プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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で、不動産っていつが買い時なんだよ?


休載しようと思ったのですが思いのほか病院での待ち時間が長くてこれだけ書けちゃいましたw

こんにちは。

ものすごく基本的なことですが、、、
不動産価格というのは「不動産向けの融資が止まった時」に下がります。

と言うのも不動産はほとんどのケースで銀行融資を受けて買う人が多いからでこの銀行融資が昨今のように「融資を受けたければ手金2割入れてください」なんて話になってくれば手金持ってない人は買えなくなりここの客層が少なくなることで売り物件の流動性が低下して価格が下がるという連鎖が起こるわけです。

ちなみに、仮に金融機関が「手金は最低でも5割!」なんて言い出せばプレーヤーは更に激減し、更に売り先を失う売り主さんも多いですから不動産価格もさらに下落し、最終的に金融機関が「もう不動産投資には一切融資しません!」なんて言い出せば下落どころか大暴落することになりますが、今の時代、金融機関が不動産投資に融資を止めるということも無いでしょうし、昔より不動産プレーヤーも増えていて5年前くらい前から始めていた人はすでに売却益等で潤沢なキャッシュがあるはずで、なにをどうやっても「不動産大暴落!!」という話はなりません。

ただ、この不動産価格が段々下がっていくケースで「他の投資家がコケて売りに出た物件を買い取るか?」と虎視眈々と狙ってる投資家さんに於かれましてはその売値が下がる仕組みを理解してないとまだまだ高値掴みさせられる可能性があるので今日のブログネタにさせていただきます。

まず、この流動性の低下ですが大抵の場合、売り出しやってる業者に責任があるわけで、
一例をあげると
①業者が今現在売り出してる物件にエンド客からの問い合わせが無くなって来た
②問い合わせが無いと仕事にならない仲介さんが売主に「このままだといつまで経っても売れない」と売り出し価格を下げるように要請
③それを聞いた売主がちょっとずつ価格を下げる
④それでも売ってる物件にエンド客からの反響が皆無

そして②に戻り反響が入るところまで繰り返すことで売却相場が少しずつ下がってくるって感じでしょうか?

これを売り出し物件を抱える仲介さんが「売り出しやっても電話が鳴らないなら鳴る価格まで売値を下げて広告すればいいんじゃね?」という発想で一斉に始めるもんだから物件価格の下落が起こるのですが、

実は、これ、、今、売値が高すぎて全く反響が無くても金融機関の四半期の決算前と後での気変わりがあって別に反響がないからと言って売り出し価格を下げなくても売れて行くことが多いんです。(金融機関の融資姿勢と女心はいつも気まぐれなんですw)

えぇ、、
世の中、そんな賢い人だけが不動産投資やってるわけでも無いってのはかぼちゃ事件を見ればおわかりだと思うし、「その場所が欲しい」って人はプライスレスだったりするので売り出してると意外に最初の値段で売れたりするんですwww


じゃ、なんで業者は「売れないから売値を下げろ」と言うのか?

これは仲介に伴う媒介契約が「3ヶ月」という数字で支配されているからなんじゃないかと思います。

この媒介契約(一般・専任・専任媒介)ですが契約書上、期間を3ヶ月と指定することが多いですが、、
事実、仲介側も「3ヶ月の媒介期間が終わると媒介契約を切られるからその前に何としても売り切れ(どんな指値食らっても契約先行でw)」なんて指示が上司からも飛んで来るので媒介期間の3ヶ月を迎える頃になると売り切ってしまおうという力が働いてそれがなんとなく売主にも「3ヶ月過ぎても売れないんだから」と解釈してしまいわずか3か月と言う期間を区切って安売りモードに入ってしまうわけです。

また、特に非実需な投資物件で言えることですが、
売り出し期間3ヶ月なんて設定で売り出しを進めるとクソ高く買おうとする貴重な人材売り出してすぐなんかには気がつかずむしろ大半の人が買わないサラシモノ状態に近くなってからゆっくりと反応して来ます

物件を高く売ろうとするならば投資家ではなく素人に売った方が絶対高く売れるのにこの3ヶ月という数字のおかげで不動産は3ヶ月で売らないといけないって風潮になって業者の養分みたいになってる人、、結構多いんじゃないでしょうか?(目安は売り出して1週間で買付5本も入りましたと小躍りしてるヤツですw)

これはワタクシの個人的な推測ですがこの3ヶ月という数字。。
不動産屋が勝手に思ってる「最低3ヶ月は売らせてくれ」って気持ちと「3ヶ月頑張って売れなかったら売値を下げてくれ」という作用が働いて出来てる数字じゃないかと思うのですが、ワタクシから言わせていただくと売れるまえでの期間が長ければその分家賃収入が入って来るし、その分返済も進み、さほど指値に応じず粘って高値売却を目論んでいればそのうち素人みたいな投資家さんや株とかの投資で儲かったニワカな不動産投資家さんが最後の方でギリギリ買っていきますからあまり3か月にこだわる業者さんの言いなりになるのもどうかと思うわけです。

ちなみに売り物件を世に出すとよくあるパターンで、
3か月ギリギリくらいで買い付けが入って契約準備してる最中にまったく別の仲介から満額の買付けが打診されて「まだ契約してないからこっちに切り替えてもいいよね?」と切り替えちゃうことがあります。(えぇ、、ウチの会社は買付け順位なんかより一番高く買ってくれる人が神様ですからw)

