プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
05 | 2018/06 | 07
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
検索フォーム

街金話。。。


山口俊様を見直したワタクシですw

こんにちは。

昨日のブログの最後で「1億が2000万」って話を書いたらこんな要望がありました。

「ブログのネタとして」
1億円が2千万円になるというのは極端にしても、
狼閣下が実際に仲介した案件で最大値引きされた
案件の話のブログ記事を希望します。
実際の金額を書いちゃうのはアレなんで、レインズ
の価格より○○%ダウンみたいな感じでお願いします。
2018.04.18 Wed 07:17 | 真田 | URL | 編集


レインズの物件ではこんな派手な値引きで成約した事例はありませんが、リーマンショック時のファンドバブル崩壊時はあり得ない値引きで成約させてました。

よくあるパターンは「バルク売り」。。
当時のファンド屋さん、、大きいものから小さいものまでたくさんの物件を信託受益権なんて形で大量保有していたのですが、ファンド解体時に現物に戻し換金作業を始めるともうひとつひとつの物件を細かく売ろうなんて考えずにどこか大きい資本にまとめて卸すって形で売買してました。

そんな時に出てくる余りモノっぽい小ぶり物件があるのですが小ぶりといってもファンドクラスの小ぶり物件なのでひとつで2億~5億はします。

最初は5億なんて値段で売り出されて業者間を回るのですがやがて大ぶりな物件の売却が進みそれなりに換金出来ちゃうと一安心しちゃうのと、ファンド担当者のお小遣い稼ぎで「月末までに決済してくれたら1億でいいよ」なんてことが起こります。

決済までの期間は2週間とかですが当時、1億の現金を持ってる自営業者(大抵はあとで登場する神田あたりの街金のおっちゃん)なんてゴロゴロいましたのでそこに物件資料を持ちこむと「お、なんかこれいいじゃん」なんて言って大して資料も見ずに現金売ってサクッと買っちゃうことが多かったです。

と言ってもこの5億というプライス。。
利回りベースで見ると5%そこそこのレインズ価格みたいな売値ですからこんな売値はもはや通用しない価格。。。

利回り10%で換算すれば本来の売値はせいぜい25000万がいいとこですから5億の売値が1億になっても大した迫力はありません。(とはいえ、利回り20%で都内の物件が買えるんですからこのおっちゃんはいい買い物しましたねーw)

と言うことで少々インチキな売買ですがワタクシの事例では「5億の物件が1億で買えた」というのがファイナルアンサーですw

さて、、先ほど登場した神田の街金のおっちゃん。。
当時はまだ今みたいに過払い請求なんて制度もなく貸付金利はまだ20%を平気で超えてた時代だったのですが、この金利で不動産担保貸し付けで大儲けしていました。(当時を思い出すとス●ガさんなんてまだまだ善良な金融機関に見えちゃいますw

しかもこの不動産貸付って掛け目が非常に厳しいので担保余力で5000万なんて物件でも貸せる金額は1000万程度。。

ま、金利も高いのであまりたくさん借りたくないって力も働くのかわかりませんが不動産担保ローンにしてはわりと小口金融のスタイルを貫いていました。

しかし、ひとたび返済を怠るとこのおっちゃん、、速攻で期限の喪失に討って出ますw

えぇ、、一度でも返済が遅れると嫌がらせのように担保物件を差し押さえちゃうんです。。。

借りた方からすると「なんだよ、、ちょっと遅れただけじゃん」ってレベルにしか思いませんし、返せない返済額でもないのでむやみやたらに差し押さえ登記なんか入れんなよって思うでしょうけど、このおっちゃんの狙いは「低額貸付からの資産没収w」。。。

これはもう時効だから書いちゃいますが、このおっちゃん、
差し押さえた帝都の某駅近くの店舗物件を1800万で買い取り、店舗のテナントを即決和解で追い出し更地にして地上げの種地として某マンデベさんに2億で売り抜けました。。。(と書くと1800万ぽっちのお金で何坪の土地をぶんどったか容易に想像出来るんじゃないでしょうか?ww

どこをどうやったらこんな芸当が出来るのかワタクシにはそのカラクリがいまだにわかりませんが、とにかくこのおっちゃん、、金を貸すときはホント仏様みたいな顔で貸し付け債務不履行すると鬼に豹変し情け容赦なく担保を取り上げちゃうんです。。(今思えばかなり非合法な手段だったんじゃないかと思いますが、3年前に病気で死んじゃったのでそのカラクリは永遠に謎ですw)

そんなワタクシ、、
ここ最近の不動産投資業界の融資が渋々になったことを受けて去年くらいから夜な夜なこの街金巡りを始めています。

えぇ、、
前にもブログで触れたことがあるかもしれませんが、物件を格安で買おうと思うならこの街金ルートの開拓が一番手っ取り早いんです。(但し、夜の接待費がべらぼうに高くなるので人脈を間違えると大損害が出ますw

