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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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「をを!!すげーーー!!よし決めた!これはおいしいやwww」

banner赤ずきん
しつこくお知らせなんですのーw

「狼旅団炎の忘年会2013の募集のおしらせ」
日時 12月21日(土曜日)
  受付18時開始 18時20分開始 23時00分終了
・開催場所 大馬鹿地蔵池袋東口店
  http://r.gnavi.co.jp/a065200/

会費 5000円(21時以降は延長料金制で1時間あたり1000円で引き続き飲み放題が付きます)
・今回も事前振込み制ですので申込み後、こちらから振込先の連絡をします。
・応募者が定員数を超えた場合は抽選とさせていただきます。
パーティー形式:立食形式※但し、疲れたとき用の椅子は人数分ではないですが出します
参加申し込みはこちらです


こんにちは。

昨日は最後の方、なんのオチも無く終わってしまいましたが要するに「売り物件の価格はどんな経緯で決まったのかを推理する」ってあたりで話が終わってました。。(無駄にだらだら書いてすみません)

昨日の記事でそんな推理をするんだなってのはご理解いただけたかと思いますが、今度はそんな価格もわかったところで次のステップに行きます。

物件価格が「なぜこの価格になったのか?」を考えるとき重要な点が「どこの仲介から話が来たか?」ってのが結構大切な要素になります。

不動産仲介さんの物件の情報収集ルートはその営業マンにとって貴重な財産なので余程のことが無い限り滅多に教えて貰えません。(ま、教えちゃうとすぐにヌキをやらかす不届きモノもいるので教えないってのがルーツなんですがw)

しかし、そうは言っても契約決済とかのタイミングになれば否応なしに紹介しないと取引できないのでそこでわかるのですがワタクシの経験上、5回くらいの商談チャンスがあって一度も取引までいかないヤツの物件情報はあまりあてにしないことにしてます。

ワタクシ、物件情報を見ればおおよそその物件がおいしいのかおいしくないのかくらいわかるので届く情報が「こいつ毎回毎回ロクな情報よこさねーな」と思えばそいつの物件情報は見ないで捨てちゃうルーチンに変わります。(この選別作業、、慣れてくると場所と土地の大きさと床面積で割り算すれば瞬時にわかるようになるんですw)

しかし、そんなやつでも時々(年に1回も無いですけど)面白そうな物件情報を持って来ます。
この時、ワタクシ必ず聞くことですが「この物件ってどういうルートで来たの?」ってのがあります。

「この物件、、安くておいしい物件なのになんでこいつのところまで来る前に決まらなかったの?」
ってのがいつも頭にあるからです。

通常不動産仲介の現場では
売主―売り主側仲介(元付け)-買い側仲介(客付け)-買主ってパターンなのですが、仲介のルートが長くなれば長くなるほど「中に入る人」が増えるんで手数料商売の不動産屋はこの「中に入る人(通称:あんこ)」が嫌いです。しかし、ややこしい物件であればあるほどこういうアンコ物件であることも事実なので簡単に捨てるわけにはいきません。(ワタクシの経験ではあんこ物件を面倒くさがって最初から切り捨てるヤツっていい物件持ってこないですw)

そこそこ不動産屋同士の付き合いが広い営業マンってやっぱり仕入れルートをたくさん持ってます。特に建築業界にも顔が聞く、弁護士とかファンドとの付き合いも広い、銀行の不動産部だって強いよーなんて幅広い人脈を持ってる人ってのはそれなりに物件の仕入れルートも豊富です。

しかしいつも会社のPCとかでレインズに張り付いて収益物件探してる系の仲介さん、、、ホント悲しくなるほどいい物件持って来ません。。。物件の元付け的立場がやたら多かった今年のワタクシ、、仲介業者さんからの物件確認の電話を年中受けてると特定の会社ばっかり電話を掛けてくるってことに気が付きました。

大体20社くらいなのですが、ホント毎回毎回登録した瞬間に掛けてくるんです。(勤務時間中、PCのF5キーとか連打してんじゃねーの?ww)

やっぱり営業の基本である「仕事は足で稼げ!」が出来ていないんでしょう。。

そんなヤツがいきなりすんごい物件を持ち込んできたとき、「この物件、きっとなにかすごいオチがあるんだろーな・・・」と考えます。(大体この予想は的中するので人間不信になっちゃう不動産屋が増えちゃうのってなんだか理解できます)


さて、、
すいぶん前の話ですが普段からロクな物件を出してこないKさんと言う人がいました。このKさん、とにかく送ってくる物件の情報量はけた違いに多いのですが某東京駅近くの大手不動産屋さんの法人営業部並みの「箸にも棒にも引っ掛からない物件」ばっかり送ってくる方でした。でもこんな人でも時々「文京区!RCレジ!利回り15%!!」なんてのを持ってくるんです。

