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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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今が旬なのでオリンピックネタ書いてみました。。。

banner赤ずきん
土曜のフェイント更新、、あまりに不発だったんですのw
(むしろ必殺さんに引き離された感があります)


こんにちは。

週もあけて本日は月曜日。。

日曜の早朝にはオリンピック候補地が東京に決まり世の中、なんとなく景気が良くなりそうな感じがしてきました。(昨日デパートに行ったら早速オリンピック便乗セールやってましたw)

不動産屋のワタクシとしては今回の決定、今までにまったく回復の兆しすらなかった商業地の仲介取引が増えそうなのでありがたい話なのですが不動産投資的にはちょっと曇り空です。。

まず、今回の決定、、新築収益をやろうと思ってる人には大打撃です。。。
ジェービルさんのブログでも触れられていますが向こう7年間、都内の建築単価は右肩上がりで上昇するのは必至。。

都内を回遊してると消費税アップを見込んで古い建物を壊して新築ラッシュになってるのは明白だし、これで建築単価が上がるとなると、、もう新築やるモチベーションも起きません。(建築費が上がると家賃もあげることが出来ますが、、、うーん、、昨今の供給量考えると無理かなー)

また安倍総理が招致のプレゼンであれだけ「東京は安全です」なんて公言しちゃったわけですからその模様を見てた海外投資家だっているはずです。

えぇ、、海外のダブついたお金も東京に集中するんでしょう。。(事実、今回のプレゼンを通して日本の魅力的要素のパブリッシングは相当なものだったんじゃないかと。。)

となると、中古の物件もさらに値上がりしちゃうんじゃねーの?と思ってしまうワタクシです。(国内だけでも投資家さんが激増してるってのに海外からもライバル参入なんてなれば、ますます新物件購入の道が狭くなりそうです。。。)

しかしジェービルさんも書いていましたが東京だからってどこもかしこも値上がりするわけじゃありません。

今回のオリンピックで開発が重点的にされるのは都内の南側と山手線の内側です。(エリア的には港区、江東区、品川区、千代田区、渋谷区、新宿区など)

これらのエリアの交通インフラや新しい建造物などに税金が惜しげも無く突っ込まれはしますがそのほかのエリアはそこまでには至らないでしょう。(インフラが便利になればそのエリアの賃貸需要はあがるので賃料相場の上昇しますがそのエリアに入らなければいくら供給しても需要が無いのでそれほど値上がりは期待できないんです)

ジェービルさんが言ってるように都内は道一本違うだけで家賃相場と賃貸需要が変わります。

そういうインフラ目当てで投資資金を突っ込むと何かあった時に今まであった需要がいきなり無くなるなんてことがあるのが東京に限らず不動産投資の落とし穴。(最近の例ではスカイツリー周辺の需要の見込み違いなんてのがあります)

ただ、今回の招致成功で向こう7年は過去5年より悪くなることは無いでしょうから株と一緒で全体的に土地も値上がりしちゃうと思います。事実、都内の戸建用地、区分の実需レジでは早くも広告チラシレベルの物件でも値上がりが始めってます。

過去の事例を見てもそうなんですが、そうやって値上がりこそしますがこの景気もいつかは終わります。その変わり目を見極めて適切に判断しないとこういう景気の動乱期に痛い目に遭いがちです。

そんな目線を持ちつつ常にマーケットを見守る姿勢でいないといけません。(これって「いきなり変わる」のではなく数年のスパンで「いつの間にか変わってる」のでご自身でその目安になるものを見つけておいた方がいいです)


さて、
ワタクシの投資判断の目安と言えばおなじみの「定点観測」ですw。

過去ログにもありますがワタクシが編み出した「キャバ嬢指数」で世の中の景気判断が可能なんです。(このネタを懲りずに再び書くあたり、ワタクシの成長力の無さを如実に露呈していますw)

この計算式、、今から2年前のブログで書いた話ですがもう一度おさらいします。

計算式(詳しくは過去ログをご参照ください)

平日20時から21時までで店内にいるキャバ嬢さんの数・・・A
各女性の待ち時間・・・V
しかめっ面でメールを送りつけている時間・・・P
その間に無事に同伴に合流した男性客らしき人・・・E

  六本木不況指数=A(3.6V+0.8P)/E


※いつものように細かい突っ込みはナシでお願いしますw

ま、普段から不動産投資判断の複雑な計算をこなしている方も多いでしょうからこんなの一度覚えたら簡単なのでご参考ください。(覚えてどうするのとかって反論は聞こえませんw)

一見、ふざけて書いてるように見えますが、お金が循環するようになるとまずお金が回り始めるのって決まって夜の世界です。(最近の事例では仙台の国分町なんかがそうです)

景気が良くなるとこの手のお店で働く女の子の同伴出勤はお客側の順番待ちw。(あ、景気がいいんだからもしかしたら同伴なんてややこしいことしなくてもよくなるかもしれません)

景気がいい時は単に同伴するだけじゃなくて・・・あ、いや、、ここは割愛します。。(ゲフンゲフン)

また、これらのお店の客層を調べると(ワタクシ、決して女の子に興味があって足げに通うのではなくこの調査のためという理念の基、潜入してるってことをここでお断りしておきます)大体、どの業種が潤っているのか判断出来ます。

今回みたいなオリンピック景気みたいなときは建設業とか不動産業、サービス業などのお客さんでお店が賑わってますが不景気の時はだいたい金貸し系の人で賑わいますw。

こんなのを水っぽい水割り片手に見てると今、どんなタイミングなのかくらいおおよそ判断出来るかと。。

しかし、だからって隣の席の話にあまり聞き耳立ててると自分の席の女の子から嫌われます。(「そんなに隣の席子が気になるの?と」)

なので「目は女の子に向かい」「耳は隣の席に・・」とこの定点観測員の仕事、、見た目より結構大変なんですw。

うーん、、書けば書くほどワタクシの求心力(特に女子票w)が減りそうな気がしてきました。
続きは「ドキッ!男子だらけの狼旅団炎の温泉合宿」で解説します。(開催期日未定w)


あ、そういや最近、諸般の事情でこの観測を実施していませんでした。。
近日中に定点観測に行ってきますので観測結果については改めてご報告させていただきます。。。


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定点観測員補も併せて募集なんじゃんw

COMMENT

是非 「ドキッ!男子だらけの狼旅団炎の温泉合宿」  ポロリもあるよ!! に参加希望です。

オリンピック景気に便乗して、物件買いたいです。。。

先生、観測に集中できないのですが。
 (・ω・)ノ
ノ(ヘ ヘ

物件価格やっぱり上がっちゃいます??地方はどうなんでしょ…。
これ以上物件価格上がるとキツイです( ;´Д`)

狼さん

定点観測、ご同行します

ぜがひで、定点観測員助手にしてください!

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