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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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買い時ってやつを考えてみました。。その2

banner赤ずきん
明日は名古屋でエビふりゃーなんですのw


こんにちは。

一昨日書いたネタの続きですが、「不動産の買い時」ってお話。。。

出口戦略をあまり考えなければCFだけを追っかければいいので金銭的に奈落の底に落ちるってケースは少ないってのはホントの話です。家賃収入を無駄に使うことなくせっせと貯金の励み、貯めるだけ貯めていけるって強い信念があれば怖いものなどありませんw。(ただこの信念は修行僧並みの精神力が必要ですがw)

しかし、不動産は最終的に売却するなりして利益確定させる手法じゃないと儲かりにくい構造をしています。不動産業者はこの賃料収入なんてあてにしないでどんどん仕入れてはキャピタルゲインを確保しようとします。今のような高値掴みの局面でも買う人さえいればせっせと仕入れて転売しようとするものです。(融資さえつけば買っちゃうって人が多いので高値だろうがなんだろうが関係ないんです)

今の局面はまさにこれなので「今が不動産投資の旬です!」なんてドヤ顔でいうヤツ、、ま、こんなこと言っちゃなんですが、「てめーの利益しか考えてねーだろww」ってことで間違いないかと思います。(だってどんな時期だろうが目の前にあるものを売らなきゃメシ食えないですからねーw)

それでもどうしても「今が買い時だ」って思うなら、他人が手を出せないものを狙うって戦術をとってみてはと思います。

「この物件は融資がつきにくい」
「この物件は空室だらけで誰も買おうとしない」
「この物件は権利関係がややこしい」
「この物件は住んでちゃ困るやつが住んでる」
「この物件は転売業者が参戦してこないような物件」
「この物件は古すぎるw」
   など

こんな物件は狙って強烈な指値が通ることが多いです。

自分じゃなくても誰でも買いたいって思う物件は表に出てくればすぐ売れちゃいます。例えば都内23区の築30年程度のレジなら利回り7%でも普通に融資が付くので安くなんか買えません。買えるとしたらなんらかの問題があって誰も手出し出来ないって状態になるか誰も知らない極秘物件の状態じゃないとまず買えません。

こんなわけあり物件でも見る人が見れば「ここをこうすれば高値で転売出来る」と判断されたら他で売れちゃうのでまさに不動産は運と度胸の世界なんだなと痛感します。(言っときますけどこういう時って本で書いてあるような理論は通用しないですよw)

あと、無事に買えたとしてもその保有期間に不測の事態が起きると経営環境は一変します。先日も書きましたが不動産はスキルと金だけでは100%成功する類の投資じゃないし、特に気の弱い人などはこの度胸ってのも必要になるんです。

とは言え、不動産投資ではこの「不測の事態」さえ解決する能力があれば案外、のうのうと素敵な大家さんLIFEを送れるもの。CFブンブン主義な方はおそらくこのあたりのスキルがあるから大いばりで言えるんじゃないかとワタクシ、思うわけです。でもその不測の事態を先に見越し過ぎてなんでもかんでも過度にリスクヘッジを取ってやらなくてもいい修繕工事をやってしまい物件の収支を悪化させてはそれこそ本末転倒だし、逆に壊れてるのをだましだまし放置しすぎると今度は住人から反感を買うこともあり、このあたりのバランス取りが重要になってくるのは事実です。


そういや、ワタクシ最近、犬を飼い始めたのですが、この犬の飼育、、大家業と似ている部分が結構あるのでよくオーバーラップして考えるようになりました。

ワタクシが思い出したかのように突然、犬を飼い始めた動機なんて単純です。

えぇ、、その犬と楽しい時間を過ごしたいってだけです。(犬を連れてると公園でモテるとかそういうヨコシマな考えは一切ございませんw)

成果物こそ違いますが、
犬を飼う=その犬と生活することでハッピーな時間を過ごす
大家業を営む=家賃収入を得てハッピー&リッチに過ごす
と得られる精神的なものはあまり変わらないと思います。(ワタクシ、最近はお金よりこういう時間を大事にしたいです)

しかしその犬とのハッピーな時間を得るのにも対価を支払わなければいけません。
犬ってのは人間の思い通りにはそうそう動かないし、病気にもなるし、予期せぬトラブルだって起こる可能性があります。(結構予想外の出費もあるので子供が一人増えたくらいの覚悟が必要です)事実、飼い始めてからわかりましたが、おとなしいはずのこの犬、、日に日に傍若無人なヤツに変貌中ですw。

ブリーダーさんから買ったのですが、その時そこには4匹の候補の犬がいました。日頃からなんでも予習しないと気が済まないワタクシ、、、あちこちで買い漁った「上手なプードルの飼い方」なる本を参照にしましたが、その中で「リーダーシップを取ってる犬=やんちゃ、隅っこの方でちっちゃくなってる犬=おとなしい」って書いてありました。

もちろんワタクシが選んだのは後者。(おとなしい=飼いやすいって書いてありましたよw)

しかし、その後のしつけで性格なんてどうにでも変わっちゃうんだな、、と心底思い知らされました。

最近、出勤前に散歩に連れて行くんですが、、そりゃもう悲惨です。。
リードをグイグイ引っ張って右や左に寄れまくってどこに飛んで行くかわかったもんじゃありませんwww。(オマエは暴れ馬かーーー!!!w)

そのうち月齢が上がって来て落ち着く日が来るんでしょうけど飼い方の参考書通りになんかいかないのが生き物です。(「メシの前にいちいち吠えんな!」って言ってもギャウギャウ大騒ぎしてそこらじゅうでウンチしますw)

