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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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昨日の続き。。。


ささ、、まずはポチってからお読みくださいw

こんにちは。

昨日の話の続きですが、、、

どこにトラロープを張ろうか決めましたか?www(あ、銀座中央通りはワタクシが先に占有するのでダメですからねw)

と、この話、、
実際に都心の一等地でやろうと思うと今の時代じゃ可能性は限りなくゼロに近いですが、地方の誰も関心のない土地であれば案外うまくいく可能性もあります。。

だからってホントにトラロープ張り巡らせたら犯罪になっちゃうのでとりあえず今日はこの占有を合法的にやる方法を書いてみます。

不動産投資家さんであれば「取得時効」くらいはご存知だと思いますが、これを使って出来ないか、、考えてみましょう。

要するにこの取得時効、、以下の要件を満たすとタダで土地が手に入るって話なのですが、、
ちょっと見てみると、、
① 「所有の意思」のある占有であること
② 「平穏かつ公然」の占有であること
③ 「他人の物」の占有であること
④ 「一定期間(20年間または10年間)」の占有が継続すること

昨日の戦後間もないころのドサクサで都内の一等地の占有、、なんてのはもしかしたらこの要件を援用したのかもしれませんが、とにかく他人の土地を「所有する強い意志w」と「平穏かつ、公然」と一定期間占有してればいいわけです。

ただ、最後ので10年と20年と期間が倍になってる部分がありますが、これは「10年で取得時効を成立させるには「善意無過失でなければならない」って点。。(善意無過失がわからない人はググってくださいw)

ってことは最初から「この土地を奪ってやる」って悪意があっても20年間「平穏かつ公然」と占有出来ればOKということになります。

だた何度も言いますが今の時代、、
登記簿も電子化されているので空襲で燃えてなくなることも無くデーターとして残ってしまうので戦後のドサクサに紛れて都心の一等地をタダで手に入れようってのは無理があります。

そこで思いつくのが、よくある囲繞地(道路のどこにも接道してない土地)とか敷地延長の土地とかで接道要件を満たしていない土地。。

これらで隣地の土地をフェンスか何か勝手に建てて接道要件を満たす微妙な面積を取得時効目指して占有し続けるって少々気の長い話ですが、こんな土地を見つけたときに「あ、そういやこれって取得時効援用出来ねーかな?」って思いついていただきたいわけです。

意外にあるのが隣地と万年塀とかで区分けしていたけど買う時に民民境界の杭が入ってない状態での公簿売買ってケース。。

何世代も相続されて売り主が入れ替わってるとその万年塀を誰の負担で建てたのかすらわからない状態で取引、、なんてことがあるのですが(特に地方の取引だと土地が広すぎて境界などが曖昧な取引になりがちです)こういう時改めて測量掛けてみるとやたらこっちの土地が公簿面積より広かったってことがあります。

隣地にこんなことおおっぴらに言ってしまうと「じゃ、再測量してきっちり分けましょう」と藪蛇になるかもしれないので万年塀を利用してずっと占有し続け時効が成立したところで登記入れちゃう、、なんてことも出来なくはありません。。(ただ地方の広い土地は当時の測量技術の関係で縄伸びしてるだけってこともあり得るので取得時効じゃない場合もあります)

これが出来ると今まで接道要件を満たしていないばっかりに価値の低い土地だったものが一転して銀行融資も引ける土地に化けてしまうんですww(最近はこういうややこしそうな土地を率先して取得して自力で隣地を地上げする素人大家さんもいるそうなww)

この話、なかなか使える機会が無い話ですが、とりあえず今日のところはこの「取得時効」ってのがあってそれは一定の要件を満たせば出来るって部分だけ覚えておいてください。(大家さんとかとの会話で「え?それって取得時効援用出来んじゃね?ww」って言うとなんか妙にデキる人みたいに見えたりするもんですよwww)


と、この勢いで借地の占有問題にも触れたかったのですが、実はワタクシ、、急遽、某業者から寄せられた売り物件の現調に行く関係でこの続きはまたの機会とさせてください。

えぇ、、
いつぞやの池袋売地の超近所にまたもや恐ろしい一種単価の売地出現という噂なので居ても立っても居られないんですwww(今度こそモノにしたいワタクシですw)





