プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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朝起きたらいきなり秋になってましたよw

こんにちは。

今日から9月です。

この9月と言う時期は我々不動産屋にとっても「押し込み時期」と呼ばれる特別な月間になるのですが、要するに何が言いたいかと言えば、、

銀行の四半期決算と重なるので「9末決算時に融資残高を積み上げたい金融機関側」と「それに乗じて融資が緩くなって融資が厳しそうな案件でも通るんじゃね?と目論む我々業者側」の利害関係が一致する時期でもあるんです。(蛇足ですが9月末は期末残高を残したい銀行と期末残高を増やしたい銀行で決済時期を巡り激しいつばぜり合いが起こる時期でもありますw)

そんな9月に入ると業者さんからなんとなく「今月は融資がゆるくなりそうですよ」っぽいことを言われて地方の埋まりそうもない無理ゲー的物件でもチャレンジしたくなる投資家さんも多いと思いますが、、、

旅団が放った間者の報告によればあの融資じゃぶじゃぶだった某地方銀行(金利が高くない方w)が求める融資属性は、、
①年収2000万以上
②金融資産5000万以上

というちょっと前に聞いた「年収1000万以上、金融資産2000万以上」の遥か上になってるそうです。。(えぇ、、この情報、、本日の午前中に得られた情報なので鮮度は高いですw)

こんなハードル高くされたらもはや不動産投資を始めることすら出来ねーじゃねーかよって人も多いかと思いますが、そんな無茶苦茶なハードルでもない金融機関はまだまだ数多く存在します。(しかもこの話だってあくまでも建前的な話だと思うし)

また、地方のどんだけ僻地な全空物件であってもお構いなしに買って埋めるノウハウがある方あたりだと金融機関からの信頼も厚いでしょうからこんな無茶なハードルがあっても関係なく買い進めることが出来るはずです。(最近、こういう方が増えてきてそんな方が啓蒙活動までしてくれるのは狼ブログ的に言わせていただくとホント、頼もしい限りですw)

しかし、、融資のハードルが上がるってことは新規で始める人にとっては関門の一つとして立ち塞がることでもあります。

そういう人から見ると昨今の融資の絞り方は物件を買い進める際の障害にもなってしまうのですが、、、

最近、、
こんな営業スタイルの業者さん、、増えてませんか?

「年収〇億以上、個人資産〇億以上の富裕層の人向けの不動産投資を応援します」

これからの不動産融資の流れが富裕層中心になるのを見越して今のうちに自分の会社に取り込んでしまおうと目論む業者さんあたりが仕組んでいるんじゃないかと思うのですが、これに合わせてオフィスもラグジュアリー系な内装に切り替えて見た目的にも富裕層の方の居心地がよくなるような応接間があるはずです。(実際、そんな部屋に通されるとなんとなく自尊心がくすぐられちゃいます)

ワタクシも実際にこういうゴージャス系オフィスな業者さんと何度も取引したことがありますが、内装はゴージャスでも出てくる物件は他社の物件情報と大して変わりません。(えぇ、、池袋とかの雑居ビルで一人仲介やってるおっちゃんが扱ってる物件がここでも見れますw)

池袋の雑居ビルの一人仲介のオフィスで「あ、空いてるとこ座ってて(今、下の自販機で缶コーヒー買って来るから)」と言われながら出された他社経由のFAXスタンプが残ったままの物件資料と、ミニのスーツの若い女性がおしぼりとお茶持って来られてビシッとしたスーツ着たイケメンが「マル秘!未公開物件!」とスタンプが押された物件概要持ってくるのとじゃ同じ物件でも見え方が変わってしまうので初めて不動産投資をしようと思う方がこういう攻撃を喰らうとひとたまりもないでしょう。(後者の方がお得感いっぱいに見えるのってとても不思議ですw)

ま、それでもゴージャス系の業者さんの方がきめ細かく購入までフォローしてくれるなら話は別なんですが、ワタクシの経験では別にゴージャス系なのは内装だけであってやってることはそこら辺の業者さんとほとんど同じ出会った場合、、あくまでも傾向としての話ですが、固定費が掛かるゴージャス系業者さんの方が売り上げを上げないといけないのでお客さんの嵌めこみ方が荒っぽくなってきます。

そんな固定費が掛かってもゴージャス系にこだわるのは言うまでもなく「富裕層の方が今後は融資が引きやすくなるから」に他ならず、そこの集客が出来てないと今後の不動産屋の経営は厳しくなるってのをすでに理解してるからじゃないかと思います。

