プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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儲けの極意の話。。。。


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(12月20日締め切りで更新対象は去年までに加入した団員番号599から若い番号ですので今年加入した600番以上の人は更新不要ですw)

こんにちは。

先日の狼道場ではお話ししたネタですが、先日、とある業者さんと飲んだ時、「あ、この社長には勝てねーや」と思い知らされたお話を書きます。

この社長(仮にA社長とします)、、
主に底借系の仕入れ転売を繰り返し、底借合体した時に生じる高値で大儲けし続けてる方なのですが、最近は「そろそろ不動産価格も天井付近だし仕入れが出来なくなった時会社が倒産しちゃうので・・」と自社物件を買い込み、さらに発電系事業や飲食業まで幅広く展開し、社員数人で100億単位の利益計上するくらいの会社にまで発展しちゃってる模様。。

ウチの会社も仲介業務なんかいつまでもやってらんねーと思ってるのでここ数年で自社物件を買い込み、賃貸管理業として生きて行こうと決心していますが、同じような社員数でなぜにこうも規模が違うのかと泣きたくなるほどの儲けぶりにそのノウハウを教えて貰うべく出撃した次第。。

そんなA社長ですが、同じようなスーツ姿でも雰囲気というか装いがゴージャスで眼鏡の奥からの眼光は鋭く、飲み物一つオーダーするにも細かい注文がバーテンダーに届き、下手するとバーテンダーでも知らないようなオーダーが飛び、横に座ってるワタクシ、、あまりの場違い間に途中で帰りたくなっちゃうほどでした。(マティーニひとつ頼むにしても聞いたことないオーダーしてましたが横に座ってるワタクシ、普段と変わらずハイボールばっかり注文してましたw)

ただ外見からはそんな雰囲気が漂いますが決してお金持ちを自慢することは決して無く、袖越しに時々垣間見える推定価格数千万のオーディマピゲのクロノの腕時計の露出は控えめどころかリューズの部分くらいしか目視出来ませんw。。。(なので腕まくりしてシゲシゲと拝見させていただきました。。。)

そんなA社長にお金儲けの極意を聞いたのですが(ってか貧乏性のワタクシ、、そればっかり聞いてたような気がしますw)一言で言うと「たくさん飛んでくる怪しい話には絶対乗らず、その中に含まれる儲け話だけを抽出して乗っかる」、、、そうです。。

不動産業界で財を成すと決まって寄ってくるのがこれら怪しい話でその中から本当に儲かる話だけを狙い撃ちするなんてワタクシには絶対出来そうもありませんが、これにはある種の極意があるそうです。

その極意ですが、、
①実際に話を持ってきた人がやってる
②で、実際に儲かってる
③それを客観的に見てどこでどうすると儲かるのかのカラクリを知る


うーん、、
こうやって聞いてもその話を持ちかけてきた人本人が嘘をついていれば見抜くことは難しいですねw。。。

しかしこのA社長、、
4番目の条件でこんなこと言ってました。。

④その儲け話がもう募集締め切りで「悪いけどもう紹介は出来ない」って言われた時に強引にねじ込んで貰う

それにもう一つ追加で
⑤「何度頼まれても、絶対無理」と何度も断られた話であれば儲かる確率が高いので何万回でも拝み倒すww

とやるそうです。

よくよく考えてみて思いましたが一般的に詐欺師ってのは①~④までは涼しい顔して嘘つけますが⑤の領域ではあまり断り続けると出資者がホントに「あ、やっぱりもう無理なんだ」と諦めてしまうことがあるのでどこかで「じゃ、今回だけ特別に紹介してやるよ」って折れないといけない時間帯があります。

えぇ、、
この時間帯に差し掛かっても「いくらお前のお願いでも絶対無理w」って断ってくる話にだけ乗っかってれば基本的に負けることは無いんだそうです。。(しかし、、そんな無理な話にどうやって乗っかれるように仕向けるかについては時間切れで聞くことは出来ませんでしたw)

そう考えると最近あちこちで耳にした不動産領域の儲け話、、
①~②のレベルで話が綻んでいることが多いので聞く耳を持つ必要もないのですが、人を疑う経験値の低い人だと信用できる人の紹介だからってだけで乗っかってるケースが多いです。

このA社長、、
基本的にどんな怪しいやつがどんな怪しい話を持って来ても最後まで話を聞きジャッジするそうなのですが、その際、そいつの腕時計を見てるそうです。

この社長の持論ですが、人を嵌めようとするときや自分が上だと思わせたいときほど高級腕時計を見せつけてくるそうでひどい奴になると冬でもわざと腕まくりして暗に「こんな腕時計をしてる俺様なんだから信用しろよ」ってやってくるそうです。(あと、「あ、社長の時計って〇〇ですよね?」ってわざと時計ネタを仕込んでくるヤツもヤバイそうです)

