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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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ひどい。。あんまりです。。。

banner赤ずきん
昨日、飲み会後にラーメン食わずに家に帰れたんですのw

こんにちは。

不動産仲介やってると避けて通れないことで「抜き」ってのがあります。

「抜き」とは媒介契約を貰ってる仲介さんの物件を横取りして売り主さんと媒介契約を新規に結び最初の仲介さんに手数料を払うことなく独り占めするという荒技なんですが・・・ワタクシも時々やられますw。


やり方は簡単です。

①レインズの物件でぼちぼち媒介契約が切れそうな物件を探す

②その物件の謄本上げて所有者を調べる

③所有者に連絡して今の媒介業者の悪口を言う

④さらに「うちならもっと高く買ってくれるお客さんがいる」と言う

⑤めでたく媒介奪還!

(゜Д゜)ウマー


但し③ですが売り主さんと仲介さんのグリップが確立されてると売り主さんが仲介にチクるのでヘタすると抜かれた仲介に炎の逆襲されますw。ここは「仲介さんがどこかわからなかったので売り主さんにご連絡させていただきました」と下手に出て売り主の意向をさりげなく聞くってのが一般的ですw。(なんか今日もダラダラと書いてますが今日の話のはこの部分だけって気がしますw)

さてこのケース。
あくまでも決めるのは所有者さんなので「ごめん。こっちの仲介さんの方が良さそうだから」と言われれば逆らえませんw。自分が売れなかったのがいけないのですからそう言われてしまえばホント抵抗なんか出来ないんです。

しかし、ワタクシがこれだけ頑張って高く売り抜けようと画策してダメだったものがそうやすやすと高値で売れるわけもありません。

先日発生したケースはこんな末路を辿りました。。。

物件スペック
売りアパート
練馬区某所
平成2年築 木造
土地 180m2 建物200m2(特定されないようアバウトに書いてます)
部屋数10部屋
家賃収入 年間約600万


敷延の土地ですがそこそこ土地も大きく都内にありながらそこそこ積算も出そうです。駅から物件までの商店街も充実しているし最低限の交通インフラ(物件までの街灯なども明るくて女子でも借りてくれそうです)入居動線の良好です。ちと古い物件ですがこういう物件は物件本来の特性以上に妙な付加価値が付くので高く売りやすい物件の一例です。

と言うことで、ワタクシこの物件を8%を切る価格で売り抜けようと計画w。(こんな無茶な設定でも売れる時は売れるんですw)

いつもセミナーとかでよくしゃべってる手法を駆使して(ほら、、例の石作戦ですw)楽待とかでの物件相場より2000万アップのボッタクリ価格で逃げ切るつもりでしたが、オーナーさん、、「都内って言ってもこんな築古なんだから利回り10%ないと無理でしょw」となんとなくワタクシの言ってることにも疑問符が付いている感じがしてました。。

売買の仲介の時って売主と仲介の信頼関係がうまく築かれていないと大体、売主さん、横恋慕して「他の仲介の話を聞いてみよう」って思うものです。今回のケースでもどうやらいろいろ聞いて回ったみたいでどうも「こいつの価格設定ではローンも付かないし売れねーと思います」って言われまくったみたいです。(だから業者ってそういう風に言うんだってw)

売主「なかなか売れないので悪いけど来週から別のところに媒介変えるから」

そんな電話がかかってきたのが8月の終わり頃。

お盆休みでもそこそこ反響あったので多少指値は入るにしても7500万くらいで売れそうだったのに(反響見てればおおよそわかるものですw)あっけなく媒介契約を切り替えられちゃいました。。

で、あれから約2ヶ月。。

やっぱり媒介を切られると結構ショックです。
まして、一度高値で売ろうとしてレインズに載せちゃいましたから次回レインズに登録する時はちょっと考えて載せないと足元見られちゃいます。。しかしその物件、、レインズに登録されることはありませんでした。

「もしかして売りやめにでもしたのかなー・・」と思い謄本あげてみたら・・・あれ?

