プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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妙な違和感。。。


ポチ数も多いのでお盆中、、連続更新出来そうな勢いですww


こんにちは。

ここ3日間で書いてた狼旅団ガイドブック。。。

昨日くらいから「このガイドブックネタはいつまで続くのか?え?(横浜在住・T様)」と暗に「そろそろ話題変えた方がいいじゃねーの?(つまんねーしw)」と言いたいんじゃないかと思えるご意見賜りましたので今日は違うネタにします。。

物件の売買契約などで相手仲介さんと契約書類を巡って丁々発止しながら話をまとめ、契約、決済という流れになるのが一般的な不動産取引なのですが、ほとんどの交渉は契約まで顔を合わせることなく電話かメールでやることが多いのが実情。。(むしろ「一度御社にお伺いして打ち合わせがしたい」なんてやたら顔合せたがるのが好きな業者って案外成約率低いですw)

となると相手仲介さんと初めて会うには「契約時」というパターンが多くなるのですが電話で話をしているのでなんとなく相手の話し方を聞いてどのくらいの年齢でどのくらいスキルがあってどのくらい段取りがいいのか?あたりはなんとなく想像も出来ちゃいます。

ただ、相手の顔とか風貌までは電話ではわかりません。

ま、そうは言っても相手仲介さんがどんな風貌であってもあまり契約実務には影響も無いのでワタクシ、、普段は全く気にしないのですが、、、

先日の契約はそういうわけにはいきませんでした。。

今回の契約も事前打ち合わせ(契約条件等をキッチリ詰めるための擦り合わせ)に1ヶ月程度掛かったので結構話はしたので話し方からワタクシ、、以下の風貌をプロファイリングしてました。

①年齢50代後半
②実務経験20年以上
③声質から言ってちょっと細身
④性格は几帳面

こういう人が仲介さんだといざ契約となると直前になってあれを直せこれを直せと言ってくることが多いのですが、、ワタクシの想像通り契約前日の書類の袋とじが終わってから「あれを直せ、これがおかしい」とイチャモン付けてきました。(毎度のことですがエスパーくん、、これやられると「てめー、、何度もこれでいいか?って聞いたじゃねーかよ!」と怒りますw)

そんなお直しを経て翌日、ウチの会社で契約、、となったのですが、、初めて会うその仲介さん、、、

①年齢57歳(宅建士証参照)
②実務経験22年(本人に聞きました)
③身長175センチくらいの細身
④性格は病的なまでに几帳面(契約中もあれこれうるせーよw)

とワタクシのプロファイリング通りだったのですが、
なにか妙な違和感がありました。

と言っても初対面な人なのでそんなシゲシゲとチェックも出来ないしとにかく、今日の目的は円滑な契約実務。。

ワタクシ、その妙な違和感を気にしないようにしつつ、買主様と一緒にこの仲介さんを応接間にお通ししたのですが、ウチのエスパー君どころか売主様も応接間に入ってきた仲介さんを一目見て同じような違和感を感じたんでしょう。。

えぇ、、契約中、売主さんとエスパー君、下向いたままずっと怒った顔してるんです。。。(時々顔を上げてもずっと不機嫌な顔してるんです)

そんな契約ですが重説の読み合わせから始まり、契約書の読み合わせ、その後お互いが押印して契約は1時間半くらいで無事に終了したのですがその間、何度も売主さんがワタクシの目を見て何か言いたそうな顔してたので「ん?なんかワタクシ、、何か契約で不手際ありました?」ってすごく心配になっちゃいました。(こう言う時って契約が終わってから「さっきの契約、、ここがおかしいですよ」とか言われるもんですからw)

で、いつもなら契約が終わると軽く雑談とかするのですがなんか応接間の空気も悪い空気になったので雑談なしでとっととお帰りいただいたのですが、、

その仲介さんと買主さんが帰った瞬間、、エスパー君と売主さんが同じタイミングでこう言いました。。

「オオカミさん、、あれってズラでしたよね?」

・・・・


・・・・


あ、ワタクシが感じた妙な違和感はこれだったんですね。。(頭髪まではチェックしてないからよくわかりませんでしたよw)

