プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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石橋を叩いて壊す話。。。。(若干かぼちゃ被害者に捧ぐ)


昨日のネタがすこぶる評判悪くて涙目ですw

こんにちは。

世間では連日「森友問題」の報道で揺れておりますが、不動産投資家の方に於かれましては例の「かぼちゃ問題」の方が関心あるんじゃないかと思います。

ただ森友問題の報道の方が激しすぎてかぼちゃ問題の報道が小さくなってるため本日15日、「スルガに乗り込んで金消契約すら白紙にしてやる」と原発系弁護士が意気込んで突撃する記事もあまり派手に報道されておりません。。(それか、たかだか700人程度の素人投資家が欲かいて騙された案件だから「自業自得だろ」と思われているかのどっちか

このかぼちゃ問題、、
「原発をふっ飛ばして放射能をまき散らして実際に深刻な被害が出た事案」「騙されたとはいえ、お金が欲しくて契約書にサインしてしまった人を助ける事案」として捉えると玉虫色な契約とは言え、書面上ではきちんと契約書を交わしてお金を貸し付けたスルガを共同正犯に仕立てあげるのは少々無理があるんじゃないかと思うのであまり無理難題を押し付けてスルガを刺激しないようどこかで落としどころ(例えば金利を極限まで下げつつ超長期の返済とか)を見つけてとっとと解決の道に進んだ方がいいのではないか?、、と思います。

えぇ、、
どんな泣き言を言おうが不動産融資の世界では圧倒的に貸し付けた側が有利なんですから。。。
(貸し手側が開き直ってその気になればちゃっちゃと敗戦処理されちゃうんですよ)

ちなみに今回のかぼちゃ問題の舞台になってるシェア物件。。
最初の方に出来てたやつはまだ多少立地がいいのでうまくいけばまだまだ運営も可能ですが、サンタメ末期のここ2年くらいで新築した物件は当時からの土地の高値が影響しておよそシェアハウスとしての運営自体に赤信号が点灯しそうな場所に建ってるケースが目立ちます。

また、かぼちゃ物件にはリビングが存在しない物件が多いので民泊・簡易宿屋が住居地域での営業が難しくなってきたことを考慮すると「社員寮」みたいな使い方くらいしか活路が見いだせなくなってます。(ただこの社員寮、、家賃の指値が半端ない模様で貸しても毎月の返済額には届かないそうです)

そんなことを考えるといつまでも保有していたところでお金を生む物件として期待出来るわけもないですから現実的なことを考えると競売・任売を通して売り払い残債をコツコツ返すかサービサー法を活用して更に減額(スルガの身内サービサーが年収1000万もある高属性のサラリーマンに対してそれを許してくれるかかどうかは別として)で出来るだけ傷口を広げない政策が有効なんじゃないかと思いますが、、、

どうも最近、このスルガ被害者を囲い込んで任売を仕向けてる方がいらっしゃるそうですね。。。。

と、ワタクシ、最近この任売物件を扱うことが無くなったので最近の任売事情に詳しくなく間違ってるかもしれませんが、昨今の金融機関は任売過程の交渉事がめんどくさい(しかも任売だと債務者に金が残るように業者が仕向けるので任売自体がなかなか成立しない)ので「競売の方がレインズ価格より高く売れる可能性が高い」競売でさっさと売ってしまおうとする金融機関が多いと耳にします。

ワタクシもリーマンショック直後にはこの任売業務に手を染めてましたが、任売だと仲介手数料以外にも結構フィーが残るので一時期は競売情報の公告を見ては債務者にDMを送り付け「諦めるのはまだ早いですよ(涙)」なんて小芝居打って債務者を口説くなんてことをやります。(「大丈夫、ワタクシはあなたの味方です」なんて歯の浮くようなセリフを吐きつつ裏で買主側と繋がって両方からまんべんなくフィーを貰ってた業者さんも多かったんじゃないかと)

債務者の人もメリットが無ければわざわざこんな面倒な交渉を通じて任売なんか応じてくれませんからワタクシ、、それに応えるかのように連日、金融機関と切った張ったの交渉で債務者に少しでも金が残るように頑張ってましたが、ここ数年は物件高騰期になり任売なんかやらなくても競売で高く売れることを知った金融機関がほとんどの物件を競売に流すようになりワタクシの生きる糧は無くなりこの任売事業からは撤収。。

しかも近年はわざわざ競売になんか掛けなくても一般投資家がじゃぶじゃぶに緩くなった不動産ローンを活用してクソ高く買っていくもんだからアットホームから定期的に届く「競売物件情報」もページが薄いこと薄いこと。。w(ホント、残りカスみたいな物件しか競売で売りに出ないし、そんな物件でも直前に取り下げになるしw)

しかし、ここ数か月の融資縮小の気配を感じ取ると、今後は競売物件も増えそうなのでこの任売事業に期待をする業者さんも多いんでしょう。。。(何度も言いますが任売物件を扱うのって買い取り再販まで考えると結構美味しんですw)

えぇ、、
この前もどこかの動画系コンサルさんが「かぼちゃでコケた人の物件を底値でさらうなんて美味しいじゃないですかww」なんて堂々と言いつつ笑顔で会員を募集してましたからwww
仲良く高そうなワイン飲みながら対談してましたが、その片割れの人、、そのワインでなにかやらかした人ではなかったかと、、、

しかも今度の相手は「不動産投資の右も東もわからないうちにあっという間にクソ物件を掴まされた高属性な人達」だけにこれらのインチキくせ―コンサルさんにとっては格好の獲物に見えてるはずです。