ただ、担保物件と言っても全部が全部投資に向いてる物件ではないので物件ごとに「この物件はただの更地に見えるけどこのくらいのポテンシャルがある」ってのを見極めるスキルが必要になってくるのですが、最近世代交代した街金の二代目さんあたりになるとこの能力が欠けていることが多く、ワタクシみたいな不動産オタクが「これはこういう風に見るとこう化けるんです(ドヤw」なんてレクチャーすると結構重宝がられ昨今はまた新橋界隈での人脈の再構築に成果も出始めてますw(えぇ、、融資が渋くなればこっち方面に鞍替えして生き残りを図る我々ですw)

ま、そんな時にニュー新橋ビルが耐震基準を満たしてないって記事を知り、地下の飲み屋街が主戦場になりつつあるワタクシ、、いつか生き埋めになっちゃうんじゃないかって気がしますけどねw



どうでもいいけどこのビルの2階の店舗群、、なんとかして欲しいんじゃんw

「指しすぎ注意」。。。


朝から待てど暮らせど宅急便が来なくて涙目ですw

こんにちは。

不動産を買おうと思ってる側で必ず登場するのが「指値」。。。

この指値ですが通れば通るほど取得金額が安くなるので投資効率を考えると出来るだけ大きい数字が欲しくなるのですが、あまり指値し過ぎると「売主様が最低でも欲しい手残り額を下回ったり」、「そんな指値だったら転売業者に売った方がマシ」なんて無茶な指値になってしまい、ドヤ顔で買付けを入れたところで相手にもされなくなってしまいます。(たぶんですが、、そんな買付けを出してくれと仲介さんに頼んでも嫌な顔されるだけでしょう)

しかし、中にはあり得ないほどの指値を通しめでたく購入出来た人も多いですから一概に「指しすぎ注意」ってわけでもありません。


そんな「指しすぎ注意!」の標識を週末でクソ忙しいエスパー画伯にお願いして作って貰いましたが、、
うーん、、頼んでおいてあれだけど、、これって「注意」じゃなくて「禁止」じゃね?ww

要するにこれ、
買付けを入れる際に、「どこまで指値が通るか?」がわかればいいわけで経験豊富な人だと
①転売業者ならいくらで買うか?
②一般人が買うならどこの銀行でどのくらい融資が出るか?
③そもそもこんな物件を買おうと思ってる人ってどんなやつなんだ?ww
④情報の鮮度と情報のルート

なんてことを総合的に判断して指値幅を決めています。

この4つの要素ですが、
ちょっと深堀りすると以下の通り。
①転売業者ならいくらで買うか?
→一般的に言うとこの転売業者が買い取る金額ってのが最安値であることが多いのでこの金額がわかるとそこにちょこっと高い値を付けて掻っ攫うなんてことが出来ます。
また転売業者が物件の瑕疵担保を心配して買わないような物件であればそこから更に指値が通る場合も多く、激しく指値を入れたい人に於かれましては、この「転売業者なら買うのか?買わないのか?」って部分はかなり重要なファクターになります。
えぇ、、転売業者さんが手を出さない物件は想像以上の指値が通るものです。(500万の売り戸建てが80万とかwww)

②一般人が買うならどこの銀行でどのくらい融資が出るか?
→融資がたらふく出る物件と言うのは融資が付く人であれば誰もが欲しがるもの。
こういう物件は仲介さんレベルでもちゃんと把握していて買いそうな人にどんどんアタックしていく関係で指値なんて言うと「指値なんてうるせーこと言うやつは後回し」とドンドン後順位に回されます。
そうなるとこの場合、「融資が付きにくい」というのが指値幅がたくさん取れるってことになるのですが、これは逆に自分にも返ってくることでもあるので他人が融資引けない物件は自分も引けないと認識していなければなりません。
しかし、偶然にも自分だけ融資が通りそうな局面の場合(共同担保やら手金突っ込めば買えちゃうなんて立ち位置)「オレ様は融資は万全だから」と強気で指値交渉に持ち込めます。(だからワタクシ、常々キャッシュ貯めとけよって言ってるんですw)

③そもそもこんな物件を買おうと思ってる人ってどんなやつなんだ?ww
→最近、超築古戸建て(建物の傾き付きw)だろうが建物が半分崩壊し掛かってようが、「きゃーー!これならボクちゃん新築に見えるーーー!!(CV:富山の某ポール氏)」と、かの川上哲治さん(ボールが止まって見えたって人w)みたいなことを言う人が増えているので物件を見たら「これならどんな奴が買いにくるかなー」ってのと「そんな物好き、どのくらいいるのかなー」ってところを考えないといけません。
この欲しい人の数が少なければ少ないほど圧倒的な指値が可能になり、この場合、もはや何を基準に指値をするとかの話ではなく「いんや、ボクちゃん、この金額じゃなきゃ買わないよー!(CV:やっぱり富山の某ポール氏)」と超強気な交渉が通ることが多いです。

