プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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週末雑感。。。(ブログタイトル考えるの面倒なので適当に付けましたw)


今日は時間が無いのでフォントの加工一切なしでお送りしますw

こんにちは。

昨日のブログで公募した「不動産屋に嘘つかれた人」の件、、。

内容的に面白かった人がいつも飲んでるやつ(cocoyou氏とか江古田島氏とかw)だと単にタダで餃子を食わすことになるので当選者は違う人にしますw(当選者の方に個別にメールしますのでよろしくお願いします)

さて、そんな話をしてるうちに例のかぼちゃの件がテレビなどでも報道され始めました。


なべちゃんのブログにわかりやすい図があったので借用させていただきますw

被害額が被害額なのと、比較的高収入なサラリーマンを狙い撃ちしたって部分が社会的に影響ありそうなので今後は朝の時間帯のワイドショー的な番組でも報道されそうな勢いを感じますが、どこに焦点を置くかで世論の流れが変わってしまうので今後の報道では出来るだけこの商法がいい加減なスキームで成り立っていたのかを洗い出していただきたいところです。(えぇ、、単にシェアハウスとサブリースと金融機関だけの問題として捉えずに本丸にまで手を突っ込んでいただきついでに類似商法やってるやつやサンタメ取引で悪事を働いてたやつも表舞台に引っ張り出して欲しいです)

そんな今回のかぼちゃ系シェアハウス問題もそうですが、不動産投資業界にはまだまだ他にも危険因子がたくさんあって儲かる儲からないという話以前に今まで存在していた会社が突然無くなるってリスクを考えないといけない時期に差し掛かってるようです。

例えばですが、家賃保証会社問題。。
好景気に沸く今の日本ですが、実際のところ一般庶民には好景気の実感があまり無いと耳にします。
ワタクシが思うにこれって儲かってる人はバカみたいに儲かってますが儲かってない人はとことん儲かってないということもありますがバブルの頃に存在していた「中間層」がいなくなり極端に貧富の差が出来てしまったことが原因ではないかと。。。

こういう時の賃貸マーケットって富裕層はどんなところにでも住めますが、そうじゃない人は出来るだけ賃料の安いところに住もうと考えるものです。

幸いにして昨今は築古物件を取り壊すことなくリノベして貸す不動産投資家さんも増えているのでそういう人の受け皿にもなってますがその際に威力を発揮するのは家賃保証会社。。

この家賃保証会社の存在があるからこそ、多少ヤバめの賃借人であっても住まわせることが出来るのですが、最近この保証会社が存在することをいいことに不動産仲介さんが「ヤバめの客でも比較的審査の緩い保証会社で入居審査をパスさせる」ということに手を染めています。

ま、それでも申し込みしてきた人を厳正に審査しているのであれば問題も無いのですが、仲介さんは成約させてナンボの世界ですから「いくらなんでもこいつは無理だろww」って申込者であってもアリバイ会社や審査書類をごまかして審査をパスさせようとする輩も存在します。

ま、それでも家賃保証会社はしっかりしてて滞納者がいてもきちんと機能していれば問題もないのですが、どうも最近、ザルのような審査の影響で家賃滞納者が増えすぎて今の人員では対応しきれず、また滞納家賃の回収業務が正常に機能せず会社の財政面が危うい会社が存在すると耳にしました。

大手の家賃保証会社であれば与信審査もしっかりしてるのでそうそうヤバイお客はお断りしちゃうのですがこれだけ家賃保証会社が増えてしまうと中小の家賃保証会社はだんだんと審査をザル化させて契約数を増やしていかないと会社の屋台骨に影響しちゃう可能性も浮上します。。

それでは本末転倒なのですが業界内で顧客獲得競争が激化すればどうしても起こってしまうのも自然の理。

恐らくですが今後、このような経営状況が悪化していきなり倒産する家賃保証会社も出てくるんじゃないかと思ってます。。

それとは別に最近、競争が激化して収益率が悪化してるんじゃないか?って業種でブロードバンド業界ってのがあります。

よくあるマンション・アパートにネット回線を引いて顧客サービスを充実させましょうって営業攻勢を喰らってる人も多いかと思いますが、この業種は設備や機材の仕入れがあるのでわりと先行的支出が多い業種。。