かと言えば逆に、契約しちゃった日の午後に会社の電話に「あの物件、、もう売れちゃいましたかーーーー!!!?」と鼻息の荒い電話が入ってよくよく聞くと「違う物件を買おうとしていたらそっちがダメになった現金客がこっちの物件が欲しいと言ってるんですーーー!!」なんて話を聞き、「ごめーん、、午前中に契約しちゃいましたよ」と泣く泣くお断りしたのも一度や二度のことでもありませんw(しかも融資特約無し・瑕疵担保免責なんて条件だったりするのでムカつきますw)

この事象、、実は不動産業界にある都市伝説の一つで、
「今までまったく反響すら無かった物件にある日突然買い付けが殺到する」というのがあるのですが、よくよく考えたらこれも「金融機関の突然の融資方針変更で塩漬け風になってた物件がいきなり注目されるようになった」ってやつなんじゃないかと思います。

さて、そんな物件価格の下落のシステムが見えて来たところで、最近、
「物件価格が下がってきたので今が買いです」とかほざく仲介さんが増えてます。

または「物件価格が値下がりしても今後上昇するところもあるのでそこを狙えばキャピタルゲインが期待出来ます」なんて言って都内の比較的資産性の高いところを買えと勧める仲介さんもおりますが、

前者の場合、下がって来たと言ってもこれは「フルローン特需時代と比較して売値が下がっただけ」ですのでこのタイミングで利回り7%程度の築30年程度のRC物件を「高利回り」と言って買わせようとしているならかなりヤバイ業者さんです。(妙な理屈で囲い込んだお客を口説いてるようですけどそんなお客さんがこっちにウラ取りに来てるので妙な嘘はやめといた方がいいですよw

また後者の場合、一棟物件で買えるはずもなく恐らく買える物件は狭めの区分物件。。。(20㎡弱くらいの3点ユニット物件で1500万くらいが上限の築30年くらいの分譲区分ではない最初から投資向け区分じゃねーかと)
しかも今の融資の渋さを考えると初心者系の投資家さんが入門物件として購入しているパターンや、一棟物件が買えずに区分を買い進めている投資家さんが多いはずなので相場的に相当上がってるはずです。(少なくとも5年前よりは今の方がバカ高なはずです)

そこで「利回りはそんなに無いけど都心なのでキャピタル狙える」とか言って買わせようとしているんでしょうけど、ここからキャピタル狙いで買わせようって場所はすでに情報を得るのが早い金満投資家さんが押さえてしまってるでしょうし、同じ駅、同じ町内かもしれせんが「ちょっとここは違うだろww」ってエリアにあるか、「隣のマンションならいけるけどこっちのマンションは不人気物件」なんてパターンであることが多いです。(今の時期に安く売られているってことを考えればわかりそうな話ですが、そこをうまく言いくるめて買わせてこそ優秀な不動産屋さんなんですw)

そういや、明後日神戸でセミナーやりますが、その申し込みの時にお願いした質問にも
「不動産価格っていつ最大下落していつが買い時になりますか?」
って質問が結構届いてました。

冒頭にも書きましたが、この買い時という時期は少なくとも今ではありません。(何度も言いますが今はまだフルローンが通らなくなっただけの場面ですからw)

と言うのもレインズで物件検索してるとどう見ても「この金額で売り切れば残債を払ってもまだ儲かる」って売り物件が多く、ホントに狼狽売りになってる局面には見えないんです。(逆に木賃系アパートとかで仲介に脅されて狼狽売りしてる物件もチラホラ散見しますが、そういう物件はレインズを見れる環境にある非業者な大家さん残酷な指値を入れてさっさと買ってしまってるので下流に流れてくる前に売れちゃうか、レインズに載せる前に両手狙いな業者さんが馴染みの太客に買わせてるので一瞬で消えてます)

少なくともこの狼狽売りの気配が見えて来ないと買い時ってのは来ないんじゃないかと思いますが、そんな狼狽売りで最近の事例で行くと5年前に起きた「スルガ木造物件への融資中止」の時と、今起きてる「かぼちゃ事件」ではないかと思います。

結局どちらも出口のローンがいきなり付かなくなって売却を焦った投資家が投げ売りを始めたから起きた事例なのですが、今後これに近いことが起こるとしたら東京近郊までであれば「浜銀と西武信金の不動産融資の見合わせ」ではないかと思います。(特に西武さんが不動産向け融資を更に縮小したらサンタメ市場は壊滅するんじゃないかと

ただあれです
融資が出なくなったとしても昨今の投資家さんは保有耐性がある人が多く出口が無くなったからと言って狼狽売りでマーケットに登場する物件は相当ヤバイ物件ではないかと思います。

そういう物件を安く買い叩くのでしたらそういう物件であってもちゃんと埋められるスキルが必要になってきますのでただ安くなったからと言って安易に買付け入れるのだけはやめてください。

あと、そんな融資が止まるから狼狽売りが続出するって以前に、築40年くらいになってきた築古物件がオリンピック開催期を境に一斉に売りに出る可能性があります。

これはバリバリの現役不動産投資家ではなく単に相続系大家さんとかで「オリンピックが終わったら不動産って値下がりしちゃうんでしょ」と漠然と思ってる人に多いのですが、「いい加減物件も古くなって来てリノベーションして使い倒そう」なんて気概もなく「古くなったから建て替えよう」なんて思って建築屋さんに見積もり出したら「建築費はバカ高い」、「しかも今の建築基準法だと今の建物ほどの床面積は確保出来ないから収益悪化」なんてことになって「建て直すのなんてバカバカしいから売ってしまおう」って人が続出するんじゃないかと思ってます。

