プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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お盆休みと都市伝説の話。。。


さてさて、、本日もポチってからお読みくださいw

こんにちは。

さて、本日から8月です。。

今年こそは本日1日から1か月間、本気で夏休み取る気満々だった我々ですが、、
昨日の件もあり、通常の定時出勤と相成りました。。。(ってかホントのところ今月は契約以外にやることも多いのでそんな休みは無いと思ってましたけどw)


どうでもいいけど今年はワタクシの出番も無さそうデースネw

そんな8月ですが、一応お盆休みという長期休みがあります。(せめてお盆くらいは休みたい。。。)

このお盆休みですが、不動産的に言わせていただくと「銀行もお盆だから審査が遅くなる」だの「お盆休みはどこの仲介さんも休みになっちゃうから実質、8日まで(9日が水曜なので今年はどこの仲介さんも9日からお盆休みのフォーメーション取ってるそうです)が勝負だよな」みたいな話になり、そんなスケジュール感を考えると今週いっぱいくらいが不動産行事のデッド期限となります。

なので今週はどこの仲介さんも大忙しみたいでウチに掛かってくる物確電話も昨日今日くらいがピーク。。

と言っても休み前の物確って入るには入りますがその後の長期休暇ですべてがうやむやになり結局その後進展を迎えることなく終わってしまうことが多いので正直、どこから物確が来てもやる気が起きません。。。(しかも電話してきた仲介さんもお盆休みを境に会社辞めちゃうやつ多いしw)

そんなお盆や休みですが不動産取引では注意しないといけないことがもう一つあります。

そもそもお盆休みって「普段会えない家族・親族」が揃ってご先祖様の供養(ナスに爪楊枝刺して馬みたいなの作ったり迎え火炊きますよね?)なんかするものですが、この「普段会えない家族・親族」が揃う」ってとこが問題なんです。。

例えばですが、とある人が親から引き継いだ不動産の売却を考えていて春先から売り出してたとしましょう。

レインズに載せて客付けやって6月くらいからなんか指値も入りつつ「うーん、、このくらいの指値なら売っちゃおうかなー」なんて買付けがチラホラ入り7月の終わりくらいに「じゃ、指値の一番少ないこいつの売っちゃおう」となったところで契約準備に取り掛かります。

仲介さん、炎天下現地調査や役所回りして契約に必要な資料を掻き集めつつ買い手側と細かい売買条件を詰めるのはちょうど今くらいの時期になるかと思います。

ただ、銀行がお盆休み進行になるし仲介さんもそろそろ自分のお盆休みを意識し始め「お盆休みも近いので売買契約はお盆明け早々の17日(16日も水曜なので世の仲介さん、なんとなく17日から再開ってとこ多いんじゃないでしょうか?)くらいにしましょうね」なんて感じで一時休戦ムードになるのもこの頃じゃないかと思います。

そしてお盆休みに入り、「普段会えない家族・親族」と再開し、晩飯とか食ってるときあたりにその不動産の売却を巡って「売値が安い」だの「なんで今売る必要があるのか」だの「先祖代々の土地を売るのに一切相談が無いのはおかしい」だのと紛糾し、お盆が明けていざ契約となる2日前くらいに「すみません、、ちょっと事情があって売却を見合わせたい」と仲介さんに電話が入り当事者一同真っ青、、、なんてことがよくあるんです。。(実際に真っ青になったワタクシが言うんだから間違いありませんww)

逆に買い側の人がお盆休みに田舎に帰り「俺今度、不動産投資始めるんだよね」なんて言うとその「普段会えない家族・親族」に「そんな借金して返せるのか?」だの「まだオマエの給料じゃ無理」だの「今年は本厄なんだから来年にしろ(来年は後厄だからと反対するんでしょうけどw)」だのと意見されてお盆明けに「すみません、、家族の反対にあってしまったので買付け撤回します」と電話一本で契約自体が吹っ飛び、お盆休みボケの仲介さんが休み明け早々売り主に謝りに行くなんてこともよくあります。(実際に土下座しに行ったワタクシが言うんだから間違いありませんw)

なのでデキる仲介さんあたりだと「ちょっとお盆前でバタバタしちゃいますけど契約だけはやっておいて決済まではゆったりしたスケジュールで進めましょう」なんて言ってとにかく契約だけはお盆休み前に締結させてしまいます。

またそこまでいかなくてもどんどん既成事実を積み重ね、最低でも契約日時と場所や「当日持参するもの」まで決めてしまえばそこからはなかなか断りにくくなるのが律儀な日本人ですからとにかくお盆とか暮れの長期休みに入る前に話を進めるだけ進めてもう後戻り出来ないようにしちゃうんです。(さらにツワモノ仲介になるとお盆休みにも異常が無いか頻繁に電話を入れ謀反を起こさせないよう厳しくチェックいれてる奴もいるとかいないとかw)