ただこの高級腕時計ですが、時々ホントに時計自慢をしたいだけのお金持ちってのがいるそうでそういうやつは単に時計自慢をしに来るだけなので基本的に儲け話なんか絶対話題にも出ないそうですw

と考えるとやはりこの腕時計を誇示しつつ儲け話を持ってくるってやつは要注意なのかもしれません。。

そういや、あれです。
昔、テレビ見てたら「せどりビジネスのカリスマ」ってやつが車に乗ってブックオフとかに仕入れに行くシーンがありました。

その時のカリスマさんの姿、、
なぜか一張羅っぽいキラキラ繊維のスーツに高級腕時計を嵌めてなぜか車は中古のBMWでしたがこのA社長の考えを取り入れるとこのオトコはせどりで儲けているとは到底思えません。。。(そう思うと以前に成田空港からお抱え運転手付きのロールス乗ってた動画でインタビューされてた某空室業界のカリスマの御代なんざ、、、以下略

「それにそういう高級時計をわざと見せびらかすやつって自己顕示欲が強い傾向があるから気を付けないと巻き沿い食うよ」とも言われ、更に「ま、そういってもそういう時の時計って中国とかで売ってる10万円くらいのスーパーコピーであることが多いんだけどねww」とも言われました。(部品は全部ホンモノだけど製造だけが正規工場じゃないって感じのコピーがあるんだそうです)

うーむ、、
時計一つとってもこんなに話が膨らむとは。。。(って会社でA社長の時計の値段調べて腰が抜けそうになったワタクシでございますw)

それ以外にもワタクシがどう頑張っても勝てそうもないって要素はたくさんあったのですが、書いてるうちになんかこれだけでお腹いっぱいになっちゃいましたw。。。(こうやって肝心なことは書けずに終わる、、、とw)

と言うことでこの話は明後日の狼道場のネタとして取っておくとして道場が終わったらまたこのネタ書きます。。(あと、どうやって安い物件を仕込むか?なんて話も聞いたのですがこれはかなりブラックなのでブログじゃ書けませんw)

あ、そうそう。。
そんな負けた気満々で今日の朝、会社に来たらエスパー君もそこそこ高そうな時計をしてることに気が付きました。(側面から見た感じだとたぶんロレックスだと思われます)

こいつもどっちかと言うと時計を自慢するやつじゃないので袖越しに隠して普段は見えないのですがせっかくですから今日はその腕を掴んで腕まくりしてどんな時計なのか無理矢理確認してみました。。(えーい、黙って見せやがれーww)



げ!!!





あら、いやだ、、よりによって黒デイトナじゃないですかww

・・・

・・・

ウチの会社、、こんなの買えるほど給料がいいわけじゃないのであれですね、、

えぇ、、
やっぱりこいつ、、株とFXで相当内緒で稼いでいる模様です(と考えるとなんか会社でも負けた気満々になっちゃいました。。。)



ムカついたのでその時計したまま擁壁物件の現地写真撮って来いって指令を出したんじゃんw

忘れ物。。。


今日は書くブログネタが3つあってどれ書くか悩みましたw

こんにちは。

本日の我々、、とある物件の決済で都内某所に出撃。。(平たく言うと日本橋ですが日本橋と聞いてあの銀行がつい思い浮かんでしまう人、、ドンマイですw)

その決済ですが、買主様が決済後すぐ用事があるということで朝の9時スタート、終了時間10時を目指しての決済だったわけですが、相手仲介さんの段取りがあまりよろしくなく結局、決済終了時刻は12時ちょっと前。。(着金確認が終わった瞬間、脱兎の如く消えた買主さんの背中、、それはそれは怒りに満ち溢れていました。。。)

と言うのもこの相手仲介さん、、
決済当日だってのに忘れ物が半端なく多かったんです。。。

通常、決済時には清算と言う作業があるのですが、この清算で必要な買主さんから売り主さんに渡す領収書が一切無いんです。

「あれ?領収書って売主側仲介さんが全部作るって言ってませんでしたっけ?」

決済場所で買主さんから怒りを買わないように我々にそう水を向けてさも「悪いのはオマエらだろ」って顔するんですが、売主、買主が全く同じ書式、同じ文体の領収書ってワタクシ、見たことがありません。(作ってくれと言われれば作ってたかもしれませんが、税務的にそれってあまりよろしくない気がします)

また買主さんから預かってたはずの印鑑証明がありません。

「あれ?印鑑証明って買主さんが持ってくるって言ってませんでしたっけ?」

仲介さんと買主さんがどんなやり取りをしてたかは知りませんが、少なくとも買主さんは印鑑証明を仲介さんに事前に預けたと言ってる以上、そういうオトボケが不信感の元になるので決済の場で言い争いしないで欲しいです。。。(それよか、印鑑証明取りに走るのがじゃねーのかと。。)

