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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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高利回りの罠その①。。。

banner赤ずきん
現在、熟女キャバクラ疑惑の渦中にいるんですんのw

こんにちは。

今日から数回で連載するブログ記事、、少し不動産初心者向けに書きます。

最近、ブログを読んでくれてる人から物件相談のメールがよく来ます。
この物件相談の中で一番多いのが「この物件どう思いますか?」ってやつです。

「いい物件なのか」「悪い物件なのか」ってところから「買っても大丈夫?」的な質問まで様々ですが、、、出来ればついででいいので今自分が持ってる物件と投資方針などを付け加えていただけるともう少しマシなアドバイスが出来るかと思います。(多少は個々の背景がわからないと的外れなアドバイスになりがちなんですw)

さて、それはそうとその物件相談でよくある話なのですが物件概要書に書いてある利回りについて誤解している人が多いんじゃねって話を書かせていただきます。

まずおさらいですが、概要書の利回りは「現況利回り」と「想定利回り」というタイプがあるというのはご存知かと思います。

現況利回りは今、まさにその収入が得られるって数字ですが想定利回りってのはあくまでも空室がこのくらいの家賃で埋まるでしょうと「予想された利回り」です。

現況利回りについては後で書きますが、まずは想定通り。。

この想定利回りを決めているのは売り出しをやる「仲介さん」であることが多いのですがこのとき、仲介さんは物件を少しでも高く売るためにあれこれ画策します。

元付け仲介さんの目的は物件を少しでも高く売ることなのは言うまでもないですが、物件を高く売るにはこの利回りを上げて物件価格自体を高く売るよう必死に設定します。

感覚なんですが実際に貸し出されている事例を調べて「この界隈ならこの家賃」って感じで決めてます。

しかし、その家賃の設定ですが少々問題があります。

家賃価格は「募集価格(要するに大家さんの希望価格です)」と「成約価格(実際に募集して指値が入って決まった価格)」があるのですがこの想定家賃を設定する際に使われる数字は大体、「募集価格」です。

一般的に想定家賃は目一杯高くがデフォルトなのがこの業界。。w

この募集価格で想定利回りを計算すると昨今は2%前後の利回り変動が起きます。(想定利回り10%だったはずが数年の賃借人の入れ替わりで8%くらいまで下がるって感じです)

想定利回り通りに募集して成約すればいいですが仲介さんが設定した想定通りに客付け出来たってお話、、ワタクシほとんど聞いたことが無いのでこの想定利回りってのはあまり信用しないで自分で適正な家賃に引き直すってのは物件を買う際の必ずやるべきイロハのイです。

さて次に現況利回りを見て買った人です。。
現況利回りですから今、まさにその収入が保証されて買ってるわけですがその家賃の中で原契約(その賃借人さんが一番最初に契約した年)を確認してください。

リーマンショック前からずっと入居している入居者さん、、直近の入居者さんと比較して家賃が高くないですか?

ここ5年くらいで国内の賃料相場は一部の地域(震災エリア)以外ではほぼ全面的に値下がりしているはずですから

「買った時は10%の利回りだったのに2年経過したら現況利回りが8%になっちゃったんです。。。」(さすがにここまで極端な例はないはずですけどw)

ってことが起こり得ます。

「買った時に2年後、5年後、10年後の家賃下落を予想して買わないと、、、」って言ってしまえば簡単なんですがそんなのプロの不動産屋でも正しく判断は出来ません。。(物件が古くなるにつれて下落するので下落率を5%くらいに設定して計算するのが一般的らしいですけど)

これは買う時の直近の契約賃料をよく見て考えるかその物件を持ってきた仲介さんのレインズ端末でも叩いてもらって「成約賃料」を確認してください。(その際、口頭で成約金額を聞くのではなく必ずレインズで出力されたものを確認してください)

まずここまで出来れば想定利回りを間に受けて物件を買うなんて、なかば「真っ暗闇のイバラ道(別名・知らぬが仏)」を全力で突っ走ることがなくなると思います。

明日はさらに突っ込んでお話を続けます。。


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まだまだ続くんじゃんw

COMMENT

お、連載だ♪


『こち亀』 抜かすくらい長寿連載にしましょうΨ( ̄∇ ̄)Ψ


『ハンター×ハンター』みたく不定期とか下書き掲載とかは、ヤメテ欲しいんじゃん。


くの一 パブはいつ行きます?

たまに、物件価格を高くするために、こういう感じの物件見るときありますね。 空室は若干高めに想定。入居中でも入ってると安心させといて外国人を家賃高めに入居させて、利回り上げて高く見せてますね。

この様な物件情報を見るたびに、不動産は騙しあいで怖いなって思います。

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

募集賃料はSUUMOでもathomeでも見ればわかりますが、成約賃料が判るいい方法はないでしょうか。

仲介さんに言ってレインズの成約データを教えててもらうしか無いでしょうか。

そもそも、レインズの成約データって実態を表しているのでしょうか。

私も貰ったマイソクの家賃引きなおすと、3~4割増し
のとかよくありました。^^;

最近は引きなおすのも面倒になったので、部屋の最低広さ
だけ指定して土地値だけ計算するようにしています。

12平米の部屋とか調べるのも面倒臭い・・・

あ、くの一 パブって何ですか?w
ワタクシもまだまだ勉強が足りないようで、
ぜひ実地で勉強させてくださいな (^_^)/

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