今回のかぼちゃ被害者の方で弁護士に早期解決を依頼してる方も多いと思いますが、
その間にも「なにか画期的な解決方法があるかもしれない」と連日ネット上を徘徊しいろいろ情報収集図り「どの情報が正しいか?」または「どの情報が自分にとって一番有益か?」を天秤に掛けてる人もいるんじゃないかとも思います。

そういう方に敢えてブログで書いておきますが、
①何だろうと思ってクリックしたらやたらダラダラとクソ長いランディングページに飛ばされた
②読んでるうちに動画ページに飛ばされた
③今ならまだ間に合うとかいいつつ焦らせて会員登録を促される
④会員登録を終えると違うページ飛ばされ更に違う会員登録まで促される
⑤登録した瞬間にそのメールアドレスに妙なメールが増える

なんてタイプのサイトは結局のところあなたにとってなんのメリットもないってことを覚えておいてください。(あと「30日間返金保証」とか「満足いただけない場合は返金」とも書いてますが一度お金を振り込むと返金作業で無理難題を吹っ掛けられて取り戻すのは非常に困難になります)

さて、ワタクシ、
このかぼちゃ事案を調べるためにTwitterをよく徘徊するのですがそこを徘徊しているとこのかぼちゃの被害者さんがいろいろ書き込みをしています。(恐らく情報共有を呼び掛けているんじゃないかと思います)

不動産投資の世界では自らのプライドの高さからか「自らの失敗を世間に晒すのは恥」と言う概念が強く、また、失敗してる最中にブログなんて書けるはずもありませんからどこの不動産ブログを探しても「ワタクシ、こうやったら不動産投資で大失敗しました」なんてブログは滅多にお目に掛かれないのですが(大抵が「借金の額」を「資産」と勘違いしてるブログかブログを通じてカモ客を探そうってブログだったりします)、、、

現在、Twitter上では少しでも正しい情報を得ようと自らの恥をさらけ出してでも戦う意思を見せている被害者の方が諦めることなくツィートしています。(あまり乱入すると悪いので黙ってウォッチしてますが読むと皆さん、ホントに強い精神力をお持ちだと言うのがわかります)

と言うことでかぼちゃ被害者の方に申し上げますが、
一度Twitterで「かぼちゃ シェアハウス」「スマートハウス 被害者」「スルガ 被害者」なんてハッシュタグでそれらの被害者の方を探し出来るだけ横の繋がりをたくさん持つようにしてください。(なんか様子をうかがうと700人くらいいるはずの被害者のうち300人くらいしか実際に動いてないようにも見えるので心配なワタクシです)

えぇ、、
不動産投資ってこの横の繋がりがあればあるほどノウハウが集まりやすく別にお金なんて払わなくても親切に教えてくれる人も多いです。


ただ、先ほどのように何でもかんでも繋がろうとすると間違った方向のやつに引っ掛かり解決の道が遠くもなるのでここだけはホント注意しながら周りの空気を読んで行動してください。。


また、繰り返しで申し訳ないですが
今回のかぼちゃの被害者を世間では
「不動産投資の右も東もわからないうちにあっという間にクソ物件を掴まされた高属性な人達」
と見ています。

こういう人たちに対し、親切な人であればほぼボランティアでいろいろ教えてくれますが悪意がある人であればそこにつけ込んで更にお金にしようと企むはずですから今度はもう騙されないようにしてください。(恐らくですがかぼちゃ被害者の人って人を安易に信用し過ぎるところに難があるはずです)

ちなみにこの狼ブログでの「いろはのい」「他人を見たら泥棒と思え(すなわち「すべてのことは疑うところかは始める」ですw)」ですが、せっかくこんなネガティブブログに迷い込んできたわけですから今日はこれだけでも覚えて帰ってくださいw

えぇ、、ここさえ押さえていれば不動産投資なんて半分成功したようなものですよw(ウラは取れてませんがw)



「石橋を叩いて壊す」とも言うんじゃんw

初老の男。。。


【お知らせ】
3月10日に行こうと思ってた新築見学会ですがワタクシ、諸般の事情で欠席となりました。
なので予定していた昭和の雰囲気漂う場末の純喫茶でのトークタイムは中止となります。

こんにちは。

今朝、出がけにテレビのワイドショーを見てたら千葉県某所在住のウチの団員K氏のすぐ近所の歯医者さんが夜逃げしたというニュースをやってました。(※本文ニュース記事は後追いでネットから拾ってきましたw)

ワタクシも現在、絶賛インプラント治療中なのでわかるのですが普通、歯医者さんって高額医療でまだやってないことまで前金を取るということはあまりありません。(大抵、出来高払いみたいな料金体系じゃないかと)

しかし、この歯医者さん、、そんな高額治療の料金を前払いさせておきながら2か月も無断休診してるとなるともはや「夜逃げ」を疑われても仕方ありません。。

似たような話で、不動産なんかで新築やる際に建築費の支払いなどで「手付け金」「中間金」「残代金」なんて何回にも分けて建築費を支払うケースがありますが、建物が完成していないうちに「先払いで全額くれ」なんて言われると「バカヤローオマエらが建築途中で倒産したらどうすんだよー」って思うはずなのでこの歯医者さん、、一体どうやって前金で貰うことが出来たのかすごく気になります。(中には480万を前払いでやられた患者さんもいるそうなので、、その手口益々気になります)

ただあれです。
これが今流行りの「早割り」だったらどうでしょう?

