プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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こいつ、、どうして箸にも棒にも引っ掛からない物件資料ばっかり送ってくるんだ?www


7年目もよろしくお願いしますw

こんにちは。

昨日はブログ6周年と言うことでコメント欄、FBのタイムラインやメッセ、果てはフォームメールなどからたくさんのお祝いメッセージをいただきありがとうございました。(すんげー数いただいちゃった関係でまとめてのお返事でごめんなさい。。)

そんなわけで今日から狼ブログは7年目に突入でございます。。。(ひとつよしなに)


さて、そんな7年目の最初の記事はちょっと初歩的なネタ書きます。

よくある話で、物件を購入する時に仲介さんから物件情報を出して貰い皆さん、それを吟味して買うか買わないか決めてるんじゃないかと思いますが、、、

「こいつ、、どうして箸にも棒にも引っ掛からない物件資料ばっかり送ってくるんだ?www」
ってことありませんか?(もちろん、皆さん、仲介さんには「こんな物件を探してます」ってオーダーを出してるはずで仲介さんもその条件を満たすつもりで出してるはずなんですけど、、)

特にネットだけのお付き合いって感じの仲介さん(要するに会ったことは無いけどメールだけが届く関係)あたりが多いのですが、彼ら仲介さんは基本的に

①そのお客さんが買えそうな価格帯
②そのお客さんが欲しいエリア
③そのお客さんが求める利回り

くらいを頭に入れて物件検索して該当する(しそうな)物件があればそのお客さんにメールで営業掛けてきます。(念のため言っときますが儲かりそうとかどうのなんて考えていませんのでそこを誤解しないようお願いします)

なにが言いたいかと言うと、
この手の仲介さんはなんとなくそのお客さんが買おう(もしくは買いそう)と言う雰囲気になる物件がどんな物件だかよくわかってないので数打って反応を見ながら出す物件を絞って行き、「あー、、このお客さんはこういう物件だと買うけどこういう物件は興味を持たないんだ」って選別してるんです。

ただ、いくらそのお客さんが「欲しいから買います」と言っても肝心の融資が出なければ買えないので事前にヒアリングしたそのお客さんの融資属性を見てます。(お、この年収とこの金融資産なら〇〇銀行で〇億引っ張れるじゃん、、とかw)

そんな作業を繰り返して「お客さんが反応する物件」を認知し、同時に「どこまで融資を引っ張る能力があるのか?」を確認して「お客様としてメーリングリストに残すか?」、「メーリングリストから消すか?」を決めてます。。(ま、買う買わないの反応が鈍いくせに融資を引く力が弱いと判断されると虫ケラ扱いになるってことです

困るのはここからで、妙に融資属性が高かったりすると仲介さんはそのお客さんが欲しいと思ってる条件の物件を積極的に勧めるのではなく、このお客さんが引っ張れそうな融資額上限付近の物件情報ばっかり送ってくることがあるんです。(悪い言い方をすると「獲物は一発で仕留める」って感じでしょうか?ww)

仲介さん「細かい物件をチマチマ買うと効率的に拡大出来ないからここは一発デカいの買っときましょう」

そんなことを繰り返し言われつつ、「3億なんてデカブツでも融資が通る属性なんだな、、俺、、」なんて思いつつ、仲介さんから見た目上利益が出てるように見える(実際には見えない経費が隠れているので儲かることはないんですけど)返済期間内の収支表を見せられつつ説得されちゃうと3億借りれる枠を「予算」として考えるようになってしまい、そんな話で仕上がったころを見計らって諸費用コミコミで27000万くらいの物件情報を出されて思わずフラッといっちゃうもんなんです。(「ほら、オーバーローンで27000万融資組んでも融資余力があと3000万ありますよw」なんて言われてそうですが、、それは決して余力じゃありませんw)

段々仲介の思惑に乗せられてその気になってしまうと気が付きませんが、
最初から確たる「欲しい条件」で待ってる人からするとこんな物件情報をメールで貰っても「こいつ、、どうして箸にも棒にも引っ掛からない物件資料ばっかり送ってくるんだ?www」としか思えません。

このケースでの「箸にも棒にも引っ掛からない」話であればいいのですが、もっと迷惑な仲介さんが存在するので併せて説明します。

それは
①そのお客さんが買えそうな価格帯
②そのお客さんが欲しいエリア
③そのお客さんが求める利回り

だけを聞いて一つでも該当する項目があれば手当たり次第にメールを送り付けてくるヤツなのですが、この手の仲介に捕まると貴重な時間を容赦なく奪われます。。。

よくあるパターンが、「予算5000万」「利回り9%以上」「都内・都内近郊」なんて希望条件を仲介に告げると、
物件価格4980万
満室想定利回り8.6%
神奈川県小田原市

