プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
03 | 2018/04 | 05
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 - - - - -
検索フォーム

繁忙期末期のドタキャンについて検証してみましたw


なんか、、ナマ綾瀬は○かを紹介して貰えそうで大興奮なワタクシですw(ってSさんがよく見えるように本日は特大フォントでの出オチになりますw)

こんにちは。

今日の大家学さんのブログで「同一物件を3回立て続けにキャンセル喰らった話」がアップされてましたが、、

この繁忙期の最後の方で申し込みキャンセル喰らうともはや殺意しか芽生えないのではないかと思います。。。。

この学さんの物件、、
よくブログでもアップされてる物件で「学さんの英知の塊」みたいな変態的リノベがされていて、申し込みを開始すればほぼ即日に申し込みが入るレベルに仕上がってるにも関わらず、こうも立て続けにキャンセルが続くとなるとワタクシ、その仲介さんのの客付け能力を疑ってしまいます。。。

しかもそういう仲介さんに限って「一番手はウチなんだからウチを優先しろ」と言うやつも多く、優先してあげたはいいけど段々雲行きが怪しくなって結局「お客が消えた(連絡が取れなくなった)」だの言い出しさらに「リベンジさせてくれ」と懇願してきやがりさらに傷口を広げていくというパターン、、、喰らった人も多いんじゃないかと思います。

とは言え、そういうグリップ力の低い仲介さんもいれば超強力グリップ力(要するに一度申込書に記入したら最後、「やっぱやめる」と言っても事務所に監禁して契約するまで帰さないw)を持つ仲介さんもいるので大家さん側からしたら「この仲介さんはどんなタイプの仲介なのか?」を見極めないといけないのも事実。。

また、キャンセルは仲介さんではなく入居希望客側のわがままとか気変わりで起こることなので一概に仲介さんを責めるわけにもいかずこうなってくると大家側からすると強烈なジレンマに襲われてしまうわけです。。(言葉で表現するとすれば「んがーーーー!!」って感じでしょうか?)

とは言え、時期は3月後半の繁忙期がそろそろ終わりを告げる週に差し掛かっているわけですし、内見からの成約パターンは土日であることが多いので今度の土日を逃すと繁忙期期間での成約が益々怪しくなってきますから大家さん側からしたら「もうどうにでもなれーww」って開き直りに近い気持ちになっちゃうのも責めることは出来ません。。(そんなジレンマと開き直りのループは繁忙期の最終週の風物詩でもあります)

そんなドタキャンを防ぐべくいろいろ考えてみたいのですが、これの理想形を求めるとすれば
【お客側】
①一度申し込んだらキャンセルなんて発想が無い(こういう人こそ真のお客様でございますw)
②入居に耐えうる属性(アリバイ会社とか年収ごまかすとかして申し込んで来ないw)


【仲介側】
①お客さん側の①②を見抜ける才能
②契約までの処理能力が早い(処理が遅いとお客に余計なことまで考える時間を与えてしまうのでw)
③一度申込書を書かせたら最後まで力ずくでもクロージング出来る押しの強さ(タイプで言うと例の籠池さんみたいなお人柄w)

なんて条件が重なれば理論上、ドタキャンなんてまず起きないはずです。

これを大家さん側から見ると最初の【お客側】は一切見えて来ませんので少なくとも【仲介側】の①~③をチェック出来ればやはりドタキャンは起こらないはずなので結局、仲介さんの資質が肝心になってくるわけです。。

となると大家さん側がチェックすることが半減するわけですが結局のところ【仲介側】の①さえ見抜ければ確率論ですが、、ドタキャン率は80%以上削減出来るんじゃないでしょうか?(なんか論理的にまとめようとしたわりにアナログ的要素ばっかりが目立ちますが、、構わす先行きますw

そうは言っても繁忙期の仲介さん、、
期末までのノルマを考えると一つの物件にこだわってるわけにもいかず目標はあくまでも月末の売り上げですから正直なところ「いちいちドタキャン客一人くらいの話に構ってられるかよw(文句があるならもう一回客付けしてやるよw)」くらいの気持ちでしかないことも充分予想されます。(特に契約数の足りない仲介さんほど繁忙期最終週は妙に殺気立ってるものです)

えぇ、、
繁忙期の最後の方でこの【仲介側】の①を見抜くのは非常に困難なんです。。。(ここまで話を引っ張っておきながらなんとも面白くない回答で大変申し訳ございません。。。)

なのでいつも言ってることですが
その申込書からそのお客の人とナリを大家さん側で読み解き、チェックする必要があるんです。。(キャンセルがどうのの前に「マイルール」で申込書に記入してくるバカ客なんざ最初から排除しちゃえばいいんですってw)

また、返す刀で仲介さんに「申込書のここに不備があるからちゃんと記入して」と頼んだ際に「チ、うぜーこと言いやがるなー」って微妙な雰囲気を感じ取り、その仲介の出来不出来もチェックしてめんどくさがる仲介も信用できないと判断してバッサリ排除する勇気が必要になってくるんです。(ワタクシ、仲介からちょっとでもうざいって雰囲気を感じたら「あ、オマエ、もうウチに電話してこなくていーよ」って言っちゃいますから)

これはワタクシの経験ですが、
仲介さんって路面店舗であれば常日頃から日常業務以外のウザい仕事にも免疫が出来ていて案外めんどくさがらずになんでもやってくれる傾向があるのですが空中店舗(店舗が1階ではなく上層階にある店舗)であればあるほどなんでもめんどくさがる傾向があり、物件概要送るときに貰う名刺では事務所が何階にあるかをわりとチェック入れてます。

