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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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売値と利回り。。。


皆さまのポチがあってのワタクシでございますw

こんにちは。

不動産投資で物件を探す際、、どうしても気になるのは「売値」と「利回り」じゃないかと思います。

事実、どのポータルサイトを見ても前面に出てくるのは「売値と」と「利回り」だし(目立つように赤文字で書いてあることが多いです)買い側の人もそれを目安に物件を探しているんじゃないかと。。。

ただこれで「売値と利回り」が自分の思うような数値ってことはこの物件は瞬間蒸発する可能性が高く、また瞬間蒸発せずにいつまでもマーケットを漂ってるとなると「なにか買うに買えない問題を抱えてる」ってことになります。(借地、再建不、容積オーバー、地方な物件でも高利回りって言えば高利回りですからw)

不動産投資初心者の人が物件探しで受ける最初の洗礼がこの辺で、物件を見る目を養うなんて以前に「価格と利回り」だけで物件を探すとこんな物件ばかりなので最終的に
①この物件の中から心のハードルを下げて選ぶ
②フルローン融資でデカブツを一発当てようとする
③最近流行りのストックビジネスで太陽光、コインランドリービジネスなんて方向に向かう

とかになるんじゃないかと思いますが、、

最悪な事例になると
①湯沢あたりの中古リゾートマンション(利回り30%)を80万とかで買い
②CFがマイナスなので逆転狙ってサンタメフルローンで昭和末期の地方デカブツRCを購入、、、
③見た目のCFが上がってるので(ように見えるので)その資金を頭金にコインランドリービジネスに参入。。。
なんてハトヤじゃないけど三段逆スライド的投資に走ってしまい、赤井親分とケイマンさんが今まさに出掛けてる世界一周旅行(今日はカナダのバンクーバーにいるそうですw)なんて話は夢のまた夢の話になっちゃいます。。

また、①~③のどれを選んでも結局、どこもプレーヤ―が多いので長い目で見ると生き残れるかどうかはある意味賭けになりますが(何度も言いますがどんなビジネス選んでも成否は運次第で決まりますからw)、、、ワタクシ、今日はこの中の①だけに絞ってお話ししますが、結論から先に書いてしまえば
物件を選定する時にこの「売値」と「利回り」に振り回されて物件を選定しちゃダメなんですよってことです

当たり前ですが売ってる物件の売値と言うのは「売り主がこの値段なら売ってもいい」という流れで決まるのですが、そもそもこの値付けの根拠は業者さんがいろいろな事例とかと比較して決めることが多いです。

ただ、誰でも買いそうな売値を設定しちゃうと「ウチならそいつらみたいなショボい売値以上で売る自信があります」って業者に媒介契約を取られちゃうのでこの値付けはある程度指値を入れられても大丈夫なくらいそこそこ高い値付けで売り出されます。

なので最初から「売値」を絞って検索しちゃうと本来であればもうちょっと高いところの物件に指値して買えたものが検索自体に出現しないことがあり、また大幅指値が出来そうなくらいの数年前から売り出されてる物件(大抵仲介さんが見放しているので価格変更すらして貰ってない物件などです)を見落とす恐れもあります。

売値と言うのはあくまでも売り側が決めた価格であってそれをいくらまで安くさせるかは買主次第。。
ここを最初から放棄して「えーっと、、予算5000万以内の木造アパートでー、、」なんて探し方してるといつまでもお宝物件になんか出会えません。。(えぇ、、実際の話、うちの団員で予算5000万であっても8000万くらいの物件に指値して5800万とかで買うなんて荒業を駆使するやつもいるくらいですからw)

また利回りですがこの利回りはご存知のように表面利回り表示と言って単に年間家賃収入を希望売値で割っただけの数値。。
しかもこの表面利回りってのは売り出す側はインチキしてでも利回りを高く見せたがるので新築当時から住んでるなんて相場以上の賃料でも埋まってさえいれば堂々と表示出来ますしツワモノになると募集中と書かれた空室の状態の賃料を「想定賃料」という名のフカした賃料設定して利回りを高く見せるなんてこともやってきます。(最近の主流は家具付き賃料なんて無茶な設定で1万くらい軽く賃料フカす業者さんも存在しますw)

言うなればこの「売値」も「利回り」も実際は流動的なものだと認識いただけるんじゃないかと思いますが、
こんなグラグラした数値を収支ソフトにぶち込んで30年先までの投資効果を見たところでその数値が正しいかどうかは子供でも分かる話なんじゃないかと思います。。(あともう一言だけ言わせていただくと、、そんな収支ソフトで儲かるかどうかをチェックしてる時点で薄氷みたいな利益しか出ないんじゃねーn、、、以下略w)

不動産投資を始めるのにあたり、そりゃいろいろなことを勉強して始めるなんてのは当然として、、
それでも早く始めたいってせっかちさんであれば以下のことを頭に置いて物件の選定をしてください。