こういう築古物件でもなんとか出来る人であれば今年くらいからアップを始めていてもいいかもしれませんね。。

さて、
どのみち、そういう狼狽売りな局面なり、築古大放出が始まった時にモノを言うのが現金(とそれ以外の担保になる金融資産)です。
いくら物件が安くなったところでその時は銀行融資もかなり制限されてるはずだし現金さえ持っていれば極端な話、たとえ売値が1000万だろうと「200万なら明日現金で買ってやるけど、、どう?」なんて足元見ることも可能です。(ワタクシの考える安くなるってのはこう言うことです)

このブログでは数年前から「オマエラ、金だけは貯めておけよ」と口が酸っぱくなるほど言ってましたが、ここ数年、ワタクシの教えに忠実だった方にとって春の時代がやって来るわけですwwww。(あるいは鉄火場になる可能性もありますw)

と言うことで今日のコメント欄でのお題ですが、
「あなたは今、どのくらい金融資産がありますか?(現金でも株でも余剰担保でも金に換えられるならなんでも構いませんw)」
ですw

内容が内容だけに金額の入ってるものはすべて「非公開コメント」にしますので正直にお答えくださいw(ま、多少見栄張っていただいても構いませんが借金の額=資産ってのはやめてくださいw)




あれだけブログで言ってたことだけにこれでコメントゼロとかだとめちゃめちゃ悲しいんじゃんw

読者の方へのお願い。。。


なんですか?この不意打ちみたいな寒さwwww

こんにちは。

更新したつもりが下書き状態になってて少々遅れての更新でございます。。

さて、、
祝日ではございますが、本日は昨日社内で紛糾した問題に決着がつかず読者の方にご検証をお願いいたします。

我々、、普段からネット広告でも物件探しをしているわけですが、、
昨日、そのネット広告でこんな売り物件を発見しました。。


え?
この間取りと年式で601万円とな?wwww


一瞬、「よっぽど凄惨な事件があった大島○る物件なのかな?」とも思いましたが、、、
さすがに大島て○クラスの超凄惨物件であってもこの売値なら余裕で3回は転がせそうな売値。。。(バラバラ殺人があってそのまま部屋で溶けて下の階まで体液が浸透しててもこの売値なら速攻で買っちゃうレベルですw)

念のためレインズでその物件を調べたところ、、、
やはり誤植かなにかで売値を間違えたんでしょう。。


これも


これもみんなほぼエンド価格の3700万円での売り出しになってましたw

と、ここまではよくあることなので「なーに間違えてんだよwww」と物件資料見て茶化して終わるのですが、、

この601万円って数字、、、

一体なんの記入間違いで書かれた数字なんでしょう?


大抵の場合だと
2980万円を29800000万円(要するに2980億円ですw)と書き間違えるとかってパターンや、
100坪だと思って「安いなー、、おいw」と思ったら100㎡だったなんて書き間違えはなんかの根拠があって間違えてるからいいのですが、

この601万ってのは一体なんの書き間違いなのかさっぱり見当がつきません。。。。

最初、「あ、これって601号室と書こうとして金額欄に書いちゃったのかw」とも思いましたが本物件は5階。。(そう思うと「マンション西五反田 500 3DK」の「500」って表記も意味不明ですw)

と言うことでこの601がどこから来てる数字なのかさっぱりわからず我々、、昨日の午後はこれで紛糾してしまい
現在、エスパー君ともケンカ状態にまで発展してしまいましたwwww(ってか「そんなくだらね―ことでケンカしてんじゃねーよ」とか言わないであげてww)

このままだと休み明けの木曜日もエスパー君との関係修復が難しいのでぜひここをお読みの優秀な読者の方に推測していただきたいのですが、、

これってなんの601なんでしょうか?

ちなみにワタクシは本物件の住所が6-1なので「住所の書き間違い説」を主張しているのですが、、

エスパーくんは「不動駅前6分」と「五反田駅10分」のあたりの書き間違えを主張しています。。

ホント、どうでもいい話なのですが、
こういうのってなんらかの解決を見いだせないと先に進めないってことありません?(ワタクシ、こういうのがわからないまま終わらすのってホント嫌なんですw)

あと、過去に作った売り物件情報の数字をそのまま残してしまったなんて説も考えられなくはないですか、、、
それなら「601」ではなく「600」になるはずなのでその説もちょっと薄い気がします。。

またこの図面を作った会社に聞くのが一番早いとも思えるのですが、、
3月の期末を迎えるって時にそんなことをわざわざ電話して聞いたら「あ?単なる誤植だよ!バカ!」とか激おこされて電話を叩き切られてしまう可能性大です。(ってかそれ以前に早とちりなネット客が買い付けをこの会社目がけてバンバン送ってるはずでしょうからそんなところに追い討ちを掛けるのも本意ではございませんw)

ホントはこの話、、
昨日のネタにしようとも思ったのですが不覚にも昨日はすでにブログを書き切ってしまったあとだったので祝日の今日になってしまったわけでせっかくのお休みのところ大変ご迷惑をお掛けしますがなにとぞ我々ののどに刺さった魚の骨を取り除いていただけると幸いです。。。(ちなみにエスパー君に別件でLINEを送っても返事が返ってきませんw)




こんなネタ、とてもじゃないけど平日に書けるネタじゃないんじゃんw

楽待の記事に軽くイチャモンつけてみます。。。


本日は後半でムチャ振りが4件ございますw

こんにちは。

本日は、先日のFBにわくわくさんがぶち込んで来たネタについてコメントさせていただきます。(旅団秘密ページにぶち込んで来るってことはワタクシに辛辣な論評をして欲しいという合図じゃないかと感じますので本日は遠慮なく書かせていただきますw)

そんなネタがこれ。。
「本」を出版できる投資家、できない投資家
「ノウハウ本」出版のメリット、印税、費用までを公開!