この長期休みってのは売り買いの当事者がふっと一息入れて考える時間を与えてしまうことにもなるし、周囲の意見が入りやすい時期でもあります。

不動産売買ではこの妙なタイミングを迎えたばっかりにせっかく買えたものが買えなくなったり売ろうとしてたものが売れなくなったりすることが多いのでこのタイミングで売買を迎える方々に於かれましてはすっかりお盆休み進行の仲介さんのケツを叩いてでも契約を急がせた方が無難です。

えぇ、、ワタクシもこの経験を何度もさせていただいてるので言いますけど、長期休みに登場する無責任な第三者の影響って計り知れないものがあるんです。。(ホント、根拠なくネガティブなこと言って当事者を惑わすんですw)

特に今どきは買えそうな物件がなかなかありません。
ってなわけで物件を買う側の方、出来ることなら実家に帰っても「不動産投資を始める」なんて口走ることなく高校野球でも見て適当に時間を過ごしてください。(なんとなく親戚の前とかでいい顔したくてふと「不動産投資」の話題を振ってしまい買う物件の話までしちゃって親戚縁者の猛反対に遭いお盆明けに「やっぱり、、ワタクシには、、、(以下略)」って電話を受ける我々、、そこからの敗戦処理も辛いんですw)

この話、、
昨日書いた「お盆休みでエアコン業者が夏季休業になると決まって物件のエアコンが壊れる」って都市伝説とセットで覚えておいても損はありません。。


えぇ、、
お盆休みで対応できるエアコン業者が見つからないし、住人からは「いつ直るんだ?」と詰められるし、、なんて最悪のタイミングで掛かってきた電話でこの買い付けキャンセルを喰らったワタクシが言うんだから間違いありませんってwww





暑くて体から汗が噴き出してる時の脇汗ってとても冷たかったんじゃん

沈黙の要塞。。。(いつもながらふざけたタイトルですw)


そういや、今年ってまだセミの鳴き声聞いてないですねーw

こんにちは。

昨日のブログで書いたスマートメーターの件ですが、コメント欄もたくさん書き込みいただきましたがFBのコメント欄にも普段コメントしない人までもが書き込みしてくれてあまりこの件に知識が無かったワタクシ、、

今後この件で質問してくるであろう迷える羊さんにドヤ顔で能書き垂れられそうですwww(ってか契約アンペアをいじって基本料金を細かく節約するなんてさすが皆様プロ大家ですねwww)

あとやっぱり一棟物件でアナログとスマートの混合ダブルスが存在すると言うことや、気合い入れて電力会社と交渉するとスマートメーターから元のアナログメーターに戻せると言う裏情報も知り得て益々ワタクシ、、ドヤ顔出来そうですwww(ネタ適用してくれた方々於かれましては心より御礼申し上げます)

さて、話は変わりますが、、今日は不動産の決済のネタ書きます。

不動産の売買では大抵の場合、契約と決済の日を分けてやることが多いのですが、そうなると契約時に売り主、買い主が会い、決済でも売り主、買い主と都合2回ほど会うことになります。

この不動産売買、、そもそもが
売主・・・高く売りたい
買主・・・安く買いたい

という相反するベクトルが働くのでこの取引の間に入る我々仲介業者はお互いのクライアントに有利な条件になるよう売り側、買い側仲介とで熾烈な綱引きになることが多く、時として契約時に売り主、買い主が会う段階になって不穏な空気になることがあります。

先日の決済も事前に大幅な指値を主張する買い側仲介をと力づくで押し返し、返す刀で退去して空室の部屋の原状回復も一切しない現況有姿売買の条件を呑ませつつ瑕疵担保に「設備である給湯管は瑕疵担保で言う給水装置に入りません」となんて感じでほとんどの売買条件を納得させて契約しちゃってる関係で買主さん、、「なんか結局そっちの条件丸呑みさせられて・・」と決済時にもグチグチ言ってました。

確かに売れにくい物件であればこちらも早く売却したいですから多少の不利な売買条件でも吞んじゃうのですが、人気の東急線沿いの一棟レジだとこちらの売買条件を全部丸呑みしてでも買いたいという買主さんも多いので売り主側の仲介としてはどうしても譲れないところ。。。(この手の物件で成約を焦って売り主様に損をさせるようだと次回から売却依頼は他社に出されてしまうことでしょうw)

とは言え、ウチがガンガン突っぱねてるうちにこの買主さん、、
買い側仲介さんから「この物件が欲しければこの条件飲まないと買えません」とか言われたらしく渋々ながら契約に応じて決済となり100%納得して決済の場にいるって雰囲気には見えません。。(完落ちしてない買主さんってどことなく不機嫌なんです)

