プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
05 | 2017/06 | 07
- - - - 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 -
検索フォーム

賃貸併用住宅投資。。。


セミナー終わって一週間くらいはポチの特需があると思ったのに。。。w

こんにちは。

中古の収益物件の売り出し利回りがやたら低くなりそろそろまともに買えるものが無くなってきた昨今、、、

いつの時代もそうですが、こういう高値局面になると必ず誰かが言い出すだろうと思ってたことで「賃貸併用住宅投資」ってのがあります。

この賃貸併用住宅、、
ワタクシ、過去ログでも散々書いてますが、自分で土地を持ってて土地活用としてこの賃貸併用やるならいいけど今から土地から買仕込んで建てるなんざ業者の養分まっしぐら。。。(だってこういう時の土地ってカタチの悪いクズ土地に無理やり突っ込むはずですから)

ただこの投資(投資っていうのもあれですけどw)、、
自己居住の部分があるので住宅ローンが使えて自己資金無しの35年ローンなんて芸当が出来ちゃいます。

しかも最近は自己資金残高さえ偽造出来る時代なのでちょっと頭のいいコンサルさんに相談すればやり方まで指南して貰えますw(こんなことを大っぴらにブログで書いても大丈夫な時代が来るとは思いませんでしたw)

これだと多少融資属性が悪い人でも低金利で融資が組める関係で今年の後半はこの賃貸併用投資の営業攻勢が激化するんじゃないかと思いますが、この営業攻勢の中で恐らく「自己居住しないけど住宅ローン(なんちゃって住宅ローンと言います)」のスキームに嵌めこまれ堕ちていく素人投資家さんも激増するのではないかとも危惧しております。。

また最近は自己居住部分が1/5でも賃貸併用ローンが通る金融機関も増えてきて「なーに、、この1/5も賃貸に回しちゃえば賃貸併用って言っても一棟賃貸アパートに早変わりですよww」と業者に口説かれてすっかりその気になっちゃう人も増えるんじゃないかと思うのですが、金融機関も最近はかなり賢くなり半年くらい不定期で「転送不要郵便(そこに本人が住んでないと戻ってしまう郵便)」を使う以外に行員が直接訪問して居住実態の確認をして住んでないとバレると違約で一括返済を迫るケースも増えていて一括返済出来ずに売却しようとしたけど返済元本が売値を上回ってしまい泣く泣く追証と言う羽目になってるそうです。。(ちなみに自己資金ゼロで追証喰らうとかなり泣きたくなるそうです)

実は先日、ワタクシのところにも「この手の売却依頼」があったのですが、
土地建て込み12000万+諸経費のオーバーローンのためワタクシがどう無慈悲に高値売却を目論んでも1000万円程度持ち出しになってしまい仮に売り主希望価格(残債が消える価格です)で売り出しても反響すら鳴らない状況。。。(掛かってくるのは「広告掲載OKですか系仲介さん」ばっかりでございます。。。)

せめて鉄骨造で建ててくれたらまだ何とか出来たのですが、全部賃貸に出しても東京都下京王線某駅徒歩22分で利回り5%切る木造アパートでは今のご時世、誰も買ってくれないんです。。。(しかも概要書には「宅地造成規制法区域内」と入れないといけないエリアです)

しかもこの人、、
真面目に自己使用の部屋を1/2にしちゃったので広い4LDKの部屋の賃料が他の1R部屋より坪賃料が安くなり(しかも1階でこれやっちゃうから賃料が全然あがりませんw)しかも全体的に設定賃料がお高め設定だったので当初の目論見利回りから2%ダウンという惨状。。

新築だしあとで仲介責任問われそうもないので禁断の「仲介手数料なんかいらねーから売っちまいましょう作戦」を駆使しててでも助けてあげたいのはやまやまなのですが、計算上、手数料タダにしても元本割れなのでにっちもさっちもいきません。。。

もうあれです。。
どうせそこまでやるならいっそのこと一度この1R全室を空室にして再募集で賃料大幅アップにして満室想定賃料をいじり倒して利回りあげちまおーぜとワタクシの中に潜む悪魔が囁きはじめてるんです。。。4LDKは民泊可の設定であとは家具家電付き賃貸風を装えば軽く4%くらい利回りアップするはずですww