なんでこんな傾向があるのか仮説立てて考えてみたのですが、
①路面店舗
→1)店舗の家賃も高くそうそう簡単に開業できないのでしっかりした経営理念があって資本力があるってことは会社の代表の発想もしっかり社員に行き届いてる(なぜか朝、店舗周辺の道路の掃き掃除なんかも無理やりやらされてる気がしますw)
2)飛び込み営業やくだらねー通行人の道案内や一見客が分け隔てなく飛び込んでくるので常に緊張感があるまた外から常に丸見えであることが多くシャンと座ってる精神力がある
②空中店舗
→1)店舗の家賃が安いので比較的簡単に開業でき、手っ取り早く金にする方法を考える会社の代表が多くその発想がしっかり社員にまで行き届いてしまうw
2)上層階なので集客看板を1階に出さないといけないのですが、そもそも外看板が違法看板になりがちなので普段から違法などの認識が低い(なのでなんとなく社員もそういう「やっちゃえ日産系社員」が雇用されやすいw)
3)空中店舗はお客がネット集客ばかりで通りかかりの人の乱入も少なく大抵の通りがかりの乱入者は会社にとってメリットが無いのを知ってるのでネット客の来店予想時刻以外はダラダラ出来る関係で緊張感が希薄。それに起因して段々社内の士気が落ちることも多く「ま、要するに金稼げばいいんでしょ?」って発想の先輩社員ばかり増えてしまい新入社員にも当然伝染するw

なんて違いがあって社員の質にまで影響が出ているんじゃないかと。。。(ま、空中店舗の社員が全部クソってわけじゃないですがあくまでも傾向として考えるとそんな気がするんです)

ただここで問題になるのは路面店舗だけ相手にしてるとその路面店舗は大手のチェーン店的仲介さんばっかりになっちゃうこと。。。(言いたくないけどミ○ミ○とかで契約するとすげーめんどくさいことになるしw)

大手のチェーン的仲介って出来る仲介と出来ない仲介の差が激しく、出来ない仲介に当たるととことん苦労します。

これもワタクシ、わざとめんどくさいことを頼んでみて「うぜー」って雰囲気を醸し出すかどうかを見てますが傾向としてはやはり「え?そんなこともやるんですか?」ってめんどくさいオーラな雰囲気のやつは大抵ドタキャンをカマしてくることが多いのでそういう奴には「あくまでもうちは契約・入金ベースだから募集止めないよ」って断固一番手を拒否しちゃいます。(ってかそういうやつに限って「一番手はウチですから募集止めろ」て言うもんですw)

これが果たして正しいのかどうかはわかりませんがウチに限って言えばこの作戦を多用するようになってからのドタキャンはほとんどなく滞納しそうな客ってものほぼいません。(ま、部屋数も大したことも無いので偶然そうなってるだけかもしれませんがw)

と、持論をヅラヅラと展開してみましたが、、、
世の先輩大家さんって一体どうやってこの手のドタキャン客対策をやってるのでしょうか?

きっとワタクシなんかよりすごい策を持ってる人がいると思うので良かったら教えてください。。(コメント欄にオープンで書けなければメールでワタクシにコッソリ教えてください。えぇ、、もれなく次回の神戸セミナーでさもワタクシの奥義としてドヤ顔トークで自慢させていただきますww)


このドヤ顔トーク、、セミナーの枠に入ってるので何も無いとセミナーは30分早く終わっちゃうんじゃんw

売却理由の話。。。


冬モノ全部片づけたってのに明後日の最高気温6度ってなんだよwww

こんにちは。

投資物件を売り出すとあちこちから矢のような電話が掛かってくるのですが、その際によく質問されることで「売主の売却理由」ってのがあります。

聞かれ方としては「売り主さんがこの物件を売却する理由を聞きたい」って感じなのですが、どんな売却理由であれ「売り主さん側の資産の入れ替えです」と答える仲介さんが多いはず。(実際、ウチで売買やるときの返事はほぼ100%これですw)

実際の話、売り主さん側からしたらほとんどのケースで「買った値段より高く売れるなら売ろう」ってパターンでしょうし、仮に借金が返せなくなって泣く泣く安価で手放すにしても「首が回らなくなったから売ります」なんてことは言うはずもありません。(そんなこと言おうものならたちまち買い叩かれちゃうかもしれないし)

そうなるといくら売り主に売却理由を聞いたところでまともな答えは期待できないし、買う側で考えないといけなくなりその推理が指値にも影響するわけですからここは必死に推理しないといけません。

この推理が正しいと売り主の足元を見抜くことが出来、駆け引き次第では大幅指値も可能なだけに知りたいって人も多いんじゃないかと思って今日のブログネタにしますが、あくまでもワタクシのやり方しか知りませんのでそこをお含みおきの上読み進んでください。

ワタクシの場合ですが、
売り物件を見つけて「欲しい」、「買いたい」って段階になるとまず見るのが謄本です。

謄本と言うのはその人がいつどうやって買ったのかが赤裸々に載ってる書類ですのでこれを見ずして売却理由を推理することは出来ません。

と、そんなワタクシ、まずチェック入れるのは「その買主の所有権移転時期」「移転理由」。。

大抵の場合、ここは「売買」か「相続」のどちらかになっているんじゃないかと思いますが、一般マーケットで売り出るパターンのほとんどが「売買」になってるはずなのでそっちである前提で話を進めます。(ちなみに「相続」と書かれていた場合もやり方があるのですがそれはまたの機会に書きます)

登記原因欄に「売買」と書かれていた場合、誰かしらから売買契約を経て買ってるわけで次に見るのは「誰から買ったか?」なのですが、ここでも物件が投資物件で物件情報が一般マーケットである場合、「売り主とは全く関係ない第三者」であることが多いです。

実はこの第三者が誰だったのかも重要な情報の一つでこの第三者がなんでこの物件を持ってたのか?とかも次に買った現オーナー(売主)の特性を判断する手掛かりにもなるんです。

例えば
平成3年築の木造アパートが当初の持ち主から平成18年くらいに別の第三者が「売買」で買って融資銀行が八千代銀行とかになってれば当時の八千代はフルローンで貸してるケースが少なかったのである程度手金を入れて買ってることが多くその後、平成20年くらいに今のオーナーが買ってる際にまだ木造融資をしてたスルガ銀行なんかで抵当が組んであったら、、、

地主ー投資家ー投資家って流れで物件が動いたとも判断出来ます。
そういう物件であればなんとなく本物件は何度もネット広告で売られていた物件じゃないかとも推測できるし、そう言うことであれば結構出回り物件だったんじゃないか?とも推測できます。(ネットで過去のキャッシュを洗うと当時の売値なんかも出てきたりしますw)