気合入れて連載モノ書くつもりがこころなし中途半端になっちゃったんじゃんw

指値の当たり前理論、、その2


午前中、バリウム飲んだので非常に調子悪いですw

こんにちは。

昨日書いた指値理論、、。

昨日はとりあえず「元付けに飛び込め」と書きましたが、元付けによっては一般の投資家さんとは直接やり取りしない(やり取りするとしても別に値引きなんかしないよ)業者さんもいます。(ちなみにウチは限りなく後者ですw)

そうなるとこの「元付けに飛び込め作戦」が通用する元付業者としない元付業者があるってことになるんですが、、そんなこと考えずにどんどん直接取引を持ちかけちゃってください。(なーに、、大半の元付け業者は両手狙いに決まってんですからww)

と、それはさておき、、
昨日のブログでは「それ以前に指値を入れようにもどこまで指したらいいのかわからん」って部分にまったく触れずに終わってしまいました。。(きっと昨日ポチしてくれなかった人ってこの部分が書いてないからポチしてくれなかったんじゃないかとw。。)

指値幅、、、
これは不動産投資家さんにとってどこまでやっていいのかわからない人も多いかと思います。

しかし、昨日も書きましたが不動産物件は需要と供給の差で価格変動する「時価」です。
これを考えるとどこかの価格帯に必ず「これ以上の価格だと誰も買わない」ってところと「この価格以下だと絶対売ってくれない」ってゾーンがあるはずです。

買主の立場で究極的に言えば指値はこの幅の中でやらなきゃいけないのですが(サラって書いてますがまだまだ自分本位の買い付けをドヤ顔でぶち込んでる人、、多いですよw)、事実、売り主の立場になると「売った売却益はこのくらい欲しい」ってのが必ずありますから指値の基本はまず「売り主の欲しい手残りはいくらか?」を考えるところから始めます。

売り主さんにまだ銀行借り入れ(残債)があるとすればそれを上回る売値で売りたいってケースがほとんどなのでまずは謄本の乙区(借入が記載されてるとこ)を見てみましょう。

借入当時の債権額が入ってますからそれをその銀行が貸してるであろう推定金利と推定返済年数(これも金融機関見ればなんとなくわかりますが国金やノンバンク以外はほぼ25年計算しとけば結構合ってます)で割り算して今の残債がおよそどのくらいあるか計算します。

この分母が出れば希望売値と残債に差が出ますのでそれが売り主の「とりあえずの推定手取り額」になります。

で、値付けの際に「ある程度指値を受けることも想定して価格付けしてる」と仮定すれば売り主が予想しているその想定指値+仲介手数料の合計から推定手取り額を引くと売り主さんが本当に欲しい「推定希望手取り額」になります。

この数字が残債を下回れば売る可能性は限りなくゼロですから最低限、この限度額を下回らないように指値するってのが基本戦略になります。(なのでここでさり気なく売却理由を聞いて「金に困って売却するのか?」を見分けているんですねw、、ま、相手仲介さんは絶対白状しないけどw)

なので残債がたくさん残ってそうな物件での指値は必ず謄本と取り寄せて乙区の債権額をチェックする習慣を身に付けてください。(特にRC、S造物件でのス〇ガ系物件はめちゃめちゃ残債が多いので要注意です

あ、そうそう。。
謄本取り寄せるとやたら謄本が汚い(甲区は差し押さえが入ったり抜かれたりを繰り返したり、乙区も何度も借り入れ返済を繰り返してるタイプです)のがあると思いますが、わりと長期間の保有ってケースが多いです。

この場合、昭和の時代の債権額がそのまま残ってたりして正確な残債を判断するのが難しいですからこういう時はさりげなく仲介さんに「残債ってどのくらいあるんでしょうかねー?」ってスバッと聞いちゃってもいいかもしれません。。(謄本汚れてる持ち主って案外そういうの気軽に教えてくれたりするんですww)

あと困るのが乙区がまっさらの場合。。(要するに借り入れが無い状態ですw)
これだと債権額が無いので手残りがいくら欲しいのかさっぱりわかりません。(実は我々もこのパターンが一番やっかいなんですw)

こういう時も相手の仲介さんに売却理由を聞いても基本的に無駄なのですが、居住用の場合に限り「売った後はどこにお引越しされるんでしょうね?」とか「住み替えですか?」なんて聞き方すると売った後の事情がわかってる仲介さんだと意外にあっさり教えてくれたりするもんです。。(しかしこれが投資用物件だとこう聞いてもやっぱり「資産の入れ替えです(キリッ」って答えられちゃうんですw)