あたりの築30年超えの木造アパートの情報送ってくるあたりでしょうか?(「あー、、あるある」と思ったアナタ、、かなり貴重な時間を奪われてませんか?ww)

仲介さんは「売値の4980はあくまでも売主希望価格ですから指値すれば9%行きますよw」とか言って買付けを出せ出せ言ってきますが、恐らくそのお客さんが考えている条件とはそこそこかけ離れてる予感がします。。。w(こういうのをクロージング営業(お客を説得する意w)と言います)

またこういうこと言うやつに限って物件検索する範囲はレインズだけとかでそこでなんとなく条件に当て嵌まる物件がヒットするとブツ元にすぐ物確して「とりあえずレントロールだけくれ」と依頼してきます。

困ったことにこの繰り返しだけで客付け営業やってる人が多いので言わせていただきますが、この営業スタイルでやってる仲介さんはお客さんが気に入るのであれば何でも売っちゃおうって考えてることが多く、勝手にメールを送り付けておきながら追客営業も仕掛けてきます。(クソ物件送って来て「どーっすか?」もねーよって話ですw)

そんな物件ばかりが届くので多少不動産投資がわかる人であればこれも「こいつ、、どうして箸にも棒にも引っ掛からない物件資料ばっかり送ってくるんだ?www」となるのですが、こういう傾向のある仲介さんは何年付き合ってもほぼまともな物件が出てくる可能性は無いのでこっちからバッサリと切り捨てちゃっても大丈夫です。(ってかここを相手にしてるとホント無駄な時間を消費しちゃうんです)

というのもワタクシ、、

一応あちこちの仲介さんから物件情報を貰うのですが、
すでにお付き合い13年の仲介さんでレインズに載ってない自称未公開物件レベルの物件と称して送って来る方がいらっしゃいます。

すでに物件数で行くと数万件の物件資料をいただいているのですが、、
ホント、今まで一度も成約まで行ったことがないんです。。(割高な業者売り主物件を未公開物件とか言って持ち込まれてそれを断った時、、ため息交じりに「俺らもしかして縁がないのかなーっ」て言われて軽い殺意が芽生えましたw)


で、こういう仲介さんの断り方ですが、、、
基本的に送られてきたメールに無反応でOKです。。(もしくは「あのメール、、なぜか迷惑メールホルダ―に入ってて気が付きませんでしたで」も可)

仲介さんってのは大抵、メール営業は一斉メールで送ることが多いので送ったメールに対して反応が良ければ「お、この物件はすぐ売れそうだ」と返事のあった客だけと相対し、反応が悪ければ「あ、この物件はダメなんだ」と勝手に諦めます。(客付け仲介ですから出した物件がダメなら他の物件出せばいいやって思うモノなのですw)

また、実戦の我々の売買現場でも物確からの買主内覧ってのがあっても買主が気に入らず買わないとなってもいちいち相手仲介さんからの電話なんて滅多に来ないし、こっちも「内覧の結果はどうなりました?」なんていちいち聞きません。(買う気があれば現地からでも息せき切って電話してきますからwww)

えぇ、、彼らは「売れる物件を売る」だけの存在だし「買える客に買って貰う」ってだけの存在なんですから。(究極的に言わしていただければ、、仲介手数料貰える仕事をしたいだけなのが不動産仲介業者でございます)


ただそんなダメ仲介でも物件の価値もわからず偶然、おいしい物件を出してくることがあります。。(ホント、ボクシングの偶然のバッティングくらいの話なので聞き流してくれてもいいですけどw)

しかし悲しいことにそれは仲介さんがたまたま出してきたクソ物件に紛れ込んでただけの話なので恐らくですが、あなたが気が付く頃には他社から買付けが何枚も入ってその仲介さんが介入出来る余地すらないことでしょう。。。(ほら、よくありません?「あの物件、、元付に聞いたらすでに買付けが10枚入ってましたー」なんて話ですよww)



これが瞬間蒸発物件の原理でもあるんじゃんw



区分のリカバリー法(無責任編w)


まずはポチってからお読みくださいw

こんにちは。

先週のブログで、

不動産投資を始める前にこんなつまらないことに捕まると儲かるどころか浮上も難しいですから。。。(不動産投資の失敗は入口の場面が一番多いんですw)

と書いて終わったワタクシ、、

よくよく考えたら、このブログを不動産投資の入り口局面で読んでる人なんてごく少数だし、大抵の読者さんは不動産投資でなにか行き詰まることがあってネット検索してるうちにこのブログに迷い込んだんじゃないかと思います。