法的に言うと契約でハンコを押すからには売買条件に合意してると見做されるとは言え、買主さんの言いたいことも痛いほどわかります。(きっと仲介さんから「贅沢ばっかり言ってるといつまでも物件買えませんよ」とか言われた雰囲気マシマシでしたから)

しかしワタクシの立場は売り主側仲介なのでどうにも出来ませんし、売り主さんがいる決済の場でいちいち不穏な空気を醸し出されるとそこにいる全員が嫌なムードにもなってきます。(印鑑証明の印影ペラペラやってる司法書士さんも心無し「これ、決済進めていいんですか?」って顔してます)

その不穏な雰囲気を察知した売り主さん、、
トイレに行く振りしてワタクシを誘い出し、廊下で「なんか買主さん、、怒ってません?」とか聞かれたので「あー、、今回はこちらもかなり強気交渉しちゃいましたからねー(じゃないと売らなかったでしょ?w)」と答えてたのですが、この条件で契約しちゃってるし今は決済のタイミングなのでとにかく今は決済を穏便に終わらせることに集中しましょうということになりそそくさと決済部屋に帰還。。。

部屋に戻ると融資金を金種分けして振り込み伝票使って出金、振り込み作業が始まってたのですが、その振り込み伝票がいちいち手書きだったのでそれを全部手書き記入してた買主さんが軽くキレ出しました。。(「高い仲介手数料払ってんだからさー、、こんなの仲介で書いてくれてもいいんじゃねーの?」と苦笑いしつつも若干お怒りモードです)

我々不動産屋って契約と決済、、どっちが大変かと言われると何が飛び出すかわからない契約の方が緊張感漂うモノなのですが今回だけは決済の方が契約の5倍くらいの緊張感になりいつもなら司法書士が作業してる間、世間話とかで軽口叩くワタクシでさえ沈黙の要塞になってしまいました。。。

時々ですが売り主さんと買主さんが契約~決済の過程で揉めてしまい決済の時は一言も口を利かないなんてこともあるのですが、一人だけキレてる時って誰かが緊張してしまって出されたお茶をひっくり返してしまうだけで「なんかもう今日の取引はヤメだ!!」とか言われて買主さんが帰ってしまいかねない状況なだけに買主さん以外の当事者は全員、その買主さんの一挙手一投足に対し絶対粗相が無いようにメチャメチャ気を配ります。。(うーん、、この時ばかりは時間が経つのがホント遅かったこと遅かったことw)

そんなこんなで少々送金時間も掛かりましたが無事決済も終わり「決済しちゃったんだからもういちいち文句言わないよ」と諦めてくれたのか腹が座ったのかわかりませんが急に買主さんに笑顔が見えるようになってきました。

「まー、、なんだかんだ言っても今買っとかないとどんどん値上がりしちゃうしねー(あぁ、、仕方ねーよなw)」

そんな冗談めいたことを言い出したのでワタクシ、ついつい調子に乗っていつの通りの軽口モードに入り、不動産にまつわる冗談を吐き始めたのですが、、、ここでエスパー君から緊急メール。。(ってか同じ部屋にいるんだから口頭でいいだろと。。。w)


エスパー君は決済中でもこんなメールを送り付けてきますw

あ、そうでした。。

こういう不穏な空気が流れてるときの決済は、決済が終わり次第無駄口叩かずに撤収が原則でした。。(マニュアルでは3分以内に退席、、、ですw)


よくある話なのですが決済時と言うのは売り主、買い主が顔を合わせる最後の機会。。

買主さんからしたら物件についてどんな些細な情報でも得たいでしょうし、無くても無理やり質問を考えようとするし、下手すると「なんかあった時のために売り主さんの連絡先教えてくれませんか?」となることが多々あります。

これを認めてしまうと仲介した業者が及び知らないところで売り主さん、買主さんが勝手に連絡を取り始めることがあり仲良くしてるうちはいいのですが仲介が知らないところで話の行き違いとかトラブルが発生して当事者同士で紛争になっちゃうことがあるんです。(なので我々、売買が終わっても必ず売り主、買い主間に割って入り、ずっと介入し続けるんです)

これは実際にあった話で、、、
戸建て用の土地売買をやった際、買主さんが「この物件の地元とかでどこかいい工務店知りませんか?」と売り主さんに電話で軽く聞いてしまったことがあり、売り主さんも親切心で近所の工務店を紹介、、この工務店がこの物件の建築中に倒産してしまい紹介した売り主さんが買主さんに激しく責められる、、、ってことがありました。

今回のように買主さんの機嫌が直ったかと言っても決済後、いつまでの部屋に残って世間話をしてると不意に妙な問題が浮かび上がってその時に売り主さんが同席してると「売り主さん、、知ってます?」なんて話に発展することがあるのでこういう時はいつまでも売主さん、買主さんを相対させるのではなく、とっとと決済を終わらせ、問題点があれば後日、両方の仲介が常にワンクッション入れて話し合うのがベストです。(それが仲介業務ってもんですw)