例えば「今なら一括入金してくれたらトータルの治療費をを20%オフにします」とか「先払いしてくれたら追加費用は一切いただきません」なんて話をされたら「そっちの方がお得だから先払いします」なんて人、、結構いる気がします。

ワタクシも「医師・弁護士=お金持ち」ってイメージをこの業界に入るまで持っていたクチなので不動産屋になってなければいまだに信じていたかもしれませんが不動産屋になって医師・弁護士さんでいとも簡単に住宅ローンの審査に落ちていく惨状を目の当たりにするとどんなに凄い資格を持ってても営業力(要するにコネ)が無ければお金は儲からないんだなと痛感します。

こういう「お得な先払い」を提案された場合、考えなければいけないことがありそれは何かといえば「相手側の与信」です。
何らかの対価と引き換えにお金を支払う行為は口頭であっても契約ですからその契約でお金を払うのなら相手の資金力は必ず確かめないといけません。

不動産取引のように多額のお金が動く取引であればがっつり契約書を作りお金のやり取りや担保保全などが不利にならないように契約出来ますが、歯医者さんのようにそもそも契約書を取り交わす機会がない話で「歯医者=お金持ちのビジネス」なんて思ってると実は規模拡大の過程で資金繰りに行き詰り先行して資金を集めないと運営すら危ない状態の歯医者さんに引っ掛かってしまい今回のような事件に巻き込まれてしまいます。

ま、保険利用で一回あたり数千円なんて治療費であれば気にする話でも無いですが歯科矯正とかインプラントになると自由診療の領域ですので高額な医療費が掛かるケースの場合、最近は老舗的存在であってもいきなり飛ぶことがあるだけにぢこで信用するかってのが重要になってくるわけです。(ってかインプラントって来年の医療控除でどのくらい税金が軽くなるのか知ってる人がいたら情報くださいw)

そんなワタクシ、不動産取引で売主・買主が医療法人って場合、与信チェックの意味を込めて医療法人の謄本を取って資産状況をチェックしてました。

と言っても謄本でわかることなんて少ないのですが、資産の総額欄を見て資産に変動が無いかくらいは必ずチェックします。


こんな感じで表記されてます。

これはあくまでも経験上ですが、ここの数字が極端に減ってる場合、ヤバい取引になる確率が高く稀に資産がマイナスになってるケースもありそういう取引は大抵が詐欺的取引になることが多かったです。

またその他法人が契約の当事者になる場合でもこの法人登記簿は必ずチェック入れるのですが、資本金が激しく増えたり減ったりしてるときで謄本上の役員がガチャガチャ出入りしてる法人は結構要注意です。(金を借りると借金になるので出資と言う名の資本注入なんてやってる会社って結構いろんなやつが暗躍していることがほとんどですからw)

謄本の時点で怪しさ満点であればこちらも多少は警戒心を持って取引に臨めますので途中の過程で妙なことを言い出したりされればこれはもう「最悪、契約がぶっ壊れてもいいや」って思うくらい相手方にキツイ質問飛ばして反応を見ることもあります。(実際、それで相手を怒らせてしまい契約がご破算になったこともありますが、最終的にはあとで実は詐欺話だったってことがほとんどだったので結果オーライですw)

ちなみに先ほど写真で出した資産総額の取引は完全に詐欺話だったのですがこの時は契約に架空の売主(売り主本人が急病で急遽義理の娘が登場しましたw)と代理権の委任状を携えた高そうなスーツ着た紳士風なんだけど眼光鋭い初老の男(名刺見たら会計士って書いてありましたw)がやって来てこっちが売主の本人確認での書類不備を指摘してイチャモン付けると義理の娘が怒り出して「こんな信用されないならこの取引は無しにします」と席を立ち「まあまあ、、」と初老の眼光鋭い男がなだめると言う小芝居を始めてしまい警察に突き出してやろうかとも思ったのですが契約前では被害もへったくれもなくテーブルを蹴飛ばしただけで解散になったわけですが、、この初老の男、、、

先日、有楽町を歩いていたら偶然、金券ショップで見掛けて「とりあえずまだパクられてはいなんだな」と一安心した次第でありますw(もしくは一度パクられて出所したかのどっちかw)

こんな話、今ではレアケースなので普通に取引してる人は心配しなくてもいいのですが、
今後銀行融資がシオシオになってくる局面では「こういうお金をガメて逃亡しよう」ってやつが現れても不思議ではありません。

特に契約書を伴わない高額取引(100万円くらいまでの規模って微妙に契約書の無い契約ってありますよね?)なんかでは相手方の与信チェックを必ずやってほしいところです。

昨日のかぼちゃじゃないですがあれだって4年前くらいからネットではかなり危ない噂がありましたし誰かがネットに書き込んだって場合、「火の無いところには噂が立たないもの」と認識して取引には最大限の注意を払っていただければと思います。(大抵、ネットで法人名 詐欺 怪しい 評判」なんてフレーズぶち込んで検索すれば出てきます)

恐らくですがそんな悪巧みを企む輩がここ数年、、暗躍するはずですから。。。。(今まで大儲けしてたやつが突然儲けられなくなって資金繰りに詰まってやってしまうって時期がこれから始まりそうですよ)


