プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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プロでも騙す詐欺師の話。。。


まさかの11連敗で当方、ブログ書く気力も無くなって参りましたwww

こんにちは。

スワさん推奨ブログのブログ主様「諸般の大人の事情」で例のブログネタを事件が終わるまで未公開扱いとした関係でワタクシが今日書こうと思ってたネタもお蔵入りになったので急遽違う話を書きます。(従って、今日予定していた「不動産業界の暗い闇(中目黒編)」はブログ主様が再公開するのと連動してアップします

そんなわけで本日は昨日のコメント欄に書かれてたご質問にお答えします。

No title

今日こんなニュースを見ました。

「地主装い無断売却、2億円超詐取容疑 男女3人逮捕へ」
(押すとリンクに飛びます)

買う側として、地面師にだまされない方法ってありますか?
あと、知らないうちに地面師に土地を奪われない方法も知りたいです。
2017.06.07 Wed 12:14 | カーカス大好き | URL |


まだこんなコテコテな詐欺事件ってあるんですね、、、ってのが正直な感想ですが、
確かに昨今の書類偽造技術もハンパなくあのお堅い銀行ですら融資の書類を偽造されて騙される時代だけに普段あまり不動産取引に精通していない一般の人ではひとたまりもないかと思います。

とは言え、不動産取引と言うのは実際にお金を支払うまでにいくつもチェック関門があるので騙そうと思ってもなかなか騙せるもんじゃありません。

ただプロの詐欺師もそのチェック関門は熟知しているのでその場面になるとバレないように用意周到に嘘を準備して相手を全力で騙しにかかるし、大抵そういう時は「瞬間蒸発しちゃうからすぐ買わないと他に売れちゃうよ」と焦らせて、それに慌てた買主さんが「この書類が完全にチェックしてないけど、、、ま、大丈夫だろう」と引っ掛けにきますのでやはりどんな取引であっても書類の確認は念押しして専門の人に見せて再確認するくらい慎重にやっていただきたいところです。(さすがに司法書士さんはこういうのちゃんと見破りますからw)

で、ニュース記事には詳しく書いてなかったのでここからはワタクシの想像ですが、、

今回の地面師さん、
亡くなった持ち主のおばあさんに成り代わって登記まで進んでるところを見るとこのおばあさんの身分証を偽造してそれ以降の書類は全部ホンモノじゃなかったかと思います。(下手すると身分証なども自由に出し入れできる立場にいたかもしれませんがそこまでやられるともはや見破るのは不可能ですw)

特にお年寄りというのは運転免許証を持っていないことが多いのでそれ以外の身分証で代替えすることが多く、この身分証さえあれば印鑑証明も案外偽造しやすい書類。。(顔写真が無い身分証でも役所の重要書類って取れるものは取れちゃいますから)

また決済まで行くと難易度も高いですが手付金くらいまでならまだ司法書士も関与しないし、権利証や識別情報もまだ登場しないので港区あたりのちょっと大きい土地であれば手付金や中間金の額も大きいですからこういうケースだと並の詐欺師でも搾取可能です。(売り主が手付金で老人ホーム入るから手付金は10%じゃなく40%入れてくれと言ってるなんて話、、よく使われてます)

しかも契約時にはなんとなくヨボヨボしたおばあさんが座ってると「長時間座らせておくのもかわいそう」なんて思ってしまい身分証の確認や諸般の書類の確認も疎かになりがちでおばあさんがおもむろに身分証を持参のズタ袋から引っ張りだそうとしてまごつかれると「あー、、おばあちゃん、、大変だから見なくても大丈夫ですよ」なんて信用して取引を進めてしまう人も結構多いです。

こうやって出来たはずのチェック関門を次々をクリアしてまんまとお金を搾取されちゃうので、不動産取引ではすべてのことを疑うことが一番大切です。(ホント、信用取引は厳禁です)

ただいつまでも疑ってると取引も進みませんからチェック関門の度に証拠になるものを見せて貰い、その証拠が間違いないものかを確認していくのがセオリーなのですが、「地面師が一番騙しやすそうな不動産」ってのを覚えておくだけでも案外この手の被害は未然に防げます。

例えばですが、
その物件の謄本の乙区が真っ白な場合。。
謄本の乙区は借り入れなどの債権を持つ債権者が権利を主張するために記入する欄なのですが、物件に借り入れが無いと乙区そのものが存在しない謄本になってます。(甲区しかない謄本なのですぐわかります)

乙区に誰かしらの債権者がいればその債権者の同意なしには売却も出来ませんが(抹消書類が無いと司法書士さんは売買させてくれません)ここに債権者がいないとなるとこのおばあさん一人の意思だけで売買出来るので乙区の無い謄本の物件が売り物件だった場合、どんな取引であっても警戒レベルを上げてください。