そんな印鑑証明は結局仲介さんの事務所にあるということがわかり買主さんを走らせることなく済んだのですが(やっぱりオマエじゃねーかよww)一緒に取りに帰った領収書、、、

記載された金額に消費税が入っていません。。。

実はこれ、よく勘違いする人が多いので書いておきますが、
決済時の固定資産税の日割り清算で分担する金額には消費税が掛かることがあるんです。。

「え?税金の分担金なのになんでそこにまた税金が掛かるんだよww」
と言いたくなるのですが、実はこのお金、、不動産売買時に受け渡す税金は単なる金銭の授受となるので消費税課税業者であればこのお金がたとえ税金分のお金であっても消費税が課税されちゃうんです。。

しかし、この仲介さん、、

「あれ?税金の清算するのになんで消費税が掛かるんでしたっけ?」
と消費税が入ってない金額の領収書を作って持ってきました。。

額的に大した金額じゃありませんが、不動産売買の決済で1円単位でもおかしいところがあるとあとで困るのは売り主さん。。(数字間違えるとあらぬところで税務処理の不備を指摘されたるするもんなんです)

「すみませーん、、この数字だと合計金額が清算書と合わなくなるので作り直して貰えませんか?」

なんか買主さんが急いでるときにこういう重箱の隅を突っつくことを言うのも嫌なのですが、数字が合わないのはもっと嫌なのでお願いしたのですが、、、この仲介さん、、

「チッ」

と舌打ちしましたよwww(いや、気持ちはわかるんですけどそれが決済ってもんなんですってwww)

そしてこの仲介さん、、

さらに追い討ちを掛けるように

「あのー、、その領収書、、私の名刺の裏でいいですか?」

と切り返してきましたよwww

いつもであれば用意周到なエスパー君が白紙の領収書を2~3枚持って歩いているのですが、先週の決済で似たように領収書を忘れた仲介さんがいたおかげで生憎持ち合わせがありません。(しかも先週の仲介さん、領収書の摘要欄を2回も間違えちゃうもんだから予備の3枚を全部使いきっちゃいましたw)

買主さんの顔には「てめー、、いい加減にしろよ(俺はマジで急いでんだよ、、わかる?)」と色濃く浮かび、ワタクシ、これ以上頑固おやじになってちゃんとした領収書持って来いとも言えず「今日のところはその名刺の裏でいいですから決済が終わったら会社に持ってきてください」ってことで収めましたが、こういうとこはマメな仲介さんなんでしょう、、

えぇ、、小さい紙の名刺に
平成〇〇年〇月〇日契約同年〇月〇日決済 物件名称〇〇〇〇〇マンション売買代金〇〇〇〇〇〇万円
固定資産税日割り分(固定資産税額〇〇〇〇〇円の365日分の〇〇〇日分・・・・

と書いて買主さんに「ここに印鑑押してください」って言うんです。(買主さん、、「え?これのどこにハンコ押すスペースがあるんだよww」ってツッコミ入れてましたがすでに印紙も貼れませんし記名も出来ませんw)

「ってかそれなら銀行でコピー用紙でも貰って手書きでくれてもいいじゃん」
ってエスパー君が言い出しましたがこの仲介さん、、

「いや、それじゃダメなんです」
と少々意地になってしまってますので仕方なくそれで領収書の授受やりました。。。(ってか名刺の裏って仮の鍵の受け渡しとかじゃないとやんねーだろ、、とw)

そんなこんなで決済が終わり先ほど会社にその領収書を持ってやってきた仲介さん、、、

「あのーこの物件受け渡し書がウチの会社の正式フォーマットなのでこれにも売り主さんのハンコいただけませんか?」
と今朝やったはずの物件引き渡し書を新たな書面で持ってきました。。

「あれ?これって今朝、ウチのフォーマットにハンコ押して終わってるじゃん(ってかそれじゃダメなの?)」

決済が進むと最後に物件引き渡し書なんて書類に「何月何日の何時何分に上記物件を引き渡ししました」なんて書類を交わすのですが、今回はウチが作った引渡書でやりました。(普通売り主が清算書と一緒に作るのが習わしですから)

ホント、よくある話なのですが、これもあとになって「ウチの書式でも欲しい」と駄々をこねられることがあり、結局同じ物件引き渡し書が二種類存在することになるのですが、、、


「そういう書類があるならなぜ決済の時に持って来ねーんだよ(売り主さんに頭下げてハンコ貰わないといけないじゃんw)」

と声を大にして言いたい火曜の夕刻でございます。。。

でもいいんです。
我々、決済が無事に終わりさえすればいいだけですから。。。。(しかし、この売買、、きっとまたなにか妙な後始末あるんだろうなって気はしますけど。。。w)



