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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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買い時ってやつを考えてみました。。

banner赤ずきん
今日は掛け持ちブログの日なんですのw


こんにちは。

ここのところ数年続いてる収益物件の高騰状態。。

昨日も書きましたが個人的に見てもそうそうおいしそうな物件は見当たりません。
でも「この金額じゃ買えねーよw」って売値でも仲介に電話すると「とっくに満額で買い付け入ってますよww」って言われちゃうので(ま、それが最終的に決済まで行ったかどうかは知りませんけどねw)こんな時勢でも買えちゃうやつは高い安い関係なく買えるものです。


しかも最近の仲介さんの殺し文句。。
「不動産投資は時間軸との戦いなので今の低金利の時代に資金調達してCFをブイブイ回すやり方で考えるなら一日も早く始めないといかんですよ!」(うまい殺し文句ですw)

こんな話を聞かされたら気持ちばっかり焦ってしまい、結局、融資期間さえ取れればOKみたいな物件を買っちゃうのが関の山です。

当たり前ですけど融資期間が長ければ元本の減り具合は格段に落ちます。

買った物件が下落しなければ売却時までに得られたCFは残る可能性が高いので収支表のシナリオ通りの展開になりますが最近不動産始めた人って賃料の下落リスクをどの程度見てるのかって考えるとちょっと恐ろしい話にも聞こえて来ます。

人気のエリア(要するに業種に関係ない不特定多数の賃貸需要があるエリアです)なら部屋の間取りと入れ替わり時の原状回復さえきっちりやっとけばまず死ぬことはないでしょうけど(むしろそういうエリアだと売買価格だって値上がりする可能性すらありますw)そうじゃないエリア(特定の賃貸需要しか見てない物件とか)は賃料を下げるどころか需要そのものが無くなる可能性も否定できません。

よくある賃貸収支のシミュレーションソフトのデフォルト値は年間0.5%の下落率程度で計算しているんじゃないかと思うのですが実はこれ、言うまでも無く地域差とその物件のスペックで大きく変わります。


すごく極端な例で言うと非住居物件あたりで考えると、、

非住居物件はその部屋で何らかの商売をする目的で借りるケースがほとんどなので「金にならない場所」と判断されればそこの部屋は誰も借りてくれません。賃料を下げれば借りても付くでしょうが、この非住居物件は住居と違い賃料相場ってものがありません。

えぇ、、賃料が下がる時は逆青天井で下がるんです。。。(だから一般の不動産投資家にはこれらの商業物件に融資してくれないんです)

賃貸需要って残酷なもので需要が無くなると一気に空室になるし(トヨタショックなんかがいい例です)多少の賃下げくらいじゃ満室経営まで持っていくのは至難の業。しかも返済金額以上に賃料を下げれば持ち出しになるのでそこまでは下げられないなんて借り方してるといざと言う時に身動きが取れなくなっちゃいます。

その点、そのエリアの事は熟知しているって大家さんなら多少ヤバイことが起きても対処出来るし、賃料だってそこそこ下げても破たんしないくらいの運営は出来ると思います。(参考までに必殺さんあたりだとそもそも買った後の売るって出口概念が無いのでこういうケースの人は自主管理でひたすら借金が減っていくのを待ってればまーず失敗しないでしょう)

元本がある程度減るまで物件を所有する自信があれば「時間軸」が重要になるのでそりゃ一日でも早く始めるってのはあながち間違いじゃないと思います。

ただちょっと待ってください。
その物件をそこそこの元本が減るまで持ち続けるって自信ありますか?