それ以外に注意すべき点は
取引にやたら代理人と称する人が登場する場合。。でしょうか?
不動産の詐欺事件ってワタクシも経験あるのですがなぜかこの「代理人」とか「自称後見人」とかいう怪しい人物が登場します。
で、取引中頻繁に登場しては本人より多弁なことが多く、少々整合性が合わなくても強引に話を進めようとします。

ついでに言うとこの手の人達はやたら「〇〇という芸能人は知り合い」とか「国会議員の〇〇もポンユウ」とかやたら権威付いたものを見せてこちらを信用させようとします。(弁護士なんかの名前と名刺なんかもよく出してくるのでこういう権威にしがみついてるやつが登場したら警戒レベルはMAXですww)

そんな雰囲気を察知して怪しい顔を見せると「じゃ、無理して買ってくれなくていいから」とか言い出して故意に揺さぶってくるのですが、この雰囲気を作り出すのが上手いと感じたらそこそこの確率で詐欺であることが多いのでこんな怪しい人物が取引に現れたらさらに警戒レベルを引き上げてください。

さて、今回の事件、
注目すべき点は他人に成りすました状態で司法書士も騙して登記まで持って行かれた点。。。

通常、司法書士は本人確認が厳格でここを突破するのは並大抵のことじゃ出来ません。
特に当事者がお年寄りである場合、司法書士の先生って見てないだろうってとこまで細かくチェック入れてることが多くもしかしてですがこの司法書士もグルだったのかと疑いたくなってきます。(弁護士がグルってのはよく聞きますが登記が本業務の司法書士さんがグルになるってケースはワタクシ、聞いたことがありません)

となるともう今回の事件、、パクられたのは氷山の一角で後ろになにか組織だったものがあるのかもしれませんね。(そういや昔、本人確認を公証人役場で証明した書類まで偽造して騙された業者さんがいた記憶がいましたっけ)

そんなわけで、
物件を買う際に騙されない方法と聞かれると「話の整合性が合わない契約には乗らない」ってことに尽きるのですが地面師に土地を奪われない方法と聞かれたらやはり「乙区を故意に汚しておいてその汚す人を信用できる人にしておく」というところじゃないかと思います。(借入が無いなら賃借権でもなんでもいいからなにか設定しておくとその人を抹消しないと売買出来ないので効果的です)

ちなみにワタクシ、過去に4000万程度のアパートで手付金300万ぽっちの金のためにわざわざ身分証、印鑑証明を偽造してパクられた業者さんをリアルタイムで目撃してますが、この時、この業者さんが決定的にこの詐欺師を信用しちゃったのは「契約場所をその売り物件の空室でやったこと」、、です。

今から考えればアパートの空室であればドアのところに鍵ボックスがぶら下がってますから仲介に「賃貸の案内するから鍵の番号教えろ」と聞けばあっけなく教えてくれます。

ワタクシも物件で契約するって聞いて「いやいやwwこれは強引にでもこの売り主の家に乗り込んでやったほうがいいよ」と忠告したのですが「プロの業者の俺が騙されるわけない」って奢りもあり結果、まんまと騙されちゃいました。

この時の犯人、、
なんと売り主の孫だったのですが、不動産売買の詐欺事件って意外に売り主の身内ってことも多いので先ほども書きましたが親族や親、子供、孫なんてのが売り主の替わりに登場したらこれもやはり警戒レベルをあげて取引に臨んでください。

あと、最後になりますが「不動産取引はプロの仲介業者が入るから安全」なんて考えも捨ててください。

えぇ、、先日も書きましたが不動産屋だから誰でもプロってわけじゃないですから。。。(我々だって時々は嵌められてるんですよw)



月並みな答えで申し訳ないんじゃんw

業者ホイホイの話。。。(元気になったボッサに捧ぐw)


ウチの団員の巨大な犬(団員番号8番w)が病気から快復したので今日は祝杯あげますw

こんにちは。

当たり前のことですが不動産物件を売る時は高く売りたいし、買う時は安く買いたいと思います。

となれば高く売りたいと思えばいろんな方法を駆使して高く売ろうとするし、安く買いたいと思えばこれもまたいろいろな方法を駆使して安く買おうとします。

我々、業者も同じでお客さんから「物件を高く売りたい」と依頼されれば当然高く売るにはどうすりゃいいかを考え売り出すのですが、ここで問題になるのがどうやって買主に売り物件の存在を知ってもらうかの広告活動です。

前にも書きましたが一般的に不動産を売る場合、一人でも多くの目に留まる方が高く売れるものなのですが、これが投資物件となると「ネットの晒しモノ物件を買うのはイヤ」と言う方もいまだに多く、統計的に見ても「未公開物件」と言われている方が買い側の喰いつきもいいので我々、出来るだけネット広告は控えて既存客のいる仲介さんを狙って売却活動に精を出してます。

この既存客のいる仲介さん、、ですが、
この手の仲介さんはその潜在的ニーズのある既存客であれば、属性や欲しい物件の好みまで知ってるケースが多く、常にその既存客が欲しがるような物件をレインズで探してるのでそんな物件を我々が載せようものなら最初から「買う雰囲気をプンプンさせて」物確してきます。(「すぐ銀行評価出すから評価証明くれ」とガブガブですw)

