プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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軽い殺意を覚えた話。。。


週末ですからガッツリとポチっていだいて構いませんよーw

こんにちは。

不動産投資で物件を買う際、その物件の所在地周辺の不動産屋を回ってヒアリングするという作業があります。

特に土地勘が無いエリアであれば「その場所の賃料相場が買いたい物件と乖離してないか?」とか「実はその物件が訳アリ物件だから利回りが高く売られていた」なんてことも判明することも多いので買付け入れた後であっても契約前に必ずこのチェックはやっていただきたい作業の一つでございます。(地元業者のほとんどが知ってることを当の買主だけが知らなかったなんてこと、、結構多いんですよw)

ただ、この作業、、
我々業者の立場で言わせていただくとあくまでも一般論。。
なぜなら我々不動産屋は賃料を坪単価で見ることが多く、そのエリアの賃貸物件の一部屋一部屋の間取りまでいちいち理解出来て無い担当くんあたりだと「そうですねーこの周辺の賃料相場は坪5000円ですからこの床面積だと45000円ってとこですねー」と答える人も多いんです。(部屋の間取り、グレードいかんでは平気で5000円くらい乖離しちゃうのに、、、ですよw)

また、地場の不動産屋にヒアリングしてると自社の管理物件を安く貸してるところもありますから(「地主物件なんて安くても埋まってりゃいいんだよ」とほざく業者さん、、結構多いんですw)マトモな賃料を教えちゃうと自社管理物件のオーナーから「それならウチの物件の賃料ももっと高くできるだろ」と怒られる可能性もあるので業者によっては自社管理物件と似たような賃料で教えてくることもあります。

こんな情報を鵜呑みにして10年間、もっと高く取れたはずの賃料より5000円低い賃料で貸し続け10年間で480万円の機会損失を叩き出した大家さんが知り合いにいるのですが「そういや募集掛けると速攻で埋まるのでてっきり腕のいい管理会社さんだと思ってましたよww」と言ってたので試しに次回募集から家賃を3000円引き上げても速攻で埋まることが判明して速攻で管理会社を切り替えたってこともあります。(そういや「え?3000円も上げるなら広告費取りますよ」と意味不明な抵抗してたあの管理会社さん、、今頃どうしてるんだろう、、)

前にも書いた話ですが、収益物件を買う際のヒアリングも大事ですがそれ以上に自力で買いたい物件の近隣ライバル物件の特徴を把握してどこが強くてどこが弱いのかをちゃんと把握して1000円単位で賃料調整するのは当然ですが、

①すぐに成約できる家賃
②時期によっては高くしてもOKな家賃(繁忙期など)
③内装をプチ手間入れた時の家賃
④リノベしたとしたらの家賃
⑤フルリノベしたとしたらの家賃

をすべてネット掲載の近隣ライバル物件の「写真」と「募集条件」をチェックして微妙に上げ下げするのも必要じゃないかと思います。(意外に写真と募集条件を比較して「ネット広告の対策」を立てるとライバル物件を出し抜くことが出来ちゃうんですw)

えぇ、、
だって不動産価格って売値も賃料も需要と供給で決まる「時価」なんですから。。。(募集時期によってはエラい価格変動するのが家賃です)

と、ありきたりの話ばっかりじゃあれなのでもう一つネタとして書いておきますが、
現地調査として地場業者をヒアリングしてまわる時、気を付けていただきたいことがあります。。

我々業者はこの手のヒアリングを受けると「あ、この物件売りに出てるんだな」とすぐ理解します。
その際、最初から売りに出てるのを知ってれば「あ、買われるのならウチで管理やりますよ」とか「あー、、あの物件買う気なんだww」とか「ま、あれだ、、どんまいw」とかくらいで済むのですが、、

知らない時には「ん?あの物件、、いくらで売りに出てんの?(ってかいつから売りに出てたの?)」って思うんです。

特に管理業務を地場業者に任せているわりに売り出しを自分の知り合いの業者さんなんかに依頼する「管理会社には内緒で売り出すパターン」なんて場合、そのヒアリングが元で人づてに管理会社の耳に入ってしまい「そんな値段で売りに出てんならウチで買うよ」とか「ウチのお客さんで地主の金持ちがいるからもっと高く買うよ」とヒアリングに来たお客さんより先に売り主に連絡してさらっていくってパターンがあるんです。。