そんな人に今さら「不動産投資は入り口が肝心ですよ」と言ったところで傷口に塩を塗りこんでるだけの気がするので今日はその入り口で間違った選択をしてしまった人向けにリカバリーする方法なんてのを書いてみます。(書くことが多そうなのでもしかしたら連載になるかもしれませんw)

まず第一弾として「区分レジ」です。

この区分レジ投資、、
不動産投資を始めるのには買い入れロットも手頃なので参入障壁も低く、大抵の場合、オーナーチェンジが多いので買った瞬間に賃料収入が見込めます。

ただ、区分物件は物件1件ごとに管理費と修繕積立金が毎月掛かるので家賃収入が6万だとしてもいきなり5万円台の収入に減ります。

また家賃収入が9万くらいのワンルームになると初期投資額(要するに借り入れw)が2000万を超えることも多く、中古区分と言えども将来的な物件の値下がりを考えると買った瞬間に出口局面でそれなりに損害を喰らいます。

あと、区分の場合、退去すれば100だったものが0になり埋まるまでの間は返済費用や経費がそっくり持ち出しになる上に、原状回復費用と募集費(広告料が掛かるなんて話、仲介さんから聞いて買ってますか?)の出費があるので実際の収支を見ると借り入れした額に対してのパフォーマンスが悪いことが多いです。(ま、1000万借りて毎月1万の利益になるからいいんですって人は別ですけど)

将来的に物件が値上がり局面に進むのであればキャピタルゲイン狙いで買っては売り買っては売りでそれなりに収支はプラスになりそうな気もしますが、それ以上に区分物件は需要よりも供給量が多すぎるので将来的には築年数が経過した物件や立地の悪い物件から淘汰され価値の上りそうもない物件を長期保有して細々とインカムを稼ぎ残債を減らしていくか思い切って損切りして処分するかのどちらかの選択になりがちです。

そこで以前に提案したのが
①買った業者に頼んで再販してもらう・・・高く買ってくれそうな顧客を抱えているからw
②賃借人が退去したのを見計らって実需として売る・・・利回りじゃないので高く売れる可能性大w
③管理組合に役員として潜入して好き勝手に修繕積立金を使う・・・バリューアップ出来るので資産価値増大するかもw

などなど。。。

また巷では最近、融資が厳しくなって来ているので大きいロットの物件よりもフットワークが軽そうな区分物件の方が売りやすいみたいでこういう経済情勢を見極めながら方針を決めるといいのですが、今の情勢を考えると今は損しないギリギリの売値設定で売り逃げ戦略を取るのが一番かと思います。

実は最近、レインズを見てると未だに「アベノミクスだから」とか「金利が安いから」と高買いした区分なのに利益を出そうと無茶な売値設定で売り出してる人が多いんです。

こういうマーケットに「損しない範囲の売値設定」で売り出すとどうなるか?

えぇ、、それってマーケットから見ると「安くは無いけど高くも見えない値付け設定」に見えるんです。。。

恐らくですが今のまま保有し続けても将来的には高確率で損が出るわけですから損しない範囲でリセットしてまたお金を貯める方が長い不動産投資の旅路を考えると結果的に得になるんじゃないかとワタクシ、思うのですが、ここで考えてしまうのが「損しない売値を設定しても高すぎて売れないんじゃないか?」って点。。(特に新築区分の人ってこんな人が多いはずです)

ここ1年とかの直近で物件を買ってしまった人は相場が高い時期に掴んでいるので確かに厳しいですが、そういう人は今の波をやり過ごして次の波までに返済を進めて残債を減らしてその次回の波に乗っかるといいんじゃないかと思います。

不動産の価格変動って10年周期くらいで起きるので今、仮に不動産バブル崩壊前夜と言われていても新築から10年後くらいにまた高値の波が訪れる可能性はそこそこ高いです。

また昨今建てられた新築物件は建築費が高い時なのでデベロッパーもそれほど新築物件を大量供給していません。
これって不動産バブル崩壊の平成6年から平成12年くらいまでの物件供給が少ないときに似ていて、リーマンショック直前までの大量供給時代の次の世代の供給なので10年後に今の時代を見ると供給量が少ない築浅物件と見えることになります。

そんな時代の物件を売らずに持ってたわけですからこれも一種の逆張り(「あの時によく損切りせずに持ってられましたねーっ」てパターンですw)なのでどう考えても損切りじゃないと売れないって時はこんな考え方の方が結果的に損しない確率が高いです。