また大抵の場合、この既存客は大手銀行とかの顧客であることが多く、売り出した物件評価以外にも共同担保になるような物件やそれなりの資産背景があるので仲介さんが勧めてくれさえすれば融資特約なんて不要でちゃっちゃと契約決済まで持って行けることを鑑みると、我々仲介にとってこのパターンは非常においしいパターンであることは言うまでもありません。

となると我々が考える高値売りパターンはレインズに物件掲載してその反響を待ちつつ高く買ってくれそうなお客を抱える仲介さんが飛んで来たらロックオン(業者様を囲い込ませていただく戦術w)ってパターンに持ち込むのが一番都合が良く、過去の売却事例でもはやりこのパターンが一番高く売却できてます。

逆に「買う気配すらしない」というパターンもあってこれは「単なる広告掲載目的のための物件確認」「メールだけのやり取りで顧客を囲ってる仲介さんからの物件確認」。。

ウチに掛かってくる物確電話の約90%がこれなのでこの手の電話はもはや社名を聞いただけわかるのですが、これらの業者で売り出した物件が成約した事例は一件も無いだけに(ホント、ただの1件も無いんですw)ぶっちゃけ言っちゃうと物確の90%の電話はすべて我々にとって無駄な電話になるわけです

しかしこれらの業者であっても「レントロールをくれ」とオーダーしてくるので成約しないとわかってても送らないといけません。

えぇ、、
この手の業者さん、、「送っても成約しないんだから送るだけ無駄だろ」と思って送らないと矢のような催促してくるんです。
(「あのー、、先ほど依頼したレントロール、、いつ送ってくれました?」って確認が入ってくるので送らないわけにいかないんです)

我々、いつもこの無駄な90%の物確電話を利用してなにか成約に結びつけることは出来ないかと考えた時期もありましたが(資源の再利用)、仲介さんによってはこんな我々の売り物件をネット広告に載せて集客に利用したいって思惑を持つ会社も少なからず存在していてレインズで広告掲載可の物件を探してはせっせと自社のHPにアップして「弊社は売り物件の在庫をたくさん抱えてます」とアピールするだけの「撒き餌」でしかないので最近はすっかり諦めてしまいました。

ただこれら仲介さんにネット掲載の広告にされるとウチの物件は高く売れなくなるので出来るだけ広告掲載させないようにしているのですが、これらネット掲載して客寄せしている仲介さんはいつも話すように「バイトのおばちゃんが間違えて勝手に掲載してしまった」とか「新入社員が手違いで登録してしまったようですがその社員はさっき退職した」とか言い訳して逃げるだけ。。

終いにはそれらの物件の謄本を調べてウチの専任が切れる頃になると謄本の住所に業者が乗り込み、「ウチに本物件を買いたいってお客がいるので専任切ってくれ」と懇願しに行くやつまでいていっそのことそんな専任破りする業者とか勝手に広告掲載した業者に「オマエラのせいで専任契約切られたじゃねーかよ!」とその業者に損害賠償請求する方が儲かるんじゃねーか?なんて悪い考えも浮かんでは消えていきますw

だって、我々だって売買物件の媒介契約取るにしてもそれなりに経費掛けてますし、そんな他社のイタズラで専任契約が無くなったらホント、収入はゼロじゃなくてマイナスになっちゃうんです。。。

高く売るつもりで物件を預かってるのにそれを己の会社の撒き餌広告に使おうと企む業者は我々にとって害毒でしかありませんから、売却活動の傍らでそんな不届きな無断広告をネット掲載しちゃう業者を探してるんですが、大抵の場合、売り出し物件の場所と売値をググれば速攻でそれらの広告は発見可能です。(会員ページとかでもなぜかキャッシュで残っているので外から見えないだろうと思っててもわかるんです)

しかし、昨今、新たな手法を駆使して我々、広告掲載不可業者の物件をネット広告に掲載しちゃう会社が登場しました。

えぇ、、
我々業者のチェックをくぐり抜けるために
売値
土地面積
建物面積

などを微妙に改変して我々のネット検索で引っ掛からないようにネット広告出してるんです
。(昔流行った〇販大家さんの「業者対策のため詳細な数値はボカしてます」ってやつの応用ですw

100万歩譲ってこんなやり方でも実際に客付けしてくれるなら我々も文句は言いませんが、試しにこの物件にウチの団員を使ってアクセスしたら「この物件はもう売り止めなのでご紹介出来ませんが似たようなスペックの違う物件であればすぐご紹介できます」という返事が飛んできたじゃないですかwwww(ウチの物件、おとり広告にしやがったなーww)

と、本来であればいつものようにゴルフバッグをトランクにぶち込んで相手の会社をご訪問してるとこなんですがあいにく今日は車がドッグ入りしているので足がありません。。(ってかこの会社、、電車で行くにはちょっと面倒な場所にあるしANTHRAXのTシャツにジーンズ姿でゴルフバック担いで電車ってメチャメチャ違和感ありますw)

