「金額ふかしてオーバーローン付けますから！」〜山中教授の憂鬱。。。
衣替えしようと思ったらまた暑くなってきたんですのw
こんにちは。
最近、ブログランキングで怒涛の勢いでのし上がってきた9人の著者輪番式の肉欲団ブログ。。（昨日は油断してたら一瞬抜かれてしまいましたｗ）
さて、そんな肉欲団の今日の記事で
「金額ふかしてオーバーローン付けますから！」
って話がありました。(山中教授って誰？ww)
おそらくこの手の不動産ブログを読んでる人の大半がこんな話に興味があるんじゃないかと思うのですが、先日とある銀行の融資担当者とメシを食った時、この話題が出ました。
銀「狼さんちってオーバーローンとかやる時に売契の売値フカしてます？」
ワタクシの心の中（想像図）
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出し抜けにこんなこと言われていい年したおっさんだってドキドキしちゃったじゃないですかww(まったく最近の若いヤツときたらw)
あーた、
そんな質問されても不用意に「YES]なんて言えるわけないでしょｗｗｗ。
なんでも最近、契約書の売値で計算するとどう考えても収支が合わないのに平気で高い金額で買おうとする買主さんが多いらしいです。銀行さんも不審に思っているらしいのですが本人は「これでも収支が合うから大丈夫です」って言ってるらしいですけど銀行から見たらそんなんじゃおっかなくて稟議に出せないって泣き言言ってましたｗ。
それはそうと、、
かたや、リーマンショックの前の融資がジャブジャブ出ていた時代にもこんなお客さんがいました。
客「ねーねー、、狼さん、、私も不動産投資始めたいんですけどオーバーローンが出る物件ってありませんかね？え？持ち金？そんなのあるわけないでしょｗｗｗ」
お金を持っていても「使わずに温存したい」って話ならよくある話なのでいいですけど、まったく手金ナシで1億もの物件を借金して買おうとするのは無謀というか驚きです。。
しかし、当時は理論上手金が無くても借入属性一つで借入出来た時代がありました。
たしかにオーバーローンでも一度物件を買えてしまえば「利回りが返済を上回ってさえいれば」って条件付きで毎月「不労所得」が入ってくるって気もしますが不動産投資はそんな甘いものでは無いし、今の時代にそんな物件があるわけもありません。
そうなると仲介さん、、売値を実際の売値より高く見せて（契約書も正規の金額とフカした金額の2種類用意します）売買をやっちゃうのですが、今、銀行相手にこれやると発覚時にエライことになります。（あくまでも発覚時の話なので発覚するわけねーじゃんって人はこのまま続行しても構いませんけどｗ）
万一、発覚すればその買主さんと仲介さんはその銀行とは一切取引が出来なくなるしお客さんは金融情報属性がブラックになる可能性すらあります。（とある知り合いの大家さんはこれで息子さんが銀行に就職出来なくなったそうです）
うちでも最近多いのですが、レインズに物件載せて売ってると「すみませんが融資付けの間レインズの登録落として貰えませんか？」って話があります。金融機関だって一応レインズは検索できるので売値のチェックくらいはします。そしてその売値が実際の申し込み金額より安いと「あれ？なんで売値が違うんだ？」ってことになっちゃうので審査期間中、レインズから落とすって技は昔からありました。。
参考までにレインズは一般媒介だと登録義務が無いので実際は専任なのに一般媒介にしておいてレインズに登録しないで価格が金融機関にわからないように出来るなんてことも可能です。
肉欲団の山中教授、、
短い文章ですが「オーバーローンなんか組んでどうする？」って言いたかったんだと思いますがワタクシもこのオーバーローンは相当甘いも辛いも知ってる投資家さん以外はあまりやらない方がいいと思います。
だいたい、次の物件を買い進む時に「この物件が足かせになるんです」って金融機関から見られるんです。
この話、仮に100歩譲って、万が一オーバーローンで買えたとしますが、購入後、高値で売り逃げ出来ない限り今度は相当期間「換金売り」が出来ません。（評価をフカして借りてるんだから売買時に元本返済出来ない可能性が高いです）
まして違う銀行に次の買主が融資打診したときに評価額のあまりの乖離にびっくりしちゃうケースが多いです。
で、買ってから換金できる期間までの間、、（残債が取りあえず次の買主が買える売値になるまでの間）
この間にわけのわからない多額の修繕費用が掛かったりするとそこで充分死ねます。（この話、あまり不動産投資本では書いてないので敢えて書いておきます）
オーバーローンで物件を買うってチャレンジするのは止めませんが、この辺は絶対注意しておいて欲しいところです。
銀行に言われる以前にワタクシは実需も売ってる都合上、この手の「二重売契」は出来ませんが（やったらその銀行とはお付き合い停止になっちゃうじゃんｗ）収益だけやってる仲介さんでこの二重売契の話、、よく聞きます。。
ワタクシも何度かこの売買現場を目撃したことがありますが、銀行が契約時の売契と重説を原本コピー取らない銀行ほどこの作戦が使えます。（収入印紙を上にちょこんとおいてコピー取ってそこに割り印押す、、、（以下略））
原本のコピーを取る銀行も増えたのでわざわざ契約書を2種類作って印紙も両方に貼り付けて高い方を銀行に出すってやり方が最もスタンダードですが、実はこれ業者間取引では違う方法で融資金額をフカしてますｗ。
ワタクシのセミナーで時々話す「売契を2種類作るのではなく代わりに〇〇〇〇〇を作って〇〇に〇〇する（すみません。。ブログ上ではさすがにこの〇を埋める勇気がありませんｗ）」ってやつですが、これは金融機関ではまず見破れません。（ここ読んでる金関係者の方、ここだけは見なかったことにしてくださいｗ）
法的にもこの方法でしたら書類を偽造するってことでもないですから当人同士が〇〇さえしちゃえばOKです。（あ、ここの〇も埋められません。）
仲介さんからリスク承知で「融資金額フカせますよｗ」って言われたら「なんか別の方法があるって聞いたけど知ってる？」って聞いてみてください。
知らなかったらその業者、、おそらく業者間でのお付き合いはほとんどないエセ仲介さんである可能性が高いです。。。
うーん、、、なんか今日の記事、、とてもやばいこと書いてる気がしてきました。。。。
この話はこの辺でやめときます。。。
あと肉欲団の方にお願いです。
○○のところにまったく関係ないHは言葉を入れてコメント欄に書き込むのはやめてください。。w
嫁だってここ見てるんじゃんw