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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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来月の5日でブログを書き始めてかれこれ3ヶ月になります。

毎日欠かさず書いているからなのか日々のアクセスがちょっとずつですが上がってきてうれしいです。。
なんだか最近はファンの方までいらっしゃるようでワタクシ、書いていてとてもありがたい気持ちでいっぱいです(涙)。。

これだけブログランキングが上がってくるとワタクシも人の子。。
もっと上を狙ってみたいという欲が無いことはありませんが・・ま、今のワタクシのチカラではこの12位あたりというところがどうやら限界のようです。。。

最近よくメールをいただくようになったのですが、その際「毎日おもしろおかしく書き続けるの大変じゃないですか?」とよく聞かれます。

実はそんなに苦労はしてませんw。

普段の日常を書いていればいいだけですから普通に書いてもこうなっちゃうんです。(そりゃ多少読みやすくする努力くらいはしますが・・)

ただブログに書く内容はよく吟味してから書かないとダメなようです。。

やっぱり公な場所なので皆さんがドン引きする内容は書いてはいけないようです。。先日もちょっとお叱りを受けてしまいました。。。すみません。。


ということで今日も引き続き脂っこいネタで。。

収益物件繋がりということで今日はラブホテルの売買のお話しします。

少し前の景気がいい頃、ワタクシもラブホテルの売買を度々経験してます。えぇ、、それなりに儲かりました。。

しかし、そこで経験したことはおそらく生涯忘れることは無いと思います。(今でも夢で見るくらいのトラウマですw)

リーマンショックの前はファンド会社でさえもラブホテルでファンド組成してたくらいです。うまく運営できれば儲けは普通の不動産投資より遥かに儲かるように出来ています。

また売り上げなんていくらでも調節出来るのでやりようによっては〇〇〇〇が〇〇〇〇に出来ます。(今日はピーが多そうですw)

当時この手の物件の融資を一手に引き受けていたのが〇〇ック〇。パチンコ店とかラブホテルとかの事業者向け融資は当時独壇場でした。

ただこの手の物件。不動産的には思いっ切りリスクが高いです。。普通の人ではまず買えませんし持てません。

最近のラブホテルの売り物は表面利回り30%なんてしょうもない利回りで出ていますが当時の平均利回りはだいたい50%以上ありました。

といってもあくまで表面利回り。。

販売管理費という名目の出費で売り上げの約60%が消えますから事業者の手残りなんて結局表面利回りの20%くらいです。ここからまじめに税金やらなにやら払うのですがこれでも儲かっていたそうです。(あくまでまじめに払う前提で書いてますw)

普通の投資用不動産と違い設備(特に水回り)の費用が交換サイクルの問題で非常に重くのしかかります。このあたりは特別な才覚がないと設備業者にカモられてあっという間に倒産しちゃいます。

またこういう場所です。クスリの乱用者や最近激増したデ〇ヘ〇業者やらで昔より風紀がますますおかしくなってます。池袋や鶯谷あたりでは日本人より外国人の方が多そうです。(ワタクシ独自の定点観測によるデータ参照:2011年版)

そんな思い切りハイリスクな物件ですが一時期飛ぶように売れていました。

歌舞伎町あたりの売り物件は場所によりますが売りに出るとあっという間に売れました。当時、歌舞伎町と渋谷のラブホは高値だったように覚えてます。(一部屋1000万/月~2000万/月という単位で売ると表現してました)

売る人も買う人もそれなりの人です。非常にお金の匂いに敏感な方たち。。カタギの方ですが身に付けているものが一般人とはちょっと違いました。(〇〇〇な時計とか〇〇〇なクルマとか)

あと風営法によりエリアや法令によっては単純売買だったり法人売買だったりします。(旅館法とかの違いです)

応不動産ということで重要事項説明書なんかも作るのですがひとたびクレーム化すると自分の身の安全の部分もありwかなり気を遣った記憶があります。

今は法律も改正されて「みなしホテル」では運営が厳しくなりおもしろい売り物も無くなったのでワタクシも引退しましたがその頃は収益レジなんて見向きもされない時代wだったので業者が入り乱れて情報の争奪戦やってました。

ラブホテルってちょっと怖いのは心理的瑕疵担保の追求があまり無いんです。売りに出るラブホテルって大概何かしらのキズがあるもんです。そんなこと気にしてたらラブホなんて買えません。

