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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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狼流区分投資考察その3(とりあえず最終回)

banner赤ずきん
まずはお知らせなんですのw
前々からちょこっと告知していた今月の名古屋セミナーですが例によって名古屋塾塾長より「今回も狼旅団枠をたくさんとってあるからブログで派手に募集しろよなw」命令ありがたいお話をいただいてます。(要するにデカ箱おさえたけどそれだけ人数が集まらないんd、、、ゲフンゲフンw)

さらに今回もふくちゃんとのコラボですw。

ふくちゃんとワタクシのあとさき考えない毒舌トークを聞きたい方はぜひ名古屋まで来てください。しかも今回は念願の土曜日開催。。「翌日仕事なんだよなー。。」って心配も無く尾張名古屋での欲望うずまく夜が過ごせますw。

ということで、、
お申し込みはこちらです


こんにちは。

ここのところの連載特集。。
そろそろ飽きられそうなので今日で一旦最後にします。(なので文字数も多いです。覚悟して読んでくださいw)

昨日は「換金性の高い物件ってどうやって探すのよ?」で終わりましたが今日はその続き。

まず換金性の高い物件の話から書きますが都内で一例を挙げるとしたら、その代表格は広尾にある広尾ガーデンヒルズ

このマンション、昭和57年から60年台に建てられたマンションで、すでに築年数は30年。。絶頂期は7億とかの値段も付きましたが30年経った現在でも高値で取引されてます。(っていうか今でも当時の分譲価格じゃ買えないんですw)

あともうひとつ、原宿の駅前にあるコープオリンピア

このマンションのなんざなんと前回の東京オリンピック当時に建てられてますから築年数は50年(!!)です。しかしこのマンションもまず安くは買えません。

この他にもホーマットシリーズドムスシリーズなどのシリーズマンションなども築年数は古くても値下がりすることなく新耐震だの旧耐震だの関係なく換金性の高い物件として有名です。

これらのビンテージマンションは立地の良さで換金性を高めてます。
目ざといお金持ちの人が当時、抽選倍率400倍なんてアホみたいな倍率の中、買い漁っていたものです。中には同じマンションを5戸も6戸も保有し未だに賃貸物件として運用しているツワモノもいるとかいないとか。。。

ま、理想はこんなマンションを買うのがいいのですが売値から利回りを考えると大して美味しいわけでもないしさすがにこんなのはなかなか手に入りません。

買えないものをいつまで待っても仕方がないので今回は簡単な目利きの仕方を書きます。(これが正しいやり方ってわけじゃなくあくまでもワタクシの考え方としてお読みください)

ところでここお読みの方、「借景」という言葉をご存知ですか?
ビンテージマンションと言われる物件の共通点でこの借景という言葉があるのですが要するに「借りた景色」って意味です。

代表的なもので最近はスカイツリーとか井之頭公園なんてのがありますが、要するに物件が建ってる土地の周りに景色がいいものがあればそれは住んでる窓から見えることが多いです。またその物件に帰宅する時とか散歩したりする時に住んでるマンションの周りに素敵な景色があればそれが他人のものであってもその物件のセールスポイントになります。

ワタクシが収益物件の仲介さんに求める要素で物件本位の力以外にこういう部分に気がついて「この収益物件はこんな場所にあって素敵なんです、、」って言えるくらいそのエリアに精通していてこそ仲介業者として認めたくなる部分です。(この人、スゲーなって方、時々見かけます)

だから駅名すらちゃんと言えない仲介業者なんざ窓から投げ捨てろって言いたいんですw。

さて、、
言うまでも無く住宅の基本は「住みやすさ」
この住みやすささえしっかりしていれば賃料なんざまず下がりませんし空室なんか出るわけありません。

賃貸の仲介をやったことがないっていう収益物件売りがコンサル気取って素人投資家からカネをむしり取っているのがムカつくのはこのためですw。(なんか今日のワタクシ、、いつになく絡みまくってる気がします、、、)