楽待コラムに書かれていたネタなのですが、
要するに不動産投資家さんで不動産投資本を出版するにあたりどんなことが起こるかについて書かれてます。

コラム冒頭では本を出版することのメリットが書かれていましたがなんでも本を出すとセミナー会員が増え銀行融資にも少なからず好影響があるらしいです。。(え?もしかして、、それって顧客と言う名の「養分」が増えるってとこを銀行が与信で見てるってことですか?www

確かに閉鎖性の高い不動産投資業界だけに一般の本屋さんで不動産投資本を売れば外部の不動産投資家予備軍な人たちにも名前が売れますし、「本を書いてる人だからすごい人なんだろうなー」なんて煙幕を張ることも可能、、。(事実、本を出すと「先生」とか呼ばれるそうですからw)

まして本屋で出した書籍が平置きなんかされようものなら「お!この本、、もしかして売れ筋の本なんじゃないか?」と手の取って貰える確率も上がるし不動産投資でありがちな「セミプロ騙すより素人騙す方が儲けやすい」って観点からするとやはりこの書籍出版ってのは自腹で200万払っても相当なメリットなんでしょう。(200万の出費で有名になったりセミナー集客が増えてコンサル営業に結びついたり銀行融資でなんらかの恩恵があるなら200万なんて惜しくないって人も多いんじゃないかと)

だからでしょうか?
本来、1冊しか仕入れられていない本屋とかに著者が営業時間中に侵入し、外部から持ち込んだてめーの書籍を本屋の棚に平置きして写真撮って「○○書店でも「平置きで」売っていただいてますww」なんて自作自演するのって。。。。都内某所の書店でそれやってた某不動産投資家さん、、、ワタクシその光景を隣の自己啓発系書籍の棚の陰から盗み見てましたよw)

また、本を出すと献本だのと言って「送りますから読んでブログで書いてくれ」と遠回しに催促されることもありますが、どこの馬の骨かもわからないやつに軽々しく個人情報を流すのもイヤなので「すみません、、欲しかったら自分で買いますから、、、」とお断りしたのも一度や二度のことでもございません。(しかも最近、どうも「狼は献本を受け付けない」という情報が出回ってるせいかワタクシにこの「献本したい連絡」もめっきり減りましたが。。)

だからと言って世に出る不動産投資本が全部クソかと言うとそうでもありません。。(中には当てずっぽうながらも素晴らしい経験談を本にまとめてる人もいるし真面目に本書いて出したはいいけどそれを悪意のあるやつに広告塔に使われてそのまま神輿になってしまった人もいるし、、)

実際、ワタクシもAmazonとかで「お、この本、、面白そう(いろいろな意味でw)」と思えば自腹で購入してますし、馴染みの大家さんが本を出せば内容的に信用も出来るのでつい買ってしまいます。(自腹と言っても会社の経費で落としちゃってるのは内緒にしておいてください)

で、
このワタクシが実際に買うか?買わないか?の判断ですが、
これは普段の著者である人の日頃の言動・活動を見て決めています。

例えば、赤井親分とかジェービルさんとかクマさんが本を出したと言われれば中身なんか考えずに出版日に即買いするのですが、なぜかと言えば、

ワタクシの目にはこの人達って本を出してその後にコンサル活動で大金を得ようとか不動産関連商材を売ろうとかなどのバックエンドの商品を売ろうって気がまるで見えないんです。。(えぇ、、普段の言動を聞いてると不動産投資以外の分野で金儲けしようって気がまるで感じられないってとこに注目してるんです)

書籍を出版するって何か目的がないとなかなか出来ないものなので、楽待コラムにも書いてあった通り大抵の人は本を出すことで知名度を上げそこからコンサル化したりして回収を図るものなのですが、赤井さんとかジェービルさんにはそんな気があるわけでもありません。。(他にも何人かいるのですが時間がないので本日は割愛です)

「じゃあ、なんでわざわざ本なんか出すんだよ」ってことになるのですが、恐らく赤井さんの場合、墓標的に「自分が今までやって来たことを何らかの形で残したい(しかも本出すとセミナーに行く先々でモテるのでダブルでお得w)」とかジェービルさんあたりだと不動産以外にもとメガバンカーという肩書もある元々業界で有名キャラだったゆえに出版社に「本出してくれ」って言われてたクチなんじゃないかと思います。(ってかご本人、「ホントは本なんて面倒だから出したくないんだけどねー」って飲むたびに愚痴ってましたっけw)

そういう人が出す本ってのは「本だからあえて書く」みたいな記述が結構あってそういう部分がものすごく勉強になるんです。

もちろん売名目的な著者の本でも時々「お、これ結構いいこと書いてるなー」と思うこともあるのですがそこで「この人いい人かも」なんて思うとさあ大変。。。

そんな人にうっかり近づこうとしようものなら「一緒にタッグ組んでお金儲けしましょう」と誘われたり「狼さんお墨付き」なんてやられて妙な広告塔替わりにさせられちゃいます。(いいこと書いてるかもしんないけど集客目的で本書いてるやつなんかにお墨付きなんか与えるわけねーだろwww)

何が言いたいかと言うと、
結局、売名・集客目的で出す本の著者に近づくと結局最終的にはうまいこと取り込まれてしまい、本来儲けるつもりで始めたはずの不動産投資で違う扉を開けてしまい気が付いた頃には戻るに戻れないところに行ってしまう確率が高いんです。。。(大抵、その著者の手先になって集客活動手伝ったりして不動産投資では儲けられずにそこで得たおこぼれが収入になってたりするんです)