仕方がないので相手の会社に電話して社長と担当くんをウチの会社に強制召喚したのですが、
やはりいつものように安っぽいお菓子と人柱要員のパートのババアを引き連れてやって来て「ウチのバイトがとんでもないことしでかしてすみませんでした」と平謝りされちゃいました。。。(ってかこのおばちゃん、、絶対訳も分からず連れて来られて「バイト代弾むからとにかく謝り倒せ!」とか言われてんだろうなー)

・・・・

・・・・

しかしあれです。

これじゃいつまで経ってもいたちごっこなのでワタクシ、今回はこのポータルサイトに電話させていただきネチネチと苦情を言いつつ、内部事情をいろいろ聞きだしたのですが、、どうも最近はこれらの苦情に対応するために広告掲載する際に個々で「ちゃんと元付業者に広告掲載の許可を取ったか?」とその「元付業者名」を記入する欄があるそうでデーターを調べて貰ったらウチの社名を入れると現在無断で広告出してる業者が全部データ画面に登場することが判明しました。。(ちなみにウチの場合4社が無断掲載してたので社名を教えて貰いさっきその業者に一斉爆撃しました)

と言うことでこれらポータルサイトに売却物件を無断掲載されてお困りの業者様、、、
時々、自社名を伝えてデータ検索して貰うとその場で無断掲載業者が芋づる式にわかるそうですのでぜひお試しくださいww



これであの非生産的で無駄な検索しなくて済むんじゃんw

信用とギョウタクの話。。。


ささ、、本日もご遠慮なくポチってくださいw

こんにちは。

先日のセミナーネタは「Bolo物件を熱く語る」と言うお話でしたが、普段しゃべるネタじゃないので今回のセミナーネタはホント、絞り出すのに苦労しましたww。。。(ほとんど使い果たしてしまったのでこの手のBoloネタでのセミナーは二度と出来ませんww)

と言うのも、、いつも言ってることですが、
我々仲介業者ってのは売買価格で貰える仲介手数料が決まってるので売値が低い物件を仲介するとリスクだけが増えてしまい例えば、100万の戸建ての仲介で得られるフィーで躯体の雨漏り、シロアリ、傾き以外でも売買時に問題になる欠陥を発見できずに説明責任を追及されて損害賠償請求喰らうと赤字になるのでウチでは売買自体を滅多にやりません。(過去に調子こいて80万の築古戸建て仲介して接道系の説明義務違反で125万の損害賠償喰らったワタクシゆえにここだけは厳格な掟としていますw

結局、Bolo物件に対しての経験も知識も薄いままネタを考えるということになったわけですが、それでも時々出てくる「美味しいBolo戸建て」は団員に提供しています。(と言ってもせいぜい年に数回ですけどw)

ただ、あれです、、
仲介と言う形式にしちゃうとやっぱり説明責任とかで揉めて賠償請求が飛んでくることがあるので仲介手数料なしで直接売買をお願いしてます。(仲介印さえ押さなければ我々、、法的に賠償責任負わなくて済みますからw)

「は?仲介業者としてフィーも取らずに紹介してなんの得があるのよ?」
と言われそうですが、いい物件を団員に紹介すればそれが噂になり「やっぱりオオカミのところに首突っ込んでるといいことがある」と周りに吹聴してくれる人も多いですから広告料として考えればこれはこれで大儲けです。(但し、逆にここで妙な物件紹介すると悪口を吹聴されちゃうので出せても年に数回しか出来ないんですけどねw)

またこれもいつも思うことですが不動産に限らずなんらかの紹介ビジネスは「信用」が何より優先されます。

前にも書きましたが、焼き畑営業だからとこの信用を疎かにして会社を拡大路線で広げ続けると顧客どころか社員からも信用を失い気が付けば社内に誰も人がいなくなり売り上げそのものが上げられず会社自体が傾くし、残った社員だけだとサービス低下を招きます。(どことは言いませんが数年前に管理の人間が一斉に退職して管理物件がずさんな管理になった会社がありましたっけ)

結局、どこに行っても悪い評判しか立たないので終いには会社名聞いただけで「あー、、あの会社ねー(苦笑)」となり悪い意味で知り人ぞ知る会社になっていくわけです。(と書いてて実名挙げたくなった会社が6社ほど浮かびました

さて、だからと言って手数料も取らないウチの会社がいいかと言われるとそんなこともありません。。

なにしろ我々、、根っからの怠け者。。(今年も8月には超大型連休が控えておりますw)
こっちから積極的にブツ上げして売り物件を探すこともしていませんのでいつ美味しい物件が出てくるかなんて我々すらわかりません。。

なので「ウチになんか頼らずに物件は自力で探してください」って言ってるんですが不動産仲介でこの格安中古物件、、実際のところ、なかなか出てきません。。

原因としてはやはり先ほどの「仲介手数料の壁(売買仲介して1万のフィーならワンルームの賃貸やってるほうがマシ理論)」が考えられるのですが、出来る投資家さんで最近、正規手数料以外のフィーを仲介さんにチラつかせて最優先で物件を回して貰ってる人がいるそうです。

