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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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なに?息子さんが不動産屋に就職したいとな?ww


「りそにゃん」じゃなくて「りそにゃ」だって知ってました?w

こんにちは。

今日の質問はメールフォーム経由でございます。
一応相談者ご本人に「これブログで書いちゃっていいですか?」と聞いたら快諾してくれたので今日のブログにて回答します。

質問①
□森野 狼太郎(もりの りょうたろう)様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:ハイエナ3号(〇〇〇〇〇@〇〇.ne,.jp)
日付:2020/02/06 04:46:05
件名:質問です。
ホスト:〇〇〇〇〇〇〇〇
--------------------------------
おはようございます。
末端団員のハイエナ3号です。
ブログネタになるかどうか分かりませんが、折り入ってご相談がございます。

実はうちのバカ息子が就職活動はじめているのですが、私の影響のせいか分かりませんが、不動産業界に就職希望しておりまして、、、。どのようにアドバイスしたらいいか全く分からない状態でして、、。

以下息子のスペックです。

〇〇〇大学経済学部新4年生w
現在〇〇の女子大生専門キャバクラでボーイのアルバイト中www
既に胡散臭いオーラ身につけております。
本人いわく、若いうちに人生の勝負つけたい等とギラギラしている状態です。
、、、、、。
私的には閣下のような理想的な人間に成長してくれればと思うのですが、このままでは息子がツーブロックゴリラになってしまうような気がするのですが(笑)

いっぱしの不動産業者にする為にはどのようなアドバイスすれば良いでしょうか?
因みに息子が面接受けようとしている会社、〇〇〇ー〇〇〇〇ル、〇〇〇ス等です。胡散臭いです(笑)


えーっと、、
まずは息子さんの将来を案じて朝の4時46分なんかにメールをぶっこんでくださりありがとうございます。。(おかげで携帯のメールがビービーうるさかったですw)

さて、個人情報や世に晒すとロクなことにならなそうなことにはピー音を入れさせていただき回答致しますが、、、
ご質問にあったご子息が面接を受けようとしてる会社、、これは胡散臭い会社でございます。。。全力で止めてあげてくださいwしかもご子息が就職する頃まで業界に残ってるかも不明ですw

で、まずは我々の不動産業界ですが、
タワーマンションの上層階と下層階レベルのヒエラルキーなるものが存在します。(ここ重要です)

なにしろこの不動産業界はお金を持ってる人が一番強く、その経営基盤が強固な会社ほど食物連鎖の上位者となり下位に行けば行くほど不安定な収入になりがちです。(ポイントは「お金が集まるところに就職しないと明るい未来は無い」ってことです)

ちなみにそのヒエラルキーはピラミッドになっておりまして文字にすればこんな感じです。

①序列最上位:大資本デベロッパー
 財閥系、電鉄系など資本力が凄まじいので好不況お構いなしに資金調達が出来るのが強み
 寸評)銀座のコリドー通りでナンパし放題w←って書いたら頑張るんじゃないかと思い敢えて強調しますw

②上層:中堅以下デベロッパー
 上場はしてるけど社長の挙動一つで吹っ飛ぶ可能性がある系(いわゆる新興形カタカナデベが多い)
 寸評)ワンマン社長が叩き上げで成り上がった会社が多く、謎の宗教行事らしきことが多い

③中層:管理会社
 不動産売買ではなくPM,BMなどの管理収入で薄利多売な利益を上げてる系
 寸評)①、②の子会社であることが多いがその場合①②の企業名にコミュニティーなんて名前が付く。給料は安い

④下層:販売会社
 ①、②の子会社化された①②が作った物件の販売会社
 寸評)仕入れブツ上げ業務が無く、親会社が作ったものを売る業務だが②の販社だと不況時には売るタマが無くなるので日干しになることも。。

⑤最下層:仲介会社と地上げ会社
 ①、②の名を冠した仲介会社や開発と言う名の地上げ専門の会社。
 寸評)ここではブツ上げ力がモノを言うのでどのくらいチャンネルを持ってるかで収入が変動する。
     とは言え大手なのでCMだしたりして集客もしてるのでそれなりに仕事はある。

⑥そのさらに最下層:その他星の数ほどある賃貸、売買の仲介会社、サンタメ業者
 実力とクソ度胸があれば高額な報酬が期待出来る業種
 寸評)ただ存在そのものが不安定なので朝会社に行ったら無くなってることもw

ハイエナ3号さんのご子息が就職しようとしてるのがまさにこの⑥なわけですが、不動産業界は「元〇〇不動産」なんて肩書も結構モノを言うことが多いので新卒で不動産業界に就職しようと思うのでしたら出来るだけ上位層に潜り込むのがベターです。

で、潜り込めたらしめたものです。
恐らくは何人も同期社員がいてもカイジの鉄骨渡りのようにちょっとづつ消えて行き最終的に地位あるものになるのは少数ですが途中でドロップアウトしたとしてもその肩書が履歴書に載せられるのでそこから下位の層に就職する際に武器になるはずです。(と言うことで職歴を残す意味でも最低2年間くらいは勤務してくださいw)


不動産業界は橋から落ちてもツブシが効く関係で死なないものなんです

それともうひとつ。
上位層の会社ほどコンプライアンスが高く、働いてる社員さんもその意識が高いです。(下手打つとすぐ問題になっちゃうし)
そんな教育を普段からされていますからそのあたりのスキルは万全、また下位の会社と違い社内OJT教育にもお金を掛けてくれるので不動産知識が得やすい環境です。