ワタクシ、この大家業界をまる7年ウォッチしてますが、最初の頃はウチのイベントにも顔出してた人がやがて何かに触発されてしまい気が付くと妙な不動産セミナー系大家の会とか自己啓発セミナーのメンバーになってたりマルチの片棒になってたりして消えて行きます。(ま、ウチにいても団員からお金をむしり取るコンテンツが無いので少しでも金になる木に移りたいって気持ちもわからなくないですけど)

また、誰かとタッグで本出してその売名効果で集客し、不動産屋まで立ち上げて我々業者でも顧客に出すのをためらうくらいの地方の売れない築古木造アパートを「極秘高利回り物件」と称してして会員に売りさばいてしまい、買って回らなくなってしまった人からの救援要請も後を絶ちません。(ってかいつも思うけどなんで売った奴が責任もってそのケツ拭かねーんだよwww)

実はこれのほとんどがブログ→メルマガから派生した書籍出版であり、本を出したことで「著名な人」と勘違いした不動産投資初心者の人が間違った扉を開けてしまったがために不動産投資の迷宮に迷い込んでしまい、知らず知らずのうちに億単位の借金を背負った挙句、昨今の融資方針の変更で起こった貸し渋りの煽りをモロに影響受けてしまい不動産投資の終着駅がどこにあるのか分からなくなってきていることの原因ではないかと思います。(今はまだ実感の無い人も多いと思いますがどうもワタクシの予想より1年早くなりそうなので今日は思いっきり書かせていただいております)

実際、そういう迷宮に迷い込んだ人の話を聞くと「失敗のターニングポイント」はほぼ妙な本を読んでしまったために囲い込まれてしまったって人が多く、コンサルだと言われて不動産投資に詳しい人かと思ってたら実は大した知識も持ち合わせておらずひたすら己の利益の方向に誘導されて気が付けば逃げるに逃げられないところまで来てしまったってパターンばっかりです。(もちろん運よく成功した人もいるんですがその成功確率が半分以下ではもはやコンサルの意味がありませんw)

なのでワタクシ、前々からエセコンサルの話をブログで書いているんですが、悲しいことにワタクシのブログはそういう人が自分の投資スタイルが失敗だと気がついてから飛んでくるブログなので初心者の人が引っ掛からないようにするには誰かが自腹で200万くらい突っ込んで「共同出版」と言う名の自費出版でネガティブな不動産投資本を出して本屋の棚に平置きの自作自演でもしないといけません。(1冊だけの細々ば縦置きだと恐らくネガティブ系投資本は売れませんから)

もちろん「じゃ、オマエがそんな本出せばいいじゃねーかよ」と言われると思いますが、ワタクシの場合、本業もあるしそんな本出して万が一にも有名にでもなると本業に差し支えて200万どこの損では済みません。。。(同業者にワタクシの存在がバレたらたちどころに干されてしまい結果的に億単位の損害になっちゃうんです。)

そんなわけで、大変申し訳ないですがワタクシは春先に予定している「ブログ全体の電子書籍化されたPDFに無料配布」でご勘弁ください。。。(ファイルがあまりに重いので希望者にCDで焼いて送ってあげますw)

と言うことで本日は一つお願いがあります。。(ここよりムチャ振りが始まりますw)

今はまだ本なんか出版してませんが(ってか出版なんかしてくれる気もしませんがw)、
地方投資の数少ない成功事例としてぺんたさん「実戦で培った不動産マーケティング術」(今、地方不動産投資業界で一番必要なのはこれじゃないかと思います)
とか
ゲテモノ喰いと言われようが猪突猛進な行動力でなんとかしちゃうってお手本的なひろさん「不動産行動学」(ひろさんが買ってる物件見ると人間、どんな買っても成功するんじゃないかって気がするのはワタクシだけではあるまいw)
とか
また絶対出しそうもないけど「賃貸でここまでリノベするって絶対趣味でやってんでしょ?」って思われる大家学さん「趣味の不動産(おいおいww)」(最近、新品の耕運機まで買ったそうですが、それってもう大家さんがやる範疇超えてる気がしますw)
とか
株と不動産、その他金融商品などに広範囲の知識を持つshikonさん「私の投資20年&失われた10年(意味深w)」(株を20年やってるってことは10年くらいは修羅場を経験していると予想してますw)
などなど、、
「持ってるノウハウを本で書いたら絶対読むけどなー」って人も多いはずなので誰かとびっきりのネガティブ系書籍を出版してはくれないでしょうか?(あと番外でポールさんなんかにも「ぼくちゃんの勝負服はアミバ様」なんてタイトルで己の不動産体験談を本にまとめてほしいと思いますが、、彼の場合、うれち○こすーぷなんて言葉が飛び交うので鶴光が本出してた時代ならいざ知らず、、彼は出版コードや倫理的に無理だと思いますwww)

ワタクシ、思うんです。。
これら「これから本出してくれないかなー組」の人達は自分の経験したノウハウを一発で一冊の本にまとめて「私が培った経験と知識を共有出来たら」って気で書いてくるんじゃないかと。。。。(なので相当中身の濃い事を書いてくるんじゃないかと希望的観測を含め予想しております)

また、すでに不動産投資本の世界も飽和状態で一時期流行った「サルでも出来る」だの「ゼロ円から始める」だの「年収○○万からでも出来る」だの「○年で家賃収入○億」だの夢みたい話ばっかりな本と違いこの人達は「は?不動産投資なんかに夢見てんじゃねーよwww」って間違っても不動産投資に夢を見させる本なんか出すとも思えませんw