ただあれです。
買うエリアを間違えると絶望するほど部屋が埋まらなくなるので「誰も買わないと思ったらそもそも買っちゃいけない場所だった」ということが無いようにしてください。。。(えぇ、、やけに指値が通るなーと思ったらそういうとこだったって話も多いですよw)

④情報の鮮度と情報のルート
→不動産投資では「不動産投資で実績が無い人のところにわざわざ向こうからやってくる不動産物件は全部クソw」という鉄の掟がございます。
誰からも「この人はお金持ちでどんな物件を出してもとりあえず見に行ってくれるって人」と見える人と「なんかこいつ初心者っぽくて融資さえ通ればなんでも買いそうだなw」と見える人では出てくる物件が全然違うと認識することが大事です。
その際に気を付けていただきたいのは「どこの仲介さんが」「どんな売り主から」「どんな経路を辿って」「なぜ自分に情報がもたらされた」です。
街場のじいさんが一人でやってるような仲介さんで投資物件なんていじったことも無く単に近所だからと「ウチの常連のじいさんからこんな物件預かったけど、、買わない?」と持ち掛けてくる場合と渋谷とか港区とかで「投資専門不動産」なんて看板を掲げてるパリパリのビジネススーツ着てる仲介さんがメールで「フルローン可、瞬間蒸発物件!!」なんて一斉送信してくる物件とでは出てくる物件が全く違います。
手慣れてる不動産投資家であれば前者みたいな仲介さんを大量に召し抱え常に新鮮な情報を仕入れていますが、後者はメール営業が主体なので契約まで顔も見たこと無いなんてケースが多く指値なんて言おうものなら「あ、指値する人は後回し」と物件の問い合わせしても返信すらないこともよくあります。
となると指値が通りそうな物件ってどんな情報なのか?ってことも見えてくるはずです。

と、今日はいつもの狼セミナー風に能書きを垂れてみましたが、結論付けるならば
①当事者が考えそうなことを推測する
②わからなければいろいろな質問をして相手が実際に考えてることを推測する
③それでもわからなければ買付けを入れる前に「こんな額で買い付け入れたらゴミ箱行きですか?」と正直に聞いてみるw

なんてことではないかと思います。

指値とは相手に悪感情を持たれないようにしないと通りにくい(と言うか嫌われて売って貰えなくなりますw)作業ですからこちら側の一方的な論理での指値(リノベにこのくらい金が掛かるとか、このくらいで買えないと融資が通らないなど)を無理やり通すのではなく相手がどのくらい困っているのか?(謄本見れば相手の状態くらいわかりますから)とか、どう言うことを聞いてあげれば指値が通るのか?(瑕疵担保免責・現況渡しで買った後一切言わないとかw)なんて質問をぶつけてみて返ってくる反応を推測すると結構答えが見えてくるものです。(仲介さんによっては成約したいがために買主さんの味方になってくれることも多いですから仲介さんに嫌がられない程度の大量な質問をすると「あれ?この人本気で買ってくれそう」なんて頑張ってくれ売ることも多いんです)

あとこれも大事なことなのですが、
指値は両手仲介での仲介の方が通りやすいです。。

物件によっては元付け―客付け―買主なんてルートで流れてくることが多いですが、元付け―買主なんてルートだと「これで成約すれば両手になるから他よりこっちを優先しよう」と考える元付けさんも多いですから(しかもこういう時は案外買主さんの味方をしてくれること多しですw)場合によっては客付けを飛ばして元付けと直接交渉出来るようにしてもいいんじゃないかと思います。(我々業者がこれやると仁義に反しますが、一般の人はせいぜいこの客付け1社から出禁になるだけで大した被害はありませんw)

そう思うとこんな高値停滞期ではありますが買える物件もまだまだありそうなので我こそはと思う方、ぜひ狙ってみてくださいw



そう思うと築古戸建て投資やってる人って今もブルーオーシャンな時代な気がするんじゃんw

隣地を買いたいんだけどなんかいい方法ない?