当然、それに合わせて顧客獲得をして利益を出さなければいけませんがあまりの競合他社が増えすぎてしまい最近、財政的に厳しい会社が存在するようです。

それでもサービス向上させて他社と差別化を図らなければ競争に勝てませんからどうしても先行投資優先になるのも自然の理。

これ以外に社員に支払う給料や事務所の固定費を考えるとこれ以上は耐えられない会社ってのがそろそろ出始めるんじゃないか、、とワタクシ、密かに思い始めています。

今まで毎月そんな費用を支払ってはいたけど突然「今日でお金が尽きたので事業継続は不可能になりました」なんて言われたらオーナーからしたら一大事になることもあるでしょうから今後、今の業者とお付き合いを続けるにしても与信のチェックくらいはしておいた方がいいと思います。

また、そういう会社は知らず知らずのうちに今までいた社員が突然辞めてしまう傾向がありますのでご自身の担当社員がわけもわからずいきなり辞める(または辞めた)という事態に遭遇した場合には「なんで辞めたのか?」と納得のいくまでチェックしてください。(えぇ、、「一身上の都合」なんて言われるのって売買で売却理由を聞いた時の「資産の入れ替えのため」ってのと同義語ですよw)

不動産投資の世界は金融機関の融資が厳しくなってくると急にお金の循環も悪くなるので不動産投資の世界を取り巻いてる会社にも少なからず影響が出ることが多いですから銀行の融資情勢だけをチェックするのではなく普段からお付き合いしてる業者さんの財政状況もチェックしておくことをお忘れなく。。。(仲介さんなんかでもやたらと社員が多くて固定費がデカそうな会社なんてのもいきなり飛びますのでご用心、、、っとw)

これ以外の業種でも融資厳格化に伴い今後財政悪化で飛びそうな会社も結構ありそうですが、
ワタクシ、明日は念願のインプラント治療の最終段階の手術でもある「杭打ち工程(骨にピンを埋め込む儀)」がございますので明日に備えて本日はこれにて失礼します。(前歯がおかしくなってから早一年、、インプラントってホント時間掛かるんですねー。。)



これでやっと「さしすせそ」が言えるようになるんじゃんw

99%と1%問題。。。


気が付けばあれだけあったうまい棒の在庫が、、(以下略w)

こんにちは。

銀行の融資が日を増すごとに厳しくなりウチの会社の電話の鳴りもおとなしくなって来てる感じがするのですが、、、よくよく考えてみれば元々掛かってくる99%の電話が商売に結び付くことのない冷やかし電話。。。(えぇ、、物確電話のほとんどがウチの物件を撒き餌に集客して全然違う物件を売ろうと目論むタイプの資料請求ばっかりなんです。。)

そう思うと、無駄な資料請求が少なくなって嬉しいのですが、これだけ電話の量が激減するってことは世の客付け業者さんって今、なにやってメシ食ってるのかが気になります。

ご存知の通り客付け業者さんは融資の付きそうな属性のお客さんを集客して元付けが売り出してる「融資が付きそうな物件」をロックオンして集客したお客さんにあてがい早く融資が付く順で売りたがるものなのですが、、

これだけ融資環境が悪化すれば「不動産投資を始めたい」って思う人も減るのでその集客すら難しくなるし、また「物件を買いたいです」と思ってるそこそこ高属性な人でも融資で討ち死にする場面が増えている昨今、まともに仲介が成立するはずもないですから今年は相当数の業者さんが淘汰されるんじゃないでしょうか?(どうでもいいけど最近の光速投資系のブログを読むとあれだけ「手金無しのフルローンであなたも億万長者w」と謳っておきながら「手金無しじゃ無理」って論調になり始めたのでそんなことをいろいろ鑑みるとブームとまで言われた不動産投資もようやく沈静化するのではとも思ったりします

ちなみに過去の事例を辿ってみるとリーマンショック崩壊直後からしばらくの間、食えなくなった仲介さんはこぞって区分売買の仲介・買い取り転売に手を染めるかサービサーやファンドが放出した割安物件(都内・築15年・RCで10%超えの物件がウジャウジャありましたっけ)を某都銀のフルローンを駆使して売るかのどちらかを選択してたんじゃないかと思います。

またサービサー絡みなどで強制的に物件価格が下がってしまった関係でそれまで「なんか今の不動産って高くて美味しくなさそうだなー」と指をくわえてマーケットを見ていた一部の金持ちも「強烈な指値が通るなら買ってやるよ」と言わんばかりに現金をチラつかせて買い込んでいましたが恐らくそんな方は今から数年前くらいまでには持ってた物件を高値で売り切ってその資金を初期の頃のビットコインとかアベノミクスバブルの株式に突っ込んでメチャメチャ資産を増やしているんだろうと思います。