実はワタクシ、
たった今、これをやられてしまいました。。。(涙)


ワタクシの場合、
①古いアパートの売り物件(7000万)を業者から紹介される
②現地見に行って更地転売を目論む
③多少指値(6800万)の買付けでアタック
だったのですがこの間にエンドのお客さんがこのアパートをリノベして使うと現地の不動産屋に片っ端ヒアリングしたもんだから管理やってた会社に感づかれて「ならウチで買う(満額の7000万に100万プラス)」とか言われてウチの買い付けを反故にされちゃいました。。(えぇ、、いつもの「御社だけ」って情報出したくせに「オオカミが買わないっていうかもしんないし」と他の客にも横恋慕してたんですw)

これだと売り主さんと管理会社だけで取引出来ちゃう関係で、この仲介さんも手数料貰えません。。

で、この仲介さん、、さっき「専任破りされました」とウチに連絡してきましたが、そんなことよりなんでウチが買うって言ってんのに他にも情報ばら撒くんだよ、、と軽い殺意を覚えた次第。。。(不動産取引ってホント、下駄履くまでわからないものですw)

こんな話、極めてレアケースだと思いますが、こんな話も巷の不動産投資本には書かれていないはずですので今日、この場で覚えておいていただくとワタクシのような被害者も減るんじゃないかと思って書いてみました。(ま、よくよく考えたらみみっちい指値したワタクシが悪いっちゃ悪いんですけどねw)

ご参考になれば幸いでございます。。。



と言うことで今日もいつものオネエバーで憂さ晴らしなんじゃんw

不動産投資とは。。。(昨日の続編)


読む前にポチっていただけるとうれしいのですが、、、w

こんにちは。

昨日は「最近の不動産プレーヤーって融資さえ付いちゃえばなんでも買っちゃう人ばっかりなんだなー」と嘆いて終わりましたが、実際の話、ウチで扱う物件のほとんどが無茶な融資を付けられて業者さんによって属性のいいお客さん順にベルトコンベアに乗っかってるかのように嵌めこまれ売れて行くのが常になりつつあります。

要するに他の銀行じゃ絶対出ないであろう融資額を短期間で貸し付けることが出来る銀行ってことでモテモテになってるんですが、実際、いくらで融資組んで中間売り主からいくらフカされて買ってるのかすらわからない我々、、あとで謄本を見たりするのですが、そこに書かれた債権額を見ると「やっぱ不動産投資って弱肉強食な世界だな」と実感します。。(中間省略じゃないとオーバーローンが付かないってのはわかりますが、あそこまで債権額をフカされちゃうと売り主さんに「ホントはこんな高値でも売れたんじゃねーのか?」と痛くも無い腹を探られそうですw)

ここで言う弱肉強食ですが、言うまでもなく「情報の強弱差」のことを指してます。

昨日書いた「ストライク、ボールの話」もこの情報収集力や経験値がが高ければ外角のボール半分くらいまで見分けが出来るようになるので「あ、微妙だけどこれは見送りだな」とか「あ、これなら俺様のチカラでどうにでもなるな」と自在にバットコントロールが出来るはずです。

またそういう見極めが出来るようになれば業者さんもやすやすとクソボールな物件は出しにくくなりこれが続くと業者さんも「あの人はこういう物件を出せば必ず買ってくれる(かもしれない)」と思うようになり赤井親分みたいに「まだこの物件どこにも出してないんですけどこれ買いませんか?」と裏でこっそり出して貰えるありがたい身分にもなれるというもの。(大体、いい物件買ってる人ってこんな成り立ちで資産の拡大化をして金沢の加賀屋でバカンスしてるもんですw)

ただここまで辿り着くにはそれなりの経験値と運が必要です。
いつも思うのですが不動産投資って進む過程の中で出会った人の影響を受けやすいので成長過程で妙な奴に出会うと紹介ビジネス(紹介者に業者からフィーが落ちてくる類)や明らかにその人がやるともっと早く上に行けたのに拡大が遅くなるなんてことが起こります。(最初に融資付けて貰った銀行一つでも将来的に大きな影響を受けるんです)