五反田駅集合って言ってんのに御殿場ICから「誰も来ないんだけど」って電話されて青くなりましたw

こんにちは。

よく来る相談で「隣地を買いたいんだけどなんかいい方法ない?」ってのがあります。

この相談、、
中でも一番多いのが「再建築不可の土地を買ったんだけど隣地が買えれば再建築可になる」ってパターンで、隣地を買えれば今の土地が大化けすることにもなりますからいろいろ模索しつつワタクシにも相談して来るんじゃないかと思います。(ちなみに次点は「隣地を買うと新築面積が増えるので」です)

ただあれです。
この手の再建築不可の土地はその方が買う以前に持ち主から相談された(仲介を依頼された業者さん)も「仲介に出す前に自力でなんとか出来ないか?」と考えることが多く、そんな段階でうまいこと隣地を丸め込むことが出来れば仲介に出すことも無くその業者さんが利益を得られることになりますが、その作戦に当て嵌まらない物件は結果的に「いろいろ手を尽くして隣地交渉したけどダメだったので再建築不可のまま売りに出す」という流れで売りに出て、買うことになったんじゃないかと思います。(ま、だから安く売りに出てるんですけどw)

そう考えると再建築不可の物件ってどうにも価値を上げることが出来なくなってそのままの形で売りに出たってパターンばっかりなのですが、よくよく考えてみると一般の投資家さんには長期保有することで隣地の持ち主が干上がるのをじっくり待てるというメリットがあるので短期転売が主体なプロの業者さんよりはアドバンテージがあるという側面もあります。

そう思って腹を括り、隣地の住人が朽ち果てて不動産のセオリーでもある「土地を高く買ってくれるのは隣地の持ち主」とばかりに「ウチの土地買いませんか?」と打診されるまで指折り数えて待つ作戦もありですが、昨今は高度医療の発達で寿命も延び、待てど暮らせど果報は届かず、、みたいなことにもなりかねません。(そこまで持久戦を強いられると美味いものばっかり飽食して尿酸値の高い今の時代の人の方が前後の食糧難を強かにくぐりぬけて来た人より不利な気がしますw)

そんな流れでワタクシに「人間味あふれる解決方法(嫌がらせ系地上げを含むw)」を質問してくるのではないかと思うのですが、
ワタクシの場合
①隣地の所有者に「情に訴えかけるようなお手紙」
②馴染みの不動産屋さんに頼んで隣地の所有者と交渉
③買主自らが隣地の所有者に直接訪問し直談判

の中からその隣地の人の性格や置かれている立場を考慮し、効果的な方法を模索して作戦を伝授するのですが、

①・・・手紙をいくら出しても黙殺(スミフの「買いますチラシ」とごっちゃにされてる感ありw)
②・・・「売る気なんかないから二度と来るな」と完全拒否
③・・・一度拒否されて二回目の作戦が立てにくくなった


という結果に終わることが多く、成功率も10%前後という低打率。。。(ま、あれです、、10回チャレンジして1回成功するかしないのがこの手の地上げですけど)

そこでワタクシ、
最近は、③の買主自ら直談判の前工程に「別の用件」を加えて隣地所有者にまずソフトタッチで接触することにしてます。

そんなソフトタッチですが、
ワタクシの場合は「測量」をダシに使ってます。

この測量ですが、測量をやるとなると隣地との境界を確認するとかの名目で隣地の所有者も引っ張り出すことが可能になります。
その際に、「わざわざ立ち合いに来ていただき申し訳ありません」と3万くらいする消えモノ系手土産(いつもの高級佃煮w)手渡し、懐柔したところで世間話をしつつ嫌われない程度にいろいろ聞き出します。

また測量をするとなると大抵、事前に測量士さんがこの隣地の所有者にコンタクトを取るのですがその際、「ん?測量するって一体お隣はなにを始めようとしてるんだろう」と思うことが多く、「万一、建て替えとかだとウチにも迷惑掛かるんじゃないか?」とか疑心暗鬼にもなってくれることが多いので、実際に会うと向こうからもいろいろ質問が飛んでくるものです。

ワタクシの場合、ここで「売却するかも」と匂わし、「その場合、買った人はとんでもないもの建てちゃうかもしれませんねー」みたいなことを遠回しに吹き込んだりするのですが、とにかくワタクシ、話をしながら隣地の人の顔色をうかがい、「どんなことされたらイヤなんだろ?」と頭を巡らせます。

そんな「売るかもしれない」と言うと必ずと言っていいほど聞かれるのが「いくらで売れるんですか?」ってやつ。(なのでここでの接触は「売る(かもしれない)」って話で進めるのが吉ですw)

隣地の土地がいくらで売れるのかってのは意外に気になるものでそれがリアルタイムな隣地価格で聞けるんですから別に売る気がないって人であっても興味が無いって人はあまりいません。

そこで軽くでいいので「自分が欲しい隣地の値段×80%」くらいの金額を言っておきます。(これがあとになって買い取る際の指標になるかもしれないので出来るだけ小さい数字であることが望ましいですがあまりに安すぎるとやる気が無くなるのでやり過ぎにだけはご注意くださいw)