しかし今回はまだまだサービサーの出番も無さそうだしファンドが物件をマーケットに放出する動きもありません。。

それに加えて不動産融資残高が史上最高になってはいますが融資を受けてる大半の人が収益の限界ギリギリで借りてる人が多く売ろうと思えば融資の残債が邪魔をしてしまい融資が渋くなってる現在では高値売り逃げも難しくレインズ上を見回しても売り物件はメチャメチャ増えていますが「こんな売値で誰が買うのよw」って高値で売り出されてます。(都内とは言え、旧耐震構造RCで利回り5%の物件買えるど根性のある人ってそうそういないと思います)

こんな物件ばかり売りに出されてしまえば先出の仲介さんもすっかりやる気が無くなり物確電話を掛ける気力も無くなるって流れで結局ウチの会社の物確電話も減ってしまったわけですが、、、

捨てる神あれば拾う神ありとはよく言ったものでウチに掛かってくる物確電話の1%の方に若干の変化があるんですww

と言うのも先週くらいからでしょうか、、
稀に売り出す3億超えくらいの築年数の浅い物件だと反応してくる大手銀行系の仲介さんとか大手デベ系がウチの売り出し物件にも反応するようになってきたんです。。。

ウチに売り物件を預けてくれる方にこんなこと言っちゃアレですが、、
ウチで預かる物件、長く大家業をやってる方が多く確かに入居率は高いのですが築年数の影響で大手業者が抱える客層にはあまり響いていなかったんです。。(特に大手業者が抱えてる金持ち地主なんざ築年の新しいすぐ満室になりそうな立地の物件を4%で買ってましたからw)

なので我々、客付け仲介さんが買主にもうアピールしてくれることを願ってやたら写真の数を多くして図面を作り、アピールポイントを買主さんにきっちり伝えて貰うべく多少嘘っぽい事でもホントっぽく聞こえるようあれこれ工夫していたのですが、そういうお客さんに融資が付かなくなってきたので少々途方に暮れかけてました。。(そう思うと憎きは例のサンタメ業者軍団と光速投資系のクソコンサル軍団ですw

しかし先週くらいからやたら築年数が長く空室率の高そうな物件とか建物はイマイチだけど地形のいい土地の物件に対して具体的な商談が舞い込むようになって現在、そこそこ買付け数も増え始めてます。(ちなみに一昨日の取引もそんなタイプでした)

恐らくですがこれって現存の建物を取り壊して新しい建物を建てて新築物件として運用しようと考える相続系のお金持ちが増えてきたからなんじゃないかと思うのですが、背後にいる業者さんの属性を考えると仲介手数料以外に建築費でも利益が出る可能性があるからなんでしょう。(特にデベ系仲介さんの鼻息が荒いことww)

前にもありましたが銀行融資が厳しくなってくるとこんなスクラップビルドなことを考えるお金持ちが増えてくるので(だって相続系のお金持ちって利回りよりの節税効果の方が大事ですからw)今年はそんな流れにもなるかもしれませんね。

しかもあれです。
買い側は業者ではなくあくまでも一個人なので「とりあえず買っておいてしばらくは運用して空きが目立って来たら追い出して新築に建て替えちゃいましょう」みたいな雰囲気がプンプンします。(建築業者を召し抱えているので追い出しはきっとこの建築業者さん監修の元で粛々とやるんでしょうねwww)

我々からしたらあの99%の無駄な物確電話が減り、そんなお客を抱えてる大手の業者さんからの物確電話を受けてる方が楽ですからホント、ありがたい話ですが、不動産投資ってちょっと潮目が変わるだけでいろいろな動きが増えてくるのでここ数か月はそんな動向に注視していきたいと思います。

例えばですが今年の3月の金融機関の四半期の期末過ぎあたりに日銀絡みと今回は絶対やらないといけないであろう消費税値上げの関係で金融マーケットになんらかの影響が起きるんじゃないかと思うんです。(なんかすっげーマクロっぽい話ですけどこんなのが何かのきっかけになるんじゃないかなーと)

しかも今回の一連の不動産投資ブームは過去の不動産ブームと違い「比較的高属性なサラリーマン層」が主流でしたのであまり不動産の知識が無いにも関わらず後先考えずに無茶な買い方をしてる方も多いと思います。

先日のかぼちゃの話ではありませんが今までなんともなかった話(ま、あれは最初からうさん臭さ全開でしたけどねw)がある日突然、今日で終わりってことが起きたりするのが不動産投資業界です。(ホント、どこかの銀行が融資の蛇口をちょっとひねるだけで波及効果は絶大なんです)

なんとなくですが今年はそんな節目の年になりそうですのでラクマチとかケンビヤで利回り計算しながら物件探しするのと並行して日銀の政策とか政府の動向なども細かくチェックしていただきたいと思います。

さしあたり春の日銀総裁が変わるのか?ってことと消費税アップを本気でやる気なのか?ってとこでしょうか?