ま、よくよく考えてみれば賃貸物件で埋まりそうもない物件に「広告料」という名目のフィーを仲介手数料以外に支払ってる大家さんも多いでしょうから売買に応用しているんじゃないかと思いますが、こういう時、一般的にはフィーの名目を変えちゃいます。(仲介手数料として正規以上に払うと業法違反になりますので)

一番多いのが「業務委託料」。。(通称:ギョウタクです)

仲介手数料と表記しないフィーは正規のフィーを上回っても業法に触れないのでこの名称で支払うのですが、これだと例えば20万のボロ戸建てを売買した際の手数料は1万(税別)ですがここにあと10万なんてお金を「業務委託料」として支払うことが出来ちゃうんです。

物件を出す仲介さんからしたら例え売値が20万であっても1万なんてシケた手数料じゃなくなるので積極的に仲介に関わりたくなるでしょうし、これって結局「このお客さんは手数料以上にお金を払ってくれる人」という信用が認識され次回からも「あの人なら手数料以上にお金をくれる」と「〇〇さん、今度はこんな物件出たんですけど、、買います?」とイの一番で話が飛んでくるようになります。

また、100万の物件であっても「この人なら20万まで指値付けてきても我々にはたくさんお金を払ってくれる」と認識されることもありますからこの「ギョウタクを払ってくれるお客」という信用は他のライバルを制するのに有効な武器じゃないかと思います。。

さて、そんなギョウタクですが、
単に領収証だけ作って名目を変えるというだけだと後でいろいろ問題が出てきます。

えぇ、、ツッコミ入れようによっては「これって仲介手数料とどこがどう違うんだよ」って言う人(主に年貢局の人w)も存在するんです。。

そこでこのギョウタクでフィーを支払うとなったら実際にその業務を取り決めた「業務委託契約書」というものを作ります。
契約書と言ってもA4のペラ1枚程度の契約書なのでビビることもないのですがこんな感じのものを作ります。


           業 務 委 託 契 約 書

委託者・森野狼太郎(以下「甲」という。)および受託者・エスパー二郎(以下「乙」という。)は、下記内容にて業務委託(受託)契約を締結する。

物件の所在地:○○県〇〇市〇〇町1-2-3
      (住居表示:○○県〇〇市〇〇町1-2-3)
物件名称 :オオカミレジデンス(一棟マンション)

  業務の種類:上記物件の売買に係わる営業活動・売買代金の折衝等の業務全般。
  業務の期間:平成〇〇年 〇月〇日より平成〇〇年 〇月末日まで
  業務委託料:  金額  〇〇〇〇〇円  

業務委託の内容および条件
1. 上記物件を円滑に売買するにあたり、乙は買主との折衝交渉を行なう。
2. 乙が甲を代行して業務を進める為に係わる費用等は、業務委託料に含まれるものとする。
3. 乙は甲と常に意思の疎通を計り、状況変化の都度報告をする。
4. 甲は、乙に対して、上記業務委託料を支払うが、支払い時期については上記不動産の所有権移転時とする。
5. 期間の延長は甲乙協議の上、決定する。
6. その他、この契約書に記載されていない事項は、甲・乙信義に基づき対処するものとする。
以上を約し、本書2通を作成し、甲・乙捺印の上、各自保有する。

                           平成 〇〇年  〇月 〇日

委託者(甲):住  所:〇〇県〇〇市〇〇町3-4-5
   氏  名:森野 狼太郎                  
   
受託者(乙):住  所:〇〇県〇〇市〇〇町6-7-8
   氏  名:エスパー 二郎
        


これと実際に支払う契約をする「支払い約定書」みたいなのと同時に作成しておけば実際にその業務に対する報酬という形に出来るのでこのセットで作ってお互い押印しておけばいいんじゃないかと思います。

ちょっと今日のブログは後半小難しい話になってしまいましたが、格安な物件を仲介さんから紹介して貰いたくなったらこの「手数料以外にお金払います作戦(通称:荒野のニンジン作戦)」も他のライバルを出し抜く作戦じゃないかと一人でほくそ笑みつつ本日のブログは終了です。。




絵に描いた餅かもしれないんじゃんw

貸せる面積×貸せる坪単価 。。。


続きが気になってきた人はポチってからお読みくださいw

こんにちは。

さて、今日は昨日の続きです。

昨日は「売値」と「利回り」だけで物件検索してると指値が出来る物件を見落としてしまって本来買えるはずのお宝物件を検索すらせずに見逃す可能性があるって書きましたが(とまとめると昨日のネタなんて1行あれば十分説明出来たってことにもなりますw)