と、、、一通り書いたところで一番最初にK氏の近所の矯正歯科ってネタ振りながら一度もK氏について言及しませんでしたが、

実は、去年、このK氏から「狼さんの知ってる矯正歯科はないですか?」って相談されてたのを思い出しました。

その時ワタクシ、渋谷の美人歯科医がうじゃうじゃいる矯正歯科(通称:歯並び矯正歯科w)で素晴らしい応急処置をしていただいてたので迷わずこの矯正歯科を推挙したのですが、、さすがに渋谷まで出てくるのは大変だったようで結局地元の矯正歯科にしたようです。。(ちなみにエスパー君は「美人」と聞きかじり虫歯もないのにホワイトニングだけしに通院したそうですがw

ただこの夜逃げ系矯正歯科、、、
K氏の家のすぐ近くなので「もしかしてこの矯正歯科で前金踏んだくられたんじゃねーの?www」とめちゃめちゃ期待心配していたのですがやはりこのK氏、、悪運だけは強いようでこの矯正歯科に一度は行ったそうなのですが偶然その時は混みあってて予約が取れず近くの別の矯正歯科にお世話になってる模様です。。。

えぇ、、
このK氏こそエスパー君と並ぶ「旅団で一番ハズレを引かない男」として約6年君臨しているヤツでございます。。。w(一説によればどんな地雷源にハマっても地雷の方が逃げて行くらしいですw)



ホント、この2人だけはふてぶてしくてムカつく存在なんじゃんw

時計仕掛けのオレンジ。。。(今日はネタ的にあれなので内容とは全然違うタイトルにして検索しにくくしましたw)


今日のネタ、書くかどうかギリギリまで悩んじゃいましたw

こんにちは。

今日のネットニュース見てたら例のかぼちゃ事件で進展があった模様です。。

「ス○ガ銀への返済一時停止 シェアハウス投資の80人」(本日はかなり突っ込んだことを書く予定なのでス○ガと伏字対応での進行になりますw)

ちょっと前の被害者便りを見てたら被害者側の弁護士がサイトを通じて被害者向けに「ス○ガに返済の一時停止の書類出すから賛同して」みたいな賛同者集めやってたので果たしてどのくらい集まるのかな?と思ってたら80人くらい名乗りをあげたようですね。

そこでス○ガの支店名まで出てしまったので今回の事件の舞台までもが世間にバレてしまった感もありますがこれだけ新聞で叩かれ始めたこともあり当のス○ガも事実上の返済猶予の期間を設けてくれた模様です。。

ただ、これはあくまでも支払い猶予ってだけで新聞や被害者のス○ガ叩きが鳴りを潜め始めたらさっさと回収開始となると思うだけに今回の事件、、今後の不動産投資業界にとっても物件価格が下落するのかしないのかなど問題もあり、、どんな結末を迎えるのか非常に気になるのですが、、、

もしス○ガがほとぼり冷めた頃を見計らって一気に回収モードに入れば「ス○ガショック」なんてことになり今流通している物件価格の相場に物凄い影響を与えてしまう話だし、被害者と話し合って返済条件の変更なんて事態になれば同じようにエビデンス偽造で融資を利用したサンタメ売買でクソ物件を掴まされた顧客が暴れ出して「かぼちゃだけ優遇するのはおかしい」とか言い出すかもしれません。。(特に最近、サンタメ&サブリースで物件買った一部投資家にも売主業者からの家賃送金が止まったとこがあるらしいですから)

ただ、この被害者側が言ってるエビデンス偽造での融資ですが、ス○ガには一切証拠が残っていないでしょうから社内調査してますとか言って実際に調査したところでボロが出るわけでも無く、また、被害者の弁護士さんが立証しようとしているスマート社ー仲介業者ース○ガが結託した不正融資なんて話に持って行くのは相当な難易度。。(しかも一部の被害者の人は業者主導とは言え、このエビデンス偽造を黙認してるでしょうからそこを崩されると逆にス○ガに責め立てられてしまいます)

そう考えると最終的にはス○ガは仲介業者と買主に騙されましたって話になりス○ガはせいぜい「今後の再発防止策」を策定し、結局、契約者である「買主さんの自己責任」と言う名の泣き寝入りで終わるのではと思ってます。

そう考えると今回のシェアハウス騒動、、どこがどういけなかったのか?と考えてしまうのですが、一番の問題は「新中間省略登記(通称:サンタメ登記)」という名の「中間省略登記」の復活にあるんじゃないかとワタクシ、思ってます。

そもそも一度は禁止された「中間省略登記」ですが、これは売買の度に登記してしまうと登記費用や不動産取得税が掛かってしまうため、転売業者が思うように利益が上げられず結果的にそれが最終エンドユーザーに対して負担になってしまうって理由で不動産業者の団体が時の政府に対して「中間省略登記を復活してください」と陳情して「新中間省略登記」として復活したものです。

この制度復活により転売業者が勢い付きあちこちの銀行にこのサンタメ取引に対する融資を持ち掛けている過程でス○ガさんの融資に対する特異性に気が付き、どこのサンタメ業者さんも我先にとス○ガ詣をする事態になってしまいました。

ス○ガさんからしたら当時、融資残高を伸ばしに伸ばし都銀の平均給料を上回る給料を払えるくらいの業績まで成長し株価もうなぎ上りになってましたから常識的に考えてもこの勢いを失いたくはないでしょう。(企業とは右肩上がりじゃないとダメなんです)

実際、ワタクシのお客さんで売買時に抵当を外そうとしたらどんどんルール変更しやがって「抵当権解除は社内規定変更で1か月掛かる」だの「月末の解除には応じされないので翌月の1日にしろ」だの融資実行する買主側の銀行の「当月末に融資実行したい」という予定をことごとく邪魔してきました。(内緒ですが「月末の抵当解除なんかに応じたらワタクシ、銀行をクビになって一家離散しちゃうんです」なんて泣き落とししてきたヤツもいましたからw