紹介ビジネスでもなんでも言ってることが正しければ多少フィーを払うのも授業料ってことで経費計上してもいいくらいなのですが、結局「自分に効率よくフィーが落ちてくるにはどうすればいいのか?」なんてことにベクトルを置く人が多い昨今の紹介ビジネス業界ですから最終的には抜かれるだけ抜かれたらあとは知らん顔(もしくは徐々にフェードアウトw)なんて扱いを受けてしまうことも多いとか。。

しかも最近はやり方も巧妙になってて
①最初にいくら資産を持ちたいか目標を立てさせる
②無料コンサルとして囲い込み根ほり葉ほり個人情報を吸い上げる
③立てた目標に帳尻を合わせるかのように個人情報から算出した「買えそうな物件」を嵌めこむ
④紹介者としてフィーがバックされる
⑤しばらくは相談に乗るけどやがて買った人も諦めて連絡が途絶える
⑥次の獲物を探す

以下ループ。。。

というようなスキームがガッチリ組まれているようです。(なんとか式って聞いたんですけどちょっと忘れてしまいましたw)

またこれも実際に相談に行った人に聞いたのですがとにかく最初の相談でいかに知識があるかを思い知らせるかのようにこれでもかと数字攻めに遭い、面談中に吸い出した個人属性などの情報を元に「あなたならここまで成り上がり可能です」と上手いこと目標設定され「何年以内にここまで資産を作る」なんてガッチリとマインドセットされてそのゴール目指してひたすら物件を買い増しするという荒っぽいやり方なので(属性で借りられるリミットいっぱいまで行くそうです)いつの間にか「不労所得的資産形成」だったのが「融資残高の競い合い」に話がすり替わってることが多いです。(やらなくていい無茶な借金のおかげで自宅用のマンションのローンが通らない属性に成り下がってしまったなんて悲しいオチの人までいるそうです

こういうのって不動産投資のノウハウを覚える以前の話で普通にサラリーマンやってれば不動産の知識なんか無くても本能的にわかるはずなのですが(だって本業でそういう相手といつも丁々発止してるから高給取りになってんでしょ?w)最初の人当たりの柔らかさとかで「あ、この人は信用できそう」とすっかり相手のペースに嵌めこまれて知らないうちに着々と「融資残高の競い合い競争」に導かれちゃうわけです。(何度も言いますが借入総額〇億円を資産総額〇億と勘違いしてる人ってなんですぐ紹介ビジネスに手を染めたがるんでしょうね。。。)

これはワタクシの個人的な考えですが、
今の時期に物件を買っていい人って昨日の王さんみたいに自分の打てる球が来るまで絶対振らずに待てる人か、どんな球でもフォームを崩すことなく芯で打ち返せる人か、相続税対策で借金しないと大変なんだよって人か、儲かり過ぎてシャレにならないから償却資産としてなんか買っておこうって考えてる人くらいじゃないかと思います。

そんな中でも当然、CFが出る物件もあるでしょうけど普通に所有することしか出来ない人(経費が掛からないようにあれこれノウハウを持ってる人以外の人を指します)だと儲かってはいるけど薄いCFでの低空飛行を強いられるケースも多くやっぱり今の時期はあまりお勧め出来ません。

恐らく今ス〇ガさんあたりで融資組んで買ってる人ってCF目当てじゃなくて消費税還付とか減価償却用資産を狙って買ってるんじゃないかと淡い期待をしているのですが、ホント、これがCF狙いだなんて話であればその話を勧めている人をまず疑ってかかった方がいいんじゃないかと思いますよ。。。(見分け方として物件を勧める際に「顔では笑ってるけど目は笑ってない」なんてのがあります


えぇ、、
いつも言ってることですが


不動産投資とは、、、


人を疑うところから始めるのが最善の方法ではないかとww
(こんなこと言っちゃアレですが他人が儲かるのを本気で応援してるやつなんていませんからw)



金持ちにはみんな善人ヅラして近づいてくるものなんじゃんw

たった一球。。。


まずはポチってからお楽しみください。。

こんにちは。

ここんとこ連日開催されてるWBC(ワールドベースボールクラッシック)。。

特に日曜日のオランダ戦は4時間半にわたる激闘で近年でこれだけ息の付けない試合はなかったんじゃないかと思いますが、正直、「ん?日本ってこんなに強かったっけ?」と半信半疑なワタクシです。。(ホント、、戦前の下馬評をかなり覆してます)