ただ、この乙区がまっさらの場合、、
債権が無い状態だし、相続とかで権利変動が行われていると「売っていくら欲しい」って考える人と「いくらでもいいから売れればいい」って人がいますので売値の半値以下なんて指値が通る可能性はこっちの方が高いというのは忘れずに覚えておいてくださいw

こんな感じでおおよその指値幅を掴んだところで買付けを入れてみるのですが、この際、「この買い付けは場合によっては買い上げても大丈夫な買付けなんですよ」とあらかじめ仲介さんに伝えないとダメな時があります。

と言うのも仲介さんは買い付けが出てくれば必ず成約させようと躍起になる生き物です。
しかし買付け金額が一度決まってしまってそれを売り主なり元付けなりに蹴られると仲介さんって案外戦意喪失しがちです。

そこで買付け入れる際に「とりあえずこの金額で買付け入れますけど歩み寄れそうな程度の買い上げでしたら検討しますのでそんな含みを相手の顔見ながら使い分けてください」とでも言っとくと頭のいい仲介さんあたりだと上手い駆け引きでまとめて来てくれるのものです。

だからと言って最初から「ここまでなら買い上げOK」と買い上げの額を教えちゃうと最初からその数字ありきで動こうとしますのでこの数字はギリギリまで言わない方が吉ですw(逆に売却で指値幅を先に仲介に教えちゃうとその指値限度額を前提にまとめようとするバカ仲介も存在しますw)

と、ここまでは基本的な指値の考え方をダラダラ書いてみましたがこれ以上に大事なことがもう一つあります。

それは転売業者さんの存在です。

言うまでもなく転売業者さんは安く仕入れて高く売ってその差益を利益にしているのでこの差が大きいほど仕入れに情熱を燃やします。(そういう物件であればあるほど通常の仲介手数料の2倍、3倍の業務委託料、広告料と言う名のフィーを余計に支払ってくれるんです)

ウチにもそんな転売業者さんからしょっちゅうあり得ない指値で買わせろとオファーをいただきますが、彼らは買った瞬間に出口戦略を考えてる以上、その時に一番高く売れるであろう設定の売り値を元に仕入れ額を弾きます。(じゃないと昨今はまともに仕入れできないそうですw)

で、問題なのは「これがマーケットで受け入れられる利回りなんかより遥かに低い利回り設定で売却を目論んでる点」。。

ここ読んでる投資家さんだと大抵がCFを重視した買値になるのですが、転売業者さんは「この世にCFなんか一切関係なく買うお客さんがいるはずだ」という前提で仕込んでいることがあるので場合によっては一般の投資家さんが欲しい買値以上の買値で買っていくこともあるんです。(昨今はホントに転売業者さんの方が高値ってこともあるくらいですw)

以前であれば「この転売業者さんの買値より下で買付け入れてもバカ呼ばわりされるよ」って言ってた時期もあったワタクシですが、最近はその買い取り業者さん自体の買値が上がってるので指値幅がどんどん狭くなってきているんです。。

そんなわけで以前であれば転売業者さんが入れてくるであろう指値にちょっと上乗せした買付けで通ったものが最近は買取業者さん自体の買い付け額の方が高くなったりするので一般投資家さんの買い付けが通りにくくなってます。(融資を自由に上乗せできるって契約に持ち込めるサンタメ業者さんがライバルだとなおさら厳しくなっちゃいましたw)

となると今度も昨日のパターンでこの転売業者さんが買わない(買えない)ような物件を見つけるってことになるのですが(だって同じ土俵で戦っても勝てるわけないですからw)昨今のマーケット事情を見てるとほとんど太刀打ちできる手立てがありません。。

となると次に狙うのは「売り主が非宅建業者」である物件、、、、ではないでしょうか?(もう「売り主=宅建業者」な物件じゃ指値どころか買っても利益にもならないですw)

これであれば少なくとも業者の利益も乗ってませんから指値幅が薄くてもそれなりに安い価格で買えます。

しかし、売り主さんが非宅建業者の物件の場合、
最初の値付けの段階で欲張った売値を設定することが多く(まして仲介さんが売り主の言いなりで価格設定してる場合だともう悲惨なくらいの高値設定なんです)ここから我々が買ってもいいって金額に下げるにはそこそこ時間が掛かります。

