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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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「お・ぼ・え・が・き」。。。

banner赤ずきん
滝沢ク〇ステル様とカツカレー食いたいんですのw

こんにちは。

オリンピック招致が東京に決まってから早いもので一ヶ月が経ちました。

招致が決まった時の熱狂ぶりもすごかったですが冷めるのも早いのが日本人の特徴なのでしょうか?(昨今、どこの飲み屋に言ってもそんな話題を聞いたことがありませんw)

さて、それはそうと、昨日の96部屋の物件のお話。。

「で、狼ちゃんの手数料のコミッションはいくらなのよ」とか

「まー、あれだ。とりあえずなんか奢れ」とか

「祭りだーWW 祭りなんじゃんw」とか

FBを通じてメッセージが来てた気がするんですが、我々不動産屋はこれが商売なので金額が大きいとか小さいとかで感動ってあまりありません(まったくないってこともないですけどねw)。それより「この契約、無事に決済まで持っていけるかなー」って方が心配です。

不動産の世界、たとえ買い付けいれても売りやめとかで平気で話が飛ぶこともあるし、決済前日に売主が逮捕されて「てめー、払った手付けどうすんだよ!」なんて買主からガンガン詰められるなんてことも起きるまさに一歩先は真っ暗闇の世界です。


えぇ、、無事に決済が終わるまでは何も喜べません。。。


あ、そうそう、、
メッセージと言えばおとといのブログ記事。。

「○○○○○の中身ってなんだよー」って質問もたくさん来ました。

コメント欄見たらお一人、どうやら正解じゃないかって人がいたのでちょっとだけお答えします。(時間差でバラせばわかんないでしょうw)

正解は今日のブログタイトルの「お・ぼ・え・が・き」です。(無理やりオリンピックの話題を持ち出したのはこれの伏線ですw)

具体的は方法はさすがに書けませんが、「覚書き」と聞けば「あーーーそれかーー!」って意味がわかる方。。

貴方はそこそこ不動産のスキルが高いと見ましたw。。


不動産の契約において揉め事の最大の原因は「言った言わない」「聞いた聞いてない」ってジャンルだと思います。

○○って聞いてたのに○○だった、、とかそもそも○○があるのすら聞いていなかった、、果てはちょっと調べればわかることでも何を調べたらいいのかよくわかってない仲介さんにブチ当たってしまい白紙の特約事項の重説を交付されたなど、、

仲介さんって不動産の知識はありますが意外に建築の知識まで持ち合わせている人はそういません。収益物件売ってるのに容積計算のやり方も知らずに仲介やってる営業マンもいるくらいですから高架水槽と受水槽をごっちゃに考えるやつがいても不思議じゃありません。


ところで不動産仲介の世界(特に宅建業法)では本来、土壌汚染の有無とか地中埋設物の有無とか検査済証の有無まで告知する義務って無いって知ってますか?(深く掘り下げた調査まではやらなくていいという拡大解釈的に書いてますw)

不動産屋はあくまでも不動産屋であって建築士でも無ければ家屋調査士でもありません。

こういう専門分野のことまで調査する義務は無いので売主にヒアリングしてそれを重説に落とし込めばいいってことになっているんです。(ま、そうは言っても出来るだけ調べ尽くす努力はしますけど)


とは言え、収益物件はほとんどの物件が中古の形で流通しています。

同じ物件が二つとない収益物件、、、ある程度幅広い専門知識が無いと、「素人から動くか動かないかわからない中古のフェラーリを買う」って行為と同じになっちゃうんですw。(そういや、この前、ふくちゃんが名古屋のセミナーでも「その中古のフェラーリを素人が借金して買うようなものなんじゃんw」って言ってました。ふくちゃん素敵ですw)

買う人が素人なら売る人も仲介する人もほぼ素人って可能性がある中、数千万から数億の借金して儲かるか儲からないかわからない物件を買ってるってのが今の不動産業界の現実、、なのかもしれません。(断定すると抗議のメールが来そうなので仮定論として表現します)


それじゃ買った人はリスクが高すぎて大変です。


そこでこの「覚書き」ってのがある程度ですが、有効になります。

この「覚書き」。。
契約書とか重説に盛り込めなかった取り決めを当事者間(場合によっては仲介にも押印させて当事者に巻き込むw)でなんでも決める事が出来る魔法の書類です。

さて、ここまで書いたらおとといの「覚書き」。。

なんの覚書きを書けばいいかくらいわかりますよね?(○値の条件変更ですよ、、○値のw。。)

書き方は簡単です。

要するにいろいろな合意事項について列記して、「以上について売主、買主、双方合意した」って文章に入れて年月日と売主名、買主名を入れればおしまいです。

「なんかこの部分、心配だなー」と思う部分があったら仲介さんにお願いして「この部分は書面に残したいので覚書きにしてください」と言えばだいたい作ってもらえます。


例えば簡単なところで「私道」などが絡む不動産売買ではこんな文章です。

売主○○(以下甲)と買主〇〇(以下乙)は本物件引き渡し時までに本物件、売主の責任に於いて、隣地の通行掘削承諾書を取得することについて甲、乙双方が合意した。

この書面一つで「すみません、決済までに間に合いませんでしたが、通行掘削はあとでちゃんと書面で取るから大丈夫です。だから決済しましょう」って仲介が強硬に主張しても「決済当日に通行掘削承諾書が無いんだから決済出来ねーじゃんw」って主張が出来ます。(持分無しの私道などではこの通行掘削承諾が無いと揉めるので必ず確認してください)

契約書に盛り込めないその物件特有の問題点ってのは特約事項にしか盛り込めませんが、契約後とか契約直前に気が付いて契約書に盛り込めない事が出てきた場合、この覚書き作戦が効果あります。

文書で合意していればあとで万が一、裁判になっても証拠となるのでこれは物件を売ったり買ったりする際に有効活用していただければと思います。。

ただこの覚書き。。
売り主にとってはあまり面白くない話です。。

なんでもかんでも「覚書にしましょう」って主張すると「なんかこいつうぜーやつだな」と思われて逃げられる可能性もあります。

やるなら契約が進んで「もう契約破棄って可能性無いな、、、」ってところでやるのがいいかと。。。


今日の結論ですが、契約で揉める可能性のあることは書面で残す。。


書面を残さないで口頭でやりとりしたり、仲介さんのスキルの低さで重要なことを書面に落とし込めずせっかく買った物件がクソ物件になったなんてことよくあります。

ご用心ご用心。。。



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ホント、よくある話なんじゃんw

COMMENT

決済日前日に退去が発生し、現状回復、機会損失、広告費等の損害を覚書で回収した事があります。その部屋の家賃一年分くらい。それ以降、決済前の退去について、特約にいれています^ ^

覚書活用するにも、それに気付けるスキルが無いと
使えないんですよね・・・

まだまだ知らなければならない事沢山ありそうです。

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