ちなみに⑥の層でのコンプラ教育や社内教育なんて期待出来たもんじゃないことが多く、上位層を知らずに育った不動産ソルジャーは宅建試験の際に業法で禁止されてることを普段からやってるだけに「え?こんなの普通にやってるから間違ってねーよ」と誤回答を連発、、何年掛かっても宅建試験に合格できないという弊害もございます。(いいですか?ツーブロックゴリラになっちゃうか否かはここで決まるんですw)

そんな意味でもまず最初は出来るだけ上位層の会社に潜り込み取引に必要な知識をきっちり学び、そこをちゃんと踏まえたうえで「どこまで守らなきゃいけなくてどこからがセーフなのか?」を知りそれがグレーゾーンの多い不動産業界での生きる術ではないかと思うわけです。

そんな社会的経験や処世術の知識も無いうちにコンプラ意識の薄い上司がいる会社に入ってしまい、「ここ守らないとパクられるぞ」って部分すら知らずにパクられてから「そんなこと習ったこともありませんでした(そういやパクられたら「自分の意思でやりました」って言えって言ってたのってこういう意味だったのかww)」と思う羽目になるわけで、ワタクシが人生をもう一度やり直せるとしたら中学くらいから猛勉強していい大学に入り三菱地所に潜り込むんじゃないかと思いますw

ちなみにそんなワタクシの最初のポジションは言うまでもなく⑥。。。(えぇ、、最初から入り口を間違えたままのスタートですw)

「お客様第一主義」なんて言葉が書かれた掛け軸はタバコのヤニで真っ黄色に染まった限りなくコンプラ意識の皆無な会社に入りお客さんを嵌めこむ「売上第一主義」な営業で収益を上げておりました。

当然、給料はどんどん上がり絶頂期はマチの入った封筒に現金で貰う給料袋が直立不動するくらいになり「不動産業ってボロい商売だなーおいw」って思ってた時期もありました。

しかしワタクシのポジションは所詮は⑥.。。(⑥からの上位層への逆走はとても難しいんです)

⑥の不動産屋でももちろん好景気の時はこんな飛ぶ鳥を落とす勢いですが一転して不況になるとたちまち案件が無くなり低迷して一円も入って来ないこともありました。(資本力が薄いので仕事が無くなるとたちまち固定費で喰われ始め経営を圧迫し倒産しちゃう不動産屋が続出します)

また、若い頃はこんなギラギラな営業スタイルでもいいのですが年を取るにつれ無茶なことが段々出来なくなってきます。

となると
①老体に鞭打って青いズボン丈の短いスーツにツーブロック姿で生涯現役で頑張るか、
②若手にその役を任せ利益を吸い上げるか、
③正直不動産になって地味にチマチマ稼ぐか

の3択になって来るんじゃないかと思います。

ワタクシは10年くらい前からこんなブログを書き始めてしまったので今から①②には戻れません。。(えぇ、、ここから元の道に戻ってしまえばこの10年掛けて築いたモテモテな地位が無くなってしまい孤独な老後を過ごす羽目になりますw)

しかし、不動産業界は正直不動産では夜な夜なギロッポンで高い酒飲めるようには絶対儲かりません。。。

そんなわけで現在〇〇の女子大生専門キャバクラでボーイのアルバイトで胡散臭いオーラを身に付け始めているご子息様という点を考慮すると、個人的にはいきなり⑥に飛び込んでオトコを磨いて欲しいという考えもあるのですが、親御さんのことを考えるとまずは①か②あたりの王道を進んでいただきそこから直滑降で⑤へ飛び、不動産業界のグレーゾーンを上手に出し入れ出来るようになった時点で⑥を自力で興し、若手のケツを叩きつつ売り上げを巻き上げギロッポンに浅黒い肌に第3ボタンまで開けた派手なシャツ着て夜な夜な出没するような人になっていただきたいと思います。(だからと言って飲み屋のVIPルームで「俺の子供産んでくれ」と口説くような男にはならないように指導してあげてください

なお、不動産業界はどの会社に入っても最初の1年から2年くらいは厳しいハラスメントを受けるケースが普通です。
そこで「労働条件がどうの」とか「個人の権利」なんて甘っちょろいこと言ってると先に見える裕福な暮らしは絶対に訪れません。

またここでそんな権利ばっかり主張する人に常にハシゴを外される理不尽な思いばかりの不動産業界は務まりません。

と言うことでまとめると
①不動産業界に就職するならお金が集まりそうなところを狙って就職する(同時に資本力ある会社を狙う)
②まずスキルを身に付ける(但し、そのスキルは通り一遍のスキルではなく「どこまでならセーフか」のスキルである)
③不動産業者はお金があるように見せないと経験値が低いと思われるので身だしなみは完璧にする
④話術が出来ないやつは最初から③に進み、そこで力を蓄えてチャンスを待て
⑤同僚であってもまわりはすべて敵と心得、迂闊に他人を信用しない
⑥理不尽なことばかりなのが不動産業の世界だと最初から諦めろw
⑦寝てる時間以外はすべて不動産の時間に充てるべし
⑧若いうちは貯金なんて考えるな(使わないとカネは増えないと心得よ)
⑨不動産業界は人脈がすべてなので人脈作りを怠るな
⑩良い人脈、悪い人脈は道徳心ではなくお金が集まる人脈か否かで判断すべし

・・・

・・・

なにやら普段の鬱憤を晴らす10か条になってしまった感もありますが、
これはワタクシが不動産業に従事して経験したことなので恐らく間違っていないと思います。

それと最近こんな本も売り出されていますのでご子息にプレゼントされていいかもしれませんねw



と言うことでハイエナ3号さん
今日、ご子息が〇〇の女子大生専門キャバクラでボーイのアルバイトから帰ってきたら「聞きかじりの話だけど、不動産業界ってこんならしいぞ」とアドバイスしてくださると幸いです。