まず初めに買う物件の予算決めです。
最初に買う物件なので小さめのものから始めたいって人がほとんどだと思いますが、最初は自分の思ってる予算の7掛けくらいの物件を探すつもりで予算の1.5倍くらいまでの物件の中から選んでください。(要は予算の7掛け~1.5倍の価格帯の物件全部探すんですw)

そうすると自分の予算を超えた物件も見れるので自分が欲しいレンジの物件を予算的に買えないレンジの物件を比較することが出来ます。

これ、なんで必要かと言うと不動産物件ってのは価格帯ごとに欲しいと思うプレーヤーの数が変わるのでどの価格帯にプレーヤーが多くてどの価格帯にプレーヤーが少ないかを「売り出し時の表示利回り」で見極めることが出来るんです。(要するに利回りが低い価格帯はプレーヤーが多いってことです)

出口戦略を考えると買う物件はプレーヤーが多い価格帯の物件を選ばないといけませんが実際の話、2億までの物件でしたら買い付けを一つだけ取れさえすれば売れるのであまり心配いらないんです。(だって売る物件は一つしかないんですから買い付けも一つさればいいんですw)

また自分がちょっと手が届きそうもない価格帯に儲けるチャンスがあるとなればここは無理してでもそっちで物件を探した方がいいので戦略を軌道修正して金融機関に融資を頼むときもこの価格帯の優位性を説いたり融資を受ける際の企画書をきっちり作りこめば不可能な話ではありません。(融資を受ける上での予算ってのはほとんどが自分のマインドブロックで低く設定しちゃってるケースがほとんどだし)

あ、そうそう。。
マインドブロックと言えば初心者の人でやっぱり「投資は初めてなので小さめの中古ワンルームから」って人も多いと思います。
これもやはり失敗を恐れて小ぶりなものから、、、って意識が働いて選んでるんじゃないかと思いますが、ワタクシから言わせていただくとこのジャンルは売り出し価格の半値以下で買える物件買うくらいの意識じゃないとなかなか利益は出ません。(しかも区分一部屋だってのに管理業者に管理費払って賃貸管理ってどこまでカモなんだかわかりませんw)

ましてやこれら数百万で買える物件でさえもノンバンクのローンくっ付けて不動産投資家と名乗るのでしたら売り主が怒ろうと仲介さんが呆れようと全然構いませんから売り主希望価格の半値で買えるような物件が出てくるまで辛抱強く買い付けを入れ続け実が落ちてくるのを待つべきじゃないかと思います。。

えぇ、恐らくですがそれが出来ずに業者さんが言う「これ立地も良くて将来的にいい資産になりますよ」なんて話を鵜呑みにしてロフト無しの13㎡とかの人が住めないような区分を買っちゃうタイプの人は次に〇リックスあたりの融資で建売の新築アパートを営業さんから勧められるはずですのでそんな場面に遭遇したら「あ、やっぱりワタクシ、、カモだったのね」と思っていただいてまず間違いございません。。


といろいろ書いてみましたがもう一つ忘れちゃいけない数字がありました。。

この忘れちゃいけない数字ですがセミナーではいつもしゃべってることなので大したことはありませんがセミナーに来たことが無いって人もいるでしょうから明日はこの話をサクッと書いてみます。。



と、ポチ稼ぎに明日まで話を引っ張るんじゃんw

売買ネタあれこれ。。。


週末、お出かけ予定の方は念入りにポチってくださいw

こんにちは。

売却局面にてよくある話なんですが、「売却するって話を今頼んでる管理会社にいつのタイミングで言うか?」ってのが最近、我々の飲み会ネタでよく話題になります。

このタイミングの話、
売却をこの管理会社さん以外のところに依頼していて売却が決まったので管理会社にその旨を伝えると、

「えー?なんで売るって話をウチにも声掛けてくれなかったんですかーー!!」

とか

「ウチにも買える客がいるから紹介してもいいか?」

とか

「もっと高く売るからそんな安い買い付け断れ(こらこらーww)」

なんて言われちゃうことが多く、ひどい事例になると「ウチへの管理条件付けてくれないとそんな売却には応じない」などと一体この物件は誰のものなのかすらわからなくなるときもあります。(ってか一度ホントに言われて倒れそうになったことがありますw)

かと言って管理会社に売却を依頼をお願いして運悪く「売買の勝手がわかってない業者さんレベル」だと「とにかく全国津々浦々の業者に情報ばら撒いて1人でも多くの人の目にとめましょう」と無茶な広告活動してあっという間にサラシモノ物件に変貌させちゃうのもいれば、田舎の不動産屋さんあたりで滅多に無い売却話だからと少しでもたくさんフィーを得ようと「片手仲介厳禁」に突っ走り売値よりも両手手数料にこだわり過ぎて結局、売り主が想定していない指値で転売業者さんからの買付けを取っちゃう業者さんも相当数いらっしゃいます。(何社か知ってるのでよかったら実名挙げさせていただきますww