えぇ、、この2つだけでも妙な変化が起こると不動産投資業界、、結構激震が走る気がしますよー。。。(と言うことでブログ読者でこういうことに詳しい人のご意見求むw)


そう思うと最近のコメント欄での「その業界に精通してる人のご意見」がとても参考になってるんじゃんw

2018年問題。。


本日も容赦なくポチってくださいw

こんにちは。

不動産のことは多少なりとも明るいワタクシ、それ以外のことになるとかなりのポンコツぶりを露呈しまうワタクシでもありますw(特に他の投資となるとエスパー君に虫けら扱い同然の迫害を受けますw)

で、今一番よくわからないのがこの問題。。

「派遣切り「2018年問題」にご注意を 法改正から3年」

(ポチるといつものようにリンク先に飛びます)

記事によれば今年の9月くらいから派遣社員が路頭に迷う可能性があるそうですが
「派遣期間を一律3年に限る改正法の施行から秋で3年を迎え、その後、雇用契約した人たちが、派遣先の直接雇用か、雇い止めかの分岐点に立つためだ」
となってる意味がイマイチよくわかりません。。。

想像するにこの3年という期間は「同じ派遣業務を長期で続けさせるといつまで経っても派遣待遇のままなので3年以上同じ派遣社員を使っちゃダメ(それ以上雇う気があるなら正規雇用しなさい)」って意味だと思うのですが、

記事にもある通り「法の抜け道」でもある「じゃ、3年経ったら今とは違う派遣会社にゴッソリ切り替えればいいじゃん」と企業がやってしまうといくらでも新鮮な派遣社員の新規3年雇用が可能になってしまいます。(もしかしてこれも骨抜きってことですか?)

ま、そんな法改正が9月に施行されるということなのでなるようにしかならないとは思いますが、不動産投資的に言うと真っ先に思い出されるのが何年か前にあったいわゆる「派遣切り」。。。

あの時は世界中の景気が悪くなり輸出もダメなにもダメという状況で工場勤務とかの派遣社員が真っ先に切られ住んでいた社員寮が次々に閉鎖になり貸していた大家さんが阿鼻叫喚になったと言う問題がありました。

ワタクシ、この「派遣切り」という言葉を聞くとこの時のことを思い出してしまうのですが、、もしかして今年9月の法改正を機にまたあの時と同じようなことが起こるのでしょうか?(と言っても今回は不景気で切られるわけじゃないのでそうでもない気もしますが)

ただあれです。
派遣社員が切られるとなると住居の移動は当然起こりえます。(辞めれば寮の退去もありますがそれ以前に普通に賃借しているアパートマンションに住んでる人が勤務先変更で引っ越したりするはずだし)

この派遣切りに伴う民族大移動でも起きれば時期が時期だけに(またはこれだけの格差社会なだけに)将来に不安を感じてる派遣の人達の財布の紐が一気にしまり、今より安い賃料の物件に殺到するかもしれないし場合によっては「一般賃貸よりもっと安いシェアハウスとかに住んじゃおうかな」なんて流れになれば今ある賃貸物件への打撃はそこそこデカいものになる気がします(えぇ、、前の派遣切りとはひと味変わった悪い展開になる気がするんです)

また今回の派遣社員の法改正、、
間違っても不動産投資家向けに出来てるわけじゃないので(むしろこの法改正での弊害をモロに受ける可能性が高いんじゃね?)万一でもこの法改正で賃貸物件のさらなる過剰供給、、なんてことになると今まで以上に賃貸経営が難しくなってくる予感をヒシヒシ感じてしまいます。

ただでさえ、今年くらいから不動産融資動向がヤバくなる可能性が高いだけに空室物件が増えて売ろうにも融資が出ないから売れないなんて自体が本格化しちゃうと空室スパイラルを抱えた大家さんはことごとく討ち死にです。。(真面目な話、、今年はこういう不幸な大家さんが増えるんだろうなー)

いつも言ってることですが、法律を変えるとあちこちに弊害が出てくるのでこの問題も冷静に読み切ってしかるべき時にしかるべき対応を取っていただけると幸いでございます。。(ジェービルさんがコラムで書いてたけど今後注意していただきたいのはこの手のニッチ系投資でございます)