そんな話を世間話に織り交ぜつつ隣地所有者の顔色を伺うのですが、そんな話をしてると稀に「そんな値段で売れるならウチの土地も一緒に売っちゃおうかしら」なんて言い出すこともあるんです。。

また売る気が無くてもそういう数字を聞くことでしばらくの間、「自分の土地がいくらで売れるか?」くらいの計算をするので
①ここを売った場合、いくら入っていくら残るかの数字を知る
②ここを売ったとしてどこに移り住めるか計算する
③掛かる税金まで計算して売った方が得か損かを考える

という工程を経て隣地の所有者はこの土地の価値を知ることになります。

地上げ等で一番ややこしいのはその立ち退きさせたい人から見て「その提示された不動産の値段が高いのか安いのか?」を自分で判断できない点。。(素人なんですから余計に疑心暗鬼になるものですw)

しかし、隣地の人が「このくらいで売るんですよ」と言えば意外に信用するものでうまくいくとホントにこれで金額の擦り込みが出来ちゃうんです。(ただ先ほど欲しい金額の80%と書きましたが、逆手に取られると「そんな売値でしか売れないのか?」とか思われることもあるのでホント、ここは顔色伺いつつ慎重にやってください)

この擦り込みが出来ると隣地のご本人がその話の裏を取るべくあちこちの自称セカンドオピニオンに聞いたり、親戚に相談したりして話が拡散するのですが、不思議とこういう売り話になると何らかのおこぼれが落ちてくるんじゃないかと今度はその取り巻きの人達が動き始めることがあるんです。(そして皆さん、不動産価格の3%が貰えると勝手に想像を張り巡らせるのもこのタイミングですww)

こうなると話がトントン拍子で進むこともあるのですが、元々、そんな測量なんて機会を設けなければ事態はまるで動くこともなかったでしょうからこんな感じで動かない事態を打開するにはこんな全然関係ない話で接近を謀り距離を縮めていく作戦は有効ではないかと思います。

あと、そんな隣地の物件で「実際に今でもここに住んでるか?住んでいないか?」でも状況は変わります。

例えばここに30年も住んでるお年寄り夫婦なんて場合、今の状態を変えてまで売ろうという気にはなかなかならないものです。(この場合、大抵はどちらかが亡くなった場合にチャンスが訪れますが昨今の高度医療の、、以下略w)

住んでいない空き家の場合、この測量~手土産~価格出しの世間話でうまくいくことも多いのですが、こうやって何十年も住んでる場合は隣地を接収出来る可能性が極端に下がるのでこの辺は物件を買う前に検討してから買うようにしてください。(えぇ、、隣地の住人さんだってこっちが再建築不可だってことくらい知ってるはずですし、売ってくれって言って来ても断り文句は常に用意しているはずですからw)

また、それ以外の隣地不動産であっても「居宅不動産なのか?投資用不動産なのか?更地なのか?」でも隣地との接し方も違って来るし、「過去の近隣感情(過去からの遺恨があって隣地をは口も利かない関係だったなど)」でも攻め方が変わります。

そんな場面であっても一度、ソフトタッチ接近して多少気持ちが繋がったところで交渉するのと、いきなり隣地の飛び込んで「売って欲しい」では成功確率が変わってくると思うのでいろいろ試してみていただけると幸いでございます。。。


なお、明日の狼ブログですがワタクシが病院に診察に行く関係で万一、検査が長引くと休載になるかもしれません。
ご了承ください。。


なので今日はいつもより多めのポチをお願いするんじゃんw

なんとなく遠回しな話。。。


今日は時間が無いので手短な更新になりますw

こんにちは。

よく物確電話で「御社で扱う売り物件ありませんか?」という謎な電話があるのですが、
これってそもそもウチの物件がレインズに掲載されてるのすら知らないで架電してきてるんじゃないかと思います。

となるとこの電話、、
もはや物確でもなんでもなく単なるテレアポ営業じゃないかと思うのですが、いちいち相手するのも面倒なので「あー、、ウチの売り物件ならレインズに全部乗っけてますからそれ見てお電話ください」と答えるのですが、、、

時々、
「いや、レインズ物件なんかじゃなく未公開物件はありませんか?」
と切り返してくる方がいます。

質問の意図はわかるのですが(どうせレインズ物件なんてサラシモノ物件だと思ってるんでしょw)初めて電話してきたどこの誰だかもわからない馬の骨に「旦那、、ちょうどよかった、、今入った超新鮮な未公開物件があるんスよww」とはなかなか言わないものです。(ま、そんな未公開物件出したところで強烈な指値入れないと買えないとか言うしw)