他に利益が出る売り物件でも持ってれば金融機関の一括返済要請なんか一発で解決出来るんですけど、、、初めて買った物件がこれなので正直、これは詰んでます。。。。

名古屋のセミナー中もずっとこのことが頭から離れず、いっそアネゴに魂売ってこの物件を満額で売り切る黒魔術の呪文を教わろうかと思ったのですが、、、当のアネゴはこの時、富山の小峠氏の頭をボコボコ殴りつけていたので相談も出来ませんでしたwww(きゃははははーとか言って殴りつけるのってある意味すごい恐怖でしたがそんなアネゴ、今日が誕生日らしいですw)

これじゃいつまでも売れるわけもないので結局いつぞやの「売りつけた業者様にもう一度再販してもらう」作戦を売り主に進言してみたのですが(ほれ、ラスティー、、これの関連過去ログ探して探してww)「そんなやつの顔も見たくない」と速攻で却下されました。。


えーーー。。。

だって、もうこうなるとこの業者様が抱えてる物件欲しい欲しい病患ったカモ客しか買える人いないじゃないですか?(彼らなら黒魔術使わずに2%くらい想定利回り上げて売ってくれる気がします


仕方がありません。。

今から新幹線で名古屋行ってアネゴから「銀行の一括返済迫ってる部署の人が交通事故に遭う黒魔術」を教わってきます。。



やっぱりもっと早い段階で断っとけばよかった気がするんじゃんw

贈る言葉。。。


土曜日もポチってからお読みくださいw

こんにちは。

昨日今日とで質問に答えるとか抜かしておきながらこんなこと言うのもあれですが、、
質問があと1つしか残っていませんでした。(大抵の質問の答えはレジュメに織り込んでるのでもう残ってなかったんですw)

と言うことで最後の質問に答えてワタクシ、、シャチホコ王国に乗り込みます。。

質問
これから不動産投資を目指す人に言葉を送るとしたらどんな言葉を送りますか?

うーん、、
なにやら金八先生にでもなった気持ちで


いいですかー「人」という時はお互いを支え合ってるんです。。

なんて言って見たくもなりますが、、

実際の話、
不動産投資ではこの人の関係で擦れ合い傷付き合い騙され合いますw

その間隙を縫うかのように上手に立ち振る舞うか、あるいはそんな地雷があちこちに埋められてるのも気づかずに走る続けるかのどちらかの道で不動産投資を進めていくことになるのですが、出来ればそんな人同士の騙し合いを器用にくぐり抜け「いろんな奴が寄ってきては嵌められそうになったけどうまく切り抜けて大儲け出来たよwww」と高笑いで大成功していただきたいと言うのがワタクシの願いです。

そのくらい不動産業界は魑魅魍魎な世界だし、恐らくあなたの前に今後現れるであろう業者さんはあなたから貰うお金のことだけしか考えていません。(異論反論なんかあるわけもないのでこのまま話を進めます)

また業者さんによってはHPとかで「お客様第一主義」なんて大そうなこと謳ってもお客様第一主義であれば今頃とっくに倒産してるだろうしここ最近の売り上げなんて恐ろしく低迷しているはずです。(今期真っ黒な黒字なんて自慢してる会社も多いですが、額が大きい会社ほどお客から養分を吸い合う確固たるスキームが出来てる証拠ですよw)

さらに言わせていただくと
「業者に騙されないように横の繋がりを強固にしておきましょう」と大家さん同士の繋がりの重要性を謳ってる時期もあったワタクシ、、
まさかその大家さん同士でマルチビジネスや新築物件やリノベの大家さん紹介とかで業者からキックバックを貰ったりして食い合いをしてるなんて夢にも思ってませんでした。。(塾生にてめーの物件を高額で売りつけるなんてのはまだまだ可愛い話だったんですねwww)

