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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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狼流区分投資考察。。。

banner赤ずきん
新年の鳥貴族は今週の金曜日なんですのw

こんにちは。

週明けから札幌に出撃してたので実質今日からの仕事始めなワタクシ。。。

しかし、そうは言っても本日は水曜日。
長期休暇だったんだから今週くらい水曜日も営業すればいいじゃんと思うのですが、当たり前にようにほとんどの業者さんがお休みです。。(留守電対応しかしてませんw)

業者さんがお休みだから今日あたりは仕事も大して無いだろうと思ってたら、今日はあちこちからの来客で大わらわになっちゃいました。(「年始のあいさつ」にくるならなにか手土産的に物件情報持って来るとか気を利かせていただきたくw)

さて、そんなわけで今日のブログは普段あまり書かない区分投資について書いてみます。

先日のジェービルさんのブログでも触れてましたが「区分は管理で買え!」って格言があります。管理組合と管理会社の関係がうまくいってない物件は再販時に苦労するので仕入れ転売でも悩みます。実需の場合、管理状態が悪いと管理費の滞納とか修繕積立金の使い込み(最近はこんなケース少なくなりましたがw)などで高く売れるものも売れなくなります。しかしジェービルさんのブログで面白いのは「過度な管理だと逆に無駄な縛りが発生してしまう」って部分。

まさかフルリノベした状態でお風呂がバランス釜じゃ高く売れるものも売れませんwww。(それってなんの罰ゲームなのよ。。。と)


ちょっと話題が逸れましたが、一棟ものを都内近郊で探しててもなかなかいい物件に巡り会えない現状で(都内近郊に限らず現在は「見かけのCFが回る風」に見える物件ばっかしですw)区分投資ってどうなのよ?って相談をワタクシ、よく受けます。

一棟ものと違い区分物件は投資金額も少なくて済むケースも多く買いやすいのは間違いのないところです。
しかし区分は賃貸比率が100:100なので退去になった時点でそこから賃料収入がゼロになるという恐ろしい特性を持ってます。さらにその後原状回復費用も掛かり下手すると「2年で貰った賃料収入のほとんどを原状回復費用に回さないといけない・・」なんて一体なんのための投資なんだかわからなくなることもしばしば。。

さらに一棟ものと違い管理組合に修繕積立金と月の管理費は空室だろうと掛かります。また、固定資産税も年払いではありますが確実に毎月、費用として計上しないといけないもの。。

区分投資でCFを得ようと思ったらリスクいっぱいの危険な投資(そんなのもはや投資と呼ぶには問題ありますねw)なのですが・・・ちょっと待ってください。。(それだけでバッサリ切っちゃうと「モッタイナイオバケ」が出ちゃいますよw)

区分投資をCFの括りで考えるとあまりローンを組んでまで買うのはどうかと思いますが単に投資と考えるとそんなに悪い投資じゃないんです。(この話、いつもセミナーで聞いてる人は飽き飽きしたお話ですが今日はまとめの意味で書いてみます)

よくセミナーで話しをしてますが
実需の区分と投資の区分って売値が違うってご存知の方、、どのくらいいらっしゃいますか?

実需の区分と投資の区分はブツアゲの時点からして扱う業者も違うってところが一番の要因なのですが(要するに投資物件専門で売ってるやつが実需の区分マンションを車で案内して売るわけないってことです)まとめると以下の通り。

実需の区分
居住用物件なので利回りで売れるのではなくあくまでも住む人の需要で売値が変化する。扱う業者さんはマイホームを仲介する業者。家族連れで案内することが多いので事務所に子供が遊ぶスペース完備。

投資の区分
投資目的なので利回り重視の価格で売値が決まる。部屋の専有面積が狭いほど高利回り。扱う業者さんは投資物件をほぼ専門に仲介する業者だが仲介手数料じゃ利幅が少ないので近年は下取り転売で利ザヤを稼ぐ傾向が強い。(ほら、、よくどこからともなく手紙で「あなたのご所有の物件で重要なお知らせです」なんてのが来ませんか?あれですw)

すなわち売値で考えると
実需の区分>投資の区分という数式が成り立つことがほとんどです。

ただし条件があります。
大前提は「実需のマンションでは専有面積に狭い物件は売れない」ってことです。(居住用で住宅ローン組むのに18㎡のワンルームじゃ誰も買いに来ませんw)

最低でも35㎡欲しいです。(欲を言えば40㎡ですけど、なかなかこのスペックだと利回り物件で出回っていません)