不動産の目利きの基本はその物件を見ていろいろな要素を絡めて考えてその物件がどんなジャンルに区別されるのかがわかるってのが基本です。

これは収益物件、実需物件全てに当てはまるので不動産投資を志す方は絶対に習得しないといけないことだと思います。(築古木造アパートだってこの方程式に当てはめればちゃんとジャンル分けできますからw)

さて、そんなことを考えながら今回の主題である「換金性の高い区分レジ」を探してみます。

ワタクシは都内のことしかよくわかってないので都内限定でお話ししますがよくわかるとかわからないって言えるのは10年くらいそのエリアに住んでいて初めて成り立つことです。だって住んでもいないのにそのエリアの特性なんてわかるわけありません。

例えばこれは放送禁止用語なので伏せ字しますが「◯落」ってのがあります。

この「部◯」。。
地方都市でも結構あると思いますが都内にもたくさんあります。
こういう場所って昔から住んでる人は知っていますが最近住んだ方は知り得ません。意外なところで今ときめく麻布◯番。。

ワタクシがガキの頃はここに住んでる人と遊んじゃダメって言われるくらいガラの悪いエリアでした。(今では積極的に遊びたいですけどw)

今ではすっかりそんなイメージも払拭されていますがなんとなくそれっぽい雰囲気を持ってるエリアってまだ存在しますしそういうところは賃貸で貸す上でもそうじゃないエリアよりはハンディキャップになることがあります。これだけでも知っていればこのエリアを除外して検討できますが知らなきゃそのまま買っちゃうかもしれません。(あ、これはあくまで例え話なので実際にはこのエリアを買ってしまっても現在はあまり影響はありません)

借景以外にも交通インフラなども重要な要素です。
駅から遠い近いもありますがそのエリアがクルマ社会なのか電車社会なのかでも買っていいのか悪いのか判断出来ます。

また、そのエリアがシングルユースがいいのかファミリーユースがいいのかだって貸す上で非常に重要な要素です。

参考までにいわゆる高利回りの出回り物件。。
利回りが高いってことは基本的にその需要にあってないから売れない→値下げして売り出す=高利回りに見える・・・・ってのが基本です

タチの悪い仲介さんはこの部分を伏せて「周辺環境が抜群」とか「近隣に工業団地だの大学があるから賃貸需要抜群」とか煙に巻いて売ろうとしますがワタクシが言う目利きってのはこの部分です。

あと重要な要素の一つで近隣のショップなどもあります。
コンビニ、スーパー、病院などはデフォルトで存在しなければいけませんがその中におしゃれなお店があるか無いか、、これも重要です。

なぜかといえばこれらの「おしゃれショップ」は出店前にちゃんとマーケティングして出店していることがほとんどです。そういう購買層が望めないエリアで出店するのはお金の無駄ですからそういう店が出店していれば「あ、そういう人種も住んでいるんだな、、」っていちいちこっちで調べなくてもわかります。別の事例で、ワタクシ、マクドナルドやフレッシュネスバーガー、モスバーガーなどの女子でも入れるファーストフード店とTUTAYAやタワーレコードなどのカルチャー系店舗の出店などもチェックします。(この話をし出すと文字数が膨大になるので今日はさわりの部分だけ書いておきますw)

これらのお店も出店前に入念に現地調査して出店してるので(但し、FC系はあてにならないのでご注意くださいw)そういうお店が出店しているエリアであればプラス要素として加点してます。

商店街なども重要です。
別に商店街なんか使わないって人もそんな商店街があればそのエリアに悪い印象は持ちません。別の事例で「料理なんか絶対にしないような奴」が賃貸物件探す時にアイランドキッチンなんかの賃貸を見ると「なんかここなら素敵な料理も作れそう・・・」なんて甘い夢を見て即決しちゃうのと一緒なんですが賃貸に出す時「どんなやつがここに住むのかなー」って考えて買う物件を検討するってのは目利きの一番重要な部分です。