ワタクシ、今はこの犬を育てるのに手を焼いていますがそのうち飼い慣らせばきっともう一匹飼いたくなるんじゃないかと思います。(目指せ!多頭飼いですw)でも一度飼ってしまえば死ぬまで面倒を見ないといけないってのがこのペットを飼う時のお約束。。面倒になって飼うのを放棄するなんて絶対出来ません。

もしかしたら今後、大病を患うかもしれませんし、歳を取れば半身不随になっちゃうかもしれません。でも一度飼い始めたら最後まで責任持って育てるって家族の間でも約束しましたので後には引けません。(男の意地ですw)

そう思えば、今の苦労なんて犬と一緒なら苦労だなんて思いもしませんし、最近はその苦労が楽しくて仕方ありませんw。でもこれってワタクシも嫁も家族もみんな普通に生活出来てるからじゃないかと思います。これでワタクシが突然脳溢血にでもなって半身不随にでもなれば家族もこの犬の運命もわかったもんじゃありません。

今はこんな心配を漠然と考えてるだけですが10年後、、、この犬とワタクシの生活がどうなっているかなんて想像も出来ません。

脳溢血で倒れて犬の面倒が見れなくなって病床から「やっぱりあの時、犬なんか飼わなきゃよかった・・・」なんて思う日が来てもその時は手遅れです。


このケース。
不動産投資でも同じじゃないかと思います。

不動産の場合、大半が借金して始めます。それも下手すると数千、いや数億単位の借金です。一度借金してしまえば最後まで返す義務が発生します。それもその買った物件が10年後、どのような状態になろうともその返済義務は変わりません。

その運営途中で不測の事態が発生して運営が困難になったとしましょう。

その時「やっぱりあの時、不動産投資なんかやらなきゃよかった・・・」なんて思っても手遅れです。


さて、
最近安易に不動産投資を始めようと考えて相談に来る人も多いです。

不動産投資って本で書いてあるほど楽な商売じゃないって言いたいのですがそういう本にはバラ色の人生になることしか書いてません。また不動産コンサルさんもてめーの商売への利害関係の都合上、決して「オマエが考えてるほど甘くはねーんだよww」なんて口が裂けても言いません。(そんなこと言ったら他のコンサルさんから買っちゃいますからw)

ワタクシ、今の時勢は「不動産の買い時じゃないよ」と口酸っぱく言い続けていますがこれはプレーヤーが多すぎて物件価格が高騰し過ぎているから言ってる話です。(だから今、買うなら換金しやすい物件を探してって言い続けているんです)

その中でもスキルのある人は上手に買ってますが、その成功事例を真に受けて「よーし、、俺様も頑張ってセミリタイヤ目指すぞー!」なんて甘い考えで始めるともう後に引けません。。(大体、そういう人って「後に引けそうもない物件」を業者さんの神業的セールストークに引っかけられて買ってるものです)

不動産投資で100%成功するって人はそれなりに知識もあるし、資本も持ってるし、先ほども書きましたがも度胸も持ってます。(繰り返しになりますが「知識」と「資本」だけ持ってる人っても危険なんです。この世界。。。)

資本が無くたって出来なくはないですが、その分リスクが増えるのはワタクシの経験上、間違いないことだと思います。そのリスクをヘッジできる人は大丈夫ですが、そんなことも深く考えもせずにSPA〇とかビック〇トゥモローなんか読んで安易に飛び込んで来られちゃ命がいくつあっても足りません。(軽く書いてますがこの言葉、ワタクシの身の回りで起きた事例を参照するととても重い言葉ですよw)

不動産ブログなんか読んでるとほぼ成功大家さんのブログしかないと思いますが、そもそも失敗しちゃったって大家さんはブログなんか書いてる場合じゃないのでほとんど世に登場しません。(みんないつの間にかいなくなっちゃうものです)

中には自虐的に自身の失敗事例を書いてる人もいますが、そんなの氷山の一角です。

不動産屋を長いことやってて思うのですが「犬も生き物」だし「不動産も生き物」だと思います。

不動産物件って年を追うごとに劣化しますが持ち主の心持ち次第でその劣化を抑えることも可能です。しかし生きてるってことを忘れちゃうと「知らないうちに相当劣化していた」なんて気が付くことがあります。でも借金して保有している以上、今起きてる現実を理解しないといけません。

「不動産は買わなきゃ始まらない」とよく言う人がいますが、逆に「不動産は買うと逃げられない」とも思います。

本気で不動産で財を成したければ他人の言ってることなんか鵜呑みにしないで自分のフォームを身に付けてから始めたほうがこの不動産の世界では早く目標に到達します。


参考までにワタクシの周りにいる不動産で成功してるやつ、、

まー、揃いも揃って他人の言ってることなんか最初から信じてくれません。。。。(こっちが相当徳を積まないと信じちゃくれないのが成功者たるものですw)


なんで我々の言うことを信用しないのか?

そんなの簡単です。




だって不動産屋はどいつもこいつも最初はうまいこと言って最後には決まってこう言うからです。。

「は?何言ってんの?投資は自己責任って言うでしょwww」。。。と。


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おあとがよろしいようで、、なんじゃんw

COMMENT

何にも考えず物件飼ってしまいました。
初めは噛みつかれていましたが、今はのーーんびりです。

だって、管理会社3社目だものw
ぷっ

消費者気分で買う人もいるらしいですよね。
「買ってみたけどやっぱり気に入らないから返品するわ」
って、頭大丈夫かと。^^;

まあでも、身をもって「投資は自己責任」を味わう
人がいるから回っているのもまた真なり・・・

怖いものです。

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