ただ、昨日のキューバ戦とか見てて思ったのですが終盤押し迫った8回。。
代打内川の打った打球はライトのファールゾーンへの飛球だったのですがあろうことかキューバのライトがこれを捕球しちゃうもんだからタッチアップで日本側に貴重な決勝点が入ってしまいました。


打った内川さんも「お願い!捕ってーーー!!」って心で絶叫したそうですw

日本人の選手であれば「これ捕球しちゃったらタッチアップされて相手に決勝点が入っちゃうじゃんw」と思ってファールになると判断すればわざと捕球しないでファールにしちゃうところですが(恐らくこれがセオリーじゃないかと)キューバのライトは「いや、これ捕球してレーザービームでホームタッチアウトなんじゃんw」と考えて捕球したんじゃないかと思います。

結局タッチアップは成功して日本は貴重な追加点を獲得して狂喜乱舞の押せ押せムード。
かたや、「なんだよ、、ホームでアウトに出来ねーなら捕るんじゃねーよ!!」とご立腹なキューバのピッチャーは気持ちの整理もつかずに後続の山田さんにダメ押し2ランホームランまで打たれてここで勝負あり。。


追加点直後の長距離バッターはプレッシャーもなくぶんぶん振り回してくるものですw

あのケース、、結果が逆であればホームゲッツーで一気に日本も意気消沈して9回の「意気上がるキューバの攻撃」でコテンパンにされてた可能性が高かっただけに(こういうナイスプレーやると攻撃陣も沸き立つものです)ホント、野球って「たった一球」で明暗を分けてしまう残酷なスポーツだなと思います。

さて、このWBCですが審判は中立国の審判が務めてるわけですが今回も外国人審判が多いです。
ストライクゾーンが日本の審判と違うとよく言われるのですが外国の審判によってはホントに外角の球とかで日本じゃボール判定される球でも平気でストライク取っちゃいます。

普段、日本のストライクゾーンに慣れてる日本人選手からするとボールだと思って見送った球がストライク判定されると段々迷いが生じて少々のボール球でも手を出して打撃フォームが崩れて打てなくなるなんてことも多いのですが、最近はそんなストライクゾーンも「違うのが当たり前」とあらかじめ予習してる関係でストライクゾーンで泣くということも少なくなってきました。

ワタクシも野球をやってたのでわかりますがボール球を打とうとすると力の入ったスイングが出来ないので凡打になることが多いんです。(無理してスイングするので芯にも当たらずこれが硬球だとしばらく手が痺れてしまいますw)

なのでいいバッターになると単にストライクとボールを見極めるだけじゃなく自分の打撃フォームで一番力が出るコースにボールが飛んでくるまで待って打とうとします。(昔の王さんなんかがこのタイプです)

さらにすごくいいバッターになるとどんな球が飛んできても自分から合わせて全部芯で捉えてヒットにしちゃいます。(イチローなんかが典型的な例です)

長距離バッターな王さんの場合は一本足打法を確立してたので「ココ」ってとこにボールが飛んでこないと遠くに飛ばないのでひたすら打てる球を待ちましたが、短距離バッターのイチローの場合は足も速いこともありミートさえすればヒットになる確率が高いととにかくバットに当てようってどんな球が来ても打とうとします。(ワンバウンドでも当たり前のようにヒットにしちゃう人ですからこの人はホントにすごいですw)

さて、これを不動産投資に置き換えてみたいのですが、
王さんみたいにストライクゾーン(しかも自分が遠くに飛ばせるストライク)に来ないとスイングしないって人はボール球に手なんか出しませんので仲介さんから妙なクソボール物件(毎朝届くラ〇マチメールの「希望に近い物件が新しく〇件掲載されました」なんてのが最たる例ですw)には絶対手を出しません。

イチローみたいにどんな球でも自在にミート出来る人は「自分が打てそうな球(再建築不可、借地、訳アリ物件)」であれば「買った後こうすれば高収益に出来るんじゃんw」と積極的に打ちに行きます。