そんなことを含めて謄本見て「いつの時期に」「どこの銀行で」「いくら借りたか?」をチェックします。

最初の「いつの時期に」って部分でチェックするのを事例を挙げると
①借りた時期の金融機関の融資姿勢(「借りやすい時期だったのか?否か?」「融資がジャブジャブだったのか?否か?」など)
②借りてから何年経過しているか?(「5年経過付近であれば短期売却税の喪明け狙い」とか「10年経過であれば大規模修繕前の高値売却狙い」など)
なんてのがあり、

また、このブログを読んでる人ですからそこに書かれてる銀行名を読めば「この銀行はどんな人を対象に融資する銀行か?」くらいはわかると思いますのでその銀行名と支店名を読み解きこの時点で売主がどんな属性かくらいはわかってくると思います。

例えばですが
①売主の地場の金融機関
→元々融資を受けやすいバックボーンであったか、他の支店にアタックしたら管轄違いで現住所に近い支店で融資実行されたなど
②売主の地場ではない金融機関で投資物件系仲介さんがいかにもぶつけて来そうな金融機関
→「手金無しのフルローンで買ってる」とか「購入時期にもよるが結構無茶な買値で買ってる」など
なんてことも見えてくるんじゃないかと思います。

次に「いくら借りたか?」ですが、この際は売値と抵当権設定額の差に注目します。
いろいろなパターンがあるので全部は書けませんが、
例えば、
抵当設定額 1億円
売値     1億2000万

なんて場合だと今までの融資期間を見て「残債がほとんど減ってない」とか「かなり残債が減ってるから多少指値出来るかなー?」くらいはわかるんじゃないかと思います。(結構、ここ見てそんな想像する人は多いと思います)

あとややこしいのが
抵当設定額 8億円
売値     1億

ってケース。。。

これってこの物件以外にもお金借りてて根抵当権とかでガッツリ紐づいてるタイプですが、、これだと売り主が金持ちなのか借金苦なのかさっぱりわかりませんw(しかもこういうケースって売り主も横柄なのが多いんですw)

またさらにややこしいのが
抵当設定額 ゼロどころか謄本の「乙区」自体が無いw(乙区が無いってことは基本無借金経営ってことです)
売値      1億

ってケース。。。

この手の場合、案外「相続」で売るケースが多いのですが、たまに所有権移転理由が「売買」になってることがあり、この場合全部現金で買ってることがほとんどですから売却理由も指値幅もよくわからなくなっちゃいます。。

こうなると謄本だけでは判断も出来なくなるのですが前者の「抵当8億で売値1億」なんて人は抵当権の乙区が結構荒れていることが多く、荒れていればいるほど金に詰まって売ることが多いです。(ワタクシの経験ですがそういう荒れてる謄本って不動産業以外の領域でお金にどんぶり勘定な人が多い気がします)

また後者はお金に困ってると言うより筋を通すタイプの人が多く買付けの順位なんかも指値が入っても1番手を優先する傾向が強かったりします。(「人間、ゼニカネの問題じゃなく真心なんだよ」とか言われると裏でお金積み増したりしても通用しないんですw)

そんな経験豊富ってわけでもないですが、ワタクシ、売り物件の謄本見るとなんとなくその持ち主の人生みたいなのが透けて見えるタイプなので謄本見ては「こいつはどんなやつなんだろう」ってプロファイルするのも好きですw(これで多少仲介を締めあげて断片的にでも情報が得られればほぼ完ぺきに売主をプロファイル可能ですww)

他にもこの謄本から売主の売却理由を推理する方法はあるのですがブログじゃ書き切れないので次行きますが、、
この謄本以外に現地に行くことで売却理由がわかることがあります。

ちなみにワタクシがチェックするのは物件の管理状態。。

普通、物件を売り場合、出来るだけ安く売りたいって人より出来るだけ高く売りたいってバイアスが掛かるはずです。(ま、中にはどうせいくらで売っても税金で消えるからなんでもいいよなんて人もいますがワタクシ、まだそんな人に会ったことが無いですw)

そうなれば少しでも高く売ろうと努力するものでそう言う気持ちが強い人ほど物件がなんとなく「まとまって」見えます。
この「まとまってる」って話ですが、、
①それなりに掃除とかが行き届いてる
②それなりに修繕して空室を埋めようと努力している
③管理会社の看板とかで「賃貸募集」してるけど複数社の看板が付いてない
④管理会社が定期的に訪問してる形跡がある
⑤共用部がゴチャゴチャしてない(逆に貸し部屋ドア付近にビニール傘だらけになってる部屋がたくさんあるとかヤバイですw)
⑥錆びた自転車とかが置いてない

などで、こうじゃないケースの売り物件って「不動産投資の能力が低い人がオーナー」「不動産投資に関心がない人がオーナー」「性格的に管理能力が希薄」なんて人が多く、こういう物件であれば売却理由は「所有するのが面倒になったから売る」ってケースが結構多いです。

こういう人に合理的な指値なんてしても「うるせーよ」と思われてしまうのが関の山でまた、「なんでもいいからオマエラ高く買えよ」って思う人が多く、こういう時は売主が「なんかこの売値じゃ売れねーのかな?」と思うレベルまで物件が誰にも売れずに残ってないとなかなか指値が効きません。

こういう物件を見つけたら元付仲介さんをこちら側に取り込むべく「両手取引」を持ち掛けると案外売り主さんの「素の売却理由」なんてのが聞けちゃうことが多いので試していただきたいところです。。(「いえね、、売り主さん、、結局なんでも面倒なので売りたいって思ってるんすよw」なんてレアな理由で売ってることが多いですよーw)

あとは取り寄せたレントロールなんかでも売却理由が見えたりすることがあります。
と言ってもこれは極めてレアなケースでしか通用しないのですが、見るべきポイントは原契約と敷金。。。(原契約がわからない人はググってくださいw)