ワタクシ、買主さんと笑顔で決済を終えたくて軽々しい行動をしてしまいましたが、、
「引き渡し、決済が終わったらとっととと退場する」と言うのは案外重要なことですのでご参考ください。。(別にやましいことが無くても吐いてしまった一言で何が災いになるかわかったもんじゃないですよw)



そんなエスパー君は決済中、一切無駄口吐かないんじゃんw

「瞬間蒸発物件」考察と「仲介業者」の関係


昨日ポチれなかった人は今日ポチると確実に得点になるんですw

こんにちは。

昨今の不動産の高止まりの影響なのか、いわゆる「瞬間蒸発物件」と呼ばれるものはネットに出た瞬間に消えていき、それ以前に仲介さんが抱えた顧客にメール配信した時点で買い付けが何本も入るくらいの勢いで売れていきます。

そうは言っても販売ロットの関係で比較的買える層が少ない3億超えなどはちょっと前の「フルローン攻撃」出来たものが金融機関の「手金20%ありますか?」の反撃を受け、購入計画の大幅な変更を余儀なくされてるので去年よりも売れ行きが落ちてきているのですが、5000万以下で買えそうなロットの物件はいまだにプレーヤーが多いのでこの価格帯の領域では「一番早く情報を得た人間が勝つ」という図式。。。(正確には「一番早く情報を得ると同時に仲介さんにいかに自分が融資を敏速に引けるかをアピール出来るか?」、、、ですけど)

ただこの5000万以下の領域での一棟物件で割安感のある物件を一棟アパートで探すのは結構難しく結局、傾きかけたような築古か入居募集がちょっと厳しいエリアの限りなく全空物件みたいなものを購入し、己の能力でリノベし己の持つ募集スキルを駆使して回せる人だけが有利になってる図式。。。(稀にそんな悪環境であるにも関わらずほとんど手を汚さずに物件を回してる方もいらっしゃいますが、、、単に運がいいってだけかもしれないのでそこはきちっと見極めてください)

こういう物件を買っても自由自在にぶん回せる人にとって、物件情報の速さの優劣というところで買付け順位が決められ融資も楽勝なのに買えなかった、、、と言うケース、、恐らくここ読んでる人のほとんどの方が経験してるんじゃないかと思います。。。

これはちょっと今日の話とは違うのですが、
昔、お客さんから「こんな物件が欲しいから探して」と頼まれてちょうどいい区分レジ物件を見つけたことがあります。

「買いたい条件」としてお願いされていた
①予算
②エリア
③間取り
④インフラ
などすべて満たていたので物件情報を出した瞬間、「あ、これ買います」と10分くらいで買付け書いてもらって元付け業者に電話したのですが「いやー、、この物件はすでにお話が入っていて、、、」とあえなく玉砕ww

ただ、本物件、
ワタクシが物件の物確したのがその買い付けを出す30分前だったので「なんだよ、、こいつも両手仲介じゃないと売らないのかよww」と呆れ果ててしまいました。。(「お話し入ってる人、、話はかなり進んでるんですか?」と念のため聞いたら「えぇ、、週末契約予定です」とまで言われましたwww)

だた運が良かったのは買い付けを入れる前に一度「これから買付け入れますけど」って電話してたこと。。。

えぇ、、本物件、、この時点ではまだ元付け業者も誰が買うのか知らないんです。。

ワタクシ、「これってきっと元付業者が両手欲しさに囲い込んでるんだろうな」と思ってたので買主さんに「この物件、、買主さんがこの元付け業者に直で電話したら買えるかもしれませんよ」と直接この元付業者とやりあうことを勧め、「いかにも元付け会社のHPで物件みたんですけど調」で聞いてもらったところ、、、

案の定、、「いつでも内見可能です」とご返事を賜りました。。。。(こらこらwww)

両手仲介出来るとわかるとこの元付けさん、、
なんと買主さんを家まで車で迎えに来て内見に案内しその足で会社まで連行して「購入申し込み書(申込金10万円)」の書類にサインさせ仮契約までを当日中に終えたそうなのですが、これだとウチの買主さんはウチの仲介を介さずに元付けと直接契約することになり「なんか手数料払えなくなってごめんなさい」ともの凄く恐縮されてしまいました。

そうは言ってもこの物件は買主さんにとってドストライクな物件だしこれ買い逃したら今度はいつまた似たような物件が出てくるかわからない状況でしたので買主さんの「希望の物件を買えた満足度」を考えるとあの時やったことに一片の後悔もありません。。(ま、そりゃちょっとは悔しかったけどw