それ以外にもう一つ大事な数字があるというのを今日は書いてみます。

ご存知だと思いますが賃貸経営は賃貸にスペースを月単位、年単位で貸すビジネスモデルです。
すなわち投資物件の収益は
貸せる面積×貸せる坪単価
で決まってしまうわけでこの数値が高ければ高いだけ収益性は上がるわけです。

しかし、これがモロに利回り計算で推定されちゃうような物件だと「利回り」として高利回り表示されちゃいますから売値次第ではあっという間に売れてしまいます。

ただ、昨今の「利回り重視」な不動産投資ではこんな部分を考えずに単純にレントロールを参考にした「年間賃料の合計」だけで判断する人がまだまだ多いので他のプレーヤーを出し抜いてお宝物件を発掘するにはこの辺が理解できてるとちょっとはマシな勝負ができるんじゃないかと思うわけです。

さて、そんな話をしてると見えてくるのがこの賃貸面積。。
物件概要で言うと「建物面積」になるのですが実は建物面積ってのは賃貸面積ではありません。

えぇ、、
貸しても課金出来ない共用部なども入っているのでこれらを除外したもので純粋に賃貸契約書に載ってる賃貸面積がその数字の正体です。(と、こんなのドヤ顔で言う話でもないですけどw)


なにが言いたいかと言うと、
「売値」、「利回り」と言う流れじゃなくて「売値」、「賃貸面積の合計」を比較して「お、この物件、、賃貸面積が広いわりに安いな」って感覚で見ていただき、その後その賃貸面積に現況賃料をぶち込んで自力で利回り計算をしつつ、「最大でどこまで賃料あげても大丈夫か?」を判断してその物件の実力というか秘めたポテンシャルをチェックしていただきたいんです。

ちなみに我々、、
物件探しするときは「価格帯(例えば一億以下とか)」と「建築面積」でダダダーと物件を出力して件数が多かったらそこからさらに条件を増やして検索件数を減らします。

で、大体100件前後に絞ったところで全部の物件の仲介さんに連絡して「賃貸面積の合計がわかるもの送ってください」とお願いして売値を賃貸面積で割り算した数値の小さい物件に注目します。

ただこのやり方だと出てくる物件が都内と言えども都内とは言えない物件(奥多摩って東京都だけど東京とは言えませんから)ばっかり出現しちゃうので条件とかいろいろ調整して限りなく23区に接近して来てかつ駅からそんなに遠くないとか築年数が比較的マシとかを加味してなんとなく「ここなら貸しても埋まりそう」ってポイントを探します。

先日、エスパー君が買おうとして泣く泣く団員に譲ってしまった物件(そういやエスパー君、、あの物件をいまだに譲ったことを悔やんでましたw)もこの手法で探し出した1200件の中の1件ですがワタクシも投資物件は価格のわりに床面積が大きいものってのが割安感もあって好きです。(やっぱり貸せる面積が大きければその分なんとかなるし)

また最近は床面積さえ大きければリノベでいかようにも新品に近い形まで再生出来ますので賃貸からの実需再販なんてケースに持ち込みインカムで借金返済しつつ、最終的にキャピタルで逃げるってのが可能になるんじゃないかと思います。

一棟ものでも発想は同じです。
よく居室で貸せない部分がやたら広い(業界用語で言うとレンタブル比が低い)って物件などでは物確の際に平面図を貰って例えばですが貸しロッカーを置くスペースを探したり、バイク置き場にして少しでも賃料稼げないか?を考えます。(場合によっちゃ植え込みや共用スペースとかを撤去してなんか貸せるスペースに出来ないか模索するのも結構楽しいものですw)

なんて発想で行くと初心者の投資家さんが仲介さんに物件確認する時に
「あ、そうそう、、この物件のレンタブル比って何%ですか?」なんて聞いてみると(ちなみにこのレンタブル比、、90%超えてるとかなり良好な物件です)まず昨日今日不動産投資に目覚めた人には絶対見えませんので一度お試しくださいww

と言うことで投資物件で賃貸面積ってのがどれだけ大事かって部分はご理解いただけたと思いますがもう一つの数字である「坪単価」。。

この坪単価が実はすごくクセ者で、同じエリアにあって同じような仕様の物件であっても違うことが多いんです。
ワタクシがよくブログやセミナーで「地場の業者が言ってる賃貸募集時の賃料を坪単価表示されたら絶対信じちゃいけねーよ」って言ってるのはこの部分の話なのですが、業者さんってのは単純にそのエリアの平均的坪単価(ま、このくらいの坪単価で成約してるからこんなもんだよってすごく大雑把なんです)で見積もってくるのでいざ募集を掛けてみると賃料設定の高い部屋から埋まるなんてことが良く起きます。

実はこれ、、
業者さんが設定した賃料では安かったってことになるのですが賃貸物件の部屋の家賃はその部屋一つ一つを微調整して決めるものなのでこの坪単価で単純に出しちゃいけません。