そんな富裕層というキーワードの他にもう一つ集客する際に使うフレーズがあります。

それは「初心者向け」です。

えぇ、、我々不動産業者が「一番美味しいお客さんはどんな人?」と聞かれれば

融資が出やすい「富裕層」

不動産知識に乏しい「初心者」


と答えます。

融資が出ないであろう属性の人にまともな物件を出そうとしないってのは考えなくてもわかる話ですが、なまじ不動産の知識が高ければ富裕層であっても業者が提案した物件に対して何かと意見が出て「こんな物件だと買えない」とか言われて扱いにくいお客だと判断されちゃいます。

これが不動産知識が希薄な初心者のお客さんだと業者側の言ってることを「プロが言うんだから間違いなさそうだな」と判断して一般の人にはクソ物件に見える物件でも前向きに話を進めようとします。

しかもこれに融資属性が良いとされる富裕層という要素が加わると、、さぁ大変。。

「ここはあれです。資産規模を一気に拡大するチャンスですから法人スキームなんてのでもいけますよ」と同時に複数物件を買わせようと目論むはずです。(何人の人に物件を売るのではなく融資が付く人には融資が付くだけ一気に買わせたいってのが業者の本能でもありますからw)

よく新築区分投資レジなどの営業マンが物件を売る場合に「ここは一気に複数買ってしまった方がいいですよ」と催眠術を掛けてくるのもこれが主な理由なのですが、一度これに引っ掛かるとしばらくはまともな不動産投資が出来なくなってしまうのでご注意いただきたいところです。

と、今日はなにやらキーワードっぽい言葉をブログに埋め込んでみましたが、、
どうもブログのアクセスをあげるのにこういうキーワードを文中に散りばめておくと検索エンジンでそのキーワードに引っ掛かって飛んでくるという噂を聞きかじりました。。(クマさんもブログで書いてましたがアクセスが増えればポチも増えるって理論です)

こんなキーワードを埋め込んでホントに「富裕層」「初心者」がこのブログに飛んでくるのかわかりませんが、、、
逆にホントに飛んでこられてもウチの会社にはゴージャスな応接間も無ければ「マル秘!未公開物件」なんてゴム印が押された物件もございませんってことを申し上げて本日のブログは終了です。。。(要するにブログ見てウチに来られてもなんにもしてあげられることなんか無いよってことですw)



むしろ「マル秘!未公開物件」なんて検索で飛んで来られそうな気がするんじゃんw

ワタクシの苦悩がまた増えた模様ですw


ささ、、月末ですから激しくポチってくださいねw

こんにちは。

本日は天下分け目の大一番である日本VSオーストラリア戦がある関係でこの狼ブログのアクセスも極端に落ちるんじゃないかと思いますが、、、めげずに更新します。。

まずは悲しいお知らせです。。

先日来、嫌々引き受けていた例の280部屋の管理の件ですが、、

結局、新しい管理会社も見つからないし未だに前の管理会社から引き継ぎ書類が出て来ない関係であと1か月今の状態が続くことになりました。。。(今日で終わりかと思ってたら昨日の夜、オーナーに懇願されて渋々OKしちゃいました、、、)

ま、ワタクシの苦悩も増えるということになりますのでマイナス面の方が絶対大きいんじゃないかと思いますが、、、。。。(えぇ、、前はなんともなかった携帯への着信に恐怖感すら感じるようになりましたからww)

でもいいです。
オーナーからは「起きた出来事は全部ブログに書いてもいい」って言われましたからwwww(ま、ブログ的には書くことが増えて嬉しい悲鳴なので良しとしますw)

さて、そんな月末ですが、今月を振り返ると不動産投資業界に少なからずの変化を感じました。

まず融資ですが、春先よりは確実に融資が厳しくなってます。
どこでわかるかと言うと、これは売り出し物件への反響です。

去年の今頃であれば、一つ物件を売り出すと仕入れ転売系(登記するやつ)、サンタメ系(登記しないやつ)、一般仲介系とまんべんなく物確があったし、それなりに各系統の業者さんで成約出来てたものが今年の夏はほぼ一般仲介系での成約ばっかりになっちゃいました。

どういうことかと言うと、
要するに手金を持ってる人だけが買えるようになり、フルローンで買いたいって人は融資金額が伸びず買えなくなったということになるのですが、そんなことが影響してか、今月はサンタメ業者さんからの電話はほぼ皆無。。(昼夜関係なくジャンジャン電話が掛かって来てたのに、、、です)