あと最後に一番重要なことですが、
ご子息様がめでたく上位層の不動産屋に就職したあかつきにはワタクシのことをぜひご紹介ください。。(おねがいしますおねがいしますおねがいします)




今日は久しぶりに全力で回答したから疲れちゃったんじゃんw

繁忙期における家賃の値下げの話。。。


テレ朝がマスクの穴場なんでドンキの名前を出しちゃうからドンキからマスクが消えてしまいました。。w

こんにちは。

本日は水曜日。。
不動産業界自体がお休みのところが多いので「今日はたくさん質問に答えちゃおうかな」と思ってましたが、、、

なんですか?。。。

質問が一つしか来てないじゃないですか?wwww

と言うことで本日はこの一つの質問を薄-------く延ばしての更新になります。。。


質問①
また初歩的な質問をさせてください。

現在募集中の物件ですが、周囲のライバル物件よりは勝ってると思ってたところが新規で「ん?ここはうちより先に決まるかも?」ってライバルがいくつか新規に登場してきたため、仲介業者さんに「2~3千円くらい下げた方がいい?これから2、3月だしまだもうちょっと強気で粘るべき?」って聞いてみたんですが、

「2千円とか3千円とか下げたところで全然インパクトないよ。それなら決めてくれた担当者に商品券1万円、とかの方がよっぽど有効」との回答。

ぶっちゃけ金額も言っちゃいますと、私の募集家賃が7.5万で、ライバルさんたちが7.3とか7.4万に集中してるんで、7.3万にしてみるのは意味なくはないのかな、と思ったりしたんですが(同じ家賃ならこっちが選ばれると自分では思ってます)、仲介さんの感覚は「2千円とか3千円なんて変わらない。お客さんは5千円刻みで検索してくるし。家賃下げるなら6.9万とかまで下げればインパクトあるし確実」と。

私も6.9万なら確実に決まる気はしてますが、できればもう一声欲張りたい気もしています。
狼さんの感覚だと、2千円とか3千円で小刻みに家賃を下げる、って選択肢についてどう思われますか?
2020.02.04 Tue 18:21 | koma22-7 |


家賃を一度下げてしまうとその家賃で長く居座られた場合、元に戻すのが難しく、またその間に物件を売却するとなると利回りにも影響しちゃうので家賃を下げたくないって気持ち、、痛いほどわかります。

またこれから繁忙期を迎えるわけですがそこを逃して4月に入ってしまえば「やっぱりあの時家賃を下げてでも入れておけばよかった・・・」と後悔するし、、ホント、どうすりゃいいんだよーって人、とても多いんじゃないかも思います。

と言うことでこれはワタクシの賃貸理論になりますが、
まずその物件が、どのように客付け業者とお客から見えてるか?を考えてみます。

賃貸物件を客付けする業者から見たら
①手間暇かからずに埋まる物件がいい
②一度の仲介でたくさんフィーが貰える物件がいい
③貸したあとは何も問題が起きない物件がいい

というのが大前提ではないかと思います。

まずはここにご自身の物件が当て嵌まっているか?を考えます。

もちろん全部該当してれば仲介さんはこの物件をキメブツとして扱ってくれますのでお客さんから問い合わせがあればこれを優先的にぶつけて成約させようとしますし、下手すると広告料すら取らずに埋めてくれるかもしれません。(ここの足りない部分を補うためにニンジン的に広告料をぶら下げて頑張って貰ってるんです)

さらに言えば物件がキメブツ扱いになってると敢えて広告は出さずに来店したお客さんを一発で仕留めるべく温めている場合も多いです。(賃貸会社ってひとつの物件を己の成績のために取りあったりしますから)

また賃貸物件を借りるお客さん側から考えてみると
①家賃は安い方がいい
②同じく初期費用も安い方がいい
③それでも他の物件より少しでも得するものが多い方がいい
(築年数が新しいとか便利設備が多いとか便利施設が近いとか駅からの距離が近いとかなど)

と極めてわがままな条件で検索してます。

こちらは大家さん側ではコントロールも効かない話ですので何を考えるかと言うと、
どのように広告されているか?に尽きます。

今回の物件は7.5万ですがその7.5万の物件はどこの広告媒体に載せると効果があるか?とかその媒体の検索方法は自分の物件の家賃設定とうまく親和しているか?(仲介さんが「お客さんは5千円刻みで検索してくる」とおっしゃってる時点でどこかの広告媒体を使ってると思慮します)、載せてる写真はどんなカットなのか?とか設備について十分に記載されているか?などをオーナー自らその広告媒体に潜入し確認することも重要です。

そんなことを毎年繁忙期の度に続けてると次第にその物件の集客傾向や性質が見えてくるはずです。

例えば、「ウチの物件はわりと繁忙期前の方が高く決まりやすい」とか「この時期までは強気設定で募集出来るけどこの時期を過ぎると下げてでも埋めないとヤバイ」とか「近隣に似たような物件が安く出てきたからそっちが埋まってから募集開始しよう」とか戦略が見えてくるはずです。

恐らく今回の質問の仲介さんは
①部屋の完成度まで見に行ってる暇が無いんだから広さや間取りでしか家賃を見てない
②似たような物件が2~3千円安いんだからそっちにあわせろよ
③ネット広告の家賃検索は5000円単位なんだから早く決めたきゃ5000円くらいバーンと下げろよ
④それが嫌なら担当者ボーナス出せよ。優先してやるからw(ちなみにこのボーナス分をお客さんにあげて成約させる営業さんも多いのでここを非難するつもりはございませんw)

