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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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唯我独尊街道。。。

banner赤ずきん
「肉」「欲」「団」の次は「法」「螺」「貝」なんですのw


こんにちは。

本日は3連休の初日。。
本来ならブログもお休みなのですがワタクシ、呑気に3連休なんかしてる場合じゃありませんっ。
(必殺さんがそれだけ遠くに行っちゃうんですw)

と言うことで若干フェイント気味に本日も更新します。。


先日、とあるお客さんの相談に乗ることになり都内某所に出撃しました。。

このお客さん、、このブログを読んでるお客さんではないのでここで書いてしまいますが、、前々からちょっとズレたお考えを持つ方です。

この方、「不動産はレバを利かせてなんぼ」とか言うクセに物件買う時にエクイティー(手金)を半分とか突っ込んじゃったり「RC物件は修繕費が掛かるから」と言いつつ一見、高利回りに見えるS造のレジを買っちゃったり(修繕費で考えたらどっちもどっちなんじゃんw)で、こっちが意見すると「俺は自分の判断がすべて・・」唯我独尊街道まっしぐらなんです。。


そう言いつつも「狼ちゃん、、この物件どう思う?」って時々、聞いてくるので最近はちょっぴり相手をするのが嫌になって来ているのですが、、今回もその「この物件どう思う?シリーズ」の相談ですw。


今回の物件は減価償却目的の木造アパート。。(不動産投資本はたくさん読んでいらっしゃるようでこういう言葉にはやたら詳しいです)


「税金も大変だからこういうのを買ってブレーキにするんだよね・・」とこれまたどこかの不動産投資本に書いてあるようなことを言っていましたがひとつ気になることがありました。。。


「仲介さんからこのアパートが古くなったら(ってもう十分古いですけどねw)土地にして売ればいい戸建用地になるって言ってたよ」って部分。。。


参考までにこの物件のスペックです。

場所:東京都杉並区某所(西武線の各駅停車の駅から徒歩12分)

土地面積:125.6㎡(約38坪)
建蔽/容積:50/100(一低)

建物:昭和49年築の2階建て
接道:全面道路4mに3.8m接道




いわゆる「土地値で買える築古アパート」ってタイプなのですが、売値は周辺のエンド相場より少し安くお値段は多少指値を入れて2900万。。(これって安いのかなー?・・・w)

ワタクシへの相談は「この土地、、最終的にエンドにいくらで売れるか?」って内容です。

「は?最終エンドってこの物件買う時点で貴方がすでに最終エンドなんじゃ、、、ふがふが、、」(心の叫び)

そう言いたのはヤマヤマですがそれを最初に言い出したら相談になりません。ここはひとつひとつ解説して理解してもらうことにしました。

さて、
こういう素人に毛の生えたような大家さんで勘違いしがちなのですがこの手の土地を高く売る方法を理解しないままこういう物件に果敢なる挑戦をしちゃうところです。

物件情報を出す仲介さんも実需の売買やらずに収益物件売買の世界に飛び込んでくるとよく言ってしまうセリフで「最後は建物を取り壊して更地で売ればいい出口戦略取れますよ」ってのがあります。

前にもブログで書いたかもしれませんが実需の土地の価格ってのは絵に描いたようにはいかないのが定説です。(定説なんて言葉使ったの久しぶりですw)

例えば今回の土地の場合。。

まずこれ以上切って売ることはほぼ出来ません。
更に言えば、都内の場合、5000万程度の土地代+建築費(内訳土地3500万+建物1500万)くらいが一番高く売れる物件スペックです。(都内だと13坪あれば狭小ながらも3階建てが建築可能なので30代後半から40代前半のいわゆる「一次取得者層」の住宅ローンが、無理なく組める5000万くらいまでの住宅が一番売り易いんです)

これを38坪の土地の状態で売りに出すとどうなるかと言えばこの土地値は3500÷38坪=92万円。。

参考までにこのエリアの更地単価(ほぼ真四角の整形地)は190万/坪

これが道路幅員6mくらいあれば38坪のロットでもいい値段が付くのですがそれだと170万×38坪=6460万の土地値になっちゃいます。

これに建物代をオンすると合計は約8000万。。(諸経費は除外します)