一瞬「うをを!!!なんじゃこりゃー!!!」ってケツが浮くのですがその3秒後にワタクシ、冷静に考えます。。

「いや、、待て待て、、、こんなすごいのがなんでよりによってKさんのところに回って来たのよw」。。。と。


この画像、、すごく使い勝手がいいので好きですw

ワタクシ、ここで「ところでKさん、この物件ってどういうルートで来たんですか?」って聞きました。するとKさん「あー、、これは私の同級生の弁護士ルートで極秘で回って来たんだよ」とか言ってました。。

同級生

弁護士

極秘


このフレーズを聞けばこの物件がいつもと違った特殊ルートで回って来て、普段、Kさんに飯とか酒を奢ってお世話しまくってるワタクシのところに真っ先に来たんだと思うわけですよ。(こりゃツイてるじゃんって感じですw)

場所的にレジ物件として申し分ない場所だしこれなら15%で仕入れて速攻で10%で転売しても、、えーっといくら儲かるんだ、、まあいいです。とにかくKさんにキスしたいくらいの物件情報だったんですw。

しかしやっぱり普段からロクな物件情報を寄越さないKさんです。(だからワタクシ、人を最初から絶対信用しないんですってw)

「Kさん、、なんで自力でも仲介して両手取れるパターンなのにワタクシにわざわざ出してくれたんですか?」(まー、、なんて疑り深いワタクシですことw)

そう聞くと「なんだよー、いちいちそんなこと聞いてくると他に出しちゃうよ」って言われてしまいました。(だって普段の物件見てるとどうしても信用できないんですのw)

「まぁ、すぐ売れちゃうと思うから見てきなよ」と言われたので暑い夏の午後でしたが速攻で自転車飛ばして見に行きました。。。

現地に行くと7階建ての巨大なレジがそびえたってます。。しかも当時流行のオール打ちっぱなしコンクリート。

「をを!!すげーーー!!よし決めた!これはおいしいやwww」
ワタクシそう思って速攻で買う意思をKさんに伝えようと電話を掛け始めまし、、、あれ? (最近このパターン多い気がしますw)




本物件の周囲の建物とこのレジの調和がまったくありません。。。


イメージ図(今日は立体感を出してみましたw)

大きすぎて真ん中のレジだけアタマ2つ分突き抜けてますww

えぇ、、周囲の建物は道路斜線できっちり5階で切れてるんです。。。(どう見ても6階と7階部分は存在してはいけないような作りなんです)

「こ、ここって用途地域なんだっけ?」
ワタクシ、物件概要書に書いてある「近隣商業地域」って文字にとても違和感を感じました。周りはどう見ても「第一種中高層住居専用地域」な建物の中に「商業地域」にしか建てられそうもない建物。。。

「これって容積オーバーじゃねえの?」
容積オーバーしていれば貸室面積も増えますから賃料も上がるし利回りだって上がります。ましてこれだけ容積オーバーしてたら利回りだってすごいことになるはずです。(床面積の3割は存在してはいけない床面積って感じでしょうか?)

えぇ、、ワタクシ、東京でこれだけ派手に容積オーバーしている物件は初めて見ましたよw。



ちょっと極端すぎるお話でしたが仲介さんの情報ルートを聞いてもこんなザマになることもあります。これが「どんなルートで来たんですか?」って聞いて「え?普通にマイソク図面の情報ですよ(それがなにか?)」って言われた日には刺したくなるのがご理解いただけますでしょうか?

・・・・

・・・・

はい。。。

と言うことで今日の格言です
「物件情報を見て安いと感じた時、まずその物件がどんな経緯で自分に流れて来たのか確認しないとイカンとです(なぜ九州訛り?w)」

上流物件の情報と言われて素直に信じちゃうと「実はひどい物件を掴まされた」ってこと、、よく起きます。



あ、そうそう、、
本物件が容積オーバーだってことを知らせるためこのKさんに電話したんですけど以下の通りの回答でした。。

「え?容積オーバー?うーん、、弁護士って不動産の知識無いからなー、、仕方ないよね」


あれから結構な年月が経ちましたがワタクシ、このKさんとはそれ以来一切連絡を取っていないのは言うまでもありませんが最近はワタクシが紹介した別の業者さんのところに出入りして派手に暴れまわっていると風の便りで聞きました。(だからヌクなってww)




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いっそあの時、刺しておいた方が良かったんじゃんw

COMMENT

容積オーバー巾だけなら勝った。
私の80%位オーバー・・・(・∀・;)テヘ

昔の人はやんちゃですな・・・

3割位なら信金さんなら貸してくれるかな?

すげーや!!!

って感想しか出てこないような物件ですね。
どうやって増築したのか?? が気になる
物件です。

ってか、そんな素晴らしい提案してくれるK氏は
物件を見に行ってないでしょうか??
それが気になります(笑

容積率オーバーでもその利回りなら売れますよ、築年数次第ですが。( ̄▽ ̄)

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