まだニュースとかになってないので未確認ですが、もしかしたらホントにサンタメ政治の終焉を迎える時期がそう遠くない時期にやってくるんじゃないかとさえ思えてきます。

そうなると今までサンタメで融資マシマシで買えてたものが流通しなくなるので実質的に物件価格は値下がりに転じます。

と言ってもその下がり幅は利回りベースで1%ダウンなんてスピードで落ちるのではなくちょっとづつ下がってくるので(まだ高く売れると信じて売り出してる人ってそう簡単には値下げ要請に応じないものです)気が付きにくいですが手金を持ってる人は融資も付きやすく買いやすい状態になりつつあるのでこれからはチャンスが続くんじゃないかと。。。。

ただ、不思議なことが一つあります。
この手金を持って買いに来る人って指値がすごく弱いんです。。(19800万であればせいぜい300万引きの指値くらいで買付け入れてくるんです)

恐らくですが、これって買う目的が利回りより「とにかくお金があるから不動産を買っておこう」って考えで買ってるんじゃないかという動きなんじゃないかと思いますが、それと同時に「大幅指値を入れたら他に持って行かれちゃった」って経験を積んでるので「あまり無茶な指値すると買えなくなる」って恐怖でもあるんじゃないでしょうか?

そんな一般の富裕層の人とか相続目的で売り買いする人が活発なのでここ最近もなんとなく物件の売れ行きがいいのですが、これら富裕層、相続系の人は築古物件を嫌う傾向なのは相変わらずです。

先日も相続系で物件買いたいというお客さんが会社にやって来たので「欲しい物件はどんなのですか?」と聞けば「築3年以内(ホントはまっさらの新築がいいんだけど我慢します)」ってな塩梅。。。

「そんな物件だと売り出し利回りが極端に低いから気に入る物件ってなかなか見つからないかもですよ」とアドバイスしましたが過去に所有していた物件が築古だったためかやたら修繕費が掛かりこれに懲りて「利回りが低くてもいいから築浅物件が欲しい」って流れになっちゃうんでしょうねー。。

ただあれです。
我々業者からすると築10年くらいまでなら築浅と判断しちゃいますw。。

と言うのも、築10年くらいだと流通している物件量が平成初期築の物件と比較すると極端に少ないのでタマ数が少ないという希少性を考慮すると「何言ってんですか?築10年なんてまだまだ築浅の部類ですよww」」と思ってしまうからなんだと思います。

それともう一つ大事なことで新築物件で10年程度経過すると気の早いオーナーは一回目の大規模修繕をやろうと考えます。

特に地主系オーナーで管理会社がオーナーを養分と見てる会社になると築9年目を超えたあたりから「来年は築10年目なので大規模修繕の計画作ります」とか言ってきっかり10年目にそこそこの規模の大規模修繕をやらせようと目論みます。(建物のコンデションなんか考慮しないで提案することが多いのでこの問題、、いつか社会問題になるんじゃないかと思ってますw

さて、ここで問題なのですが、
こんな物件が売りに出るとしたら買う側はいつ買うのが一番適当なんでしょうか?

・・・・


・・・・・


はい、時間です。。

ワタクシ的にはこういう物件であれば築11年目で買うのが一番適当なんじゃないかと思います。

えぇ、、ここまで書けばなんとなくワタクシの意図もわかるんじゃないかと思いますが、築浅の築9年で買えばその時点では確かに築11年目よりは築浅に思うでしょうけど建物のコンデション的に見ると一度大規模修繕をくぐって貰った後の築11年で買った方が長い目で見るとお得な気がするんです。。

と言ってもオーナーだって一千万単位の大規模修繕を終わらせてすぐに売り出すのはもったいないと考えるでしょうから現実的には築13年~15年くらいしないと手放そうとは考えないかもしれませんが現実的には築10年くらいであっけなく手離すオーナーも多いんです。(恐らくですが10年保有で得られる優遇税制を使おうって魂胆なんじゃないかとw)

で、養分系管理会社に「築10年も経過するとあちこち痛んでいるので手直ししてからじゃないと高くは売れません」とか言って大規模修繕をやらせてからその管理会社の専任で買ったあとも引き続き管理契約をぶん取ろうと「賃貸管理契約を結んでるお客さんのみ」に「こんな物件ありますけど買いませんか?」と打診します。(ウチの団員でもわざとこの管理会社に物件管理を切り替えてブツ出しして貰って美味しい物件を仕留めたやつがいますw

なんて書くとこの養分系管理会社がどこの会社なのかバレてしまいそうですが(わかったからとコメント欄で実名挙げるのはご遠慮くださいwww)この手の会社、、実際のところ結構存在します。。(ま、そのくらい悪どく儲けないと上場なんて出来ませんからねーww

前にも書きましたがこの手の地主物件でサブリース契約まで引き受けてるなんて場合、管理会社はとにかく満室にしようと考えるので賃料設定が低くても平気で賃貸しちゃいます。