言うなればそんな四面楚歌の状況で不動産投資をやっていかなきゃいけないくらい業界全体が飽和しきっていますので今から参入となれば、こういうことを先に理解してわかった上で「情報強者」となって邁進していただきたいと思います。(えぇ、、不動産投資では「情弱」であればあるほど養分にされますのでw)

この情報強者、、ですが、
そんな悩まなくてもある程度情報が集まったところでなんとなく傾向らしきものが見えてきますので完璧にならなくてもある程度までなら意外に簡単になれます。(ってかこのブログの存在に気づいてる時点で、、、(以下略w))

問題はその先でどう考えても相手は嘘をついて騙そうとしているのに気がついていても「それを言うと相手に悪い」とつい言葉を飲み込んでしまう人がいるんです。

不動産投資はお金儲けでやってるはずなのにいつの間にか人格者の部分がムクムクと目覚めてしまいいい人ぶる人ほど養分になりやすいってことがわからないといつまで経っても人畜無害ないい人で終わってしまいます。
目標設定がどうとかいうやつも多いですがまずやるべきはここじゃないかと思うワタクシです。

あ、
だからと言って無茶苦茶やれってことではありませんよ。(それじゃただのクレーマーですw)

ただ動機がお金儲けでやってるんですからいうべきことはキチンと伝え権利をしっかり主張しないと結局は相手のいいようにされてしまうオチが待ってるのでせめてこういう部分だけは白黒言えるようにしてください。

えぇ、、
これだけ出来るだけでも不動産投資家と他の人と比較しても成功する確率はグーンと上がるはずですよ。


と、
短い話で申し訳ないですが明日に向けていろいろ準備もあるワタクシ、、
本日はこの辺で失礼させていただきます。。(マイクが無いのでハンドマイク持っていこうと思ったら電池が無いので買ってきますw)



ただハンドマイクだと音割れが激しいみたいなんじゃんw

高齢者向けの防犯講座。。。


今日は真面目に書くのでポチよろしくお願いしますw

こんにちは。

株価の話ですが、
ここ最近、一時は2万円の大台を超える寸前で押し返され日経平均で19700前後をウロウロしてるようです。

ただ、トランプリスクや北朝鮮問題、EU絡みの一連の離脱リスクが片付けば一気に2万超えも夢じゃないのでここ最近は「2万超えるんじゃねーの派」と「2万超えないんじゃねーの派」で激しく売り買いが交錯してるからどっち付かずな状態になってるんじゃないかと思います。

と、株価に関してはその時々の為替変動や企業の業績で決まるわけですから2万と言わずバブル末期のような4万円寸前まで価値があがるかもしれませんので常に短時間で値上がることもあれば、逆に急激な円高などで短時間のうちに急激に値下がることもあるわけなんですが、不動産というのはそう言うことは滅多にありません。(えぇ、、不動産は株とか為替の時間軸とはまったく違うんです)

ご存知の通り不動産投資は家賃収入などのインカムから元本返済や金利、諸経費などをマイナスしてその残りが大きければ大きいほど儲かります。

しかしこれ以上金利が下がることも無いでしょうし、融資期間をこれ以上伸ばしてくれる金融機関も多くないでしょうし、物価をあげようと企む日銀や政府のインフレ方向に持って行きたいという方針からしても諸経費(特に修繕とかの人件費や材料代)などは上昇志向に向かうんじゃないかと思います。

と、マイナス部分がこれ以上減るということは想像出来ないのですが、インカムである賃料収入も建物の築年数が経過するに従って低下してくるのも自然の理。。(中には25㎡の築古ワンルーム300万も掛けてハイパーリフォームして賃料5000円アップとかヌカしてるやつもいますが対費用効果を考えると、、、以下略)

このように上(家賃収入)と下(返済などの支出)の価格変動が固定されてしまっては不動産価格の今後の値上がりなんて期待する方がおかしいのですが、実はいまだに物件の種類によっては値上がりし続けてるものがあります。

