたりではないかと思いますがこの証券会社はブログを書き始めれば「セミナーに登壇しませんか?」と必ずお声が掛かります。(ワタクシにも10回くらいオファーが来ました)

ブログを書いてアクセス上げたいと思う人は結構飛びつきがちなのですが実際にアクセスも微増するそうです。

で、そこに登壇すると今度は違うところからもお声が掛かります。(どことは書きませんので各自ご想像ください)

狼旅団の場合、団員も含めてその先のオチを知ってるのでワタクシ、その証券会社に登壇した歴がある人はかなり厳し目に見てその後、想定通りの活動を始めた人はうちとの接触を断ちます。(だって団内に残しておくと決まって悪さするんですもん)

その後、大抵の人は自費出版で本を出し、パーティーを開いて大々的に名前を売ろうとします。
当然です。目的は集客からの不動産コンサルなんですから。

先日も大したこと教えてくれるわけでも無いのに最初に年間200万の塾費用を払わされた人と飲む機会がありましたが正直なところ、200万払って得た情報のほとんどは狼ブログに載ってるので辛抱強く読めば200万なんて払う必要も無かったと残念がってました。(ってかなんだよ、、辛抱強くってwww)

自慢じゃないですがこの狼ブログは8年前当時はまだ誰も書いてなかった分野(まさかホントに業界裏話を赤裸々に書くなんて酔狂なヒマ人は当時存在しませんでしたからww)の内容でしたから当時からこのブログを読んでさえいれば不動産初心者のコンサルするには持ってこいのアイテムではなかったかと思います。(実際、某コンサルさんがドヤ顔で「不動産屋は息を吐くように嘘つきますよ」って言ってた人もいたそうですw)

今ではこのブログも使い古されたボロ雑巾みたいなことしか書いてませんから(最近やたら焼き直しネタも多いしw)過去ログをどのように二次使用されても怒りませんが最近になってこのブログの中身が加工の仕方一つで何千万、何億にもなったと聞きかじりワタクシ、やはり行く道を間違えたのかと思うこともしばしばでございます。。。。

あ、話が大きく逸れてしまいましたね。。。すみません。。

とにかくです。

「狼旅団懺悔の部屋」のネタがこれだけだと年内はこれで更新が終わってしまうのでなんかネタ送ってくださいw



これだけのために更新したようなもんなんじゃんw