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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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「中間省略」のお話。。その2

banner赤ずきん
瞬間的ですけど久しぶりに1位になっちゃったんですのーw

こんにちは。

先日の「中間省略」のお話。。

このネタ、先日のブログでも書きましたが最近、この手法で買い取り転売している業者さんも多いので書くには少々躊躇いもありますが、そこそこ続編希望の声も聞こえてきたので今日もこのネタ書きます。

さて、その前に押さえておかないといけないことの一つとして「他人物売買」ってのがあります。

本来、「他人もモノを勝手に売り買いしちゃいけないいんじゃないか」と思われがちですが、不動産に於いては民法でも最高裁判例でもほぼどんなシチュエーションでOKになってます。ただし宅建業者はプロとみなされるのできちんと売買契約なり売買予約が締結されていないとダメです。(この際、売り主側に買い替えとかの停止特約が付いた契約だとこの中間省略の契約自体が無効になっちゃうのでご注意ください)

中間省略売買は所有権移転の直前までは他人の物を売買することになるので当然、宅建業者は最初の売り主さんと売買契約を締結して初めて中間省略売買が出来ることになります。(あ、「中間省略」って表現してると「それって法的にダメなんじゃん」って指摘されるのでここからは「新中間省略」と表現します。)

さて、その「新中間省略売買」。。。

平成16年に「中間省略売買」が禁止になってからこの「新中間省略売買」が認められるまでに数年間。
業者さんはどうやって中抜き売買していたかというと、、、これが仲介業者泣かせなやり方でした。。。

中間省略が出来ない時代は当然ながら登記しないと物件変動出来ません。

そうなると売買が2回同日に行われることになるので当日、決済場所の銀行などで部屋を2つ取りますw。

売り主Aさんから転売業者Bさんまでの関係者を「1号室の部屋」に押し込み、転売業者(今度はこいつが売り主になります)から本来の買主さんCを「2号室の部屋」に押し込みます。

転売業者Bさんは1号室と2号室を行ったり来たりして売り主Aさんには「買主の顔」、買主Cさんには「売り主の顔」の2役で忙しく部屋を移動して決済します。

なんでこんな面倒なことをするかと言えばこの業者さんBは一切お金を打たずに買主Cさんのお金で決済しようとするからです。

ワタクシ、この決済によく立ち会いましたがその時の業者さんの印象ってこんなイメージでした。


イメージ図

大体ワタクシ、売り主Aさん側ってのが多かったので決済時に突然業者さんBが部屋から消えて戻ってくるまでの間、、(本来決済時には部屋を出るってことは無いので売り主さんAは「買主さん、、ずいぶんトイレにいくんですね。。腹でも痛いのかな?」とか言ってましたw) このタイムラグがとても嫌でした。。

決済時の送金作業なんか通常より時間も掛かり、売り主さんは「なんだか今日は銀行混んでるのかな?」とか言いだすし(言ってる意味わかりますw?)その間、間が持たないのでワタクシ、「待ち時間のお話」と称して売り主さんを飽きさせない「小話」をたくさん用意して決済に臨んだものです。(のちにこの時話したネタがこうやって毎日毎日のブログネタになってるってのもなにか因果を感じますww)

この当時は売り主さんはまさか業者Bさんによって速攻で当日、Cさんに転売されるなんて思ってもいませんからあとで「同日に2つの売買登記」が並んでるのを見て「コトの次第」を知ることになるんですがあとでこの売り主さんから「なんか同じ日に売却されてるんだけど、、なんで?」って聞かれてワタクシ、、辛いものがありました。(このケースだとまさか別室で別の売買が行われてるなんて知る由もないですからw。。)

しかしこのやり方だと業者さんBは登記することになるので登記費用が掛かります。
また、登記してしまえば数か月後には不動産取得税も払わないといけなくなります。(この部分、コメント欄でもご指摘がありましたが基本的に業者さんは登記さえしなければこの税金は掛からないって認識を持ってます)

この費用負担が原因で転売業者が介在するとダブルで登記費用が掛かりこの費用が最終的に買主さんに転嫁されるので不動産流通が悪くなるってことで(ホントは転売業者が「これじゃ転売出来ないんじゃん」って陳情したからなんでしょうけどw)平成19年に出来たのが「新中間省略売買」です。

表向きは瑕疵担保責任の問題で出来た・・・らしい法律なんですが、建前はこんな感じです。
売り主である非業者Cさんから物件を買う非業者Cさんが物件を買う時にこのCさんが「これじゃ2年の瑕疵担保責任を付けて貰えないんじゃん」ってことで2年間の瑕疵担保責任が無条件で付く宅建業者を間に入れて売り主にすることによって買主Cさんが2年間の瑕疵担保付きで安全に買えるというまさに「第三者のための契約」って意味合いで認められたやりかたです。