しかし名刺の裏ってのは初めてだったんじゃんw

年末の防犯知識あれこれ。。。


粛々と違約作戦実行中ですw

こんにちは。

さて、11月も今日が最終日。。

残すところ今年もあと1か月となったわけですが12月になると世相的に慌ただしくなるものです。
単に慌ただしいだけならいいですが、世の中には「お金に慌ただしい人」もたくさんいるので公私共々気を付けていただきたいところです。。

と、なんでこんなことを突然書いたかと言うと、、
今朝方、ウチの団員のお母様が数千万単位でオレオレ詐欺に遭ってしまったんです。。。(お巡りさんに「ウチの所轄で歴代2位にランクされる被害額」とか言われたそうですが、、そういう話、全然笑えません。)

当然、常日頃から「他人の言ってることなんて信用しちゃダメ」とワタクシから口酸っぱく言われている団員のお母様ですのでこの団員さんからも「こういう電話には気を付けて(俺は痴漢もしないし電車にカバン置き忘れるなんて以前に電車乗らねーからw)」と申し伝えていたそうですが、それはそれは超巧妙な劇場犯罪型手口を駆使されてお巡りさんも「あ、それはもう防ぎようがないですね」と舌を巻いていたそうです。

普段から用心深いこのお母様がなぜ防げなかったかと言うと、、
要するに犯人側から入念な種まきをされ、3か月掛かりで犯行に及んだそうなんです。(仕込みに2か月以上掛けられ最後の1か月で一気に仕掛けてきたそうです)

しかも途中途中に「本人しか知らないようなこと」まで話に織り込まれてたそうで話を聞くと、「これだとワタクシも騙されちゃうなー」って思いました。。

特に犯人は3か月という長期戦で臨んで来てるので途中で話がバレないようお母様に入念な口止め工作を施してたそうで一緒に暮らしているご家族もまったく気が付かなかったそうです。(団員とも頻繁に会話してたのにも関わらずです。。)

普通、一般的なオレオレ詐欺は普段連絡が疎遠な子供を装って仕掛けてくるものなのですが、普段から電話で話している子供の役を完ぺきに演じ切る技を習得しているプロ集団と化してるそうなのでこの話、今後は高齢者以外でもコロッと引っ掛かりそうで我々も更に進化した防犯対策が必要なんじゃないかと思います。

この団員さんは「今後はもうキャッシュカードも預かってお金の管理しないと防げない」とこぼしていましたが、ちょっと前より犯行手口も格段に進化しているのでとりあえずここ読んでる読者の人は今から実家に電話して「こういう電話が掛かって来て友達のお母さんが3000万やられた」と事件は身近なところで起っているという危機感を与えてください。(テレビとかで見てるだけだと対岸の火事にしか感じないので身近で起きたと言うだけで少しはピリッとするもんです)

また、家族同士で秘密のパスワード(要するに合言葉ですねw)をあらかじめ決めておくのも一つの手です。

ワタクシの場合、家に電話する際、ちょっと前までは「あ、デブッチョなワタクシでございますが、、、」と言うようにしていました。(現在はちょっと変えてますが、ま、似たようなパスワードですw)

と言うのもワタクシ、
過去に一度実家に偽物のワタクシが泣きながら「電車の網棚に現金500万置き忘れたー!!」とコテコテのやつを喰らったことがございます。。(不動産屋的に現金500万と言われると微妙に信じたくなる金額なので一瞬本当の話かと思ったそうですw)

と言っても普段からワタクシ、例の「デブッチョの~」を識別情報に使ってたので実家の家族もすぐにわかったそうで、
「あ、そうなの、、じゃ、そのまま電車に飛び込んでお詫びしなさい」と冷たく言い放ち電話を切ってしまったそうなのですが(ってかそれ、、ホントの本人だったらたぶん泣いちゃいますよw)この識別情報は結構使えるのでぜひお試しください。

それともう一つ注意喚起で、、
これは昨日FBでも書いた話ですが、最近サンタメ取引の中間業者(A:売主・B:中間業者・C:買主のBの立場の人)がCからBの口座に振り込まれた瞬間を狙ってその金を持ち逃げする事案が発生しています。(ワタクシが聞いただけで先月2件発生してます)

このサンタメ取引、、、
大抵の決済で一度Bの中間業者の口座を経てAの振込口座に着金して司法書士さんが所有権移転の手続きを取るのですが、融資実行はどうしても先にやることになります。(司法書士の先生が識別情報や印鑑証明、委任状、果ては抹消書類とか全部揃ったところで融資の実行掛けますから)

その融資実行後のC-B間のところで悪意あるBの中間業者がAに送金しないでそのままバックレればほぼ100%決済資金を持ち逃げすることが可能になります。(決済場所にいるBの社員は送金の時に「ちょっと腹が痛いので」と中座してそのまま羽田空港直行ですw)

