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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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この物件、指値利きますか?。。。

banner赤ずきん
なんかこのブログ見たテレビ局から取材の依頼が来たんですけど出演は音声だけ(しかも「音声を変えてお送りしてます」ってやつw)だっかたら速攻で断ったんですのw


こんにちは。

売り主側の不動産屋たるもの
「売り主から預かった物件はどんな手段使ってでも高値で売り抜ける」ってのが正論だと以前にも書きましたが、

逆に買主側の不動産屋たるもの
「買主のためになるよう極限まで値切り倒す」ってのもある意味、正論です。

しかしこれだといつまで経っても価格面で折り合いません。。(そりゃそーだ)

となるとどこかで値段の折り合いをつけることになるんですが、最近、折り合いをつけるどころか最初っから指値交渉の話を持ちかけてくる仲介さんが増えてます。

これって単にマイソク図面の想定利回りを見てやってくるんでしょうけど、レントロールも部屋の間取り図も取り寄せないうちから第一声でいきなり「この物件、指値利きますか?」って素人丸出しな問い合わせされるとなんだかイラっときます。。

また「レインズに載ってる物件は全部挨拶代わりの金額だから一律10%は余計に価格を乗せているに違いない」なんて都市伝説もどきの考え方なんじゃないかと思うくらい気軽に問い合わせされるとこれもまたイラッと来ます。

実はこの「いきなり指値交渉」、大手の仲介さんってなかなかやって来ないんです。(年がら年中、「元付け経験」やってるやつってこの質問されると資料すら送る気が無くなるってことを熟知しているのかww)

参考までにワタクシ、値段の付け方でフルローンで融資が出る、、なんて金額の値付けはしません。

だって物件は一つしか無いんですから買う人も一人いればいいんです。無理やり有り金全額突っ込んでも「この物件が欲しい」って人は広い世の中、一人くらいはいるもんです。(そんな人が悩みに悩んで満額に近い指値してしぶしぶ購入ってのが一番気持ちいい売り方です)

例えばフルローンで売れば1億って物件があったとします。
仲介って媒介貰ったらとっとと売り切りたいって心境だと思うのでここで売り主が「1億で売れるなら1億でお願いします」って言おうものならこれでこの物件は1億が売値になっちゃいます。そこから指値が入っても仲介は大して気にしません。(1000万指値喰らっても仲介の手数料の誤差は30万ですからw)

それより売れずに売り主から「なかなか売れないから媒介契約を変更したい」なんて言われて一般媒介にされて泥沼になる方が嫌ですw。

しかし、先ほども書きましたがこの広い世の中、、
12000万でも買いたいって人がいるんです。。。(先日も書きましたが「恋は盲目の法則」ですww)

当然やたらめったら値段を高くしてもダメなんですが手が届きそうで届かない価格設定ってのを間違えなければなんだかんだ3か月くらいのやり取りでなんとか売れるんです。


さて、話は戻りますがこの「いきなり指値」の仲介さん、、次に言うのは大体「レントロール送ってください」です。

収益物件って単にレントロールだけ見てもわからないことがたくさんあるもんです。
なのにレントロールだけくださいって言ってくる仲介さん、、どこまで物件を理解しているか疑問です。

まあ、100歩譲って取りあえずレントロール見ないと話が始まらないっていうのなら納得です。
しかし、この手の仲介さん、、この時点で自分のお客さんにメール配信しちゃいますww。(マイソク図面とレントロールでどうやって投資判断が出来るのよw)

最近の買主さんもいろいろ勉強しているのでレントロール見ただけじゃ検討も出来やしません。当然「修繕履歴とかないの?」って言われます。毎回思うのですがお客さんに言われる前に検討材料を送るのが仲介の仕事です。

しかしお客さんに言われてからこっちに「あ、あと修繕履歴貰えますか?」って電話が来ます。。

たぶんこれって「余計なもの見せて検討物件から除外されると困るからわざと送ってないんじゃないか」って邪推しそうになるんですが実は案外、こんな手法取ってる仲介さんって普段からIRRがどうのとかFCRがどうのとか言ってる仲介さんに多い気がするのはワタクシだけでしょうか?。。。(小難しいことを言って煙に巻く仲介さん、、最近増えて来たような、、、w)

いやいやいや、、そんなことは無いですね。
だってこういう仲介さんと利回り計算の話になると「見かけの想定利回り」ばっかり気にしますから。(だからレントロール見る前に指値してくるんでしょw)

いじわるするつもりはないのですがこういう仲介さんにあたるとこっちも迷惑するので(過去に契約前日にワタクシが買い仲介なのに「売買は初めてなので契約書が明日までに出来ないかも」と契約書作らされた経験アリw)どういうタイプの仲介さんなのかこっそりテストしてみたりします。。

例えば銀行融資を受ける際に必要とされる書類でわざと一つデーターから落として資料を送付してみたりします。(建物図面を送る時にわざと平面図を落としてみたりw)

で、送った直後に「〇〇の資料が無いのですが送って貰えますか?」ってくる場合と10日くらい経過してから銀行に催促されて連絡してきたのか「〇〇の資料も送ってくれますか?」ってくる場合と対応が分かれるのなんかを見てこっちもいざと言う時に「最終的にこっちに丸投げしてくる気だろうなw」って言うのを判断します。

あと時々こんなこともやるのですが「どう見てもこの会社、客寄せ用の物件探してんだろw」って問い合わせ。

まず最初に聞いてくるのは「この物件インターネット掲載可能ですか?」って例のやつなんですが、こっちが「ダメです」って言うと急にショボーンとしながらも「ま、電話したから資料くらい貰っておこう」って感じで「資料貰えますか?」って来たらわざと資料を送らずに放っておきます

実はこれって大体、「資料が届いてないんですけどー!!」って催促の電話が来ませんw。


「契約書は元付け業者が作るものだから大丈夫w」なんて思ってる仲介さんも多いのですが肝心の物件調査も丸投げで契約時に「あ、それは聞いてませんでした」なんて言われがちなのがこんな仲介さん。。

ワタクシ、この「この物件、指値利きますか?」って電話が来るとこの辺まで考えるようにしてます。。


なんか売り側の仲介の話ばかりで無駄にだらだら書きすぎてしまいました。

明日はこれを買い側仲介の視点で書いてみようかと思います。



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COMMENT

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FCRが、ケイヒンのキャブレターなのはわかるんですが、IRRってなんですか?

もしかしたら、ヤラしい店でもてる魔法の呪文ですか?

あれれ
トップ画面(ヘッダ)、変更されているw
一位返り咲きの記念かな?

まっ 売れればいいんでしw

仲介することのリスクを負うには、相手の力量も見ておかないと自分に返って来るんですね。

金額がデカイだけにおっかないですね・・・

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