その間、ずっと売れなければいいのですが(次第に売り主が不安に駆られて安くでも売っちゃえって思うまでw)そろそろ売り主も音を上げたかなーと思ってコンタクト取ると一足先に他者がさらっていくってこともしばしばあります。

買値を聞くと大抵、自分が買おうと思った金額より安かったりするんですが(これホント、、悔しいですよねw)これを防ぐためにダミー買付けという戦術があります。

ま、寄ってたかって不当に安い買い付けをあちこちから入れて売り主さんに現実的な買値を見せて夢から覚めさせるって極悪非道な戦術なんですが、前にこれやった大家さんで1400万で売りに出てた戸建てを300万で買ったツワモノがいますw(ちなみにオオカミ査定で800の物件でしたw)

と考えるとこの作戦も実戦で使えるってことなので(なんか夢見は悪そうですけどw)改めて言わせていただきますが、、、

不動産投資は死にそうな人から安く物件を巻き上げるところに妙味があるんですw(がんばりましょうw)




なんかオチ的に随分と違うとこに着地しちゃったんじゃんw

指値の当たり前理論w


たまには10000点の大台超えてみたいっすw

こんにちは。

よくメールとか電話で相談されることで「指値」の話があります。

聞かれ方として一番多いのが「オオカミさん、、この物件、、どこまで指したらいいですか?」ってやつなんですが、実はこの指し値ってのは物件ごとにいろいろ変化するので一概に「〇〇〇〇万だから〇〇〇万まで指せますよ」ということはありません。

なぜならば不動産価格というものはその時の「時価」であることが多く欲しい人がたくさんいれば(これに不動産投資的部分を追加すると融資が付くか付かないかも含まれます)指値なんて通りもしません。(下手すると5000万で売ってたものが欲しい人がたくさんいれば6000万でも買うなんて「買いあがり」という現象にすら見舞われることもあるくらいです)

しかしまだこの物件が売りに出されていない状態(もしくはまだ売りに出されているのがあまり知られていない状態)であれば欲しい人がいても売ってることを知る術もありませんから思わぬ指値が通ることもあります。(これが世にいう上流物件です)

また、ずっと前から売り出しているのにほとんど引き合いが無くレインズとかにサラシモノで置いてある状態だと売り主が段々とビビりめちゃくちゃな指値を入れても「ま、この金額でしか売れないなら、、、」と大幅な指値が通ることもあり、なにが言いたいかと言えば、そんな物件のマーケットでの流れがわかれば指値が通る、通らないも段々わかるようになりますよってことです。(どういう業者の流れと経緯で自分のところに物件情報が流れてきたかでおおよそ指値がどのくらい出来るかわかるって話です)

ちなみに最近のポータルサイトに載ってる物件のほとんどはレインズで広告掲載可(要するに元付けが媒介切られない早い段階で売り切りたいか、両手仲介を諦めちゃうようなダメ物件)の物件ですからそんな物件があればレインズで物件登録年月日を確認して「この物件がいつ登録されたのか?」を調べるのが第一歩。。

業者もバカじゃないので時々再登録掛けていかにも新規に登録しましたと嘘つきますが我々は毎日チェック入れてるのでそういう物件であれば「あの野郎、、再登録してごまかしてやがんな」とわかるので長期にレインズに載ってる物件は「指値出来そうな物件リスト」に収納してアフリカのサバンナで肉食動物に寄ってたかって襲われて瀕死になったとこに襲い掛かるハイエナのように「そろそろ鬼差し入れても大丈夫かなー」とその物件の死期を見計らってます。(いつも言ってることですが不動産投資は死にそうな人から安く物件を巻き上げるところに妙味があるんですw


おい、、あいつ、、返済出来なくなってそろそろトビそうだぞww

ただ困ったことにこのハイエナ行為は誰でも出来ちゃうことなので実際にこの作戦がハマるということな滅多にありません。

だってそうでしょう、、
レインズをリアルタイムで見てる宅建業者だけで何十万社もいるし一般の投資家さんあたりだとこれらの業者系のハイエナさんが食い残した物件しか指値攻撃出来ないんですから。。。(結局、先に業者のお手付きになったらもう一般投資家には再販物件として登場するまで手が出せないんです)

ただあれです。
この業者系ハイエナさんの弱点を掴んでいればこの「食い残した物件」というモノがわかってきます。

例えばですが築古木造物件、、
これに関して言えば我々業者は転売するにも2年間の瑕疵担保責任を負うことになるので「どこから雨漏りするかわかんねー」とか「どこにシロアリが潜んでるかわかんねー」って物件はどうしても手が出せません。(転売利益より瑕疵担保責任の賠償金額が多いんじゃねーかと言う物件になるとさらに手が出しにくいですw)