それでもこうやって何百、何千と電話してるうちにそういうラッキーな話に出くわすかもしれませんから日々架電に明け暮れてるんじゃないかと思いますが、恐らく、大半の架電系営業マンはそのラッキーな日を迎える前に職種替えしてるんじゃないかと。。(だってこんな出口の見えない戦いをしてやっとこさ買取り稟議を上に上げたところで秒殺却下されるのが関の山だしw)

それならレインズ見て片っ端買えそうな金額を提示して乗って来そうなブツ元にアタックし続けた方がいいんじゃないかと思うのですが、ブツ元仲介ってあちこちからいろいろな電話を受けて打診されまくってるので出し抜けにこっちの希望だけ伝えると「なんだよ、、こいつ、、」と嫌われてしまい挙句、「なんかこいつメンドクセーな」と思われ資金力が無いと見做された時点で「あー、、他からもいっぱい話が来てるから」とやんわりお断りされちゃうことが多いです。

今回はたまたまそんな業者の話を例に挙げましたが、実はこの話、、
実際に物件を買ってる(または買おうとしてる)一般の不動産投資家さんにも当て嵌る方がいます。

実際に買えるだけの資金力やノウハウがあるのに不動産屋にうまく情熱が伝わらず「なんかこいつめんどくさそうな客だな」と誤解されて買える物件が買えないってのはもったいない話なので書いちゃいますが、大抵の場合が「相手の間合いにうまく入れていない」ってことが多いです。

と、「間合い」なんてふわふわした表現じゃわかりにくいと思いますが、相手の間合いと言うのは相手が今、何を考えて電話を受けているのかがわかれば結構、深いところまで入れるものなんです。

ワタクシがエンドのお客さんから実際に物件の問い合わせを受ける場面で一番注目しているのは「どのくらい不動産投資の知識があるのか?」で、これがわかると現在保有している物件がうっすらと見えてくるのでそのお客さんのおおよその資産力まで見えてきます。

不動産業者ってなんだかんだ言っても「こいつは物件買う能力があるのか?否か?」が大事なのでここをアピールしないとダメなのですが初めて電話して「俺、キャッシュで10億持ってるんですけど、、」と言われちゃうと「こいつはなんなんだ?」と不審に思います。(ってかいきなり初対面で出し抜けに「金持ってる」ってアピールする人って怖いですよw)

そうではなくてなんとなく遠回しに「オレ様は決済出来るだけの能力がある」と思わせないといけないのですが、その際によく使う世間話があります。。

例えばですが
「実はちょっと前に○億で売ってた物件でせっかく融資まで通ってたのに売り主が売りやめしたんですよ」
なんてやつ。。

この言葉を聞くと大抵の仲介さんは
①とりあえず○億まで融資を引っ張れる能力がある
②買い付け入れた経験がある
③買付け順位で負けたのではなく売り主の気まぐれで買えなかった
④○億の不動産を買おうとするくらいなんだから度胸はある

くらいは考えてくれます。

また、そう言われると不動産屋はその物件が気になって「え?それってどこにある利回り何%くらいのブツだったんですか?」と聞いてくることが多いです。

ここで会話が続けば相手は相当親身に聞いてくれるし「このお客は決済力があるからキープしておこう」と考えるものです。

えぇ、、

例えその話が全部真っ赤な嘘であっても、、、ですwww


真っ赤な嘘であってもその裏を取る術はこの時点では不動産屋にはありませんので一度そういう印象を与えておいてからどんな話でも進めると「なんだよ、、こんな素人で金持ってないクソ客の話なんか聞いてられっかよ」という印象は持たれずしばらくの間は好印象のゾーンで記憶されて行くはずです。(ワタクシがよくセミナーで「賃貸物件の第一印象は内見のクルマから降りた最初の一歩目に物件を見たイメージで決まる」って言ってるのと似た話です)

この繰り返しをポータルサイトに乗っかってる客付け業者にするのではなくアットホーム系の「ブツ元系業者」に絨毯爆撃かますとブツ元業者から直接「こんな物件が出ましたけどどうですか?」って話が飛んでくるようになるはずです。(特にこれをスミフにやると築古・再建築不可・借地などのキワモノ物件が届くようになるはずですw)

だからと言って毎回こればっかり会話に盛り込むと「なんか最近、売主が飛んで契約がご破算になる客ばっかだなー」と疑われるので多少改変して話して欲しいのですが、ブツ元業者ってのはそういう遠回しな話からいろいろ推測して「このお客はどんなタイプのお客さんなんだろう」と推理しながら話を聞いてることが多いのでさりげなく・遠回しに「俺って余裕しゃくしゃくな不動産投資やってんだよねー」と言う部分をチラ見させてこっちのペースに引きずり込むってのが他人を出し抜いていい物件を買うって要素になるんじゃないかと思う次第です。。