あと問題になるのが住宅ローン控除なんですが、実はこのくらいの実需区分を買う人はハナから条件に当てはまりませんのでご心配無用。

参考までに住宅ローン減税の要件は以下の通り
(主として居住の用に供する)
(1) 住宅の新築
床面積50㎡以上
(2) 新築住宅の取得
床面積50㎡以上
(3) 既存住宅の取得
1 床面積50㎡以上
2 築後20年以内(耐火建築物は25年以内)又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合すること
(4) 増改築等
(これに加えて10年以上のローン期間が必要なのですがこれは普通に適合するでしょうから割愛です)


さて、ワタクシのやり方ですがそんなに難しいものではありません。

1、仲介さんから区分マンションの利回り物件を提案して貰うべくメアドを片っ端登録する。(登録すると区分専門のブツアゲ業者から鬼のようにメールが飛んできますw)

2、その中から35㎡以上の物件をピックアップ(築年数はまったく無視してください)

3、自分の土地勘のあるエリアの物件が出てきたらそこのエリアの実需の売値を想定する(今の売買相場がわかればOKです)

4、4年後に退去すると予測してそこまでのインカムを計算。そこから大規模リフォーム(特に水回りは新品にした方がいいです)の費用を差し引く

その数値が売値(指値可能な数値で計算してください)の20%を超えたとして・・・(20%計算で実際には15%くらいになっちゃうことがほとんどです)管理組合と管理会社がきちんと機能していればその物件はとりあえず検討物件リストに入れても大丈夫です。

この手の床面積が広い物件は複数居住していることが多いので単身者居住と比較して退去確率は低いです。
買ってから4年以上住んでくれればCFはほとんど無くても元本は少しづつ減っていきます。

利回りで売りに出てた物件は10%くらいの利回りがあれば実需の期待利回り(6%もあれば十分ですw)の売値設定で売れちゃうのでその利ザヤと少しづつでも減っていった元本の合計で利益が出ることが多いんです。

実際、ワタクシ、、以前はこの手法を駆使してレインズで売りに出ている物件を仕入れて転売していた時期があります。
レインズの物件で出来るってことはアットホームの物件でも十分出来るのですが、アットホームでは投資用の区分の掲載数が少ない気がします。。

そこで収益物件のポータルサイト楽待を使うんです。(こんな風に書いたら楽待の中の人、、回転寿司くらい奢ってくれるかな?w)

楽待では実需物件より収益物件の方が多いはずなのでそこで出てきた35㎡以上の床面積に物件を片っ端調べて当てはまる物件を追いかければ年間に何件かはモノに出来るはずです。

ただこの作戦、、
これだけじゃ物件をシコらす(要するに在庫のまま売れ残るって意味です)可能性があります。

家賃収入があるならCFは出なくてもローン自体は減ってるので少しづつですがキャピタルゲインになりそうですが、買う物件を間違えちゃうと高利回りCF風に出回ってる物件のように「売る時に買い叩かれてせっかく貯めた今までのCFをすべて吐き出す」ってことになっちゃうんです。。


と、ダラダラと書いてるうちに更新時間の18時を過ぎちゃいました。


この話、興味がある方が多いなら続きを書きます。

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↑だからってこれを押してくれとみみっちいことは言わない主義なんじゃんw

COMMENT

区分の話題で嬉しいです。
区分はタイプ別に売却戦略を練らないと、難しいですね。購入先と売却先業者をうまく使い分けていかないとと思っています。意外なのは、狭いワンルームであっても、地域と物件を選べば、実需にも出口がある場合がまれに有ります。

私は、現在区分所有投資中心で不動産投資をしています。
というのも、初心者としては難易度が低いからです。管理組合が、修繕計画をたててくれるし、物件維持業務をやってくれるし。海外から管理するにはうってつけです。それと、まずは、やはり次の融資のために実績が欲しいです。

でも、仰るとおり、1ヶ月の手元に残るCFは少ないですね・・・



おお、私にとって今旬の区分投資ですな・・・

面積が壁芯と登記簿で違っていて、どっちで話を
しているのかわからなくなるのがちょっとアレ
ですね。^^;

壁芯で統一してくれれば迷わなくて済むのに・・・

転売ネタですね。

売却益狙い&実需狙いは、見た目と立地が当然の事ながら結果を左右しますよね。

回りと比較して、同条件の物件がないことなども重要だったり。

これから数年なら、転売で利益狙っていけるかもしれませんね。

新築サッシ代金上がりすぎ。。

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