更地にして転売出来るくらいの買値で買えれば頑張るかもしれませんが、最近はこんな古家でも再利用する不動産投資家さんも多く売買ロットも低い関係でなかなか業者さんは手を出しません。

となるとあれです。
見た目に雨漏りしてて見た目にシロアリ飼ってそうな築古戸建てで売り主さんが「まだ建物も使えるから建物代も売値に乗せてくれ」なんて無茶なこと言ってレインズでずっとシコってる物件、、なんてのがあれば無茶な指値どころか無慈悲な半値以下の指値でも買えちゃう可能性があるってことになります。(但し、このクラスになると買ってからどんなことが起きようともへこたれない図太い神経が必要になってきますww)

恐らくですがブログとか大家さん繋がりとかの話で「オレ様、、、利回り40%の物件買っちゃったもんねー」とか言ってる人のほとんどがこのパターンで物件をモノにしているんじゃないかと思うんですが、、そういう人にひとこと言わせていただくと、利回り自慢するなら買った値段も教えてくれてもいいんじゃね?って感じです。(高利回りであればあるほど売買ロットが小さいってのが世の常識ですw

あとはS造とかRC造での指値ですが、、、
今どきは新耐震であるってだけで融資も付きやすく指値を入れようと買付けに「当方が指値を望む理由」なんて書いたところで仲介さんは相手にもしてくれません。(特にフルローンで買える物件に指値入れてもバカにされるのがオチです)

ただし、これも物件によりけりです。。
例えばこういう時、部屋の空室率が高い物件(誰がどう頑張っても埋められない物件)であれば銀行の融資も付きにくくプレーヤー各位も「こんな埋まらないんじゃ買っても返済元本すら稼げねーだろww」と敬遠します。

またどう見ても買った瞬間に大規模修繕しないと「賃貸の仲介さんが倒壊を怖がって案内すらしてくれない」って物件あたりになると売り主もそんなこととっくに気付いてるはずなので「高く売れるなら売り出すけど指値が入るなら保有します」なんて悠長な気分で売ってるわけもないでしょう。。(たまに勘違いされて高値売買を目論む方もいらっしゃるのも事実ではありますがw

えぇ、、融資が出やすいS造、RC造で鬼差しして買いたいならこんな物件が狙い目です。。。(但し、何度も言いますがこのクラスになると買ってからどんなことが起きようともへこたれない図太い神経が必要になってきますww)

と、こんな「買ってからどんなことが起きようともへこたれない図太い神経が必要」な物件しか指値出来ないとなるとこの方達みたいな神経を持ち合わせてないと買えないってことになるので一般の人では再現性がありません。。


あ?アタシをこういう場面で引き合いに出すとコロスって言ったよな?w

・・・

・・・

と言うことでもっと簡単な方法を書いておきます。

それは当たり前のことかもしれませんが、

「元付けから買う」ってこと。。。(なんかラスティーがこれ見て過去ログ引っ張り出してくる予感がしますw)

不動産売買で元付業者が一番おいしいのは言うまでもなく「両手仲介」。。
両手仲介であればどこの業者さんだって「両手で決まるなら」と涎を垂らして多少の指値を受け付けても売買を成立させようとするものです。(基本的な話ですが片手仲介では売り主の味方、両手仲介では売り主の味方をしがちなのが元付仲介でございますw)

この業者さんの「涎を垂らす特性」を利用するのが一番手っ取り早いのですが、実際の話、毎回毎回そう都合よく元付から情報が出てくるわけもありません。(大体、元付ってのはブツ上げに忙しいので販売活動は星も数ほどいる客付け仲介にお任せしちゃいますからw)

しかし先ほども書きましたがポータルサイトに載ってる物件のほとんどは元付け業者が広告掲載可にした物件(両手で売れないから諦めてネット広告OKにしてるんですよw)ばかりなのでこれをレインズかアットホーム(アットホームも元付物件ばっかりですw)で元付けを調べてそこに飛び込んで物件を買えば客付け業者から買う以上に指値が通る可能性がアップします。。

実は、最近、誰の影響だか知りませんが、ポータルサイトで見つけた物件の元付を調べ上げしれっと元付けにコンタクト取って両手仲介に持ち込みつつ買付け上位の買主を飛ばさせてまんまと1番手より安い指値で物件を横取りしてる不動産投資家さんが増えてるそうですwwwまったくこんなヒドイ作戦、、誰が教えたんでしょうね。。。w

業者間でこういうのをやるとヌキ行為だとか言われて後ろ指刺されますが、、、一般の買主さんがやるぶんには悪いうわさが立つこともないですからこの手法が世に広まったらポータル使って顧客を囲おうとしてる客付け業者さん、、全滅しちゃうかもしれませんね?