ワタクシが仲介した物件はほぼ必ず施設内で人が死んでましたw。。。

あまり霊感がないので気になりませんでしたが霊感がある人が内見に来るとやっぱりわかるそうです。

一度だけ焼身自殺したという部屋を見たことありますがあれは怖かったです。。昼間でしたがどこからともなく「キーン・・キーン」とスプラッター音がしましたから・・・。

じゃあそんな物件だからお祓いでもするかというとあまりしません。。(ワタクシが知らないところでやってたかもしれませんが)

お金を産む箱という概念だし買ったあとは全部管理会社がついて運営します。オーナーが来ることなんてほとんど無いですからそういうことは誰も気にしないようです。

なんで唐突にこんな話をするかというと

不動産投資は物件を購入する以外にもやり方はあるんだということを一度言ってみたかったからです。。

ラブホホテルもマンション・アパートを貸すのも元々は部屋を時間なり日数で貸すと言う業態です。

ただ一番儲かる貸し方は時間貸しです。

考えられる方法として最近メジャーになっているのが貸し倉庫やシェアハウス。

貸し付ける単位が小さい面積・短い時間ほど利益がたくさん得られます

1が月単位で貸すより売り上げはこちらの方が立つはずです。(もちろん属性の問題やや空室リスクは高くなりますがw)


ただもっと投資コストをかけずに出来る方法もあります。

要は部屋に付加価値を付けて貸せばいいだけですからわざわざ物件をローンで買ってまで運営しなくても出来ると思います。

ワタクシの知り合いで商業地域の空室を安く借りてある付加価値を付けて時間貸しして大儲けした方がいます。

別に銀行からお金を借りなくてもいいしダメなら解約すればいいだけですから買って運営するよりリスクは低いのでちょっとしたアイデアがあればそれを付加価値として時間貸しすると言う手法も面白いのではないかと思います。

付加価値はなんでもいいと思います。ただ月単位ではなく時間単位の方がいいです。

昔のテレクラや今のマンガ喫茶なんて全部賃貸で借りて転貸ししているだけです。

これの小さい版を考えれば無茶なフルローンなんて考えずに手金だけで勝負出来ます。

幸い、昨今の不況で都内の商業地でもテナントの空室が目立ちます。

ひとつの方法論ですがこんな方法も考えてみるといろいろと不動産投資の可能性が広がると思います。



たまにはマトモなこと言うじゃんと思ってくれたそこのアナタ。。。アナタです。。
今こそこれをポチっといっちゃうタイミングです。。え?こんなのとっくに知ってますって。。そうですか。。
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COMMENT

No title

狼さん、おはようございます

なんだかんだ、休んだり消したりで3,4年ブログやってるような気がします。ミー
飽きたら休み、気が向いたらまた書く。

こんなに続けられるならもっと子供のころに、がんばれる何かがあったのかもしれないと感じるさっこんです。

ハタボウルのレストランて、ウエイターさんだけで、けっこうトシの人が多かったですが(昨年あたりの定点観測)再就職はどうなってんでしょね。ある意味シブイお店でした。
あと、建て替えするんだろうけど、進まないのはマック待ちですかね?

また、復活してほしいです。(レストランだけでもいいんですが。あはは)

Re: No title

*たろう*さん

おはようございます。

今日もいい天気です。。

もうこのブログ業界。かれこれ4年以上ですか。。大先輩じゃないですか。。

確かにこの勤勉さを別の分野で使っていればワタクシも人生少しは変わっていたかもしれませんw。

そういやハタさんって旗さんという池袋の大地主です。

有名なところで池袋のヤマダ電気の土地の底地権者です。

池袋にはあと恩田さんという大地主がいます。(ちょっと最近没落気味ですが・・)

ハタボウルの2階のレストラン・・あのチープさのわりの料理は旨いというのは地元では有名ですね。

ボーリングやって打ち上げはここというのが定番でした。

また1階のオートテニスと卓球場はワタクシのお遊びスポットとして近年まで使用されていました。

話ではあの土地はでかいマンションが出来ると聞きました。

ハタボウルは無理でしょうがあのレストランは復活するかもしれません。。

No title

ハタさんって本八幡駅前にもごっついのもってますよね。
一番栄えている所なので何時も指くわえて見てます。

Re: No title

ぼ~やさん

えー!ハタさんそんなところまで暗躍してるんですか?w

ワタクシは池袋界隈だけかと思ってました。。。

以前にハタさん所有のマンションを売る機会があったのですが銀行経由のお客さんにさらわれあっという間に負けた経験があります。

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