これも言うまでも無い話ですが、
不動産価格はその時の金融機関の融資姿勢で値上がりし、値下がりします。

金融機関が融資に積極的であればどんどん上へ上へと積み重ねるように融資をしますからバブルの頃じゃないですが、先週4000万で買った区分マンションを翌週アットホームに5000万で売り出すと速攻で10枚買付けが入る、、、なんてことが起こり挙句5000万で買った人がそのまた翌週に6000万で売り出すとまた買い付けが10枚入る(しかも融資特約なんてのはありませんw)と言う流れでどんどん値上がりします。(ちなみにこの区分の実際の価値は3000万くらいであってもです)

株価もそうですが「今後物件の価値が上がるから高くても今のうちに買っとけ」と言う作用が欲しい人と金融機関同時に働いてドンドン吊り上がるからこんなバブルみたいなことが起きたのですが、昨今の投資不動産の価値は収益性で決まってます。

えぇ、、
これ以上上るはずのない収益性の部分を操作して利回りを高く見せてその分売値をかさ上げして金融機関の持ち込み物件本来の価値より高く融資を組むと言う行為を繰り返せばまだまだ物件価格は上がるんですwww

これが出来る物件は「ちょい地方のいわゆる融資年数が伸びそうな堅固な物件」が当て嵌まるのですが、昨今の目覚ましいまでのIT技術革新で仲介さんやサンタメ業者さんは様々なエビデンスの偽造技術が向上し、今では賃貸契約書の原本の改ざんまで可能になってます。

ちょっと前はレントロールの数字をちょいちょいって操作して銀行に出せばすんなり通った「改変後賃料(まさに絵に描いた餅みたいな賃料ですけどw)」も最近がそれで痛い目に遭わされた金融機関が先回りしてその物件の「本当の賃料」をとある方法で調べ上げ水際で否決するという対策に転じてますが(見つかって取引停止に追い込まれたサンタメ業者さん、、最近は社名変えて復活してるそうですw)結局はそれもいたちごっこになり最近の業者さんは新たな手法を構築しほぼ100%融資実行に持ち込める、、、らしいです。。(ソースはウチにちょくちょく出入りしている某大手仲介さんw)

そんなことが出来るとわかると「仲介手数料欲しさに買主がどうなろうと知ったことじゃないイケイケ仲介さん」も黙ってはいません。。


えぇ、、
最近、ウチの会社に最初っから「二重売契で契約出来ますか?」と堂々と打診してくる仲介さんの多いこと多いこと。。。www
(本日は水曜日でどこの仲介さんもお休みなのに11件問い合わせがありましたよww)

この「賃料可変技術」と前にも書いた「自己資金の見せ方技術」の向上で二重売契組まれたらたしかに融資金額は上乗せできますから投資物件を買おうと思えば自由自在に融資可能です。(ホント、、融資さえ付けば物件価格はどんどん上がり続けるんですww)

ただ、、実際に物件の収益性は変わってるわけでもないですからやがて建物が古くなるに従って賃料も下落しちゃうはずです。
しかも恐ろしいくらいなまでの高値で買ってますから不動産市況が下落局面になった時にこういう人がまっさきに飛ばされ、また飛ぶときはものすごく派手に散っていくんじゃないかと思うわけです。。。(家賃下落の作用とシンクロして一瞬で息の根止められちゃうのではないかとw)

ただあれです。
派手に散るのは勝手ですが、あまりに高額融資を受けて物件を買われてしまうと任売になった際、あまりに債権が多すぎて安く売って貰えないんです。。(そういう任売物件を今か今かと待ち受けてる側から言わせていただくとあまりに過剰な融資を受けて物件買うのも迷惑って言っちゃ迷惑なんですってww)


あと最近聞きかじった話によれば「今物件が買える人」と客に聞かれると不動産業者さんは
①高属性なお金持ち
②実際に物件を何棟も保有してる人
③圧倒的な行動力がある人

教えてくれるそうですが、、、
「無茶な行動力は最終的に自分の身を滅ぼす」とは親切に教えてくれる業者さんでも口が裂けても言いませんのでご注意していただきたいところです。。。