買主さんは宅建業者でした。。。(すでに売却完了してましたよww)

抵当権が打たれていないとこを見るとこれって現金で買ったんでしょうか?
うーん、、、これだとおぼろげながらも実際の売値がわかりません。。

業者が買って転売するにはちょっと厳しい金額なのでいくらで売ったのかとても気になります。かと言って売れた物件の売値をオーナーに聞くのもあれなので買った業者の電話番号を調べて直接聞いてみました。

「練馬の〇〇の物件って再販するんですか?」 (再販するんだろうとほぼ断定してるのでストレートに聞いてみました)

業者「あー、、あの物件なら7980万で売りに出すとこだよ。おたくにお客さんいる?」 

聞けば現在外装をちょっとお化粧直し的修繕中で11月から売出しやるとか言ってました。
再販物件になっちまったらワタクシもはやこの物件に興味はありません。(だって全然おいしくないじゃんw)


ん?待て待てww

7980万ってなんか安すぎませんか?(ってかいくらで買ったのよw)

7980万で売り出すってことは逆算すると買値は6500万前後(現金で買って転売するなら20%くらいの利益幅で売り出すもんです)でしょうか?まあ、6500万で売って持ち主が満足ならそれでもいいですが、この物件、結局業者さんが転売目的で買ってます。(と言うことはやっぱりもっと高く売れたはずなんじゃんw)

どこの仲介さんか知りませんがわずか2か月間で安く叩き売ってしまったこの仲介さん。。
一体、どんな絵を書いたんでしょうか?

まぁ、売れた物件だしうちには関係ない話なのですがなんかこれって「抜き」をやられたんじゃないかって気がしてきました。(「抜き」でやられたとなれば話は別ですw)

と言うことで元オーナーに電話しました。

最初はなかなか教えてくれませんでしたが、聞けばやっぱり「うちにはお客さんがたくさんいるので早く売れます」って言って媒介横取りしたそうです。。

しかも「今の業者さん、あまり販売活動に熱を入れてないみたいで評判悪いんですよ」とか言ってたそうですww。

ひどい、、、あんまりです。。。。。しくしくしく。。。

ワタクシが聞いたら怒鳴る込むんじゃないかと思ったのか売り主さん、、どうしてもどこの業者なのかは口を割りませんでしたのでこの話はこれで終わってしまいましたが・・・むむむ。。。これは許せんです(怒怒怒怒)。

Seek and Destroy!! (見つけ次第殺せー!!)


最近、これのジェームズパートが弾けるようになりますたw

でもこのオーナーさん、、結局は高く売りたいけど処分を急いでいたみたいです。(世の中、単に高く売るだけじゃなくていろいろな売却理由を持ってるお客さんがいるってのをすっかり忘れてました)


とは言えあれです。
仮にも不動産を抱えているオーナーさんって往々にして「売り急いでる」って言いません。。(そんなこと言ったら仲介はすぐ足元見ちゃいますからw)

どんなに金が無くても「いやー、、この物件飽きちゃったから買い替えるんだよ」とか「オフバラだよ。オフバラ(オフバランス)w」とか言って本音は言いません。

これってなかなか見極めが難しいんです。。。(だから正直に言ってくださいってw)

この抜きに出た仲介さん、、これを見事察知して飛び込んだんでしょうけど残念ながらワタクシ、、そのスキルって持ち合わせていません。。(だってワタクシ、正直がウリな仲介さんですものw)

さて、
ここからいきなり話は飛びますが先日の日曜日に恐怖の宅建試験がありました。
相変わらず「不動産取引実務とはあまり関係ねーだろww」って問題ばかり出題されましたが(とは言えワタクシ、参考までに今年の試験問題解いてみましたが、、まさかの25点だったってのは内緒ですww)あんな問題では実戦のスキルは磨けません。。どうせ問題出すならこういう問題を出した方がスキルも磨けていいんじゃないかと思います。


例えばこんな問題でしょうか?