これはあくまでもワタクシの憶測ですがス○ガさん、、
期末の融資残高が減るのを極端に嫌っていたんじゃないかと思います。(ま、そんなのどこの銀行もそうでしょうけどあの邪魔の仕方はある意味異様でした)

また、新規貸し出しにもとても情熱的でよくあちこちの支店からウチの会社に「当行の顧客で物件欲しい人がいるのでなにか物件情報ください」って電話がひっきりなしにかかって来てた時期もありました。(この銀行からの直電話、、ワタクシの記憶ではこの銀行だけです)

で、物件を紹介するとなぜか聞いたことのない仲介さんがセットで付いて来てワタクシ、てっきりよくある銀行の関連企業の仲介さんなのかと思ったら全然違っててよくよく聞いたらその仲介さんにくっ付いてる顧客にサンタメで売るとか言い出すので「オマエらどんだけグルなんだよww」って思ったことも一度や二度の話じゃありません。(ただレインズ価格で買ってくれるし仲介だった人が買主に切り替わるのでこの時ばかりはWIN-WIN-WINでしたけどw

そんなこんなでここ数年は普通に仲介取引で成約するよりもサンタメ取引の方が高く売れるなんて逆転現象が起こり(業者が中抜きしても一般の仲介売買より高く売れるっておかしいでしょw)我々、、サンタメ買主の最終的な買値は実際に会うこともなく知るよしもありませんが2~3億レベルの物件であれば3千万~5千万は軽く上乗せされていたんじゃないかと思います。

と、これ他の銀行に持ち込んでもこんなバカみたいな融資は出ません。(だって当時の各金融機関、、ちゃんとストレステストして評価出してましたからw)

でも不思議なことにこのサンタメ業者が買い付けを入れて来て
①レインズから物件登録を外す
②レントロールをワード、エクセルの状態でメールする
③賃貸契約書の原本を貸し出す
ってやるとなぜかレインズ価格のクソ高値でも売れちゃうんです。。。(ちなみにこの流れ、、いつしか他の銀行でも通用することがわかりス○ガを出禁になった業者は一斉にそっちに鞍替えするという事態にもなりましたw

これで先日の報道であった「買主の所得(源泉あたりでしょうか?)のエビデンス偽造」の証拠が出て来たことを考えると誰が何をしてレインズ価格を遥かに上回る売値で売れて行ったかがわかってくるのですがこんな融資がまかり通ると見ればフィーが欲しい業者さんが放っておくわけもありません。

つまりはこれ、「エビデンス偽造で融資審査が通る銀行」「どうやれば融資が通るか知ってた人」「それに合わせた物件スキーム」を考え出し実行すればいいだけの話ってことです。。

えぇ、、
そんな流れに絶妙なタイミングで乗っかったスマート社や他のシェア業者と当時のロバキヨ本から始まった不動産投資ブームによる初心者投資家のカオス化と日銀の金融緩和が重なってしまえばこんなスキームで金儲けを企む業者が登場するのはもはや時間の問題だったのではないかと。。(以前のファンドバブルの時も種類は違うにしても似たような話だったですから)

と考えるとこのかぼちゃ事件、、
誰が悪いかを検証したところで登場人物のほぼ全員に非があることは明らかなのは言うまでもなく、契約書にハンコを押してしまった被害者はその瞬間に賃貸事業者になるわけで、、そんな人には可哀そうな話ですがそんな投資スキームに言葉巧みに嵌められてしまっただけの話に過ぎず、そこで損した瞬間に賃貸事業者から消費者に変わり被害者の会を結成したところで「シェアハウスに住むなんて貧乏人から家賃巻き上げて優雅に生活しようと思ったら逆に嵌められただけだろ」と言われても仕方のない部分もあります。

唯一、真の被害者はそんな業者達に騙されて「ホントに自分の及び知らないところで年収証明を偽造されて知らないうちに銀行に提出されてた人」だけになりますが、、

果たして銀行から金銭消費契約までの間に自力で年収を書く機会や提出したエビデンスを確認する機会ってホントに無かったんでしょうか?(他の銀行であれば申し込み時に直筆で書く融資申込書に年収欄があるはずだし何億も借りる契約するんだから細心の注意を払ってハンコ押すんじゃないかと。。。。)


ワタクシの勝手な推測かもしれませんがもしそうだとしたら逆にス○ガから手痛い逆襲を喰らう予感もするだけに心配でなりません。。。


恐らく裁判になって反撃されるとしたらこの辺な予感がするんじゃんw

「退去させない検定」。。。?