エスパー君の話では契約途中に仲介さんがトイレに行ったの行きと帰りの毛の生え際の位置が5センチくらいズレてみたいで、また、売主さんの話では毛の生え方の左右のバランスがおかしいのでそれが途中でズリ落ちて気まずい雰囲気になるんじゃないかと契約中、そればっかりが気になってしまい契約書の案文なんてほとんど耳に入って来なかったそうです。。

売主さん「もー、、そういうズラの人が来るなら前もって言ってくれないと、、、(心の準備出来てなかったから笑い堪えるのも命掛けだったじゃんw)」

確かに言われてみると今に何かがズリ落ちそうなヘアースタイルでしたが、、売主、買主、仲介が全て初対面という緊張感みなぎる契約の場でそんなことが起これば経験豊富なワタクシでもフォローしようがありません。。(「ズラがズレても決済日はズレないようにお願いしますね」なんて小洒落たこと言う勇気はワタクシにはございません)

うーん、、こういう時ってホント困ります。。(特に売主さんはテーブル挟んで相手と対面するケースが多いのでこういう時、目のやり場も無くなっちゃいますから)

と言うことで、、

次回からは重説の告知事項に「ズラの有無」って条項作っておくことにします。(ついでに「ズラの構造」と「届出の有無」とかも追加しますか?)


実際の話で時々、ホントにこう言うことがあるのですが、
お互い初対面同士なんですから頭に合ってないズラかぶって来るなら最初からハゲのまま来れば良いのにって思うのは決してワタクシだけではないはずです。。。(あ、それとも今回の買主さんが女性だったから無理しちゃったんでしょうか?)


と書いたとこで思ったのですが、、

こんな敵が増えそうなネタ書くくらいならマンネリと言われようが狼旅団ガイドネタの方が良かったんじゃないかと今日のネタをほぼ書き終える今になって気が付きました。。。




明日はまたガイドブックネタに戻るんじゃんw

狼旅団ガイドブック(手抜き編w)


最近、、ルマンドアイスってのが妙に気になってます。。

こんにちは。

本日は日曜なのでブログの更新を休もうと思ったのですが、昨日のブログでうっかり「続きは明日」と書いてしまったので本日も更新です。。(ま、ワタクシの場合、お盆は普段通り自宅警備員ですからw)

ブログ自体はモノグサなワタクシでもここまで書いてしまうとすでに習慣化してたし連載開始半年後くらいにはそれなりに読者も増えていたのでこの時点でやめようって気は無くなったのですが、人前で喋りたいって欲求は日に日に増大してきました。(ワタクシにとってこれはほぼ麻薬ですw)

ただ、しょぼくれんのセミナー以降、、セミナー内容があまりに毒すぎる事が問題になってホントにどこからもお声が掛からずまた、当時のワタクシ、、そこらへんのインチキ集客で懐を潤すようなヤツと組みたくなかったのでセミナーでしゃべりたければ自力で開催しか道はありませんでした。

そんな狼セミナー、、
今ではウチの代名詞みたいなイベントになってますが、
元々は「一度でいいから気持ちよく心ゆくまで喋り倒したい」って目的だったので一度だけ開催するつもりでした。(当時は持ちネタ的も大して無かったのでそんな何回も出来るわけねーしw)

ま、そう言って「今回が最後」、「今回が最後」と言ってるうちに早5年が過ぎ一体いつが最後なんだよって気もしますが、、この「最後」はいつやって来るのか、、ワタクシにもわかりませんww。。(やはりワタクシ、、人前で喋るのがこのうえなく好きみたいです。。)

そんなセミナーをやると毎回毎回120人くらいの席がすぐ埋まるのでありがたいのですが、ワタクシがセミナーやる狙いは集まって来てくれた人同士が仲良くなって狼イベント以外のところでも集まったりして人脈を広げてくれること、、、です。