あと、今後は不動産投資業界も斜陽化してくるはずなのでこれからこの手のマイナスオーラ系書籍は爆発的ヒットになるんじゃないかとも思います。(「サルでも出来る自己破産」とか「借金○億からの脱出」とか「銀行からの督促電話に怯えない100の方法」とか「完全版!青木ヶ原・東尋坊の歩き方MAP」などなど)

そんなネガティブ系書籍が旬を迎えようとしている昨今ですのでどなたかぜひ書籍化お願いする次第であります。。。。(あ、変な事書きすぎて肝心な「投資家のための不動産投資ポータルなくせにそんな集客目的な自費出版と言う名の共同出版を推奨するかのようなくだらね―記事書きやがって」と罵るの忘れてたw)




明日のポールさんのブログで「ぼくちゃんが本書きます」って言うに100アミバなんじゃんw

不動産川柳リターンズw


本日は最後にブログポチ講座がございますw

こんにちは。

最近、ネットのニュース引用ばかりで申し訳ないのですが、昼間またネットニュース見てたら「今年のサラリーマン川柳」なるものが発表されてました。

そう言えばこの狼ブログでも何年か前にそれをパクって「不動産川柳」なる企画をやったことがありました。。(これ読むと不動産投資業界の当時のトレンドが垣間見えてきますw)

と言うことで本日も午前中、FBで団員に声掛けして川柳を考えて貰いましたので順次公開します。


まずは今一番旬な話題な「かぼちゃ系」で一句。。。

「夢を抱き 乗ったかぼちゃは 火の車」(いきなりw)

【解説】
この一句、実は旅団でも随一と言われる虫も殺さない清楚系女子大家さんから送られてきた一句なのですが、さすが団員だけあって血も涙もない一句ですね。。(これだけ被害者が涙目になってるってのになんて一句ですかwww)

この一句、、もはや解説の必要も無いと思いますので次行きます。。(と言うことで朝日さん、、各方面から恨まれそうなのでこれは記事にしないでくださいねw)

「不動産 買った瞬間 負動産」

【解説】
ここ数年の不動産高騰期に業者から「これ積算伸びるのでフルいけますよw」と言われて日本橋に本店がある銀行に出向き決済した方も多いんじゃないかと思いますが、今、その物件が実は担保割れになってることに気が付いてない人が多いんじゃないか?と憂う一句です。(つまりそれは「金利下げを狙った借り換え」すら出来なくなってることを意味します)

実際、マーケットで売られてる物件を見ると前に5000万くらい安く売ってた物件がサンタメ契約で転がされクソ高い売値で再売りされてますが、、、

恐らくそのクソ高値で奇跡的に売り切ったとしても返済元本ギリギリなんじゃないかと。。。(一体アナタは業者からいくらで掴まされてるのか、、、とw)

・・・

・・・

はい、

次行きます。。

「買いたくて 優柔不断な エア大家」

【解説】
この一句、、「不動産投資を始めたい」とあちこちのセミナー回りしているうちに「一体何買ったら正しいのよ」という迷宮に迷い込みいつまで経っても買えずに苦しみもがいてる様を映した一句ではありますが、、

結果的にこの優柔不断さが今のクソ高い物件に手を出さずに済んだってことでもありますのでその優柔不断さは「一生の宝物」として今後もお大切になさってください。。(なんでも鑑定団の中島誠之介風w)


次行きます。

「金持ちに なったつもりが 貧乏人」

【解説】
昔のキャピタルゲイン重視の不動産投資からキャッシュフロー重視が主流の昨今の不動産投資ですが、目先のキャッシュフローだけで物件を掴んでしまい確かにお金はどんどん入って来るけどそれ以上のスピードでお金が消えて行くって人が最近増えているそうです。

人間、やっぱり一度引き上げたエンゲル係数を下げるのも嫌でしょうし、周りから成功大家と言われるようになるとなんとなく金遣いも荒くなってしまうのも仕方ない部分。。(だからって支払う税金分くらいは残しておかないと翌年ホント苦労しますよ。。。)

あとやたら借金の額だけは一人前なんですけど手残りが少ないってのを買った物件の家賃保証の期間が過ぎたあたりで気が付く人も多いそうです。

買って埋まる物件であれば業者もわざわざ身銭切って家賃保証なんてしませんし、なぜこっちが頼んでもいない家賃保証を業者である売り主がニコニコ顔で提案して来たのか?・・・

えぇ、、そこに気が付かないといずれケツの穴の毛まで全部抜かれちゃいますよw(銀行の融資条件で「てめーらが家賃保証しねーとカネ貸さねーぞw」って言われてるんですよw)

・・・

・・・

はい、次行きます。。

「羽振りよく 知ったふりして カネ集め」

【解説】
そういや類似な一句で

「本出版 amazon特典 カモ集め」

ってのも届きましたが、要するにこれ、、不動産投資本を出版してそれを使ってカモ集めてお金にしようって輩が企む戦術の一句でございます。

これらの方、、大抵ものすごい羽振りが良くリア充っぽくイメージをSNSやブログでアピールしてるのですが実際の話を聞くと結構火の車だったりしてるらしく、起死回生に本を出してカモ集め、、、と考えて本を出すと言っても文章を考えたり知ってるノウハウが薄かったり、実はそんなに不動産の知識が無いって人も著者の中に結構含まれているそうです。