えぇ、、我々、お金も欲しいですが積み重なった依頼を右から左にどんどん片付けていきたいんです。。。(じゃないとロクに休めないじゃんw)

ちなみにその物件の売値は2300万。。
仲介手数料にすると片手で81万円ですが両手仲介になれば162万円ですからこの手の低ロットな物件だと仲介する苦労を考えると元付けさんも「出来る限り両手仲介で、、」って気持ちになるものわからなくありません。

さて、
話を元に戻しますが、一棟物件で売値が比較的低ロットな物件、、
いかに元付に飛び込むのが有利なのか?ご理解いただけましたでしょうか?ww(時として瞬間蒸発したと思った物件が実はまったく売れていなかったってことがあり得るってことですよww)

例の「狼旅団元付検索サービス」も実はこういう時に使って欲しいのですが、売り物件が元付け業者→客付け仲介経由なんて流れで出された場合、その客付け業者の元付けグリップ度で買えたはずの物件が買えなかったと言う現象がよく起こります。

元付業者から言わせていただくと物確してきた客付け業者の担当くんの話し方で「こいつホントに買えそうな客持ってんのかよ?」と疑うとこから商談をスタートさせてます。(参考までに掛かってくる物確の98%がこれですw)

すでに購入ニーズをちゃんと仲介さんに伝えてある顧客をたくさん抱えている客付け仲介さんってのはとにかく自信たっぷりに「ウチの顧客にぴったりな物件なので持ってる資料あるだけくれ!(届いたその足で速攻で銀行持ち込むからな!)」と矢のような催促を掛けてくるのですがそうじゃない客付け仲介さんは「とりあえずレントロール(だけ)送ってください」と言ってきます。(レントロールだけあればザックリ収支計算出来ちゃうからなんでしょうけど「そこだけ見て何億、何千万の物件を客に紹介してんのかよ」って心配になる我々ですw)

我々、うそでもいいから前者のようなタイプで物確してきて欲しいのですが、PC前に張り付きレインズをリロードしつつ「なんでもいいから積算が出てフルローンが付きそうな物件、、無いかな?」と一日に何百件も検索して物確してる仲介さんあたりだと「あ?売れるかどうかわからないのにいちいち全部の資料取り寄せられっかよww」と言う態度が手の取るようにわかります。

となると当然、前者のような客付け仲介さんを優先して買い付けを受けたくなってしまうのも人情ってもんですしそういう仲介さん経由で飛んできた買主さんであれば信用度も高いですから結果的にそういう仲介さんで物件探しして貰った方が瞬間蒸発物件であっても比較的有利に商談が進められます。(「あっちの業者はいつも口ばっかで面倒だから物確してきたら全部お断りしていいよ」と密かに業者リストを作ってる仲介さんも実は少なからず存在しますゆえw)

しかしそんな「業者リスト」に登録されちゃいそうな業者さんだと物確の時点で受けるこちらも信用してませんから(事実、レントロールだけ請求って仲介さんとの成約率ってメチャメチャ低いですからw)運悪くこういう仲介さんから物件情報を出された日にはその時点で他社仲介より競争力が失われていることが多いです。(同日買付け貰っても「うーん、、この業者だと振り回されて終わる可能性が高いからなー」と前者の方を優先しちゃうときもありますw)

とは言え、一般の投資家さんがこの「業者リスト」になっちゃうような仲介さんかどうかを見分ける手立てってのはなかなかありません。(どこの仲介さんも「ウチはプロの投資専門不動産屋です」って言いますからw)

対策として「この物件買いませんか?(えぇ、いい物件出たんですよww)」って連絡があった時、レントロールと収支計算書だけなんて間抜けな売り込み掛けてきた仲介さんとそこそこその資料をどかっと送ってくる仲介さんで見分けるってところが一番最初に取り掛かることなんですが、、、これだとまだ資料が乏しい状態で出てくる未公開物件みたいなのには対応できません。(そういうのって下手するとヤフーマップに「ここ」って印が付いててそこにメモ書きみたいに物件情報が走り書きされたりしますからwww)

ま、今の時点でこの未公開物件を考えちゃうと話が進みませんので(ってかこんなタイプの未公開情報は元付けから出てくることばっかりなので客付け仲介を論ずる時には不要かもしれません)端折りますが、要するに相対する客付け仲介さんの能力というか「普段の行い」次第ではホントに買えるはずだった物件が他社経由の買主にさらわれることも多いんです。

そのために買い付け入れようとしたけど客付け仲介から「あー、、この物件、、もう何本も買付け入ってるようですよ」とか言われたら諦めるのではなくこの仲介さんに見切りを付けつつ、元付けを探し出して直接「あのー御社のHP見たんですけど」とか「売りに出てると効いて管理会社に聞いたら御社が仲介さんだって聞いたんですけど」や、、あとは堂々と「融資もOKだったのに仲介さんがもう売れちゃったって言われたので念のため確認しにきました(だってワタクシ、融資ガンガン通るクチですもんw)」と「ワタクシは両手仲介出来る買主ですよ」とアピールしつつ再アタックすることをお勧めします。

