プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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「知らないうちにCFだけがやたら高いけど換金性の低い物件を掴まされる」 のその2

banner赤ずきん
「狼旅団炎の忘年会2013の募集のおしらせ」
日時 12月21日(土曜日)
  受付18時開始 18時20分開始 23時00分終了
・開催場所 大馬鹿地蔵池袋東口店
  http://r.gnavi.co.jp/a065200/

会費 5000円(21時以降は延長料金制で1時間あたり1000円で引き続き飲み放題が付きます)
・今回も事前振込み制ですので申込み後、こちらから振込先の連絡をします。
・応募者が定員数を超えた場合は抽選とさせていただきます。
パーティー形式:立食形式※但し、疲れたとき用の椅子は人数分ではないですが出します
参加申し込みはこちらです


こんにちは。

昨日のブログ記事。。
やはり忘年会のお申込みの方に集中しちゃったのか、、、後半の記事の反響がほとんどありませんでした。。。(クロノスさんの予感的中ですw)

それはそうと昨日の段階で70人近くの申し込みがあったのですが参加メッセージの中で「こういうイベント初めて参加するので心配です」って方と「忘年会なんかやるよりセミナーやってくれ!」ってご意見を多数いただきました。(頑張ってくださいって意見が少なかったのが気になりますw)

旅団の忘年会はわりとアットホームな会なので初めての参加でも他の人もいじってくれますw。団員さんの相談なども気軽にやってるので気おくれすることなく参加出来ます。ご安心ください。またセミナーの話ですがワタクシ、来年は不動産セミナーと言う形式で開催する気はありません。来年は「単に好き勝手にしゃべるから好き勝手に聞いてください」って趣旨のイベントを開催しようかと思っていますのでよろしくお願いします。。(何が違うんだよってツッコミはご遠慮くださいw)

あ、そうそう。。
それと昨日の記事中の「物件をシコらす」ってなに?って質問があったのでお答えしておきます。

「シコらす」とは不動産屋の世界では「物件を仕入れたけどなかなか捌けずにずっと在庫で持ち続ける」って意味です。

使い方例
「参っちゃったよー。。。安いと思って仕込んだ戸建用地、、6月からずっとシコッてるんだよねー」
ご理解いただけましたでしょうか?ぜひご参考ください。。


さて、そんなわけで昨日の続きです。

昨日は
「知らないうちにCFだけがやたら高いけど換金性の低い物件を掴まされる」
みたいなお話をしました。

レインズに登録されている物件で成約事例を見ると「売り出し価格」「成約価格」が載っているんですが実際にその成約事例を見ると成約事例の約7割「知らないうちにCFだけがやたら高いけど換金性の低い物件を掴まされる」に該当するんじゃないかと思います。(要するにほとんどの事例でほぼ仲介さんの言うがままに買ってるってことです)

レインズ価格ってのは不動産の流通価格で可能な限り一番高い売り出し金額なんですよと書きましたが、この価格に雀の涙程度の指値で成約してる例の多いこと。。(まんまと業者さんの術中に嵌ってます。。)

とは言えレインズの成約事例は売り出した物件についてすべてを登録しろという義務がありませんからレインズで売り出されたはいいけど成約時に成約登録していない物件も非常に多いですから(特に業販系業者が買主で成約した場合、再販する時にこの成約事例がデカデカ載ってしまってはマズイのでわざと成約事例を載せないって手法は昔から多用されてますw)最終エンドさんが買った時の価格がメインで掲載されているのでこの話、あながち間違いではないんじゃないかと思います。

客付け業者さん(元付け業者ではなく買主側に付く業者さん)は主にこのレインズの情報を見てネット広告を出し(または顧客向けのメール配信)集客し、売買を繰り返していますが彼らがどうやって物件を選別しているかと言えば、、「見た目の想定利回りが高そうに見える物件をピックアップして売り出し」をやってるケースがほとんどです。

その物件が儲かるかどうかなんて話よりも「仲介して手数料になればいい」って考えの業者さんがほとんどですから元付けの作ったマイソク広告の「机上の空論的想定利回り」の見てくれが良ければ早速自己顧客にその物件を案内メールとして出します。(あとは自社のHP用の撒き餌物件として掲載するかw)

正直、この流れと言うのは今後も変わらないと思いますので買主になる人はこの届いた物件情報がどの程度お買い得なのかを自分で精査しないといけません。(これが出来ないといつまでも業者さんの言うがままの物件を掴まされることになります)

と言っても藪から棒にムチャな指値ばっかり入れてると「こいつはいつも指値指値ってうるせーんだよ!」と物件情報すら送って来なくなる危険性があるので注意が必要ですw。

昨日、ブログで書いた転売業者目線の指値の考え方を当てはめると指値の限界値も見えてくると思うので普段からムチャ気味な指値を入れて買い付け入れてる方に於かれましてはこの考え方を常にアタマに入れて交渉してください。(転売業者が買える物件で転売業者以下の指値をすると「こいつバカだろw」って思われる危険性が高いです)

さて、それでは実際に自分で精査するとなると・・・それなりの経験が必要になります。(これを教えるだけで本一冊書けちゃいますw)

まず第一にやらなきゃいけないのは物件を出してくる仲介さんの選別です。

ところでこんなのいませんか?
「こんなくだらねー物件ばっかり何回も何回もよこしやがって!!!!」ってやつ。(ご丁寧に「極秘!未公開物件!」なんて書いてあると一瞬信用しそうになりますw)

いい物件情報を送ってくるやつの思考回路ってのは「この物件、他の業者が送ってる物件だとカッコ悪いからやめとこう」と働きます。(ちょっとボカして書いてますが言ってる意味わかりますか?)