ただ、保有すると決めたら無駄な出費は徹底的に抑えて冬眠というより仮死状態で保有するってことをご検討ください。

例えばですが、、管理会社に払う賃貸管理費。。。
通常、賃料の5%ですが家賃6万であれば年間36000円。
特に部屋数が少なければ区分物件の場合、そんなにトラブル等の緊急連絡も無いですからここ一年くらいで特にトラブル連絡が無い物件に関しては思い切って管理契約を打ち切って自力管理すれば経費節減できます。
  
部屋の原状回復も決して家賃を上げるためのリノベーションなんて考えず清潔感重視の安普請リフォームでも入居しそうな賃料設定程度の費用で出来るところまで原状回復して貸すってのもありです。

固定資産税はマケて貰えないのでそのまま払うでいいですが賃貸時に出す広告料もある程度賃料を下げると要らなくなるので(高い賃料設定で入れたいからこそ広告料ってのは掛かるもんですw)利益を出そうなんて考えない賃料設定で賃貸に出せば広告費を掛けなくても埋まる場合があります。

不動産投資をするつもりで物件を買ったのはわかりますが、やっぱり買うには時期ってもんがあってその時期を微妙に逃してるって判断すれば「売り逃げ」「我慢して保有」「損切り売り」のどれかになるんじゃないかと思います。

ただ損切りしてしまえば二度とリカバリーは出来ないし、最悪住む人がいなければ自分が住むって考えもある意味不動産投資です。(ついでに言うと持ち出しになったとしても返済自体は進みますからまだ負けたわけでもありませんw)

当然、今挙げたすべてのパターンに当て嵌らない人もいるかもしれませんが「ぐわー!!仲介に騙されてクソ物件掴まされたーー!!」と嘆くまでに出来る可能性のあることは全部チャレンジしてから損切しても遅くはありません。

と言うことで先週、「超難問」とされた区分投資のリカバリー法を1週間考えて捻り出してみましたが、ちょっとでも参考になれば幸いです。。(区分での話だけでこんな時間を掛けてしまったので残りの「木造アパート編」と「鉄骨、RC造編」は明日以降に書きますw)




心無し、過去ログの焼き直しって気もするんじゃんw

こんな時期だからこそ上流物件www


↑押せば海路の日和ありってやつですw

こんにちは。

投資物件を買う際、その物件選定に絡む情報を提供するのが我々不動産屋。。

ただ、我々不動産屋も商売なので提供先は「確実に買ってくれそうな人」が中心になります。(買えない人に出しても時間の無駄って原理です)

だからと言ってお金持ちに物件情報を出せばいいかというと、さにあらず。。

お金持ちってのはあちこちから「この物件買いませんか?」」とオファーが届くのでその中での買いたい順位が低いと他の情報群に埋もれてしまい物件概要すら見て貰えません。。(「ん?そんな物件資料送ってくれたっけ?」と忘れられることが多いんですw)

あと蛇足ですが、
お金持ちの人で何も考えずにポンポン買ってしまう人だと不動産屋は「どんな物件でも買ってくれるいいカモ客お客様」と思われてクソみたいな物件まで掴まされるのでお金持ち=いい物件を出して貰えるという公式では当て嵌まらないことが多いです。

ただ、お金持ちの人ってのは基本的に流動資産を持ってることが多く、突然「明日までにこれ買ってくれるならすごく安くなるけど」って話が飛んでくることも多いのでやはり不動産投資をやるなら手元資金を潤沢にしておいて損はありません。(「は?そんなことが最初から出来るならこんなクソみてーなブログ、、読んでねーよ」、、ですって?ww)

ま、そんな話はさておき、、
よく不動産投資物件は上流で買えとか言われています。

この上流案件とはすなわち
①他人の目にまだ触れてない状態(ライバルが増えると値段も上がりますw)
②仲介さんがまだ両手仲介を狙ってる(両手狙いの仲介さんは買主さんに優しいものですw)
③なぜか決済スピードが速い(早く取引を終わらせたい理由って意外とたくさんあるもんですww)

あたりのオトナの事情で起こるものなのですが、

これだとやっぱりお金持ちの人に話をして手っ取り早く取引を終わらせてしまおうって気持ちになってしまい、なかなか下には落ちてきません。(ま、だから上流でしか流通しないんですけどねw)

だからと言って「俺らには上流物件は落ちてこないよなー」と諦めてしまえばそれでゲームセット。。(こういう時に「諦めが肝心」なんて思っちゃいつまでもお金持ちにはなれませんw)

そこで使うのがもう一つの上流物件入手方法でもある「他業種から物件情報を貰う」ってのを使うのですが、(ってかこの話、、過去に散々話したネタですが、、もう一回書いてもいいですか?ww)要するにこれ、不動産屋でも収益物件を普段扱わない業者さんから情報をいただくという手法です。