また資金の足が付かないようにBの口座に入った資金をBTCとかに変換しちゃえばもはや外為法に触れずに国外への送金も可能になるし、サンタメ決済ではA-B-C間に売買代金に差額が発生することもありどうしても一度Bに資金移動しないとダメですからここに悪意の業者が入ってしまうとなかなか防ぐ手段がありません。

これらの金融犯罪って犯人が捕まってもお金を取り戻すのは至難の業なので、昨今は警察もいちいちこれらの犯罪を真剣に捜査してくれることも稀なのでとにかく自分の身は自分で守るしかありません。

これ以外にも高額なお金が動く不動産取引だし、すでにそこそこ利益を叩き出して左うちわの人も多いですからせっかく儲けたお金を奪われるということが無いようにしていただきたいと思います。(借金〇億を資産〇億なんて他の大家さんに自慢げに豪語しちゃってると狙われるそうですw

あ、そうそう、、

それはそうと、、

最近、すでにオワコン状態と言われて久しいコインランドリービジネスの領域で紹介料をぶん取ってやろうと仕掛けているヤカラがいるそうです。(一説ではファミマが本気で攻勢を仕掛けてくるまでに一気に集客して逃げ切ろうとしてるそうですがw)

さすがに「機材を売る人がなぜ実際にやらないか、、、わかる?」と聞かれて納得できない人がいるとも思えないのでさほど心配はしていませんが、

勧誘方法も年々進化してますから将来的には実家のお母さんを装って「ヨシオ、これからはコインランドリーの時代だから今の物件全部売り払ってランドリー機材買いなさい」なんて電話が掛かって来るかもしれませんよwww



おあとがよろしいようで、、、なんじゃんw

家賃保証切れクライシス。。。


今日は金曜かと思ってたらまだ火曜日でしたwww

こんにちは。

9月に入ったくらいからちょっと増えてきている相談で、
「サンタメ売買で買った物件の家賃保証期間が切れてしまい自力で募集してみたが埋まる目途も立たずこのままだと返済自体に穴が開きそうだ」
というのがあります。

実はこれ、
時期的に今から1年~2年くらい前に買ったサンタメ物件あたりで起きてるクライシス(危機)で、買う時に家賃保証(大抵は1年ですがクソ高く買ってると稀に2年の保証付きw)が付加されていて買ってしばらくの間は空き室があろうとも売り主から空室分の家賃補てんもあり見た目は順風満帆に見えますが、、、

実際の話、売り主である業者はその保証期間をしのぎ切れば空室責任の負担は無くなるし、更にヒドイ業者になると埋めるための対策を一切施さずに保証期間満了時まで家賃保証の支払いだけで耐え続け(ま、耐えるって言ってもそのお金は元々フカした融資で買主からわからないように先払いで巻き上げてるので別に耐えてるわけでもないですけど)期間満了すれば「あとは自力で満室経営してね」と放り出されるケースがほとんどです。

また、買主からしたら「ま、1年あれば空室保証の部屋もなんだかんだいって埋まるでしょw」と考えてるフシもあることが多いので買う時には結構この部分を楽観視しがちですが、そもそも論ですが、買ったときに埋まっていない部屋であれば何か問題があって埋まってないことが多くそこに気が付いていない買主である現オーナーは自力募集に切り替わった時のあまりの申し込みの少なさに唖然とするはずです。(普通、売主って少しでも高く売ろうと部屋を限りなく満室にしたがる傾向があるのでそれでも空室が多い物件ってのは何か問題があるから埋まってないことが多いんです)

これで埋まらない原因がわかり多少費用を掛けてでも埋める余力でもあればいいのですが、サンタメで買ってる人って案外手元資金に余裕がない傾向があるので資金的につぎ込めず小手先での空室対策に終始してしまいがち。。

だからって賃料を下げて募集ってのは返済のことを考えると厳しい話なので結局にっちもさっちもいかずになってしまうのですが、相談された人にまずお話しするのは「とにかく現状打破するために埋まらない根本的な原因を見つけてください」ってことに尽きます。。

物事には必ず原因があるもので端的に言えばその原因を見つければいいのですが、空室続きで心に余裕がないとその原因を確かめないうちにあれこれ同時に対策してしまい、結局根本的な原因はなんだったのかわからないまま解決らしき道に辿り着いてしまい問題解決が出来ていないってことも多いのでここは必ず根本的にダメな原因を見つけないとダメです。(物件の欠点らしきことを最初の売り主からヒアリングできてればいいのですが、いかんせんサンタメ取引なのでそもそもの売り主と会えないのが痛いところです)

