プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
07 | 2017/08 | 09
- - 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 - -
検索フォーム

これはもうたまりませーーんww。。。

banner赤ずきん
今日もちゃっちゃと更新なんですのw

こんにちは。

昨日のブログのネタ。。

コメント欄で具体的な名前を書かないでって書いたら皆さんメールで「その会社って〇〇の〇〇〇って会社ですよね?」ってのがたくさん来ましたw。(今回の正答率、、、なんと驚異の85%w。。こんなに多いと鳥貴族もおごれませんww)

なんかわざわざブログネタになんかしなくても皆さんの方がご存知なんですね。。(中には「あー、あの会社でしょ、、今に始まったことじゃねーよ」的なメールまでいただき知らなかったのはワタクシだけだったんだと思い知りましたw)

ワタクシ、現在は基本的に管理費を取る形式の管理業務はやっていませんが(家賃の5%貰ったくらいであんな過酷な仕事は出来ねーですw)昔は金を取る系の管理会社で仕事してたのでどんなこと考えて管理物件増やすかくらい知ってます。(おかげさまで賃貸管理が心底イヤになりました)

一部の優良な管理会社を除いて、大体「会社の安定的運営費を賄うための手段」として管理物件を増やしてます。(決して「お客様のため」なんて慈悲深い心があってやってるわけじゃございませんw)

不動産業ってのは仲介手数料収入だけではどうしても実入りにバラつきが出るもの。
うちみたいに社員が少なければそれでもいいですが、社員が増えてくると間接部門のスタッフも必要だし営業社員の中には外に営業に出たはいいけどどこで何やってるかわかったもんじゃないサボリーマン型社員も多いです。

歩合給で働いてくれる営業マンなら仲介の仕事が無ければ金を払わなくてもいいのであれですがそれだと「野武士みたいな営業マン」ばっかりになってしまい本来会社に入るべき売上げも「抜き」をやってポケットに仕舞い込んじゃうやつ続出ですw。(年が若いのに大手の不動産屋からいきなり独立するやつって実家が金持ちかこの「抜き」で貯めた独立資金で新会社を立ち上げるケースがほとんどです)

そんな奴らの食い扶持も稼がないと一度大きくなった会社は成り立ちません。そこで管理業務を営業品目の柱に入れます。

元々建築系から派生して管理業務を始めた会社とかだと生真面目な会社が多いのであまり心配ないのですが、これが収益物件を売ってる会社だと売った後が一番管理が取りやすいので仲介手数料以外に大体がここの収入にも手を出します。

ここで一つ問題が起きます。
賃貸なり建物の知識があるやつがいればまだマシですが賃貸営業経験ナシ管理現場経験無し、ただ「収益物件は融資さえつけば売れるんだよ」っていういわゆる怒羅怒羅系仲介経験しかないやつが「数字が出ないから管理業務に回されました」って管理部隊に異動になると、、、いい加減な管理が横行しちゃうんです。。(営業で稼げないからって管理に回って来ても出来ないやつは出来ないんですw)

管理担当者に知識が無ければ下請け業者もその辺をすぐに見抜きそれ相応の見積書を作ります。(知識が無ければ見積もりのチェックだって出来ないですから)

「ここの合計、少し丸くなりませんか?」と総額から指値は出来ますが「ちょっとー、、この作業って何人工で何時間かかるのよww」って質問は出来ません。

「このまま修理しないと建物が爆発します」とかわけのわからないことを下請け業者に吹き込まれてそれをそのままストレートにオーナーに報告しちゃってオーナーから失笑されちゃうあたりが見ててホント痛々しいです。。

また最近は大家さん同士の横の繋がりも増えているので、素人大家さんと呼ばれようが各々のリフォームの単価くらいよく知ってます。(飲み会でよく「うちのクロス、〇〇に頼んだら800円だったよ」なんて話が飛びかってます)

今時1200円なんて単価で請求しても「ま、クロスはこれくらいは普通だよなー」なんて言ってる管理会社はそのうち死滅するんじゃないかって逆に心配しちゃいます。。

少しはそういうのがわかってきた中堅の担当者はそういう部分は安く見せることが出来ます。しかし素人目じゃわからない設備の工事費用を上手にいじれません。。各々の作業時間と作業内容がどのくらいの難度なのかよくわかっていないと職人さんから「あんた、好き勝手言ってんじゃねーよ」と怒鳴られるのでここの部分は下請け単価に自社の利益をそのまま乗せて見積もりを作ってしまうってケースになりがちです。

ここでオーナーから「見える部分は値下げしてるように見せてややこしそうな部分で稼いでるのかよw」とまたもや失笑を買います。(ポンプ交換なんかで「一式」表現してくるやつって大体内容を把握してないのが多いです)

とは言えやはり管理を取ると何もしなくても毎月5%程度のフィーがチャリチャリ落ちてきますし工事などの代理手配でも利益は落ちます。なによりおいしいのは管理状態をずっと把握出来るのでオーナーさんが「売りたい」って思った時、真っ先に相談されるのがこの管理会社。。。