となるとあれです。
こういう物件を買う時のレントロールは周辺の賃料相場と比較しても安いことが多く、場合によっては「築10年くらいでも部屋のリノベーションしないと募集に影響が出ますよ」なんて言って空室になった部屋から片っ端にリノベまでさせちゃいます。

こんなことしてちゃオーナーはいつまで経っても利益なんか出なくなるのですが損をしないくらいの薄い利益は出ちゃうのでそんなことになってるとは露とも知らないオーナーさんだとまんまとこのスキームに引っ掛かって物件を転がされてしまいます。

えぇ、、
前にテレビとかでハウスメーカーのサブリース問題や人も寄り付かない畑とか空き地に大量の新築アパートを建てさせてオーナーを潰す商法が問題になってますが、そんな問題よりもワタクシ、、個人的にはこっちの問題の方が深刻なんじゃないかと思ってます。。そういや、サブリースの問題とかをドヤ顔でテレビでしゃべってたコンサルさんがいましたがこっちの問題については一切話そうとしないのは単に聞かれた話題じゃないからなんでしょうか?)

とは言え、これを不動産投資の視線で見れば買う側にとってはまだまだ美味しい話なのでまだ誰も気が付かなくてもいいって気持ちも無くはないんですけどね。。。w(なんか敵が増えそうなので小声で呟いてみましたw)




と、いつものように腹黒く呟いて終わるんじゃんw

福岡セミナーのお知らせと連鎖破たんの話。。。


週末もじゃんじゃんポチってくださいませw

こんにちは。

さて、先日ブログでお知らせした「狼セミナー@福岡事変」ですが、
11月11日(土)13時スタートと正式に確定しましたwww

会場は博多駅徒歩5分くらいのとこのきれいな会議室を福岡支部の団員さんに確保していただきましたのでそこでやります。

ただ今回はいつもの地元大家さんの会主催ではなくワタクシが主催するのでワタクシのブログで募集となります。

まだ時期的に早いので9月に入ったあたりでこのブログ上にて募集開始しますが今回の会場の収容人数は100人(実際には105人ですが募集は100人きっかりになります)なので原則的に普段ワタクシと会う機会が少ないであろう西日本の方を優先しますのでご了承ください。(なんて大口叩いてまったく集まらなかったらどうしようww)

それともう一つ、、
福岡開催と並行して東京でもセミナーをやろうと思っているのですが、どうしても会場の確保が出来ません。(50人くらいなら余裕で取れるのですが130人ともなるとすごく高い会場費のとこしかないんです)

と言うことで福岡と同じ内容になるであろう東京編は会場が取れ次第の告知をさせていただきます。(このままだと来年になりそうな予感がしますがw)


さて、話は変わりますが8月もそろそろ終わり来週から9月を迎えます。

そんな中、最近、あちこちで不動産業者の資金不足からの倒産だの事業縮小なんて話を耳にするようになりました。

融資じゃぶじゃぶだった頃の業者さんによっては儲かるからと後先考えずに人員増強しちゃってその人件費等で経営を圧迫し始めて思ったより売り上げも上がらず、そんな社長を見切りデキる社員がその会社を逃げ出し、出来ない社員だけが残り引き続き会社の経営を圧迫すると言う不動産業界でありがちな経営判断のミスで傷口が広がるというのは毎度のことなのであれですが、そんな会社が起死回生とばかりに転売事業を手掛け見事に散っていくという悪循環は融資が絞られる際によくある光景でもあります。

とは言え、実際にはまだまだそんな倒産する会社の方が珍しい状況なので慌てる必要もありませんが(ってかまだ融資が閉まりきってない今の時期に飛んでるようじゃ話になりませんw)、ここ7~8年くらいで不動産投資を始めた方にとってはこの業者の経営不振は初めての経験になるでしょうから念のため注意しておいた方がいいことをズラズラと書いてみます。

まず建築系の不動産屋さん。
主に土地を仕込んで上物を建て分譲販売したりしてるところですが、不動産投資の分野では新築アパートを建ててそれを売る業者さんあたりでしょう。

彼らは銀行から短期間でお金を借りて土地を仕入れ上物を建てたのちに投資家さんに融資を付けて販売します。

銀行が投資家さんにある程度の融資が出せていればいいのですが、この融資が止まると1年間程度の短期間でお金を引いて土地の仕入れから上物を建てている業者さんは完成物件が捌けず(こう言うのを「物件をシコらす」と言います)に融資も返済出来ずに最終的には換金目的の叩き売り(利益を放棄してでも売りに走ります)を始めることがあります。