幸い、旅団自体、妙な集まりに首を突っ込んでるやつとかインチキっぽい商材売ってるような奴は入り口でシャットアウトしてますので他はどうか知りませんがウチのセミナーに来てくれてる人はそこそこの規模の大家さんだったりいろいろ試行錯誤して得た知識を飲み会とかで教えてくれる人が多いです。。(ま、そう言っても時々は紛れ込んで来て場違いな雰囲気を見て退散してる奴もいるみたいですがw)

そんな人が最近はワタクシの知らないところで集まってスキルアップしてるようでこんな輪がどんどん広がって大家業界の底上げに一役買ってくれれば、、、と思います。(と言うことで旅団の古参メンバーの方にはそういう役割を切に期待していますw)

そんな狼旅団ですが、
別に団員だから優遇するとか団員じゃ無いから相手にしないってことはワタクシ、、一切ございません。

「団員でも無いのに相談なんておこがましい」とか言って遠慮してる人も多いと聞きますがワタクシは困ってる人は出来るだけ見捨てないという信念があります。

実際、団員だろうがそうじゃないだろうがワタクシ、同じようにお話は聞いてますので困ったことがあれば遠慮なくメールくれれば、、と思います。

じゃ、狼旅団ってそもそもなんでやってるの?(言われれば確かに存在価値もよくわかりませんw)
って話になるのですが、今日は日曜で書ける文字数も制限があるのでまた次の機会に書きます。。




手抜きっぽいネタだけど、、せっかく来たんだからポチってって欲しいんじゃんw

狼旅団ガイドブック(公式w)その2


お盆の閑散期にも関わらず意外に10000点維持出来てるんじゃんw


こんにちは。

今日は昨日の続きです。。

しょぼくれん。。。
別名「言うこと聞かない羊の群れ」。。。

昨日の越川くんがよく「しょぼくれんがウンタラカンタラ」と言ってましたが、最初、この固有名詞を耳にしたとき、、ワタクシ、何かの呪文かと思ってたのですが、まさかこれが大家の団体だと知ったのはそのちょっと後になります。(だってこんなしょぼくれた名前が大家団体だと思わないでしょww)

6年前当時、このしょぼくれんの会員(れんずと呼ばれてました)は推定300名。。

会長のすずきし(通称:すーさん)がワタクシのブログのコメント第1号なのですが、このすーさんがしょぼくれんの会長だとも後で知りました。

そのしょぼくれんブログ、、

他のインチキ臭い不動産ブログとは明らかに一線を画した掴みどころのない変なブログでワタクシが今でもよくブログで使う「ぷるりんこ♪」などはここから引用しています。(ちなみにこのしょぼくれんの本拠地はいわゆる「帝都」と呼ばれる通称:板橋区です)

このブログ、今見ると2016年11月15日で更新が止まってますが、当時は2位くらいまで平気で上がって来てました。(ブログの組織票の威力を思い知りここもリスペクトさせていただいてますww)

で、このブログの主はしょぼくれん書記長の「たろうさん」。

今でも不動産投資をやってるのでまたブログ再開して欲しいのですが、このたろうさんが言ってた「ブロガー寿命3年説(大家さんブロガーって最初は賃貸ネタとかで書くこと多いけどそのうちネタが尽きて3年するといなくなる説)は未だに有力説で語り継がれていますのでたろうさんももしかしたら飽きちゃったのかもしれません。

そんなこんなでこのしょぼくれん、、
今でも大家勢力として確たる地位があるのですがほとんどの人が地下に潜ってしまい現在は「隠れしょぼくれん」と化しているんじゃないでしょうか?(どうでもいいですけど全盛期はあの全チンにブース出す計画まであったんですよw)

実は狼旅団の初期メンバーはこのしょぼくれんのメンバーがほとんどで旅団の古参メンバーの右肩にはしょぼくれんに加入した時に入れるタトゥーが残ってるという噂もあながち嘘でもないでしょうwww


