プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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巨人戦と池上無双と「トピ」のお話し。。。


皆さんのご協力で5年ぶりの10000点越えブロガー入りしましたーww

こんにちは。

昨日は日曜日。。

普段の日曜は自宅警備で忙しいワタクシですが、 ワタクシには「ジャイアンツ戦を見に行けば負けない神話」があるので土曜日に自力優勝が消滅したとは言え、同一カード3連敗(ちなみに昨日負けると4連敗です)を阻止すべく昨日はそのDNA戦の応援に出撃してきました。。

ただ、今のジャイアンツは成績下位のチームで、かたやDNAは現在3位で貯金もある勢いのあるチーム。。
本拠地東京ドーム開催だってのに応援の勢いは明らかにDNAの方が上で「一体どっちの本拠地だかわかんねーじゃん」って勢いで、結局、今期新記録の19安打の猛爆撃を受けてあっけなく今季4度目の同一カード3連敗を喫して帰って来ましたよ。。(3回表の時点で0-6となり5回裏が終わったら早々と空席だらけになってましたw)


昔は横浜なんてお得意様だったのにもはやすっかりカモにされてる気がしますw

そんなわけでワタクシの不敗神話もあっさり崩れ、予定していた「3タテ阻止の祝勝会」は中止になり、這う這うの体でまっすぐ帰宅したワタクシ、、
毎回お楽しみの都議会選挙のテレ東の「池上無双」を見るべく7時半ころからテレビの前に待機していたのですが、まだ放映時間には間があるとNHKの「ダーウインが来た」を見てました。(公職選挙法の関係で投票が締め切られないと当確予測の発表が出来ない関係でどこの局も20時近くならないと始まらないんです)

で、昨日のダーウインのネタはと言えば、、「トピ」


ちなみにこんな動物です

聞きなれない動物なのですが確かに写真を見ても目立つ特徴も無くきっと上野動物園に展示されてても「こりゃ、誰も気が付かずにスルーされちゃうんだろうな」って部類に入る超地味な動物なんじゃないかと思います。。


ま、いわゆる一つのザコキャラってやつですねw

そんな動物「トピ」ですが、、聞けば危険いっぱいのサバンナを強かに生きていく術を持ち合わせています。(説明が面倒なので端折りますが要するに大きい草食動物の群れに紛れ込み身を守って貰ってるそうです)

さらに繁殖時期の行動がなんとも地味に凄いんです。。。

①普段はオスメス分かれた10頭くらいの群れで生活(人間で言うと普段のオスは新宿二丁目みたいな生活ですw)
②雨季になると部分的に雨が降りその雨のあとに生育する新芽を食いにメスがやってくるのでそれに合わせて移動
③10頭くらいの群れが次第に増えて千頭単位の群れになりそこでオスがメスを物色
④集団お見合いパーティースタート(こう見ると人間も哺乳類なのが妙に納得ですww)

当然、メスは強いオスと結婚しないと強い子孫は生まれてきませんからオ「選ばれしオス」になるべくオス同士でメスを取りあう戦いをするのですが群れの中心のメスの輪に入りたければオス同士の戦いに勝たなくてはいけません。。

普段は離れて暮らしてる群れがこんな自然の特性を利用して繁殖してるってのもすごいですが、、
普段、男同士だけで群れてるのってなにやら他人事に見えないのは決してワタクシだけではないはずですwww我々、旅団の飲み会もよくよく考えたら最近は中高年の男性大家ばっかりですw

で、強いオスであれば難なくたくさんのメスと結婚出来ちゃうのですが弱いオスはどうなるかと言うと、、、
群れの輪の外側が定位置になりその群れの外側にいるオスが強いオスとメスの犠牲になるべく、その「弱いオス」だと認識したハイエナやライオンがその群れの外側のオスに一斉に襲い掛かりエサとしてるそうです。(まさに究極的な自然の摂理ですw)

ってことはハイエナやライオンも雨季になるとこのトピの習性を利用して雨が降った後の新芽が生えた土地の周りにさりげなく潜んでいれば自動的にエサが勝手に転がり込み、襲ってみればそいつは戦いに負けた弱いオスですから大して苦労せずに捕食が可能にっちゃうわけです。。。


どうでもいいですけどこれホントに子供向けの番組なんですか?www

そんなダーウィンを見ててこれが「昨今取り巻く不動産マーケット」に見えちゃうのってもはや職業病なんじゃないかと思うのですが(こうやってワタクシ、子供向け番組からでもブログネタを収集してるんですw)、、ワタクシのはこんな風に見えます。