最近の傾向で比較的新しい賃貸契約では敷金が少なく、逆に原契約からの賃貸期間がやたら長くて今の賃料との差があり過ぎる場合、「その物件自体の入居成約率が落ちてて怖くなって売り出した」ってケースが多いです。

こんな時でも仲介さんに売却理由を問い合わせると「本物件は売り主さんの資産の入れ替えが売却理由です(キリ)」なんて言うものなのですが、更に賃貸契約書なんかで入居属性を調べたりすると原契約が長い人は正社員が多く、敷金が無かったりする人はアルバイト、生活保護、、なんてケースになってることがあります。。

この場合、ほぼ高確率で資産の入れ替えなんて話じゃないことが多いのでこういう物件はそれなりに指値しても通ることが多いです。

ただあれです、、
こういう物件は買った側にそれなりのスキルがないと前オーナーと同じ経験をすることになるので注意が必要なのは言うまでもありません。。。。w

と、今日は適当なポイントだけ書いてしまいましたが、これ以外にも「ホントの売却理由がわかる要素」ってのはあちこちに隠れていますのでご自身でもそんなポイントを見つけて駆け引きしていただくと幸いです。(もっと「近隣への聞き込み」とか「融資銀行へのヒアリング」とか「オーナーの住所を調べて自宅に行き、止まってる車からチェックする」なんて話をいろいろ書こうと思ったのですが個々に書くとあまりに細分化されちゃうのでめんどくさくなっちゃいましたw)

最後になりますが、ワタクシが今日のブログネタを通して言いたいことは
物件情報を読み解きその物件の歴史と言うか流れを把握して過去のストーリーを想像するとその物件本来の本質が見えてきてその物件がどんなパフォーマンスで回ってたかわかることでその物件本来の価値が見えてくるってことです。(ワタクシが物件見て「なんか高いなー」「なんか安いんじゃね?これww」って思う判断基準はこんなとこでもあるのでぜひご参考ください。。w)


なんてドヤ顔で書いてみたけど結構当たり前のことばっかな気もするんじゃんw

昨日の話の続編。。(とキナ臭いコンサルさんの話)


3月の今頃になって「今月決済出来る物件ありませんか?」って物確されても困るんですw

こんにちは。

昨日の新築ネタが少々ウケたみたいなので本日も懲りずに続編書きます。

新築物件を建てようと土地を探してると仲介さんからよくプラン付きの土地(35年分の収支計算書付きww)なんて話が来るんじゃないかと思います。

ちゃんと設計した人が役所の建築指導課に行き、丁々発止の果てに出来てる図面ならそれでもいいのですが大抵の場合、土地を販売するための雑なプラン図であることが多く、その図面を信じて新築するとほとんどの場合、不満の残る物件として完成してしまいます。(「不満」ならまだマシですが大抵の場合、「遺恨」も残りますw)

なぜこんなことが起こるかと言うと土地売りしたい不動産屋さんは「出来るだけ新築時の利回りが高くないとこの土地は買ってくれないだろう」と思うからであり、そのために多少実現不可能なことでも図面に反映してしまいその図面を見た買主さんがその気になって土地を買って新築してしまい希望する床面積の物件が出来ないわりに追加工事の費用が発生し、建築代金が上がったわりに床面積の少ない物件が完成し「てめーら、話が違うだろ!!ww」と遺恨になってしまうんです。

この原因はいろいろあるのですが最大の原因は買主側のチェック不足。。

ワタクシが新築やった時はとにかく利回り計算なんか後回しで設計段階から「この土地でどうやって最大限の容積消化をするか」ばっかり考えてましたが(特にウチの土地は建ぺい/容積が50/100の土地でしたから地下の容積緩和まで使っていかにして最大容積を取るかまで考えてましたよw)この容積消化以外にもどんな部屋が出来るかまでくまなくチェックしそこまで計算し尽くしておもむろに想定賃料を弾き出しそこで初めて利回り計算してどれだけ収益が入るのか見てました。

また、希望の収益に達しなければ何度も設計士とやり合い「ここを2センチズラせばこうなるんじゃね?」と言えば「いや、ここ2センチ動かすとこっちが足りなくなるから無理」と返されつつも「じゃ、ここがダメならその先のこれを1センチづつ詰めれば合計2センチになるじゃん」と切り返し「じゃ、その話を建築指導課に持ち込んで戦ってみます」なんて作業を何十回も繰り返しホント気の遠くなる作業ではありますが容積がちゃんと消化出来てないと結局賃料は伸びませんから当時のワタクシ、、とにかく執念の炎をメラメラ燃やし戦ってました。

なぜならば投資不動産の分母になる数字がこの床面積でありこの床面積が小さいと無理に家賃を上げる羽目になり最終的に「想定賃料」ではなく「空想賃料」だったというオチになっちゃうからです。(新築物件やるときに「ギリギリの高賃料設定じゃないと返済を含めた収支が辛うじて合わない」なんて計画でやるとあとで苦労しちゃいますよw)

また計画通りに床面積を容積率一杯に確保出来たとしてもその部屋が「人間がまともな生活を営むのに適しているか?」という条件をクリアできなければ賃貸面積は広いけど賃料が伸びないってことにもなるのでワタクシ、新築計画を企てるのであればこの2点は嫌になるほどチェックしていただきたいと思います。(ってかこの2点さえ守ってればどんな新築でも負けは無いはずです)

と言うことで一旦まとめます。
新築物件での負けない条件
①容積消化は充分か?
②その部屋はちゃんと住める部屋なのか?