そういう人が本を出す特によく使うスゴ技としてあるのが「対談音声をそのまま活字化」です。。(ひどい奴になると前半の1/3以外は全部対談音声の文字起こしなんてのもいますw)

そして最後のページ付近になるとなぜか自分のところへの囲い込みっぽい記述になりそこで読んだ人に心のうちを見透かされてしまってるパターンが多く、出版時に行う例のAmazonキャンペーンも見てると痛々しさを感じてしまうほどです。。

またそんな著者のAmazon書評を見ると☆5つで評価する人と☆1つで酷評する人にきれいにわかれることがあるのですが、本を出したい人はあらかじめセミナーやメルマガで集めた信者さん達に「Amazonキャンペーンやります」とか言って10冊買うとセミナー招待、20冊買うと有料相談が無料、100冊買うと筆者と豪華ディナー、、、みたいなことを始め「Amazon書評で☆5つ評価してくれた方は更なるスペシャルサービス」なんて特典を付けて一気にAmazonランキング1位を取り箔付けしようと目論みます。

著者の応援団みたいな人はいわゆる「サクラコメント」として「史上稀にみる良書」「目からうろこの一冊です」なんておべんちゃらコメントをぶち込んできますが実際本を買って読むと、、「は?なんじゃこりゃ?」って薄っぺらな内容なのが多く、「本の中身ではなく本を出すことに意義がある(キリッ」ってオーラ全開な著者ほどAmazon書評は☆1つと☆5つに激しく分かれます。(しまいにはそこのコメント欄で信者とアンチで激しい論争が繰り広げられてます)

また最近がその評価を恐れてAmazon評価の反映無し(だって書評で悪く書かれたらカモが集まらねーじゃんw)って著者も出現し始めていますのでこの不動産投資業界の闇の部分、、更に深まる様相を秘めています。。。


そんな有名著者の話と言えばこんな一句が届きました。。

「大家塾 講師の物件 競売へ」

【解説】
なにやら新聞の見出しっぽいこの一句、団員からのタレコミなのですが、、
最近、どこかの大家塾で講師をやってる人でてめーの物件が競売で売られそうになってる人がいるようですね。。(しかもそれをひた隠しにして相変わらず塾生を募集してるとかしてないとかw)

前回の川柳ネタの時とは違った意味のトレンド(ちなみに前回の時のトレンドは大家塾開いて塾生にてめーの物件を売りつけるなんてやつでしたw)になるんじゃないかと思いノミネートしましたが次回の不動産川柳ではどんなトレンドになるんでしょうね?ww(ちなみにワタクシが想定している次回開催時の季語は「自己破産」ではないかと。。。w

さて、、
これ以外にもわずか半日でたくさんの渾身の一句が届いております。。
ここからは解説抜きで一気に書きますが、、
このブログ読んでる人って前回よりもさらに磨きが掛ったようにネガティブになってる気がしてワタクシ、、ホント、責任を痛感しております。。。(皆さん、、ホント、ごめんなさい。。。)

「未公開 レインズ載ってる 物件じゃん」

「同僚に 不動産投資 言えません」

「ボロ物件 セルフリフォーム ボロ物件」

「借金を 資産と言っては いけないYO」

「売却後 退去連発 冷や汗決済」

「ドヤ顔の タイムラインは 胡散くせ」

「商材屋 口先だけの しょぼいやつ」

「おは養分 他力本願 地獄まで」

「コンサルの 魔法の呪文は 自己責任」

「オリックス スルガ静銀 SBJ」

「あなただけ 同じマイソク 何回目」

「高すぎる 物件ばっかり 見飽きたよ」

「メガ大家 マックも買えない キャッシュフロー」

「コンサルフィー 払って無くなる 自己資金」

「4.5 後悔するのは 申告後」

(個人的には下から二段目がウケましたw)


さて、

最後にワタクシから読者の方に一句読ませていただき本日のブログは終了とさせていただきます。。

【オオカミ魂の一句】
「ブログポチ 24時間 1分後」

・・・

・・・

【解説】
「面白いから一日に何回もポチしてます」とか「まとめ読みして全部の記事にポチしてます」とか「100万回ポチしました」とか言う人がたまにいますが、、ブログポチのルールはこれですので今日はまずこれを頭に叩き込んでいただけると幸いです。。(だから間違って押されそうな「いいね」ボタンまで消してるんですw)



じゃないとポチは全く反映されないんじゃんw

狼旅団員募集の件


おかげさまで痛い思いもせずに無事杭打ち完了しましたw

こんにちは。

先週末、いきなり仮想通貨の流失騒ぎがあり、旅団の一年間の予算に相当する約580億円もの仮想通貨が流失しウチの団員でも相当の被害が出たそうです。(たまには景気のいい話で盛ってみますw)

週末の噂では「これで流失したお金は戻ってくるわけないからこりゃ泣き寝入りするしかないな」とほぼ諦めかけていた人も多いんじゃないかと思いますが昨日になって被害に遭った26万人分の損失約460億円分は補てんしますと発表があり胸を撫で下ろした方も多いのではないかと思います。

しかしあれです、、
預金が580億一気に無くなってもこの会社で全額補てんできるだけの財力がある(らしい)ってのも驚きです。。。(日本円できっちり返すとまで豪語してますので二重の驚きです)

ただ、いつそれが実行されるのかは決まってないので手元にお金が戻ってくるまではぬか喜びしないほうがいいかもしれませんね。。。(裁判でいくら勝ったところで回収出来なければ意味が無いのと一緒です)