よくあるのが地主さんの土地を買って戸建て用地とかで転売してる不動産屋さん、、。
この種の不動産屋さんは戸建て用地に関する知識は凄まじいものがありますが「利回り物件」となると分野違いなのであまり詳しくありません。(土地に建物が建ってると基本的に解体するってイメージでいる人が多いんです)

なのでこういう仕入れの段階では「解体費を含めた取得単価が坪単価」と考える傾向が高く、これで採算が合わないと他の流用を諦めて転進していることが多いです。

こういう不動産屋さんにコネクションがあると
「この土地仕入れようと思ったんだけど単価が微妙に合わなくて」っていう物件情報を入手することが出来、大抵建物が載ってるのでこれを直して使おうって根性さえあれば普通の土地値以下(だって仕入れて転売しようっていうくらいの売値なんですからそんじょそこらの土地値とは大違いですぜ、、旦那www)で建物付きの土地が買えちゃうわけです。

で、こういう業者とお付き合いしたければそういう業者とお付き合いしてる不動産屋さんと仲良くなればいいわけで、これは普段から物確電話を掛けられてる側(要するに元付けばっかりやってる仲介さん)にコネクションを作ればいいだけです。(だって物確電話掛けて来る業者の中にこれら戸建て系の業者さんがたくさん含まれてますから)

但し、ウチみたいな投資物件ばっかりやってるとこだとそんな素敵な戸建て系業者様からなんで電話も来ませんからこれは普段から土地を仲介で売ってる業者さんを狙うのが一番の早道。。(間違っても弊社売主なんてとこに飛び込んじゃダメですよwww)

これらのブツ上げが上手なのはあの一日に何千枚もビラを投函してる某大手業者様(平たく言うとスミフですw)なので築古戸建てを使って不動産投資したい人はとにもかくにもこの某大手業者様のHPを支店ごとに毎日チェックするのが最も効率的です。

そこで日々物件検索をしていい物件が出てきたら「ワタクシ、一般の投資家ですけど瑕疵担保なんか付けなくてもいいし、なんなら融資特約も付けなくてもいいですよ」とか言っとけば担当によっては「このお客さん、、即決力もありそうだから」と顧客リストに加えてくれる可能性が高まります。(実際、ウチの団員の中ではこれでしか物件探してないって人も多いですw)

ただ、あれです。
融資特約無しで物件買うのは非常にリスキーです。。(だから普段から現金貯めとけと言ってるでしょw

こういう時は最初の売り込みの時だけ「瑕疵担保免責、融資特約無し上等!!」と言っときながら、、

「あー、、この前まで現金あったんだけど先日、とある物件をキャッシュで買っちゃったから今回だけは銀行融資になりそうなんですよねー」

とでも言っとけば


「なんだかわからないけど要するに銀行融資がすぐ付くなら、、ま、いっかw」

、、と妙に納得してくれる仲介さんも多いです。(こういう嘘を上手に使い分けてこそ真の投資家でございますww)


さて、そんな前置きはさておき、、(ってここまでが今日の前置きでございます)

先ほど、そんな不動産屋さんから吉祥寺で売地が出たという情報が飛び込んで参りました。。

電話で得た情報によれば
①駅近の古家付き土地
②規模からいって3分割出来そう
③解体費を負担してくれれば坪200万
④但し、上物は賃貸の占有者付きw(どうも満室だそうですw)

だそうですが、、、

これって要するに築古物件は古アパートなんじゃないでしょうか?www

こんな物件、戸建て系業者さんでは解体以前に立ち退き問題がある関係で坪200なんて安値であっても手を出すことは困難です。(築古賃借系物件の立ち退きって長期居住の高齢者とかが住んでる関係でゼニカネだけじゃ解決できないことが多いんですw)

こういう時に利回りを確認しようとこの不動産屋さんに対して「レントロールください」なんて言っちゃいけません。。(大抵その行為は寝た子を起こすことにもなりかねませんw)

ちなみにワタクシ、、こういう時は「じゃ、解体はこっちで安くやるからいいとして、、坪180なら買付け入れてもいいけどなー」とさも戸建て業者の振りをしつつ決して投資物件として使うなんてことを悟られないように振舞いますが、心の奥底では「えーっと、、ここっていくらで賃貸募集してんだ?」とネットで賃貸物件を物件を検索しつつこの物件の募集広告なんかを探します。

しかし本物件、、
築年数も古く、お風呂も無いアパートなのでこの物件の平均賃料は40000円前半。。(だから立ち退きさせて土地売りしたかったんですねw)