でも実際の話では売却の契約が締結されたあたりを過ぎると管理会社にいろいろ聞かないと行けないコトが増えてくるしこれは決済までには終わらせないといけない関係でどうしてもこの管理会社さんに「あ、この度、物件を売ることになりまして」と言わなけれいけないタイミングが必ずやってきます。

しかも困ったことに昨今の買主さんは大抵、管理会社を変えようとしますので(あとプロパン会社もw)そんな話が前提になってるときの売却話ってのは管理会社さんも妙にササクレ立つものです。(「ふーん、、じゃ、もう募集も止めていいですよね?」と投げやりになってきますw)

なのでワタクシ、売却時の管理会社の変更は「決済が終わって買主さんが一旦今の管理会社を継承して好き勝手にやってください」とお願いしているのですがツワモノな買主さんになると「いや、決済前日に管理契約をバッサリ切ってください」と言われちゃうこともあり益々、管理会社さんに売却の話が言いにくくなっちゃいます。(個人的に言わせていただくとすでに賃貸の客付け等で物件に慣れている管理会社を管理費の安さとかシガラミ等だけでなぜ変えてしまうのか、さっぱり理解できません。。)

で、この管理会社にいつのタイミングで話すのがいいかと言われれば、
売買契約なんかする遥か前(出来れば物件を買った時点でもいいくらいです)と言っておくことをお勧めします。(言い方としては「いつか売る時が来るかもしれないけどその時、管理会社が変わるのはワタシの責任じゃないからね」って感じです)

買った直後であればすぐには売却しないだろうとタカくくって管理しますし、また買った直後であれば軽く聞き流してくれます。
そんなまさかのタイミングであらかじめ言ってあればいざという売却局面であっても「なんだよ、、管理契約をお願いする時にさんざん言ってた話じゃんw」と煙にまけちゃうんです。(不動産投資に於いてはBAD NEWSは先に言っておくのが王道ですw)

不動産では先手を切って話しておいた方が有利にコトが運ぶケースが多く、先に言っておけば「だからそう思って前にそう言っておいたじゃん」と言い放つとこれが魔法の言葉のように「あ、前に伺っております」とこちらの思い通りに動かすことが可能になります。(稀に「そんな話聞いてない」とかほざくやつもいるので何か別の言葉と関連付けて「ほら、あの時〇〇の話と一緒にしたじゃんw」と刷り込んでおくと相手も忘れたとは言わないものです)

あと大事なのは「売ってしまうとなったら今の管理会社のまま引き継いでってお願いくらいはしておく」って管理会社さんに言っておくことも重要です。(管理条件付きじゃなくあくまでも「お願い」ベースだってことが重要です)

「ま、売却には絡めなくてもずっと管理費が入ってくるなら誰が物件を持ってても同じだ」
と思ってくれる管理会社さんも多いですから重ね重ねになりますが、、この手の悪い話は先に先に言っておくことが重要なんです。

と書くと明日あたりここ読んでる人がこぞって管理会社にこのお願いを言いそうな気がするのでお断りしておきますが、管理会社さんでも実は投資物件の売却が一般の仲介さんより上手って可能性もあります。(あくまでも可能性の話なので実名教えろと言われてもワタクシにはわかりませんが)

もしかしてホントに上手いとしたら管理会社さんに依頼した方が契約決済までの流れも極めてスムーズに行くし、万一、「決済前日までで管理は切ると」言われても仲介料が入る管理会社さん、、「ま、それは仕方なんですよ」と笑って応じてくれるかもしれません。(そう考えると地獄の沙汰も金次第ってやつですねww)

ただ最近はこの管理会社をいきなり切るってのは難しい場合があります。

例えばですが、家賃保証会社を管理会社経由で加入させている場合。。
この状態で管理会社をバッサリ切ると家賃保証契約そのものも打ち切られ、下手すると新たに契約しなおす家賃保証料を買主さんが負担しないといけない羽目になります。(名前は失念しちゃいましたがそういう形態の家賃保証会社があります)

こういう話は売買契約の前に仲介さんに必ず聞いて欲しいところで意外に仲介さんも「保証会社はそのまま引き継がれますから」なんてロクに調べもしないで言っといて決済前日くらいに「すみません、、管理会社を変えちゃうと保証料の負担が買主に飛んできます」なんてシレっと言われたりするんです。。(こういう時はもう仲介さんに「説明不足」を盾に仲介料から保証料を差し引いても差し支えないかとw)

最後にまとめますが、
不動産の売り買いでは売り主、買い主、仲介以外にも管理会社、融資先などの金融機関、インフラ系(ガス、水道、電気、浄化槽、インターネット、自販機等)の会社などが引き継ぎ等で何かと関わってきます。