ワタクシ、自分のところで売買決済後の物件の面倒も見てる関係上、この持ち続けてるって人をたくさん知ってます。

しかし正直、10年持ち続けられる人ってそんなに多くありません。

理由として一番多そうなのが「元本もそこそこ減ったし今なら間〇〇〇万くらい儲かりそうだから売りに出そうかな?」ってやつですが・・・実はこれってそんなに多くないんです。(そんな人ばかりだったらうちだってウハウハですw)

一番多いのはその10年の間で家庭環境が激変して売りに出すってケースです。

インターネットの普及等でいろいろ不動産経営の知識が当たり前のように入手できるようになった昨今。。

大家業をやってる人の平均年齢って最近下がり気味らしいですがそれでも平均すればワタクシ、40代の後半ってとこに年齢ピラミッドがあると推定してます。ワタクシも40代ですが今のまま無事平穏に50代~60代を送れる人ってどのくらいいるんでしょうね。。

健康上の問題で物件を保有するのが厳しくなった(だって管理会社に丸投げしたら持ち出しになっちゃうんですのw)ってなった時、無理矢理出口戦略を取らなくなるって事も起き得るんです。。

ちょっと話は逸れますが例のヒルズ族で今も謳歌してる人って以前より多くないってご存知ですか?
我々の業界でよく話題に出るこの「負のスパイラル」ですが、、こんな感じです。

①起業する

②この起業が大当たり!

③運よく株式上場

④儲かりだして生活が派手になる

⑤派手になるとなぜかモテるw

⑥奥さんを放り出してそっちに入れ込んじゃう

⑦奥さんにバレるw

⑧離婚問題になり多額の慰謝料を請求される

⑨持ち株を売って慰謝料に充てる

⑩なぜか会社が傾く(奥さんが会社の一部を精神的に支えていたんでしょうか?)

⑪あの人は今、どこにいるんだろうねーと噂される(ワタクシ、知ってるだけで10人以上いますw)


これ以外に家族が病気になって生活の歯車が狂って不動産投資にまで影響したとか、自身が会社をリタイアしたら生活のバランスが変わっておかしくなった、、、など想定していないことですけどジワジワと気が付かないところで歯車が狂ってきておかしくなったって話がよくあります。(さすがにここ読んでる人で儲かってるからって生活が派手になったなんて人いないと思いますけどw)

でも人間って不思議なものでちょっと自由になるお金が出来ると変わっちゃうんです。特に昔、お金に苦しんだ人ほどこの傾向が強いってのはよくあるパターンです。

ちょっと人間的要素の話なので「そんなの気を付けてれば大丈夫だよ」って言う人が多いと思いますが、ワタクシのお客さんでもそう言いつつ普通に生活が乱れておかしくなっちゃった人、、少なくありません。。

大家業ってそういう精神的な要素も大きいリスクのひとつなので余計なお世話かもしれませんが気を付けていただければと思います。

元本が減るまで持ち続けるって予定が不測の事態でこんな出口戦略を取らなくなっちゃったとき、、。

・果たして今借りてる借金がどこまで減っているか?
・今まで得られたCFは守れるのか?
・売る時に満室率はどのくらいなのか?
・賃料は買った時と比べてどのくらい下落しちゃったか?

挙げればキリのない話ですがもしこれから不動産投資を考えてる人は最大公約数的でもいいのでここら辺も頭の片隅に置いておいても損な話じゃありません。

不動産投資の「自由なお金」ってのは「借金の副産物ですよ」って言っちゃうと身も蓋もない話ですが、物件の価値よりもたくさんお金を借りるってのはこんな足枷になる可能性を秘めてるってこと覚えておいてください。。

あー、、ワタクシ、救いようのないネガティブ思考の様です。。。


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こんな事ばっかり書いてるから性格も陰湿になるんじゃんw

COMMENT

たのもーーーっ♪


狼不動産の入社試験、受けに来ますた(* ̄∇ ̄)ノ


狼不動産で三年修行すると『ヒルズ族』になれるんですよね!?

ワクテカ♪





あ、買って来いって言われてた『火鉢』ココに置いときます(  ̄▽ ̄)

人生、山アリ、谷アリです。

まあ、大抵のことは経験してから投資を始めるってのもアリではないかと思っています。

枯れてきていますので、余計なリスクは起こりにくくなるメリットがあります。

生活の巾を上げない、とは言うは易しですよね。
しかもそれなら何のために投資しているの、って
話にもなる所でしょうから、余計に・・・

でも、借金背負っているリスクって、そう甘いもの
ではないので、私はそっちのお金怖くて手を付けられ
ないですね・・・

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