と、容積の方は設計士さんが様々な法律をかいくぐって形にしていくのですが、出来る設計士さんだとこっちが「とにかく容積目一杯使えるのを考えて」と言い続けると何度でも建築指導課に出向いてくれて戦ってくれます。(役所の人と「そりゃオマエ、、法的解釈の違いだろ?ww」なんて感じで戦ってくれるのでこんな設計士さんに出くわしたら報酬も多めに払ってあげてくださいw)

しかしHM系の設計士さんだと社内規格のモジュールなどの影響で「ウチの規格だとこれが限界」とか言うし、収益物件の経験が低い設計士さんであれば最初から「こんなの無理」って言うし、役所とケンカ慣れしてない設計士さんだと「役所の見解がこうなので無理」と最初から弱腰であることが多いです。

と言うことでこの設計士さんを選定する場合は「容積目一杯でやりたい」と説き、それに応えてくれる熱き設計士さんを選択することが重要になってきます。(ちなみにこの手の設計士、、知り合いの大家さんとかで容積目一杯で建ててる人の設計士さんがそんなタイプだったりするので物件見学会でそんな容積目一杯で建ってる物件を見掛けたらその大家さんに猛アタックしてその設計士さんを紹介して貰ってくださいw)

次に部屋の方ですが、これは自分の目と足をフル活用していろいろな物件を見て回ることが早道です。
特にその新築をやろうとしてるエリアの他物件チェックは最重要で、「どんな部屋を企画すると埋まるのか?」ってのは近隣業者への家賃聞き込みなんかより先にやるべき話です。(何度も言いますがこの近隣業者への家賃ヒアリング、そもそも不動産屋は金にしたいってベクトルが強いので「近所で新築やるので家賃調査に来ました」なんて言おうものなら「その物件の管理と賃貸の媒介が欲しい」と考えるのが普通で「ウチならこのくらいで募集出来ますよ」なんて高めの賃料設定されてそれを真に受けて収支組んじゃってにっちもさっちも行かなくなるってケースが多発しておりますw)

そんな想いで他物件をチェックしても似たような間取りで似たような家賃ばっかり出てくるのでちょっと見ただけで「うん、このエリアの賃料相場はこのくらい」とそこでチェックをやめてしまう人が多いので注意しておきますが、恐らくその賃料って単なるポータルサイトの募集賃料じゃないでしょうか?

ポータルサイトの募集賃料ってのはあくまでも大家さんの「希望価格」に過ぎませんし、それがいつポータルサイトに登場していつ広告から消えたか?ってのがすごく重要です。

最近はおとり広告自体が厳しくなったので成約次第速攻で広告降ろさないと違反になる関係でこのチェックがしやすくなってますので少なくともライバルになるであろう物件は単にスマホで眺めているだけじゃなくちゃんと記録を取って例えばですが、

○○マンション210号室
広告掲載日 ○月○日
広告消滅日 ○月○日
募集価格 ○万円
成約価格○万円(※ウチはレインズが見れたので成約価格がわかるんです)
賃貸面積 ○㎡
間取り図
設備
なんて形で保存しておいてこれを新築物件が完成するまで断片的でも構わないのでひたすらチェックするくらいはやりましょう。(ワタクシ、この作業を設計段階から竣工までの1年半、、ずっとやってました)

こんな作業をやってるとどんな部屋だとすぐに埋まりどんな部屋だと決まりにくいかが一目瞭然だし設計時には気が付かなかった自分の物件の弱点が見えて来ますがワタクシの場合、ライバル物件で空室があれば賃貸の内見を装い見に行って実物で裏付けまで取ってました。(恐らくですがこれさえやってれば高額な空室コンサルを雇用する必要もなくなりますw)

さて、
そんな新築時の話から離れて今度は中古物件でこの容積を考えてみたいのですが、不動産投資で一番に見るべきものと聞かれるとほとんどの投資家さんは条件反射のように「利回り」を見るんじゃないかと思います。

何度も言いますがあの利回りってのは家賃設定を動かしてしまえばいかようにも動かせるので悪い仲介さんになると「こんな賃料じゃ埋まらねーよ」って家賃でも「いやいや、、近隣で成約事例があるから大丈夫w」なんて言ってお高め設定して利回りを出来るだけ高く見せようとします。(しかもこの成約事例にだけ頼る業者さん、、ほぼ100%その物件を生で見てませんw)

特にいわゆる下駄ばき物件(1階が店舗事務所なんて非住居物件)だと1階賃料を高めに設定しやすくそんな1階部分が募集中なんてパターンだと立地的にどう考えても物販、飲食が入らないってとこでも飲食店並みの家賃設定で想定賃料を組み込まれてしまうことがよくあります。

これに嵌ると例え、「物件資料でいくら容積率をちゃんと消化してるか?」をチェックしても肝心の「正確な賃料」がわからず結局さきほどの「妄想利回り(あれ?さっきは「空想」って言いましたっけ?w)」でローンを組む羽目になり後々地獄を味わうことになります。

また、中古物件を買う時に「先々はこの物件を解体して新築やりたい」って思う人もいるんじゃないかと思います。

そんな時に注意して貰いたいのが「今建ってる中古物件と同じ容積のものが新築時に出来るのか?」、、、です。

その中古物件を買う時に銀行融資を受けているケースがほとんどで、「銀行が融資してくれたんだから遵法性はそこそこ大丈夫でしょ?」と思うかもしれませんが築40年も経てば建築基準法も変わってるので法的に緩くなった部分もあるかもしれませんが困ったことに共同住宅は悪法とも言われてる「アパートマンション条例」に影響である程度部屋数が増えるとメチャメチャ厳しい制限を受けることがあります。

例えば40年前の新築当初は12㎡の部屋を24部屋、、、なんて木造アパートを建てるのはOKでしたが、今はこんな物件の企画はほぼ出来ません。(今の条例に照らし合わせると25㎡クラスの部屋を12部屋なんてパターンでしょうか?)

