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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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よくぞ聞いてくれましたー!。。。

banner赤ずきん
いつまでこの位置にいられるか心配なんですのw

こんにちは。

本日は朝から東急線を乗り継いで神奈川某所まで出掛けてきました。

今日の用件はとある地主さんの相談です。

この地主さん特に不動産投資とかに興味なんて無くワタクシとも別の分野で偶然知り合った関係なのですが、「狼ちゃん、不動産屋だからちょっと相談乗ってよ」と頼まれた今回の一件。

なんでも最近某ハウスメーカー(以下HM)の営業さんがアパート経営の提案営業でしつこくやってくるので息子のフリして横で話を聞いて欲しいってのが本日のミッション。。。(どうもワタクシ、いろいろいちゃもん付けて断るという悪役的ポジションらしいですw)

気のいい地主さんだとしつこく足げに通い詰める営業マンに対してなかなかNOと言えない人が多いですがこの人も押しが弱いっていうかこういう話になると無下に断れない性格をしてます。

普段から果物やら干物などを送って貰ったりと何かとお世話になってるワタクシとしてはこういう時に恩を返さないとバチが当たるってもんだし、こういう力任せの営業スタンスでどこまで心動かされるのか聞いてみたいっていう「野次馬根性少々・・」ってのもあります。

この地主さん、本業は農家らしきことをやってるのですがあまり儲からないので最近は多角経営で飲食店みたいなことも始めてます。

またそれ以外に自宅周辺に病院に一括貸してる駐車場とかなにやらでまだ500坪くらい保有しているのですが、そこに目を付けたHM系アパート業者さんが「土地活用」名目でアパート経営を提案してきたそうで今日は上司を引き連れてクロージング営業・・・という流れになってる模様。。

やりたくなければ最初の段階で断ればいいのに、この地主さん、こういうクロージング営業に慣れていないのか「嫁と二人で話を聞いたらついハンコ押しちゃうかもしれん・・・」となんとも頼りないこと言ってたのでワタクシ、自宅からスエット持参で、さも「この家の道楽息子」の役に徹することになりましたw。(スーツだと相手に怪しまれそうなので変装までする徹底ぶりなワタクシですw)

さてさて、、定刻の午前11時。
玄関のチャイムが鳴り例の某ハウスメーカーの営業さんがやってきました。

今日のプレゼンで建築の契約がまとまるとでも勘違いしてるのか、上司と思わしき人は満面の笑みで玄関に突っ立ってましたw。

すでに2回ほど建築計画の提案があったらしく今回が3回目。(ここまでやらせて断るのってなんかかわいそうです)

今日でほぼ話をまとめる気満々でツヤツヤの紙で出来た建築計画の資料を見せて説明し始めました。

うちでも新築やった時、HMからこんなプレゼン受けましたがその時とやり方はほぼ同じ。
近隣の建物とかを一切無視したパース図面サブリースなので向こう10年間、たっぷりオーナー収益と言う生き血を啜りまくる鬼のような利回り計算の収支計算表などが付いていました。

ワタクシ、この手のHM系さんにいつも思うのは、
収益目的で建てるのになんで容積消化しきれない提案をしてくるのかってとこです。

普通、収益物件ってその土地に合わせて設計するし、建築費も掛かるでしょうけどどうせ建てるなら賃貸面積は出来るだけ稼ぎたいものです。(ビーフンの進藤さんあたりなら安い建築単価にも関わらずさらにロフト突っ込んでいやらしいくらいに床面積稼ごうとしますw)


なんすか?
この何も考えずLEGOブロックの如く箱をドーンと置いただけのプラン。。。(パースには余った土地に対して頼んでもいない緑化用の樹木がたくさん埋まってますw)

しかも計画には抜け目なくミストサウナやお風呂テレビ、さらには太陽光などのオプションはテンコ盛り。。正に、建築費の一滴まで絞り取ろうと意気込み満点の事業計画書でしたw

