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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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ご質問にお答えします。。。

banner赤ずきん
土日休むと見せかけてフェイントで更新なんですのーw

こんにちは。

ここのとこの連載シリーズ。。
話のセンテンスが多くて一日でまとめるとスマホで文字が追えないくらいのボリュームになっちゃうからと姑息に3回にわけて書きました。

が・・・正直、ダラダラ感漂う中身の薄いネタになってしまったようです。。。(やっぱりスマホ読みに方なんかブッチしてでも一気に書いた方が良かったみたいです。)

えぇ、、おかげで全然点数も伸びません。。(2日目なんてコメント数まで激減しましたw)


ってことで今日はお休みを返上して読者さまからの質問にお答えします。(リアル感を演出するためご質問は原文のまま掲載します)


公開質問コーナー←いつの間にかコーナー化してますww

狼さま
いつも拝読しています。私は古い戸建をシェアハウスにして、ウハウハ運営をしていましたが、さっこんの状況で、消防と建築の立入検査がありました。

個室で6畳づつあり、窓もあるからマンボさんのような脱法にはあたらないと考えてましたが、厳しい指摘がありました。

もう廃業して、戸建貸しにしたほうが良いでしょうか?



お答えします。(相変わらず、これ気持ちいいですw)

※ご質問に物件の規模とか登記簿上の用途が書かれていなかったのでここでは住居で登記されたごく普通の中古の一戸建て(部屋数で4部屋程度)であると断定しての回答になります。

相談者の方はこの戸建を購入するに際し、最初からシェアハウスとしての収入を目的に購入されたのでしょうか?
(おそらく戸建を賃貸する時「部屋を小さく区切れば収入が上がるので・・」とシェアハウス目的で購入したのではないかと推察します)

まず不動産業者であり、公にブログで発信してる立場で建前論としてお話しすると一般的な戸建住宅でのシェアハウスは共同住宅とかに用途変更しないといけないというルールがあるというところは触れておかないといけないのかと。。。

特にシェアハウスで問題になるのは防火対策と居住という意味での採光。。(他にも物件によってはいろいろ法的制限があります)

不特定に貸すのですからここをちゃんとやらないと万が一なにかあった時、責任を被るのはオーナーです。
そういう観点ではやはりシェアハウスをやるなら適法にやらないといけないかと思います。

その責任を被るリスクは万が一、人が焼け死のうものなら天文学的数字です。(ロフトに寝るのをオーナーが黙認して火事で焼け死んだらってやつと似てます)

そのリスクが追えなければ戸建賃貸に鞍替えした方が間違いないです。(呆れるほどポジショントーク全開ですww)


えーっと、、
建前話してもちっとも面白くないので本音書きます。。

さて、ここからはあくまで個人的な考えですが・・・

ワタクシが同じ立場ならシェアハウス続行しますw。(法律なんて関係ねーとかじゃなくあくまでも同じ立場だったらですよ)

6畳の部屋で採光がキチンと取れていればあとは防火対策(特に不燃対策)を潰せば法的要件は満たせるかは微妙にしても万が一の時になんとか出来る自信があるからです。(当方、以前に事務所を無理やり住居にコンバージョンした経験あり)

現在、この脱法シェアハウス問題はマスコミに派手に取り上げられていますが過去の例から言ってもやがて収束するでしょう。(そういや、世田谷の重層長屋の問題も最近はすっかり報道されなくなりました)

今回のマンボ様の問題はあまりに建築基準法から逸脱していたからだし別口で都内の業者が区分のマンションを12部屋に区切ってシェアハウス化を目論んだのも本物件の管理組合が騒いだから(そりゃあれだけ派手に部屋を切り刻んだら騒ぎますってw)マスコミ騒ぎになったのだと思います。

この2つの例には共通点があります。

それはどっちも宅建業者(マンボ様も関連会社で宅建業者免許持ってます)というところ。。。

宅建業者は不動産のプロと見なされるのでそんな法人が脱法行為をすれば「宅建免許持ってるくせに法律破っちゃダメでしょ」と当局のお咎めを受けやすい傾向があります。(宅建免許は国土交通大臣やら都道府県知事から貰ってますから)

しかしご相談者さんはおそらく宅建免許を持ってるでもなく単に戸建をシェアハウスとして貸してるだけではないでしょうか?

