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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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地位継承100本ノック。。。

banner赤ずきん
香りマツタケ、アジイクラなんですのーw


こんにちは。

暑さがぶり返してきて汗だくな毎日です。。


さて、
先日とあるマンションの仲介をやったのですがこのマンション、、ワンルームばっかり96部屋ありますww。

と言うことはこのマンション最低96人は居住している計算になります。

投資用物件でこのように賃借人付きの売買をやると、その居住者全員に「所有者変更のお知らせ(別名:地位継承書類」っていう書類を作らないといけません。


「そんなのエントランスの掲示板にでも張っておけばいいじゃんw」って声も聞こえて来そうなのですがそれではダメなんです。。


なぜなら居住者全員が同じ条件で契約しているわけじゃないからです。

またこの種類を送らずに家賃口座の変更だけ案内するとそれこそ「振込詐欺」と勘違いされていつまで経っても新しい所有者に賃料は振り込んで貰えない・・なんてことになりかねませんw。

そんなわけでこの「変更の儀」、、新しい物件を買ったら必ずやるって習慣を付けてください。(また、たまに仲介によってはこの作業を端折るやつがいます。必ずやらせてください)


さて、
通常、物件売買が終わると決済と同時にその物件の引き渡しをやりますが、この時に賃借人全員に契約内容の確認もセットでやります。(と言うことでこの地位継承の書類は決済時に売主さんと買主さんとで必死にハンコ押しますw)

もしかしたら売買時に開示して貰った賃借人の契約書にウソがあるかもしれません。。
そんな意味合いと言うか確認も込めてこの地位継承書類は作られます。。

しかし今回みたいに居住世帯数が100近くあるとこの作業、、凄惨を極めますwww。

ワタクシ、今回の売買では元付けの立場なのでこの作業の担当なのですが、一つ一つ契約内容を確認してそれを全部書類上に落とします。。

参考までにこんな文章で作ります。。


拝啓  時下ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。

さて、今般、狼 亜太郎(以下甲という)は、後記1記載の不動産(以下本物件という)を 肉欲 棒太郎(以下乙という)へ売渡し、乙はこれを買受けました。
つきましては、本物件に関する貴社と甲間の後記2記載の賃貸借契約(以下本賃貸借契約という)に基づく賃貸人としての地位(敷金の返還義務、その他の権利義務を含む)を、平成〇〇年〇月間〇〇日より乙が承継致しますので、本状をもってご通知申し上げます。
なお本件地位譲渡に伴い、本賃貸借に基づく賃料・共益費などのお支払い先を後記3記載のとおり変更させて頂きますので、何卒よろしくお願い致します。                               
誠にお手数に存じますが以下の事項をご確認頂き、旧貸主、新貸主及び賃借人との間で本書3通を作成し、記名捺印の上各1通を保有することと致したくお願い申し上げます。

敬具


これに部屋ごとの契約内容(契約者名、賃貸面積、契約期間、賃料、預かり敷金等)と売り主、買主、管理会社の記名押印を貰ってそれぞれ保有なので各3部づつ作ります。

これも仕事なので文句は言いたくありませんが、、

なんで96戸とかを全部ワンルームで作っちゃうのよww。。。(もー、ホントに面倒なんですのーーー怒怒怒w)

と愚痴のひとつでもこぼしたくなる部屋数です。。

しかもこの手のワンルームの住人さん、、こういう書類に対して非常にレスポンスが悪いです。。。

早い人だと書類到着後、1週間くらいでハンコ押して戻してくれるんですがダメなやつは1か月経っても返ってきませんwさらにひどい奴になると同じ書類を再度作って送っても「そんな書類届いてません」とか言い出します

そこでこっちも送る時に配達証明郵便で送ります。。(これで「届いてねーよ」なんて言わせませんw)

しかしそれでもずっと留守とかで書類が戻ってくるので結局そういうヤツは直接訪問してハンコを貰うことになります。。

ここでたまにいるんですが、「あれ?契約書の内容、、違うんじゃね?」ってやつ。。

こっちは夜討ち朝駆けで捕まえに来てるのにそういう話になるともう心も折れてきます。

経験で言うとこのくらいの部屋数の地位継承種類をコンプリートするまでに掛かる時間は早くて3か月くらい掛かります。。この間、ワタクシ、セミナーで使う出席簿みたいなのを作って全部自分で管理します。


ハンコを貰うと黄色のマーカー付けるのですが実はワタクシ、、これの色塗りだけは密かな楽しみなんです。。(コレクター魂炸裂ですw)


しかし、やっぱり最後の最後までハンコが貰えないやつが数人残るのは毎回のお約束。。

しかも大体、電話しても「この電話番号は現在使われておりません」なんてアナウンスが掛かるやつなので「ホントにこいつはここに住んでるのか?」と不安になったりもします。(前に女子が住んでる部屋を強襲したらセクシーブリーフ履いた男子が出てきたこともあります。。)


今回の確認作業、、これからスタートなのできっと年をまたぐのではと思うのですが昨日、この買主さんが恐ろしいこと言ってました。。


買主「この物件、、転売したらいくらで売れるかな・・・?」



あうー。。。


すみません。。
売るのは一向に構いませんがせめてこの作業が全部終わってからにしてくれませんか?



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考えただけでじんましん出ちゃうんじゃんw

COMMENT

大変為になりました。ありがとうございます。こういう細かい部分は本を読んでわかったつもりになっていても、まるで身についてないのでダメですね。そういう点でも区分から始めてよかった…

なるほど、そうやるのですね。
もっともっと小さな規模ですが
まさにこの作業に追われている最中でしたので
参考になりました。

立場が仲介じゃなく買主ですけど(T-T)

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