まず、不動産投資の世界で弱者となるのは「資力」などの力関係でもありますが一番は「情報量の強弱(あとはその情報の優劣)」。。

すなわち、
これら「情報弱者」であれば知らず知らずのうちに群れの外側に追いやられそこで待ち受ける悪徳不動産屋や悪徳コンサルさんの餌食になっちゃうわけです。(ちなみに悪徳系業者は理論がしっかりしてる情報強者には返り討ちに遭う関係で「襲い掛からない習性」があります)

単に情報不足だけならまだいいですがひどいことになると「間違った情報」をインプットしてしまいその間違った情報を信じて突き進み気が付けばリカバリー不能なところまで追いやられやはり群れの外側で待つハイエナ系の業者やコンサルさんの餌食になり、最悪なケースだと持ってる物件を「これは処分した方がいい」と言われ売らされて仲介手数料にされ、「その代わりこれ買いましょう」とクソ物件を掴まされまた仲介手数料を取られるという違った往復ビンタを喰らう人が最近少なくありません。。。(そりゃ相場が高いときに買っちゃえば今まで得られた利益も次の出口で溶けちゃうじゃん、、、と)

さらに言わせていただくと昨日の都議選で都民ファーストが圧勝してあれだけ一強状態だった自民党に取って代わって小池さんが総理大臣になる可能性も浮上してきました。(たぶん自民党と組んで党内のイニチアシブを取って発言力マシマシになるんじゃないかと予測してます)

アベノミクスとか言って株価がダダ上がりしてたのも自民党政権が安定多数になり多少力ずくでコトを起こしてもコントロール出来てたからこそ出来てたものが二つのスキャンダルと二人の国会議員の行動や発言ですっかり流れが変わりいつぞやの民主党みたいな「信頼されない政権」に成り下がりそうな勢いになってる昨今の政治要素を考えると連動している日本経済も大きく変化する可能性が高いです。(たぶん安倍さんが失脚すると黒田さんもいつまでも日銀総裁にいられるわけも無いしw)

今の時期に売却益があって「なにか新しい物件買わないとお金増えないしなー」と買い進み一辺倒ではなくここ数か月のうちに政局も動き、5年ぶりに一つの変換点になりそうなこんなおいしい時期だけにいろいろな情報を集めて検討し、どう立ち回ったらいいのか?をもう一度自問自答していただき上手い流れに乗っかっていただきたいと思います。

で、ワタクシ、昨日の「池上無双」を見てて思いましたが、
①当選した都民ファーストの議員の経験値
(なんか議員としてやっていく以前にマスコミの餌食なってスキャンダルだらけになりはしないかと。。)
②都民のための政治と言いつつ、結局何も出来ずに都民からそっぽ向かれちゃう可能性
(今度は都庁の中の抵抗勢力の妨害でスピード感が削がれやしないかと。。)
③「今のところ国政に参戦する気はない」と言ってた小池さんも気変わり
(総理の椅子が狙えると周りに唆されて国政参戦に舵を切るんじゃないかと。。。)

なんてことが現実化してオリンピックまでの4年間を無駄にしてしまい挙句、国政までグチャグチャにしてしまうんじゃないか思うワタクシです。。。(ま、逆にこういう戦国時代みたいに不安定な時期がお金稼ぐチャンスっちゃチャンスなんですけどね。。。)


ただあれです。。。

いつも言ってることですが、、

ワタクシの予想は決まって逆張りの方が儲かる法則があるので悪徳業者の言いなりになって買い進む方が良かったりしてwwww



さらに物件価格が値上がりして莫大な利益を生むかもしれないんじゃんw

不動産投資の甘い罠。。


昨日はダラダラと長くて不評だったので本日は短めに更新しますw

こんにちは。

あちこちのブログで話題になってる今週の週刊ダイヤモンドを買ってきました。


今週は不動産特集でございます。

「不動産投資の甘い罠」という書き出しで書かれた内容を読んだのですが、、、

すみません。。

これってワタクシが書いたブログネタの焼き直しにしか見えないのは気のせいでしょうか?(特に冒頭のHMネタってワタクシの記念すべき6年前のファーストセミナーのネタだった気がしますw)










と、PC探したら当時のセミナーレジュメがありましたw(ってかあの頃は猛毒放ってましたっけw)


ただ、今回凄いのは紙媒体だってのにちゃんと実名挙げて具体的に「収支計算が全然違うだろww」と指摘してる点。。(蛇足ですが、、HM業者に都合のいい超甘々収支計算は6年の歳月を経て脈々とコインランドリー業界にも波及しておりますw