こんなの見たら1回目と2回目にどんな提案したのか気になるじゃないですか?www

「仮称)〇〇様新築マンション計画」と書かれた建築計画。。
鉄骨造の計画なんですが、これだと共用通路とかエントランスが無駄に広いし部屋の間取りも何の特徴も無い部屋の廊下に安そうなキッチン、、、なんか見ててなんかいい加減に見えます。それより問題なのは「こんなところでこんな家賃取れるの?」ってとこ。

本物件計画地は駅から坂を登って歩くこと18分。。
駅前には最近新築したRCのワンルームの空き部屋がちらほらしてます。

ワタクシがこのHMの営業ならこの土地にレジを建てようなんて提案しないロケーションなのですが彼らはどんな場所であれ建てさせるのが仕事。。(ロケーションなんか心配してたら商売になんかなりませんw)

こんなロケーションに「なんの変哲もないHM系ワンルームレジ」でどうやったらこんな家賃が取れるのよって感じです。(ワンルームの方がいい建築単価取れるし見た目の利回りも高く見えるのでなにも言わないと最初はたいがいワンルームのプランで来ます)


狼「うーん、、、この計画、、やっぱり賃料面でもすごく無理って気がするんですけど。。。」(ホントは「こんな賃料で入るわけねーだろ!!」ってくらい言いたかったのですが・・・)


そしたら営業さん、、水を得た魚のように口火を切りました。
営業「よくぞ聞いてくれましたー!そんな時のための家賃保証なんですぅぅぅ!!!」


マズイです。。
敵に塩を送ってしまった模様です、、、、、(汗)

ここから先はもうHMの独壇場。。
ワタクシ、ほぼノーガードで打たれまくりました。。。

なるほど、、こうやって不動産初心者的地主さんが餌食になってるんですね。。。(とても勉強になります)


で、肝心の利回りですが満室想定は地獄の8.3%。。(え?ww)

営業「最近建築費も高騰しているのですが精一杯安くしました」

とか言ってましたが、この利回りって3年前の建築費が安かった頃、うちに持ってきた最終案と同じ利回りじゃないでしょうか。。。(しかも計画書には小さく「外構工事別途」って書いてありましたw」


これで一括管理任せて「オーナーは悠々自適な楽ちん不動産経営」って殺す気かー!!(ダチョウ倶楽部風)(返済終了時の35年先なんてこれじゃ想像も出来ません。。。w)


台本通りワタクシ、何かといちゃもん付けて最終的に「これではとても無理なのでお断りします」って流れに持っていく予定で計画書をクソミソにけなしていたのですが、当の地主さん、、なんか変です。。。



地主「業者さんが一生懸命考えて来てくれたんだからそんなに悪くいうもんじゃないでしょ」








え?







地主さん、
近隣の建物とかを一切無視したパース図面に目を奪われたのかさっきからずっとそのパースを見つめながらポツリとつぶやきやがりました。。。(そのくらいこのパースよく出来てましたw)

そしたら営業マンの上司。。ここで一気呵成に勝負に出てきました。

上司「そういうことでしたら来週までに今日言われた部分を直してお持ちしますのでそこで決めちゃいましょう」

・・・

・・・

ほらー
余計なこというもんだから一気に生き返っちゃったじゃん(怒)。。。

上司「息子さんがご心配されることはよくわかります。しかしそのご心配な部分はワタクシ共が責任を持って一括管理しますのでご安心ください」

・・・

・・・

いや、その一括管理も心配なんですのw。(どんだけ養分吸い取り気なのよ。。と。)




結局、今日ちゃんと断るつもりがこの話、続行になってしまいました。。。(ってかこのまま建てちゃうんじゃねーの?ww)


この話、きっと来週続編を書くことになりそうですw。


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来週はこの地主に猿ぐつわカマすんじゃんw

COMMENT

ワタシも次男で参戦して良いでつか?