ま、それでもホントに買い付けが何本も入っていればホントにダメですけど、これをやるかやらないではちょっと結果も違ってくるのでダメ元でもチャレンジしてみてください。。

しかもこの作戦、、
今回はダメでも元付け仲介さんは「この買主は積極的に物件を買いに来た融資属性の高い客(要するに決定力のあるお客)」と認識してくれることも多いので次回ブツ上げした際には優先的に紹介してくれる可能性も大幅アップしますし、こんなの繰り返してればあちこちの元付けから媒介依頼された物件を優先的に取り寄せられる、、、なんてことが可能になってきます。

それともう一つ、、最後のダメ押しで「あ、ワタクシ、一般の投資家ですけど瑕疵担保免責、現況渡し上等でございますので(タンボの意味も熟知しておりますと言うのも可w)」と付け加えておけば買い取り業者よりも若干買い取り目線が高い分、優先的に物件情報を回して貰える可能性が高くなるんです。

不動産物件を買う時に毎回毎回仲介さんから「今回も瞬間蒸発しちゃいましたねー」と言われてる方、、
失敗してもそれほど敵を作ることもない作戦ですのでモノは試しで一度チャレンジしてみてください。。

長くなりましたが本日はここまでです。。。


仲介にもいろんな種類があるってことを覚えて欲しいんじゃんw

ゼンチンフェア最終日に寄せて。。。(行ってないけどw)


本日は多忙につき手短な更新になりますw(なので手短にポチってくださいw)

こんにちは。

狼旅団で送り込んだ諜報員の話では今年のゼンチンフェアの来場者が鬼のような数だったらしいです。。。

ゼンチン側の事前告知が凄かったのか(今年は初めてうちにも案内状が届きましたからw)はたまた本当に不動産投資家さんが激増してるのか、、よくわかりませんが出店ブースが年々ショボくなっていくわりに来場者が多かったというのは事実の模様です。(セミナーもかなりの立見席が出たとか出ないとか。。。)

我々不動産業者から言わせていただくと不動産投資家さんが増えるというのは商売上非常に都合がいいのですが、人として考えるとこういうフェアで不動産投資を煽るのはちょっとかわいそうな気がします。(ハウスメーカーとかが出店してた時代も地方から観光バス借り切ったまさにアゴアシ付きで来場してる人がいましたがあの人たち、、ここ数年はあまり見かけません。。)

ただ、現在不動産投資で頑張っている人にとってはこういうフェアは貴重な情報収集源ですので新製品とか新しいリノベネタとか実際に触れて見る恰好な機会だったと思うとこういうフェアは年一ではなくもっとたくさん開催していただきたいとも思います。

そう思ってたら先日、旅団系大家さんから耳寄りな情報がありました。
「オオカミさん、、賃貸フェアだけが不動産系のフェアじゃないって知ってました?」

聞けばこのビックサイトではこのゼンチンフェア以外にもリフォームフェアとかキッチン用品に特化したフェアだの不動産投資家であれば一日いても飽きないイベントが結構開催されてるそうなんです。。

そう言われてワタクシ、、
こちらのビックサイト年間スケジュールなるPDFを開いてみたのですが、、、

例えば
8月25日~28日には「ジャパン建材フェア」なるものがあります。

さらに調べていくと、、
10月16日~17日には「不動産ソリューションフェア」

また12月13日~15日には「建材EXPO」
なるものが開催されます。

ゼンチンは不動産投資家全般向けですがちょっと手慣れた大家さんであればこっちの方が専門色が強く本当に知りたいこともこっちのほうが上なんじゃないかと思います。(但し専門色すぎるのでどうやって一般人が潜り込むかが課題ですw)

ただ出店者側は取引先を探すために出店してるはずなので一般の大家さんでも事前に潜り込み方を調べれば案外簡単に潜入出来そうな気もするのでゼンチンだけに限らずこういう別のフェアにも出掛けてみては、、と思います。

ちなみにこの団員さん、、
ここだけの話、、ゼンチンには興味が無いけどこういう別のフェアにはちょくちょく潜入して旬のネタを仕入れて実際に自分の物件に応用してるそうです。