特に今、飛ぶ鳥を落とす勢いで破竹の快進撃を見せる某〇ノケンさん。。(TVCMでは毎朝笑わせていただいておりますw
この会社に至っては「紹介料でも取る気だったんじゃね?」としか思えないヨイショ記事書いてた某ブロガー様の言ってることとまるで正反対のことが無慈悲に書かれていました。。。(そういやこの出版社も昔は不動産投資マンセーって書いてた気もします)

いつの時代もそうですが周りの誰かが「不動産投資もそろそろヤバイかも」と言い出すとこんな記事が紙媒体でショッキングに書かれてしまうもの。。(と言ってもこの手のネタ、、ここ数年ではちょくちょく見かけてましたけど)

ただここまで実名で書かれるときっと国会とかで少しでも点数稼ごうとする野党が社会問題として取り上げ与党もなんらかの対策を打とうとしますのでこの「実名記事」が出た時点からここ1年くらいで不動産投資を取り巻く環境も変わっちゃうんじゃないかと少々心配しております。(ってか不動産業者がこぞって新規上場を果たす時代ってのはもうなにかしらおかしくなって来てるってことです)

と、そんな話を書いてて思い出したのですが、
ワタクシが6年前にセミナーデビューを果たしてこんなHMネタがウケてあちこちの大家の会から「うちにもセミナー来てください」と言われていた折、都内でかなりの集客力を誇る某大家団体からもオファーをいただきました。

当時のワタクシ、
人前でしゃべるのがこんなに楽しいものなのかとほぼ有頂天状態で「お声が掛かればどこでもしゃべりますよ」状態でしたがしゃべる予定のレジュメをその大家の会の首脳部に見せたところ「うーん、、うちでこのネタは毒だからご遠慮ください」とやんわりお断りされちゃいました。。(つーか毒で悪かったなw)

後になって別の大家さんから「あの大家の会は地主さんとか主体ですでにHMで建てちゃってる人が多いからオマエの話は傷口に塩を擦り込むようなもの」と揶揄されたので妙に納得しましたが、

あれから6年経って

あの大家の会に参加していて当時は建ててなかったけどここ6年で相続対策という名目でHM系物件の餌食なった人ってどのくらいいるんでしょうか? (そう思うとあの時断られても強行してセミナーやってれば良かったと最近すごく後悔してるワタクシです)


でもあれです。

6年前の当時はこんなネガティブなネタを書いてるやつなんてほとんどいなかっただけに(あの当時はどいつもこいつも不動産投資を絡めて使えねーノウハウや商材を売ってお金を巻き上げようとするコソ泥みたいなやつばっかりでしたからw)遅きに失するかもしれませんがこうやってネガティブ記事を書いて警笛を鳴らしてくれる人が増えたってのは不幸中の幸いなのかもしれません。。。(てことでワタクシもやっと市民権を得た気持ちになって参りましたwww)



市民権を得た引き換えに敵もメチャメチャ増えたんじゃんw
  

不動産バブル崩壊ってホントに来るのかよ?ww


今日は丹精込めて書きましたのでいつもより多めにポチってくださいw

こんにちは。

金融機関の新規融資が12兆2800億円を突破し以前の不動産バブルなんかよりも融資規模が過去最大になり「そろそろ不動産バブル崩壊か?」と言われ始めて結構月日も経ちました。(安値で物件拾いたい我々としてはそろそろ痺れが切れてきましたw

しかし依然として融資に積極的な金融機関も多く、「不動産バブル崩壊とか言ってるやつもいるけどやっぱ融資受けれる今のうちに物件を買い進んだ方がいんじゃね?」と思う人も増えて来てるようで相変わらず昨今の不動産投資セミナーの客の入りも多いと耳にします。


そんな方に今日はここでBGMに「ロンドン橋」を挟んでみますw

不動産投資は転売などで売却益を得る目的ならいざ知らず、他の投資と違って基本的に家賃をいただいてCFを稼ぐビジネスモデルですから建物が古くなって競争力が年々減少するに伴って家賃も下落することを考えると業績次第で価値が何倍にも値上がりする可能性のある株式投資などとは性格も異なります。

すなわち、保有物件のインカムを増やすことは困難だと考えると、高値で買えば買うほど得られるCFは減りちょっとしたオーナー側のミステイクでプラスだったCFがたちまちマイナスになる危険要素を孕んでいるってことです。(規模の大きいRC物件などが一番危険要素が高いと言われているのもこれが理由の一つです)

