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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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想定利回り80%。。。

banner赤ずきん
キャッチーなブログタイトルつけてアクセスアップなんですのーw

こんにちは。

最近、融資キャンペーンだかなんだか知りませんが金融機関の人からちょくちょく営業電話連絡があります。

どこの金融機関の方も口々に「御社の物件を共同担保に入れてくれたらフルローンでも可能です」とか殊勲なこと言ってはくれるのですが、ホント、「これなら買ってもいいかな。。。」って物件がありません。。。(融資のご案内はありがたいですが買える物件が出て来なければ話は進みません。。)

「買いたいのはやまやまですが、なにしろ買えそうな物件が無くて。。。」

毎回毎回、判を押したような答えしか返せないが現状なのですが、そういう答えをすると「じゃあうちの銀行の不動産部に言って物件の提案もします!」とか切り返されますw。

「をを!!もしかして金融機関のデフォルト物件でも出してくれんのかな?」なんてぬか喜びしてたのも遠い昔の良き思い出。。

「極秘」と書かれたその物件概要書。。

えぇ、、大体、1年前くらいから大手の不動産屋経由で出回った物件概要書が封筒に入れられて届きます。。。(もちろんお値段は当時のままの据え置き価格ですww)

確かに物件を出す側って買主側の情報収集力ってわからないのでどの辺がツボにハマるかってのはわかりません。仕方ないので最初はオーソドックスな未公開物件(レインズに載っていない物件)あたりから出してきます。

「レインズに載っていないから未公開物件ってことは必ずしもイコールじゃない」と前にもブログで書きましたが情報を出す側はまずこの辺から物件を出してみて買主の情報収集能力と不動産スキルを試すわけですね。

で、昔とは違い今の金融機関から出てくる物件で「これは買いかも」って思う物件は滅多にありません。(任売前提でも価格は据え置き価格だしw)

ま、仕方ありません。
金融機関は仲介手数料が欲しいのではなく融資成績が欲しいのですから。。

金融機関の不動産部が儲かる物件を出して融資出して即転売されたらまずいですw。(いや、むしろ儲かるかギリギリの物件を出さないと繰り上げ返済されたりして金利稼げないからわざとそういう物件出してるのか。。。と。。w

しかし金融機関の中の人はお金を貸すことにかけてはプロです。
「雨の降ってる日に傘は貸してくれない」とはよく言われていますがそれ以外にもいろいろ厳しいことを考えてます。

まず、最近は一部の金融機関を除き、ある程度の「手金」を求めてきます。「手金無しに不動産投資とは片腹痛いじゃんw」って感じなのでしょうか?とにかくフルレバレッジを嫌がります。

また貸してくれたはいいですがほとんどのケースで「元利均等」での返済になります。もちろん「元本均等」なんかで融資されたらキャッシュフローどころか最初の10年くらいはホント地獄の返済に追われるので買主さんの選ばないし金融機関も滅多に選ばせてくれません。

とは言え、元利均等での融資だと最初の10年くらい元本はなかなか減りません。(最初は金利の支払いの方が多いことすらあります)

実はこれ、とある金融機関から聞いた話ですが不動産融資のケースって最後まで完済することなく途中で「出口戦略」と称して売りに出される事が多いので、そんなことになっても金利をごっそりいただいて売却時に元本をたくさん残せるから「元利均等」の選択の方が都合がいいってことでした。(ウソかホントか知りませんがまさに金利のマジックですw)

それでも売却してプラスになるなら投資効果は少なくても得は得なんですから予定通りの金額で売却できれば万事OKです。

しかし、予定通りの金額で売買出来たってケースはそれほど多くはありません。(これは物件仕込む時にちゃんと逆算して買っておけばうまく売り逃げ出来ることが多いってのも事実ですけど)

プロの転売業者だって金額を読み違えて高く売るつもりが「損切り」して泣く泣く手放すこともあるのもこの不動産業界。素人の人が毎回毎回うまくいくという保証はどこにもありません。(ワタクシも去年、とある区分を仕入れてシコらせて500万くらいの損切りした輝かしい実績がございますw)

そこで大体の人はこう考えます。
「わからないところは関連図書を読むなり専門家に相談すれば解決する。。。」と。(オチを先に書いてしまいますが要するに相談する相手も選ばないといけないって話を本日は予定しています)

他人の成功事例が書かれている書籍ってのはその時々の融資事情や不動産マーケットも違うので再現性が低いって最近の人は気が付き始めているのでいいですが、この専門家ってのが厄介です。

専門家に相談するということはその専門家、相談先にとっても利害関係が少なからず発生します。

この利害関係。。
言ってることがどこで聞いても同じなら迷いも無いのですが大体、言うことが違いうので誰を信用していいかわからないうえに相手は持論が正しいとばかりに説き伏せてきます。(金が絡むとどうしても自分のところに利益誘導するような意見になっちゃうからそうなんでしょうか?)