うーん、、こんな右肩に入れたら恥ずかしくって街歩けねーなw

あ、そうそう、、
どうでもいい話ですがこのしょぼくれん、、
結構真面目な不動産セミナーは無料で開催するし、参加者にはゴッドアイテムと称してノベルティを自作して全プレするし極め付けは早朝4時集合で不定期開催される「しょぼくれんミーティング(通称:ショボミw)。。。(午前4時でもちゃんと人が集まるのがこのしょぼくれんの恐ろしさですww)


伝説のしょぼくれんメジャーに


しょぼくれん軍手や


しょぼくれんティッシュ、、、


しょぼくれん記念切手なんてのもありましたw
(これ全部自腹で作るんですよwww)

えぇ、、
今の狼旅団のノリはほぼこのしょぼくれんのリスペクト(平たく言うとパクリw)と言っても過言じゃありません。(恐らくしょぼくれんに出会っていたからこそワタクシ、今のブログスタイルになってるんじゃないかとw)

そんなリスペクトしてるワタクシです。。
このしょぼくれんが当時の商材ブロガーをチクチクとdisってんのを見て、「あ、ここまでなら苛めてもいいんだ」と勘違いしたワタクシ、、

「じゃ、ここまで書いても大丈夫でしょww」と容赦無く書き始めたのが2012年あたりのブログです。。。(今思えばこの頃が一番毒吐いてましたっけww)

と言ってもワタクシは業者系ブログだったので当初はやっぱり「業者が書いてるブログだから」と毛嫌いして読んで貰えなかったのですがワタクシの場合、不動産業者のタブーや商材ブロガーのインチキ度合いを結構赤裸々に書き殴ったのがウケたようで今思い起こしてみればどうもワタクシのブログのターニングポイントはこのしょぼくれん内にいた「インチキ商材ブロガーに対して常日頃から反感を持ってる人」たちがワタクシを応援し始めてくれたことじゃないかと思います。。

だからでしょう、
書けばバンバンコメントが入り(あ、当時は褒めコメントも多かったけど誹謗中傷メールは今の3倍くらい届いてましたっけww)そのコメント全部にレスを返すとまたコメントが付いて盛り上がる、、なんてのが毎日でしかもそれに乗じてブログ順位も1位でほぼ安定し始め、当時のワタクシ、、ホント、向かうところ敵なし状態でした。。(何書いても許される環境がそこにありましたw)

そんな時にしょぼくれんからセミナーのオファーが入り、ワタクシ、二度目のセミナー登壇と相成りました。。。(ちなみにしょぼくれんの凄いところはセミナー講師にも飲み会代から講師の交通宿泊費を自己負担させるところですwww)

と言ってもそのセミナーも持ち時間はたったの一時間。。

他でやってるセミナーって1時間の持ち時間に対して
①自己紹介20分
②自分の持ってる物件自慢30分
③本編20分
という「一体なんのためにしゃべってんだよ」ってのが多かったのですが、ワタクシ、1時間の持ち分だと自己紹介する時間も勿体ないので
自己紹介無しで本編→持ち時間オーバーでも気にせずしゃべり倒すw
とやってみましたが、、やはりそれでも1時間って持ち時間だとそうしてもストレスになります。

「一度でいいから人前で心行くまでしゃべり倒したい・・・」

いつからか覚えていませんがワタクシの心の中でそんな願望が芽生え始めたのはこのしょぼくれんセミナーだったのは間違いありません。

意外ですが、この当時、「狼旅団」と名乗ってはいましたがまだ明確に団員募集したり組織化はしていませんでした。(なんとなく会った人が「俺も(私も)旅団員」と勝手に名乗る人が出始めただけで特に組織化にはなってなかったんです)

あとちょっと話は飛びますが、
この狼旅団、、ですが、これは今から12年前くらいのやってたmixiでのワタクシのハンドルネームが「青白い狼」だったのが起源です。(やがて「塩辛い狼」と名前を変えますが「狼」と名乗ってたのは今から12年くらい前の話です)