8000万の住宅でローンを組んで買える人はいると思いますがこの価格帯だと実際にはこの4m道路ってところで敬遠されがちです。(奥様あたりが「これじゃ車を何回も切り替えししないといけないじゃんw」とか言うんです)

この物件、すでに接道が3.8mなので二つに切ることも出来ないし(仮に切ったらここの容積率100%なので戸建どころじゃありませんw)敷地延長で切ったら今度は手前の土地に住宅は建ちません(1.8mの幅で家を建てるなら別ですけどw)


不動産屋さんってのはエンドに物件を出す前になんとかして自分で料理出来ないか考えるものです。(自力で料理出来ないから他に話を振るんです)

今回の築古アパートもおそらくこの人が買うかどうか考える前にいろいろ考えてた人もいると思いますが、結局は「エンドに減価償却対策かシェアハウスみたいな使い方が出来るお客さんに売ろう」と絵を描いたからこそこうやってこの人に情報が入ったということです。

仮にこの土地の接道間口が5mだったとします。
これならこの土地を二つに切ることも可能じゃないかと思います。(この時も敷地延長になると思いますが)

しかしこの人は非業者さんです。
建物を解体するところまではいいですが高く売るには自力で分筆して売る必要があります。

この時、この人は一番高く買ってくれるはずのエンドの実需客に対して2ついっぺんに売ることは出来ません。(やってる人もいなくはないですが厳密に言えばこれは宅建業法違反になります)

仕方ないので38坪のまま売ることになります。
先ほども書きましたが38坪のままだと実需の高値ポイントから少しズレてしまうので結局買うのはそれを見越した戸建分譲業者。。。

戸建分譲業者の粗利率は、土地建物合計で20%くらい必要ですから買値たるや、想定の半分くらいになるのが普通です。

結局、更地にしてエンドに高値で売り逃げっていうパターンはなかなか出来ないんです。(あ、解体費入れてませんでしたがこの規模だと解体費は約200万くらい追加です)

それなのに仲介さんは「最後は建物を取り壊して更地で売ればいい出口戦略取れますよ」と甘く囁きます。

まあ、その前に取り壊しまでその建物に居座る賃貸人さんの立ち退き交渉。。
(おそらくそういう計算も一律「家賃の半年分」とかの甘い計算なんでしょうね。)

よく、「この物件、、なんと土地値で買えるんです!!」と言って物件情報を持ってくる仲介さんがいますがそれはあくまでも更地価格での土地値です。


素人が追い出しやって解体して更地にして分筆して細かくして売るってスキームは予想外に費用が掛かるもの。

この手のなんとなく安く見える物件。。

いつも言うことですが「なんでこんなに安いんだろ?」っていうやや斜め45度から見る目線を養っていただけると悩まなくなります。(ワタクシだって昔、こういう話によく引っ掛かってましたからご心配無用ですw)

プロの不動産屋目の前を通り過ぎた物件、、それは「プロでもどうにもできなかった物件」か「単にその仲介にお金が無かったか」のどちらかじゃないかと。。w。


で、この相談者さん。。
ワタクシ、今書いたことをそのまま説明しました。(もちろん相談なのでお代はいただきませんw)



そしたら・・・


「あ、最終判断は俺がするから・・・」と言って相談会はあえなく終了しました。。。。




あ、ここで一言よろしいですか?



「てめー!!○○○なんだから○○○でもして○○○○○○○○!!この○○○○○○ーーーー!!!!!(あまりに下品すぎるので一部伏字にしました)」


はー、、、

なんかブログで書いたらスッキリしました。。(でなきゃ墓場まで持っていく話でしたw)


ではまた来週の18時にここでお会いしましょう。。。


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わざわざ○○の部分に文字入れてコメント欄に書くのはやめて欲しんじゃんw

COMMENT

まあ、自分で決断して自分で責任を取る姿勢がある
だけマシでしょうか。^^;

これで、人のせいにするようであればアレですが。
解体費、退去費、整地費の相場観なんてまるで
わからないので、せいぜいアパート用地の相場
として妥当かどうか、で見られるようになりたい
かなと思います。

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

今日のメインテーマからずれちゃうかもしれませんが質問です。

>一見、高利回りに見えるS造のレジ
>修繕費で考えたらどっちもどっち

S造とRCで修繕費ってどの位違うんでしょうか。


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