それとは別に、、
ワタクシ、今回の法改正が不動産業界にどれだけの影響が出るのかさっぱりわかりませんので本ブログを読んでる方でこの辺の問題に詳しい方がいらしたらワタクシにわかりやすくレクチャーしてください。。(ってかこの法改正で誰が得して誰が損するのかすらよくわかりませんwww)


さて、
話は変わりますが、先日ブログで書いた通り、今月旅団員の追加募集を行います。
予定では来週の22日のブログ更新のタイミングで募集リンクを貼り出し募集開始となりますが、今回は募集人員も少ないのでかなり厳選して選ばせていただきます。

なので前回みたいな簡単な問題ではなく「論文形式」での募集にします。(ま、論文と言ってもいかにワタクシを褒めたたえるかが焦点なので他人を褒め慣れてる人にとっては楽勝でございますww)

なにとぞよろしくお願いいたします。。。



ぴったし500人にしたいので50人ではなく32人だけの募集になるんじゃんw

アットホームとウォークインクローゼットの関係。。。


なんか今週はエラい早い一週間だった気がしますw

こんにちは。

我々の会社には週に2度ほどアットホームのマイソク図面が届きます。

ネットがまだ普及していなかった頃はこのマイソク図面が結構重要なウエートを占めていて10年以上前はアットホームの配達員の人が届けてくれるこのマイソク図面を見て大真面目に物件仲介をやってたものです。

今では紙媒体よりもネットの方が早いですからこのアットホームのマイソク図面は売り主さんや貸主さんへの「アリバイ作り(ちゃんと広告活動やってます感を演出するための媒体)」と化していて正直なところ、せっかく届けて貰ってもそのままゴミ箱の直行になることがほとんどなのですが、、、このアットホームさん、、

実はこのマイソク図面のゴミ箱になるべく段ボール箱も用意してくれていて、また、月に一度、ゴミ箱行きとなった図面を段ボールごと回収してくれもするのでこれも正直なところ、うちにわざわざ届けなくていいからそのままそっちで廃棄してくれてもいいんだけどなー、、とも思ったりもします。(えぇ、、付き合いもあるのでお金だけは毎月払いますからそのまま捨ててくださいって言いたいんですw)

そのくらい商売に繋がるような資料が来ないこのアットホームのマイソクですがさらっと読み込むだけでも「実需のエンド価格」に関してはデーターとして蓄積されていくので商売に繋がることは無いにしてもワタクシ、届けば一度は目を通す習慣があります。

これをかれこれ15年くらいやってるのですがおかげさまで買い取り業者さんの目線の相場観はほぼ把握出来ていてこのマイソク図面の販売価格を見ればほぼ売り主さんである買い取り業者さんがいくらで買って仕込んでるか逆算出来るようになりました。(いつも書いてますが買い取り業者さんの利幅は20%前後なのでエンド価格から20%くらい引いた価格で仕込んでることが多いんですw)

この仕入れ価格は当然、時価ですのでその年によって変動します。

この変動を知ると「なんか最近○○エリアの土地値ってエラい上がってんなー」とか「あれ?こんな実売価格で売り出したらシコっちゃうんじゃねーの?ww」とか見分けることが出来ちゃうので重宝するのですが、それと同時に慣れない業者さんが恐る恐る売り出したって図面に巡り合うことがあります。

最近の傾向を見ると、やけに販売ロットがデカい物件がマイソク図面で届くようになり(アットホームで5億を超える売り出し物件って滅多に無いんですけど最近、やけに多いですねー)また、業者が建てた新築アパートの売り物件がめちゃめちゃ届くようになりました。

ワタクシは15年くらい定点観測的にこのマイソク図面を見ている上で、この傾向は明らかに「仕入れ転売業者が仕込んで売り出してる物件の売れ行きが悪くなってきている」と判断出来るのですが、この流れが始まると昨日の話じゃないですが、いよいよ業者さんの倒産騒ぎが囁かれ始めます。

恐らくですが、これだけエンドの融資が渋々になって来ていることを考慮すると各仕入れ業者さんが仕込んだ価格ではエンド客が付いてこなくなってくるはずなので短期融資でお金を引っ張って物件を仕込んでる業者さんは出口が無くなりまたリファイナンスしようにも金融機関がそうそう同意してくれるわけもないので(出来てももう1年とか半年くらいのリファイナンスってとこでしょ?w)最終的には出血覚悟でバルクセール、、なんてことになるかもしれません。

