プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
02 | 2017/03 | 03
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 -
検索フォーム

狼流区分投資考察 その2

banner赤ずきん
連載ものってなんだか楽なんですのw

こんにちは。

本日も昨日の区分のお話の続きを書きます。(ことのほか昨日の記事は反響よかったので安心しましたw)

さて、昨日は「物件買ったはいいけど買い方間違えちゃうとキャピタルどころかせっかく稼いだCFを買い叩きに遭って持って行かれちゃいますよ」まで書きました。

じゃあ、どんな物件買えばいいのよ?ってことになるんですが、これはしつこく言い続けてる「換金性の高い物件」を探すってことになります。

換金性ってのは不動産投資でCFと同じくらい大切なことなのでうろ覚えで覚えている人はここらで完全にマスターしてください。

ここでの換金性とは「いつでも買った金額以上で売れること」です。(ワタクシの考える不動産投資はここが原点と言っても過言じゃありません)

だってそうでしょう。。
1億10%で回る物件買ったはいいけど経年劣化や賃料の下落で利回りが下がっちゃえば買った時の1億では何かあった局面ですぐに売れるわけがありません。(ま、指値を受け付けずずっと粘りに粘ればそんな物件を1億で買っちゃうお人好しさんが登場するかもしれませんけど確率は相当低いと心得てください)

仲介さんによっては「売ってしまえばあとは自己責任」と言ってバックれちゃうやつもいますしそんな10年後の再販局面のことなんか考えずに目先の仲手目当てで「CFが潤沢でローンさえ組めればその物件はナイスな物件なんです!」と手当たり次第に売りつくそうとしますが、ここで換金性について考えて買っておかないとやっぱり潤沢なCFは指値の時の持ち出し分として消えていき、何のために多額の借金してやったのかわからなくなっちゃいます。

すでにそういう物件を今現在掴んじゃってる人もいるでしょうけど、そういう人は売る直前に「なんちゃってリノベ(これはまたいつの日かブログで書きたいと思います)」を安い費用で施して逃げ切りを図るって作戦でなんとかなることが多いので落胆しないで続きをお読みください。

そこでこの区分投資ですが、区分と一棟ものを比較すると実は区分の方が流動性は高い(=流動性が高い方が換金性は高い)ということに気が付くはずです。ちょっと後で書くことと矛盾するのですが金額の相対ロットが低ければ現金で買える人も多いので10億の物件より1000万の物件の方が売りやすいです。

しかし、一棟の収益物件は出口(あまり出口戦略って言葉使うのイヤですがw)で待っているのは投資家だけです。(あとはその物件を更地にして住宅販売する業者さんくらいでしょうか?)

しかし区分は種類によっては実需層も出口でお待ちです。(昨日の話を思い出してください)

この出口(エクジット)で待ってる人が多いほど換金性は高くなりますからそういう物件を持ってればいざと言う時にも高く売ることが可能です。

参考までに今の不動産市況、、、
昨今の不動産投資ブームで融資付きで買えるお客さんがウジャウジャいますので出口では鈴なりの人だかり、、、ってとこでしょうか?

特に都内近郊の物件では現金で買えちゃう相続絡みの客層もいるのでワタクシ、イメージ的にはこんな感じに見えてます。。






俺が買うー!、、いや俺だっつーの!、いやいや、、俺d、、(以下略)

融資が付く物件は誰もが欲しいので「俺様の物件、、このくらいなら融資が付くから高く売れるんだろーなww(以下前者)」とせっせと売りに出してる人もいれば 「融資が付くから多少高くても目をつぶって買いたい(以下後者)」って人もいるわけです。

不動産投資は逆張りした方が儲かる傾向があるのですが最近の富裕層の人は融資が付きにくいと言われて久しい「都内の売りビル」に手を出してます。確かに売りレジは融資が付きますが売りビルってジャンルは普通のサラリーマン大家さんには滅多に融資してくれません。さらに言えば売りビルってのはレジと違い家賃に相場がありません。(ビル賃貸は借り手がいなければ家賃は想像以上にダダ下がりします)

そんな危なっかしい物件。。融資どころか手を出すのもおっかないですよね?w

しかし景気回復局面ではこの売りビルは恐ろしいくらいのキャピタルゲインを得られる時があるんです。(おそらく今、富裕層の人で売りビルを買い漁っている人はこっちを期待しているんじゃないかと、、)

反面、レジってのはそうそう賃料が極端に変わりません。
その時のキャップレートで相場がほぼ固まるので激しくキャピタルを得るのは難しいです。(変動性が低いので金融機関も素人の投資家さんに融資しやすい・・・これがレジばっかり融資が出るって一因じゃないかと。。)