なんてレベルでkoma22-7さんにアドバイスしてるんじゃないかと思います。

要するに繁忙期になるとお客さんはヤンヤと問い合わせしてくるので閑散期の時とは違い、やってきたお客さんの中から確実に成約しそうな客を見つけ出しそれ以外のめんどくさい客は捨ててしまう傾向があります。(繁忙期は掃いて捨てるほど客が来るんだよって思ってます)

となると埋めやすい物件、フィーがたくさんもらえそうな物件などから先に案内し、余裕があるときとか客が成約する気はあるんだけど他に紹介する物件が無いときに「そういやちょっと家賃が高いけどこんな物件もありますけど、、見に行きます?(いやなに、、設備はさっき決まった7.2万よりちょっといいレベルですけどね)」なんて感じに扱われやすい気がします。(ソースは賃貸時代のワタクシの経験w)

なお、ワタクシの場合、こういう時はあらかじめ客付け業者さんに家賃の幅(今回の場合であれば7.5万だけどお客さん見て滞納しそうにないとかタバコとかで部屋を汚さない客だと判断出来そうなのが来たら7.1万までの幅で裁量でやっちゃってもいいですよってやつです)を与えて客の顔色見ながら決めて貰ってます。

これやると営業さんによっては最初から7.1万で募集しちゃうのもいるんですがこれを広告でチェックして最初から下げて募集していたら媒介を召し上げ、逆に7.5万で頑張りつつ最終的に7.2万とかで成約して来たら5000円の商品券をあげちゃいます。

結局賃貸ってのは入居時の家賃をどれだけ下げずに頑張ったってだけでなく退去時にも金が掛からない客を入れてこそ初めて賃貸経営だと思ってるクチですので多少家賃が下がったところでトータルで費用が掛からない(掛からなそうな)客を入れる努力も怠らないようにしていただきたいと思ってます。(そんなことを考えつつ客付け仲介さんの気持ちを踏まえつつ対応していただけると幸いでございます。。。)

なお質問の答えですが、
ワタクシは一度7.5万と決めたら一切家賃の下げ表示はしません。(なのでいくら刻むとかって答えもありません)

また質問にもあった「家賃下げるなら6.9万とかまで下げればインパクトあるし確実」ってやつですが、

確かに募集広告的にはインパクトはあるかもしれませんがそれは今入居してる賃借人に悪い意味でインパクトがあると覚えておいてくださいw

だってあれですよ。

うっかり下げ表記しちゃうと今入居してる人が「隣の家賃をネットで見たけど3千円安いじゃん、、なら俺様も次回の更新時に下げてよね」って言い出すやつが登場しやすくなっちゃうんですからw




一つの質問でも薄く引き伸ばせば結構な文字数書けちゃうんじゃんw

マスクの話とガス漏れ事故の話。。。


皆さん、そろそろ確定申告の季節ですねw

こんにちは。

コロナウイルスのせいで世間がいろいろ騒がしいですが先日Twitterに書いたRTをまずは共有させていただきます。

何かと言えば最近売り切れ続出のマスクの件です。

と言うことで今日はこんな質問からお答えします。

質問①
先日の質問のご回答(サブリースの是非)大変参考になりました。ありがとうございました。(御礼が遅い)最近のQ&A形式ブログも参考になり欠かさず読んでおります。
ところで私、比較的長く生きておりますがマスクしながらメガネが曇らない方法を知りませんのでお手すきの時で結構ですのでご教授ください。(曇り止めを塗るではないですよね!)
2020.01.31 Fri 21:44 | OnOff |


ワタクシもメガネ派なのでこのマスク付けてメガネが曇らない方法はとても興味があったのですが、

なんてことありません。。

要するにマスクの鼻に当たる部分をちょっと内側に折って着けるだけで口や鼻から出た温かい息がその折り目で跳ね返されメガネが曇らない(曇りにくい)って原理でございます。

ワタクシ、この「メガネが曇る」という理由で普段からマスクは出来るだけしない派でしたが、この方法を知り今ではすっかりマスクする派になりましたw(ちなみにこの話は警視庁の防災HPに載ってました)

またこれもTwitterで書いた話ですが、
マスクの表裏が逆な人が結構多いようです。。。

これも昨今のコロナウイルス関連をTwitterで調べてる時に気が付いた話なのですが、
どうもマスクによってはマスクの紐が表面(外側)に来るタイプが多いようなんです。。

ワタクシもマスクと言えば紐の部分を口側(裏側)ってのが当たり前だと思ったのですが、それだと物理的にマスクに隙間が出来やすくせっかくマスクをしていても横から汚れた空気まで吸ってしまうそうです。

と言っても元々マスクの紐は内側と教わってる人が多いので日本製のモノの一部は最初から紐が内側で大丈夫にしてるタイプもあるそうなのでマスクを買った際、どっちが表でどっちか裏かを確認して着けるようにしてください。(せっかくマスクしてるのに感染しては元も子もないですからw)

と言うことで次の質問です

質問②
店舗で事故。

一階店舗にてガス事故があり、従業員がガス中毒で死亡。二階からは賃貸でワンルーム。現在のワンルーム側に告知などするべきですか?店舗の募集にあたる下げ幅は?
ニュースで有った事故を見て疑問になり質問しちゃいます。
2020.01.31 Fri 13:47 | 通りすがりの相談者。 |


いわゆる死亡事故物件のお話しですが、
結論から先に書いちゃうとこの場合、賃貸契約であれば部屋単位の契約なので告知の義務は無い(二階から上のワンルームに限りますが)となるケースが多いです。

と言うのも賃貸契約ではその借りる部屋での心理的瑕疵に対して告知しなければいけませんが違う部屋でのことまでいちいち告知していては全体が心理的瑕疵物件となり貸せるものも貸せなくなってしまいます。