また、昨今は建築単価も高止まりしてる上に、投資家さんの目も肥えてきて都内と言えども新築利回り6%台の木造アパートでは利益が出ないってこともわかって来ているので業者が想定した販売利回りでは売れ行きも鈍ってます。

こういう時に、例の新築物件の過剰供給(要するにD東建託などの問題)が噴出すると更に新築物件を低利回りで買っても儲からないという風潮とサブリースは損という流れに勢いが付いてしまい(しかもその販売利回りも新築だから設定できる利回りであって将来的には相当値下がりする家賃だったりするんですw)更に売れ行きが落ちて行きます。(余談ですが、そうならないために業者さんは今のうちに不動産投資を志すど素人の投資家予備軍をセミナーやメルマガで集客しもっともらしい理屈を付けて物件を売りつけようと目論みます)

こういう負のスパイラルが始まると本当に物件が売れなくなり、下手すると在庫を抱えたまま倒産したりするんですが建築中の物件で残代金を支払わないと工事業者は「留置権」という「金払わないと商品引き渡さねーぞ」という動きを見せます。

ちゃんと代金を払えばいいのですが資金繰りの関係で「売れたらその時にお客から貰うお金で決済するね」って引き延ばしも出来るので資金繰りに行き詰った業者になるとそんな支払いを綱渡りでやろうとします。

困るのはこういう時に別の現場で土地から新築を建てている個人の投資家さん。。

他の物件で支払いトラブルが起こるとよく別で建ててる物件の支払い関係にも波及して「あっちの支払いが出来ねーならこっちの現場もお金貰えるかわからないから工事はストップ」なんてことが起こり施主である投資家さんは手付、中間金をちゃんと払っているにも関わらず他の物件のせいでこっちの物件まで煽りを喰らい最終的に竣工前に業者に破産され泣き寝入り、、、ということが起きます。

一度工事が止まった現場を違う業者に引き継がせ工事を再開させるのは今まで以上に費用が掛かるので完成してみれば割高となり予定通りの利回りで収益が上がらなくなり家賃を返済に回す際に「ウチの口座で家賃の収容を」をとお願いされているオーナーはその入金状況を銀行にチェックされ「収入予定と入金が随分違うのですがこれってなんですか?」と問い詰められ最悪は「この物件は売り払った方がいいんじゃないですか?」」と引導を渡される可能性も否定できません。(と言ってもこんなのホント最悪な事例ですからそうそうはありませんw)

建築系の資金繰りの行き詰まりは同時並行してる他の現場と一蓮托生なケースも多く、また更に怖いのは下請けで使ってる建築会社が何かの弾みで倒産してしまい建築業者が居なくなるという状態。。(ワタクシ、、これを一度経験してますがホント目の前が真っ暗になりますよw)

不動産建築ビジネスっていろんな業者が集まって一つものもを作り上げることが多いのでコマが一つ欠けるだけで大事件になりがちなので金融機関の融資事情をチェックする時は投資家さん向けの融資以外に短期間で融資を引いている業者の融資状況も見ていた方がいいです。

現にリーマンショックの時はここの一角が崩れて最終的にあちこちのデベロッパーに波及したのですが、あの時も一部の業者や銀行が周囲の状況を見て危機感を持って方針転換してしまい梯子を外されたデベさんが一瞬で壊滅してしまった事例が多かったです。

と言うことで「中古物件じゃ大した利回り取れねーから自力で新築やろうかな?」と画策してる方。。

不動産バブル崩壊前夜での新築計画はこんなところで破たんするリスクがあるってことをご認識ください。。


さて、次にもう一つ考えられるのが例のサンタメ取引。。。
昨今資金が対して無くても登記無しに右から左に物件を流すだけで仲介手数料の何倍も一度に稼ぐことが出来たこの取引でも注意が必要です。

このサンタメビジネスの最大の弱点は売主と契約して最終エンドに販売する時に起こる最終エンド客の融資不調。。

サンタメ業者さんは事前に「この物件であればこの属性の人を銀行に連れて行けばこのくらいの融資が引ける」と言う前提を確立させてから最終買主を物色してそのエンド客に物件を当てがいます。

融資する金融機関が事前審査で「あ、この人ならフルでいけます」なんて言ってるのを安心して元々の売り主から「瑕疵担保免責・現況売買・融資特約無し」なんてカッコいい契約を巻いておきながら買主の融資不調で決済を延期できてもせいぜい3か月がいいとこでしょう。(本来は1か月くらい決済時期を土下座して売り主に懇願してもその後、2回も決済延期で引っ張れば売り主さんも怒り心頭しますw)