で、このブログを書き始める際にブログタイトルを考えないといけないって場面があってその場の思い付きで「狼旅団」って作っただけなのでよく聞かれる「なんで狼旅団って言うんですか?」って質問されると「そんなのワタクシもわかりません」って答えになるのはこれが原因ですwww。。

さて、話を戻します。
そんなセミナーで大してしゃべれないというストレスを抱えつつ、日々ブログだけは欠かさず更新するようになりいつも「3日坊主でコトを終わらせるワタクシ」、、、(ホント、なにやっても長続きしたことないんです。。。w)

このブログだけは毎日書くということを半年以上続けることが出来ました。

しかしこのブログ、、
書いてる方から言わせると結構手間暇も掛かり、コメントが増えるに従ってそのコメント返しが通常業務に影響出始めます。。(最後の方はブログ書く時間よりコメント返す時間の方が長くなりましたww)

今度はそれがストレスになり始めます。。。(だって単に返事するだけなら簡単ですがやっぱり一捻りしたコメント返したくなるじゃないですか?ww)

今はせいぜい5つから多くても10個くらいのコメントですが当時はコメ返ししてるそばから間かコメントが入ったりして一日コメント返しをサボると翌日その倍のコメントを返す羽目になり、仕事が忙しくて3日くらいコメ返しを怠ると高利貸しの借金みたいに利息が膨らみ、ワタクシの最高記録では86個のコメント返しを一日でやったこともあります。。。(えぇ、、もうコメント返す作業が本業になってた時期もありました、、w)

と言うことでこの狼ブログ、、
コメント返ししないのはそれが原因ですが、それでも毎日コメント入れてくれる人にはいつも感謝してます。(やっぱブログって合いの手みたいなコメントが入って面白さが増すってもんですからww)

しかしワタクシ、、
ブログを書いてるだけだと日増しにストレスが増えてしまいある日、、一つの行動を起こします。。

えぇ、、これが例の「狼セミナー」でございます。。。


と言うことで続きは明日です。。。



と言うことで今日はそのれんずからのコメントも期待してるんじゃんw

狼旅団ガイドブック(公式w)その1


まだ入団試験の合格発表メール送ってませんw
お盆開けたら順次送るのでちょっと待っててください。。


こんにちは。

世の中は今日くらいからお盆休みに突入。。。

いつもそうなのですがこの不動産ブログは休みが続くと一気に視聴率が落ちてしまいお盆休み中にこの狼ブログを読んでる人は
①お盆休みとか関係なく働いてる人(本業が休みだからと物件の草むしり、塗装等をやってる人含む)
②ワタクシを熱烈に愛してやまない人(休みだからあちこちの野良Wi-Fiからもポチしちゃうぞーって人多しw)
の2パターンだけになってしまいます。。

そんな時こそ、ふだんあまり書けないこと書こうと思い、このお盆休みはワタクシが飽きるまでこの「狼旅団」」にまつわる話を書き殴っていこうかと思います。

ブログ開始当初から読んでる人はもう知ってるだと思いますが、団員募集の際に「読み始めたのはここ1年くらい」って人が意外に多く、団員試験の最後の⑤を落とした人も結構多かったです。(この話ってたしか2011年のクリスマスイブのネタだったしw)

そんな最近、このブログの存在を知った方、、
この機会にこの狼旅団ってのがどんな組織なのか、、覚えていってくださいw

そんなワタクシですがこのFC2ブログでブログを書き始めたのは今から約6年前の2011年の9月まで遡ります。。

当時、3月に新築の社用レジを建てたワタクシ、、
例の越川くん@現在も婚活中wが企画した内覧会の懇親会で「なにかしゃべってください」とあいさつをさせられてそこで延々20分近く人前でしゃべってみたら「あれ?人前でしゃべるのってこんな気持ちいいんだww」と気付き、この越川君の企画するセミナーに登壇して小一時間くらいしゃべる機会をいただきました。