え?そんなことしたら客付け業者が怒って物件を出してくれなくなるじゃないか、、、、って?


何言ってんですか?


そんな心配しなくても客付け業者なんて星の数ほどいますから全然大丈夫ですってwww(だからポータルなんて偽名登録しておけば無敵だって言ってるんですよww)



言いたいこと言ったらスッキリしたんじゃんw

新人向けの物確講座ww


ささ、、本日もポチっていただきたく候。。。w

こんにちは。

新年度と言うことで我々の業界もにわかに活況づいているようで今日くらいからまた物確ラッシュに見舞われてます。。

この物確電話が鳴ると「高いながらもそれなりに見てくれてるんだなー」と思ったりしつつ、こっちは「あ、ありますよ」って返事するのですが、掛けてくる電話のたどたどしさと「あ、わかりました。ガチャン」って切られるあたりで「社員研修がてらの度胸試し的物確」な気がしてなりません。。。(他社を巻き込んで研修してんじゃねーよww)

ただ、こんな右も左もわからない新人さんがガムシャラに不動産を買いそうなお客さんを見つけ出しせっせと売ってくれる日までは大事に育てないといけません。(大体5月の連休過ぎくらいまでで嫌なことがあると辞めちゃうやつも多いしw)

なので我々、ヒマな時には「ところで新人さん?」と聞いて「そうです」と答えてくれればいろいろ教えてあげてます。

まず物確の段階で大事なこととして
「今、まさに目の前に買主候補の人がいる、、、ように思わせて物確する」ってこと。

これ賃貸の営業でも当て嵌まるのですが、単に物確だけ何度も掛かってくると受ける方は「またこの会社かよ」って思います。(ってか担当同士で情報共有してないと同じ会社の違う担当者から何度も電話が掛かってくるんです)

なので「今まさに目の前にお客がいて御社の物件を紹介してますーー!!っ」て雰囲気の電話だとこっちもなんかやる気も出るので例え、目の前にお客がいなくても「とても興味をお持ちのお客さんが来店してましてー」というだけで我々「あたかも目の前にお客が座ってんじゃないか」と錯覚しますw

賃貸と違って売買だと滅多にお客が目の前に座ってるシーンはありませんがそんな相手には見えてませんからいかにも1階のカウンター営業な店を装って来店客が御社の物件に興味があって、、なんて雰囲気を作って電話していただくと ついつい指値幅の許容範囲までしゃべりたくなっちゃいますwwただ、ウチの場合指値幅が少ないので通貨単位をペソかウォン表示で教えてますがw

次に物確で必要なのは資料請求。。
ただ物確電話して「物件ありますか?」と聞いて「あります」と答えが返ってきたときに「わかりました。ガチャン」では相手も冷やかし程度にか見てくれません。

そこで物件資料の請求となるのですが、ここでも単にレントロールだけを請求すると「こいつも単に利回りだけが知りたいんだな」と思われてしまいます。

と言うことでここでは
「物件資料をいただきたいのですがどうすればよろしいですか?」と聞いてください。

ちゃんとしてる会社だとレントロール以外の書類も出してくれるので(ただし個人情報が入った書類は物確程度では出せません)
①最新レントロール
②間取り図
③固定資産税評価証明
④修繕履歴
⑤公図
⑥登記簿謄本(土地・建物)
⑦測量図
⑧住宅地図
くらいを具体的に請求してください。

ここで気を付けて欲しいのは単に「資料ください」って言わないこと。

業者でも差があって「資料ください」ってだけ言うとレントロールだけしか送ってこなかったり逆に何十枚もの資料を一気にFAXで送りつけられることがありますw(送る側も案外空気が読めてないんですw)