これ、どちらも正解なのでどちらがいいということはないのですが、要するに「自分がどっちのタイプか?」ってのがわかってればいいだけです。

ただ野球と不動産投資で大きく違うのは「くさい球をファールで逃げる」ということが出来ない点。。

野球であれば打てない球をカットしてファールにして次の投球で好球必打出来るのですが不動産投資の場合、「買うか、買わないか(振るか振らないか)」しか選択肢が無いので「自分がボールだと思って買わなかったけど買ったやつが大儲け出来た」とか「自分はストライクだと思って買ったらとんでもなく問題物件だった」なんてことが起こります。

さらに不動産の場合、よほどのお金持ちでもなければスイング出来る回数(ここで言うならば契約、決済出来る回数ってとこでしょうか)も制限されちゃいます。

そのスイング出来る少ない回数の中でいい物件を見つけていかないといけないわけですから本屋で売ってた不動産投資本を読み漁るとか、ましてや「金持ち父さん」読んだだけで「目標を立ててマインドセットしてとりあえず物件を買ってみよう」ってことがどんだけリスクなのかくらいお分かりいただけると思います。(昨日のあのタッチアップのシーン見ててワタクシ、不動産投資のこのシーンが頭をよぎりました。。)

話は変わりますが実は投資家さんから見たら不動産のプロと言われる不動産屋さんでもストライクとボールの区別が付いてないのに仕事としてやってる会社が存在します。(騙そうと思ってやってるのではなく、そもそも物件についてわかってないでやってるってことです)

となると「物件でのストライク、ボール判定」する以前に「業者さんのストライク、ボール判定」までやらないといけないわけで(そもそも論ですがこんなのご自身に「物件のストライク、ボール判定」が出来ればいいだけの話なんですけどw)最悪な事例となりかねないのが「物件についてストライク、ボール判定出来ない初心者の人が物件についてストライク、ボール判定出来ない業者さんから出された物件を買う」ってことじゃないかと思います。

野球に例えてばかりで申し訳ないですが、これだとヒットに出来る確率が極めて単純計算で通常の1/4になっちゃうわけですから上級、中級者の投資家さんと比較すると猛烈に不利な中、物件選定をしなくてはいけません。(しかも投資家さん以外にも買い取り業者と言う血も涙もないライバルも存在するのが投資物件業界ですw)

ましてや昨今は高値高騰期。。
我々、不動産業者も物件価格が高値過ぎて融資が付けにくい状況になりウチの会社でも買主のス〇ガ利用ばっかりな影響をもろに受け、最近の決済はいつもここという現状を鑑みても(おかげさまでどこの支店に行っても迷わなくなりましたw最近の不動産プレーヤーって融資さえ付いちゃえばなんでも買っちゃう人ばっかりなんだなーと悲しさすらこみ上げてきます。(売っておきながらこんなこと言うのもあれですけど中間省略って買主の顔すらわかんないんですw)


本日は冒頭のWBCの話題でかなりの文字数を割いてしまいましたので終わりにしますが明日はこの続きの話を書きます。。




そろそろイスラエル戦が始まる時間なんじゃんw

怒ったら負け。。。


ささ、、本日もポチってお読みくださいw


こんにちは。

今朝の山手線、、池袋駅で起きた痴漢騒ぎで朝のダイヤが大幅に乱れてましたが、我々、そんなことにもめげずにウチで売り出してる物件の内見に出撃してきました。(ってか捕まりたくないからと線路に飛び降りて逃げるとかホント、迷惑なので勘弁してください)

本物件、、売値が約3億程度のレジなのですが地域的に少々オーバーロット。。
(注:オーバーロットとはそのエリアで買える人があまり存在しないような高額な価格帯物件で、売り出してもほとんど引き合いがほとんど来ない現象を指します)

なので引き合いも一般の投資家ではなく法人系実需層が多く、今回の商談も空いた部屋から順次、寮として使いたいというニーズでの引き合いでした。

で、今回の商談ですが2月の中旬くらいから資料のやり取りをやっていて今日は最終的に買主の決定権者同伴で物件をチェックして明日か明後日くらいには買付け、、、という段取りだということでしたのでワタクシも普段着慣れていないスーツ着用で現地に出撃という流れ。。