えぇ、、
こういう高値市場の時は大した知識も無いくせにやたら行動力が高い人ほどカモ客として狙われるってのが我々の業界の常識なんですからw




なんか高齢者向けの防犯講座みたいなんじゃんw

そういうのって他人が決めることなんですよ


ポチっていだだけるとワタクシその分、幸せがひとつ増えますw

こんにちは。

不動産投資をやるうえで恐ろしい出来事と言えばキャッシュアウト。。

通常、毎月の家賃が入って来て融資を受けてる人はその中から返済しつつ、毎月掛かる運営経費や税金を支払いその残りがキャッシュとして残るわけでこの手残りが残って初めて不動産投資では儲かってる部類の入るのですが、この返済や支払い部分が入ってくる家賃より多いと他の収入源や積立してたお金から捻出することになります。

こんなマイナスなキャッシュフローの状態が続けばいつかはお金が足りなくなりキャッシュアウトするわけですが(わざとキャッシュアウトさせて節税してるツワモノもいるそうですがw)これを防ぐために素人投資家向けの不動産融資ってのは基本的に住居系の物件にだけ融資が付くようになってます。(と言っても今から10年以上前はあのス〇ガさんでさえ一棟収益ビルの融資をやってたのでこの「住居系に絞った融資」というのはここ10年くらいじゃないかと。。。)

さて、そんな住居系の物件でも1階部分に店舗事務所がある物件ってのがあります。

ワタクシがよく「下駄ばき物件」と称してるこれらの住居と非住居系の賃貸が混在する物件なのですが、住居系と違ってこの非住居系の賃貸部分ってのはここが空室(募集中)状態の時、我々仲介は周辺相場だけを見た想定賃料で利回り表示することが多いです。(ま、周辺がこの程度で貸してるからここもこのくらいの賃料で埋まるだろ、、って感じです)

ただ非住居賃貸部分ってのはここで商売しようと借りますから商売出来ないエリアにある賃貸物件となるといくら家賃を下げても埋まりません。(ここが住居系賃貸と違うところです)

しかし「売ったらあとのことは知りません」と考える仲介さんあたりはこの非住居部分の賃料を目いっぱいフカして利回りを高く見せようとするので一般の住居用部分だけで構成された一棟物件より、この住居、非住居混合の一棟物件の方が比較的利回りが高く表記出来ます。

最近よく売りに出てる高利回り物件の中にもこんな「混合型物件」が増えているので注意していただきたいところですが逆にこの1階の店舗事務所部分をオーナー自身の知恵で高収益化(家賃収入じゃなくここで事業を始めて家賃収入よりたくさんの収益をあげる)すれば結果的に物件そのものの高収益化に繋がります。

と言っても売り出されてる混合型一棟物件の大半が1階部分で商売なんかやったらたちまち干上がるような場所でしょうから(前の持ち主が商売していてそこが空で売り出されるパターンなんてまさにその事例ですw)ここを空で購入した場合、なかなか思うような家賃で埋まらないこともしばしば。。

そこでこういう物件を買ってしまったオーナーはなかば「そんな業種でもオールOKだから」と家賃さえ払ってくれればなんでも入れてしまおうと画策します。

また昨今、やたら景気が上向いてる関係で今までなかなか埋まらなかった1階部分が空だった物件もぼちぼち埋まり始めてるしその余波も段々郊外の方にも向き始めているのでそんな下駄ばき物件を掴まされた人でも「想定賃料よりは低いけど空よりはマシ」とばかりに申し込みに対して簡単にOK出しちゃってる人も多そうな気がします。

ただこのいわゆる「事業用賃貸」ですが、
言うまでもなく住居系の「本業収入から支払うのでその収入の範囲で払える物件を借りる」のではなく「事業をしてお金儲けしたお金の一部で家賃を支払うのでその事業規模に見合った物件を借りる」ということになります。

計画した事業が予定通り利益を上げ続けてくれれば借主だって家賃くらいきちんと払ってくれますが、「脱サラして一念発起で新事業やります(融資は国金でーす)」とか「出資パートナーがいてそいつと共同事業で始めます」なんてパターンだと事業計画自体がダメダメなことが多く、結構な確率で「2年程度耐えたけど夜逃げ同然に撤退」なんてことが多いです。