しかしあくまでもこれは表向きの話で、(だって元々こんなののために陳情したわけじゃないですからw)実際にはこのやり方が認められたってことで「中間省略登記での売買」が解禁されたってことです。

国もこの登記費用が二重に掛かるのは不動産流通を阻害しているって認識もあったんでしょう。。
このやり方は当時の政府の後押しもあり晴れて復活と相成りました。

この新中間省略方式のほかに「地位譲渡売買」というやり方もあります。
ただ「地位譲渡売買」はまさに売り主Aさんから買い取る権利を業者さんBからそっくり真の買主Bさんにに移るので契約書は1通しか作りません。

そうなると中抜きを目論む業者Bさんが抜こうにも売買金額がばれてしまうのでこの方だと中抜き転売が出来ません。

この「新中間省略売買(第三者のための契約)」って制度が出来てからは資金力のない中小の業者でも手金無しで買い取り転売(実際には買っていないので「買い取り」ってのはおかしいですねw)が出来るのでちょっと頭のいい業者だと売り主さんをうまく言いくるめて中抜き出来ちゃうんです。。


さらに進化して最近ではこんな売買が増えてます。

①セミナーやネット広告でお客さんを集客・囲い込み

②ス〇ガなどのフルローンが付きそうな物件をピックアップ

③さりげなくローンをフカして②などの金融機関に融資打診(「レインズから物件情報落とせ!」って言われるのもこの辺ですw)

③「お客さん!!この物件、手出しなしのオーバーローンで買えますよ!」攻撃

④「ただし今回の物件は中間省略売買になります」攻撃

⑤なんとなく収支がプラスになりそうな資料作成(細かく計算すると将来不安になりそうな数字が出るケース多数

⑤契約決済完了(同時に中抜き完了!)

(゚Д゚)ウマー


不動産売買で仲介だと手数料収入にしかなりませんがこの売買方式だと3%どころか15%から20%くらいが利益になります。しかもこの売買、、登記がありませんから・・・・うーん、、真面目に働くのがばからしくなっちゃいますねw。。

まあ、こんなことを書きだすと「オマエ、こんなことブログで書くなよWWW」って言われるんじゃないかと思いますがご安心ください。。

こんな売買にまんまと引っ掛かってる人はこんなブログ読んじゃいませんからww。(大体、ビック〇モロー的雑誌の愛読者のはずです)


あ、そうそう。。
この売買、実は悪いことばかりってことでもありません。

中間省略で購入した物件。。
業者がちゃんと買い取りして転売した物件より「登記費用が浮いてるので普通に買うより安い」ってことが多いです。

また仲介も両手仲介になるケースが多いので業者さんによってはホントに儲かる物件の時、この話を持ち出す傾向もあります。(ここで業者さんの言ってることが嘘かホントか見き分けられてこそ真の不動産投資家ですw)

しかも低金利で資金調達出来れば・・・この売買方式は悪い話じゃないって図式も成り立ちます。

なにしろこの売買で業者さんは仲介手数料以外に儲かる場所があるし短期間売買なのでサクッと取引したいはずです。多少安くても速攻で売り切りたいって本能が働くので業者さんの「あっせん融資付き」とかでなければ安い買い物になる可能性があるってこともお忘れなく。

さて、ここまで一気に暴露しちゃったので他にももっと書きたいこともあるのですが・・・これ以上書くといろいろ問題も出てくるかと思います。(具体的な業者さんの実名晒してないので抗議のメールなんか来ないと思いますけど心配です。。。w)

ということで今日も若干ボカして書きましたが(やっぱりストレートに書くのは怖いですw)いずれにしてもこの話、いずれどこかで録音不可の密室状態にしてしゃべってみたいネタではあります。かと言ってわざわざセミナー開いて話すネタでもないので、この先の話を飲み会とかでワタクシから偶然にも聞いた人はくれぐれも「聞いた話は墓場まで」ってお約束でお願いします。。。


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今日のネタ、単にアシュラ男爵の画像を使いたいだけのネタだったんじゃんw

COMMENT

H18年に、正にそんな感じでアパート売りました。。。。

不動産って、安くても良いから早く売りたい人、なんて
のもいるから、結局のところ、中間省略かどうかより
その物件が安いのかどうか、その1点が正しく判断
できるかどうか、なんですね。

でも、判断すべき項目が多くて難しい・・・

いつも勉強させていただいております。
只今確認しましたところ、ブログランキングが1位になっておりました。おめでとうございます。
益々のご活躍を願っております。

1位復帰おめでとうございますwwww
自分も、中間省略で購入した事ありますww
安く買えたのですが、勉強になる事もありました。
(大きい声では言えませんが。。。)

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