そう考えるとこの「ブツ元を欺く世間話」って他にも結構あるんじゃないかと思いますが、これって要するに不動産屋から見て「この人はウチの会社に利益をもたらしてくれるお客様」だと思わせることなので売り物件が出たからと業者に電話して単に物件の詳細を聞くだけではなくこっちのアピールを「嫌みの無い程度に会話に織り交ぜる」と言うコミュニケーション能力がとても重要になります。(あまり言い過ぎると自慢に聞こえて逆にムカつきますw)

ただあれです、、

いくらブツ元に「資金力がある」とか吹聴して買付けが通った途端、「ではこれから何件も金融機関回ります」なんて言うと一発で信用無くしちゃいますのでここの整合性だけはおかしくならないようにしてくださいねw



ウソは最後までつき通せばホントの話になるんじゃんw

不動産セミナーあれこれ。。


3末に入って会社のガスストーブを撤去するかどうかで大揉め中ですw

こんにちは。

神戸のセミナーが今週末だってこともあり、今日は不動産セミナーについてあれこれ書いてみます。

不動産セミナー、、
そう聞くと不動産投資初心者の方はあちこちのセミナーに出没して貪欲に知識を吸収したいって思うのでしょうけど、セミナーを主催する側には何らかのメリット(大抵、金銭的メリットですw)があって開催しています。

その主催者側のメリットに嵌らなければどこのセミナーにも積極参加していただきどんな話であっても貪欲に聞いて欲しいのですが、セミナーでは大抵、「我田引水」な話をされちゃうので話を聞いているうちにすっかりその気にさせられて挙句、セミナー後の個別相談会なんかで個人情報をブッこ抜かれ最終的にカモリストに名を連ねてしまい後日、その個人情報を使われ、いいようにされてしまうことになります。

そんなセミナーで多いのが「不動産業者主催の不動産セミナー」なのですが、参加費も無料だし、行けばきれいなお姉ちゃんが受付やってて話の内容もなんかこう「やる気」にさせてくれる極めて耳心地のいい話のオンパレードでリスクについてはあまり話さないように工夫しています。

これを不動産初心者の人が聞いてしまえばその気にならない方がおかしいってものでそんなセミナーをハシゴしてるうちに恐らく「自分にあった投資スタイル」なんてものが確立されていくはずです。

実は怖いのはここで、
不動産セミナーに入り浸ってるうちに自分が不動産経験者のような気分になり「机上の知識だけは一人前」って気分になり「不動産投資を始める前提」という「とにかく物件を買わなきゃ始まらない」っていわゆる「買いたい病」に罹ってしまうんです。。

この買いたい病、、
一度罹るとなかなか治らないもので、誰がどう見ても「今はまだ買い時じゃねーだろww」って時でもなんか適当な屁理屈を付けて買いに走ります。

またそれを正当化しようとして同じ「買いたい病」の人とくっ付き始め「なんで今買うの?バカなの?」と忠告する人を敬遠し始めます。

理由は簡単です。
すでにご本人はいろいろな不動産セミナーに参加してそこそこ知識武装は出来てるし、その頃には今では再現性は薄いですが成功者の事例ばっかり耳にしちゃってるのでまさか自分が失敗するなんて思ってませんから。。

またそんな成功者の体験談聞いちゃうと「成功者の億単位に借り入れ」にも免疫が出来始めている頃でしょうから最初の一歩で購入しようとしている数千万単位の借り入れなんて借金だとも思いません。(毎月家賃が入って来るんだから返済で苦しむなんてありえないと思ってるはずだし、なにより空室対策に関しては書籍もたくさん販売されてる関係でほぼセミプロレベルのスキルになってるはずですから)

そんなところに「フルローンの融資が付く物件があります(しかも一年間は家賃保証が付きます)」なんて業者からの嵌めこみ営業を喰らえばどうなるか?

えぇ、、
その物件が億単位の物件であろうと躊躇することなく買おうとするはずです。。


だって、本物件、
買えば一年間は家賃保証が付くしその一年のうちにいろいろ勉強して埋める術を身に付ければ毎月CFレベルで数100万単位の不労所得が入ってくるんですもん。。。そんな投資家がまだウヨウヨいるもんだから3月の末になってもサンタメ業者がこぞって物確してくるんです

そうこうしてるうちに一度嵌めこみに成功した不動産屋さんはその人の融資属性を見ながら枠いっぱいの融資が組めそうな物件を再度嵌め込んでくるはずです。(ス○ガがあれだから今の旬は西○信金って業者さん、、口々に言ってますよw