起業って思い付きと資本さえあれば簡単に出来ますがこれを継続的に続けるのは安定した利益が必要になるので当たり前の話ですが、経営戦略がきちっと出来てなければ続きません。

また後者の「出資パートナーがいる場合」なんてパターンだと家賃を払うのもそうですが出資金に対して返済も始まるし出資者に対してそれなりの利益配当をする前提で資金付けしてもらってるはずなので一旦経営戦略に狂いが生じるとあっという間に事業そのものがおかしくなっちゃいます。

銀座の中央通りとかデパートに出店するくらいの事業者であればそんな経営戦略なんてプロを雇ってでもやりますから早々狂いは生じませんが飲食系でありがちな「見込みの甘い集客数」と「見込みの甘い客単価」の掛け算で作った経営戦略とかだと家賃どころか人件費も材料費も出なくなり最終的には末期がんのように資金繰りで苦しみ抜いて息絶えることになります。(最終的には大家さんにまで「金貸してくれ」とか平気で言ってきますw)

こんなのを「空室だから入れた方がマシ」なんて安易に入居OKを出すと滞納された状態でも平然と営業を続けようとしますし(「営業止めらた日銭も入ってこないから益々家賃払えなくなるぞ」」とか大家を脅してんじゃねーよww)最後の最後になると賃貸スペースに使った什器をそのままにして原状回復もやらないで消えるパターンになり、家賃は取れないし、残された什器の撤去や原状回復費まで大家が負担しなきゃいけなくなることもよくあります。

冒頭で書いた「非住居系物件への銀行融資の厳しさ」ってのはこの部分を銀行が骨身に染みるほど理解しているからであり仮に融資するとしても住居部分と非住居部分の比率で住居部分が大きくないと貸してはくれません。

今後、さらに投資物件の高騰化が顕著になるとどこの仲介さんも「利回りが高く見えそうな下駄ばき物件」を紹介してくる機会も増えて来そうなので書いておきますが、
「下駄ばき物件を買うなら下駄部分にどんな戦略が見いだせるか?」
ってのを十分に検討していただき、最悪、ここの賃料が入ってこなくても耐えられる収支設定でも大丈夫かくらいの覚悟を持って買っていただきたいと思います。

参考までによくありがちなダメダメ下駄ばき物件の特徴ですが、、
①東京都と言っても「名前だけ東京都」ってエリアにある物件
②1階部分がオーナー使用の元事務所店舗
③上のフロアのどこかに巨大で豪華なオーナーズルームがある
④そのくせ他の賃貸スペースは狭く設備も陳腐
⑤なぜか売却後にリースバック希望w
⑥リースバックの賃料は相場以下
⑦現況利回り4%くらいだけど全部埋まると利回り15%可(なんだよ、、可ってwww)
⑧売却後建物の館名を変えないのが売却条件に入ってる
⑨その物件情報が同じ日に8社くらいの仲介から飛んできた
⑩仲介さんが根拠もなく「この物件、、場所はいいんですよ」と猛アピールしてくる
のうちの3つくらい当て嵌まれば警戒レベルを2段階引き上げてください


と、なんで急にこんな話をネタにしたかと言うと、、
今まさにワタクシの知り合いのビルオーナーが30代の生意気そうな「エセ起業家(出資パートナー付きw)」の法人に夜逃げされてゴキブリの巣みたいな厨房の撤去と原状回復費用に800万の見積もりを受けて瀕死の状態になってるからなんです。。。(この30代のクソガキ、、自分で自分のことを「ハイパーエリート」だの「人を喜ばせる起業プロデューサー」とか名乗ってましたが、「そういうのって他人が決めることなんですよ」と優しくアドバイスしてあげれば良かったと後悔してます。)



冷蔵庫もグリストラップも悲惨なことになってたんじゃんw

土地活用の相談あれこれ。。。


ささ、、いつものようにポチってからお読みくださいw

こんにちは。

最近、メールや電話とかでやたら土地活用の相談が増えてきたのですが恐らくこれって「団塊の世代のご両親の高齢化で相続問題」が多発してるからなんじゃないかと思います。(「いつまでもあると思うな親とカネ」ってやつです)