また、売却のタイミングを見計らってすべての関係先に連絡して引き継ぎがスムーズに進むようにしないと引き渡しの日に間に合わなかったなんてことがよくあるので売却を意識し始めたらこれら関係先を全部リストアップしていつでも連絡できるようにしておいていただくと同時に依頼した仲介さんにもきちんと説明しておいてください。(ちなみにワタクシに届く相談の中でもそこそこ多いのがこれ系の引き継ぎトラブルと連絡ミスによる負担金額の責任追及論です)

売却に慣れていない仲介さんってここをミスって売り主・買主に迷惑かけることが非常に多くひどいときは売買が終わってからも延々とトラブってます。

またこういうトラブル時で買主さんが素人であればあるほど弁護士を入れてきて余計にめんどくさくなることも多いので非常に細かい部分ではありますが覚えておいていただけると幸いです。。(ってかこんなの弁護士入れるまでもなく仲介さんをガン詰めすれば解決しちゃうのにってよく思います)



なんか今日はあちこちに話が飛んじゃって読みにくくなっちゃったんじゃんw


ポータルサイトに問い合わるとなぜかゾンザイな扱いを受けるんです。。。


まずは↑をワンタッチして「戻る」を押してお読みくださいw


こんにちは。

昨日の引き続きスワさんキャンペーンを絶賛開催中なワタクシ。。(この調子でいくと今日の夜中くらいには1位奪取の可能性すらあり得ますので誰か記念写真プリーズですw)

ネタ的に少々disり気味に書いた関係で当のスワさんから文句の一つでも出るんじゃないかと戦々恐々でしたが(だってこのオトコ、、よりによってツバメファンなんですもんw)「30年ぶりのお礼参り」もなさそうだということがわかり一安心です。(ちなみにスワさん、、30年前の抗争で蹴り入れてたのはワタクシではなく3組の篠原君だと思いますw)

そんな一安心してたところに思わぬ発表がありました。

来月開催予定のTeam boloセミナーの会場なんですが、何を血迷ったのか「名古屋城」で開催するらしいです。。。


っつーか、休憩時間にタバコ吸いたくなったら一体どこで吸えばいいんだよwww

しかも当日はプロジェクターも無しでさらに「マイクの使用厳禁」と厳しいお達しがあるそうですので


いつものブロックサイン




テレパシー

での講義を予定しています。(あと、今回はプロジェクターが無いのでレジュメ投影は念写でやりますw)

しかもセミナー会費3000円の他にお城の拝観料が別途500円掛かるそうなので(払わないとセミナー会場自体に辿り着けませんww)今回は少し多めにお金を持ってきて欲しいそうです。。(どうでもいいけどこんな会場選んだやつ、、誰だよww)

と、、一連のご案内が終わったところで今日の話題になりますが、昼間あちこちのブログを徘徊してたらいつぞやのプロパン大家さんが「感じの悪い不動産売買会社」に触れてました。(クリックするとリンク先に飛びますのでこっちもポチっていただけると幸いですw)

要するに
プロパンさんが某ポータル見て物件の場所を聞こうと広告先の仲介さんに電話したら物件名教えずに「まずはオマエの融資属性教えろ」とメチャメチャ感じの悪い電話対応されてブチ切れたというお話なのですが、いつもブログでも書いてる通り、最近の仲介さん、、融資前提の嵌めこみ営業の会社が多いので端的に仕事をしようとするとどうしてもこんな対応になりがちです。

ただ、ポータルサイトを見て問い合わせたということは相手の業者さんは客付け業者である可能性が高く、実際のところはその業者さんもその物件の名称すら元付け業者に聞いていなかった可能性もあるので「物件名称ってなんですか?」と聞いても「ブツ元に物件名聞かなきゃなんねーからホントに買う気があるのかよ?」って確かめたくてそう聞いたのかもしれません。。

と言うのも最近の客付け業者さん、、
ブツ元が送るマイソクをよく読み込んでいないことが多く、マイソクに利回りを記載しても「この物件、、利回り何%ですか?」とか平気で聞いてきます。

またブツ元への資料請求でも「まずはレントロールください」だけで終わることが多いので買主さんから細かい質問が来たら答えられないって業者さんも多いんじゃないかと思います。

さらに最大の問題として「物件名を教えて場所を特定されて元付を含む他の業者経由で取引されたら困る」ってのがあります。

事実、最近の投資家さんは「両手仲介に持ち込めば買主有利になる」ってことくらいは知ってるのでポータルで気に入った物件が見つかると自力で元付け業者を調べて有利な指値交渉で物件を買うくらいのスキルはあります。(あとは手数料マケテくれそうな馴染みの仲介さんに情報持ち込んで仲介をやってもらうなんて手法もありますからw)

しかしブツ元とのグリップは「自社で抱える顧客の融資属性(要するに買う気があってお金も問題ない人種かどうか?)」だけが頼りなのでひょっこり電話して「物件名教えてください」とお願いしたところで「そんな話じゃブツ元とグリップ出来ねーんだよ!!」と思てせっかく問い合わせてきたお客さんをゾンザイに扱いたくなるのも仕方のない話なのかもしれません。。(ブツ元と客付けの関係は「金の切れ目が縁の切れ目」と覚えておいてくださいw)