未公開物件と言っても単に「広告不可」になってるだけで価格面では全然安くねーじゃんって物件も多いし(実際はほぼこのパターンですw)、業者さんがレインズで物件チェックして「をを!!これは未公開物件なんじゃん!」と喜び勇んで顧客に対して「本物件は未公開物件でーす」なんて送ったはいいけど他の業者からも「特選未公開物件!」なんてタイトルで送りつけられてるケースがほとんどですw。

はい。第一のチェックはこれらの物件情報を送ってくる業者さん。。こいつをまず駆逐してくださいw。

え?
「そんなこと言ってももしその業者さんが1万回に1回でも素敵な物件を送ってくるかもしんないじゃん」ですって?

大丈夫です。
彼らが1万回に1回の物件を送る前に他から素敵な物件が5回は届くはずですからwww。

いい業者って「この顧客は大切な顧客だから出す物件をよーく考えて出そう」って物件出す前に考えるんです。(変な物件を出すと信用無くすので出す方も必死で考えるんです)

これが出来てない業者さん、、ほぼ間違いなくその物件本位の良し悪しが理解できていませんw。
これが実は指値したつもりが実はあまり指値出来ないまま物件を掴まされてる原因のひとつでもあるんです。

ここで格言その1
「いい業者はマイソク図面を見ただけではその物件がいいかどうかの判断はしない」

業者に毎日届く物件情報はうちでも月に数百件は来ます。(いいも悪いも含めてですけどw)

そこで「をを!!この物件、、なんか良さそうじゃんw」って物件を見つけると速攻でそのブツ元にコンタクトを取り詳細な資料を請求します。で、詳細な資料を見てその物件を顧客に出すか出さないか考えます。(ワタクシは基本的に紹介する物件は説明できないとカッコ悪いので一度くらいは現地を見に行きます)

そこで考えないといけないのがその物件のスピード感。。

「いい物件は速攻で売れて無くなる」って言われてますが、そんなこたぁありません。

格言その2
「ブツ元とグリップがちゃんと出来てればこちらに優先的に回して貰える」

参考までにワタクシ、情報元とは普段から飯食ったり夜の部活動等を通じて常にグリップを形成しています。

グリップ力が弱い物件で「これならすぐ売れちゃうんじゃん」ってのはすでに他の業者も動き始めてることが多いのでほぼ出遅れになりせっかく買い付けを貰っても買えないことがほとんどです。なのでワタクシ、グリップ力の弱い物件はどんなに安く見える物件でもお払い箱です。

要するに普段から「この物件、うちで絶対決めるからもう他に話すんじゃねーぞ!」が言えるか言えないかの差がデカいんですw(ま、それだけ活動しても実際は月に1件いい物件がくればいい方ですけど、、それがなにか?)


「いい物件はスピード感があるので情報を入手したら後先考えずにまず買い付け入れましょう」っていう物件。。。(そんな無茶な買い方させてお前は責任取れるのか。。。とw)

そんな物件がどんな流通経路を通してやってきたか・・・だんだんわかって来ましたよね。。。

しかしブツ元さん。
思ってるほどバカじゃありません。

「この物件なら他の仲介になんざ頼まなくてもうちで自力客付け出来るじゃんw」って物件だと判断されれば世に出回ることなく川上で売買は完結しちゃいます。(もはやマイソク図面作ってる場合じゃねーぞって感じです)

両手仲介出来れば手数料も2倍ですからそんなにいい物件ならブツ元自ら成約させてしまおうと考えるのもおかしくない話です。(ってかどのブツ元業者さんもまずここを最初に狙うんですw)

しかし、それだとどうしても安い金額で成約してしまうことが多いので(理由くらいわかりますよね?)律儀なブツ元さんは最初から客付け仲介に販売を依頼します。(うちにはこんな高い金額じゃ買ってくれる人はいないから頼むよ。。(ホントは自社客付けしようにもお客さんがいないんだけど、、、w))

あと、売り主さんから「この金額じゃないと売らない」って言われたケースでも外部に客付け依頼するケースが多いです。安ければお客さんいるんだけどなーと指をくわえて外部仲介さんにお願いする時、この時点でブツ元さんは忠実に売り主の希望価格に出来るだけ近づけて売ろうとします。これが指値しても通らないって物件の一例です。


このブツ元ですが意外に管理専門の不動産会社に多いです。

しかもこの管理専門の不動産屋さん。。
物件の流通の値付けが甘い傾向があるのでレインズに掲載しても「値付け間違い」をやらかす傾向が強いんです。(だからって収益物件w売りながら売った物件の管理をやってるってとことごっちゃにして考えちゃうと軽く死ねますので注意ですw)

と言うことで明日はこの話の「続編」なんぞをネタにしようかと思います。。



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COMMENT

今週もあった。CFが多い、というより表面利回りが高いだけのどうにもならない物件。目の前に嬉々として「明日契約」と喜んでいる人がいて、やめたほうがいいよとは言えなかった。今回の業者も〇り〇〇〇だった…。

物件1つとってもそれだけ流通経路といいますか、
素性が違うものなんですね・・・

良い物件にありつくには、人の縁もいりそうですね。

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