そうなると決済出来ないという違約解約となりこの資金はサンタメ業者持ちになります。

この違約金を払えるくらいの体力がある会社であれば大丈夫ですけどこのサンタメ取引が度胸があれば資金力なんて無くても誰でも出来る参加障壁が意外に低いビジネスだけに実際に違約を喰らえば払えずに逃げちゃう業者も少なからず存在するはずです。

この際も、その当事者同士で揉めてるうちはいいのですが不動産屋って最終的に資金繰りで息詰まると「あっちの契約がいついつだからあそこで貰った手付金をこっちに一瞬流用して、その後入ってくる予定の決済時利益をこっちにあてがえば、、、」なんて綱渡りを始めます。

うまく資金が回ればいいのですがこれもどこかでショートすると今現在遂行中の契約決済に影響が出てしまい建築系同様、「自分には関係ない取引で穴が開いたためにこっちにまで波及する」と言うことが起きます。

恐らくですがこっちのケースはどこかで始まるであろう「不動産融資の縮小」が発生した際に起こる可能性があるのでこれは取引しようとしてるサンタメ業者の他の取引(車内営業マン同士の裏話程度の話でも充分推測できますw)を担当営業マンから聞き出せばなんとなく見えてくるので「あ、前の担当辞めちゃったんですよ」とか「この前、決済しようとした物件、、飛んじゃったんですよ」とか「売り渡し出てたのに売りやめになったんですよ」って話を耳にしたらそこからは警戒モードに入ってください。(ってかそんな時期に物件を買おうと目論む時点で負けg、、、(以下略))

と言ってもこれらの予兆は不動産業者も最後の最後まで見せないことが多いので今は新聞のニュースよりもIR情報などをチェックして不動産業界の動向を探るって方法くらいしか浮かびません。(リーマンの時、ワタクシはこのIR情報を毎日チェックして「あの会社が飛ぶってことは連鎖的にこっちの会社も危ないなー」って予測してましたっけ)

負の連鎖で息詰まるのが不動産業界なのでホントここだけは押さえておいてください。。


ホント、あれです。

不動産投資を始める前にこんなつまらないことに捕まると儲かるどころか浮上も難しいですから。。。(不動産投資の失敗は入口の場面が一番多いんですw)




今どき必死になってネット集客してるところも、、いや、、なんでもないんじゃんw

忘れた頃のコインランドリーネタ


今日は忙しいのであっさりと更新ですw

こんにちは。

今年は長雨の影響してコインランドリーが大繁盛とコインランドリー銘柄の株が上がったそうですが、、その恩恵は部分的だった模様です。。(東京が雨ばっかりだったので西日本がずっと猛暑だったなんて知りませんでしたw)

そんなコインランドリービジネスですが今日のヤフーニュースでこんな記事がありました。

「市場期待の「WASHハウス」、出店攻勢に異変?」

記事によればFC店舗拡大が思うように進まずそれの原因が営業社員の不足だそうで、一定の規模で店舗拡大しないと儲からない利益構造を考えるとこの問題、、結構、根が深そうです。

特にこのコインランドリーというFCビジネスはFC側に初期費用出費はある関係でそれなりに利益が出せると予測出来る場所に店舗を構えないといけないので九州とかの西日本中心で展開している会社が店舗拡大で東日本とかに出店攻勢を掛ける場合、そのエリアに精通してる営業社員が必要になります。

ワタクシも過去に出店攻勢系の不動産屋にいたのでよくわかりますが、この人材育成はなかなか困難なものがあります。(えぇ、、1ヶ月くらいの長期出張でもエリアの動線が読めずに微妙なとこに出店してしまいあっという間に撤退となって会社から大目玉を食らったワタクシ、、この出店攻勢で利益を出すビジネスにはとても懐疑的でございます)

また、これは前にも書きましたが、このコインランドリービジネスはあまりに参入障壁が低いので恐らくですが、、儲かるエリアだと明らかな場所に複数の業者が乱入してお客の取り合いになるはずで機器と消耗品ちロイヤリティが収入源であるFC本部からすると「そこは個々の営業努力でお願いします」と見放されても文句も言えません。(「おかしいなー、、ここのエリアはすごく集客がいいんですけどねー」と会社側に言われてスワさんみたいに集客ビラを撒く羽目になるかもしれません)

こんなことを考えるとこのコインランドリービジネスってどうなのよ?と言いたいのですがそれでも中には「このビジネスで俺はめちゃめちゃ儲かってるぞ」って方もいるんじゃないかと思います。

