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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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待てば海路の、、、ルビーの指輪(意味不w


毎日ポチっていただきありがとうございますw

こんにちは。

昨日はウチの会社での今月最後の決済でした。
と言ってもワタクシ、、この決済には同席出来ず(だって一昨日の税務調査の宿題で大変なんですもんw)エスパーくん一人に決済を任せたわけですが、、この決済の買主さん、、

なんと他社から出される物件情報には一切目もくれず、我々から出てくる(であろう)物件情報を2年も待ってやっと昨日決済を迎えたんです。。。

思い起こせば今から2年前。。
この買主さんと恵比寿駅徒歩数分のソファーがカッチョいい無国籍料理店で食事した時に「どうしてもオオカミさんから物件が買いたいんです」と懇願され、「気長に待っていただけるなら、、」とOKした話だったんですが、まさかこんな月日が経ってもその想いが変わらずひたすら待ち続けていただいたことにはもはや頭が上がりません。。。

と言うのも、実はこの昨日決済した物件、、、
本来であればウチのエスパー君が個人的に買う予定の物件だったんです。(いつも言ってますけど「いい物件はまず自分で買う」ってのが我々の基本方針ですからw)

ただ我々、、先ほどの「恵比寿駅徒歩数分のソファーがカッチョいい無国籍料理店での誓い」がずっと頭にあった我々、、
「さすが黙って買っちゃうのはまずいから一応ご本人に買うかどうかを聞いてからにしよう」
ってことでご本人に電話したのですが(そんな約束もすっかり忘れてるんじゃねーのって軽いノリでもありました

「えーっと、、物件はよくわからないけど買います!」
と3分後にFAXで指値も一切なしの買い付けを送ってきましたww(ってかホントにこんなノリでいいのか?、、、とww)

この方が買わなければまんまとエスパー君がこの物件をゲット出来てただけに物件を譲ったエスパー君、、
決済当日の朝になっても「ホントならこの物件、、俺のだったのに、、、」と女々しいことを言ってましたが我々もあの「恵比寿駅徒歩数分のソファーがカッチョいい無国籍料理店での約束」やっと果たせてなんか肩の荷が下りた感マシマシでございます。。(もうこういう約束は二度としないと誓う我々でもありますw

さて、そんな「いい物件があれば自分で買う」ってのが信条な我々。。
今から遡ること2年前の今頃に「狼旅団〇販大家(第三回)」と銘打ってとある帝都の再建築不可の戸建て物件情報を出したことがあります。

当時のブログにも書いてありますが、我々、この物件も我々で仕入れて速攻転売して年間利回り666%でウハウハww、、、って計画でした。。

しかし実需転売するにはイマイチ、スペックが満たせずFBを通じて泣く泣く誰か買う人はいないかと書き込んだところわずか40分で
「あ、暇だから買います」←ホントにこう言いましたw
と名乗りを上げた某大物大家さん が翌日に現地に行きその場で買い付けを入れてさらっていきました。(ちなみに買値は当時の相場の1/3くらいでした)

この戸建て、、
記憶では43但し書き道路で役所と少々揉めれば住居としての建築確認は下りそうでしたが条件が厳しくて実需で売ろうと思ったら高くは売れない物件だったし3階建ての建築も日影規制などの影響で出来ないということで泣く泣く諦めた物件です。(帰りに反省会と称して近所の居酒屋で昼間っからやけ酒煽った黒歴史がございますw)

ただ当時のブログでも書いてありますが、こういう物件は長期間保有してるうちに周辺の開発が進み思わぬところで再建築不可だったものが再建築可になる可能性を秘めてます。

この某大物大家さん、、
どうも買った時点でそこまで考えていたみたいでリノベ自体を非常にゆっくりとしたペースで進めつつ、近隣の開発状況を見つつ、更に隣地の土地を買った業者さんに入れ知恵しつつ、、で待つこと実に2年。。。