で、よくある話でまず知り合いが不動産関係者だということでそっちの何社かに相談して最終的に「オオカミさんだとどう考えます?」とセカンドオピニオン的立ち位置で聞いてくるので「ってことは利害関係なしだからズバズバ思ってること言っていいですよね?ww」と「ワタクシがあなたの立場であればこうします」と答えちゃうのですが大抵、それら知り合い不動産関係者と真逆な答えになることが多いので「むしろこれならオオカミなんかに質問するんじゃなかった、、」となるケースも多いです。(同じ方からまた質問が来ないのってもしかしてこれが原因じゃないかとww)

例えばですが、
・相談者はこのご両親の息子さんでサラリーマン。将来的には不動産投資もしたいと思ってる。自己所有の区分レジに居住中
・千葉県某所のJR駅(駅徒歩20分)に50坪の土地(容積:建ぺい 60:200)に70代の両親が30年前に木造戸建てを建てて住んでる
・建物が古くなってきたし相続とかの問題もあるので今後どうしたらいいでしょうか?

って場面があったとします。

この相談者の方、
知人紹介の「ハウスメーカー」「大手不動産仲介さん」両方に相談したそうなんですが、、、当たり前のように以下の答えが返って来たそうです。

「ハウスメーカー」
・・・ズバリ賃貸併用住宅への建て替えを提案します。
なぜなら今、相続対策で圧倒的に人気なのがこの賃貸併用住宅で住宅ローン組んでも返済は賃貸で貸した入居者さんの負担でほぼ賄えます。しかも今は金利も圧倒的に低いので親御さんと息子さんのリレーローンであれば35年返済になって返済額も低いです。
え?普通の戸建て住宅でいい、、ですって?なーに、、言ってんですか?ここなら容積建ぺいも60:200ですから立派な賃貸物件が出来ますし賃貸経営も出来るので利回りは超低いけど将来の相続対策にもなるじゃないですか?(あ、そうそう、、建てるなら鉄骨造でお願いしますね、、、ウチじゃ木造やってないからww)←ここで笑える人、、このハウスメーカーの固有名詞までわかってる予感がしますww

「大手仲介さん」
・・・我々はズバリ売却して新しいマンションに居住ってのを提案します。
なぜならここは駅から遠くてご高齢の親御さんからしたら病院とか役所に行くのもこれから益々おっくうになりますよね?それならこんな辺鄙なとこ売り払って駅に近いマンション買ってそこに住んだ方が楽ですよ。最近はバリアフリーな物件も増えてるしなによりそろそろ上がる消費税改正前が一番買い時ですよw(さて、どうでもいいけど、、この50坪の土地、、、何戸に切れるかなーww)←ここで笑える人、、そこそこ不動産業者の特性を理解してるセミプロと見ましたww

典型的な我田引水な話なのですが、どんな不動産関係者であっても自分の仕事に合致するような答えをしたくなるのは商売ですから仕方ないにしてもここまで両極端だと「一体どっちが正しいんだよ」と思ってしまいます。。(恐らくこれ、立場によってはどっちが間違ってるってわけでも無いしw)

そこで「どっちにしたらいいのよ?」とワタクシに相談が来たのですが、ワタクシ、第三の答えとして「今の家を予算500万で直したいところを優先して直せるだけ直す」を用意しました。

ワタクシ、単にどっちがいいとか判断する材料としてその相談者さんの置かれた立場をプロファイリングしてから相談に乗ることにしてるのですが(じゃないと正しい答えじゃない時があるんです)、まずワタクシ、第一にこのご両親の年齢を考えました。

齢70過ぎて建て替えとなるとその建て替え期間中は当然、どこかに引っ越すことになります。(新築だと工事期間で約半年くらいでしょうか)
別に引っ越しくらいどうってことないのですが今回の場合、お父さんの方があまり体が強くはないので引っ越し等で環境が変わるとあまり体によろしくない予感がします。

で、ワタクシ、「今の家でどこに問題や不便さがあって談したんですか?」って聞いたのですが、
単に建物が古くて雨漏りとかし始めたら修理費とかでお金が掛かるのでならいっそ建て替えちゃった方がいいんじゃね?って発想。。