ちょっと意地悪な話ですがワタクシも時々こんなのをやってます。

まず試しに「自分の持ってる物件をどうしたらいいか?」って相談してみてください。えぇ、、ほとんどのケースで売却を提案されるはずですw。

また融資は通るけど「これ買っても儲かりそうもないなーっ」物件を持って「これ仲介出来ますか?」って聞いてみてください。えぇ、、ほとんどのケースで喜んで仲介してくれるはずです。

さらに所有物件の管理の相談してみてください。えぇ、、大した根拠もないのに「速攻で満室にします。お任せください」と引き受けてくれるはずです。


プロってのは良し悪しのあらゆるところがプロなので素人なんて赤子の手を捻るも同然。。
100%騙すってわけじゃありませんが99%ホントっぽいこと言って最後の1%の部分で嘘つくなんてこと当たり前にやります。

また最初の取っ掛かりの部分ではまともそうなことを言うので素人の人には最後の最後でつくウソを見破るのは至難の技。大したことじゃないウソならいいですが最後の最後の1%の部分のウソってのがその物件にとって致命傷になるって類のウソだったりすることが多いんです。(だから最後まで必死に隠すんですw)

そのウソの対処方法を知らないってケースでレアなトラブルが起きます。(ワタクシにところに来るマニアックな相談はほとんどこれですww)

ちょっと本題とは逸れますが、わかりやすい事例で、「本物件周辺には大学もたくさんあって賃貸需要旺盛です」ってやつがあります。。(これよく聞きませんか?w)

賃貸の営業やってるやつならこれって鼻で笑っちゃう話ですが基本的に大学生は住まいと学校の位置関係の前にバイト先ってのを考えます。

最近の大学生は部屋を借りるときに
住居のある駅---学校のある駅---バイト先のある駅って感じで探す傾向が最近増えてます。(バイト先のある駅はそこそこ大きいターミナル駅あたりじゃないとバイトを選べないのでそこ基準に学校を間に入れて住むところを探します。こうすると学校までの交通費が浮くので美味しいんですw)

大学は歩けるくらい近いけどバイト先が近隣に無い」とか「こんな僻地じゃ遊ぶとこが無いからこんなとこはイヤだ」と敬遠されて空室になってるのに「家賃がちょっと周辺より高いから少し下げれば大丈夫」とか「アクセントクロスにしたりバス、トイレの分離工事すれば速攻埋まります」とか適当なこと言って売っちゃう不動産屋に捕まっちゃうとこの辺の埋まらない理由がわからないまま買ってしまいあとでひどい目に遭います。

あと「女子専用マンションだから需要あります」とかも危ないです。だって潜在的に半数いるはずの男性の募集が出来ないことになりますから女子に嫌われるようなマンションだったらそれこそ悲劇です。(女子だから部屋をきれいに使って貰えるし・・・なんて甘い妄想もいけません。最近は女子の方が荒れる傾向が強いんですから)

それでも近所に大学があればひと気もあるのでいいですが大学って最近の少子高齢化でどこも経営が厳しくなってます。(最近また大学の都心回帰の傾向の強くなってきたし)

その大学が物件の融資返済中に突然移転したらどうなるのか・・・?(似たような話でリーマンショックの時にトヨタ関連の借り上げアパートが一斉に死に絶えましたが大学じゃなく大手企業があるからって飛びつくのも危険が伴います)

ホントのプロならこの辺の話は物件を勧める際に「リスク」として説明するはずです。(逆にプロだからこの辺のリスクをうまく言いくるめて売ってしまうって悲しい側面も無くは無いですがw)


すべての物件がそうだとは言いませんが「ちょっと利回りが高そうじゃん」って物件はこんなリスクを背負ってるから利回りがいいって物件がほとんどです。このリスクを承知で買えるってくらいのスキルが無いとこれからは同じエリアにありながらあっちの物件は満室なのにこっちの物件は埋まらないってことが起きる可能性を秘めてます。

時々ブログネタにもしてますがそのエリアのことも知らないやつが「この物件、お買い得です」って言ってるのを見ると「こいつどの口で言ってんだよww」って思います。過去にそのエリアがどんなに栄えていたとしても今の現実がわからないまま単に高利回りだから買っちゃった(買わされた)とすでに物件を保有されている人がいましたらこんなリスクを背負っているって意識して今後の戦略を考えていただけると幸いです。(ちゃんと考えていれば困る前にいい知恵も浮かびますが想定してないとその時になって苦労します)

しかしそれが出来るようになると調整区域の築古全空アパート(想定利回り80%)なんて物件を買ってブンブン回せるようになるんですww。(うーん、、ブログタイトルが「利回り80%」なんてタイトルなので無理やり加えたら最後の最後に取ってつけたようなオチになっちゃいました、、、w)


長くダラダラとなってしまいました。
本日はこの辺でお開きです。。。

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あんまりダラダラ長いと読みにくいんじゃんw

COMMENT

うんたら調整区域ですかw
知らずに買う人いそう・・・

買った物件が幾らで売れるか、その時までのお楽しみ
ですがドキドキしますね。
既に株とかで市場にお金預けた身ですので、これ以上
預けるわけには・・・(・∀・;)

毎日読ませてもらってます。
いつもものすごい長文ですが、1記事に何時間くらいかけられてるのですか?

私もブログをやってますが、頑張っても2000時ほどで、それも毎日続きません。

文章を書き続けるコツがあれば、教えていただけないでしょうか?

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