但し、いつも言うように「心理的瑕疵は風評被害が無くなるまで」と言うのが狼旅団的公式見解ですのでこのガス漏れ死亡事故が新聞のニュースに載ってたり例の大島〇るに載ってるしたら「この部屋とはまったく関係ないですけど以前にこんな死亡事故がありました」と最低限の告知くらいはしておいた方が良いと思います。

何しろ心理的瑕疵ってのはその本人がどう感じるかに掛かってます。
こっちはなんとも思ってないことでも「そんな話を聞いてたら借りてなかった」なんて話になるとそれまでの入居費用や最悪は引っ越し費用まで請求されてしまい戦えば勝てるかもしれませんが無駄な労力を強いられることも多いです。

あとこれはあくまでも賃貸物件での話であってこれが一棟丸ごとの売買物件である場合は当然、心理的瑕疵の告知義務が発生しますので誤解無きようお願いします。(聞いてたら買わなかったなんて言われたらそれこそ悲劇ですので)

またこのガス漏れ死亡事故ですが、やはりこの方がどこで亡くなったのか?が重要で、大抵のケースでは
①倒れている人発見
②息は無いがまだ温かい
③救急車を呼び心肺停止の状態で病院へ搬送
④病院にて医師が死亡確認

じゃないかと思います。

この場合不動産屋さんは「亡くなったのは病院」として解釈し、ガス漏れ事故は確かにあったけど亡くなったのは病院搬送後と考え、このケースであれば例え、一階店舗で人が倒れていようが心理的瑕疵にはカウントしません。(なのでこの一階店舗の賃料も減額する必要も無いんじゃないかと思います)

同様にビルの屋上から人が当時飛び降り自殺した場合、
発見が早く心肺停止状態として救急車で病院に搬送され病院で医師が死亡確認した場合、「屋上から人が転落した事故はあったけど亡くなったのは病院なので心理的瑕疵には当たらない」なんて考える不動産屋さんも多く、下手すると自殺としても扱わないことすらあります。(なので我々なにか死亡事故があった場合、死亡確認はどこでしましたか?って聞き病院と聞くと一安心しちゃうんです)

なんて書いちゃうとガッチガチに死後硬直してる人も無理やり救急車に乗せ病院に搬送させようとする人がいますが、救急隊だってそんな状態だと乗せてくれませんのでやりすぎにはご注意ください。

あと最近、この心理的瑕疵に対しどこまでの範囲をどうするか?なんて話をガイドライン化して定義づけようとする動きもありますのでこの動き次第では病死も心理的瑕疵に該当させられて大島て〇が大繁盛しちゃう恐れもありますのでこの動向もチェックしててください。(と言っても孤独死の時間、日数などのガイドライン化が目的らしいですけど)

あと今日はもう一つ質問があったのですが、
この質問に自己のブログリンクが貼ってあったので申し訳ありませんがの掲載出来ませんでした。(大変申し訳ありませんが狼ブログは自己ブログリンクが貼ってあるタイプのコメントは反映しないルールなんです。。)

最後になりますが最近、メールや電話で「そういや今年の狼セミナーはいつやるんだ?」と問い合わせが多くなってます。

ワタクシもやりたい気持ちはあるのですが、インフル以外に昨今のコロナウイルスの集団感染リスクの可能性を考えると100人単位で集まるイベントを開催する勇気がありません。(狼セミナーなんてへなちょこな名前のセミナーで集団感染なんてニュースになったらカッコ悪いじゃんw)

と言うことで2月いっぱいは様子見し、4月から再開出来るようにしたいと思います。(3月になったら会場に電話して4月度からの日程をぶち込む予定でございます)




今年は4回くらいやる予定なんじゃんw

O銀行。。。


長いこと生きて来ましたが、、
今の今になってマスクしてもメガネが曇らない方法を知りましたww

こんにちは。

本日は質問が一つしかないのでこれだけ答えて終わりにします。

質問①
融資について伺ってもいいですか?

こんにちは。
いつも楽しく読ませてもらっています。

融資に関してはあまりコメントされないようにされているのだと思いますが、それを承知で初歩的な質問をさせてください。

売主もしくは仲介業者の過去の悪行のせい(と思われるます)で、物件に対する融資が出ない時、仲介業者からO銀行をやたらと勧められました。
購入はしなかったのですが、実際にO銀行を使うとその次からの融資はどの程度難しくなるのでしょうか?
年収1200万の会社員(安定しています)、物件7000万、負債なしの状況を想定していただければと思います。
2020.01.29 Wed 08:25 | おーえす |


えーっと、、
この話、、去年の春から夏にかけての話じゃないかと思いますが、
実際、当時の融資環境は悲惨極まる状況で業者さんの過去の悪行のせいでどの金融機関も融資が出なくなり手数料で喰ってる業者さんからしたら死活問題になってた時期でございます。(ま、いまだに死活問題な業者も多いですけどね)

で、このO銀行ですが、木造物件であれば当時どこの金融機関よりも融資が下りやすく木造での融資条件が40年-残存年数だったため築5年以内の木造アパートであれば伸び伸びキャッシュフローでなんと35年融資が可能だったんです。(ソースはO銀行の中の人)

そんな築5年の木造アパートであれば利回りが7%切ってても返済期間が長期な分見た目のCFは潤沢に見え(見えないかw)当時マーケットに溢れてた「買って失敗したけど再売りしたら残債以下で売らないと買う人がいない」という物件までもが「優良物件」に見えちゃうのでこの手の物件を買う時は謄本見てやっちゃった系大家さんが保有してるのか?はたまた地主系大家さんが保有してたのかしっかり判断しないとダメだってことでもあります。