しかし、、根っからおしゃべりなワタクシ、、
持ち時間がたった一時間ぽっちじゃ全然しゃべり足らずそれがやがてストレスになります。。。

と、そんな時の越川くん懇親会の席でそこにいた列席者の誰か(これが未だに誰だかわかってません)に

「そういや、、オオカミさんってブログとか書いてるんですか?」と質問され、、ブログそのものを理解してないワタクシ、なんかそこで「それって何ですか?」って聞くのが恥ずかしくなってつい、「えぇ、、黙ってますけどこっそり書いてるんですよww」と大見栄系の嘘をついてしまい、そのアリバイ作りの意味で5日間だけブログ記事を書いてみました。(5日くらい書いておけば「書いてみたけど挫折したw」って言い訳付けばメンツも立つでしょって発想ですw)

元々、ワタクシそこから5年以上前から今はすっかり過疎ってしまったmixiというSNSでmixi日記というモノは非公開で書いてましたので日記を書くということについてはあまり抵抗感もありませんでした。

なので5日分のブログ記事なんて書くのは朝飯前。。(ほんと、、何も考えずに1時間くらいで書いたんじゃないかとw)

「ま、これでブログ書いてる話も嘘にはならねーだろww」
そんな感じで書き置いておいたのを偶然、、この越川君@鋭意婚活中wが発見。。

越川くん「なんか面白いブログ書いてますねー」

彼にそう言われて「ん?そうそう?ww」と調子に乗ったワタクシ、、
もうしばらく書いてみることにしました。。

それでもまだ当時はブログランキングなんてものも知りませんでしたから太平洋のど真ん中で一人囁く程度のノリだった関係で「どうせ書くなら得意分野の不動産取引で起きたゴシップネタ」ばっかり書いてたのですが、それを読んだ越川君から「これ、、連載で書いたら面白いですよ」と持ち上げられさらに「不動産投資ロブグランキングってのがあるからそこに登録しましょう」とその登録のやり方を教わったのもこの年の秋くらいでしょうか?。。。

そんな不動産投資ブログランキング。。。
今でも覚えてますが、今とは似ても似つかないブログばっかりでした。。。(えぇ、、そりゃ悪い意味でですよwww)

どこのブログがどうだったかをブログで書くと誹謗中傷とか言われちゃうので黙ってますが、
我々不動産業者の目線で見ると「ん?これって間違ってること書いてません?」とか「なんでこんなクソみてーな情報で19800円も取るの?」とかのブログが入り乱れ、中にはブログ上からメルマガ登録に誘導してそのメルマガでウチの売り出てた容積オーバーの物件を勝手に紹介して買付け8枚も入れてさせた挙句「容積オーバーだから買付け撤回します」と消えてった事件に遭遇。。(どうも後で聞いた話ではどこかの仲介経由で得た情報をてめーのメルマガ会員に流して業者からのバックマージンを貰う商売をやってたらしいです)

そんなブログが熱い支持を受けてると聞き、「では不動産投資のホントの姿を書き殴りましょう」とワタクシのやる気スイッチに火が入りブログ上位陣を駆逐することを目的に本格的にブログを書くようになりました。

と言っても当時はまだ狼旅団なんて書いても「なんだそれwwww」とバカにされることばっかりでちっともブログ順位も上がらず毎日書いても書いても上位のポチ点3000点前後に対してワタクシが上がった順位なんて30位前後。。(ポチ点でいくと300点くらいだったんじゃないかと)

それでも書いてるうちにだんだんコメントが付き始めコメントが始めて入った日はホントうれしくてコメント返しも楽しくて仕方なかったもんです。。。(それがいつの間にか苦痛と化すまでそんなに日はありませんでしたけどねw