さて、そんな話で片付けてしまうと今日もプロパンさんを単にやり玉に挙げただけで終わってしまうので対策を検討してみます。

実はこの話、、
ポータル経由で物件の問い合わせをする際、誰でもやられがちな話なので書いておきますが、往々にしてポータル業者さんってのは素人の投資家さんからの問い合わせばかり掛かって来てます。

この素人さんからの反響電話。。
ホント、ピンからキリまであって実際に大家さんとして物件をすでに所有しある程度経験を積んでる方以外に「なんかSPAで読んだけど不動産って儲かるっぽいからなんかいい物件ない?(え?利回り?もちろん都内・10%以上に決まってんじゃんw)」って聞いてくる方も多いんです。

ポータルサイトの広告ってのはブツ元が「もうどうやっても売れないからレインズに載せて客付けに頼んでポータルとかに広告掲載可でもいいから早く売れますように」と思ってる物件が多いですから(最近ラク〇チで上位ランキングの町田市高ヶ坂の8,880万円(表面利回り12.43%)なんてのが最たる例ですw)そういう物件を見つけて反響電話してくるお客さん、、少なくとも容積オーバーには融資が付かないなんて夢にも思ってないって素人レベルでしょう。。(容積ってなに?ってホントに聞いてくるから泣きたくなるんですw)

こういうお客さんばっかりから電話が掛かってくると最初はすべての反響電話に真摯に対応していた担当くんだって段々とヤサぐれてくるものです。。(ちなみに反響電話の99%は成約に結びつかない電話ですもん)

こんな業者さんの対応を打開するには「こちらはいつでも買う意欲もあるし、資金付けも万全」だと思わせることが一番です。

あと、業者さんは問い合わせてくる物件で「このお客さんがどんなレベル(知識、属性を含む)」なのか大体わかっているのでプロパンさんのように「たまたま家の近所の物件だから」と問い合わせたつもりが「こんな物件に反応してくるんだからロクでもない客だ」と思われてしまうこともあり得ます。(プロパンさんだって家の近所じゃなければ問い合わせなんかしてない物件かもしれませんからw)

また、いきなり物件名を聞くと大抵の仲介さんは「単に場所だけを特定しようとしてる」と判断しますので質問する順番や聞き方を変えて見るのも手です。

例えばですが、
①「〇〇駅〇分の物件を検討しようと思ってるんですけど2、3点質問よろしいですか?」
②「〇〇駅〇分の物件ですけど、、物凄く興味があるんですけど、、まだありますか?」

と聞いてみます。

ここで大事な点は「買うかどうか検討している」ってことを前面に出しつつ「まだ買うとは言ってない」って点。。
仲介さんって結構単純な人が多いし、普段、こういう聞かれ方の電話も少ないのでこんな風に問いかけると眠気も覚めるくらい元気になるものです。(釣りで言うと「浮き」がビクンビクンって動いた感じでしょうか?ww)

えぇ、、早く聞きたいのはわかりますがまずは相手仲介がこっちを向くように仕向ける工夫をしないとダメなんです。。。(これを仲介へのマインドセットと言いますw)

次に
「ついては〇〇銀行に打診を掛ける関係で詳細資料が欲しいんですど現地の住宅地図とレントロール、評価証明、月のランニングコストがわかるもの、、だけでも取り敢えず送って貰えませんか?」
と畳みかけます。

赤字で書いた〇〇銀行って部分を自在に入れ替えていただきたいのですが、

ここに都銀の名前を入れるとあら不思議、、

こちらから融資属性に必要な(年収とか勤続年数)などの情報を教えなくても勝手に高属性だと判断しちゃうんですww

あと後半の赤字の「だけでも取り敢えず」って部分、、、
これを言われると大半の業者さんは「あ、すぐに銀行に融資評価を打診する人なんだ」と勝手に判断する可能性が高いですww

と、ここまでの時間は恐らく数分でしょう。。
しかしこの時点でこの仲介さん、、あなたのことを「都銀で自力融資を引っ張れるちょっと不動産に詳しい投資家さん」くらいに勘違いするはずですので、、ここで初めて、

「あ、そうそう、、参考までに聞きますが、、この物件名ってなんて名前ですか?(館名ダサかったら名前も変えないとなー、、なんて雰囲気を醸し出すとなお可w)」 

と聞けば今はブツ元に聞いてないので知らないかもしれませんが「あ、すぐ調べて折り返します!!!!」と動いてくれることでしょう。。。(全部が全部じゃないですか傾向としてはこんな動きをするのが客付け仲介さんの特徴です)


え?

「買う気もないのにそんなに大騒ぎさせちゃって大丈夫?」ですって?