利回りに換算すると満室想定利回りは6%~7%前半程度なので今回は残念ながら撤退となりましたが、こういう戸建て業者さんが収支の関係で買えない物件ってのは横流しして貰える環境さえあればかなりの上流情報が入手できますので頭の片隅にでもおいておいてください。

と言うことで不動産屋の業種違いを狙った上流物件所得法、、
また他のを思いついたらアップしますw


あと、最後になりますが、、

先日、こんな超難問のご質問をいただきました。。

次のブログネタにぜひ(>_<)

新築区分レジを買ってしまった情弱者の救済方法
❶売りつけた業者に仲介を頼み高値で売りつける
❷空室にして実需に売りつける
以外にも救済方法はありますか?
次のブログネタとしてお願いいたします(>_<)
2017.08.16 Wed 12:56 | カモネギ | URL |


あまりに難問なのでワタクシ、これから明日までに必死に考えますがどなたか素敵な方法があればメールにて教えてください。。(コメント欄じゃなく、メールですよw)



えぇ、、

ワタクシ、その素敵な答えを「さも自分で考えたかのように、かつ、ドヤ顔にて」お答えさせていただきますwwww




答えが思いつかなかったら明日は何事もなかったかのように違うネタ書くんじゃんw

お盆休みあれこれ。。。


お盆休みだってのに10000点が見えてきましたww

こんにちは。

我々の業界、、
どうも明日の水曜日から来週の水曜日まで休みってところが多いみたいで、掛かってくる電話のほとんどの人が「あ、弊社は明日からお盆休みなのでしばらく連絡取れません」みたいなことを言ってます。

しかし、ウチの会社は明日も普通に契約(午後)と決済(午前中)がある関係でまったくお盆休みモードには入れません。(ってかウチってホントは8/1から8末まで休む気だったのになんでこんな必死に仕事してんだろww)

このままでいくと明後日10日も出勤になるのは確実で(契約後、決済後って決まって翌日になにか起こるものですからw)また、例の280部屋の緊急対応のことも考えると今月は土日すら休めないんじゃないかという恐怖すら感じ始めています。。(休みたくても休めないって過労死しちゃった人の気持ちがちょっとずつわかるようになりました。。)

なーんてこんな愚痴を書いてもこのブログを普段読んでる人もそろそろ海外に脱出してのんびりバナナボートでぷかぷかしてる頃でしょうから(旅団員の夏の海外旅行比率は92%だと聞きかじってますw)ワタクシの心の叫びは誰の耳にも届かないかとは思いますが、(せめて海外のホテルの野良Wi-Fi使ってポチくらいお願いしますねw)そんな愚痴を書きつつ、思い出したことがあります。。

えぇ、、以前に入居申し込みを断ったウチのレジの空室問題です。。。

あの時申し込んできた人は虚偽申し込みの連発だったのでさすがに入居を認めるわけにもいかずお断りしましたが、それ以降、呪われたかのように申し込みが一切が入りません。(ってか内見申し込みすらありませんww)

賃貸の仲介さんはお盆はほぼスケジュール通りに休む傾向があるので恐らく明日から1週間は動くこともないし、もしかしたら8月中はずっと空室のまま終わってしまう気がします。。

だからと言ってあの申し込みで入れてしまえばあとで苦労するのはミエミエ。。(改めで当時の申込書の内容を見ると後日、いろいろ面倒なことが起こりそうな予感マシマシです)

不動産はある意味、縁なのでこういう時は焦らず自然体で流れに身を任せてみようかと。。(だって仲介がやってないんだからそんな強がり言うしかないですってww)

そんな埋まらない物件とは裏腹に先日預かった280件の物件の中で強烈に満室な物件がございます。。

東京メトロ某駅徒歩17分という比較的立地がよろしくない物件なのですが、この物件の部屋数は24部屋。
昭和52年築の木造アパートで細かくリフォームこそ施してはいるようですが、狭い3点ユニットにミニキッチン、しかも部屋によっては畳に部屋もあり、お世辞にも案内して即決出来るような部屋ではございません。。(ワタクシであればこの物件は案内しませんw

しかし、本物件、、空けばすぐに申し込みが入る物件らしくオーナー様も「この物件は結構稼ぎ頭なんです」とおっしゃってました。



ま、あれです。。


ここまで賃料下げれば駅から遠かろうが部屋が狭かろうが埋まりますけどね。。。(全部屋、相場よりなぜか賃料が15000円安いんです。。。)