恐らく物件確認する件数も多いでしょうから売る気もない物件のFAXを何十枚もプリントしては社内的にいきなり「使えねーやつ」とレッテルを貼られますのでなんとなくここは雰囲気を察してください。(特に先輩社員もFAX使ってる時間帯だと大抵灰皿で殴られますからここはスマートに「メールで送ってください」って言えばいいです)

ただ、まだ新人の身分ではここから先の営業はまださせて貰えないでしょうから届いた資料はまだデーターのままで置いておいて大丈夫です。(ほとんどの物件が客付け出来ない物件だと思うので動くだけ無駄ですw)

で、資料を受け取ったあと気を付けて欲しいのは、
「資料届きました。ありがとうございます」なんて連絡をしないこと。。 です。

送り手のブツ元はあなたの物確以外の電話にも対応してます。
そんなときに感謝の気持ちを見せておこうとお礼の電話をしたところで「単なるウザい業者」としか見てません。

届いていなければ再度資料請求の電話をしてもいいですが送る方は「電話が来なければ届いたもの」と判断してますので連絡は不要です。また質問事項があればすでにメールアドレスが判明していると思うのでメールで質問をぶつけてください。(出来れば箇条書きがうれしいです)

物確電話も慣れてくると段々聞きたいこともわかってくるので一度の電話で聞きたいことのほとんどを聞くことが出来るのですが、最後にこれだけはやめてってことを書いておきます。

それは一番最初の物確電話で「指値幅を聞くこと」です。

よくあるのですが、慣れた人ほどめんどくさがって一度に全部聞こうとして「指値幅」まで聞いてくる人がいます。
たぶん、指値幅まで先に聞いておいて最初からその指値の価格で物件を紹介しようって考えだと思うんですが、ファーストコンタクトのまだ資料も送ってない段階で「指値はどこまで行けるんですか?」と聞かれると我々だと社名自体を「ネガティブな会社」だと記憶して次回からの物確はぞんざいな扱いしますww(「物件の内容もロクに見ないまま指値とな?」と軽く殺意を覚えますw)

指値幅を聞きたければ「こんなお客さんがいるのですがこのくらいなら買えそうで、、、で、指値幅的にはいかがなものでしょうか?」と最初の物確からちょっと日を置いて掛けてみてください。(日を空けるとこっちも「一応お客さんに当たってみたんだな」と錯覚しますw)

とりあえずここまで出来れば物確電話は自由自在に掛けられますし、受け手のブツ元もわりと好印象を持ってくれます。

好印象を持たれれば相手も覚えてくれるので「そういや、こんな物件があるんだけど、、やってみる?」ってこともあるし、場合によっちゃ「その会社キツイわりに給料安いでしょ?どう?うち来ない?(うちなら土日休みで5時上がりだよw)」とスカウトされることもあり得ます。。

と、今日は新人の仲介さん向けに書いてみましたがこの話、、断片的には一般の不動産投資家さんにも応用が効きますので使えるところはご自由にお使いください。

特に一番最初の「今、まさに目の前に買主候補の人がいる、、、ように思わせて物確する」って部分、、

えぇ、、
ここを「今物件出されたらなんでも買っちゃう客」を装ってみると出てくる物件も変わるんですよwww(ついでに言うと「この前、せっかく〇億融資が通ったのに物件を他の客に横取りされた」って嘘つくだけで仲介さんはあなたをマタタビと勘違いした猫状態になるはずですwww)



嘘もウラが取れなきゃ事実になるんじゃんw

カンバックサーモンの法則。。。


ポチがあってのワタクシでございますw

こんにちは。

不動産物件を売っててよくあることで「買付け1番手が途中でコケる」ってのがあります。

恐らくですが、買付け入れたはいいけどよくよく計算してみたら収支が合わなかったとか、家族の猛反対に遭ったとか、果ては買付け1番手取って喜び勇んで銀行に融資打診したら応接どころか窓口横の受付ブースにお茶すら出ない状態で通されて適当にあしらわれたとかで買い付けを撤回してるケースが多いです。(借り換え依頼で東〇本銀行に行ったらお茶すら出して貰えず10分で追い返されたワタクシがソースでございますw

これ以外にもよくあることで売り上げ重視な仲介さんの独りよがりあたりが買主さんはまだ本気で買いたいわけでもないのに「とにかく1番手取らないとスタートラインにすらつけませんよ」と買い付けを入れさせるケースだったり、下手するとまだ買主はいないけどいずれ出てくるだろうから適当な法人で番手取りに買付け入れちゃえw」なんて無茶苦茶な買付けだったりするので我々、仲介さん経由で買い付けを貰った場合、「どんな流れで出てきた買付けなのか?」を結構重要視してます。