となると広い床面積の部屋中心の総戸数の少ない物件になってしまうわけで昨日ブログで書いた「貸し部屋は小さければ小さいほど賃料収入比率が上がる理論」を考えると好ましいことではありません。

新築で新たに多額の借金を背負うわりに賃料収入がさほど期待出来ないとなるとわざわざ今住んでる住人に立ち退き料払ってまで追い出す労力も無駄になるし、設計士のケツを叩いて「とにかく容積目一杯で建ててください」と言ったところで期待する利回りも達しない可能性の方が高くなります。

しかし、今後、中古物件の劣化率を考えると平成4年くらいまでの物件が多かった関係でどれもこれも築30年超え近くなり新築物件に建て替えなんて話も増えてくると思います。

そう考えると今度はこの新築マーケットで暗躍する輩も増えてくることは容易に想像出来ますので妙な話に引っ掛からないでいただきたいところですが、最近、また様々な手法で新築系に誘導するかのような集客してる業者も増えているようです。(どの業者とは断定的に書きませんが現在、ワタクシ、、3社ほどロックオンして鋭意監視中ですw)

また、大家あがりのキナ臭い不動産コンサルさんも新しい儲け口をばかりに喰いついてくる予兆もあるので(なにやら仮想通貨の金儲けに乗り遅れたやつがこの手のビジネスに目を向けつつあるようですw)そんなやつに喰いつかれそうになった方、、


ぜひワタクシまで固有名詞を含めたチクりの一報をお願いしますww(いただいた情報はブログ読者様と共有させていただきますw)



総戸数4戸の新築アパート企画しただけで新築コンサルとは片腹痛いんじゃんw

新築絡みの相談。。。


熊本から使徒がやって来たので本日は手短な更新になりますw

こんにちは。

最近、よく来る相談で新築絡みの相談が増えてます。

恐らく、
「中古物件買うより新築の方が今のニーズにあった間取りが入れられる」
とか
「新築の方がフルローンが出やすい」
とか
「中古で利回り7%なら新築で7%の方が得なんじゃないか」
ってあたりを考えて新築物件にシフトしてるんじゃないかと思うのですが、その際にほとんどの方がメールに土地のマイソク図面を添付して「この土地を買って新築物件を建てようと思うのですが狼さんのご意見求む」ってな感じで届きます。

ワタクシ、そういう相談が嫌いじゃないので仕事が忙しかろうとついつい読み込むのですが大抵、「この土地だと収支合わないだろうなー」ってパターンになります。

このパターン、、
ほとんどの場合、土地を価格で探してくるパターンに多いのですが、例えば都内で「土地で2000万以下」なんて価格を絞った探し方で物件を探してると「確かに土地値としては安いけど思ったものが建たない」とか「そもそも賃貸需要が弱いエリア」の土地しか見つからないはずです。(あと出てくるのって中央線沿線の寺借地くらいでしょうか)

ちなみにこの条件で物件検索すると都内23区であれば荒川区、墨田区、江戸川区、足立区あたりか良くて中央線沿線の寺借地くらいの土地が出てくるはずで道路付けも極狭な二項道路(幅員も4m以下どころか2m台だったりします)で隣の建物とかなり接近して「この土地買ってどこからどうやって工事車両入れるのよ?」って土地が見つかります。(前にも書きましたが道路幅員が4m以下だと大規模火災発生時には消防からも高確率で見捨てられます)

また現地に行くと周囲は古い木造住宅が建ち並びここで「ここで新築建てますんでw」なんて下手にタオル持参であいさつに行ったらクソめんどくさそうな住人が登場して「嫌がらせしてきそう度数80%」くらいのオーラを醸し出してる場合も多く、工事を強行しようものなら土地は安く仕込めたけどあれこれ邪魔が入って結局、建物で割高になってしまった、、、なんて話も良く聞きます。(窓の位置をズラせだのゴミ置き場はここじゃダメだの日が当たらないから建て方を変更しろだのホントうるせーってのw)

そう思うと、この手の相談では
①土地を総額で見るのではなく坪単価で見て高い安いをチェック
②最大でどこまで容積が使えるかを入念にチェック
③その最大容積が賃貸面積にきちんと反映できるかチェック
④間取りが不利な間取りにならないかチェック
⑤近隣は集合住宅建てても怒らないかチェック
⑥そもそもそこに希望の収益物件を建てたら埋まるのかチェック

なんて話をするのですが、

それに当て嵌めていくと恐らく都内23区で安価で建てられるところは相当少ないんじゃないかと思います。(ホント、容積を消化しきれないから安くなってる土地が多いので単に土地値が安いからと飛びついちゃダメなんです)

なので最近、城東地区の賃貸需要がヤバイところに無理やりボリュームを突っ込んだ木造アパートを建てようって人が増えてるんじゃないかと思うのですが、見積もり取った建築代金の折り合いの悪さからさらに競合物件が多くて新築の段階から賃下げ合戦に参加しないといけなくなるような1Kタイプの物件を建ててしまい当初の計画利回りからダウンしちゃって建った瞬間に出口を探すなんてことになってる人が多くなってます。(売らないにしても新築時から広告費出さないと埋まらない新築物件じゃ先行き怪しいですよ)

新築で建てた瞬間に出口戦略では融資してくれた銀行に対して顔向け出来ないでしょうし(しかもちゃんと金利や返済回数についてもネゴしてるもんですから当時の融資担当さん、、これで「売却するので一括返却します」なんて言ったらきっと上司にしこたま怒鳴られるんじゃないかと。。)残債がまだ少しも減ってない状態で「総取得費用より高く売りたい」と言われても今の融資情勢ではそうそう買い手も見つかるわけもないのでそういう人には「とにかく今の家賃を下げずに収支がゼロでもいいので保有し続けて」と説きますが、それでも連日、ワタクシのメールボックスには土地の添付ファイル付きの相談メールが矢のように飛んできます。(で、ワタクシ、そういう相談が嫌いじゃないので仕事が忙しかろうとついt、、、(以下ループw))

先日も某団員が会社に来た時にお話ししたことで「一種単価」ってのがあるのですが、新築をやる気があるのでしたらまずこの一種単価について学んでいただき今の建築費事情から逆算して「一種いくらで土地を買えば採算があうのか?」を考えていただければと思います。(確か一種単価についてはセミナーでも散々しゃべってるし過去ログのどこかでも触れてるはずなので各自、復習していただければ幸いです)

ちなみにワタクシ、現在都内のどこかで新築物件は出来ないかと土地探しに明け暮れてますが(この期に及んでもまだ銀行が金貸してくれるって言ってる関係でその舌の根が乾かないうちに探さないとなんですww)そんなワタクシの希望一種単価はどんなに頑張っても75万。。。