ここで見るのはやはりその物件のレントロールです。。。

レントロールを見ると契約年数の長い人から直近で入居した人まで様々だと思いますが、そのレントロールに書かれた賃料の原契約(入居時の一番最初の契約を原契約って言います)がやたら長い人の賃料をまず除外して直近で入居した人とここ2~3年住んでる人の賃料を参照します。

直近過ぎる人の賃料だけ参考にすると「物件を売り出すから慌てて安く入居させてしまった賃料」って可能性もあるのでこの賃料を最低賃料(と言っても広告費マシマシ募集だとこれでも高い可能性があるのでここも要チェックですw)とここ2~3年で入居している賃料を見ておおよそ坪単価もわかると思います。

この平均値の賃料がこの物件の真の賃貸坪単価なのでこれを年間家賃収入の分母にして初めてここで表面利回りの割り算が出来るわけです。。

どうでしょう?
計算してみて最初の物件概要書の表面利回りと激しく乖離していませんか?

と言ってもこれもあくまでも単なる表面利回りなのでここからいろいろ掛かる経費を差っ引き、収益性を確認することになるのですが、単純に業者が作った原契約の長い人と短い人が混在する物件などではわずか数年で年間賃料の乖離も激しくなるので当然利回りの変動も激しくなります。

ここを見逃して物件を買ってしまい後になって「どんどん募集家賃が下がる」と感じる人って恐らくこのあたりを見逃しがちなのでちょっと気を付けていただきたい部分です。

と、こんな話、、
今さらワタクシがドヤ顔でブログで書く話でもありませんが、、
これから不動産投資を志すのでしたらこのあたりが最低限知っててほしい部分ですのでご理解いただければと切に願うワタクシございます。。。。(これ知ってるだけでもそこそこ玄人っぽい感じに聞こえたりするもんですww)




一回でする話を二回に分けたら、心なし、、薄い内容になっちゃったんじゃんw

売値と利回り。。。


皆さまのポチがあってのワタクシでございますw

こんにちは。

不動産投資で物件を探す際、、どうしても気になるのは「売値」と「利回り」じゃないかと思います。

事実、どのポータルサイトを見ても前面に出てくるのは「売値と」と「利回り」だし(目立つように赤文字で書いてあることが多いです)買い側の人もそれを目安に物件を探しているんじゃないかと。。。

ただこれで「売値と利回り」が自分の思うような数値ってことはこの物件は瞬間蒸発する可能性が高く、また瞬間蒸発せずにいつまでもマーケットを漂ってるとなると「なにか買うに買えない問題を抱えてる」ってことになります。(借地、再建不、容積オーバー、地方な物件でも高利回りって言えば高利回りですからw)

不動産投資初心者の人が物件探しで受ける最初の洗礼がこの辺で、物件を見る目を養うなんて以前に「価格と利回り」だけで物件を探すとこんな物件ばかりなので最終的に
①この物件の中から心のハードルを下げて選ぶ
②フルローン融資でデカブツを一発当てようとする
③最近流行りのストックビジネスで太陽光、コインランドリービジネスなんて方向に向かう

とかになるんじゃないかと思いますが、、

最悪な事例になると
①湯沢あたりの中古リゾートマンション(利回り30%)を80万とかで買い
②CFがマイナスなので逆転狙ってサンタメフルローンで昭和末期の地方デカブツRCを購入、、、
③見た目のCFが上がってるので(ように見えるので)その資金を頭金にコインランドリービジネスに参入。。。
なんてハトヤじゃないけど三段逆スライド的投資に走ってしまい、赤井親分とケイマンさんが今まさに出掛けてる世界一周旅行(今日はカナダのバンクーバーにいるそうですw)なんて話は夢のまた夢の話になっちゃいます。。

また、①~③のどれを選んでも結局、どこもプレーヤ―が多いので長い目で見ると生き残れるかどうかはある意味賭けになりますが(何度も言いますがどんなビジネス選んでも成否は運次第で決まりますからw)、、、ワタクシ、今日はこの中の①だけに絞ってお話ししますが、結論から先に書いてしまえば
物件を選定する時にこの「売値」と「利回り」に振り回されて物件を選定しちゃダメなんですよってことです

当たり前ですが売ってる物件の売値と言うのは「売り主がこの値段なら売ってもいい」という流れで決まるのですが、そもそもこの値付けの根拠は業者さんがいろいろな事例とかと比較して決めることが多いです。

ただ、誰でも買いそうな売値を設定しちゃうと「ウチならそいつらみたいなショボい売値以上で売る自信があります」って業者に媒介契約を取られちゃうのでこの値付けはある程度指値を入れられても大丈夫なくらいそこそこ高い値付けで売り出されます。

なので最初から「売値」を絞って検索しちゃうと本来であればもうちょっと高いところの物件に指値して買えたものが検索自体に出現しないことがあり、また大幅指値が出来そうなくらいの数年前から売り出されてる物件(大抵仲介さんが見放しているので価格変更すらして貰ってない物件などです)を見落とす恐れもあります。