結果、
接道要件を満たしてしまいどう考えても当時の買値の6倍くらいで楽勝で売れるって物件に変貌させちゃいましたwww(まさに他力本願の極みでございますww)

思い起こせば過去に旅団〇販大家シリーズで売り出した物件、、
すべての物件が後日、妙な化学反応を起こして高額物件に変貌を遂げその度に我々、地団太踏んでましたが(特に第二回シリーズの早稲田で売ったやつはいまだに売るんじゃなかったと後悔してますw)この物件も今売れば2000万くらいは楽に抜けるでしょう。。。

2年間と言えばそこそこ長期間ではありますが逆に言えばたった2年待つだけで得られるものが大きいと最初からわかってれば余裕で待てる時間でもあるわけで、、さすがにこれだけ続くと我々も今後は瞬間蒸発物件買って速攻転売で丸儲けとかではなく地道に価値が上がるのを待ち続けるって政策を取らないと勝ち目がない気がしてきました。。。



だって、今どき売ってる瞬間蒸発的物件、、、

2年後にどんなひどい目に遭うかわかったもんじゃない物件ばっかりになっちゃってますからwww(だから単に融資が付くってだけで飛びついちゃダメなんだってwww)




♪そーしーてーにっねんのーつーきっひーがーなーがーれっさりーなんじゃんw

今日で1600回となりました。。。。


「読む前にポチ」がお約束でございますw

こんにちは。

今日、ブログ書いてて気が付いたんですが、更新カウンターを見たらどうやら今日のブログ更新が1600回目となるようです。


なんか中途半端な節目なのでどうでもいいって言えばどうでもいい話なんですけどw

このペースで次回の節目である2000回まであと何年掛かるのか見当もつきませんが、当面は次回の2000回目指してゆるゆると更新を続けていこうかと思います。(でも書くの飽きちゃったらいきなりやめる可能性もありますので皆様に於かれましてはワタクシの心が折れないように日々のポチをお願いする次第であります、、、、)

さて、
そんな1600回目のブログネタを探してあちこちネタ探ししてたワタクシ、、
893号のS様(ホントに車のナンバーが893なんですww)がFBでピックアップしてたブログネタを本日は丸パクりさせていただきますw(だってすごくいい記事だったんですもんw)

「家賃大暴落 新築の悲劇」
(リンクに飛んでポチもお願いしますw)

この方のブログ、、
ワタクシのように「不動産投資ブログ」のランキングではなく「金融・投資ブログ」のカテにいるもんだから存在すら知りませんでしたが読めば今の不動産投資業界の悲劇の一端を赤裸々に書いていらっしゃいます。(出来れば「不動産投資ブログランキング」へのお引越しをお願いする次第ですw)

内容的には
①神奈川の一部地域で新築供給量が半端なく増えてる
②そんな中、とある新築業者が建てた物件の賃料設定が半端なく安い
③当然、近隣物件の賃料相場に影響が出ていきなり10%~15%の賃料相場ダウン
④これほどの急激な賃料相場の変動は予測もしてなかったので恐怖すら感じる
⑤そう考えるとドミナント政策がいいのか?分散政策がいいのか?を考えないといけない
⑥で、あなたはどっちがいいと思いますか?

ってな内容。。。

ワタクシも過去に世田谷某所(小田急線各駅停車駅)で一部の管理会社が自社管理物件の身勝手な満室維持(意味わかります?w)を狙ってワンルーム相場で敷1礼ゼロで月7万円程度だった賃料をいきなり敷礼ゼロゼロの49800円で募集しちゃったもんだから周辺賃料相場が大暴落したのと目撃したことがありますが、これやられると賃料相場が立ち直るまでに数年の歳月が掛かるし初期費用がかかりにくいゼロゼロ物件ゆえに7万の家賃で住んでた居住者がこの49800円物件に民族移動を始めてしまい7万物件のオーナーが一斉に阿鼻叫喚になりました。。(退去立ち合いの時に転居先聞いたら全部同じ町内って笑うに笑えない事態になりましたっけw)