そんな不動産物件の高値ゾーンにいるのが現在でその値は金融機関の融資姿勢で決まっていますから金融機関が他の融資先が無くて不動産投資したい人にジャブジャブ融資してるうちは物件価格もこの高値ゾーンを維持することになります。

それでもまだ「不動産の投資やってセミリタイアしたい」という需要は減りませんから過去の売値なんか知らない素人投資家さんからしたら都内で築30年くらいの利回り7%のRC物件が売りに出されると買付けが殺到し瞬間蒸発するのも無理もない話じゃないかと思います。

なんて感じで業界の古株ぶって「5年前は都内の築30年くらいのRCなんて10%切った物件情報が来たら全部ゴミ箱行きでしたよ」なんて言おうものなら「そんな過去の安い時代の話を持ち出されても今とは違うじゃんw」とバカにされるのがオチですからあまり言いませんが、、、

居住用賃貸の投資利回りが下がったからと言って違う賃貸形式(借地権ボロ戸建てだのシェアハウスだの民泊だのコインランドリーだの)に賃貸収入の活路を見出さなきゃいけなくなってる時点でかなり危険水域に達してると理解した方が早いんじゃないか、、とも思います。(最近、あまり毒吐いてないので久しぶりに毒吐かせていただきます。。。)

過去の事例から考えて不動産の価格と言うのは大体10年周期で上下動を繰り返しているんですが、別に10年キッカリで上下動しているわけじゃありません。(なのでリーマンショックから10年経った今くらいが危険だと括っちゃいけませんw)

さて、そんな不動産バブルの崩壊ですが平成4年頃に起きたバブル崩壊と平成18年ころに起きたバブル崩壊では原因が異なっているのはご存知だと思います。

参考までに書いておきますがおおよそこんな感じじゃなかったかと思います。(ワタクシの感覚で書いてるので多少間違ってるかもしれませんw)

平成4年版
株価高騰でお金が余り投機資金が一斉に不動産に流れ込み、銀行融資も土地の値上がり神話に乗り過ぎて乱脈融資が流行り需要を遥かに上回る価格で取引されるようになり「これじゃマイホームが買えねーよ」という世論の高まりで日銀が慌てて水道の蛇口を締めた(総量規制と言います)。

この総量規制の実施によりいきなり銀行融資が止まってしまい慌てた投資家がパニックを起こし不動産が投げ売り状態になり不動産の価値が大幅下落した。(と言うより元の実需が買えそうな相場に戻ったw)


平成18年度版
世界中の金融バブルに伴い外国の法人投資家あたりから物件評価の違う形が持ち込まれ日本の不動産の価値が収益性で評価されるのが流行りだし、それにともない外国の巨大ファンド勢が大挙して来日。(横文字系物件評価用語が使われだしたのもこの頃ですw)

ここでも大量の海外投資マネーが日本の不動産に一気に流入して古い商業ビルと取り壊して新しい建築物を建てて自社系のファンド会社に売却して運用利益を配当するビジネスモデルが大流行りになり国内の転売業者が地上げ、転売を繰り返し「とにかく商業地で土地がデカければ高値で売れると」金融機関を巻き込んで無茶苦茶な融資合戦に発展。。(これをマネて日本の新興系マンデベも自社ファンドを立ち上げて自社で建築→自社系ファンドへ売却なんてスキームを考え出してそこから新築区分レジを大量に売りはじめ上場した新興マンデベ乱立w)

末期は金融機関も「建てないで転売するだけなら融資は絞るよ」とか言い出してたがお構いなしにあれこれ逃げ道を考えたファンド勢はお構いなしにこのスキームでデカくなったがアメリカのサブプライムという債権が実はとんでもない債権だと発覚して信用度が一気に低下してアメリカの金融機関がバタバタと飛び始め当時日本でブイブイ言わしてた海外ファンド勢が一斉に撤退。。

日本の金融機関でもこの手の債権を持っていたのかこれが原因で国内の不動産融資が一気に止まり新興系デベが次々に破たんしやっぱり投げ売り状態になり動産の価値が大幅下落した。(当時、毎日のように発表される上場企業のIR情報見て「お、今度はこのABC系の会社が飛ぶんじゃね?」と予想する毎日でしたw)



で、参考までに書いておきますが、、

平成19年以降平成24年くらいまで
このファンド会社の破たんでバルク売りなんて売り方で投資用物件が大量放出されたおり、たまたまサラリーマン向けに融資を始めてた都銀某銀行のおかげで格安で物件をフルローン購入出来た一般投資家が出現、、。