その原因ですが、大抵の場合、「無茶な賃料設定による需要不足」か「そもそも賃貸需要が無いのでいくら家賃を下げても埋まらない」のどちらかです。。(えぇ、、どんなバカ仲介に仲介依頼してもここさえちゃんとしてれば埋まるものですから原因はほぼオーナー側にあるもんですw)

と、一言で片付けてしまうとさっき書いたことは何なんだとなってしまうので対策を考えますが、結論として考えられることは
①金利の引き下げ交渉
②借り換え
③売却

のどれかになると思います。(ま、埋まるような素敵リノベして家賃を地域の適正相場に落とすなんて話、、きっと絵に描いた餅でしかないですから)

サンタメ購入して売り場合、大抵が金利の高い銀行での資金調達でしょうから①が出来れば返済金額も下がるので家賃を地域適正賃料に下げるだけで埋まる可能性はありますが、昨今の金融機関はそうそう金利の引き下げに応じてはくれません。(ましてや「なーに、、借入して一年すれば1%くらい楽勝で下がりますよ」ってセールストークが効いてたのって今から2年くらい前の話だし)

②の借り換えですが、そもそも担保価値より多く融資を引っ張ってるケースがほとんどなので借り換え先の金融機関が見つからずこのパターンは今ではほぼ瞬殺されるはずだし銀行によっては繰り上げ返済手数料で数百万取られてしまうのでその分も借り入れするとなるとあまりに非現実的な話ですからここはこれ以上語る必要もないでしょう。。

と言うことで結局③の売却で誰か違う人にババを引かせる道しか無くなってくるのですが、一度物件評価以上の融資を引いている以上、次回物件が買える人は自己資金を積まないといけないことがほとんどです。

となると問題は「そこまでして新しい買主が欲しがる物件なのかどうか?」が売却ではものすごく問われる点になってきます。

ワタクシ、この手の相談があると現地に飛び、その物件の長所と欠点を探り出し、売却が前提であればどこをどう直せば手金持った買主(言い方悪いですが、まさにカモがネギ背負ってやって来るかのように見えますww)が思わず手を出してしまうかまで持って行っちゃいますが、大抵の場合、いつもの「石貼り戦術」で解決することが多いですw(予算100万程度掛けると2000万高く売れるってあれですw)

また売る際に空室がたくさんあるといろいろ嫌疑が生じます。
この空室に関しては「空室」だからいけないのであってここは「申込審査中」として、さもすぐにでも埋まりそうな雰囲気を装い、「なーに、、たまたま退去が出ただけで誰でもいいんだったらいつでも埋まるのよw」という演出を施します。。(結果、空室の状態でも「なんか保証人が不完全だったから断っちゃいました」とか適当なこと言っとけば素人さんは気が付きませんw)

物件案内の時ですが遠方だと我々もいちいち立ち合い出来ないので相手仲介さん単独になることが多いです。
しかし相手仲介さんだって成約出来るものなら成約したいはずなので買主さんには申し訳ないですが、こちらの味方になって貰います。(えぇ、、大抵の場合、仲介手数料に目がくらみ、こちらの味方になってくれますw)

案内時にお願いすることは「物件の長所になることは熱心に説明してもらう(事実だろうと憶測だろうと全部ですw)」と、「短所についてはその短所になる場所に立ち止まらずスルーする」と言うことを徹底して貰います。

外壁や廊下などのクラックってRCの場合大した影響になることは無いのですが素人の人ってまずこのクラックを探そうとするので予めクラックがありそうなところは通らずに物件全体を見て回れるルートを策定し案内してもらうのも細かいことですが結構有効な手段です。(空室の部屋を見せる時は小奇麗にしておくのはもちろんですが「この程度のリフォームでも充分埋まる」と仲介さんにアピールさせるのも小技の一つですww)

そしてさらに大事なことは「さも他にも検討してる客が存在してる」と言うことを暗に匂わして貰うこと。。。。(ベタなやり方ですがこれって今でも十分通用するんですww)

手金を積んでくる人で多い傾向なのですが、
「買おうと思って指値したら高値客に取られてしまった」→「買付け順位の差で買えなかった」→「満額一番手で買付け入れたけど売りやめになってしまった」なんて道を辿り、お金はあるけどなかなか物件が買えないって焦り気味になってる人が多いんです。

こういうお客さんは最終的に欲しい利回りより低くなっても「ここで贅沢言ってるといつまでも買えないしなー」と思って多少予算オーバーな物件でも最終的に買いに走る傾向があるのですが、こんな神様みたいなお客さんは銀行系の仲介さんからよく出てきます。

なのでこれらの客付け業者様から物確があったらどんなバカそうな物言いであってもひたすら丁寧に対応してお客さんが逃げないようにするのも元付けの常識です。(逆にポータル経由っぽい業者の物確なんざガチャ切りでも充分ですw