今回の話は昨今の相続税改正に伴った「新築アパートブーム」で賃貸需要なんか一切無視した賃貸物件の乱立が発端だと思いますが建てたオーナーの利益よりも自社の利益を優先させて「とりあえず回ってればいいんでしょ」とばかりに「周辺の家賃相場より賃料下げれば埋まるでしょw」とあり得ないくらいの安い賃料設定で部屋を埋めてしまった物件が大量投入されて起きたことではないかと思います。

「政府が相続税の改正していなければ」、、、また、「日銀が異次元金融緩和で怒涛の低金利政策をしなければ」、、、起きていなかった話でしょうからこの新築業者の安い賃料設定で引っ搔き回された近隣の従前のアパマンオーナーからしてみれば投資は自己責任とはいえ、ちょっとかわいそうになってきます。。

そこで「物件管理がしやすい一極集中のドミナント政策がいいか?」、「リスクを分散する意味での分散投資政策がいいのか?」って意見に分かれると思うのですが正直どっちの政策にも一長一短があります。

893号のSさん(だから、ホントにナンバープレートが893なんだってばww)はピックアップしたFB内のコメントとして
「私は、少々の事があっても需給が崩れない、マーケットボリュームあるエリアを選んで、重点投資するのがいいのでは?と考えています。ボリュームが小さく、感度の大きい地方や郊外に物件を集中させてリタイアするのは、やはり怖いのでは?」
とおっしゃっていましたが、ワタクシもこの意見と全く同意見。。

しかしこの少々のことがあっても需給が崩れそうもないエリアとして選定したところにこれらの「後先考えない新築業者が安い賃料設定」で侵攻してくることはなかなか予測できません。。(ま、畑ばっかりのところは要注意、、、なんてくらいしかわかりませんからw)

さらに言わせていただくと、、
不動産投資は長期の時間軸でやることが多いですからたとえ買って2~3年が良くても5年後にこんな侵攻を受ければその時になって売り逃げしようにも恐らく売り逃げは難しいでしょうし、返済が思うように進まない「フルローン、オーバーローン」で買ってれば自体はさらに深刻になります。(埋まるに埋まらないし、売るに売れないって恐怖が時間軸の長い不動産投資では一番恐ろしいことなんです)

とは言え、、
「なーに、、今は金利が安いから多少、表面利回りが多少低くても手残りは一緒ですよw(オタク、、スプレッドって意味知ってます?ww)」
なんて甘いこと言ってせっせ3月期末に物件を押し込んでる仲介さんが今週はあちこち銀行を駆けずり回ってると思いますがこれは買う側である人が「この物件、、ホントに買って大丈夫か?」と自分で考えないといけない話です。(だって仲介さんが考えてることは断じて買主さんの幸せではありませんから)

ただそんなこと言っても今のご時世、
「少々の事があっても需給が崩れない、マーケットボリュームあるエリア」で高利回りなお宝物件はそうそう見つかりません。(あっても瞬間蒸発か、3タメ転がしされてますw)

そこで提言したいのが「自分の特技」です。。

例えばですが
元々地方暮らしの大家さんであればそこが主戦場と言う方も多いと思います。

そういう人は早い段階からそのエリアに詳しく様々なノウハウを持ってると思いますし、そのエリアでの人脈も豊富です。
またそのエリアにあった利回りで物件も探すし、多少難あり物件であってもなんとかする能力も備わってるはずです。

また都心に住んでる人で都心の普通の物件じゃもう高くてなにも買えないからと自ら大工として君臨できるくらいの技能を身に付けちょっと郊外(郊外って言っても世田谷とかw)のボロ戸建てを格安で買って一から十まですべて自力でリノベして貸す出すまで出来るって人がいますが(あ、先週の見学会、、行けなくてすみませんでしたw)この人は手に技術を身に付けることを自分の特技として利用して他を出し抜いてます。(そういやあの大家ガクさんもこの部類ですねw)