マスコミが派手に取り上げれば腰の思い当局も一応は動かないといけないのでしばらくは立ち入り検査を強化して是正を求めてくるでしょう。

しかし、、(業者のワタクシがこんなことを言ってはあれですが)これってある意味見せしめ的要素でやってるんじゃないかと思いますのでいずれマスコミがおとなしくなれば・・・どうなるか。。(こんな風に書いてブログが炎上したら・・・そっちの方が心配になってきましたw)

過去にも歌舞伎町で雑居ビルが火事になって50人くらいの死者を出した事件がありその後、なかば見せしめ的に雑居ビルへの消防立ち入りが派手に入るようになりましたが今はそれが新聞記事になることは滅多にありません。

ただ問題なのは先ほどもちょっと書きましたが、戸建住宅の登記簿上の用途が住居になってる場合です。。。

シェアハウスは基本的に用途が共同住宅・寄宿舎とかで登記されていないと厳密には用途違反になる可能性が高いです。(法的規制がかかるとしたらこのあたりではないかと。。)

不特定の人が住む集合住宅と一つの家族が住む住居では建築基準法も全然違いますのでこれからシェアハウスを検討される方はこの用途のチェックは必須です。(といってもほとんどの戸建は共同住宅や寄宿舎登記なんてしていませんのでこれを当てはめるとほとんどの戸建はシェアハウス運営は用途変更が必要になります)

この用途変更って結構面倒なんです。。。(この話は書き始めたら3日以上掛かるのでネットで「シェアハウスへの用途変更」とかで検索してください)

さて、結論ですが、今回のご質問者さんがどのような是正措置を求められているのかわからないので断定できませんが今回の一件で素人の大家さんにシェアハウスが運営出来ないくらいの是正を求めて来るとも思えません。
しかし、防火対策はさすがに心配なので隔壁を防火壁にしたり避難経路の確保などを対策して「これだけ頑張っているんだからお願いします」と懇願してみてはいかがかと思います。(それでもダメと言われたらそこで考えるとして)

現状ではシェアハウスについて法律の整備はまだ完全にはなされていませんので今後、このシェアハウスで派手な火事でも起きてしまわない限り今後もグレーゾーンとして扱われるのではないかと思います。

ワタクシもこのブログを書くようになってからたくさんの大家さんからシェアハウスの件で相談を受けますがよくある話で「おそらくこの物件をシェアハウスで貸せなければ購入していなかった」と思います。(単なる戸建賃貸とシェアハウス賃貸じゃ収入が違いすぎますからw)

本来であれば購入する時に仲介さんに「シェアハウス」の用途で買うからと言ってるはずなのですが契約書のどこかに「本物件はシェアハウスの用途として購入するものとする」なんて書いてくれる仲介さん、ほとんどいないんじゃないかと思います。

だってそんなこと書いてしまったら用途違反を黙認したも同然だし最近はその用途に対して性能発揮出来なければ仲介さんも責任を問われてしまいます。(言ってる意味わかりますか?)