売値と言うのはあくまでも売り側が決めた価格であってそれをいくらまで安くさせるかは買主次第。。
ここを最初から放棄して「えーっと、、予算5000万以内の木造アパートでー、、」なんて探し方してるといつまでもお宝物件になんか出会えません。。(えぇ、、実際の話、うちの団員で予算5000万であっても8000万くらいの物件に指値して5800万とかで買うなんて荒業を駆使するやつもいるくらいですからw)

また利回りですがこの利回りはご存知のように表面利回り表示と言って単に年間家賃収入を希望売値で割っただけの数値。。
しかもこの表面利回りってのは売り出す側はインチキしてでも利回りを高く見せたがるので新築当時から住んでるなんて相場以上の賃料でも埋まってさえいれば堂々と表示出来ますしツワモノになると募集中と書かれた空室の状態の賃料を「想定賃料」という名のフカした賃料設定して利回りを高く見せるなんてこともやってきます。(最近の主流は家具付き賃料なんて無茶な設定で1万くらい軽く賃料フカす業者さんも存在しますw)

言うなればこの「売値」も「利回り」も実際は流動的なものだと認識いただけるんじゃないかと思いますが、
こんなグラグラした数値を収支ソフトにぶち込んで30年先までの投資効果を見たところでその数値が正しいかどうかは子供でも分かる話なんじゃないかと思います。。(あともう一言だけ言わせていただくと、、そんな収支ソフトで儲かるかどうかをチェックしてる時点で薄氷みたいな利益しか出ないんじゃねーn、、、以下略w)

不動産投資を始めるのにあたり、そりゃいろいろなことを勉強して始めるなんてのは当然として、、
それでも早く始めたいってせっかちさんであれば以下のことを頭に置いて物件の選定をしてください。

まず初めに買う物件の予算決めです。
最初に買う物件なので小さめのものから始めたいって人がほとんどだと思いますが、最初は自分の思ってる予算の7掛けくらいの物件を探すつもりで予算の1.5倍くらいまでの物件の中から選んでください。(要は予算の7掛け~1.5倍の価格帯の物件全部探すんですw)

そうすると自分の予算を超えた物件も見れるので自分が欲しいレンジの物件を予算的に買えないレンジの物件を比較することが出来ます。

これ、なんで必要かと言うと不動産物件ってのは価格帯ごとに欲しいと思うプレーヤーの数が変わるのでどの価格帯にプレーヤーが多くてどの価格帯にプレーヤーが少ないかを「売り出し時の表示利回り」で見極めることが出来るんです。(要するに利回りが低い価格帯はプレーヤーが多いってことです)

出口戦略を考えると買う物件はプレーヤーが多い価格帯の物件を選ばないといけませんが実際の話、2億までの物件でしたら買い付けを一つだけ取れさえすれば売れるのであまり心配いらないんです。(だって売る物件は一つしかないんですから買い付けも一つさればいいんですw)

また自分がちょっと手が届きそうもない価格帯に儲けるチャンスがあるとなればここは無理してでもそっちで物件を探した方がいいので戦略を軌道修正して金融機関に融資を頼むときもこの価格帯の優位性を説いたり融資を受ける際の企画書をきっちり作りこめば不可能な話ではありません。(融資を受ける上での予算ってのはほとんどが自分のマインドブロックで低く設定しちゃってるケースがほとんどだし)

あ、そうそう。。
マインドブロックと言えば初心者の人でやっぱり「投資は初めてなので小さめの中古ワンルームから」って人も多いと思います。
これもやはり失敗を恐れて小ぶりなものから、、、って意識が働いて選んでるんじゃないかと思いますが、ワタクシから言わせていただくとこのジャンルは売り出し価格の半値以下で買える物件買うくらいの意識じゃないとなかなか利益は出ません。(しかも区分一部屋だってのに管理業者に管理費払って賃貸管理ってどこまでカモなんだかわかりませんw)

ましてやこれら数百万で買える物件でさえもノンバンクのローンくっ付けて不動産投資家と名乗るのでしたら売り主が怒ろうと仲介さんが呆れようと全然構いませんから売り主希望価格の半値で買えるような物件が出てくるまで辛抱強く買い付けを入れ続け実が落ちてくるのを待つべきじゃないかと思います。。

えぇ、恐らくですがそれが出来ずに業者さんが言う「これ立地も良くて将来的にいい資産になりますよ」なんて話を鵜呑みにしてロフト無しの13㎡とかの人が住めないような区分を買っちゃうタイプの人は次に〇リックスあたりの融資で建売の新築アパートを営業さんから勧められるはずですのでそんな場面に遭遇したら「あ、やっぱりワタクシ、、カモだったのね」と思っていただいてまず間違いございません。。


といろいろ書いてみましたがもう一つ忘れちゃいけない数字がありました。。

この忘れちゃいけない数字ですがセミナーではいつもしゃべってることなので大したことはありませんがセミナーに来たことが無いって人もいるでしょうから明日はこの話をサクッと書いてみます。。



と、ポチ稼ぎに明日まで話を引っ張るんじゃんw