それに引き換え、例の和服のおっさんやらかぼちゃの中の人。。
この人たちは道義的責任くらいは認めるでしょうけど結局は弁護士入れて徹底的に金銭的な責任回避して嵐が去るのを待つでしょうからもはや裁判起こすだけ無駄な気がします。(こういつらは金を返す返さないの問題ではなく詐欺にさえならなきゃいいだけなのでそこは必死に否定してくるはずです)

また、前者の580億の人がどうやって弁済金を捻出するのかはわかりませんがこの前者は万一資金が流失したときにどうやって危機を回避出来るかってのをあらかじめリスクとして計算していたから出来たのだと思うとして、、後者の和服とかぼちゃの人、、、

恐らくですが自分が考えた素敵な事業に失敗するなんてことを夢にも考えてないでしょうから資金が尽きた時のリスクヘッジが出来ていなかったんじゃないかと思います。(というか失敗して負債を背負っても「自己破産すればいいや」とか「詐欺とか言われなきゃOK」なんてレベルでしか考えていなかった予感がプンプンします)

こういう人って大抵事業の拡大の方だけに目が向いていてまだその商売がうまくいくかいかないかわからないうちに「スキームに間違いはないんだから人さえ増やせば売り上げも増える」と人員を増強し固定費が圧迫され増強した人員がそれなりに利益を生んでくれればいいですが全員が全員そういうわけにもいかず結局会社時代のキャッシュが回らなくなり有能な社員がどんどん辞めて行き気が付けば会社自体が回らなくなり更にお金を生まない構造に陥るものです。

とは言え、会社の代表の人ってなんとなく「ん?もしかしてこれって先々ヤバイことになるんじゃね?」ってことには結構早い段階から気が付いているはずなのですが、会社の規模がデカくなるに従い細かいところまで目が届かなくなり「これだけ社員がいるからなんとかなるはず」なんて盲信したり最終的にどこかに資金援助してもらったり最終的にどこかにこのスキームを身売りして、、、と戦時中の「ソ連が和平に動いてくれるはず」ってのを盲信してた日本政府みたいなことになりがちです。(出来る人はこういう大局観があるからこそ大儲け出来るはずだし負けない戦に持ち込めるものです)

そんなお金儲けの世界ですのでお金を出す側ってのは何かしら自分に利が無ければ出すはずもありませんし、戦時中のソ連だって日本と仲の良い振りこそしてましたがそれは自国の利益を考えてのこと。

途中で「こりゃアメリカと組んだ方が得じゃん」となればあっさり裏切るでしょうからこの「利」というのは投資世界では常に考えておきたいところです。(お金儲けに「情」を挟むとロクなことがないんですw)

と、我々不動産業界を見渡すと大手は除き、中小の不動産屋のほとんどがこれに当て嵌まるんじゃないでしょうか?(一旦会社潰して会社名と代表者変えて明日からまた頑張ればいいやって発想のやつが大半だと思います)

不動産屋さんがいくら「あなたの資産形成のために身を投げ出す覚悟です」なんてオベンチャラ言われても結局それはすべて己の金のためだし、自信を持っていいますがそんなこと本気で考えてくれる人なんているわけもありません。

またよくある話で「不動産投資で失敗したくなければ信頼できる不動産屋を探せ」ってのがありますが、これも紐解くと
①法的に間違いを犯さない業者を探す
②何かあった時には最後まで責任を取ってくれそうな業者を探す
③経験値が高いのはいいけど高すぎる経験値を悪いことに利用してない業者を探す
なんて部分が重要だったりします。(特に③はモストインポータンツですw)

不動産投資をやるには物件買わないと始まりませんから物件供給先の不動産屋の良し悪しで決まることも多いのですがその良し悪しをバカ正直に語るヤツが信頼出来るのではなく取引全体が無難に終わることが出来、その後トラブルにならないよう事前に先回りして対策してくれて万一、なにか問題が起きた時にも敏速に対応して当事者に不利益にならないように最善策を考えてくれる業者さんという前提で「こちらが欲してるお買い得な物件を出してくれる業者さん」って部分は投資家さん自らの信用で引ける方がうまくいきます。(ホント、ここまでアテにしちゃうからコロッと騙されるんだってwww)

と、ちょっと今日の話、
いろいろややこしい部分も多いので端的に書いちゃいますが、要するに「いい物件を出してくれる」って部分は業者を信頼するのではなく業者さんから自分を信頼して貰って出して貰う方が「いい物件」に出会う確率があがるってことです。

さて、
本日は狼旅団の団員の臨時募集の日ですが、その募集に際して「論文」を書いて貰いそれを参考にさせていただこうかと思ってます。

そんな論文の課題ですが、今日のブログの壮大な前フリでもあるネタで
「業者さんに対して何をどうやったらいい物件を出して貰えるか?」
という課題を個々でお考えいただき下記の申し込みリンクにて必須事項ご記入いただくのはもちろん、この課題を「課題記入欄」に埋めていただき送信してください。(必須事項欄が空欄になってる人は落ちます)

また合否判定は「ワタクシが思う答え」で決まるわけでも無く「あ、これはついついいい物件を出したくなっちゃうなー」とか「こういうお客さんだと大事にしたくなっちゃうなー」なんて限りなく理想論に近いけど独創性がある論文を優先して決めますのでそういうウィットな発想にとんだ人を優遇させていただきます。(今回は団員募集枠が少ないので少々小難しい形式にさせていただきますw)


お申し込みはこちらです
(※申し込み多数につき締め切りました 30日8:00)


最後になりますがこの狼旅団、、
こんな苦労までして入っていただいてもさほどメリットも無いので無理して申し込まなくても大丈夫ですよwww


それを言っちゃおしまいなんじゃんw