そんな出血覚悟のバルクセールがあったとしても最近の新築売りアパート物件、、
建築費の高騰などで土地を安く仕込まないと利回りが取れなくなってきてますのでいわゆる「クズ土地(敷延や接道制限ギリギリのクルマすら入れない土地)」を安く買い叩き部屋を限りなく小さくして利回りを高く見せる企画で建てないといけなくなってます。

しかし、、
そんな売り物件資料をよーく見ると、、その手の企画モノで妙なテクニックを使って部屋数を稼いでいる物件が散見されます。

例えばですが、県のアパマン条例とかだと8部屋なんか入らないはずなのにお風呂をユニットシャワーにして部屋数をさらに多い10部屋とかにしてるやつ、、、

気になって謄本あげて謄本の「用途欄」を見ると全部「共同住宅」なはずなのに「事務所・共同住宅」と書かれた物件があります。

これって要するに建築基準法での採光面積などの制限がユルい「事務所仕様」で建築図面を作りこれで建築確認を取り新築して検済み証まで取ったところで「住居」に魔改造して事務所・共同住宅の用途のまま全部屋を「共同住宅」にしてる気がします。

恐らくこれ、建築許可出す役所の建築課の人からも「駅からバス便の山の上の三方擁壁で囲まれた戦国時代の難攻不落の城みたいなとことに12㎡の事務所作ってどんな需要があるんですか?」とツッコミ入れられてるんじゃないかと思うのですが(え?建築課ってそんな無粋なツッコミは入れないの?ww)実際、某市役所の建築課の人から聞いた話では決まって「会計事務所」か「行政書士事務所」とかで申請が来るらしいです。

12㎡と言うとちょっとした高級マンションのウォークインクローゼットの広さくらいじゃないかと思うのですがそこに事務所を開いたところで商売繁盛するとは到底思えません。。。(と、こんなこと書くと小狭い部屋でお仕事されてる方からまあ厳重抗議が来る気がしますw)

で、この事務所仕様ですがせいぜい一部屋二部屋であれば目を瞑る金融機関もあると思いますが、、8部屋中4部屋を事務所仕様で建築確認・検査済み証を取得し、あとになって住居に魔改造されるとその物件、、恐らくは売却する時に「融資が付かない=出口が無い」という新築物件でありながら逃げ道が無くなるという悲しい事態にもなりかねません。(そういや、そんなシェアハウスを城南地域限定でドミナントで建てまくりあとになって出口が無くなってしまってもすっとぼけて民泊事業やってる腹黒コンサルさんがいるそうですが、、それに近いものがございます

理論上はその賃料で埋まるかもしれませんが実際にその手のマイソク図面を見ると「駅からここまで登山して自宅に帰るのってそこそこ罰ゲームじゃね?」とも思えるし、実際に部屋を借りようと仲介さんのクルマに乗せられたお客さんが現地に来て「うわー、、、スッゲー遠くまで見通せるステキなロケーションですねww」なんて言う方が珍しいので苦肉の策で考えた空室対策でもある「家具家電付き・フリーレント2か月・自転車プレゼント」なんてニンジンぶら下げられてもおいそれと部屋が埋まるとも思えません。(アットホームから届く賃貸図面に最近、たくさんこの手の募集図面が入ってるのを見ると具合悪くなっちゃいますw)

さらに怖いのはこの手の新築物件、、
近隣で売買されている築30年の古びた木造アパートより利回りがいいんです。。。。(前者で利回り7%前後なのに後者はなぜか8%を軽く超えてます)

これを「物件の歪み」なんて信じて買っちゃう人なんてそうそういないと思いますが、実際には結構大量に売りに出されていていますから「お、新築なのに利回りいいじゃん(やっぱ新築は家賃高く取れるからなーw)」とそう言うことに気が付かずに買ってしまう人もいるんじゃないかとも思います。。

最初の2年くらいは新築と言うこともあり勢いで埋まるかもしれませんが、、その先は頭打ちになるし、途中で採算が合わないと気が付いて売り出そうとしても謄本に書かれている用途と現物が違うと金融機関も融資を出さなくなるリスクがあるのでそういう物件を勧められた時、、念のため謄本の用途欄をご確認ください。

ちなみにですが、
よくある店舗事務所付きの1棟マンションとかで半分くらいが店舗事務所、、、なんて場合、下手すると金融機関も「共同住宅に店舗事務所がくっ付いた物件」ではなく「売りビル」と認定して融資を出さないってケースがままあります。