1人暮らしで「とにかく家賃が安いところ(えぇ、、多少部屋が汚くても我慢します)」ってニーズって都内でも結構あるようで本物件もSUUMOとかで格安物件専門で仲介してる某カタカナ業者さんあたりが狙いそうな賃料価格帯だけに空き室が出ればすぐ申し込みが入り、、、って流れ。

ただワタクシが思うに、ここまで賃料を安くしなくてもそこそこ埋まるでしょうから昨日のあの惨劇を報告するついでに「家賃の見直しもした方がいいかもですねー」とやんわりですがそんな話もしておきました。

で、この安い賃料ですが、、
恐らく前の管理会社さんが適当に家賃設定をしてしまい、それで埋まるからいいやと家賃の値上げも提案せずにほったらかしで管理してたんだと思います。

オーナーさんも賃料相場を熟知してなければ「管理会社がきちんと埋めてくれるから大助かり」」なんて無関心で毎月の振り込みを見てるだけで不当に安い賃料で貸してるなんて思いもしないので何年にもわたり儲かってるようで実はあまり儲かってない状態になってんじゃないかと。。。

とは言え、まだあのクソ管理会社から肝心の各物件のレントロールも満足に届いていないので全体像もまだ見えてません。。(一応お盆休み返上でも16日までに一通りの引き継ぎ作業を終わらせてと頼んでありますが、、終わらねーだろうなーw)

もうちょっと全体像が見えてきたらあれこれアドバイスしようと思っていますが、今埋まってる部屋、、同じように相当賃料安そうです。。(杉並で家賃4万前半なんてふざけた家賃の契約書もちらっと見えてたしww)

と言うことでこのブログ読んでる大家さんにもお伝えしておきますがせっかくのお盆休みですから今持ってる物件の賃料と近隣物件の相場と一度比較してみてはいかがでしょうか?

仲介さんって一度部屋が埋まるとその家賃が適正だと思う傾向が強く、また、仲介手数料欲しさに手っ取り早く埋まる部屋には「この部屋、、もっと家賃高くしてもイケルかもしれませんよ」なんてアドバイスしてくれる仲介さんもそんなに多くはありません。。

「ウチの保有物件はそこそこ埋まるんです」
なんて話をよく聞きますがもしかしたらもっと賃料上げても申し込み客が付いてくる物件だったなんて話じゃ機会損失も甚だしいですからそんな疑惑を払拭すべく一度そんなチェックもやってみてください。。


ま、部屋を埋め損なったワタクシの話じゃちょっと説得力に欠けちゃいますけどねww



唐突に書いちゃうけど団員試験の解答は「34232」だったんじゃんw

お盆休みと都市伝説の話。。。


さてさて、、本日もポチってからお読みくださいw

こんにちは。

さて、本日から8月です。。

今年こそは本日1日から1か月間、本気で夏休み取る気満々だった我々ですが、、
昨日の件もあり、通常の定時出勤と相成りました。。。(ってかホントのところ今月は契約以外にやることも多いのでそんな休みは無いと思ってましたけどw)


どうでもいいけど今年はワタクシの出番も無さそうデースネw

そんな8月ですが、一応お盆休みという長期休みがあります。(せめてお盆くらいは休みたい。。。)

このお盆休みですが、不動産的に言わせていただくと「銀行もお盆だから審査が遅くなる」だの「お盆休みはどこの仲介さんも休みになっちゃうから実質、8日まで(9日が水曜なので今年はどこの仲介さんも9日からお盆休みのフォーメーション取ってるそうです)が勝負だよな」みたいな話になり、そんなスケジュール感を考えると今週いっぱいくらいが不動産行事のデッド期限となります。

なので今週はどこの仲介さんも大忙しみたいでウチに掛かってくる物確電話も昨日今日くらいがピーク。。

と言っても休み前の物確って入るには入りますがその後の長期休暇ですべてがうやむやになり結局その後進展を迎えることなく終わってしまうことが多いので正直、どこから物確が来てもやる気が起きません。。。(しかも電話してきた仲介さんもお盆休みを境に会社辞めちゃうやつ多いしw)

そんなお盆や休みですが不動産取引では注意しないといけないことがもう一つあります。

そもそもお盆休みって「普段会えない家族・親族」が揃ってご先祖様の供養(ナスに爪楊枝刺して馬みたいなの作ったり迎え火炊きますよね?)なんかするものですが、この「普段会えない家族・親族」が揃う」ってとこが問題なんです。。

例えばですが、とある人が親から引き継いだ不動産の売却を考えていて春先から売り出してたとしましょう。

レインズに載せて客付けやって6月くらいからなんか指値も入りつつ「うーん、、このくらいの指値なら売っちゃおうかなー」なんて買付けがチラホラ入り7月の終わりくらいに「じゃ、指値の一番少ないこいつの売っちゃおう」となったところで契約準備に取り掛かります。