サラリーマンが億単位の融資を受けて不動産投資が出来る環境が出来始め同時に指南本も普及しこの頃に不動産投資に目覚めた人はほとんどが億単位の資産形成が可能になった。(出始めの「光速投資」なんてやった人はめちゃくちゃ儲かったんじゃないかとw)

この途中で例のス〇ガ様がバンバン融資してた木造物件への融資をストップしたため木造物件を仕込んで転売しようとしてた一般投資家が出口を失って一瞬ですがこの木造物件の価格暴落局面がありましたが同じ県にある某地銀さんが木造物件に耐用年数超えの融資を積極的に始めまたもや不動産物件全体の価格底上げ状態になり現在に至る。。。(そりゃ耐用年数ブッチして融資すれば高値高騰化するのも無理はありませんw)


どのような形であれ金融機関が融資をストップすると不動産価格が下落するってのはおわかりだと思いますが次回の不動産バブル崩壊は今までのプロ系業者が飛ばされるパターンではなく初めて一般投資家さんが飛ぶケースになります(融資残高の融資属性で一番多いのが今回はこの一般の方なんです)

なので我々、いつか起こるであろう「次回不動産バブルの崩壊」がどんな形で端を発してどんな末路になるのかさっぱり予想出来ません。(だってホントに初めてのケースですもんw)

とは言え、経済に詳しい人とかだとおおよその予測は付いているんじゃないかと思いますが、今の世の浮かれ具合を見てると多くの人が「まだ大丈夫、まだ大丈夫」なんて思ってるうちにドカーンとその崩壊がやって来てあっという間に飲み込まれまさに「すごく注意してたけどホント、逃げる間もなくやられたよ、、w」という状態になるんじゃないかと。。。

ちなみに過去二回のバブル崩壊はほとんどのプロの人でも見抜けずに渦に飲み込まれていきました。(個人的にはF1のスポンサーまでやってたレイ〇ンハウス(赤城興産)と広島のアー〇ンさんがほぼ瞬間的に資金がショートして破たんしたのが一番の驚きでしたっけw)

果たして不動産にあまり手慣れていない一般投資家さんがどこまでこの渦に耐えられるのでしょうか?(どこで渦が発生するかもわかんないし)



と、今日のブログネタ、、
ワタクシが5年後にこのブログ見てどこまで正しく予測が出来たかの備忘録でもあるのでそんなに気にしなくでくださいw



ってか大〇建託が増収増益、ス〇ガの株価急上昇って時点で「なにかがおかしい」って話なんじゃんw

物件査定の話。。。


死ぬまでに一度でいいから「オマエ痩せすぎじゃね?」って言われてみたいですw

こんにちは。

本日のワタクシ、
珍しく朝から一人で都内某所まで物件査定に出撃してきました。


最近、強い日差しに弱いので帽子持ってきましたw

と言っても今回の査定物件は売却目的ではなく、相続絡みな違う目的の査定なのですが、ウチ以外の仲介さんの査定に物凄い開きがあるので「オオカミさん目線で見たら実際はいくらの価値があるの?(要するに現実的な実勢価格が知りたいってことです)」と白羽の矢が立ち査定に出撃した次第。。

と言いつつも「あわよくば売却場面で媒介契約を独占的な専任媒介で奪い取りたい」って気もありますが本日のワタクシ、依頼者の趣旨に沿って極めて現実的な売値を出したいと思ってます。(専任欲しさに超高値査定すると依頼者の趣旨から大きく外れてしまいますw)

ちなみに現在のところ、不動産鑑定士の査定1通を含む計4通。。

一番下の査定が18000万で一番上はなんと32000万。。(どうでもいいけど同じ物件なのに価格差14000万ってどういうことだよww)

ワタクシがまだ現地に行く前にザックリと周辺事例を見て当たった暫定売値がおおよそ2億なのでこの一番上の32000万ってのは違う住所の土地と間違えて査定してしまったんじゃないかと思うくらいの乖離っぷりですwww(そんなにしてまで媒介契約が欲しいのか、、、とw)

で、現地ですが、そこそこ高級住宅地な場所にある駅徒歩数分の土地、120坪。。
駅からもずっと平坦で近隣には地所さんの高級低層マンションがあり、こういうマンデベが分譲してるエリアは土地値も高いってのが相場。。(マンデベってこういう雰囲気のいいところにマンション建てたがるので建ってるだけで土地値が高そうに見えちゃうもんです)