あと、あの「Team Bolo」あたりだと高い物件は買えないからと廃墟みたいな物件を購入し、「組織力」と言う名の元にBoLoメンをコキ使いBoLoメンを結集させて「セルフリフォーム(通称セリフォw)」という新境地を開拓し現在では次々に集団で物件をリノベして貸出まで持って行くという手法を編み出し今日に至ってます。

これはアネゴの存在自体が特技なわけでもっときれいな言い方をすればアネゴの「人望」があるからこそ成立しているんじゃないかと思います。(ちゃんと褒めてるからコメントで黒魔術掛けないでくださいねw)

で、

それを見たのかどうかは知りませんが銀行勤めのご主人が定年退職した瞬間に「職業訓練校」に送り込み、ボールペンから4ポンドハンマーに持ち替えさせつつ、、手に技術を身に付けさせつつ、、更に「不動産投資は素晴らしい!!」と毎夜、耳元で洗脳ピロートークして立派なリノベ職人として生まれ変わらせてしまった、、と思われる女子大家さんがウチの団員に存在しますw。。(ご主人はあくまでも「いや、これはワタクシの意思でやってることですから」と言ってましたが正直、マユツバですwww

今ではスーツ姿よりニッカボッカ姿の方がよく似合うイケメンなご主人を持つこの女子大家さんも「洗脳」「並外れた指導力」という特技を持つからこそ所有物件を格安リフォーム出来てるわけでこんな自分が持つなにかを特技として発展させた方が成功確率も上がるんじゃないかと思います。(この話、いつかブログで書いてやろうとずっと温めてましたw)

ちなみにワタクシの場合、ガキの頃から「作文」が得意だったのでこれを特技として日々、ダラダラとブログを書きつづり、全国から「団員」と言う名の仲間を集め、たくさんの情報を仕入れつつ時折舞い込んでくる「オオカミさん、、この物件、、どう思います?」って聞れた物件があれば大黒天に「あいつの融資が飛びますように」とお願いしてまんまと奪い取ってみたりして生計を立ててますw。(返す返すですけど物件を譲ってくれたX様、いつぞやは大変お世話になりましたww)

で、
これはあくまでも持論ですが、人ってどんな人でも必ずなにかしらの特技を持ってます。

その特技を見つけ出して「どこをどうすればお金儲け出来るか?」と考えれば個人差こそあれど必ず答えは見つかるはずなのですが、、、これが意外なところに隠れていることが多いので実際にはなかなか見つけられません。。(ワタクシもこれが特技として見つかるまで約40年の歳月を要しましたww)

ただこれさえ見つけてしまえば何らかの金儲けに繋げることが出来ますから「成功をイメージして日々行動する」なんて意識高い系の人が言ってることを真に受けてるヒマがあるならこっちを先に探してみてください。(あとよく「目標を設定して・・」ってのがあると思いますがあれやると不動産投資では無茶な目標設定を立ててしまって無茶な借金をこさえる可能性が高くなるのでご注意ください

えぇ、、

それが見つかれば「今、単に金利が安いから不動産投資を始めようと考えること」がどんだけおかしいかってことも気が付くはずですから。。。。




ホント、、不動産投資だけがお金儲けの手段ってわけじゃないんじゃんw

2022年問題。。。(オオカミ、いつもの逆張り予報w)


実質今日が週の初めですからじゃんじゃんポチってくださいw


こんにちは。

昨日は慣れないプロパンガスネタなんか書いたもんだから詳細については一切触れずに終わってしまった本ブログ。。(だって最近プロパン物件って賃貸管理したことないんですもん)

細かい突っ込みが飛んで来たらどうしようって戦々恐々してたのですが助け舟的にひろ*さんがプロパンネタを大家目線で書いてくれました。

と言うことで本件に関しましてはひろ*さんブログをチェケラッチョしてくださいw(順位も落ちてきたので読んだらポチもお願いしますw)