えぇ、、
いつも言ってることですが嘘っぽい買い付けを真に受けて話を進めて飛ばされた時の我々の立場は脆く切ないものだからですww(ホント、ハシゴを外される恐怖は味わった者にしかわかりませんw)

で、これらの買い付け、、
どのケースでも結局、最後は飛んでしまうのですが、買付けを飛ばした業者さん、「あ、大丈夫です。また新たに客付けして買い付け持ってきますから」と軽く言うわりにワタクシの経験では再度買い付けを入れ直してきたケースはございませんw(ってか傾向としてこの手のユルイ買い付け入れてくる仲介さんってどこまでも詰めが甘いので最終的に契約までたどり着くことは極めて稀なんです)

となると買付け1番手を取られたからと言って「なんだよー、、一番手取れなかったよ」と諦めちゃうのも早計。。

ましてや最近は「現金で買うっていう客が一番手さらっていきましたよ」なんて話でも最終的に契約条件を巡って合意しないことも多く、実はこっそりと一番手が消えてることも多いです。(現金客って意外に契約条件で高飛車に来ることが多いので売り主からすると条件が折り合わないことが多いんです)

こういう時、仲介さんによっては「1番手が飛んだからって二番手、、もう断っちゃったしなー」と遠慮して二番手であるあなたに声を掛けないってことがあり得るので買付け1番手が取れなくても「いいよいいよ、、一番手がコケるかもしれないから気長に待ってるから」と余裕しゃくしゃくなところを見せて仲介さんを安心させておくのもメガ大家への道の第一歩ではないかと思いますw。

こういうのをワタクシ、「買い付けのカンバックサーモンの法則」と呼んでるのですが、これとは逆に「買主のカンバックサーモンの法則」というのがあります。

この「買主のカンバックサーモンの法則」ですが、
要するに買付け入れてくる寸前までいっておきながら買い受け条件が折り合わずに買主にお断りされて終了、、で、しばらくするとまた「やっぱり買いたい」と戻ってくることなんですが、

恐らくこれって、
①買いたい物件だと思ったけど値段が折り合わないので諦める
②別の物件を物色するもなかなかいい物件に巡り合えない
③価格面では折り合い付かなかったけどやっぱり最初の物件が気になるなー
④「すみません、あの物件、まだありますか?」とカンバックサーモンww
⑤結局最初の条件で契約(売り主ウマーw)
って流れで動いているんじゃないかと思います。

事実、最近の我々の事例でもこのパターンが非常に多く、一度価格や契約条件で折り合いがつかないからとこっちから条件を下げて頭を下げなくてもしばらくすると面白いように「やっぱり買います」って戻ってくるので、、

これに味をしめた我々、、

以前以上に無慈悲な高値を維持したままの超強気交渉で待ち構えているわけですw売り出し後相当日数経過の物件でもおいそれとは価格や条件交渉には応じないから売却まで2年以上も掛かるという説もありますw
で、なんでこんなことが増えてるかと言えば
売り物件が多いと言われてる昨今でも実際に買える物件が少ないからってのと、買いたい人の心理で考えると「一度気に入ったものが買えないと同等かその一段上のものが欲しくなる」ってところに理由があるんじゃないかってところではないかと思うんです。。

例えば現在レインズには東日本だけで数万件の登録物件があるのですが、その中で実際に融資がついて、希望条件取りに買えて、思い通りのCFが得られる物件は非常に少ないです。(何度も言いますがレインズに登録するってことは業者が考える史上最高値のプライスが付くのが定説ですからw)

そんな環境で物件を探さないといけないわけですからなかなか自分の眼鏡に叶うものもなく結局、「考えてみたら最初の物件が一番良かった」ってことになっちゃうんです。

と、ずらずらと書いてみましたが要するに不動産売買の裏側で起きてるこんなことを多少なりとも理解出来てれば他の投資家さんよりはアドバンテージになる話ってことで、仲介さんでもここまで理解してやってる人も少ないだけに「あー、、買付けって案外流れることが多いんだ」ってとこだけでも理解出来てれば「買付け2番手で涙を流して転進、、」と言う確率もちょっとは低くなるかと思いますので今日の話も頭の片隅に置いていただけると幸いでございます。。



なんかこの話、、前にも書いたことある気がするんじゃんw