そんなゆるゆる融資条件を知ってる業者さんが「打ち出の小づち」代わりにこの銀行を勧めていたんじゃないかと思いますが、おーえすさんの属性を見るとO銀行なら文句なしに借りれる属性なので売りたくても売れない時期でもあった当時はおーえすさんのような属性の人を片っ端ノンバンク並みの金利のアウシュビッツO銀行送りにしてたんじゃないかと推察します。

ちなみにこのおーえすさんの属性であれば時間こそ掛かりますがSWYK信金さんやJ信金、エリアのよってはT信金さんあたりでも多少の手金は求められるものの融資が出てた可能性が高いですが、業者さんからしたら短期間、かつ、面倒な審査無し、かつ、融資年数の長期が読める金融機関じゃないといつまでも売り主さんから「お客さんいるんですよ」と物件を押さえることも出来ず他決されたり売り主業者であればいつまでも成約しないダメ物件認定される可能性があるので「融資が読める金融機関」としてO銀行一辺倒で推挙してたんでしょう。(と言うことでまずはこの話が業者さんから来た時点で「お客さんの幸せなんて一切考慮せず純粋に己の利益だけを追求してる」ということをご理解いただければと思います)

で、ご質問の「実際にO銀行を使うとその次からの融資はどの程度難しくなるのでしょうか?」ですが、
これは借り方の問題であって別にO銀行を一度使うと融資が難しくなるって話じゃありません。

要するに業者さんが「手軽に金が引っ張れるO銀行」と認識してるのはやはり長期融資、かつ、フルローンが出る可能性が高いからで誰がどう見ても物件に融資額ほどの価値がいない物件に属性だけで枠いっぱいの融資をしちゃえば次に他の銀行で借りようとした時にそこを見られ「これって債務超過してんじゃね?」と判断される可能性が高いからじゃないかと思います。

事実、過去にスルガさんにお世話になってた人が「スルガユーザーは他の銀行から融資が引っ張りにくい」ってのがありましたがこれもスルガで自己のサラリーマン属性枠いっぱいに融資額ほどの価値の無い物件を買ってしまってたからに過ぎません。

ちなみにこのO銀行ですが、まったく物件を持ってないまっさら属性の人にはかなり希望額に近い融資が出ますがその次くらいになると急に融資が厳しくなる傾向があり、業者さんも昔のサラ金巡りのようにどの順番で銀行を回ると目一杯融資を引けるか熟知してる人も多く、エリサー属性の人でまだ物件持ってないとか資産背景が超ホワイトな投資家さんにはとりあえず一番最初にO銀行で確実に借りて貰い次に時間を掛けて地銀、信金巡りをさせる傾向があるようです。

何度も言いますが業者さんはお客さんがたくさんの債務を背負ってくれた分、仲介手数料が増えますから「融資さえ付けば買います」なんてお客さんを見つけたら「融資枠がパンパンになるまで買わせたい」ってのが本音じゃないかと思う次第であります。。(まさにWIN-WINですねww)

最後になりますが、
今の時期に手金を入れるにしても融資が出る人は正直、いつの時代であっても融資が付きますのでこんな時代に物件を買うのであれば「なぜ今買う必要があるのか?」を冷静になって考えていただきたいと思います。

確かに融資が出なくなってるので安い物件は安いですが安い物件にはそれなりの理由があるものでその理由がわかってなおかつそれが自分にとって都合のいい理由で買わないより買っておいた方が損しないって思える物件なのかを今一度自問自答していただきたいと思います。

えぇ、、ワタクシ思うんですが
今のマーケット見てるとそう思える物件ってホント少ない気がするんです。。。。(ここ4~5年では今が安いのかも知れませんがそれってすでに物件高騰期に入った時代の価格だし)

これは値付けする業者側の問題でもあるのですが、
業者からしたら売り主さんから媒介契約を取らないことにはフィーが発生しませんから出来るだけ高い値付けしますし、客付け業者の場合、売主、元付業者が納得する買い取り額を持っていかなければ土台にも上がれません。

この時の売値は業者さんが考えうる最高値の設定価格になってしまうので(ここで安く設定したら売主が怒って他の業者に売却依頼しちゃうかもしれないしw)誰でも閲覧出来るネット情報として上がった状態ではどうしても高値に見えてしまうんです。

なんて書くと「何言ってんの?いつの時代でも買える時に買っとくのが得なんだよww」って声も聞こえてきそうですが、いつの時代も融資が止まって1~2年くらいは無理やりフカして融資を引っ張った物件を抱えた投資家が「せめて残債を上回る買値じゃないと売れないです」って物件がゴロゴロしてるもんなんです。(今日一番言いたいことなので赤文字デカフォントで書いておきます)

それでもここ読んでる人で「そうは言っても俺ってもうすぐローン組めない年齢になるんだよ」とご自分の年齢を気にする人がいるんじゃないかと思いますが、高齢になって後戻り出来ないって場面で失敗に気が付く方が精神的ダメージが遥かにデカいってパターンもあります。(実際、先日相談に来られた方がまさにそんなパターンでした)

えぇ、、
それでも今どうしても物件を買うっていうならせめてこのくらいの目利きは出来るようにしてください。。。(いつも言ってる保有耐性チェックと謄本見てどんな人が売主でどこの銀行からいくら金引っ張ってるかくらいわかればなんとかなります)


と言うことで今日までのご質問はすべて吐き出しましたのでこのまま質問が無ければ明日はお休みさせていただきます。


一つの質問でこれだけ引っ張るのも大変なんじゃんw

オリンピック後予測と地方の新築需要と管理問題。。。


水曜だってのに今日はやたら忙しい一日でございます。。

こんにちは。

中国発の新型コロナウィルスですがやはり結構蔓延を始めてるようでこの調子だと2月くらいからは日本でも二次感染、三次感染になりそうな予感がします。

とは言え、日本人は普段からインフル対策でうがいやマスク、手洗いなどはしっかりやってるタイプの人が多いので爆発的な拡大は無いと思いますが用心に越したことはございません。(肺炎って一度罹るとホント、なかなかツライものがありますからね)