そんな時、ワタクシの前にあの伝説の大家団体「しょぼくれん」が登場します。。。

このしょぼくれんの登場でワタクシのブログは一変しますw



と言うことで明日に続きます。。。



うーん、、こんなネタで連休を乗り切れるとは思えないんじゃんw

突き刺さった話。。。


お盆期間中は上位の金融投資ブログランキングでも1位になるチャンスなんですw


旅団試験の救済策がありそうです。
詳しくは後オチのじろーくんのコメントでww


こんにちは。

このブログを読んでる人の大半がサラリーマン大家さんじゃないかと思うのですが、、

そんなサラリーマン大家さんにとっては若干、耳の痛い話を書いてるブログに遭遇しました。。

「融資引き締めに伴うサラリーマン大家の選択肢」
(ポチるとリンク先に飛びますのでポチしてこっちに戻ってきてくださいw)

旅団福岡支部のひろさんのブログネタなのですが、
先日、取引先の銀行でさりげなく融資の話題になった時に「現在の融資姿勢」についていろいろ言い放たれたそうです。。。

で、ワタクシがこのブログを読んで一番突き刺さったのは、、、

「サラリーマンの給与を補填財源とする不動産投資」

と言う部分。。。

融資を実行する金融機関として一番怖いのが「貸し倒れ」ですから融資の審査ではここがちゃんと保全していなければ融資は出ません。。(担当くんが書く融資の稟議書は本部のそういう懸念を払拭すべく書くものとご認識くださいw)

不動産物件そのものに担保価値があるなら貸し倒れ局面でも「ま、ダメでも物件売れば回収できるからいいや」と融資してくれるかもしれませんが、この「サラリーマンの給与を補填財源とする不動産投資」と言うのは、

「ま、ダメになってもこいつのサラリー収入で回収すればいいや」
と言うのと同義語。。。

昨日、ひろさんがこの金融機関に聞いた話ではどうもこのタイプの融資がダメになりつつあるようでそうなると「ほぼほぼこの手法の融資だけで貸付残高を飛躍的に伸ばしてる某地銀さま」更なる独壇場となり、株価は当分下がりそうにもなく目下、この銀行株の信用売りで涙目になってるエスパー君にとっては最悪なシーズンになるんじゃないかと思うワタクシですw(しかしこいつの予想は過去の的中率100%なので、、、(以下略)

このブログを過去から読んでる人はご存知だと思いますが、
ワタクシ、昔からこの「担保価値以上にお金を借りてしまい出口局面で融資残高>売れそうな価格になるような物件は買っちゃダメ」と唱え続けています。

と言ってもここ最近まで、そんなワタクシの心配をよそにそれ以上に物件価格が高騰してしまい数年前にメチャメチャ高値掴みして買った物件であってもそれ以上の高値で売れてます。

これはサンタメ業者さまが「エビデンスをゴニョゴニョしてもっとたくさん融資を引ける方法」を考えたり「手金が無くてもあるように見せかけて融資を引く手法」が格段に進歩したから出来た話であり、この手法が未来永劫使えるかと言われれば「あ、何年か前にそんな金の引っ張り方もあったよねー」と懐かしく思う時が来るんじゃないかと思います。。

そんな「懐かしいなー」と思う局面化で融資残高>売れそうな価格な物件を保有している人は阿鼻叫喚な事態が起こるでしょうし、その頃になれば「この物件、、フルでいけますよ」と営業していた業者の担当くんもどこかに消えてるんじゃないかとも思います。

さて、そんな融資が絞られるという話と同時にこのひろさん、、

もう一つの事実も金融機関さんから聞き出した模様です。。

それは、ひろさんブログ上の③ので書いてある
「但し、特定の業者が分譲し、その関連会社が管理を行っている物件(投資用ワンルームマンション等)は、新築・中古共融資が可能となる場合が有る。」
と言う部分、、、。

要するにこれって
ワンルームとかで銀行との付き合いがメチャメチャ深い業者さんが絡んでる物件はジャブジャブ融資しまっせww
ってのと同義語なのですが、

こっちの場合、担保価値が足りない部分を業者さんが持つ強力なクレジット(信用)で補って融資をしますってことですので例えば「物件を買う時はウチで管理契約を締結するのが条件」なんて「養分吸い取られモード」まで付加されて物件購入させられる可能性もあり正直、、結局金融機関の融資って融資を受ける人の生き死になんて考えないんだなーて気持ちになってきます。

事実、ウチに相談が来る話の大半が「こんな物件買っちゃったんですけど、、どうすりゃいいんですかねー」ってやつばっかりなので潜在的な相談ニーズを考えるとこれで嵌ってる人ってものすごい数いるんじゃないでしょうか?