またこのWASHハウスもこれから今の弱点でもある人材不足を克服して飛躍的に店舗拡大(なんでもいずれは海外にも出店攻勢掛けるそうですが)出来るかもしれません。。

と、この会社の株価を覗きに行ったら、、上場当初5000円だった株価も2000円くらい値下がりしてます。

株をやってる人は株価 の値下がりを売りを掛けてるのか、それともシビアに会社の業績を見て売りを掛けてるのかわかりませんが、不動産屋的見地で行くと店舗集客型ビジネスでは参入障壁が低ければ低いほどオーナーに負荷が掛かるんじゃないかと思います。

この会社も発足当初は不動産屋だったみたいなのでその辺は「充分」理解しているはずなので今後の発展を期待したいところですが、最近このビジネスについてテレビラジオでいろいろ囁かれてる話を集約するとなんとなくですが疑心暗鬼になってる参入希望者も増加傾向な気もします。

こういう時は「誰でも簡単に儲かる」なんてアナウンスせずに「参入障壁が低いビジネスだから根性入れて始めないと儲からないよ」ってくらい教えてあげてから何千万もする機器を買って貰った方が後々を考えるといいんじゃないのかなーって思います。(ま、そう聞いてやりたい人がいなくなっては元も子もありませんがw)

えぇ、、悪いことは最初にどんどん伝えておくのが不動産屋のクレーム予防の基礎でありますよww(ぶっちゃけ重説なんてのも不動産業者が紛争を回避するためだけの書類でしかないって気もするしww)




なので重説を契約当日のドサクサで読もうってやつばっかりなんじゃんw

不動産投資のリスクの話。。。


団員が増えたのにポチが増えないってどういうことだよww

こんにちは。

不動産投資を始めたいって人がよく聞いてくることで「不動産投資のリスク」の話があります。

大抵の場合、「まだ未経験ゆえにどんなことが起こるのかわからないのがとても不安」という部分からそれを「リスク」と捉えてる人が多いのですが、これは実際に始めてしまえば数年の経験で「なんだ、、実際やってみたらそんなに不安なんてないじゃんw」とある程度の「リスク」を理解し克服してしまいます。(恐らくですがこのブログを読んでる人の大半の方がこれじゃないかと思います)

で、更にそのリスクを深堀りしたり、実際に予期せぬ事態に遭遇してそれを乗り越えるとそれが経験となり「こんなとこにもリスクがあるんだな」と学習して不動産投資に潜んでるリスクを自然と克服出来る人も結構多いです。(恐らくですがこのブログを最初の頃必死に読んでて今は月一くらいでポチもせずに覗きに来るだけになってる人がこれじゃないかとww)

そんな不動産投資のリスクですが、一番怖いことが「想定通りにコトが進まなかった」ってことじゃないかと思います。

例えば、
・想定通りに家賃収入が入ってこなかった
・想定以上に維持費が掛かって思ったようにキャッシュフローが伸びなかった
・想定外の入居者が居たw
・想定以上に管理会社がクソだった
・想定外に税金を取られた
・会社に不動産投資やってるのがバレたw

などなど、、、

ある程度不動産投資を経験していればどうってことない事がわからず始めてしまい始めてしまってからこの壁にぶち当たり経験値が低いためにうっかり他人に相談してさらに食い物にされていくってパターンが最近のトレンドです。

こんなリスクですが未経験であっても「もしかしたらこんな不幸なことが起こるかもしれない」と警戒しつつ、「もし起きたらこうしよう」とか「こんな不幸に見舞われないように解決法をあらかじめ調べておこう」なんて常に先のことを考えていればほぼ防げることなのでワタクシから言わせていただくと不動産投資に対するリスクなんて株式投資とかと比較したら大したリスクでもありません。

実際の話、
ワタクシだって15年前は不動産のふの字も知らずに業界に飛び込んだクチですし、今、「オレ様は不動産投資のプロ」だって方も初期は大なり小なりの失敗をしています。(ちなみにワタクシだって経験不足が原因で過去に数千万単位の損害を喰らいそうになりましたからw)

そういう寒い想いをすると人間って不思議なもので防御本能が働き「こんなつまんないことでも放置しておくと最悪ここまでヤバイことが起こる」と予測しそれを未然に防ごうとするのですが、昨今のインターネットの普及で不動産の情報も玉石混合で「どれを信じたら正しいのか?」ってとこまで深堀しないと間違った情報を信じて突き進んじゃうことも多いです。

と書くと、結局は危険予知能力がすべてとなるわけですが、基本的に不動産屋さんは売って手数料貰おうとする生き物なので買おうとしているお客さんに向かって「買う気を萎えさせるようなこと」はまず教えてくれません。