こういう流れになると今日の内見なんてのはほぼセレモニー的な感じで決定権者さえ来てくれれば10分から20分くらい現地を徘徊して「じゃ、契約のスケジュール感はこんな感じで・・・」なんてゆるゆるな流れになるのですが、、、

約束の11時になっても買主さんどころか仲介さんも現れません。。。

ま、今日は売り主さんがいるわけでもないので時間なんて何時でもいいのですが、普通の仲介さんであれば遅刻しそうな時は必ず「あ、ちょっと遅くなります」くらいの連絡くらいしてくるものです。。

おかしいなー、、と思って20分くらい待ってたらエスパーくん携帯に仲介さんから着信あり。。

仲介さん「すみませーん、、現地なんですけどファミマの角を右に曲がってちょっと行ったところですよね?」

・・・

・・・

えぇ、、この仲介さん、、
今日が最終的なクロージングだってのに、、今日初めて現地に来るようです。。。。

で、数分後、ノコノコと現れた仲介さん、、開口一番、、
「遅くなってすみません、、いや、、しかし、、ここってわかりにくいですねーww」
とか言い出し、少々腹も立ちましたが、ま、そんなの顔に出してるようじゃプロとしては甘いですw(無事に売れてくれさえすれば我々の怒りなんてすぐに吹っ飛びますからw)

・・・

・・・

ん?あれあれ?

仲介さん、、ところで肝心の買い主さんは一緒じゃないんですか?

20分も道に迷って現地に辿り着くくらい我々、どうってことも無いのですが、、駅で合流して一緒に来るはずだった買主さんの姿が見えないのはちょっと困ります。。

仲介さん「いやー、、それがですねー」

聞けば、買主さん、、
急に「海外出張」になったらしく今日は仲介さんだけの内見に変更になったようです。。

海外出張。。。
ええ、、それは仲介さんが連れてくるべき客を連れて来れなかった時などの都合の悪いときによく使う言い訳なのですが大家さん的にわかりやすい表現をすると「友達に家賃の振り込みを頼んだら使い込まれた」ってのと同義語です。。(ん?かえってわかりにくくなっちゃいました?w)

こういう誰にでも簡単にバレる嘘をつく仲介さんにロクなやつがいませんからもう内見なんか中止でもいいのですが仲介さんの話では「今日、物件をチェックして明日か明後日くらいには買付け、、、」と言うことだったので「もしかしてもう物件すら見ないで買い付け入れてくるのかもしれないな」と自分に言い聞かせ内見を続行することにしました。(うーん、今思えばワタクシ、かなりのお人好しかもしれません)

仲介さん「と言うことで今日は動画で撮影できるようにビデオカメラ持ってきましたw(ドヤ」

ビデオカメラ。。。
えぇ、、そんなものを取り出した時点で我々、「もしかして買主さん、、これから物件の購入検討する気なんじゃないの?」って思ったのですが、最近はVR内見(この前リバブルさんがやってるのをテレビで見ました)も流行ってるのでワタクシ、「きっとリアルに歩き回った物件の動画で最終チェックするんだろうな」、、と思い込むことにしました。(だってそうでも思わないとワタクシ、この仲介さん殴り倒しちゃうかもしれないじゃないですかww)

部屋自体はほぼ満室なのでビデオで撮るところなんて共用部くらいしかないのですが仲介さんに「空いてる部屋も動画に撮りたいのでカギ開けてくれますか」とオファーをされたので空いてる部屋がある4階に移動しました。。

本物件、
エレベーターが無いので階段で4階に上がり部屋を開けると仲介さん、、開口一番にこう言いました。

仲介さん「あれ?この部屋ってファミリーなんですか?」

確かにこの部屋は49㎡の2DKなのですが、本物件、、
基本的に全部の部屋が40㎡台の2DK仕様です。。。

仲介さん「参ったなー、、ワンルームだと思って見に来たのに。。。」

・・・

・・・

我々、寮というニーズは聞いてましたが独身寮に使いたいという話は聞いてません。。(エスパーくんも電話でやり取りしてる時期に何度も部屋の間取りは説明してたし)