【例題】
次の中から正しいものを選べ(今回は賃貸系の問題を出題します)

①家賃を滞納するのは信義則違反であるから直ちに追い出してもよい

②家賃の督促は20時までであるから夜中の寝込みを襲って回収するのは違法である

③部屋のカギを無断で交換するのは違法であるが部屋のドアそのものは大家さんの所有物なのでドアごと外したw(←このwも入れて出題したら神ですねw)

④賃貸物件の広告に「日本一安い物件」と書いて広告するのは違法であるが「日本一の金持ちを作る〇動産会社」という表記は違法ではない



ということで今日のお題はこの「新宅建試験の例題作り」です。

面白い問題を考えてくれた人1名様を例によって「鳥貴族 目黒店」にご招待します。(あ、交通費はいつのもように自腹でお願いしますw)

奮ってご参加ください。

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なんか大喜利みたいなんじゃんw


COMMENT

今、目黒に向かってますが、今日狼さんのオゴリなんですか?

ラッキー♪

できました。

なんか物凄いスピードで忘れていくんですけど、、、なんとかできました。


旅団員(売主)が旅団員でない者(買主)と甲土地について土地売買契約を交わす場合、以下の中から正しいものを選べ。
尚、旅団員とは宅建業者と置き換えても差し支えない。

1.甲土地が旅団員(売主)の所有物でない場合、予め旅団税を予納済であることを買主に証明しなければならない。

2.売主が買主から受け取る手付金の額は売買金額の2/10を超えてはならないが、買主は売買契約後引き渡しまでに旅団員となることにより、支払った手付金に相当する金額の唐揚げを売主から手に入れることができる。

3.この土地売買契約にかかる印紙税は旅団税とは一切関係無いが、売買契約書に貼り付ける印紙の消印は、担当者が旅団員であれば旅団員の印章又はサインでも構わない。

4.甲土地の所在地が国道16号線の外側に位置する場合、この契約は無効である。



>特定されないようアバウトに書いてます

通販大家さんと同じフレーズw
売れないものは売れないな~(意味深)

狼さまは日本一素敵な不動産屋さまである!(Yes or 正解)

③にしびれました。(・∀・)

正しいものシリーズであれば、こんなのは如何でしょうか。
「土地所有者は、所有する敷地内に違法駐車された車両に対し、善意も含めて管理義務は一切無い」

仲介系の問題。。。
①土地の決済後に他人物売買契約であったことが判明した場合、仲介手数料は全額返納しなくてはならない。
②販売図面に「ウォシュレット付き」と記載し、実際は便座暖房設備のみで契約決済した場合、仲介者が善意であっても、ウォシュレット分の仲介手数料を決済後でも差し引かねばならない。
③領収書の出ない担当者ボーナスは、ビール券を含む。
④一般媒介は抜いても罰則がない。




×

新米仲介ひと夏の経験談でした。。。

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

狼さんの去年のブログを参考に過去問中心に勉強して臨んだんですが
変化球に翻弄されました(--;

問題.次の中で正しいものはいくつあるか
イ.宅建業者AはBの所有する宅地について専任媒介契約を締結した。
 契約から7日経過しても指定流通機構には登録していないが
 自社のホームページに物件を登録し広告しているので問題はない。
ロ.宅建業者Aは自ら売主となって宅建業者ではないCとの間でマンション一室の売買契約を締結した。
 AはCとは顔なじみであり寿司を奢って貰ったので手付けを受取らなかった。
ハ.宅建業者AはDの所有する建物についてDに対しては5000万で売却できると
 説明したが、Aの運営しているブログにおいては「4000万でも売れねぇw」
 との情報を発信していた。AはDとは売買の契約を締結していないので問題ない。

1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.なし

「いくつあるか」ってパターン結構増えてて厄介です・・・

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