それとは別にプロパン星人さんというブロガーの方が本件を連載で深く掘り下げてくれそうなのでプロパン問題で心配な方はこちらも併せてチェケラッチョです。。(ワタクシ、この方と面識はまったくありませんが内緒でリンク張っちゃいますw)

さて、
そんな賃貸物件を巡って「大家イジメ」らしき話が飛び交う中、もうひとつ「大家イジメ」みたいな話題があるので今日はこっちを掘り下げてみます。

実はこれ、「2022年問題」という問題なのですが、
要するに「生産緑地の期間終了問題」と言われてるものです。

基礎的な話から先に掻い摘んで書きますがこの生産緑地制度と言うのは1974年に出来た「生産緑地法」。。

1974年当時は都心近郊に押し寄せるサラリーマン等の住宅地確保を名目に市街化地域だってのに農地利用してる地主さんに対して「こんな便利なところで農業やってんなら宅地並み課税して農業出来なくしちゃうよww」と出来た法律です。

ただこんな法律が出来ると先祖代々守ってきた土地を持つ地主さんが毎年宅地並み課税されてあっという間に日干しにされてしまいます。

そこで「あ?てめーらふざけんなよww」と猛反発した地主さんのなかでまじめに今後も農業やると宣言した地主さんに対して今から25年前の1992年に「改正生産緑地制度」を制定。。(実際には500㎡以上の市街化地域で期間中はずっと農業やるとかの一定条件を満たす必要があります)

都心でもちょっと郊外に行くと「こんな高級住宅地のど真ん中のいいところでなんで大根とかホウレンソウ作ってんだよww」って広い土地があると思うのですが「なぜこんなところに不自然に農地があるのか?」と言うとこの生産緑地の指定を受けてる期間は嫌でも農業をやってないといけないからなんです。(めんどくさくなると植木の苗を作ったりしてるとこ多しですw)

この生産緑地として指定を受けられるのが30年。。
この30年と言う期限が2022年ということになりあと5年経過するとこの生産緑地の恩恵を受けてた地主さんも生産緑地の解除を受け農地から宅地をなり宅地並み課税を受けることからこの土地の大量放出が始まるんじゃないかって話になってるわけです。

一説では5年後に解除になるであろう生産緑地の面積は首都圏(一都三県)だけで東京ドーム1600個分に相当する7000ヘクタール(7000万平方メートル=約2100万坪ですw)。。

今までは農地だと思ってデベさんも「この土地売りませんか?」とオファーしたところで「うちは生産緑地だから。。」と断り続けることも可能だった2100万坪の土地が一斉に宅地になれば今の土地値もダダ下がりするかもしれません。(昨日の話じゃないですがこの生産緑地終了に伴いまたなにか後出しじゃんけんで新しい法律が出来るかもしれませんが今のところは無い前提で話を進めます)

ただあれです。。
生産緑地って住宅用地にしたらエラい高く売れそうなところにあることが多いですが30年間も先祖代々の土地として守り抜いてきた地主さん、、。

そんな人が安くなると言っても宅地並み価格で売れるからとマトモに不動産マーケットに放出するはずもなく(タダ同然で手に入れてる土地ですから売却なんかしたら例の5%ルール適用されて所得税で半分くらい持って行かれちゃうんじゃないかとw)ワタクシの予想ではこの地主さんが土地活用とか言い出して集合住宅とかを建て始める可能性が高いと見てます。(それかいつでも切り売りできる自走式駐車場とか)

事実、先日飲んだ某HM系営業マンの話ではこれらの生産緑地を持つ顧客の囲い込み作業がすでに始まってるようで一部不動産屋さんあたりもこの「新しい鉱山の金脈(どこまで行っても地主さんはやっぱり養分らしいですw)」と見なして「生産緑地セミナー」なるセミナーを大々的に始めているそうで5年後にちょうど建築計画が間に合うようにと今からプランニングや早いところではすでにボリュームチェックまで入れてる会社もあるそうです。(やってることがアディ〇レ法律事務所っぽく見えるのは気のせいでしょうか?

