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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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忘年会の受付と換金性の優劣の話。。。

banner赤ずきん

こんにちは。

まずは昨日予告した忘年会の申し込みを開始させていただきますがその前に2、3質問がありましたのでお答えします。

まず先日、メールで「狼旅団の忘年会に参加する資格は過去のセミナー参加者やお知り合いの紹介者だけでしょうか? 」というご質問がありました。

今までもこれからもそういう縁故者のみという括りではありませんのでぜひご参加ください。しかし狼旅団は「反商材屋」「反セクハラ(特に強調しておきますw)」な組織なのでこれらに該当する参加者さんはお断りしています。

それともう一つ。
「>ところでこの日の昼間はお茶会やるんすか?w」って質問・・・ですが、

これは忘年会当日まで例のハイジ部屋が埋まっていなかったらやります。(今のところまったく埋まる気がしないので開催濃厚ですw)

これの募集は忘年会直前で決まったらシャレにならないので内見状況を鑑みて決定しますのでしばしお待ちください。

~狼旅団プレゼンツ~
「狼旅団炎の忘年会2013〜今年も終電まで飲んで騒いで帰りはもちろん往復ビンタなんですのーw」

日時 12月21日(土曜日) 受付18時開始 18時20分開始 23時00分終了

・開催場所 大馬鹿地蔵池袋東口店
http://r.gnavi.co.jp/a065200/


会費 5000円(21時以降は延長料金制で1時間あたり1000円で引き続き飲み放題が付きます)
※いつもだと延長料金は700円/時間なのですが計算が面倒なので今回から一律1000円とさせていただきます。また料理は「狼旅団直々に行ってやるんだからいい料理を出してください」とお願いしてちょっと豪華にして貰いましたw

・今回も事前振込み制ですので申込み後、こちらから振込先の連絡をします。

・応募者が定員数を超えた場合は抽選とさせていただきます。

パーティー形式:立食形式※但し、疲れたとき用の椅子は人数分ではないですが出します

ということで参加申し込みはこちらです


と先に忘年会の申し込みリンクなんか貼り付けたらこの後の記事を読んで貰えない気もしますが、、、続きます。

今日は別のブログ(どのブログかは特定して書きませんけどw)で非常に長い文章でダラダラ書いておきましたが、「不動産投資で一番重視していること」って記事を書きました。(どう見ても向こうで書いた記事の方が文字数多いですw)

若干精神論的なネタになったので今日はこっちで不動産業者としての重視している視線なんてのも書いてみます。(相変わらず他人のネタで相撲を取る悪いワタクシです、、、w)

不動産屋(特に転売系の不動産屋)としてというのが一番不動産投資家さんにとって近い素材ではないかと思いますのでこれ系の考え方で考えると、やはり換金性の優劣ではないかと思います。

巷の不動産投資情報ではキャッシュフローが高い方が有利とされていますが個人的に考えると「そのCFも売却時に指値をされたらせっかくため込んだCFが食われちゃうじゃんw」って気がします。

不動産の価格はその時の時価で決まりますのでその時の金融情勢で売値は全く変わってしまうからです。特に光〇不動産投資系御用達の「サラリーマンの味方系銀行」あたりが築古RCの融資を止めてしまったら、、、おそらく今、そういう物件を所有している方は去年5月に発生した「木造アパートショック(今まで木造OKだったのが急に融資しなくなった事象)」の時のようにいきなり出口戦略が取れなくなり10%程度で流通していた物件が12%を超えないと売れないってことにもなりかねません。

「短期売却税が切れたあたりで売却」なんて絵を描いていたのがその時になって買った金額の2割引きじゃないと売れないけど残債がまだタプタプ、、と言うことが起きる可能性を考えるとワタクシ、この換金性ってのが一番重要じゃないかと思います。

じゃあこの換金性をどこで見るのか、、、って話になるんですが、これは見極めが非常に難しいです。(業者だって物件仕入れてみたけどしょっちゅう見誤ってシコらせてますからw)

基本は

①この物件は転売業者が買える物件か否か?
②転売業者が買うとしたらこの物件はいくらで売れるか?


の2点です。
転売業者が転売出来ると踏んだ物件は流通性が高いので換金性はぐんと高まります。

あと付け加えるなら

遵法性がどの程度守られているのか?ってのも大事です(建済みの有無より容積率ですw)。なにせ再販物件は融資が付かないと話になりませんから金融機関は嫌がるような物件では換金性なんて話も出来ません。

さて、前にも書いたかと思いますが「鬼差し」が出来るのは基本的に転売業者が買わない物件です。
転売業者は再販しないと儲かりませんからこの「再販」が出来るか出来ないかが問題です。この見極めが出来ればいいので考え方としては

現在ネット上で流通している物件を把握して(エリアを絞った方が楽ちんです)その物件がいくらの値段を付けて売り出せばマーケット上の物件と違和感がないか。。。です。

違和感が無ければその物件はレインズ上でほぼ間違いなく売れるので転売業者は大手を振って仕入れます。

となると問題はこの物件をいくらで仕入れるか・・・です。

レインズに載ってる金額ってのは不動産マーケット上では一番高額な金額ですから(レインズ見れない人はアットホームとか不動産ジャパンあたりを見て勉強してさい)この金額から5%くらい差し引いた金額がおよその成約価格であると仮定します。

その金額から20%程度差し引いた金額の指値が出来るかどうかで仕入れるか仕入れないか決めていることがほとんどなのでその金額帯がわかればその金額よりちょっと高い金額で買い付け入れると買えちゃったりします。(ワタクシもこの作戦、、よく使用してます)

不動産屋はこの読みが出来るか否かで出来る不動産屋かそうでない不動産屋かに振り分けることが出来ます。そうでない方から買うとこの辺の読みがまるで出来ないので知らないうちにCFだけがやたら高いけど換金性の低い物件を掴まされる・・・なんてことが起きます。

もちろんCFは大事ですが肝心の出口戦略(これを取らない人はCF重視路線でもOKです)で大損コキます。

不動産投資家の物件を転売業者に買い取らせるなんてことはまずないと思いますがこの転売業者目線ってのは換金性を考えるうえで非常に大事な部分ですのでよーく覚えておいてください。

明日はこの換金性から若干突っ込んだ話を書いてみたいと思います。(書いてみたら結構おもしろく書けそうなので続編決定ですw)


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今日はあっちのブログをこっちのブログでエラい文字数なんじゃんw

COMMENT

本当にコメ0だw
絶対申込みまででその先読んでなさそうだ・・・

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