えぇ、、売る時は「元付け仲介」として振る舞えるのでこれはもうたまりませーーーんwww。(このケースで元付けになると大抵両手仲介狙うのも彼らのお約束ですw)

それでちゃんと管理が出来てればまだ可愛いのですが昨日のブログみたいな管理をされちゃうと売り出しするころには恐ろしく収益率が下がった状態で売るハメになります。 (あ、もしかして仲介は売れればいいのでむしろそう仕向けてるんでしょうかねーw)

これじゃ何のための管理なのかわかったもんじゃありません。

とは言え「私の場合、本業があっての状態なのでとてもじゃないけど管理会社使わないとダメなんです」って方も多いかと思います。(自主管理も大変ですからねー)

そこで管理会社の選び方なんぞちょっと書いてみます。

ワタクシのやり方をそのまま書きますが、賃貸管理と修繕は別々の会社に任せます。
どのみち、賃貸管理費の5%に日常清掃とか機器の交換費用なんて入っていることは稀です。ちょっと大変ですが窓口を別々にすればいざと言う時の修繕で相見積もりも取れます。(相見積もりでやりたいっていうとあら不思議、、今までの見積もりから10%くらいは下がっちゃうものなんです)

見積書が届いたら作業の難易度を把握します。ワタクシの場合だとわからない項目は「この作業ってどんな段取りでやるんですか?」と質問してます。

段取りを聞けばおおよその作業時間がわかるので「えーーー、、そんな作業なのにこんな単価なんですかー?w」っていちゃもんつけます。これで相手が「何言ってのよ。そんな簡単じゃないんだよ」っていい言い返して来たら難易度A、「うーん、、そうですか・・・?」って言われたら難易度Bと判断します。(ホントはもっといろいろランクがあるのですが書くと大変なので割愛します)

この質問するだけで「なら部品はこっちで手配するから手間受けしてください」とかでも言えるようになります。(ここから進化すると作業を見て覚えてしまって自分でやりたくなっちゃう人もいるようですけどww)

こうやって聞いてちゃんと答えてくれる業者さんは経験上、しっかりしてます。(その人もちゃんと段取りを把握してるからこそ適正な見積もりを作ってくるものなんです)

相見積もり取ったりコミュニケーションを取っておくと数か月のうちにどこの会社が早く安く適切な対応をしてくれるかわかってきます。こんなチームを作ってしまえばボッタくり系管理会社からの呪縛から解放されるんじゃないかと。。

あと物件買う時に「管理会社指定」とか「管理条件付き」で物件を買っちゃった人。。いますよね。

こういう時はまず管理の契約書を見てください。
管理契約にはたいてい「管理契約の更新」って部分があるはずなんですがこの部分は「解約は3か月前」という書き込みがあるはずです。管理条件付きで買っていようが管理契約には「永久に管理会社はここ」と書いてあるわけじゃないのでこんな時はこう言います。

「他で管理見積り取ったらオタクより〇〇万、安かったよ。。」

これで「ふーん、そうですか。。」とか言われたら迷うことなく「3か月前解約予告」ですww。(ま、こう言われて「そうですか」とは言わないと思いますけどねw)

大体、これで管理費の値下げが可能になるんです。

管理会社の一番恐れているのはこの解約です。
いくら買う時に「管理条件」が付こうとも売買契約書と管理契約書は別々に出来ていてお互いの契約書が連動しているケースってのはほとんどありません。単に道義的に管理条件が付いているだけってのがほとんどです。

この「相見積もり作戦」と称した「見直し」をやるだけでほとんどのケースでNOIは上がります。(こういう無駄な出費を抑えてこそ不動産投資ってもんです)

めちゃくちゃな管理をやられて「管理条件がありますから」なんてアグラかいてる管理会社に任せっ切りにしてるとこっちが被害を受けちゃうので時間のあるときにこの管理規約を見直すってのも悪いことじゃないと思います。。

粗利が下がっても管理が無くなるよりはマシって判断して値下げに応じてくれることも多いんですよw。

長くなってしまったので今日はこの辺で終わります。。


人気ブログランキングへ
さて、これから明日の肉欲ブログの原稿書きなんじゃんw

COMMENT

ウチは滞納がちょろちょろ出だした物件だけ管理を依頼しました。
なかなか必殺さんのように手間かけてられないので。

それ以外はできるだけ頑張って手間をかけずに自主管理
といきたいものです・・・
5%はでかいよ~

これから投資を目指す者です。良い管理会社を見つけるにはやはり、相見積と交渉なんですね。みなさんどうやって良し悪しの判断して業者を選んでるのか疑問でしたが、参考になりました。仕事で外注するときと同じ感覚ですね。

「抜き」をやる「野武士みたいな営業マン」に笑いました。どこの業界にもいるもんですね。
こういうのに限ってそこそこ仕事が出来ちゃうんですよね。

私もマンションを管理会社に賃貸のみ依頼、清掃、修繕等は外部に委託、普段の管理、掃除は自分の会社に委託してます。空室の多い場合は管理費の減額を要求します。

EDIT COMMENT

非公開コメント