周辺事例を調べてみましたが、どれもこれも坪250万程度の値付けなので一番高い32000万ってのもあながち間違いじゃないかもしれません。。

ただ、この査定物件、、
ワタクシが2億と暫定で査定してる理由があってこの最大の理由が「間口の狭さ」と住所的にはいい場所なんですが高級住宅にするには「雑多な街並み」。。(ちょっと商業地に掛かってるので古い雑居ビル群に囲まれているんです)

これが無ければワタクシも専任欲しさに坪300万くらいの評価出しちゃうのですが、今日はあくまでもホントの実勢価格を調べるのが目的なので我慢我慢。。。w(かのワシントンもそうでしたが桜の木、、、以下略)

そんな現地に着きあちこち見て回りましたがワタクシ、査定対象物件を見る前に各社が調査した近隣事例に載ってる物件を先に見てきました。

実はこれ査定の基本なのですが近隣事例のデーターって同じスペックの物件ではなくあくまでも近隣に転がってた売買事例。。
単に不動産鑑定士とかがやる土地の評点だの補正率だの机上の売値だけで比較すると各物件固有のメリットデメリットを見ないまま査定して大やけどすることが多いので実際に全部の物件を目で見て比較して「さて、査定対象物件はどう目に映るんだ?」と物件の見てくれを確認するところから始めるのがオオカミ流。。(同じ町内でも道路一本で雰囲気がガラッと変わってしまいこれが恐ろしいくらい売値に影響出るんですw)

最初に見てきたのは実際に坪300万で売れた参考事例物件A。

この物件は売り出し当時一つの土地を二つに切って2棟分譲で売ってたのですが、行く前に見たグーグルマップでは隣地に古家が建ってていかにも地上げが出来そうな土地でした。

しかも実際に現地に行ってみるとその2棟分譲地をまとめて大人買いした業者さんが隣の古家まで侵食して現在この古家を解体中。。(あ、すでに地上げしてマンション用地にしようとしてたんですねww)

また二棟売りしてた頃はまだ南側6m道路一本でしたが隣地を地上げしたことで角地となり100坪だった土地は190坪に変貌してました。(ここに高級分譲レジ建てたら分譲価格は最低でも坪500万はするでしょう)

となると、この土地は一種単価計算で土地値を計算出来るくらいの高値買いしても問題ない土地ですから坪300万で買っても充分お釣りがきます。

と言うことで、この土地と今回の査定物件を同じテーブルで比較するのは間違いになります。

えぇ、、査定依頼された土地はこんな隣地を地上げすることも出来ないし間口も狭く土地を二つにも切れないのでこの300万の同額で売り出したら物確電話すら鳴らないでしょう。。。

で、次の参考事例物件Bに移動します。。

こっちの物件は同じ町内にありながら大きい道路を挟んだ反対側にありました。
こちら側は商業地でもない住宅地なので周辺環境も良く、見るからに高級住宅地でした。

こちらの物件の坪単価も坪300万、、なのですがこの物件、、そもそも土地面積が14坪しかありません。
14坪と言うと都内では狭小3階建てに駐車場を無理くりぶっ込んだ戸建てが入るので土地建物込みで7000万後半でも売れてしまいます。(売れてしまうと書きましたが実際にはまだ売れる気配すらなく半年程度シコってましたw)

要するにこの土地は土地面積が小さいのでこんなバカ高値でも売れていくだけの話でこれも依頼された査定物件とは比較出来ません。(同じ町内だからと売買事例を引っ張り出してきただけの話ではないかと。。)

と言うことで、この土地と今回の査定物件を同じテーブルで比較するのは間違いなのでまた違う物件を見に行きます。

結局、この後4か所の比較事例物件を見に行ったのですが条件的に近かったのは2件のみ。

この二つの土地が成約ベースの平均坪単価200万となってたのでこの坪200ってのが一番実勢価格に近い売値になるという結論になりワタクシの査定額は24000万から間口が狭いこととその他諸々の減算を加味して22500万円。。(ファイナルアンサーです)

恐らくこの物件を実際に売り出すとしたら24800万で広告作って物件写真をフォトショップ使って電線とか周りの雑居ビル群を消して広告と現況が異なる場合は現況優先と端っこに小さく書いて売り出すのですが、、、

たぶんこんな査定じゃ売却なんか任せて貰えないでしょうね。。。w(だって正直な実勢価格が知りたいって言われたんですもんw)

そんな不動産の査定ですが、これを逆に物件を買う側に置き換えてみると、
「近隣の物件がいくらだからこの物件も似たような価格になる」って判断すると思わぬ高値買いになることがあるって話に繋がります。