物件を購入する際にも大方、「居住用」なんて踏み込みの甘い説明書きになってしまいがちなのでシェアハウス目的で買うって人は契約の段階でこの使用用途についてもよくご検討いただければと思います。

最後になりますが、
築古中古戸建は買取業者さんも瑕疵担保の問題もありなかなか手を出しませんので比較的安価で一般の大家さんでも買える可能性が高いです。しかし戸建賃貸用途で貸すとどうしても家賃が伸び悩んでいい利回りが出にくいのでついシェアハウスって考えがちになるのも理解できます。

今後シェアハウスについての法律がどのように変化するかわかりませんのでいざという時に別の方向性にも持って行けるように考えながら運営してください。(シェアハウス運営業者に委託して運営ってものも視野に入れておくといいかもしれませんって意味です)

ちょっと的外れな答えになっちゃった感もありますがご参考いただければ幸いです。。



ん?
こんな記事書いてたら昨日付けの住宅新報の記事でこんなの発表されてしまいました。。。


「シェアハウスは寄宿舎」
http://www.jutaku-s.com/news/id/0000019006


追記

実は今日の記事、昨日の夜に仕込んだのですが朝起きたらすでにひろ*さんに先に書かれてましたw。。
ひろ*さんのブログ記事
併せてご参照ください。

シェアハウス、、
今後の動向がちょっと気になります。。。


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ネタを先越されるとなんか後追い感いっぱいなんじゃんw

COMMENT

ご無沙汰しております。
最近はクリック屋としてブログを読ませていただいておりました。(^^);

シェアハウスネタということで、私も久しぶりにコメントを書いてみます。

偶然にも?私もタイムリーに同じような記事を書いていました。
まっ、偶然というか、今朝、このネタのニュースが飛び交っていたからというのが正直なところですが。

お役所仕事は何がしたいのか見えない表現が多くて困ります。
また、政令や行政指導だけで法的根拠がないものも多々あります(薬のネット販売がいい例ですね)。

今回の件も国交省が指針を出しただけで

「あとは現場に任せる、良きにはからえ」

と読めなくもありません。

何ならうちの物件にも検査に入って欲しいです。
そこで明確な違反と指導、そして法的根拠を説明してもらうぐらいしないと、現状では何も動けません。

戸建ては消防法的にはまだマシっぽいですよね。
もともとの部屋割り弄らずにそのままで貸す
タイプであれば。

細かく刻んだものは採光その他諸々基本NGに
なっているでしょうから。

収益性はアレかもですが、売りやすさで言えば
戸建て賃貸は抜群なんでしょうね・・・

シェアハウスは本当最近狙い撃ちされてる感じで、自主管理オーナーとしては頭が痛いです。

短期の入居希望は全てお断りして、出来るだけ目立たないように運営していますが(^_^;)


歴史のないビジネスモデルはハイリターンとハイリスクが表裏一体って典型的な例ですね。

こういう事態を想定して、用途が「寮」になっている物件を購入してシェアハウスにしている方などの凄さを痛感しますw

そういえば、人体が溶融するとなぜ物件内部までそこまで浸透するのか、って疑問に合宿で答えられなかったのですが、調べて分かりました。

溶融して流れるものは「油(脂)」だからですねw
人間は水分が●%とかっていいますが、油(脂)なので蒸発せずに浸透していきますw

う〜ん、次回から審査項目に体脂肪率●●%以下の方、って入れようかな。。

落ち着いたら自分のブログにも書きますw

用途変更

用途変更は私も悩みましたが、総床が100平米を超えてなかったのでしませんでした。でも今後はどうなんでしょうね、、、?
消防とは実際シェアハウスを始める「前」によく相談しておくと良いかと思います。
(そうするとどんどん想定利回り下がるじゃん!?)

用途変更

寄宿舎として、用途変更しなきゃいけないのは、100平米以上の戸建になるようですね。(どこかの記事による情報) ところで、マンションの区分をシェアにしているところも多く、こちらにも寄宿舎のように内部の耐火を求めるようになるのか?が気になります

先週契約した一棟マンション、最上階が6LDKのオーナーずルームで、そのまま貸してもアレですので、シェアハウスにしようと思っていたんですけど、何を気をつければいいのか。。。その部屋だけ寄宿舎にするのか???? どうすれば脱法っていわれなくてすむのか?

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