さて、
逆張り理論的に言えば先ほどの前者の人逆張りでやってるってのがうっすらとご理解いただけるんじゃないかと思いますがこの前者はまだ不動産投資がメジャーになる前に偶然だかなんだか先行して始められた人です。従ってその売却価格は損の出ないような設定で売りに出してます。しかも最近売り出してる人は昨今のセルフリフォームブームにもしっかり便乗して安く仕上げてくれるリフォーム屋さんと「チーム」を組んでますので見た目がきれいに見える「販売用リノベ」に対しても非常に精通しています。

これを金持ち父さんとうっかり読んじゃった人が「不労所得」というフレーズに溺れて仲介さんの言いなりになって物件を探す旅に出てしまいうっかりそんな物件を掴んじゃう・・って構図になってる気がしてなりません。(もちろん、すべての人がそうだとは思っていませんけどそういう人が多いんじゃないかなって思うだけです)

えーっと、、

話が思いっきり飛びましたが、なんで最近の区分の収益物件が流動性が高い割に安い価格で(高利回りで)売られているか・・・?もうお分かりですよね?

はい。そうです。
区分ってのは一棟モノと違い融資が付きにくいんです。

融資が付きにくければ買えるプレーヤーは少なくなるので売りたくても高くは売れません。(要するに換金性が悪くなるってことです)

しかし、その分安く買えますから現金で買える人や厚く手金を入れられる人には今は案外買い時です。事実、ワタクシも都内近郊で一棟モノのいい物件が無いので2000万くらいで出口戦略出来そうな40㎡超えの築古区分レジは毎日追っかけてますw。

そんなわけで、逆張り的に考えると区分投資ってそんなに悪い話じゃないってなんとなくご理解いただけるかと思います。

ところで、「仲介さんから区分を勧められずにフルローンで買えそうな一棟モノばかり勧められる」って人にお聞きしますが、、たぶんそれほど手金を持っていないから仲介さんがフルローンで買えそうな物件ばっかり勧められているんじゃないですか?こんなもの言いだと敵が増えそうで怖いです。。。)

何度も言いますが仲介さんは手数料を貰える人がお客さんですのでどんなクソ物件であっても買えるお客さんがいれば後々その人がどうなろうと売ろうとする生き物です。

手金が必要な区分物件ではいつまで経っても仲手が稼げないので「ここは金額の大きい物件をフルローンで買わせてガッポガッポなんじゃんw」って考える方が自然の摂理ってもんです。

そこで問題なのが自分の置かれてる立場をよく理解して物件の目利きが出来て物件が買えてるか・・・?です。

仲介さんってのはいろいろな人種がいてその投資にあった仲介さんを選ばないとひどい目に遭うことが少なくありません。単に属性とかだけで買う物件を決められちゃうと「欲しいエリア」「予算」「希望利回り」って部分だけで物件を出されちゃうのでその物件が将来どんなパフォーマンスをするのか?とかいざと言う時にどうやって逃げるか?なんてことは後回しにされちゃいます。(後回しならまだいいですけど全く考慮しないって不届きモノも多数いますw)

ちょっと前なら想定の利回りで売り出してもそれを信じて買っちゃう人もいましたが、最近の不動産投資本の普及で「家賃は想定じゃなくてちゃんと現況で引き直して・・・」なんて書かれてますのでCF重視になって来ているのはいいことですが、今度は「CF重視ってだけで物件を買いに走る」って人が増えてきました。

それだけだとその不動産投資はまだギャンブルの域を脱していません。

更なる進化を遂げるにはこの「換金性」と言うところもちゃんと考慮しておかないとダメなんです。

参考までに不動産投資でやっちゃいけないタイプで新築区分の賃貸レジを買うってやつ。。

これがなんでダメかって言えば新築区分は買った瞬間に2割下落するからです。(以前書いた新築アパートの儲けの仕組みをご参照ください)単にCFが低いから儲からないって言うことじゃないのでご注意ください。


あ、そうそう。。
どうでもいいことですが、仲介さんで新築区分はダメと言いながら新築アパートはCFが長く取れるから買いですって言う人が稀にいらっしゃいます。

深くは追及しませんが、ご用心。。。。っと。



そんなわけで今日もだらだら書いてたら18時を過ぎてしまいました。。


なかなか本題に入れないですが明日こそはこの「換金性の高い物件をどうやって探せばいいの?」ってとこに切り込んでいければと思います。。


人気ブログランキングへ
毎回、前置きが長すぎるからポチが少なくなっちゃうんじゃんw

COMMENT

CFは確かに大事ですが、区分投資は出にくいですね・・・^^;
ただ、満室か売るかの2択なのは非常にやりやすいです。

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

EDIT COMMENT

非公開コメント