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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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仲介の視点その2。。。

banner赤ずきん
ブログスタイル変えてみたんですのーw


こんにちは。

まず先週から戦ってた「新築やりたい病」の地主さんのお話。。。

たしか、約束は今日の午前11時だったはずなのですが、敵もサルものです。。

今朝の電話「狼ちゃん、、悪い悪い、、昨日の夜に決めちゃったから今日は来なくてもいいよ」

????

えーっと、、話を整理すると

ワタクシ同席だと強硬に反対されると思ったのかHM業者さん、、フライングで昨日の夜に地主宅に押し掛けて一気に決めてしまったそうです。。(今日もちゃんとスエット用意したのに・・・w)

これだけブログで話を引っ張っておきながらこのオチでは非常に申し訳ないのですが、、これが今回の結果というかオチです。。(ワタクシが参戦するまでもなくあっさり寄り切られてしまいました)

ま、仕方ありません。(だって勝手に決めちゃうんじゃどうにも出来ないデス・・)


とにかくあれです。。

地主さんに幸あれ。。。(もはやお祈りする以外にありませんw)


と言うことでせっかく今日のネタにしようと思ってた話がこの有様なので昨日の続き書きます。

昨日は「売り側仲介の視点」でいろいろ書きましたが、ここ読んでる人ってどっちかと言うと「買い側の仲介さん」のお話の方が興味あるんじゃないでしょうか?(こっちの方が接する機会多そうだし)

さて、そんな買い側の仲介さんのお話です。

まず最初にお話ししないといけないのは買主側の仲介さんと売主側仲介さんとの大きな違いです。

売主仲介はほぼその物件で仲介してお金に出来るが買い側仲介は必ずしもその物件でお金に出来るとは限らないって点です。

普通、不動産仲介では売り主一人に対して買い主はたくさんいます。
それに付随して買い側の仲介さんもその買い主さんと同じくらいいます。この買い側仲介さん同士の物件の取り合いが起こるのでいくらいい買い主さんがいようとも必ず仲介料が入るとは限らないのです。

よくあるのが買い付け順位での出遅れ。
せっかく属性のいい買主さんが居ても物件情報の入手が遅れたり、融資付に手間取ってると動きのいい仲介さんを従えた買主さんがサラって行くのがこの不動産業界の掟。。

さらに言ってしまえば結局は融資付けの速さで決まってしまうケースがここのところ増えているのでどこの仲介さんも買主さんの属性なんか無視してひたすら稟議の速い金融機関に持ち込みます。(どこの金融機関かってのはご想像いただければすぐわかるかとw。)

結局物件の買い付けを通すのってスピード感がすべてになるのでそりゃ仲介さん、、その物件の良し悪しなんて考えてる暇なんかないはずです。

ひどい仲介になると物件を見に行くことなく机上計算で積算価格が乗っかるってだけで 

「土地値で買えるオーバーローン物件出ました!!」

なんて案内メールをお客さんに送りつけて焚き付ける有様です。。

いつも書くことですが仲介ってのは手数料商売なので悪い仲介さんになると「とりあえずこれで金になるんだからどんな物件買わせても関係ねーよ」ってな刹那的思考の仲介さんになっちゃうのも頷けます。。

しかしこれじゃ「儲かるか失敗するか五分五分のギャンブル的大家さん」ばっかり増えてしまいます。(すごーくネガティブに言い切っちゃいますが、借金を払い終わる目途も立っていない分際で「自分は成功大家なんじゃんw」なんて言うのはいささか早とちりさんじゃないかと。。)

話が多少脱線してしまいましたが、、
日々、激しい物件の争奪戦を繰り広げてる買い側の仲介さん、他にももう一つ余計なファクターがあります。

買主仲介の本音「どうでもいいけどこのお客さん、、ホントに融資通るのかよ?ww」

融資付きで物件を買う時、ほとんどのケースで融資特約付きの契約をすると思いますが中には融資先が見つからない状態で買い付け入れてくるお客さんもいます。せっかく買い付け順位1位取って意気揚々と契約したはいいけど肝心の融資が滑ったなんてこともあるので買主仲介さんはここでも余計なことを考えながら客付け活動しています。(だから不特定のお客さんに一斉メール配信してるんでしょうか?)