いつも思うのですが、不動産の値付け査定って
・周辺事例と比較
・対象地域の標準価格
・依頼者の物件の評点
・対象地の査定価格
・査定価格とご提案

なんて20ページ以上の仰々しい書類が届いて「いかにも調べ尽くしました」って感じに見えますが、結局のところレインズで物件の売買事例を見て後付け的に評点だの査定だのって言ってる気がしてなりません。。(ここだけの話ですが不動産価格を法的に決めてる不動産鑑定士さんも依頼者の都合に沿った評価出ししてる気がするしw

何億もする物件がこんなですからやっぱり欲しい物件が出てきたら自分の目で確認して買うのは当たり前として「ホントにこの売値で買ってもいいのか?」と類似物件を探し出して比較するって作業も高値買いを防ぐ意味では有効なのかもしれません。。(逆に「え?この値段でホントに売ってくれるの?」ってことになるかもしれませんよw)

最後になりますが今日もあのプロパン君がちょっと違う目線で連載の第3話目を更新しておりますので併せてお読みいただけると幸いです。。(現在6位まで上がって参りましたww)



プロパン君のブログはこれポチると6位のとこにいるんじゃんw

成約賃料とお客目線。。。


長い長いトンネルで迷子になりそうですw

こんにちは。

昨日の西武戦での大敗で我が栄光の読売巨人の連敗記録が13にまで伸び涙目どころか目から塩しか出なくなったワタクシ、、(もはや涙も枯れてしまいました、、)

きっとどこのテレビも新聞もこの「暗い話題」で持ちきりだろうと一切読まずにいようと今朝は前から貯まってた迷惑メールホルダ―の整理をしてました。

ワタクシ、ブログネタに出来そうなメルマガ欲しさにあちこちのメルマガを取っているのですが最近はそれに付随する広告メールも含めると(なぜかメルマガ登録するとその知り合いらしく方のメルマガに勝手に登録されてネズミ算式に増えていくんです)今では一日に約5000通程度の迷惑メールが飛んできます。

そんな中に某空室対策コンサルタントさんのメルマガも含まれているのですが(成田空港でロールスロイス使った無断ロケを敢行して笑いものになった方でございますw)今朝のこの方のメルマガでこのサイトをやたら推奨してました。。

SUUMO 賃貸経営サポート
https://www.suumo-onr.jp/

空室対策なんて仰々しいコンサルさんなんですからそれなりに深い理由でもあるんじゃないかとこのサイトをチェックしてみたんですが、、

すみません、
ワタクシにはこのサイトがどのくらい画期的なのかわかりませんでした。。。。(10分くらいしかいじってないからなのかもしれませんが。。。)

恐らくですがこのサイト、、
調査したいエリアの物件の家賃査定と設備状況をシングル、カップル、ファミリーの各ユーズごとに順位付けして「こういう設備が人気だから空室を解消したかったらこういう設備を付けるといい」と言いたいのではないかと思います。

それを世の不動産投資家が見て「あ、ウチの物件が埋まらないのはこの家賃設定と設備が他に劣ってるからなんだ」と思い込み、下げなくていい家賃を下げてしまったり、やらなくてもいい設備更新をしてしまい根本的な弱点を克服出来ないまま結局埋まらないスパイラルの泥沼に落ちてしまうんじゃないかと心配するくらいの大雑把ぶり。。

まぁ、あれです。。
こんなこと言っては元も子もないのですが、
ここのビッグデータとやらはあくまでも募集賃料しか載ってない広告の塊でしかもポータル経由ですから「埋まらない物件を広告費出すから埋めて欲しい」って懇願されてSUUMO掲載している物件がほとんどじゃないかと思うんです。(我々不動産業者のポータルサイトの使い方ってそんなもんですw)

また確かにこのSUUMOは業界最大手のポータルサイトですから実際に検索してる人も多く、成約もここ経由が多いとは思いますが一般的に不動産業者さんはこのサイトを「目立つ広告(安い家賃の広告が一番効果あります)を載せてとにかくオフィスまで客を引っ張る」というところに重点を置いてます。(ワンルームとかで鬼のように安い物件を各社がこぞって掲載するもんだから「一部屋しか空室がないのに20部屋くらい空室になってる物件」だと勘違いされちゃうのもこれが原因ですw)

そもそも論ですが、不動産の価格(売買、賃貸の両方)というのはその時の相場なのは言うまでもないですが、本当の価格と言うのは「成約価格」でありポータルサイトに載ってる「希望価格」じゃありません。