大丈夫大丈夫www

だってこの時点ではまだ(架空の)奥さんの承認貰ってないじゃないですか?ww(「俺は買う気満々だったのに反対者がいて説得に時間が掛かる」とでも言っとけば次第に相手もフェードアウトしてくれますからww)


ポータル業者に問い合わせてもなぜかゾンザイな扱いを受けるという方、、
こんな対応一つで相手の対応も変わることがあるのでぜひ利用してみてください。。。



ウラが取れない嘘は嘘にはならないんじゃんw

禁断のコインランドリーネタ(スワさんの応援キャンペーンw)


スマホの方もお気軽に↑こいつをワンタッチしてからお読みくださいw

こんにちは。

ワタクシは生粋のジャイアンツファンなので出来ることなら12球団全部がジャイアンツとなってファミスタじゃないですが巨人VS巨人で戦っていただき毎年どこかのジャイアンツが優勝するでも全然構わないのですが、この不動産ブロガーの中にヤクルトスワローズをこよなく愛する不動産ブロガーがいます。。。

その名を「埼玉スワローズ」。。。

通称:スワさんと呼ばれるこのオトコ。。
きっとヤクルトファンを世界に公言するためにわざわざブログにまでスワローズを付けてるんでしょうけど、、
ワタクシ、、スワローズファンが外野席で点が入るたびにビニール傘を広げて東京音頭を歌うくだりに殺意すら感じますww(どうでもいいですけどヤクルトの助っ人外国人ってなんでどれもこれも大当たりするんでしょうか。。。)


当然、こいつにも殺意を感じますw

なのでこんなオトコのブログネタなんかに触れたくも無いのですが「これは知っとかなきゃいけねーだろ」ってネタを連載で書き始めたので触れないわけにはいけなくなっちゃいましたww(スワさんとはなぜか中学が隣だった縁もあり妙な縁を感じますが、、スワさんの中学校とウチの中学校は常に抗争状態だったのでもしかしたらその時、殴り合いの相手だったかもしれないって縁なので、ま、大した縁でもありませんww)

で、そのスワさんの連載ネタ、、
最近、巷の投資家の間でもてはやされてる「コインランドリービジネス」なのですが、そもそもこのスワさん、、
不動産投資家としてはかなり慎重な性格だし地方物件とかでいろいろノウハウも持ってて不動産投資の領域じゃまず失敗するわけねーなって人なのですが、なぜか新規で始めたコインランドリービジネスはうまくいってないようです。

しかも開始時に支払う投資総額が2000万だったのを不動産で得た「血も涙もない指値手法」を駆使して400万値引きさせ、さらにフルローンではなく頭金400万突っ込んでも毎月10万の赤字になるそうで「コインランドリーなんて儲からねーぞ」と世界に向けて警笛を鳴らして「俺のようになるなよ」とご自身の失敗事例を余すことなく書いてくれてます。(こういう人がブログ下位にいて我田引水系なブロガーが上位ってムカつくのでいつぞやのひろ*さん同様、スワさんが1位になるまでしつこくキャンペーン張りますww

また、ブログ業界でこれら失敗事例を赤裸々に書いてくれる人って意外に少ないので(大体、儲かってなくても儲かってる振りしてノウハウを商材として売り歩くのがオチだしw)スワさんの今回の連載ネタは「ブログ業界の世界遺産」として後世に渡って保存しておいて欲しいくらいの貴重な体験談。。(融資1400万まで圧縮しても月10万の赤字じゃ2000万をフルローンで突っ込んでたら出血も半端なかったでしょうから)

さて、普通のブログであればこのスワさんの失敗談を「ほら!言わんこっちゃないww」と嘲笑い気味に後追いで書きたくなる人が多いんじゃないかと思いますが、、ここは狼ブログです。。(ってかコインランドリービジネスの危険性なんてずっと前にも書いてるので今さらそんなこと書いても誰も読んじゃくれませんww)

えぇ、、
ワタクシであれば「スワさんがここからなんとかしてリカバリー出来ないか?」を考えます。。
(たぶんスワさんと似たような被害に遭ってる人もそういう話が聞きたいはずだし)

と言ってもこのコインランドリービジネスですが、立地と集客力がすべてですのでスワさんクラスの人が頑張っても売り上げが伸びないって時点で運営改善でのリカバリーはほぼ不可能なんじゃないかと思います。(おい!全然儲からねーじゃん!!」ってFCに殴り込み掛けても「投資は自己責任です」って白い歯見せられるのがオチじゃないかと。。。)

またいつもブログで書いてますが投資は自己責任であると同時に「投資の世界は弱肉強食」 。。

と言うことで今日はこの弱肉強食の法則を利用してみます。

恐らくですが、これらコインランドリービジネスを断念してFCに機材、部材の買い取りを依頼した場合、FC業者はほぼタダ同然の買値で買い叩きます。(「中古ってそんな値段が付かないんですよ」とか言う顔が目に浮かびますw)

しかもFC業者はこの買い叩いた部材・機材を再生して新しい投資家に「中古ですけど実はほとんど未使用なんですよ」と再販するはずです。(そう考えるとFCの胴元って実は失敗して撤退するオーナーがたくさんいる方が儲かる気すらします)