と、ここまで書けば明日からこの手の相談が減りそうな気がするのですが、、、
やっぱり心配なのでもう一つだけやり方を書いておきますw

この手法、、実際にウチの団員さんが実践して成果があったので書いちゃいますが、、
実は最近問題になりつつある「一物件一法人」のやり方の応用で事実上、借り換えちゃうんですww

と言っても一人の個人がたくさんの法人こさえて物件を買うという話ではないので特段、問題がある話じゃないのですが、要するに個人で借りてた融資を〇〇〇〇に売買して融資を付け変えちゃうという荒業ですw。(但し一定の条件を満たさないと出来ないですがツボに嵌ると絶大な効果がありますw)

詳細にブログで書くとワタクシの人格が疑われちゃうのでこのくらいにしておきますが、多少融資に知識がある方であればどんな不動産屋でも出来ることなので(ってかこのレベルの融資スキルが無い不動産屋なんてクソだと思いますけどw)気になる方は馴染みの仲介さんにでも聞いてみてください。(ちなみにワタクシはこの手法に手を貸す気は無いのでワタクシに相談しないようにお願いしますw)

ただ、このクライシスなお話し。。
一連のサンタメ取引が下火になってきた今くらいから徐々に増えて行くことが予想されるので(家賃保証の期限がそろそろ切れる人が続出するでしょうから)保有に耐えきれなくなった人から順番に売り出されるかもしれません。

融資が先に細くなって不動産投資業界がダメになるのか?
それとも
これらの人がパニック売りを始めて不動産投資業界がダメになるのか?


どちらが先になるのかはワタクシにもわかりませんが、この家賃保証切れクライシス、、、
ここ数年で例の「一物件一法人」に並んで深刻な問題になるはずなので手金持ってる人が不動産投資マーケットからいなくなる前に手を打っておいた方が良いのかもしれません。。。(そう考えると不動産投資ってやっぱり弱肉強食な世界なんじゃないかと思います。。。)



おふざけ無しでブログ書くと疲れるんじゃんw

狼旅団の「鶯谷」推しの件。。。。


ささ、週末ですのでご遠慮なくポチってくださいw

こんにちは。

今朝のヤフーニュースで気になる記事を発見したのでネタにします。

「住みたい街」武蔵小杉、駅の混雑「相当危険な状態」

要するに人気駅上位でもある武蔵小杉駅があまりの人気過熱ぶりに交通インフラが追い付かず駅から人が溢れ始めてる、、とのことですが確かに、都心に出てくる時に使うJR線は長距離電車ゆえに本数がそれほど多くなくひとたびダイヤが乱れると悲惨なことになります。(ホームドアもまだ未設置な駅が多いので結構事故もあるそうです)

だからと言ってこの住みたい街上位の武蔵小杉駅は東京都に隣接している川崎国の駅なのでいずれこの交通インフラの立ち遅れも整備されるでしょうから記事に書かれていたこれから新規に分譲レジが6棟建とうとも問題ないでしょう。(と考えると不動産ってやっぱ場所が大事です)

そんな東京都に隣接してる市町村ですが、いずれも現在、都内通勤通学者のベッドタウンとして栄えています。

過去にあった都心からちょっと郊外の坂がやたら多い団地とかのニュータウンとかと違い、高齢化で世代が変わっても交通の利便性から考えるとこのエリアが廃れる可能性はほぼゼロなので分譲レジだけでなく賃貸物件として保有するのは間違いではないかと思います。

また幸いにして、都内と比較して土地値も安く、さらに幸いしているのは家賃が東京都の外れあたりと比較しても賃料差が少なく今後はもっと人口も増えるでしょうから生活インフラも更に発展してもっと住みやすい街に変貌するものとも思います。

さて、そんな感じで東京都と隣接するエリアもこのままいくと土地値も上がるでしょうし、それを当て込んで物件を購入する人が増えて供給が増えてしまい賃料が横ばいから下落に転じる可能性も否定できません。

そう考えると不動産投資でありがちな「都心は土地値も高くて買えないから外へ外へ」と言う流れに拍車が掛かるかもしれませんがそんな流れに乗ってしまうと最終的に国道16号線の外側まで追いやられ土地値も安いけど家賃も安い(その代わり物件価格が安いから利回りが高い)という正とも負ともわからない妙なスパイラルに陥る可能性が出てきます。

と言っても都心近郊に住んでる人がみんな都心に通勤通学するはずもないので投資物件購入で外に外にと広がっていくことについて異論はありませんがその前に、、都心の山手線隣接駅でもまだ土地が上がってないエリアの存在について考えてみます。

関東に住んでいる人ならこの駅がどこだかすぐわかると思いますが、山手線隣接駅であれば荒川区と台東区を通る山手線駅の「鶯谷」、「日暮里」、「西日暮里」の線路の外側です。