仲介さん、炎天下現地調査や役所回りして契約に必要な資料を掻き集めつつ買い手側と細かい売買条件を詰めるのはちょうど今くらいの時期になるかと思います。

ただ、銀行がお盆休み進行になるし仲介さんもそろそろ自分のお盆休みを意識し始め「お盆休みも近いので売買契約はお盆明け早々の17日(16日も水曜なので世の仲介さん、なんとなく17日から再開ってとこ多いんじゃないでしょうか?)くらいにしましょうね」なんて感じで一時休戦ムードになるのもこの頃じゃないかと思います。

そしてお盆休みに入り、「普段会えない家族・親族」と再開し、晩飯とか食ってるときあたりにその不動産の売却を巡って「売値が安い」だの「なんで今売る必要があるのか」だの「先祖代々の土地を売るのに一切相談が無いのはおかしい」だのと紛糾し、お盆が明けていざ契約となる2日前くらいに「すみません、、ちょっと事情があって売却を見合わせたい」と仲介さんに電話が入り当事者一同真っ青、、、なんてことがよくあるんです。。(実際に真っ青になったワタクシが言うんだから間違いありませんww)

逆に買い側の人がお盆休みに田舎に帰り「俺今度、不動産投資始めるんだよね」なんて言うとその「普段会えない家族・親族」に「そんな借金して返せるのか?」だの「まだオマエの給料じゃ無理」だの「今年は本厄なんだから来年にしろ(来年は後厄だからと反対するんでしょうけどw)」だのと意見されてお盆明けに「すみません、、家族の反対にあってしまったので買付け撤回します」と電話一本で契約自体が吹っ飛び、お盆休みボケの仲介さんが休み明け早々売り主に謝りに行くなんてこともよくあります。(実際に土下座しに行ったワタクシが言うんだから間違いありませんw)

なのでデキる仲介さんあたりだと「ちょっとお盆前でバタバタしちゃいますけど契約だけはやっておいて決済まではゆったりしたスケジュールで進めましょう」なんて言ってとにかく契約だけはお盆休み前に締結させてしまいます。

またそこまでいかなくてもどんどん既成事実を積み重ね、最低でも契約日時と場所や「当日持参するもの」まで決めてしまえばそこからはなかなか断りにくくなるのが律儀な日本人ですからとにかくお盆とか暮れの長期休みに入る前に話を進めるだけ進めてもう後戻り出来ないようにしちゃうんです。(さらにツワモノ仲介になるとお盆休みにも異常が無いか頻繁に電話を入れ謀反を起こさせないよう厳しくチェックいれてる奴もいるとかいないとかw)

この長期休みってのは売り買いの当事者がふっと一息入れて考える時間を与えてしまうことにもなるし、周囲の意見が入りやすい時期でもあります。

不動産売買ではこの妙なタイミングを迎えたばっかりにせっかく買えたものが買えなくなったり売ろうとしてたものが売れなくなったりすることが多いのでこのタイミングで売買を迎える方々に於かれましてはすっかりお盆休み進行の仲介さんのケツを叩いてでも契約を急がせた方が無難です。

えぇ、、ワタクシもこの経験を何度もさせていただいてるので言いますけど、長期休みに登場する無責任な第三者の影響って計り知れないものがあるんです。。(ホント、根拠なくネガティブなこと言って当事者を惑わすんですw)

特に今どきは買えそうな物件がなかなかありません。
ってなわけで物件を買う側の方、出来ることなら実家に帰っても「不動産投資を始める」なんて口走ることなく高校野球でも見て適当に時間を過ごしてください。(なんとなく親戚の前とかでいい顔したくてふと「不動産投資」の話題を振ってしまい買う物件の話までしちゃって親戚縁者の猛反対に遭いお盆明けに「やっぱり、、ワタクシには、、、(以下略)」って電話を受ける我々、、そこからの敗戦処理も辛いんですw)

この話、、
昨日書いた「お盆休みでエアコン業者が夏季休業になると決まって物件のエアコンが壊れる」って都市伝説とセットで覚えておいても損はありません。。


えぇ、、
お盆休みで対応できるエアコン業者が見つからないし、住人からは「いつ直るんだ?」と詰められるし、、なんて最悪のタイミングで掛かってきた電話でこの買い付けキャンセルを喰らったワタクシが言うんだから間違いありませんってwww





暑くて体から汗が噴き出してる時の脇汗ってとても冷たかったんじゃん