そういう視線で不動産マーケットを見てると「弊社は常に銀行評価の高い物件ばっかり持ち込んでるので金融機関からの評価も高いんです」と吹聴してる会社が多いんじゃないかと思うのですが、

これって実のところ、、顧客自体が金持ちばっかり(余剰資産が豊富であれば物件なんてなんでも融資出るものですw)なので融資の稟議が通りやすく

金融機関の担当者もその業者を無下には出来ない=融資の稟議が通りやすい=会社としての評価が高い
という図式になってしまうだけで結局のところ、必ず儲かる物件だから融資が付くってことではないんじゃないかと思います。


だってそうでしょう。。
ワタクシが融資担当者であれば「属性的に買えるか買えないかハッキリしない顧客ばっかり」を囲い込んでる業者より、どこを切っても「属性的にブレない優良顧客ばっかり」を囲い込んでる業者と仕事した方が楽ですもんw

そんな囲い込みのうまい業者さん融資担当からすれば美味しいお客様ですからワタクシであれば上司と直談判しても「この会社だけは特別金利で貸し付けさせて!!」と懇願しちゃいます。。

究極的に言わせていただくと、これって結局は「買主以外の当事者だけが儲かる(なんだそれww)」という方向に進む可能性が高くなるのですが、、、(そろそろお盆休みで視聴率も落ちてそうなので毒づいてみます)

これを不動産投資の初心者側から見ると、、

プロの不動産業者様から「あなたの不動産投資にぴったりな物件を探してきましたーーー!!」と言われ机上の収支上でもプラス収支、しかも金融機関も「この物件は素敵物件ですから金利もオマケしちゃいます」なんて言って融資してくれるように見えちゃうのでそりゃ誰でも嵌めこまれちゃうってもんです。。何度も言いますがウチに飛んでくる相談の大半がこれですww


ワタクシが思うにやっぱり不動産投資で買う物件ってのは運用中のインカムで儲けることが出来て、万一、換金しようと思った際にプラスになるどころかその積み上げてきたインカムにまで損失が喰い込むような物件じゃダメってことです。(換金時に超プラスじゃなくても別に構いませんし、要するに「負けない投資」って意味ですw)

不動産投資は買わなきゃ始まりませんから「こんな高値であってもやっぱり物件が欲しい」と思ってる人も多いかと思いますが、ここだけは絶対見失わないで欲しいところです。(何度も何度も書いてる話で耳にタコが出来ちゃうかと思いますがこれだけはワタクシ、しつこく言わせていただきますww)

えぇ、、
不動産業者がプロだっていうのはここの見せ方がプロなのであって、実際に仲介に立ち会うと「こいつ、、よくこんなんでプロとか言ってんなー」って思う業者ばかりなのが現状ですからww。。(目くじら立てて「廃棄自転車の所有者を全部調べろ」って無茶言う以前に物件の見えないマイナスの収支を「バレると都合が悪いから」って隠さずにちゃんと買主に教えてあげなよって思うことありますw

そんなひろさんが今度地元福岡で「物件を初めて購入する」って人向けにミニセミナーをやるとか書いてましたので「どういう物件買うと失敗しないのかなー」って悩んでる人は一度お話を聞いてみるのもいいかもしれませんね。。(ただホント小規模にやるだけだそうですので席はほとんど無いらしいですけどw)


そんな狼ブログですがお盆期間中はちょっと不動産ネタから離れてオオカミネタ中心で書きますので狼旅団の全貌がまだよく理解できてない人はここで一度おさらいしてください。(特に先日の団員試験の問①、問②を間違えた人あたりw)



なんかここ間違えただけで団員になれなかった人が多いので救済策を鋭意検討中なんじゃんw