こんなことしながらもお客さんからは「もうちょっと安くならないか交渉してよ」と言われます。買い側仲介さんは買主の味方ですからこのリクエストが出れば売り側仲介さんとまたバトル開始ですw。しかしそんな指値してるうちに他から満額買い付けが入ってさらわれるって恐怖もあるので慣れた仲介さんだと先に相手仲介とネゴしておおよその指値幅を把握しているものです。

また融資を付けるとこまでやってる仲介さんは融資金額が少ないとその物件は売れません。
なので融資が付きやすいようにその売値を融資が届きそうな金額まで指値します。

売主側で仲介しててよくムカつくのがこれです。

そんな指値が入ると大体売り側仲介はこう考えます。
売り主側の本音「そんな指値じゃ転売業者に売った方がまだマシだってww」それは鬼指しじゃなくてバカ差しって言うんだよw)

とは言え、ワタクシも時としてこの買主側仲介の立場で仕事することもあります。
こんな非常に不安定な買い側仲介の立場で仕事するのも大変なのですが、最近はそれほど買い側に回るってことが少ないです。(だってそんなに買って貰いたいって物件少ないじゃないですか?ww)

バカ正直に言いますが買主さんから「物件が欲しいから探してくれ」と頼まれても二つ返事で「頑張ります」なんて言っちゃいけません。。(そのお客さん、ホントに今無理して物件買ってもいいの?って自問自答してから探してあげないとその買い主さんに数年後「オマエのせいで大失敗しちゃったよ」と刺されちゃうかもしれませんから)

さて、最近、メールのやり取りだけで物件の売買やってる仲介さんも多いと聞きますが、「物件は見てない」、「お客さんの属性も机上でしか知らない」って状態でこんなクソ高い商品をやり取りするのってどうかと思います。

さらに聞くところによれば物件調査もしないで「この物件は早く売った方がいいです」とか言ってる仲介さんがいるらしいです。。。

恐らく、物件を売らせて貰えたら仲介手数料が確実に入るのでそういう風に言うのだと思いますが「え?これならまだ売らずに持ってる方がマシじゃんw」って物件よくあります。(今売るのも5年後に売るのも大して価値が変わらないんだからもう少しインカム稼ぎましょうよって話です)

客付け物件ばかり扱ってる業者さんに多いのですが、たまに売却依頼があるとつい「お金になるから売ってしまおう」って気になるんです。その気持ちはわかりますがその物件を売ったらお客さんがどうなるのかまで考えてあげて欲しいと思います。(アカン、、こりゃホントに売った方がいいな・・・なんて物件、10件話が来てせいぜい2~3件ですよw)

そんな買い側仲介さん、、
利害関係があるのは「物件を無事に買えれば手数料が入る」って部分だと思いますが、これには買主さんも協力が必要不可欠なのは言うまでもありません。ここさえ仲介さんに見せておけば大体、必死に動いてくれるはずです。

そこで業者さんに融資までお願いするのではなく(ファイナンスアレンジやってそのフィーまで巻き上げる業者さんがいるってホントですか?w)自分で出来そうなことは自分でやるって姿勢は必ず相手に伝わります。
なんでも業者に任せっきりって姿勢だとどうしても業者さん、そんなお客さんは後回しにするって傾向が強いですから。(実話ですw)

また「買えるか買えないかよくわからない属性」って雰囲気を醸し出してるとやっぱり後回しにされる傾向が強いです。(これも実話ですw)

ウソは良くないですが仲介さんも優先順位を付けていますので他人より先に物件紹介して貰いたいのなら「こっちに物件出した方が得だよー」って雰囲気を醸し出す努力が必要です。

ワタクシがよくやられるヤツで「私はしがないサラリーマンですけど実家は・・・凄いんですww」ってやつがあります。。(セミナーで時々話す「大風呂敷作戦」ですw)

「ウラが取れないことはよほど不自然じゃなければ事実となる」って話ですが、仲介さん、結構これで騙されますw。(このお客さんはVIPだからいい物件出さなきゃって思うらしいですw)


「なんか俺って後回しにされてんじゃねーの?ww」って思ったら是非一度お試しくださいw。



えーっと、、
ここまで書いておいてなんですが、、、

買い付け仲介側の視点で書くつもりがあまりに脱線しすぎて書いてる方もなんだかわけがわからなくなってきましたw。。。


この話、もう一度整理して後日書きます。。すみません。。。



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話のオチすらわからなくなっちゃったんじゃんw

COMMENT

新築建てたい病の患者さんがデフォルトしたら、
任売で購入したいので、その時はよろしくお願いします

後回しにされないよーに、飲みに行きますか!

区分だと基本現金だからそれだけではないと思うのですが、「現金で買えるけどつきあいもあるから融資使わせて」って話しをしたらちゃんとそれに合わせて段取り組んで貰えました。

プラス、面倒なこと後で言わない雰囲気出しておいたのも良かったのかもですが。

まあでも、確実に買えると断言できるのとそうでないのとでは仲介さんの真剣度が違う気はしました、確かに。

「仲介の視点(本音)シリーズ?」次も楽しみです。
買い手が自分だと置き換えてみると、この「○○が凄いんですオーラ」を出すのにいつも苦労しています(笑)。メッキが剥げないうちに裏で融資を決めないといけないので。
8割は融資OKが出ますが、融資が通っても、半分くらいの物件は取られてしまいます。(仲介の方の力量が大きいと思います)

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