「HM名+裁判」で出てくるサイトを全部プリントアウトして地主さんに送りつけるという手はどうでしょう?(^^;)

そうやって建てちゃって首が回らなくなったところを横からかっさらい、高属性サラリーマン(鴨ネギor羊)に転売するのがお仕事の方も多いですからね。
そこまで考えると、、、RCに変更しましょう!

どうか、人のいいおじいさんを助けてあげてください。
だいぶ困難そうですが。
何故か悪者にされちゃいそうですし。
でも、もはやあなただけが頼りなので。

じゃあ、次回は赤色にクモの巣柄の全身スーツで!
 そうです、正義の味方、スパイダーマン(風)。。。

人を見たら泥棒と思え!とまでは言いませんが
ここまでしてくれるんだからいい人だと思っちゃうんですかね~

結婚生活も最初はパース図面のように見えたんですけどねww

軒並みいろんな会社が一括借り上げとかやってるけど、問題は実質的な入居率がどのくらいの会社かどうかが問題ですね。
相場より高い借り上げ家賃だと、空いてもすぐに入る会社じゃないと更新時に家賃見直しされますしね。
地主の手間がいらないのはいいですが、それも建築会社の能力しだいかな

来月には着工しているかも??

一生懸命(方向は違っていても)な営業マンには
心動かされてしまうもの、なんですよね!!

熱血(自分のための)な営業マンが向いている
業界ですね~。

けど良心は痛まないのでしょうか??
地主は養分だからいいのかな。
そこが気になります。
同じ営業職でもだいぶ違うよな、と。

面白かったっす!
次回はハンコ押すとこ見届けるんですかね、、?いやっ、その前に一波乱お願いします!

これ絶対に阻止しないとダメじゃん!(狼旅団風)

「一括借り上げの契約だけど、普通借家じゃなくて、定借にしてよ!」っていうしかないじゃん!

私も一括借り上げアパートたてましが、その前に自己管理のマンション経営の経験があっての判断でした。収益と労力のバランスですかね? 銀行もフルローン通しましたし。
 現状では満足ですが 騙されたと思うの時が来るかもしれません。

人にものを頼んでおいて後ろから撃つようなマネする
人には私は二度と手を差し伸べないです。^^;

狼さんやさしいですね・・・

近所にまた新しく○○パレスの21世紀のアパートが建ちそうです。ベッドタウンですので単身者向けは流行らないでしょうし、ファミリー向けは近くに空室が大量にあるので勝手に心配してます。
今回の件、ここで断らせるのがプロの断り屋だと思うんですよと勝手に愚考しております。
相手の状況を慮ることのできる不動産が良い不動産屋とおっしゃってました通り、一発ガツンと断る胸のすく続編を期待しております。
建築続行となりましたら、またそれも続編を期待しております。

神奈川奥地の18分に・・・
とてもじゃないけど建てる気になりませんw

そのガッツとクロージング能力がワタクシにもあれば・・・

○和○ウスですか?
HMは工場生産の企画商品図面を公図にはめてくるだけですからねぇ・・・。

その土地売らせちゃえ!!
他の収益買わせれば良いんです。

それにしてもわくわくさんの引き出しは面白すぎます。また夜更かしが続きそうです。

狼さんが下値のアパートプラン(家賃保証なし)をかぶせてクロージング完了ですね、わかります。w

「いい税理士必要ありませんか~。」って言っといて!

 ぼ~やさん

「知恵袋」なんて、そのまんまのストーリーが載ってたりします(笑)

 立地次第ですが、10年後ぐらいに破産して管財物件になったところで買いたいと思ってます(爆)

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

今回は断れたとしても、いずれアパート建てさせられたり、別の話で嵌められます。
今更、思考回路は変わりません。人を騙あ方でなく騙されるだけ罪は軽いと思って諦めるしかないかもしれません。
でも、狼さんに相談するという知恵はあるので、まだ救われるかな。
養分にする人とされる人。なんだかんだ無くならないもの何でしょうね…

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