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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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成り切り上手。。。

banner赤ずきん
野球拳じゃなくて野球盤なんですのw

こんにちは。

昨日はいい物件の定義を書いてるうちにいつのまにか全然違う方向に話が逸れてしまい(なんで営業マンを窓から投げ捨てないといけないのかとw)すみませんでした。

昨日、まず言いたかったのは利回りばかり見てるとその物件の美味しさや不味さがわかんなくなりますよってことです。実際、物件の利回りっていかようにも操作できるのでそこに目を取られちゃうと知らぬ間に深い落とし穴にハマるってのがこの世界。

実際の利回りはその物件の賃料と掛かる費用を正確に算出して再計算するってのは必ずやらなきゃいけない作業の一つです。

さて、その際に賃料を引き直すって作業があるんですが、皆さん、この作業での賃料をどのように算出してますか?

大体の人はその物件の近隣の不動産屋さんにヒアリングしたりアットホームとかで賃料相場を調査してるんじゃないかと思いますがそれだと前者は不当に安く、後者だと高く設定されちゃうものなんです。

前者は仲介さんが自分で募集する時の期待賃料も含まれるので「決まりそうな家賃設定」になりがちです。ワタクシも経験ありますがその手の仲介さん、、部屋の間取りとか装備を見ることなく坪単価で賃料はこのくらい、、、と算出することが多いです。最近はやりのリノベーション済みの物件でも坪単価で自動算出する傾向が強いので実際に貸せたはずの賃料を下回って募集、結果、「一番高い賃料の部屋から埋まっちゃった、、」ってことが起きます。(募集で一番高い部屋から真っ先に埋まる時、おそらくその賃料設定は安い設定です)

後者の場合は募集賃料ですからその金額は大家さんの希望賃料(別名:期待賃料):です。
実際の賃料は「成約賃料」の方が正しいのですがその金額は一般の人はホームズなどでしか閲覧出来ないので正確に成約賃料を見つけるにはちょっと難しいかもしれません。

ここを自分の勘で設定するのがベストなのですがいきなり「勘」に頼ると大体希望賃料に設定してしまい挙句、仲介さんから「その賃料じゃ埋める自信がない」とか言われちゃって結局前者の賃料設定パターンに陥るってのが最近の傾向ですw。

この「勘」の部分。
実際には勘ではなくほぼ正確に算出することが可能です。

ところでここをお読みの方で実際には実需のマンションを買われている方も多いと思いますがそのとき、どうやってマンションを探しましたか?

やり方はその手法と同じです。
要するに自分がその賃貸物件と似たスペックの物件に住むつもりで探すって作業をすると自分の物件のレベルが理解出来、かつどのくらいの賃料設定が無理なくかつ、高すぎないかわかるんです。

成り切るからにはとことん成り切らないといけないのですが、その際、自分の物件がどんな世帯層にマッチしているか理解していないと判断が出来ません。

例えばワンルームの部屋でも平米数や間取り、物件のロケーションで全然賃料設定が違うってところ。
仲介さんだと案外駅からの距離と坪数で決めちゃうことが多いのですが(要するにあまり部屋の細かい部分まで見てないんですw)実際に住むために探している人はそこにどんな家具が置けるかとかまでチェック入れてます。

特に自分の家具がすでにある場合、その家具が入るかまで考えて募集広告を見ているのでその中から消去法で「この物件、見に行こうかな」と内覧まで進みます。そこで賃料の値ごろ感を見て「これとこれならこっちにしよう」と晴れて成約って流れなので「内覧は入るんだけど決まらない」って人はこの部分の成り切り度が低いと判断して対策しないといけません。

この「成り切る」って作業ですが、他のケースでも応用可能です。
例えばその仲介さんの立場に成り切るとどういう物件を優先的に案内したくなるかがわかるようになります。売買仲介さんの立場になれば「どんな投資家さんに優先して物件を出したくなるか」もわかります。

不動産のスキルを上げるって結局この作業が上手い人に尽きます。(ワタクシ、この世界で飯食っててこの成り切り度の高い人ほど商売上手だし結果的に成功している気がします)

ま、他人の痛みがわかる人ほど世渡りも上手いし人からも好かれる傾向が強いのでまずここを強化すると昨日書いた100覚えなきゃいけないことの30個くらいはあっという間に会得出来るんじゃないかと。。。(マニュアルに頼るとこういう部分が見えなくなるのでホント注意してくださいw)

ザックリした書き方なのでちょっとあれですが、この話、今年セミナーやるとしたらこの辺の話を具体的にお話しようかと思います。

あ、そうそう。。
セミナーと言えば昼間、メールにて名古屋大家塾提督から「おい、狼、そろそろ25日の名古屋セミナーのネタは何やんのか教えろ!」と指令が来ました。

塾長、、
ワタクシ、今年はこんなネタを喋ろうかと思ってます。大丈夫でしょうか。(あ、いつも言ってることですがセミナー後の欲望うずまくところの手配もお願いします)


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ふくちゃんのネタが気になるんじゃんw

COMMENT

あけましておめでとうございます。

新年会は、いつですか?
(やっぱり、鳥貴族でしょうかwwwww)

コスプレしろって事で良いでつか?


ミニスカポリス?

大変勉強になりました。
特に、不動産屋は家賃を低めに設定する。アットホームなどの家賃相場は大家の希望価格なので、高めに設定されているという部分です。

この、引き直しという作業、言うは容易いですが、実際やるとなると難しいというか、それなりの経験が必要になりますね。それがある程度、正確にできるようになるよう、頑張ってみます!

この「なりきる」って話。
とある所でしたのですが、なかなか伝わらなかったんですよ。
感覚の問題だから難しいのかな?
名古屋でこのお話して頂だけるそーで、どう伝わるか楽しみに聞きに伺います。

成り切りたいところですが、自分の欲望がどうしても
入ってしまってイマイチ精度は上がらないやも・・・

それに、生活しやすさなどは女性の方が目利きなので、
必ず一度は意見を聞くようにした方が良いかなと
思いました、新築した時。、

聞いていなかったら今頃やばいことになっていましたよ・・・^^;

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