融資のジャブジャブ時代はこういう物件であっても金融機関は目を瞑ってくれることがありますがちょっと融資情勢が悪くなるとこれを断り文句にしてくることがありますのでこれにもご注意ください。(現に昔、一階部分の駐車場を店舗に変更して容積オーバーになった物件に平気で融資しておきながら数年後「本物件は違反建築なので評価ゼロだから追加担保ください」と手のひら返してきた某地銀さんもいますよw



融資ネタも3日続くとベタベタ感否めないんじゃんw

成人式のお話し。。。


え?ハタチ過ぎてもお年玉っているのかよww

こんにちは。

年が経つのも早いもので初代旅団ロゴの作者でもあるウチの娘2号も昨日無事に成人式を迎えることが出来ました。


そういや、これと同時に製作した50個限定の「赤ずきんちゃん缶バッチ」ってまだ持ってる人いるんでしょうか?

当時はまだ中学生と言うこともありさほどお金に関心も無く、ロゴ製作ギャラも格安で(確か2000円渡したらめちゃめちゃ喜んでました)非常に重宝してたのですが、今は外部からの受注も増えているようでワタクシが依頼すると最低請負価格3万円以上を吹っ掛けてくるようになり最近の新ロゴ製作は全部ラスティー氏に任せっきりになってる気がします。。。(えぇ、、ラスティー氏であれば間違ってもギャラをくれとは言わないと思いますゆえw

そんな成人式ですが、昨日のニュースで振り袖業者があろうことか成人式当日にバックレるという騒動を報じていました。。

同じ成人式の娘を抱えるワタクシとしては一生に一度しかない成人式を木っ端みじんに台無しにした業者に対して激しい怒りを感じるのですがその異常事態を知った見ず知らずの着付け業者様がボランティアでそんな新成人の方を救ってくれたという報道を耳にしてワタクシ、、少々涙が出てしまいました。。(世の中、まだまだ捨てたもんじゃないって思いますが同時にそんな救済があること自体気が付かず泣きながら家路についてしまった新成人も多数いると聞きさらに泣きそうになっちゃいました。。)

そう思うとやはり成人式当時にいきなりバックレた業者の責任感の無さに更なる怒りを感じてしまうのですが、それ以前に少なくとももっと早い段階で「実は会社がヤバいので当日の着付けが出来ないかもしれません」と一言アナウンス出来てれば金銭的被害はさておき、まだ時間的にも成人式自体には間に合ったはずなのでこの会社のHPにあった「将来的には上場を考えてます」なんて考えがあったのでしたらここは最低限やって欲しかったです。(そうすりゃ少なくとも当日、成人式にだけは参加出来た人も多かったと思います)

さて、今回の騒動、、
報道によればこの業者、、かなり前からその前兆があったそうです。

一番わかりやすい前兆は「やけに入金を急かす」って部分だと思うのですが、前に旅行会社で取り込み詐欺まがいなことをやらかした「てるみくらぶ」も「すぐ入金してくれれば割引きします」とか言ってやたら入金を急かしていましたのでこういう時はやはり「先の話なのにこれだけ入金を急かせるってことは資金繰りが悪いのかな?」と一瞬躊躇してみた方がいいのかもしれません。

ただ今回の場合、被害者全員がそんな前兆を見ていたわけじゃないし、まさかデパートに出店している業者がこんなことするとは夢にも思ってなかった人も多いんじゃないかと思います。

とは言え、今からお金を返して貰っても「時間」は返ってきませんし、そのお金そのものが戻って来るとも考えられません。。(どうせ法人を倒産させて微々たる分配金払って終わりにするだけだろうし)

そう思うとホント、やるせない想いしか残りませんが、今回の一件で登場した人物はほとぼりが冷める頃、また同じようなことをしでかす傾向があるので気を付けていただきたいところです。

幸い、最近はGoogle検索で過去の事件の当事者が引っ掛かることが多いので多額のお金を支払う場面(特に代金先払いって場面)では必ず代表者の名前を調べて過去になにか事件を起こしていないかチェックする習慣が必須です。

特にこと不動産取引ではこの過去に何かやらかしたやつがまた表舞台に立つことが多いので一つ一つの取引の場面で登場する人物全員を一度、この「Googleスキャン」にかけて妙な事件に名を連ねていないか調べてください。。

我々業者は取引前に相手業者をしかるべきところで与信力チェックをしていますがその前に必ずこのGoogleスキャンをしてます。

人って不思議なもので一度悪事に手を染めると周りにその手の人ばっかり集まる傾向があり、「前回はここが甘くて失敗したけど今回はそこを補う要員がいるので安心」と再び悪事に手を染めようと考える人が多いです。