日本カーリング協会の「無い袖は振れない」に涙しちゃいましたw(わくわくさん「ポールさんの版元はフランス書院」には爆笑したワタクシではありますがwww)

こんにちは。

本日は2月27日。。(こういう出だしで始まる狼ブログ、、、大抵やっつけネタであることが多いですw)

大家業を営む方にとって今日明日がどんだけ大事かなんて言うまでもない話ですが、、
要するに明日の2末を過ぎれば大家さんにとって「恐怖の3末退去」のリスクから解放される大事な日でございます。
説明しよう。「3末退去」とは?
繁忙期と言われる3月過ぎると極端に申し込み率が減るシングル賃貸系で一番怖いのがこの3月末日付けの退去届け。
またそれが入るのは1か月前の2月末までなのでここを過ぎれば3末退去予告を受けずに済むので3末なんかに退去されて4月1日から原状回復すると繁忙期過ぎの賃貸マーケットでは最悪、賃料を値下げしないといけなくなるので2月末までは気を抜けないのは言うまでもない。。。


ま、そう言っても3月に入った途端に退去届けが飛んできて「さらに恐怖な4月1日付け退去」なんてのもありますから3月に入っても気が抜けない人も多いかと思いますが、とにかく、、、3末退去さえ無くなれば早期の退去リスクはほぼ無くなるので明日の夕方過ぎくらいには「管理会社からの連絡も無かったし今日はゆっくり風呂にでも入るかなー」なんて人ばかりになるんじゃないでしょうか?(なんて言ってて翌朝、管理会社から2月28日付けのFAXが届いてたりするんですけどww

さて、そんな退去届けですが、別に3月末でなくても大家さんにとっては嫌な連絡であることは言うまでもなく、入ってしまえば次回の募集に備えて原状回復の手配とか賃貸募集の手配に奔走することになりその際にはそれなりの出費を強いられます。

運よく前回の賃料で埋まったところで原状回復や募集に掛かる経費で家賃の何か月分かは飛んで行きますから大家業と営む人間としてはこの退去そのものを抑えたいと思うのは自然の理。(えぇ、、退去さえなければ家賃収入はそのまま残りますから)

そう思って不動産賃貸業界を見渡すと、、
「空室コンサルさん」ってのはたくさんいるけど「退去させないコンサルさん」っていませんね?(ん?それってもしかして空室コンサルの業務の一環にこれが入ってるからですか?www)

ちなみに我々の業界には「地上げ」という業務があり、いつまでも立ち退かない居住者の方に出て行って貰うための「立ち退き屋」なんて人が存在しますが逆パターンの「退去さえない屋」という業務を請け負う人は存在しません。。

・・・

・・・

もしかしてですが、、
この「退去させない」という業務を資格化して「退去させない検定」なんて資格を作ればワタクシ、、大儲け出来るんじゃないでしょうか?(ん?それってもしかしてあの大家検定とかですでにやってます?www)

と一通りボケたところで本日はこの退去届けなんか出させずに「居住者に出来るだけ長く住んでもらう工夫」というネタでブログを書いてみます。

この退去ですが大抵の場合、「仕事や学業など、なにかの理由で今の住居では不便」という理由で起こることが多いのですが、「んー、、多少不便でもここに住んだ方が得かも」と思わせると意外に長期間住んでくれることも多いです。

となればその「多少不便でも住んでお得」だと思わせればいいわけで究極的に言わせていただければ「家賃タダでいいから住んでください」となります。(タダと言われればよほどの遠方にでも引っ越さない限りお得と感じて残留するでしょうw)

さすがにホントにタダにするわけにもいきませんからこれは無理としますが、それでもここが恐らく下限の条件にはなります。

じゃ、その賃料をちょっとづつ上げて行き、どこまで賃貸条件を譲れば退去届を書く気持ちにさせないか?ってところを考えてみます。

とは言え、むやみに家賃を下げてしまえば他の部屋の住人から「俺の家賃も下げろ」だのそれを知った住人全員が一斉蜂起して「退去届け」を書いてくるかもしれません。(ちなみに何らかの理由で家賃を下げないといけない時は効果なんか期待しなくてもいいので違約条件付きの「他の部屋の住人に家賃を下げて貰った事実を公表しない」って覚書くらい作っておきましょうね)

また賃料を下げてしまうと物件自体の利回りにも影響してしまい出口局面で売り出し利回りも低下してしまうのでやはりこの賃料を下げてでも退去させないってのは無理があるんじゃないかと思います。

と言うことで利回りにも影響しない更新料って部分をいじります。
うちでもそうですが「なんかこの人、、家賃払いもいいし、近所付き合いも良好そうだなー」と思う優良入居者には出て行って欲しくないので本来であれば更新料として1か月取るところ、「次回の更新料は要りませんから長く住んでください」としています。(これ更新間際に言うとあまり効果ないので更新のかなり前(優良入居者判定した瞬間でもいいくらいです)に言っておいた方がいいです)

また旅団のベテラン大家さんなどはワタクシなんかよりも突っ込んだ対策を取ってるようで更新回数が多い入居者さんなんかは自動更新状態にして更新契約すら交わしませんし、場合によっては部屋の火災保険まで大家負担なんてこともやるそうです。。w(しかもこの大家さん、本来、管理会社さんに払う予定だった事務手数料分のお金を入居者に還元なんて荒技まで駆使してますが「事務手の25000円や火災保険の2万くらいの持ち出しなら退去されて原状回復費とか募集時の広告料を考えたら安いもの」、、だそうですw)

そんな更新事務手数料も掛からなくなるのと同時にいつもブログで書いてる「貸し手側からの更新するかどうかのお尋ねの手紙」すら出さなくて済み、「あ、そろそろ更新だけど、、更新どうしようなかー?」なんて考える隙すら与えずに済む可能性も浮上します。(ワタクシの持論ですが、この「更新するかどうかのお尋ねの手紙」を出したばっかりにみすみす退去される確率、、30%くらいはあると思ってますw)