そんな希望価格を「相場価格」だと思い込むとどうなるかと言うと「募集した賃料は周辺相場とさほど変わらないしいつも内見まで行くけど最終的に他決されてしまう」という事態になるんです。。

ワタクシがいつもやってる空室対策と言うのはザックリですが、
①周辺のライバル物件がどの物件であるかを把握
②そのライバル物件との違いを把握
③どこに優劣があるかわかったところで家賃を1000円単位で調整
④設備を更新すると経費倒れすることが多いので予算を決めてその中で最大限効果があることを優先して改修
⑤前にブログに載せたテンプレートを駆使して各業者さんにメールで直接営業を掛ける(多忙な店頭にまで押し掛けるとゲラゲラポイされるのであくまでもメールでw)
程度。。。

たった5つの話ですがこの項目、、
項目ごとに20個くらいのチェックポイントがあるので結局は100項目になってしまいますがいきなり無理って人はせめて①の己の物件のライバルになる物件がどれなのかくらいの把握していただきたいところです。(しかもこれは全部のライバル物件を把握することで戦いを制することが出来るので何が何でも絶対調査してください)

で、この時のチェックで欠かせないのが「お客目線」です。

ワタクシが調査に行くときはあらかじめ自分がその手の部屋を探してる感覚で調査してますが(成りきり戦略と言います)ここで「自分ならどの部屋を借りるか?」って考えて最低でもその入りたい部屋のベスト3に入らないと「内見は入るけど毎回成約しない物件」として扱われ、やがて業者さんからは「アテブツ扱い」にされます。(「ミセブツ」「アテブツ」については過去ログのどこかに書いてあるのでチェックしてください)

こうなると「キメブツ」に昇格するのはなかなか難しく特に地域性の高い仲介さんだと最初から「あー、、あの物件は家賃が高いからなかなか決まらねーよなー」という思い込みレッテルを貼られ最終的には広告費で釣らないと客の案内にすら言って貰えないなんてシャレにならない事態を迎えます。(「最近、ウチの物件、内覧すら来ない」なんて方、、知らず知らずのうちになにか根本的な間違いを犯してる可能性が高いですよーw)

家賃を下げるというのは究極の空室対策ですが、その前に案内された客や案内する仲介さんがどこ見てるのかくらいは先に把握してその見えてる欠点を塗りつぶしてからでも遅くはありません。(なーに、、多少空室機関が長くても根本的な問題が解決しちゃえばこっちのもんですからw)

ワタクシも過去に賃貸の案内をさんざんやってたのでわかりますが、
内見まで持って行って決まらないのは大抵の場合、仲介さんがお客に「思わず借りたくなる情報」を与えきれていないのが原因であることがほとんどです。(仲介さんが必死にアピールしても決まらないって人は、そもそも「この思わず借りたくなる情報」が無いかr、、、以下略w

仲介さんも貸主の物件のアピールポイントは全部把握出来てないことが多いのでこの情報を「仲介さんの口で直接言わせる」のですが、これをやるかやらないかではワタクシの経験上大きく違ってくると思います。

ホント、思うのですが、内見客っていくらたくさんPOPを作っても興味ないところは読まないものなんです。

これを仲介さんに言わせると「え?そんなこともあるんですか?」と急に物件に興味を持ち始め「一番手の決め物件」とは言いませんが3つの候補くらいには入れるまずなのでその時に決まらずとも仲介さん、、いつかはキメブツとして扱ってくれるようになるんです。(とにかく毎回キメブツベスト3に入り続けることが満室経営の基本じゃじゃないかと思うワタクシです)

ちなみにですがこの成約価格が知りたい人は知り合いの不動産屋とかに頼んでレインズを見て貰うと「成約事例」というのが載ってます。

この成約事例、、全部が載ってるわけじゃないので必ずしも正確じゃありませんが「希望価格」の「募集価格」を調べるよりははるかに参考になりますのでせひご利用ください。(但し、レインズの内容は外部に漏らせないのでその辺は大人の判断でご利用くださいw)

あ、そうそう、、

そういやこの空室対策コンサルさん、、

ちょっと前は某大物カリスマブロガーさんと組んでネットポータルのクソ物件で一儲けしようとしたり、すっかり廃れた時期に「これからはエアベーです」と情報商材を売ろうとしたりしてましたが結局、初心に帰ってまた空室コンサルに戻ってきたんでしょうか?



こういうのを「元の鞘に収まる」って言うんじゃんw