特に一番の不人気駅と言われる「鶯谷駅」。。。
どこの駅でも家賃が高い山手線の駅でもダントツの不人気ぶりを誇る駅がこの「鶯谷駅」なのですが、、、

この鶯谷。。。

降りた方はわかると思いますが改札を出た瞬間なんとも言えない昭和のオーラと線路ギリギリに建ち並ぶラブホテル群と道路の狭さに「こんなとこで子供育てられるかよwww」って感覚に襲われるはずです。。(ちなみにこの駅は例の吉原〇ープ街のお迎え駅でもあり、夕刻になるとそのお迎えクルマを待つ風貌の冴えないおっちゃんたちのたまり場とも化してるので子供のランドセル姿が全く似合わない町でもありますw

とは言え、この鶯谷駅の改札を出て毎年ほおずき市で賑わう言問通りを過ぎると昭和の色はまだ漂ってますが古くからの味わい深い街並みと無茶なデベさんが果敢に建築したファミリーレジが増えてきたのでそこそこ住みやすい環境にはなってます。

と言うことは駅周辺のいかがわしい環境さえ我慢すればわりと「住みやすく」かつ「通いやすい」駅と捉えることも出来(ちなみに鶯谷駅のホームはいつ乗り降りしてもガラガラですw)、今は恐ろしいくらいの不人気っぷりですがそのうちこの駅も人気駅の仲間入りするかもしれません。(ま、駅前の雰囲気を考えるとそれなりに苦難の道な気もしますけどw)

それと比較すると鶯谷の隣とその隣の駅の「日暮里」と「西日暮里」駅も昔はそこそこ不人気駅でしたがこの両駅は月日を掛けて駅前の再開発や舎人線のような新交通が出来て人口が増えつつあり、山手線沿線駅としての不人気駅を返上するところまで来ています。(西日暮里なんて町全体がグレーっぽい雰囲気でしたが駅前再開発でタワマンが建って雰囲気がすごく変わっちゃいました)

そんな訳でワタクシ、郊外に向けて物件購入を進める前にまずこの鶯谷駅周辺で土地探しをして欲しいのですが、線路の内側は文京区に隣接しそうなので土地値が高く、投資にはあまりに不向きです。(ボロい物件が立ち並んでるのに土地代だけで坪300なんてプライスが付いてるところが多いのがこの線路の内側です)

そこで線路の外側になるのですが、鶯谷駅の線路外側は台東区に属するところが多く、この台東区ですが都内では非常に珍しい商業地域ばっかりの区です。


区のほとんどが見事なまでの真っ赤かな商業地域でございますw

すなわち、土地値のわりに容積がガンガン食える場所が多いってことなのですが、このエリアは昔から非住居系のビルばっかりでこのビル群が所有者の高齢化に伴って役に立たない建物と化しつつあります。


こんなイメージが台東区です

こんな物件が今後ちょくちょく売りに出てくる可能性が高いので台東区は要チェックなのは言うまでもなく、今後はこのエリアは住居系建築物が増えると思いますので生活インフラも次第に整ってくるでしょう。

ただ注意して欲しいのは同じ台東区でも山手線沿線じゃない浅草橋(JR総武線)、蔵前橋(都営大江戸線)などの駅周辺で昔から安い掘り出し物的物件が多数出ていて23区でありながらその割安感で思わず買ってしまった人もいるかと思うのですが、、、

将来性を考えると山手線駅表示の方が確実に人気があるので今は超不人気な鶯谷ですがここから歩いて10分くらいの場所までは10年くらいでそこそこ変貌を遂げるはずなのでここを重点的に狙ってください。

あと、リーマンショックの前後でこの界隈でファンド屋さんが土地を買い漁りワンルームの区分レジを大量に供給していた時期がありました。

それらの物件はまだ築10年くらいなので売値的になんだか割安感があり、思わず買いたくなっちゃう衝動に駆られますが、こっちは完全スルーでお願いします。(どれもこれも当時のマンション条例に準拠して建てちゃったもんだから25㎡前後の部屋ばっかりになりそれの供給過多で賃料の値崩れが始まってますよw)

ただあれです。。
まだ不人気な鶯谷なので将来性が見えてくるには駅前の雑多な雰囲気のせいでまだまだ月日が掛かるはずです。(どこでもそうですが駅前に広いスペースが作れそうもないとこってのは地権者も多いので再開発もままならないのでなかなか発展しないんです)

そんな気の遠くなる賭けに乗っかれる人だけお試しください。。。

また今回は都内の事例としてこの鶯谷を取り上げましたが東京以外でもこんなエアポケットみたいなエリアが存在するはずなので「そういや鶯谷みたいなところ、、うちにもあるぞ」って方がいたらワタクシにご一報ください。。




と言うことで今日のコメント欄は鶯谷絡みの風俗ネタぶち込んだコメントは全部非公開にするんじゃんw