一種単価が75万ってことは容積200%丸々入る土地で坪単価は150万ってことなので多少余力を残した容積率300%くらいで道路付け係数で0.4の住居専用地域じゃなく道路係数0.6で計算出来る準工業とか近隣商業系みたいな土地じゃないと難しいものがあります。(希望は近隣にファミリーマンションが立ち並ぶ準工業なんてやつなんですけど、、最近はそんな都合のいい物件はまずありません)

しかもバリバリ商業地域だと防火規制もうるさく木造アパートだと床面積100㎡以下なんてオチになるのでどうしてもS造かRCになってしまい、そうなると今度は建築費がベラボーに掛かってしまいます。(土地を安く仕込んでも建築費が高ければ利回りは稼げません)

と言うことでワタクシ、現在、京急沿線の商店街が充実してるところか土地勘のある城北地区、あとは城東地区で限りなく中央区に近いとこで「今は雑多だけど将来的になんかいいことあんじゃね?」ってとこに目を付けているのですが、すでに更地の状態で売ってる物件は実需層を競合してしまい指値すら通らないので上物に価値がないであろう「古屋付き土地」ってのを狙ってます。。。(古屋付き土地って更地より狭く見えるので実需の人って(更地売りと比較すると)案外見落としがちなんです)

あと道路付けですが、これは言うまでもなく4m以上は必須ですが出来ることならやっぱり6m欲しいのが本音、、、。
これは道路幅員で容積が削られることでせっかく安い土地が手に入っても無駄になることがあるから言うのですが、それと同時にその幅員6mをクリアするとあれこれ条件は付きますが「特定道路の容積緩和」が使えて道路幅員での容積制限を緩和することが出来ます。(近隣70m以内に15m道路があれば使える可能性があります)

一般の投資家さんにはまだこの緩和を知らない人が多いですからとりあえずそこそこ容積制限が緩いエリアでマイソクに「道路幅員6m」と書かれてたら「近所に15m幅員の道路はないか?」と探すのもお約束です。

ただこの6m幅員ってのはクルマの出し入れも容易になることから実需層の人気が高く、この実需戸建てとバッティングするので買付け合戦になると負けることが多く、この際は戸建てが建てにくい土地面積(都内だと30坪超えるあたりから1億クラスになるので30坪から二つに切れなくなるような土地が狙い目です)を狙います。

と、あれこれ書くとまだまだ書かなきゃいけないことが山ほど出て来そうなのこのくらいにしておきますがとりあえず新築の物件を建てたいと思ってる人は最低限このくらいは頭に入れておくと他のライバルを出し抜ける、、、かもしれません。。(少なくとも土地値が安いからと手当たり次第に建築屋にボリューム依頼して顰蹙買うことは無くなるかとw)

こんな話、最近書いていなかったのでご希望の方がいればまた続編書きます。


今日はこれから飲み会なのでブログ書く時間が足りなかったんじゃんw

自己資本比率の高い人の話。。。


今週も長い一週間の始まりですw

こんにちは。

ワタクシが生きてるこの不動産業界。。
数千万~億単位のお金が動く業界だけにそこに群がり一攫千金を目論む人も多く、基本的には弱肉強食の世界。。

ただ、お金があるから強者であるかというとそうでもなく不動産投資の知識がそれなりに無ければ結局、一攫千金を目論む輩に囲い込まれいいようにやられてしまうし、逆に不動産投資の知識がいくらあってもお金が無ければ資産規模拡大には時間が掛かってしまい思ったような不動産投資はなかなか出来ません。

そうは言ってもここ数年は融資が緩かった関係でそんなに手金が無くても不動産物件は増やせた事を思うと「融資が引っ張れるやつが強者」で「融資を引っ張れない奴が弱者」って図式でもありました。

その図式がいよいよ崩れようとしている昨今、今度は誰が時代を席巻するような強者になるのか?をちょっと考えてきました。

当然ですが一番の理想は「お金持ってて」、「不動産投資の知識が豊富(特に大家業を営む上での知識が豊富)」ってやつなんでしょうけどこの2つをバランスよく持ち合わせている人ってほんの一握りでしょう。。(資産○億とか言ってる人のほとんどが借金額とほぼ同じだったりするし、知識が豊富って言ってる人だって突き詰めると案外基本的なこと知らなかったりですから)

ただ、そんな中、
数年前から「自己資本比率を上げなくちゃ」と躍起になってた人、、、
えぇ、、あれから数年経って会って話を聞くとどの方も絵にかいたようなラクチン大家になってる気がします。そのかわりそういう人は今度は払う銭金が増えてしまって大変だそうですがww

要するに世の中の人が緩い融資にウツツをぬかしてた時に「返済比率」をグッと抑えつつ、万一、世の中の融資情勢がおかしくなっても大丈夫な盤石な資産形成が出来てた人って意味ですが、

数年前と言えばまだまだ銀行融資もジャブジャブで高属性であれば楽勝でフルローン、オーバーローンが組めた時代でしたからそんな頃にすでに己の借り入れの過大さに気が付き、繰り上げ返済とはいきませんが客付けにヤバそうな物件はとっとと売却し売却益を確保しつつ、そのお金を使って内入れ金を増やし借り入れの相対額を少なくしつつ資産拡大をやってた人、、

こんな人だと、今後閉まってしまう融資の扉も条件次第ではまだまだ閉まることも無いでしょうし、他の人が四苦八苦で抱えてたけど耐えられなくなって売り出した物件を安値で買える確率が高くなります。(最近、どこの業者さんも「物件価格が下がってきたから買い時です」とか言い出してますがこういう局面でこんなこと言ってる業者の話を鵜呑みにして餌食にならないってもの強者の証でございますw)

ワタクシ、世の大家さんがみんなこうなってくれればと思い、何年もネチネチとネガティブなブログを書いていましたが、ありがたいことにこのブログを読んでそうなった人も結構いるようで時々ではありますがそんな方からお礼の手紙まで届くようになりました。

そういう手紙を読むとちょっとは人の役に立ったんだと嬉しくなることもありますが、ちょっとカッコよく言えばワタクシはワタクシのブログを連日読んでくれてる方すべてにそうなって欲しいと思ってブログ書いてるだけにこんなレベルではまだまだ全然満足してません。。(ちなみに今だと廻らない寿司1年分にもなってませんw)