いつも言うことですが投資って常に他人を出し抜かないと先行者利益的な大儲けはなかなか出来ません。

情報を制する者は世界を制する(なんだそれww)ではないですが、意外なところに美味しい情報落ちてるもんなのでぜひご活用くださいw。


ってこんな話をゼンチン最終日の18時に書いちゃうと来年はゼンチン様から招待状すら来なくなっちゃうかもしれませんねwww

そんなゼンチンセミナー、、
潜入してた団員からの報告によると
①去年派手に出展してたブースがいきなり1/3の規模に縮小されどこになるのかわかりにくくなった
②似たような製品ばっかりの展示だったので(特に今年は宅配ボックスが多かったそうです)見るものが少なくなった
③なんとなく2階の方が大家さんにとっては居心地が良かった
④人気セミナー聞くための場所取りとディズニーのパレードの場所取りとほぼ同じな気がするw
⑤国内不動産投資の会社より海外不動産投資の会社の方が多かった
などなど聞きかじりましたが、、

今年は忙しくてフェアに行けなかったワタクシのためにこの他で何かあれば教えてください。。。



せめてマン〇チャオの社長のセミナーがどんな内容だったのかくらいは知りたいんじゃんw(with スワさんw

仲介手数料のちょっとだけ深いお話し。。。


皆様の熱い応援のおかげで一瞬ですが久しぶりにこの上層階の金融・投資ブログランキングでも1位取れましたw

こんにちは。

最近、ちょくちょく受ける相談の中で「仲介手数料」に関する相談が増えてます。

特に多いのがワンルーム系の区分レジを買った人からで
①仲介経由で提案のあった物件をいつの間にかこの仲介さんと契約することになった
②よくあるサンタメ契約なのかな、、と契約したらこの仲介さんから仲介手数料を請求された

ってやつ。。。

そもそもこの仲介手数料ってのは「仲介業務」に対する「報酬で」ですので昨日まで仲介でやってた業者さんが「この物件、売り主から安く買い取って中間省略して買主に買わせれば結構サヤ抜けんじゃね?」とサンタメ契約に急遽変更しちゃうと宅建業法上、この時点でこの仲介さんは売主へと変貌します。

売主が買主に直接物件を売るわけですから当然、「仲介業務」は消滅し「仲介手数料」も同時に無くなるということになり今までいくら仲介として動いてくれた業者さんであってもこの時点で仲介手数料を買主が払う義務はなくなる、、、ということになります。

ただ、これを仲介さんがどう理解してるのか知りませんが「途中まで仲介だったんだから仲介手数料が発生します」と買主さんを意味不明な説明で丸め込み公然と仲介手数料を請求してるってケースがあるようでワタクシ、相談された人には「「これって宅建業法に抵触してますけど、、なんで手数料取るのか教えて欲しい」って聞けば気が付いて「あ、そうですね(テヘ)」とか言うはずですよ」とアドバイスしてますが、やはりプロである不動産業者に自信たっぷりに言われると「あ、これでも仲介手数料掛かるんだな」と思い込んじゃう傾向があるのかなと思ってしまいます。

それとは別に「「仲介」「媒介」って何が違うの?」って質問も来るのですが、

これは基本的に同義語で業者は「一般媒介」とか「専任媒介」と仲介のことを「媒介」と呼んでるので媒介と表現してるだけじゃないかと思います。(一説には売買の場面では媒介と呼ぶとか客付け業者が媒介することを仲介って呼ぶんだよと諸説あるようですが正直、どっちで表現しても構いません。

それともう一つ、
不動産契約では先ほど話した「売り主(賃貸の場合は貸主)」と「媒介(契約書面等では仲介と言う表現が無いので媒介と書きます)」ともう一つ「代理」という立場があります。

代理。。。?

この代理と言う立場、、
一般の投資家さんが収益物件を買うケースではあまり登場しない立場なのですが賃貸の契約ではちょくちょく登場します。

何かというとこれは売り主や貸主から「契約に対する代理権」を貰って売ったり貸したりしてる立ち位置のことを言うのですが、この立場は買い主や借主から見ると売り主や貸主と同じ立場と言うことになるのでこの物件を取り扱う不動産屋さんは媒介(仲介)ではなくなり売り主同様、買い主、貸主には仲介手数料は発生しません。

業者側ではこれを「代理6%」とか呼ぶんですが、要するに本来、買う側・借りる側が負担すべき手数料を全額売り主、貸主がこの代理業者に支払うということになるんです。(新築分譲マンションとかで仲介手数料が発生しないのはこれが原因です)

しかし、これも「代理の立場」だってのに普通に仲介手数料を請求するケースがあるらしくこんな「代理」というケースに出くわしても「ん?代理って売り主とかと同じじゃね?」とツッコミ入れれば「あ、そうでした(テヘ)」と撤回してくれるはずです。


さて、
そんな仲介手数料の解説はこのくらいにして、、、ここからはちょっと実戦的なお話しを書きます。

これは実需物件とかで多そうな話なのですが、一つの物件を「売り主」・「媒介業者」両方が同時に売り出しやってるケースってのがあります。

要するに自社でも売り主として販売活動やってるけどあくまでもそれはレインズ上だけでの話で実際の客付けは面倒なのでレインズ見て飛んできた客付け業者全部に一般媒介として媒介をお任せしてるパターンなのですが、ご存知の通り、このレインズは一般の非業者の方は見れません。(ついでに言っちゃうとレインズに加盟していない宅建業者も見れません)