この話、、
ワタクシなりによくよく考えてみたのですが、恐らくは、「他は騙してもいいけどこの人だけには絶対返さないといけないってお金がありそれを短期間で返済しないとまずいので一気にお金儲けが出来る話に乗ろうとするから同じことを繰り返す」という悪循環になるんじゃないかと思います。

あと、大した裏付けもクレジットもないのに「上場を目指す」だの「グローバル企業を目指す」だの歯が浮くようなことを平然と言ってるやつも注意が必要です。

ちなみにこういう人は大抵、語彙力が低く、他人に自分の想いを伝えることが出来ない人ですからよほど優れたプレーンでもいない限り最終的には消えて行きます。(一瞬儲かって見えるので騙されることが多いですが、この語彙力を見ると大抵わかるはずです)

実は、ワタクシ、
こういう人がよく都内の高級ホテルでこういうブログに登場する方々に囲まれて「ほれ、こんな仕事、オマエなら朝飯前だろw(ちなみにこの時は中国でなにか臓○系ビジネスをやるって話でしたw)」と強要されてる場面にちょくちょく出くわしていました。(そういう時のワタクシ、、たとえ席が3つくらい離れていようが耳が超ダンボになりますw)

また吹っ飛ぶのは今か今かと言われてる某か○ちゃ案件の中の人だって過去をググると結構エグイお金儲けで名を馳せた人だと言うのがわかります。(しかも一度や二度じゃないのが凄いですw

こういう人の傾向を掴むと段々とですが「騙すタイプ」と「騙さないタイプ」と言うのがわかってくるのでとにかく名刺交換したらググる習慣だけは身に付けていただければ幸いでございます。


あ、そうそう、、

先週ブログで出題した問題ですが、

あれから「正解を教えろ」ってメールが矢のように飛んできました。(中には回答を送るので正答教えてってのまでありましたよw)

正直言ってあの問題は「真面目に解く」のではなく「読んでゲラゲラ笑ってもらう」って趣旨で作った問題ですのであの問題が解けるかどうかを真剣に考えてる人はまだ不動産投資を始めるのはまだ早いんじゃないかと思います。(この程度の問題はホントに初歩的な問題なので全問正解なのは当たり前だしむしろ業者の騙しのテクニックを「あー、、これ、、あるあるw」と笑っていただければと思って問題を作ったんですw)

また、究極的に言わせていただくと不動産投資では騙した方より騙された方が悪く、不動産の知識より先に「騙されることを防げないスキルの人」は基本的に参入しちゃいけないビジネスです。(まして「騙されたら裁判で徹底的に争う」なんて悠長なこと言ってる人は正直、このビジネスには向いてません)

だって世の不動産投資家さんと相対する業者さんは少なくともこの問題見たらニコリともせずに読み飛ばしてるはずですもん。。(恐らく「ったく、、くだらねーこと書いてんじゃねーよ」って思ってるはずですw)

と、今日は少々強引に成人式の事件と不動産投資の話を絡めてみましたが、
不動産投資初心者って人は我々プロから見ると成人式当日にこんな血も涙もないバックレ方してもせいぜい裁判起こして「金返せ!」としか言って来ない連中だって思ってるはずです。(被害者同盟作られて騒がれても弁護士に任せておけばいいやくらいしか考えてませんってw)

少々厳しい事書いてますが、これが今の偽らざる不動産投資業界の現実ですし、今後はこういう部分がわからない人はどこに埋まってるかわからない地雷の上を裸足で全力疾走する羽目になる可能性が高いです。(雨後のタケノコのように増え続けるプレーヤーを恨むのでしたら今の日銀の金融政策を恨んでくださいw)

そういう「無茶な全力疾走する人」が一人でも減ってくれればと思って毎日ブログを書き殴るワタクシですが、最近、あちこちで会う不動産投資家さんと話をしてるとそういう人がちょっとづつ減ってる気がしてます。(えぇ、、地に足がついて不動産投資やってる人が増えて来てる実感があります)

たぶん不動産投資でいいことばかり書く人が減って多少なりともネガティブなことを書く人が増えてきたのが遠因ではないかと思うのですが(それかいつまでやっても儲からない人が増えてきて現実を知る人が増えたのか?w)こんな流れが続いてもっと成功する大家さんが続出してくれれば・・・きっと我々もいい事ありそうな気もします。。。(ここはわかりやすく大文字にさせていただきますw)




10年後に団員全員がお礼の品を持って膝まづく光景が目に浮かぶんじゃんw