こんなことが起きたらタダでさえ供給過剰と言われる賃貸住宅戦線に新たなライバル物件が順次投入されることになり、しかも今度は「相続税払うくらいなら借金こさえて固定資産税と借金返済出来れば利回りなんざどうでもいい」と余裕しゃくしゃくな地主さんが相手。。(土地持ち大家さんの利回り10%以上なんて言われてますがおそらく5%の利回りでもやっちゃうはずですw)

こんな相手に土地から建物建てて家賃の中から借金返済してる大家さんの賃料設定で勝負に挑んでも「じゃ、こっちは土地代が無いから家賃は相場の半値でいいよw」なんてやられて蹴散らされる可能性も排除できません。(少なくともワタクシが地主であればこうやって周りの家賃下げられない物件を一度駆逐して入居者がいなくなって返済出来なくなり日干しになった差し押さえ物件を格安価格で全力大人買いしますw

今まではそんなこと仕掛けてくる物件なんて考える必要もありませんでしたが理論的にこの作戦は不可能ではないのでこれをHM系デベさんが組織力でやってきたら・・・・なんか考えただけでワタクシ、、ホント、寒気がします。。(何度も言いますがワタクシがD東建託の社長なら社員にハッパ掛けてこの作戦を指示して土地から物件を一網打尽しちゃいますw

ということでこの2022年問題。。
今のところはどこの会社もこの生産緑地を持つ地主さんをターゲットに囲い込みを始めてるだけで一般の大家さんには影響も無いのですが、、今から3年後くらいするとあちこちでこの話題が出るようになり生産緑地の隣とかでアパマン経営してる人にとってはもしかすると格安賃料の土地150坪超えの巨大新築物件が登場して周辺の家賃相場をズタズタにされる恐れもあるわけでちょっとこの話は注視していた方がいいかもしれません。。


とは言え、いつも逆の結果になるのがワタクシの予想(FXはワタクシの逆張りすれば億万長者間違いなしとまで言われてますw)。。


・・・・


・・・・


えぇ、、


ここは
5年経ってこの問題が別段今の賃貸物件戦線になんら影響が無い可能性の方が高い・・・・
と予想して今日のブログは終了です。。。(え?ww)



ウラのウラはオモテってことなんじゃんw

プロパンネタ。。


連休中ですが月曜なので更新しますw

こんにちは。

ケンビヤのコラムで気になる記事を発見したので今日はそれをネタにします。

「大家とプロパンガス会社の「密約」にメス、6月1日より入居者に説明要請」
(押すとリンク先に飛びます)


よくある話でプロパンガス会社を切り替えると奨励金が貰えたり新築だと給湯器からキッチンのコンロ、果てはエアコンや追い炊き付きユニットバスまで全部プロパン会社が負担して取り付けてくれるという作戦で掛かる設備経費を削減する手法がありましたが、入居者に転嫁するプロパンガス料金があまりに不透明だということで通産省が重い腰を上げた模様。。

業者であるワタクシ。。
実はこの話をまったく知らなかったのですが、記事によれば今年6月1日からプロパンガスを利用する賃貸物件についてその価格や不動産オーナーとの契約内容を書面にて入居希望者に対してどうやら「告知」が義務づけられそうなんです。。。(重説にこの項目が新たに載るんじゃないかと予想してます)