となるとレインズを見えない人からするとこの売り主が「売り主物件」として売り出しているのはわからないわけでこれを利用した客付け業者が「未公開物件」として「媒介」と称して売り出してるというカラクリなのですが、レインズ上に売り主が堂々と売り出してる以上、デキる買主さんであればこんな物件を媒介で出してくる業者から買うのではなく直接売り主に飛び込んだ方が手数料も節約でき、売主もこの媒介業者に手数料を払わなくて済むのでその分も値引きが期待できます。

さらに言えば、売り主側からすると直接買主が見えるし、買主側も売り主と直接アクセス出来るので媒介経由でありがちな不確実な説明などのやりとりにならずにより正確な物件情報が得られるのでメリットもいっぱいです。

これには媒介業者から出てきた物件情報を見て「この物件がどんな種別の物件か?(要するに売主が業者か?非業者か?って部分です)」と真っ先に把握する必要があるのですが、このケースではあくまでも売り主が宅建業者でないと話になりません。(非業者では売り主としてレインズ登録できませんからw)

媒介業者に「この物件、売り主さんは業者さんですか?」と聞けば教えてくれますがこれを媒介業者に聞いてしまうと売り主に直接飛び込んだ際に「あ、そういやこの買主、、問い合わせ時に売り主が業者かどうか聞いてやがったな」と思い出されて逆襲に遭うことがごく稀にあります。(大抵、「あ、こいつ、、ウチが出した物件なのにウチを飛ばしやがったなー!!」とブチ切れられますw)

そうならないためにも物件出してきた業者にメールで問い合わせなどの返信する前にこの「物件の種別」を必ず把握するようにするのが鉄則になってくるわけです。

送られてきたメールにうっかり返信しちゃうと相手は「買う気がある顧客」と判別しロックオンしてきますのでそれを表明する前にこの作業をやっておくと万一、この業者を飛ばして売り主業者に飛び込んでもほぼバレません。(なんか言われたら「これ、他の業者からも来てたよ」って言えば大抵の業者は諦めますw)

一番確実なのは知り合いの業者にレインズで「元付けチェック」と称して「あ、これ売り主物件だよ」と探して貰えばいいだけなのですが、近所であれば現地に行くのも手です。(売り主業者物件ほど現地看板とかが置いてあること多しですw)

また登記簿謄本ではなく取得費用が安い「登記事項要約書(一回数百円です)」で所有者をチェックすれば所有者が業者かどうかくらいすぐわかります。(出てきた法人名でググれば宅建業登録されてるかくらいすぐわかります)

と言うことで売り主が業者であることがわかればあとはその業者に飛び込むまでです。

ワタクシの場合、こう聞きます。。
「あのー、、御社が売主の物件で〇〇というのがあると思うのですが、これって直接買付け入れてもいいのでしょうか?それともどこか他に媒介先があるんでしょうか?」←あくまでもどこの仲介さんに問い合わせればいいのかって感じの聞き方がGOODですw

で、直接エンド客に売るのはめんどくさいと思ってる売り主だとぶっきらぼうな口調で「あ?この物件どこで話を聞きつけたの?」なんて聞き返してきます。(こうなると直取引の可能性は低くなりますw)

しかしレインズに掲載している売り主さんだと大抵、「あ、ウチで直接でもOKっすよww」なんて軽く答えてくれますのでこの答えが丁寧であればあるほどお得な直取引の可能性が広がります。

この時点で最初に物件情報貰った媒介業者はまさか売り主に直接飛び込んでるなんて夢にも思ってないし後でバレても「他からも情報来てましたよ」と言ってしまえばそれまでです。(だってレインズに売り主が情報乗っけてれば「いや、それはウチ独自の情報だからそんなことありえん」なんて言えませんからwww)

あとは通常の取引通り話を進めて仮に売り主業者から仲介手数料を請求されても「え?それって業法違反、、(以下略)」と言えば終了です。(ま、そもそもこの時点でドヤ顔で仲介手数料せがむ売り主なんかいませんけどねw)

要するにここで覚えて欲しいのは仲介業者と売り主ってこんな関係で結ばれてるってこととその結ばれてる線ってのは意外と脆弱だってことです。。

本日のブログネタは少々初心者っぽいネタですが、
こんな不動産取引の裏側を知ってると購入や賃貸の場面で多少なりとも武器になりますのでこんな話もちょっと覚えていていただけると幸いでございます。。。



こういう些細な積み重ねが大事だと思うんじゃんw