またこの相談者さんもなんとなく不動産投資に目覚めているので賃貸併用住宅みたいなものに目覚めてるんじゃないかとも思いました。(実際、話を聞けば属性もそこそこなので地方であれば一棟物件をフルローンで買えそうな勢いを感じますw)

前にも書きましたが賃貸併用住宅で不動産投資なんて安易に言う人が多いですが、今まで隣の住人とかと干渉していない一戸建てに住んでた人が全くの他人と同じ建物に住むって結構ストレスになるし、オーナーが同じ建物に住んでるってのは賃貸募集上、、それなりのハンデになるのでワタクシ、、これやるなら相当な覚悟が必要ですと言い続けてます。(やるならなんちゃって賃貸併用で全部屋賃貸に出して住宅ローンで返済ってのが、、、以下略w

だからと言ってここを売り払って駅近のマンションに引っ越すって話。。
一見悪い話でもない気がしますが、今の状態で売ってしまえば買い手はほぼ建物に価値なんて見出さない土地値で買いに来ますから大した売値じゃ売れないし、これを売ってマンションを買ってしまうと売ったお金から二重に仲介手数料を払わなくてはいけません。

当然、せっかく売った売却代金から減ってしまうのでこれだと単にこの大手仲介さんが喜ぶだけ。。。(きっと戸建て屋に仲介して販売時にも仲介に入るんじゃね?w)

また今まで一戸建てに住んでた人が便利だからと言って今のところから20分も離れてしまっては今まで築き上げた近所付き合い(歳を取るとこういう部分も非常にデリケートなんです)が気薄になりがちだしまた新しい住人と70歳過ぎて新しい関係を構築しなければいけません。(しかも今度はマンションだから建物内での付き合い次第で幸せになるか不幸になるかわかったもんじゃありませんw)

そういうのを無視できればワタクシもこの「建て替え」「マンションへの引っ越し」のどちらかでいいんじゃない?って思うのですが話を聞けば聞くほどどちらの戦略もこの家族には合致しない気がしました。(30年以上戸建てに住んでる老夫婦がこの環境変化にどれだけ耐えられるかはやってみないとわからないので非常にリスキーです)

で、あれば、、、
①70歳過ぎのご両親が住み慣れた家で天寿を全うして貰う
②ただ30年前の仕様じゃバリアフリーもへったくれもないのでそこだけを安価で改修
③ただしあれもこれもと直そうとするとお金が際限なく掛かるのであらかじめ予算を決めて直す部分を優先順位で取捨選択
④最終的に両親のどちらかになったところで相続問題を考えつつ売るか?何か建てるか?を考える(したがって売って駅前マンションに引っ越すって作戦は無し)

言うまでもなく今のリフォーム術は10年前とかとは比較にならないくらい進歩してるし築30年程度の家はまだまだ古家とも言い切れません。(ってアネゴも言ってますw)

ましてやこれだけ賃貸住宅が増え続けているわけですから今、あまり周りが見えてない状態で業者さんのいいなりで建て替えても「あー、、あの時こうしてれば良かったんだ」と違う選択肢を選んだ方が得だったかもしれません。(もうちょっと情勢を見てから選択した方が得な時もあるんです)

当然、家のコンデションやさらなるご家族の背景的要因見たうえでの結論にはなりますが、アドバイスするにもこの選択肢を最初から排除して自社の利益だけを優先するような選択肢だけで「どっちにする?」ってのはちょっとかわいそうなんじゃないかと思うワタクシです。。

なんてことばっかり書いてるとまたこの手の相続絡みの相談がたくさん飛んできそうなのですが、、、

先ほども言いましたように我々に相談すると大抵、真逆な答えになることが多く「むしろこれならオオカミなんかに質問するんじゃなかった、、」となるケースも多いと言うことを重ねて申しあげつつ本日のブログもここで終了です。。(きっと「オマエらどこまでネガティブなんだよ、、」と呆れられてる予感がプンプンしますw)



うちに相談しても何一ついいことなんて無いんじゃんw