えぇ、、この仲介さん、、
我々が送った間取り図すら見ていなかった模様です。。。

そこから先の仲介さん、、
まるでこの商談なんか最初から無かったかのように極めて事務的にビデオカメラを回して撮影。。(ホント、、売る気もないんでしょうから無理して撮影してくれなくてもいいんですよw)

仲介さん「ではこれから急いで買主さんのところに行って動画を見せてきます」


とビデオカメラをカバンに押し込み、そそくさと帰って行きましたが、、


ちょっと待ってください。。


その買主さんって今どこにいるんでしたっけ?。。。(海外とか言ってた話はどうなったんだよww)


ま、あれです。

嘘つき仲介さんも悪いっちゃ悪いですが、、
そんな嘘を見抜けずに片道1時間掛けてノコノコ出向いた我々の方がもっと悪いんです。。。(なんかこんなコテコテなオチで怒ったら負けな気がしてきましたよw)



ホント、雨の中、スーツまで着込んで損したんじゃんw

物件の賞味期限。。。


今週も「ポチって戻る運動」で応援オネガイシマスw

こんにちは。

先週の土曜日は例の越川君の「RCの新築なのに法床坪74万物件」の見学会に出撃してきました。(ただ、当日はあまりに参加者が多くてブログ用の写真を撮ろうと思っても人が映りこんでしまい今日のブログには掲載出来る写真はありません。。)

結論を先に書いてしまいますが、、
あのクオリティーであの建築単価であれば近所にワンルームの分譲賃貸が新築されても充分に勝算あるんじゃないかと。(こんなこと言っちゃあれですが少なくともスカ〇コートの分譲賃貸なんかより遥かにハイグレードでございましたw)

ただやはり普通に建てて坪74万(しかも50m級の杭をバシバシ打ち込んでの価格ですからw)ってのは多少ギミックがありました。

坪単価ってのは最終的に施工面積で割り算して算出するものなので部屋以外の共用部も施工面積に入ります。
従って居住部分より建築費の低い共用部が広ければその分建築費も薄まるわけで今回の物件では内廊下の面積が大きいことで施工面積全体の建築コストを薄く見せてるようです。(ハウスメーカーが吹き抜け部分にも建築単価を掛けてるのと似てます)

とは言え、賃貸レジでこれだけ共用部をゆったり作ると賃貸にも有利に働きそうですからここも賃貸部分と考えると確かにこの坪74万で出来たったってのは爆安であることには変わりありません(外構も全部含めてですからやっぱこいつはスゲーかもしれませんw)。。

さて、そんな今回の新築物件ですが、
ウチのレジもこの越川君仕様で建ててる関係で気になったのが「この仕様で坪74万ならウチの時の坪64万ってボッタクリじゃねーの?」って話。。。

施工床面積が広ければ建築坪単価が安くなるのは当然なのでそこを割り引いて考えないといけませんが仮に6年前に今回の新築レジを建てたらいくらで出来たのかを越川君に聞いてみたところ、、「そーですねー、、今回は坪74万でしたけどあの時期だったら坪55万くらいで出来たと思いますよ」とのこと。。

そう考えると6年前ではなく今の時期にウチが同じレジを建ててれば坪64万が坪86万になってたわけで、今の時代でも坪86万で出来るってことを考えるとやっぱり越川くんちの設計施工で建てれば割安になるってのは認めざるを得ません。。(個人的にはこんなスキルをなぜ婚活に生かせないものかと、、、(以下略)

さて、話は変わりますが、
金曜日のブログのコメントでこんなコメントをいただきました。

狼さん その6年物 何故にこの時期に売却しないんですか?
永久保存版ですか?
2017.03.11 Sat 08:40 | moody0915 | URL |


恐らく「売却益が見込めるのになんで売らないの?」ってご質問なんだと思いますが、
確かにウチのレジ、、今売れば4億くらいのプライスが付くと思うので残債を返済しても結構売却益が見込めます。。

ただウチの場合、一瞬儲かるように見えても土地の原価が例の5%換算でしか出せないので課税対象になる売却益が半端なく出ちゃいます。(売ってしまえば売却益からガッツリ税金持って行かれちゃうんです)