で、実際にはどうなるかというと現在、プロパンガスの恩恵的契約を締結している大家さんはプロパンガス料金と設備供与を受けてることを賃貸契約時の重説に盛り込まないといけなくなり、下手すると募集図面であるマイソクの段階で「本物件はプロパンガス物件で料金は1立米あたり○○円、設備は無償供与です」なんて表示して賃貸募集するなんてことにもなりかねず、運営経費を安くあげようと考えていた大家さんにとっては賃借人に不利な契約を開示しないといけない可能性があります。(特にインフラとしてすでに都市ガスが通っているエリアとかで恩恵的契約のプロパンガス仕様にしてるって物件が一番槍玉に上がりそうです)

今までこの手法で物件の設備代を浮かしてた大家さんにとっては募集時あたりでものすごい痛手になるんじゃないかとも思いますが、、実際のところ、本当に割高なプロパン代を入居者に転嫁してるガス会社ってそんなに多いんでしょうか?(売買とかで物件のプロパンガスのこと調べると最近は都市ガス代とそんなに変わらないところが多い気もするんです。。)

また、いつものことながらこういう法律の後出しジャンケンに閉口したくなるのですが、先日の建物インスペクションの重説義務化みたいになんとなく骨抜きな形になっていただけると説明時に面倒なことにならなくていいのですが、、、とにかこの話、


昨日知ったばかりな話なので詳細はもうちょっと調べてから書きますが、なんかうまい逃げ道があればそれも併せて続報として追記します。。。(ホント、この話、、寝耳に水なんですww)



そういや昔、プロパンエアコン使って月に6万請求されたことがあるんじゃんw

不動産投資とは。。。(昨日の続編)


読む前にポチっていただけるとうれしいのですが、、、w

こんにちは。

昨日は「最近の不動産プレーヤーって融資さえ付いちゃえばなんでも買っちゃう人ばっかりなんだなー」と嘆いて終わりましたが、実際の話、ウチで扱う物件のほとんどが無茶な融資を付けられて業者さんによって属性のいいお客さん順にベルトコンベアに乗っかってるかのように嵌めこまれ売れて行くのが常になりつつあります。

要するに他の銀行じゃ絶対出ないであろう融資額を短期間で貸し付けることが出来る銀行ってことでモテモテになってるんですが、実際、いくらで融資組んで中間売り主からいくらフカされて買ってるのかすらわからない我々、、あとで謄本を見たりするのですが、そこに書かれた債権額を見ると「やっぱ不動産投資って弱肉強食な世界だな」と実感します。。(中間省略じゃないとオーバーローンが付かないってのはわかりますが、あそこまで債権額をフカされちゃうと売り主さんに「ホントはこんな高値でも売れたんじゃねーのか?」と痛くも無い腹を探られそうですw)

ここで言う弱肉強食ですが、言うまでもなく「情報の強弱差」のことを指してます。

昨日書いた「ストライク、ボールの話」もこの情報収集力や経験値がが高ければ外角のボール半分くらいまで見分けが出来るようになるので「あ、微妙だけどこれは見送りだな」とか「あ、これなら俺様のチカラでどうにでもなるな」と自在にバットコントロールが出来るはずです。

またそういう見極めが出来るようになれば業者さんもやすやすとクソボールな物件は出しにくくなりこれが続くと業者さんも「あの人はこういう物件を出せば必ず買ってくれる(かもしれない)」と思うようになり赤井親分みたいに「まだこの物件どこにも出してないんですけどこれ買いませんか?」と裏でこっそり出して貰えるありがたい身分にもなれるというもの。(大体、いい物件買ってる人ってこんな成り立ちで資産の拡大化をして金沢の加賀屋でバカンスしてるもんですw)

ただここまで辿り着くにはそれなりの経験値と運が必要です。
いつも思うのですが不動産投資って進む過程の中で出会った人の影響を受けやすいので成長過程で妙な奴に出会うと紹介ビジネス(紹介者に業者からフィーが落ちてくる類)や明らかにその人がやるともっと早く上に行けたのに拡大が遅くなるなんてことが起こります。(最初に融資付けて貰った銀行一つでも将来的に大きな影響を受けるんです)