せめて今週くらいはあまり人混みに紛れ込まずに家で大人しくしててくださいw(睡眠と食事をしっかり摂ってればそうそう重症化もしませんから)

と言うことで今日もさっさと質問に答えて参ります。。

質問①
こんにちは。
いつも楽しいブログをありがとうございます。

最近アパートメーカー・不動産コンサルさんなど(D建託・●DI・S氏など)がアパ宿投資・ミニホテル投資などといって民泊・簡易宿所などを地主さん・サラリーマン投資家に勧めて動いている気がします。
それにつられてか、物件価格の上昇も都内・京都・大阪などの観光地は顕著になっているようです。
これらの現状分析およびオリンピック以降の市場予測をご教示くださいませ。
なんかバブルが弾けるような予感がしております。

*因みに浅草のホテル開業状況は凄まじくカニバっておりますw
2020.01.28 Tue 19:31 | すーさん |


ここ数年、アパートメーカーさんや不動産コンサルさんが熱心に勧めてるのがこのアパ宿、ミニホテル、民泊・簡易宿所投資なのですが、これはここ数年の居住用物件での利回りの低さに加え、オリンピックでインバウンド需要があるから今がチャンスと煽ってるからじゃないか、、、と思います。

個人的にはこれって瞬間的に儲かるだけの話で途中で何かあればいつでも枯れてしまう話なだけに去年流行ったタピオカのように儲ける時にガバッと儲けてヒットエンドランしようみたいな話になるんじゃないかと思ってますが、

この投資を煽ってる人ってノウハウを売ることでフィーを得ようとしてますのでコインランドリーのFCのように企画提案だけは一人前でそれ以降は自己責任でと言ってるようにも聞こえます。

と言ってもオリンピックが終わった後にこの特需とも言えるインバウンド需要が萎むかと言われるとワタクシの答えはNO。

恐らくはオリンピックを通じて「極東の端っこの日本」と言う国が再度世界の人に「治安が良く清潔で四季折々の顔がある国」と認知されさらにインバウンド需要が膨らむんじゃないかと思ってます。

しかしながらこのインバウンドを飲み込むホテル系投資物件は一般の居住用物件と比較すると滞在経費が高くつくし、これからは滞在ではなく事実上の「移住」に舵を切って来るであろう日本の政策を考えると最終的には少なくなるであろう滞在型需要を巡る価格競争になるんじゃないかと思ってます。

事実、京都、大阪などの関西圏でのホテル需要は明らかに供給過多と言われ始め、関東でも「ホテルの部屋が足りない」って言われていた話がいつのまにか供給過多なんじゃね?と疑問符が付くようになりました。

また比較的滞在コストの安い民泊や簡易宿所は現行の法律が変わらなければまだまだ需要は見込めるかと思いますが、この業界はいきなりの法改正には脆く、いつもの後出しじゃんけん(今度は旅館法ではなくコロナウィルス絡みの保健所系の改正でやられる気がします)で規制の網を掛けられようものならあっという間に淘汰されちゃうかもしれません。

ま、そうなった時はこうしようと方策を考えていればいいわけなので普段から柔軟に対応できるようにしておけばいいんじゃないかと思いますが、大抵の人は今儲かっているのが未来永劫続くと思う傾向があるので「普段からマーケットの些細な動きを見逃さないようにしておきましょう」ってのが結論です。

ちなみに最近、都内のアパマンの家賃が上がってるようですがこれは行き場の無い海外からのお金が日本にどっと流れ込みそれに起因してるそうです。(ソースは全宅ツイw)

土地の地価もそうですが需要があればどんどん値上がりし、需要が無ければ下がるだけでこれに余ってる資金が流入し始めるとそんなに需要が無い状態でも買わないといけないファンドなどの関係で局地的なところから値上がりします。

今のところ都心3区あたりから始まってるようですが、これはやがて都心3区から外にはみ出し始めるのでその恩恵を受けれる人も増えて来そうですね。

えぇ、、不動産融資が出ないと嘆いているのは一般の不動産投資家だけであって実際には世界的にお金がじゃぶじゃぶしていますからよほどのリーマン級の事態でも起こらない限りバブル崩壊とはなりにくいんじゃないかと思います。

あとこれは聞きかじりな話ですが、中国などからやってくる留学生、、
学歴などでは圧倒的に上位なアメリカなどに行く人も多く日本は今後そんな需要から取り残されるんじゃね?と思う人も多いようですが、実際は中国の一人っ子政策の余波で日本の方が安くて箔のつく学歴が手に入ると密かな人気だそうです。
(アメリカだと学費が高過ぎて一人っ子の中流階級の人には重荷だそうです)

こんな情報も日々Twitterなどで情報収集してると点と点が線になってくる情報に化けるので注意深くチェックしてみてください。(真面目な話、テレビや新聞、果てはFB程度のSNSでは入手出来る時間が遅すぎて話になりません)


