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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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前のめり。。。

banner赤ずきん

こんにちは。

ここ2か月くらいの話なんですが、とある気になる物件があり(これは自社で保有しちゃおうかって物件です)ずっとその物件を追いかけています。

平成初期の築年数だし利回りも7%くらいしかないのですが立地もそれほど悪くないし、レントロール上の利回り計算するともうちょっと賃上げしてもいけそうな気がするこの物件。。(何よりうちの事務所移転にはもってこいな間取りの空室があるのでぜがひで欲しいんですww)


今週に入りいろいろ変化があった模様です。

本物件の価格は27000万くらいなのですが業者目線での価格は23000万。(だって修繕費が恐ろしく掛かりそうなんすものw)うちはこの物件、、転売目的じゃなく擦り切れるまで使い倒そうという魂胆なので1000万上乗せしてオファーしてました。

しかし売り主さん(個人で所有しているそうです)はこの27000万ってラインを譲ってくれません。業者買い取り価格が23000万で売値が27000万なんて指値幅が激しいケースは大体値付けが間違っているので誰も手を出さずにずっとサラシ物物件になってしまうのが世の常。今回の物件も都内世田谷区にある物件にも関わらずどこも24000万ラインを超えた話をして来ないのでこっちとしては25000万円を割ったところでズバッと買い付け入れて攫っちゃう準備をヒタヒタと進めていました。。(業者が融資特約付けちゃカッコ悪いので先に融資の準備してましたw)

で、今日になって元付け仲介さんから着信あり。。

元「いやー、、参っちゃいましたよ。。媒介契約切られちゃいました。。。」

媒介契約は専任だったし、まだ媒介期間も3か月経ってません。
こういう時、考えられるのは「売り主に嫌われた」くらいでしょうか。。

聞けばこの仲介さん、、「いくらなんでも27000万ってのは無理ですよ」と売り主さんに進言していたらしいのですが売り主さんに「アベノミクス景気やオリンピック景気もあるんだからそんな安く売る気はない!」と跳ね返され売り主希望価格での媒介契約となったそうです。

参考までにワタクシに同じような媒介の話が来たら同じように「27000万なんて無理です」と根拠を示して無理な理由を説明してそれでもダメなら媒介自体を貰わない話です。(だって売れない金額で媒介契約しても結局は労力の無駄になっちゃうじゃないですか)

不動産の売値ってのはその時の世相というか時価で反映されるので「昔、この物件は3億で売ってくれって言われた」とかって話は通用しないんです。(銀行の融資がジャブジャブなら高く売れるしシブチンになれば安く売れるんです)

またそんな無茶なプライスを付けてもそこそこ反響があるのでこの売り主さん、鼻息が荒いんですけど(そんなにオファーが来るなら値付け間違ってないじゃんwって感じらしいです)それは場所が世田谷区だからです。

とは言え本物件5階建ての1階店舗、上は住居っていういわゆる「下駄ばき物件」だしエレベーターが3人乗りってこれまた普通に考えたら「そんなエレベーターいらねーよw」って規格外のエレベーターが上層階のオーナールーム直結で結ばれてます。(途中階はなんと不停止仕様ですw)修繕工事も建築以来ほとんどやってなさそうだし住人の中に明らかにおかしな属性っぽいのが住んでますが、そんなの買ってしまえばどうにかなるもんです。(そんなのいちいち気にしてたら今の都内じゃ物件買えませんってww)

そこまで買う気満々だったのでひたすらおとなしく物件価格が下がって来るのを待っていたわけですが、媒介を切られたとなると今度はどこの業者さんに媒介が移ったのか。。。そこが問題です。

狼「で、今度はどこの業者さんが媒介やるんですかねー?」

専任切られた業者さんにこんなこと聞くのも気がひけますがこっちも出来れば買いたいので情け容赦は掛けません。(ってかなんで一般媒介に巻き直して媒介取り直さなかったのよw)

この業者さんによれば今度の媒介先は大手の仲介さんらしいです。

で、この業者さんも人がいいのか「なんならその業者の連絡先教えようか?」と電話番号教えてくれましたww。(ってかそんな情報ゲット出来るくらいの関係だったらなんで一般媒介に巻き直して媒介取り直さなかったのよw)

ワタクシ、早速新しい業者さんに電話したわけですが・・・そこで衝撃的な事実を知ることになったんです。。

狼「ワタクシ、〇〇と申しますが物件確認お願いします。世田谷区〇〇の27000万の物件はまだありますか?」(物件確認ってこんな感じで聞きます)

そしたらこの業者さん、、「え?27000万の物件ですか?うちでは扱いが無いですねー」とか言いだしました。。(あれ?)

おかしいなー。。あの業者さんそんなつまんないウソつくわけないのに。。

そんなことを一瞬考えてたらその業者さん気を効かせてくれて「その物件の住所ってどこですか?」って聞いてきてくれました。

ワタクシ、「〇〇町の〇〇㎡くらいの土地面積の5階建てのレジなんですけど・・・」って聞いたら

業者「あ、その物件なら弊社で扱ってます。ただ価格が違います。この物件の価格は34800万円です」

・・・・・

・・・・・

・・・・・

なんでこんな価格になってしまったのか。。。皆さんのご想像にお任せします。(難易度☆)



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それより銀行を前のめりにしちゃってるのはどうするんじゃんw

COMMENT

東京オリンピックだよーーんw
というより、専任取りたいからでしょ。
お客さん持っているから、抱かせられるって計算しているwwww

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

答え1:
 大規模修繕という名のペンキ塗りをしたから
答え2:
 単に中間省略
答え3:
 見かけの売値を高くして大幅指値を受ける為
答え4:
 レインズでインターネット広告可にしたから
答え5:
 売主にウチならこの値段で売れますっていって強引に取ったからしかたなく。

狼さんのような収益物件を知り尽くしたプロが
いま自分で買ってもいいという物件はどんなだろう…と興味あります。
ぜひマイソクのっけていただきたいのですが、そうもいかないと思うので
必死に34800万円の物件を探したのですが、みつかりません…。

世田谷×34800万円でヒットしたこれはマンション1室だし
2LDKで3億超えって正気の沙汰でないです…。
http://www.athome.co.jp/ks_12/dtl_8728970301

こうして晒し物件がまた1つ生まれるわけですね・・・
1億のギャップがどの辺で埋まるのか、見届けたいものです。

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