これを「加点法」で計算するとなぜかいい物件にぶち当たらないので「減点法」で計算します。

実はワタクシ、今、「物件は欲しいけどなかなか買えない」って人って案外この「加点法で」物件を探してる方なんじゃないかと思います。

理想の物件なんてそうそう出回りませんし安くなんか買えません。(昨日書いた新築完成物件がベラボーに高いのはそれが理由です)

そこで重要になるのが「一番の理想形何か?」ってことです。

ワタクシは賃貸の仲介時代に富裕層とか外国人向けの高額賃貸ばっかりやってたので冒頭のビンテージマンションが理想形だと考えています。

ここから減点法でその物件がどのくらいのポテンシャルを持っているのか判断して「この物件ならどんな属性のやつが住むのか」を考えてそいつらが滞納しそうな属性なのかを考えて綺麗に使ってくれるかを考えてダメなら買ってからどこをどう直せば理想に近ずくのか、、、って感じで考えてその物件を買うか買わないか決めてます。

野球でもそうですがバッティングフォームが安定していればいい打率が残せるのと一緒でいつも同じ秤で計算出来るようになると物件概要書のペラ図面を見ただけでそこのエリアがどうなっているのかとかどんな客層が住んでるのかとか全部見えてきます。土地勘の無いエリアで投資する際、仲介さんの話を聞いて鵜呑みにしてる時点で危険な物件をつかまされる可能性があるのでホント、注意していただきたいです。

狼流の目利きの基本はこんなとこなんですがワタクシがよく言うスキルってのはここを底上げして行って少しでも理想形に近づけることが出来る能力のことを指してます。

それには自分の理想形の物件を確立することです。
お住まいのエリアによって理想形が違うので「貸してよし」、「売ってよし」な理想形の物件を頂点に据えてそこから「減点法」でその物件に対して譲歩して自分のチカラでここまでなら理想形に近づけることが出来るって物件を買う。。

これが出来なきゃ無理して高額なローンを組んでまで不動産投資なんかやらない方がいいと思います。

ご自身が住んでる土地なら土地勘もあるでしょうし、過去に住んだことがあるエリアであればやはり他人よりは詳しいと思います。こんなエリアと自分が気になるエリアに網を張って獲物が掛かるのを待つ、そしてその間に他人の物件を見て歩き日頃から勘を養う。。

そんなスタンスが出来ればおのずと向こうから物件は舞い込んでくるものです。

あと都内でそんな区分を探すなら東急線から時計回りに京王線、小田急線西武線って感じで探してみてください。山手線沿線で探すといつまでも物件は出て来ませんw。

出口での住宅ローンは築年数が古くても実需の場合、30年ローンとかが平気で組めるので耐用年数とかあまり関係ありません。こんなことも頭に入れておくとやり方一つで一棟モノより買いやすいし出口では高く売れるしってことになります。

あ、そうそう。。
不動産では非業者さんは反復販売出来ないって決まりがあるんですが、、これはあまり深く考えずにやった方がいいのかな。。。とw。(ブログなのでこれ以上詳しく書くのは立場的に難しんですw)


では皆さん、良い週末を。。。


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これから鳥貴族なんじゃんw

COMMENT

<不動産では非業者さんは反復販売出来ないって決まりがあるんですが

ちまたでは3回ルールがまことしやかに言われております。
ちなみに自分は総額で課税売上1000万までとしております。

1物4価どころか、ターゲットによって幾つも価格が
あるところが面白いですね、不動産って。

その不確定な部分に商売の目が眠っているのでしょう
けど、早く目利きになりたいものです。

土地勘があるところの物件を購入すべきというのは大賛成です。

今、巷で成功したと言われている大家で土地勘があまりない、地方ばっかりの物件を購入している方っていますが、あれは、数年後厳しい経営になっていくのではと予想してますが。

 鳥です。クリックしました。

 買えない人は、買っている人から・・・。

 例えば、儲かるけど、手間暇考えたら、

今は、やらないという。

 そんな方法を、

今の時流のアレンジを加えてみると?

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