ただ、この不動産セミナーですが、
単に「行けば騙されるに決まってる」と思っちゃいけません。。

確かに騙し討ちするセミナーばっかりなのは事実ですが、
最初から「どこで騙しに掛かるか?」さえ知っていればなんてことないからです。

例えばですが、最近一番多いパターンが「一番最初に不安を煽ってくる」ってパターン。。

不動産投資で自己破産するって簡単なように見えても昨今はインカムゲインが主体な投資になってる関係で自己破産する方が極めれレアなケースだってのに初っ端から「自己破産」「一家離散」なんてフレーズで不動産投資そのものをけん制してくるセミナーは危険度が高いです。

なぜかと言うと、
不動産投資で老後の蓄えなんて気持ちで入ってくる初心者に「不動産投資は大抵の人が失敗し、自己破産します」なんて言えば思考回路が停止してしまい、守りに入ってしまうことが多いんです。。

守りに入るとどうなるかと言うと「じゃあ、自己破産しない方法ってなんなの?」と考えるようになり、そう提言してくれた人をメンターだと思っちゃうんです。。。(本来はそこで「自己破産するくらいなら手を出すのはやめておこう」と考えて欲しいのですが「買いたい病」の人はそうは思わないものなんですw)、

そこで「自己破産するのは新築区分に手を出すことです」とか「かぼちゃの件はずっと警告し続けてました」とか取って付けたようなセリフを吐かれると「あー、、要するに新築区分とか妙なシェアハウスに手を出さなければ大丈夫なんだ」と思うようになり「投資基準さえ守っていれば大丈夫」なんて関数電卓で叩き出した分母のまったく決まってない数値で35年の収支計画を出され「さすがプロ」なんて思いこんじゃうのが関の山なのですが、これらのセミナー講師、、

大抵の場合決まったようにこう言います。

「いいですか?不動産業者はそもそも大家業なんてやったこともないのですからそんなやつの言ってること信じちゃいけませんw」

ここまで畳みかけられると不動産初心者の人はほぼ思考回路が停止しちゃうはずでそうなるともう他の人の意見なんて聞くわけもなくその人をメンターと信じてとことん付いていくはずです。

恐らくその手のメンターを信じて突き進むと今だと「家賃が高く取れそうな場所での新築投資」か「ちょっと駅から遠い全空物件だけどリノベも全部監修してやるから買え」なんて言われて地方の築古アパートあたりを勧められるはずですが、そんなのを勧められる頃には「これが自分に一番合った不動産投資スキームだ」と思うようになってるはずなのでこの次元に達するともはや洗脳を解くのは不可能な状態になります。

セミナー主催者も年々、知恵がついて来ていて最初に「非合法な手法ではありません」とか「悪徳業者に騙されないようにしましょう」なんて先手をうって「いつのセミナーは悪徳でもなく騙しもありません」とアピールしようとしますが、そもそも不動産セミナーをボランティアでやるほどお金が余ってるわけでも無いしヒマでもありません。(なによりわざわざポータルに広告費を払ってまで集客する無料セミナーなんざなにやるかくらいわかるはずですw)

と、ここさえ押さえておけばどんな騙し系のセミナーであっても自由自在に参加してノウハウだけを持って帰ることが出来るはずでそんな知識武装をしたのちに大家さん主催の見学会に出没してこっそりノウハウを奪ったりメシ奢るなり贈り物するなりして仲良くなって友達の輪をどんどん広げていけばいいだけなんです。(しかも大家同士の飲み会なり集まりは大抵数千円単位の割り勘ですw)

こんなのを一年くらい続けて行けばなんとなく自分に合いそうな投資方針も見えてくるし何より身に付く実力が段違いに変わってきます。

その合間に業者主催の無料セミナーとかに顔を出して
「そこに参加してる人で知り合いがいるかいないか?」
を確認するといいです。

えぇ、、
こんなことどこの書籍にも書いてないと思いますが、、
大家の集まりに行って覚えた顔がそのセミナーに行ったら誰もいなかったなんて場合、そのセミナーはクソセミナーであることが多いんですwww(また知ってる顔でも「こいつは大家レベル低そうだなー」と思うやつが最前列なんかに陣取ってたらそのセミナーもクソであること多しですw)

これをワタクシ、「カナリア戦術」と名付けていますが(カナリアって空気の悪いとこだとすぐ死んじゃうので毒ガステロとかでよく動員されているんですw)スキルが高い不動産投資家さんほどそういうセミナーの目利きが利くのでそういう投資家さんが行くようなセミナーを狙って参加するのがいいんじゃないかと思います。。

ただあれです。。

そういうスキルの高い不動産投資家ばっかりのとこに出没してうっかり「買いたい病」を露呈してしまうと、


「あ?なんで今買うの?バカなの?」


と詰められる可能性も高いのでくれぐれもご注意ください。。。



ま、要するに先人の話を聞けってことなんじゃんw