ワタクシの考えるリカバリー法、、
要は、「この後続にいる「なにか投資をしたい」と考えるニワカ投資家に「ロケーションごと機材・部材を買った金額で売り払う」ってことなんですが、ここで大事なことは「心を鬼にする」ってこと。

投資家の友達は投資家ってことわざもある通りお金持ちにはお金持ちの友達がいるはずなので(ホントか?ww)ターゲットは「微妙な距離感にいる知り合いの知り合いくらいの投資家」をロックオンします。(親友だとあとで刺される可能性があるので微妙な距離感が必要ですw)

その人の前ではひたすら「いやー、、コインランドリービジネスっておいしいなー」と言い続け「コインランドリービジネスは手軽に始められる儲かるビジネス」であることを植え付けます。

で、実際に自分の設備なんかを見学会と称して見学させさらにコインランドリービジネスの「投資としても有効性」を唱え続けます。

そのうち「そのコインランドリーとやらを実際に見て見たい」とか言い出す人が増えてきますからそうなればシメタもの。。。

次はそのコインランドリーを舞台に見学会を開催するんです。。

ただ、見学会を無料でやるとお金持ちほど「なんかウラでもあるのかな?」と怪しむ人もいますからここは例え1000円でもいいので有料見学会にすると「お金取るくらいだからホントに儲かるスキームなんだな」と勘違いしてくれる人が増えてきます。

そこで実際に集金業務まで実演するのですが、事前に料金箱の小銭をこれでもか予め詰め込んでおくのがポイント。。

「いやー小銭ってお札と違って持ち運びするの大変なんですよwww」とでも言っとけばこの時点でこれらの見学者の方、、
家に帰って嫁にでも「オマエ知ってっかー?これからはコインランドリービジネスだよww」とドヤ顔で自慢したくなるはずです。。

そこできっとこの見学者の方はネット等でFCの会社を調べ上げてどこに加入するといいのかを検討し始めると思うのですが恐らく「やっぱコインランドリーって立地が勝負だよなー」って思うはずです。

同時に「立地で失敗すると怖いなー」と思うはずでもあるので頃合いを見計らってこの悩める羊にこう言ってください。

「実は私、コインランドリービジネスを始めてそこそこ儲かってるけど最近、仮想通貨投資に魅力を感じててもったいないけど一時このコインランドリービジネスを換金してそっちにつぎ込もうと思ってるのよ」(注:相手がこれで仮想通貨に目覚めちゃ元も子もないのでいっそ投信だの外貨預金とか言った方がいいかもしれませんw)

悩める羊さんからしたら今、まさに運営してる実店舗がそのまま手に入るとなれば「渡りに船」と考える人も少なくありません。

あとは不動産投資でおなじみのエビデンスを偽造して適当に収支をマシマシに盛っておけば不動産投資と違って日銭商売のコインランドリーではまずウラなんか取れっこないのであとはその迷える羊さんからお金を受け取って終了。。

恐らく売ったあと「なんかやってみたけどなかなか黒字にならないんですよ」と愚痴の一つでも言ってくるとは思いますが、「あ、そういう時は駅前でビラ撒くといいですよ」とか「あ、時期的にそういう時もあるけど私の時は近所の集合住宅にポスティングしたらまた客が増えましたよ」とか言っとけば次第に諦めます。(この辺で「投資は自己責任だしなー」って妙に納得してるはずです)

と、こんなこと書くと「友達の友達とかを騙すなんて出来ない」とか「オオカミってロクなこと考えないやつ」だとか言われそうですが、、よく考えてください。。


今、世に売り出されてる新築の建売アパートなんざほとんどがこのスキームで売られてますよwww(単に間に仲介が入るから心が痛まないだけだしw)


最後になりますが自分の失敗談をブログで連載してくれるブロガーさんなんてなかなかいませんから敬意をこめてスワさんのブログの応援クリックをお願いする次第であります。。。(クリックが増えれば増えるほど内容も実名晒す等、やや過激になるんじゃないかと思います。。)




7500点くらいあれば1位になれそうなんじゃんw

情弱フィルター


↑スマホの方もこれにワンタッチしてからお読みくださいw(えぇ、、触るだけできっといいことありますよーw)

こんにちは。

昨今の物件高騰化の影響で買った瞬間にいきなり運用できる投資物件(特に融資が出やすい物件)はいくら金利が安いと言っても賃料自体がそうそう上がらないので利回り自体が伸び悩み、頭打ち状態になってます。(ファンドバブル時代の末期を彷彿させるものがありますw)