更に困るのは、そういう部分を妙な計算式で出来た収支表とかで煙に巻いて「これは儲かりますよとか本気で言っちゃうやつの存在。。。(そういや、ワタクシ、これじゃ絶対儲からねーだろって物件であっても儲かりそうもない収支表って見たことないぞww)

不動産投資物件をお得な条件で買おうとすればほぼ間違いなくこの危険予知を自力でやらなきゃいけなくなるので少なくとも「どこまでの話がホントでどこからが嘘なのか」を見極める能力が必要になってきます。

と言ってもこの能力、、
最低限でも充分威力を発揮するので完璧である必要はありません。(大抵の場合、素人目にも「ん?こいつなんか目が泳いでるぞ」ってわかりますからw)

なのでワタクシ、正しいとか正しくないとかは別としてワタクシが過去に経験した苦い経験をブログ化して読んで貰い、この「不動産業界の闇の話(手前味噌で恐縮ですがこの闇の部分に関しては恐らくワタクシのブログが一番正しいと自負しておりますw)」や不動産投資をやる上で「他人なんかおいそれと信用しちゃダメ」と説いてるわけですが、すべてのリスクが回避できることは出来なくてもここ読んでれば7割くらいのリスクは回避出来るはずです。(えぇ、、不動産投資での最大のリスクは他人がやらかす「己の欲への追求」で発生しますからそこだけ回避出来ればそこそこ戦えるもんですw)

いろんなリスクがある中、経験しないでリスク回避出来ればそれだけ投資スピードが増して時間の長短はあれどその時代時代の最短で資産を増やすことが出来ますから(途中で誰からも邪魔されなければ無駄なブレーキを踏まされることもありません)そんな成功した不動産投資家さんが10年後に「ワタクシ、、10年でここまでに規模になりましたww」とワタクシのところに戻って来てくれればそんな成功した大家さんの友達も当然成功してるはずなのでその紹介のツテでワタクシも仕事になり未来永劫食うのに困らないというwin-winな関係が見えてくることでしょうw。(そんな日が来ると思えばブログを書くことなんざ大した苦労でもありませんww)

幸い、ワタクシの場合、このリスクヘッジとして「不動産業っていつ潮目が変わってどうなるかわかったもんじゃないから今いるお客さんの信用を失わないようにしよう」って常にクライアントが得する方法を考え続ける方針だったのが良かったのか、このブログを書く前から存在しているお客さんの紹介だけで食うには困らないくらいの依頼もありこれが未だに仕事として結びついてます。(我々が管理業務無しの焼き畑系仲介だけでも食えるのはこれが出来るからなんですw)

ホント、、これが無ければ外回りの営業とか見込み客への追客で一日中忙しくてとてもじゃないけどこんな長文ブログを毎日書けるわけもありませんってww。。(ま、それが逆に外に一歩も出ないことで運動不足になりデブになるという悪循環になってるんですけどねw

しかし、外を出歩かなければ交通事故に遭うリスクも軽減されるし、最近は用があれば相手方がわざわざ会社まで足を運んでくれるおかげで無駄な交通費も掛かりません。

あと日中、ほとんど陽に当たらないので日焼けしないようになり手入れしなくてもお肌が荒れませんww(この前中学の同窓会行ったらワタクシだけが妙に歳食ってないのがわかりちょっぴりうれしかったですwww)

とは言え、単に「食うのに困らない焼き畑系仲介を目指すのにどうしたらいいか?」と考えた結果がこれなので交通費とか肌荒れに関しては副産物みたいなものですが、今振り返ってみれば「ホント、正直に生きてきて良かった」と心底思います。。(不動産業界って正直にモノ言うと儲からないのですが逆になんでも正直に言うとお客さんからの信用度が上がると説いてたのはあの灰皿上司ですし、結局、あの人のおかげで今のワタクシがあるのであまり悪口書けませんw)

えぇ、、
これが15年前の業界参入時の「鬼のような営業スタイル当時は客なんざみんな大金抱えたカモだと思ってましたっけwwのままだったら今頃、高額情報商材に目覚めて本出して箔付けでAmazonランキング1位を奪取すべくサクラ書評集めのために読者キャンペーンを張ったり、無料面談やって素人客集めてフルローンが付きそうな物件を勧めて借金を返せるあてのないクソ物件を売り捌いたり、オオカミ塾(会費年間36万円)とか開催してウチでシコッた物件を塾生に売ってみたり東南アジアあたりでプレビルドのマンションを大々的なセミナー開いて売り捌いたりして出来たお金を元手に最終的にはコインランドリーのFC事業やって上場していたはずですからww。



そう考えちゃうと今の人生、、すごく損してる気がしなくもないんじゃんw(腹黒w)