また、仮に税金を払った残りを自己資金として何か別の物件を買おうにも今の物件くらい稼げる物件が買えるかと言えばその可能性はほぼゼロ。。(築6年の利回り8%くらいで買える都内のRC物件なんてどこ探してもあるわけないですw)

ワタクシ、高く売れても高くしか買えない時期は売らない方がマシだと思ってるし、替わりの物件を買えなきゃお金はそれ以降増えないし、ワタクシのことですから仮に売ったとしてそんな売却益が手元にあればビットコインだのFXだのに突っ込んであっという間に溶かしてしまうでしょう。。(自慢じゃないですがワタクシ、お金を溶かすことにかけては日本一ではないかと自負しておりますw)

しかもこの物件、、
築6年経った現在でも広告費なんて掛けなくても新築当時の賃料で埋まることを考えると「金の卵を産むニワトリ状態」。。。(自力賃貸管理であってもそもそも滞納とか不具合も無いので保有ストレスがありません)

これが近隣のレジで強力なライバル物件が現れてそっちが安い賃料でバカバカ埋めだしたり、そもそも賃貸需要が弱くなりそうな気配でも見えてくれば今でも売却しちゃうんですけど毎月安定的に金の卵を産むニワトリを今の段階で殺して食ってしまっては元も子もありません。。(あと売ってしまうと「困ったときのブログネタ」が一つ無くなるってこともありますw

と、諸々考えてこの物件の売り時は「新築時から15年後」とトラタヌ勘定しているのですが(たぶん新築時の内覧会とかでこの質問してきた人にも15年後って答えてるはずです)15年後のマーケットが想像以上に悪化してれば朽ち果てるまで保有するかもしれません。。(注:想定以上の悪化の目安は築15年の都内RCレジが利回り10%でも売れないってケースです)

と言うことでこのご質問の答えは
「新築から15年後か永久保存」ってことになります。(6年目の今売るのはさすがにもったいないですw)

ただあれです。
土曜日の越川君物件を見ると6年前よりデザインや設備が進化してたので永久保存ってのは怖くて出来ないかもしれませんね。。(えぇ、、似た仕様なのに大規模修繕やったくらいじゃ追い付かないレベルにまで進化してましたよw)


さて、
うちのレジはそんな考え方で保有してますがこれはあくまでもうちの場合であって他の人はまた違う答えを持ってると思います。

えぇ、、
そろそろ不動産投資にも融資の陰りが見え始めてるし、いつまでも満室状態で運営できるって確証が昨今の新築ラッシュで危うい予感がしますからねー。。

実際の話、中古物件を今から5年前くらいの価格で買ってる人はほぼ爆益状態なので気にする必要もありませんが、最近はいよいよ平成初期以前の物件の耐用年数切れがささやかれ始めているのでこの辺の物件を見ってる人はそろそろ賞味期限切れを迎えそうですので最近買ったって人は短期売却税がどのこうのって考えてる余裕はないはずです。(だって平成元年築ってぼちぼち30年経過ですから)

なのでこの手の物件を持ってる人はどこで売るのが一番いいのかを真剣に考えないといけない時期に差し掛かってます。。

なんてことを書くまでもなくレインズ見てるとそろそろそういう物件のマーケットへの大量供給が始まっているので今後は平成初期築以前の建物の価値は下落傾向になっていくと思います。

また新築であっても建てて賃貸募集を掛けてみたら当初の目論見の賃料じゃ埋まらない(新築で広告費を払わされたとか)なんて物件であれば元本が減り始める前に悲惨な状況が待ち受けてることが多いので(目印は築数年なのに「入居申し込み絶賛受付中!!」なんて派手なノボリを物件前に立て掛けられるとかw)そういう物件であれば早め早めに手を打った方がいいと思います。

と、土曜日に新築見学会に行ってこんなネガティブなネタも無いんじゃないかと思いますが、今後は埋まる物件と埋まらない物件との差が開く一方になるだけに今のうちにこんな暗い話を書いておきます。。。(その頃になってドヤ顔で「ほーら、、オレ様が言ったとおりだろww」って書くのも卑怯ですからw)


でも大丈夫です。

どうせワタクシの予想なんて全部逆振れするんだしwwww
(と言うことで今日の話の逆張りするといいかもしれませんよww)



と新築ネタにほとんど触れずに終わるんじゃんw