次の質問です。

質問②
地方の新築木造高利回りアパート

こんにちは。
いつも楽しみに拝見してます。

質問受付中との事で、ありがたく質問させて頂きます。

狼さんは地方新築木造アパートについてどうお考えですか?利回り10%超え、かつ人口減少率が一桁台のエリアを想定します。

地方の木工事大工さん、わりと時間が余っているのか、頑張れば◯東建託と同じくらいのグレードで、価格はかなり安くで建てられるケースもあるようです。

土地も工夫すれば戸建用地の半分くらいで仕入れて、結果10%超えるくらいの着地。

融資も引きやすく、一見戦っていけるような気がしないでもないのですが、、

マイナス面を中心に語って頂けると幸いです。
よろしくお願い致します。
2020.01.28 Tue 22:29 | はんざわ |


実はこの手の質問、メールや電話でよく聞かれることなのですが、
ワタクシも地方だろうがどこだろうがデキる大家さんがそれなりのノウハウを駆使して建てれば儲かるでしょ?と思ってる派でございます。

ただダメなのは付け焼刃的な知識だけで自分が地方に住んでる特性だけを無理矢理生かそうとするパターンです。

えぇ、、これって地主が先祖代々の土地で何かできないかと考えてハウスメーカーに営業されて「そんなところに収益物件を建てても需要ないでしょ」ってところに無理矢理新宿をやってしまいそもそも埋まらない物件で勝負しちゃうようなものです。

はんざわさんは地方の大工さんや設備屋さんの単価まで把握されてるし地方の安い土地を見つけて安い工事費で建てられるってノウハウを持ってるようですので融資付けさえ問題無ければ進めちゃってもいいんじゃないかと思います。

また、建てる新築物件の部屋数が100部屋あるならそれこそ慎重に立地調査をやらなきゃいけませんが部屋数も地方の電車の乗降者数や人口なんてマクロな数値を追う必要も無いと思います。

但し、新築の際に戸当たりの需要の高い間取りや賃貸面積は絶対に把握しておくべきだし、さらに言えば数年先の需要を予測して万が一の場合部屋のコンバージョンが出来るようにしておくのは結構重要じゃないかと思います。

この際、すごく重要なのは「土地ありきで建てるのではなく元々賃貸需要があるであろう間取りが入る土地をいかに安く見つけるか」です。

よくありがちな話で、安い土地を見つけたはいいけどその土地に収益性がある間取りを入れようとしたら様々な規制でうまく入らず結局100%勝てる賃貸ニーズを満たせない建物(エリア的に1LDKやファミリーメインなのに埋まりそうもない1K10部屋とかw)を新築しちゃうやつ。。

投資シミュレーションソフト上では収支はプラスになるはずが実際にはカツカツかそれ以下になっちゃうなんてことがよくありますがそれはこのニーズの見誤りです。(ソフトにはそういう賃貸需要のパラメーターが装備されていませんから仕方ないですが)

あとご質問の中に「土地も工夫すれば戸建用地の半分くらいで仕入れて、結果10%超えるくらいの着地。」とありますが、地方の人口減少率一桁台のところで新築利回り10%超えくらいだと保有期間中に出て行く原状回復費や募集費までうまく吸収出来ますか?

都内近郊であれば家賃坪単価は最低でも7000円程度はどんなに失敗しても取れちゃうので30㎡台の賃貸物件であれば家賃63000円くらいは取れ、退去後の原状回復費は20万程度掛かって募集費で広告費1ヵ月の63000円くらい払うとしたら一度の入れ替えで30万弱掛かります。

これが地方の家賃坪5000円みたいなところだと地方の工事単価が安いとはいえ取れる家賃にも限界があるのでその時の収支を考えると利回り10%超えレベルだとちょっと物足りなさを感じてしまいます。

と、無理やりマイナス面も滲ませてみましたが(w)冒頭でも書いた通り「地方だろうがどこだろうがデキる大家さんがそれなりのノウハウを駆使して建てれば儲かるでしょ?」ってのがワタクシの最終見解でございます。
頑張ってください。


さて、今日最後の質問です。

質問③
皆様が管理会社に求める事とは?

3%なら?5%なら?
10%もありますけど。
自主管理をしていると思うのですが、大家さんの期待値が金額以上に多く大き過ぎるような気がしてなりません。
自分の収入に直結する物件だからとにかく頑張るのであり、他人の物件なら金額なりだよ~と。

入居審査も保証会社さえ通ればOKの仲介ばかりですし。
世間一般の管理の契約内容はどの様なものなのでしょうか。
是非ご教授願います。
2020.01.28 Tue 23:43 | 中央城東大好き |


通常の賃貸管理契約ですが、
うちの場合は丸投げ管理が多いので
①賃貸管理・・・募集、契約、退去立ち合い、家賃の管理と督促、入出金で家賃の5%
②建物管理・・・管理仕様書を作りその仕様で清掃、軽工事、点検業務一式 仕様書で決めた金額を年間12カ月で割り算

の契約を締結しています。

で入居審査はこっちに申込書を回して貰いチェックしてOK出したりNG出したりしていますが前のブログでも書きましたがちゃんと記載しないマイルール系な申し込みは保証会社を通す前に却下するか質問してその答えで審査してます。

あと管理契約でありがちな管理契約の解除の条項は某大手管理会社にありがちな「契約解除するなら半年分のフィーを払って解除出来る」なんて超一方的不利な条件は一切飲まず「3か月前予告でいつでも解約できる」なんて条項に切り替えて貰ってます。

その他細かい部分はフォーマットの条項で済ましていますが何か問題が起きた時はその条項を追加で覚書などで変更、場合によっては管理仕様書も覚書で変更して貰ってます。(ホント、この覚書、、なんでも後出しじゃんけんで使えるので便利な書類でございますww)

と、ワタクシの管理条件を一通り書いてみましたが他の方はどんな管理条件でやってるんでしょう?
コメント欄に書いてくれるといろいろ参考になるので我こそはって方、ぜひお願いしますw(と、いつもの丸投げで解決を図るワタクシですw)



今日は忙しくて書いてる時間が少なかったんじゃんw