と言っても今から「自己資本比率を高める」なんて無理ゲーを強いてもさすがに今からじゃ遅いので今出来ることとして安値で売らずに済むように「保有耐性」を付けて欲しいと言い続けていますがここ数年で物件を「かなり無茶して買ってしまった人(いろいろな意味を含んでますw)」だとこの「保有耐性」すら弱くなってるんじゃないかと思います。(この保有耐性って意味が分からない人、、過去ログの検索で「保有耐性」って入れて検索すると過去ログが出てきますので各自調べてください)

恐らくですが、今のかぼちゃVSス○ガ問題がある程度の落ち着きを見せれば新規借り入れは難しいにしても金利交渉や借り換え路線がまた再燃するはずです。(だって他の金融機関は日銀の政策の超低金利が続くことに変わりないので新規借り入れは無理にしてもこれにはまたいつか応じてくれるはずですから)

借入金利が下がれば今よりは「保有耐性」が強くなるでしょうし、家賃なんてのはそうそう値上がりしませんが逆に一気に落ちることもありません。(これが「一般サラリーマンには居住用物件しか融資したくない」って思う金融機関の気持ちですw)

そんな金利引き下げ、借り換え交渉ですが、自力でコネなしで動いても大した成果もなく出来ることなら馴染みの税理士さんとか大家繋がりを利用すると結構な確率で出来たりします。

当然、紹介だけでうまくいくこともないのですが、やはり不動産ではコネのチカラは絶大です。

そこで利用して欲しいのが先ほど登場した「自己資本比率」にめちゃめちゃこだわってた人。。。です。

少なくともこれらの方はすでに金融機関からかなりの高ステージとして見られているはずですので「この人の紹介じゃ無下には出来ないなー」と思う金機関も少なくありません。(その代わり紹介されてるんですからその紹介者の顔をつぶさないように注意して臨んでください)

また単に金持ちなだけって人より不動産投資への知識も情熱もすでに金融機関の中の人も重々承知してるはずですので「こんな人の友達なんだから不動産投資の知識も豊富だろうなー」って思って貰える確率も低くはありません。(なーに、、多少知らないことがあっても「○○さんの言うとおりにやってるんです」って嘘の一つくらいつけて一人前ですw)

と書くと、、「それって旅団のイベントに行かないとダメなんですか?」とか言われそうなので言っときますが、このくらいの人は別にウチの団員でなくてもそこらへんにゴロゴロいます。

例えばですが
①不動産投資歴5年以上
②物件拡大路線ではあるが指値の仕方が異常w
(売値1億の物件であっても「これ6000万なら買うんだけどなー」とか平気で言いますw)
③「SMBCはいい銀行だった」と過去を振り返ることが多い
(こういう人は当時にSMBCフルローンで美味しい目にあってますw)
④第一期光速投資時代に財を成せた
(そして第二期光速投資時代を生温かい目で見てますw)
⑤用もないのにやたら海外に行きたがる(そして現地で似たような大家さんとやたら群れるw)
⑥やたらマラソン好き(こうやって書くと段々特定されそうで怖いですw)
⑦今のサラリーマン業は「既得権益」だと言い張り会社から肩叩かれても辞めないw(こらこらwww)

なんて人がいたら要注意ですw

こういう人はお金の価値観がなんたるか熟知している人が多く、自分がこれからどうすれば成功するかを血生臭いサラリーマンと言う戦場で数々の修羅場を通じて経験してる人が多いです。(要するにこういう人が事業者向きってことです)

この事業者向きな人が実は不動産投資業界では一番のメンターだったりしますw

この手の人、、
実は大家の飲み会とかに行くと必ずと言っていいほど一人二人は紛れ込んでますので(しかも取り巻きが多いので発見しやすいですw)妙に人が多い集団を見つけて潜り込み、自己資本比率が低そうな人を探し出し名刺を差し出してお酒をお酌しつつ売り込んでみてください。(特にそこそこ有名大家に取り囲まれてる人が怪しいですw)

但し、いきなり初対面の人に「借り換えしたいんですけど」なんて下心丸出しで接近すると「ウゼーやつ」と思われるので何度か飲み会に行き顔を売るといいです。

そしてとにもかくにも「相手の話を聞く姿勢」を全面に出し絶対に反論しないこと、、これに尽きます。(たまにこういう人に向かって意見する人がいますが目的は「借り換えの金融機関紹介」ですからおかしなこと言われても我慢我慢ww)

時に酔っぱらって武勇伝に徹する「自己資本比率の高い人」もおりますがこういう人は酔ってなければすごい人であることが多いです。(銀行に行くときに酔っぱらっていく人なんかいないでしょ?w)

とにかく、
今、「融資が出ないから不動産価格が暴落して俺の物件も安値じゃないと売れなくなる(だから今売ってしまおう)」、、なんて悲観せずにこういう戦術を模索し、次の不動産絶頂期(少なくともまた10年しないうちにやってきますってw)まで保有出来てればそれなりに返済も進んでいて新しい道筋が見えてくるはずです。

ワタクシ、業者の無料セミナーとか無料面談なんかにノコノコ出向き養分になっちゃうくらいならこういうことを先にやって欲しいと思ってるクチなのでこんなことしか言えませんが、少なくとも不動産投資で成功する確率論で言えばこっちの方が遥かにいいに決まってますからまずは騙されたと思ってそんな人脈を広げていただければ幸いです。。

あ、そうそう、、

言い忘れてましたがそういう人を取り巻いてる人の中に「その人を広告塔に祭り上げ自分のメンターがやってる怪しいビジネスに巻き込もう」と目論んでる人が時々紛れ込んでますので間違ってもそういう取り巻きの人に「紹介したい人がいる」とか「成功者になる道が他にもある」なんて洗脳されて話に乗っかることだけは無いようにしてくださいね。。(最近、そういう事例で引っ掛けられて仮想通貨のICOとかバイオマスとか風力発電とか築古物件情報をお互いに融通し合って養分になってるやつが増えてますからw)



最近、大家飲み会が素人投資家の狩り場になってる気がするんじゃんw