紹介ビジネスでもなんでも言ってることが正しければ多少フィーを払うのも授業料ってことで経費計上してもいいくらいなのですが、結局「自分に効率よくフィーが落ちてくるにはどうすればいいのか?」なんてことにベクトルを置く人が多い昨今の紹介ビジネス業界ですから最終的には抜かれるだけ抜かれたらあとは知らん顔(もしくは徐々にフェードアウトw)なんて扱いを受けてしまうことも多いとか。。

しかも最近はやり方も巧妙になってて
①最初にいくら資産を持ちたいか目標を立てさせる
②無料コンサルとして囲い込み根ほり葉ほり個人情報を吸い上げる
③立てた目標に帳尻を合わせるかのように個人情報から算出した「買えそうな物件」を嵌めこむ
④紹介者としてフィーがバックされる
⑤しばらくは相談に乗るけどやがて買った人も諦めて連絡が途絶える
⑥次の獲物を探す

以下ループ。。。

というようなスキームがガッチリ組まれているようです。(なんとか式って聞いたんですけどちょっと忘れてしまいましたw)

またこれも実際に相談に行った人に聞いたのですがとにかく最初の相談でいかに知識があるかを思い知らせるかのようにこれでもかと数字攻めに遭い、面談中に吸い出した個人属性などの情報を元に「あなたならここまで成り上がり可能です」と上手いこと目標設定され「何年以内にここまで資産を作る」なんてガッチリとマインドセットされてそのゴール目指してひたすら物件を買い増しするという荒っぽいやり方なので(属性で借りられるリミットいっぱいまで行くそうです)いつの間にか「不労所得的資産形成」だったのが「融資残高の競い合い」に話がすり替わってることが多いです。(やらなくていい無茶な借金のおかげで自宅用のマンションのローンが通らない属性に成り下がってしまったなんて悲しいオチの人までいるそうです

こういうのって不動産投資のノウハウを覚える以前の話で普通にサラリーマンやってれば不動産の知識なんか無くても本能的にわかるはずなのですが(だって本業でそういう相手といつも丁々発止してるから高給取りになってんでしょ?w)最初の人当たりの柔らかさとかで「あ、この人は信用できそう」とすっかり相手のペースに嵌めこまれて知らないうちに着々と「融資残高の競い合い競争」に導かれちゃうわけです。(何度も言いますが借入総額〇億円を資産総額〇億と勘違いしてる人ってなんですぐ紹介ビジネスに手を染めたがるんでしょうね。。。)

これはワタクシの個人的な考えですが、
今の時期に物件を買っていい人って昨日の王さんみたいに自分の打てる球が来るまで絶対振らずに待てる人か、どんな球でもフォームを崩すことなく芯で打ち返せる人か、相続税対策で借金しないと大変なんだよって人か、儲かり過ぎてシャレにならないから償却資産としてなんか買っておこうって考えてる人くらいじゃないかと思います。

そんな中でも当然、CFが出る物件もあるでしょうけど普通に所有することしか出来ない人(経費が掛からないようにあれこれノウハウを持ってる人以外の人を指します)だと儲かってはいるけど薄いCFでの低空飛行を強いられるケースも多くやっぱり今の時期はあまりお勧め出来ません。

恐らく今ス〇ガさんあたりで融資組んで買ってる人ってCF目当てじゃなくて消費税還付とか減価償却用資産を狙って買ってるんじゃないかと淡い期待をしているのですが、ホント、これがCF狙いだなんて話であればその話を勧めている人をまず疑ってかかった方がいいんじゃないかと思いますよ。。。(見分け方として物件を勧める際に「顔では笑ってるけど目は笑ってない」なんてのがあります


えぇ、、
いつも言ってることですが


不動産投資とは、、、


人を疑うところから始めるのが最善の方法ではないかとww
(こんなこと言っちゃアレですが他人が儲かるのを本気で応援してるやつなんていませんからw)



金持ちにはみんな善人ヅラして近づいてくるものなんじゃんw