これだけでも「退去されるリスク」はそこそこの確率で減少するとは思いますが、このベテラン大家さん、、
更に仲介さんにまでもいろいろと対策を施してるそうです。

例えばですが賃貸募集時に「単に仲介手数料欲しさにどんな客でもぶつけてくる仲介さん」ってのが存在しますがこの手の客付けしてきた仲介さんで毎回毎回「2年目の更新」まで行かずに退去しちゃうような客ばかり嵌めこんでくる仲介さんには更新事務そのものの権限を召し上げちゃうそうです。

仲介さんにとってこの更新手続き収入ってのは打ち出の小槌的収入でもあるのでこの大家さん、ダメ仲介と認定するとその更新権限を出来る仲介さんに移しちゃうんだそうです。

そんな競争が存在するとどこの仲介さんも「長期間住んでくれそうなお客さん」を優先的に案内してくれるそうで長い目で見ればこの作業も決して無駄にはなりません。

要するに満室だからと慢心して放置せずに常に居住している全ての人の更新予定日を把握して先手先手で対策を講じるってのがキモなのですが、それ以前に仲介さんにも「更新させると良いことがあるよ」とメッセージを流し続けることが大事なんです。

そんなこの大家さん、、
仲介さんへの日頃の差し入れにもかなり気を遣ってるそうで、例えば
①仲介さんの新規店舗開店の時に胡蝶蘭を送る。(えぇ、、自分の物件の管轄店舗じゃなくても、、、ですw)
②ついでに壁掛け時計とかフェイクグリーン(枯れない観葉植物など)、加湿器や空気清浄機まで送りつけるw
③繁忙期などはカップスープや冷食を送る(カップラーメンでは時代遅れだそうです)
④ご家族にどうぞと季節のフルーツの差し入れまで持参する

なんてことまでやってるそうです。

これのキモは「使える仲介さんには常に足跡を残す!」なのですがよくある消えモノ(お菓子とか)ではなく事務所にいつまでも形が残るものを贈り、「あ、これって○○大家さんがくれたんだよな」と思わせるのがいいそうです。(と、以前に「ヨックモックのお菓子が効く」なんてドヤ顔でブログで書いたワタクシ、、穴があったら入りたいです。。。)

そんな人からたとえ「誰がどう考えても埋まりそうもない物件のマイソク図面」を持ち込まれたとしても「あの大家さんの物件だからなんとなしないといけない」なんて妙な義務感に襲われるかもしれないしそうなればシメタモノです。。(えぇ、、大事なのはこの妙な義務感を抱かせることですからw)

またそれが結果的に仲介さんの実入りにも影響してくるわけですからオーナー側がこの善循環に持ち込めれば相当な武器になるはずです。

この先行投資的支出ですが

ノーガードで解約予告されて

みすみす退去されて原状回復工事を強いられ

再募集で広告費を2か月取られた挙句、

入居申し込みが入って入居させたら滞納された


なんて時に喰らう出費なんかより遥かに割安ですから試してみてもいいかもしれませんね。


ただあれです。

忘れちゃいけないのはこんな大家さんであっても普段からの仲介さんへの「マイソク1000本ノック」は怠らずに毎月やってるそうなので(と言っても今は担当者直メールで済んでるそうですけどw)不動産投資はなんでも「他人任せ」でお金がチャリンチャリン言うわけじゃなってことは肝に銘じておく必要があると思います。(と書いておきながらワタクシ、、自社物件にはここ半年行ってないのでエラそうに言える身分でもないですがw


と言うことで本日の課題です。

アナタがやってる「退去させないためにやってる対策」ってなんですか?(または「こんなドジ踏んで退去されちゃいました(涙)」でも可w)



なんてブログ書いてるうちに中央線某所のレジから解約届がFAXされてきたのは内緒の話なんじゃん(涙)

眉一つ動かさない話。。。


shikonさん、、昨日のワタクシの無茶振りに応えてくれたようですw(詳しくはこのリンクをクリック

こんにちは。

昨日書いたブログでコメント欄から以下の質問が届きましたのでまずはこれをお答えします。

業界新参者ゆえ、「スルガ木造ショック」を知りません。いつ頃あって、どう落ち着いて今に至り、かぼちゃ事件との関連などについて詳しく教えてもらえませんか?

えーと、、
今が2018年なのでここ5年くらいで不動産投資の世界に飛び込んできた人はまさかあのスルガさんが築古木造物件に融資をしていたなんて理解出来ないと思いますが、実はこのスルガさんでも2012年の初夏の頃くらいまでは積極的に長期融資をやってたんです。

ちなみにその更に遡ること5年前(要するに2007年頃です)なんかだと今の「居住用物件のみにしか融資しない」と言われたスルガさん、、バリバリ非住居の売りビル物件でも融資やってたんです。(ソースはなにを隠そうこのワタクシですw)

そんなスルガさんの築古木造物件融資ですが、
今から6年前の2012年の6月~7月くらいになって社内的事情(聞いた話ではこの築古融資が何らかの理由で銀行幹部のおかんむりに触れたとかだった記憶があります)でいきなり止まり、それまでの木造築古物件=スルガで30年なんてバカみたいな長期融資を組めるという恩恵でザクザクキャッシュフローだった流れがいきなり止まってしまい、当時ブログで集客しててめーの物件をそのお客に売りつけていた有名ブロガー様でさえ大量に仕入れた物件の出口を失うだけでなく他の木造築古コレクター様も利確出来なくなり慌ててマーケットに放出しちゃうもんだから築古木造相場が暴落してしまい、当時、9%くらいあれば楽勝で売れてたものが10%でも売れず昭和時代築の木造築古物件は短期間ではありましたが12%~15%程度の利回りで売却されてた時期があるんです。