それでも「金利が安い今が買うチャンス(だって融資が出なくなったら買えなくなるでしょって論理w)」と素人投資家を煽りまくって今のうちに成約させて手数料を稼ごうと目論む業者さん、、なんとかして情弱投資家さん(もはやこれじゃ投資家とは言えませんけどw)に物件を嵌めこもうと日夜、我田引水に励んでいるのですが、さすがに4月以降は「手金2割攻撃」などの貸し渋り対策も始まり融資自体に一段と厳しいものを感じます。。(きっとこのままいくと最近不可能だった「融資のスルメ→スルメ」の復活もあるかもしれませんねwww)

そんな中、巷の不動産投資家の最後の砦とも言うべき「中古戸建(築古戸建て)」の買い需要が最盛期を迎えています。

ご存知の通りこの「中古戸建て投資」ですが、、
比較的小資本で出来てかつ一戸建てなので賃貸需要も高く、ファミリー層がターゲットになる関係で多少駅から遠くても人気で昨今のリノベ技術の向上もあり比較的利益が出しやすい傾向にあります。

新進気鋭の不動産投資家さんはこの中古戸建で販売ロットの小さいタイプをネットで探し出し購入後、昭和チックな水回りや内装を平成チックに変更しそこそこいい家賃で貸せるということを知ったのでこぞってこの中古戸建投資に一直線、、、となってるわけですが、この中古戸建て投資、、

小資本で出来る関係で参入障壁が低く(書籍等でリノベのやり方も書いてあるので)昨今はプレーヤーの増加の一途を辿ってるわけですがプレーヤーが増えれば当然、お宝物件は見つけにくくなります。

また「建物の上物なんて使い物にならないからぶっ壊して更地にしてそこに新築戸建てを建てて分譲仕様」と考える戸建て開発業者さんも参入してくるので結局、利回りが出やすい安く仕込める物件となるとどうしても再建不だの借地や分譲で売るには少々オーバーロットな土地を抱えてる物件じゃないと見つけることは非常に困難な状況。。

そこで最近、注目されてるのが「全国の空き家を利活しよう」と言う動きです。
国交省の発表では現在全国に約820万戸の空き家が存在しているそうで、この空き家を上手に活用して再生出来ないかを検討しています。

要するにいつもの「法律を変えて」この空き家問題を解決しようってことなのですが、その法律を変えようって部分に「空き家所有者情報の外部提供試案」というのがあるそうです。

個人情報ですからたとえ空き家とはいえ、所有者情報を外部に公開するとなるといろいろ問題も出そうですが国交省の試案では「個人情報に十分配慮がなされた内容となっている」ので安心だそうです。。(その安全と言われる個人情報がハッキングされてダダ漏れになるのが昨今のIT技術なんですけどねw

「これで空き家を抱える所有者も朽ち果てる前に何とかできるから名案でしょ?ww」
とか思ってるのかもしれませんが、ワタクシ、、個人的にではありますが、全世界に向けて「私、こんなところにこんな税金払ってる空き家を持ってます」と宣言しちゃう所有者の人の個人情報への無防備さを嘆いてしまいます。。。

なにしろこの情報が世に出ると我々業者は官報に競売物件が乗った瞬間の任売業者のごとくこの空き家所有者にDM攻撃等での猛アタックを開始するはずだし相談を受けた時点で「どうやって金にしようか?」と考えるはずだからです。(エンドに出す情報なんてそれこそ出涸らしばっかですってw)←この部分は大きい声で言う話じゃないので小文字で書いておきます。。。 

ま、そうは言っても不動産は弱肉強食の世界で、こんな情弱系の所有者がいるからこそ不動産投資家にとって安価な物件が出てくるわけですからこういう国交省の動きもどっちかというと所有者に味方してるんじゃなくて「使わない家屋を有効利用したほうが世のためでしょ」という論法なんじゃないかと思います。(いつまでも住まない家なんか後生大事に保有してんじゃねーよって発想ではないかとw)

とは言え、こんな方針が存在する以上、戸建て投資をやってる方にとっては「新規投資案件」として検討できる機会も増えるんじゃないかと思います。

現に京都あたりではすでに町の不動産屋さんにボランティアで相談員になって貰い空き家所有者さんたちからの相談を受け付けているそうですがこういう物件が欲しければとりあえずこのボランティア相談員の業社名を全部ピックアップしておくくらいの準備が必要なんじゃないかと。。。(ってかすでに「京都・民泊物件」って観点から頭のいい投資家さんはすでに動いているかもしれませんが)

恐らくですが、空き家相談なんて気軽に業者の相談員にしちゃう時点でこの空き家の所有者はかなり情弱である可能性が高いので(もしくはホントににっちもさっちのいかない空き戸建てを持ってるかのどっちかw)ある意味、情弱フィルターに掛かってるも同然。。

そういう物件ですからあり得ない指値で買える可能性も高いので中古戸建投資を狙ってる方に於かれましてはこの国交省の今後の指針や方針は要チェックでお願いします。(この話、、ツボに嵌った話だとしたら投資家さんにとってはかなりおいしい話になる気がするんです。。。)



ってか業者が金にもならないことをボランティアで引き受けるなんてないって思わないといけないんじゃんw