昨日の話じゃないですが、まさにこれが「一部の金融機関しか融資しない流動性が低い物件のリスク」でありその時の特殊な事情で融資が出ていたものがいきなりストップすると一般投資家は動揺して別に損しているわけでもないのに「ヤバくなる前に売ってしまおう」という行動を取るものです。

そんな動きを敏感に察知するのは一番不動産物件に触れることの多い不動産業者。。

しかも融資と売買が連動している業務の不動産屋さんになると「融資が出ない物件」というのをいち早く把握しますから値付けの段階で「今はこんな利回りじゃ売れませんからもっと売値下げてください」とか言い出し、「不動産取引がやりにくくなる前にたくさん売り切って今のうちに手数料を稼いでおこう」なんて流れになるのも当然の摂理でマーケットに今までより利回りの高い物件が大量に供給され始めます。

ただ、融資が出にくくなってますからいくら利回りが高くても買える人はそんなに多くもなく、また不思議と利回りが上がり出す時ってのはなんとなく世論も「え?今、不動産投資やるの?(バカじゃねーの?ww)」なんてなってるはずなので結局ですがこういう「バカじゃねーの?ww」って言われる時期に眉一つ動かさずに買えちゃう人がまた数年後に来るであろう融資ジャブジャブ時代にまんまと売り逃げ出来てしまうわけです。(そういやリーマンショック直後に眉一つ動かさず坪5000万で銀座中央通りの物件を買ってた人に「お前、坪5000なんかで買ってバカだなーw」と罵ってた人がいましたがリーマン後のマーケットが落ち着いたあたりで坪8000万で売り逃げに成功し、罵ったてたやつは妙に信憑性が高そうな詐欺的転売話に引っ掛かったり女遊びが派手になってそれが奥様にばれ慰謝料持って行かれたりでリーマン寸前までに稼いで持ってた70億のお金を全部溶かして消えちゃいましたっけw

そんなスルガ木造ショックの際に救世主として君臨してたのがオリックスさんとかちょっと遅れて静銀さんあたりでスルガさんが出さなくなった築古木造融資に積極的になったこれらの銀行にまたもや不動産業者が気付き築古木造となると「静銀でフルローン出ます」なんて流れになってカタに嵌められた投資家さんも少なくないでしょう。。(今思えばあのお堅い静銀さんがこんな融資に固執してたのって同じ静岡繋がりの何かがあったんでしょうか?)

そんなオリックスさんや静銀さんも業者や買主がパソコン駆使してやってたエビデンス偽造を見抜き始め更に追い討ちを掛けるように地主系サブリース事件や昨今のかぼちゃショック等で今ではかなり融資審査も厳格になりその流れでなんとなく不動産マーケット全体の融資姿勢までもが厳しくなっちゃいましたが(あれだけジャブジャブだった千葉銀様までもが年収3000万個人資産5000万以下は貸さないなんて言い出すとは思ってもいませんでしたw)、忘れやすい国民性な日本人なだけに結局、時が経てばまた融資ジャブジャブ時代に戻るのは確実なので「今、無理して買い急ぐ必要もないですよ」って言ってるわけです。

なんて書くと、
年齢的に融資を組んで物件買うには今が限界なお年頃なんです、、
とか
金利が低い今の時期だから多少利回りが低くてもスプレッドが取れるから
なんてところに気持ちが行っちゃって「そろそろ融資も厳しくなってきたから売買仲介から管理業務主体に鞍替えしようかな」なんて考えてる不動産屋に行き掛けのお駄賃をあげちゃうことになるんですが(それが証拠に最近、客付け仲介でブイブイ言わしてた会社の物確がめっきり減ったもんなーw)、、、

それだと「よーいドン!」って号砲一発、
いきなりバックしてゴールから遠ざかってしまいますよ。。。(ゼロからのスタートならまだ救いもありますが、マイナスからのリカバリーって結構悲しくなります。。)

ま、それでもそこそこ経験を積んで来て物件の目利きが出来る人であれば今の物件高騰期でも平気でお宝物件を見つけてくることが出来るのでそんな人にまでワタクシ、「やめろ」とは言いませんが、少なくとも「先般のかぼちゃ物件を業者に勧められて買いはしなかったけど魅力的に見えた」とか自己資金が無くても系初心者向けセミナーに行ってセミナー後の個別相談会のイスに座った」とか「不動産投資っていろいろあってなにをやったらいいか迷ってる」なんて方であれば「不動産投資を始めるのは今ではないんじゃないか?」と思います。(そんな知識でこの不動産投資業界をフラフラしてたらあっという間にあっちこっちの人に嵌めこまれちゃいますよw)

と、またダラダラと長くなってしまったのでまとめますが、
①スルガさんも以前は木造と築古融資をやってた時代がある(ついでに言うと売りビルでも融資していた時代すらある)
②出口が無くなる可能性がある融資を受けて買わない
③どうしても買うなら換金性が高い物件を買う(骨までしゃぶり尽くす覚悟の人を除くw)
④物件価格が高いものはいずれ下がる
⑤そしてまた高騰する繰り返しになる
⑥業者主催の無料セミナーなんかのノコノコ出掛けない(※最近「無料」って言うと集まりが悪いのであえて「1000円」とか取ってるとこもあるので注意)


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とまとめてみて思ったのですが、ワタクシのブログ、、

ブログの大半は余計なことしか書いてないことに改めて気が付きましたwww。。。


やっぱ他人の悪口は筆が妙に進むんじゃんw