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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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狼旅団税はもう納付しましたか?w

banner赤ずきん
毎年9月末は狼旅団税(税率47%)の納付期限なんですのw


こんにちは。

本日の東京、、気温36℃の猛暑日です。。(デブには辛い猛暑日です)

ここのところちょっと涼しくなってきたので油断してたらこの有様。ホントは現調に行こうかと思ってましたがこんな気温の時に無理に動いたらミイラになっちゃいます。。と言うことで本日は急遽予定を変更して中目黒のセガフレッドでブログをしたためてます。(決してサボってるわけじゃございません)

実はワタクシ最近ちょっと悩んでます。
さっきも世田谷の巨匠大家のAさんと仲良くインドカレー屋でメシ食ってたのですがそこで出た話で、「家賃10万円代の賃借人さんの今後の動向」という実に重苦しいテーマについてです。。(普段おちゃらけてるワタクシだって少しくらいはこんなことも考えるんですw)

先日もブログで書いた話で、
ウチのレジでも消費税アップ前の駆け込み需要の区分マンションや戸建への流失が始まってますが(今週2件退去されちゃいましたw)どうも40㎡クラスのDINKS層の賃貸離れがあちこちで起きてるんじゃないかと。。。

家賃10万とか払える人って買おうと思えば3000万くらいのマンションなら楽に買えます。
こういう人が消費税アップの駆け込みで購入しているってパターン、、どうも増えているようです。

事実、8月に入ってきてから実需の区分マンションの価格が微妙に上がり始めてます。(母うっちーさんのブログのお話、ホントみたいです)

この消費税ですが現在有識者を集めてなかばアリバイ作りのように「このまま予定通り8%」か「いや1%づつにしよう」とか「いやいや、、このまま据え置きだよ」とケンケンガクガクやってますがワタクシの業界的にはこんなの茶番にしか見てません。

えぇ、、何は起きてもこのまま来年4月には8%になるのはほぼ間違いないでしょう。
( これでオリンピックが東京にでも決まったら・・・もはや議論するまでもなくその時点でほぼ確定です。)


ワタクシが若かりし頃にもありましたが家賃を10万も払ってれば大体、奥さんあたりから

「ねーねー、家賃を毎月払っても損だから一戸建てかマンション買いましょーよ」

と毎晩のように寝床で囁かれた方、少なくないはずですw。

えぇ、、きっと今回の消費税アップの昨今にもこんな話が夜な夜な繰り広げられてるはずじゃないかとw。


さて、
この手の賃貸物件を抱えてる大家さんにとってはこの話、黙っているわけにはいきません。
かと言ってもこの手の話は買う物件も決まり引っ越しの段取りが出てきたあたりに「すみません、、来月末で退去します。」って言われてしまうことは多いのですでに手遅れってことになります。

ただでさえ25㎡くらいの部屋より家賃の坪単価が安いファミリーとかDINKSのマンション。。
どうやったら実需物件への借り換え需要を防ぐことが出来るのか。。

しかも今回は来年8%、再来年は10%と2段階での消費税アップが予定されています。

ということで、この戦い、今後2年近く続くことになるんでしょうか。。(教えてエロい人)

だからってシングルユースの中古レジを買ってリスクを取るってのもあまり乗り気ではありません。(こっちはもう飽和してるところは飽和し切ってます)

いろいろ考えて行き着くところは「退去されにくい部屋造り」ってあたりにいつも行き着きます。
しかしそれにはお金も掛かるし数年すればきっと他でマネされて振り出しに戻るし、、、。


あー、、悩ましい問題です。。。

いっそマンションの住人集めてセミナーでも開いて「ほら、利息も計算に入れたら買うなんてバカらしいですよ」とか刷り込んじゃおうかなって思ったりする自分がいますw。


ホント、こうやって不動産の需要って経済情勢などでコロコロ変化していくものなので収益物件を持ってる人でどこまで先を読んで物件買ってるか?って話、、いつも考えていてください。

「最悪こうなったらこう逃げよう」ってくらいシナリオ書いておかないとそのまさかの時に瀕死になることがあります。

最近は人口増加の統計とか調べて「ここなら人口の現象も少ないから大丈夫」なんて言って買ってる人がいますが人口増加してようがダメ物件は思ったようなパフォーマンスにはなりません。都内でもそうなんですが世田谷のいいところに物件買っても空室で悩んでいる大家さんだって普通にいます。(未だに新築時の内装をチョコっとリフォームしただけで築30年の物件を貸してるのがそもそも問題ですけどw)

最後は更地で、、っていう人も多いですが賃借人が住んでる状態で立ち退き掛けるのって大変です。

シナリオって簡単に書いてますがその物件物件で最良の方法を考えていつ売り抜けるかとかどこまで我慢して保有し続けるかなど時々でいいので立ち止まって考えてみてください。

今回の消費税アップの局面でも土壇場ではいろいろ動きがあるはずです。(どんな動きになるかはまったく予想はつきませんけどw)

もしかしたら来年の初頭に「こんなに消費税が上がるならファミリーの物件なんて持ってても儲からないや」とここのところの「タマ不足」のマーケットに大量に物件が供給されるかもしれません。

もうひとつ物件を買いたいワタクシの勝手な思い込みかもしれませんがここのところそう言う夢ばかりみますw。



あれ?いつの間にか悩んでたファミリーマンションが欲しいになってるじゃんww。。。




どんまい。。。



ではまた来週お会いしましょう。。


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こんなグダグダな記事書くならまだ休んでたほうが良かったんじゃんw

COMMENT

ねーねー

10年前の妻。
「ねーねー、家賃を毎月払っても損だから一戸建てかマンション買いましょーよ」

今の私。
「ねーねー、ローン払ってても残債大して減らないからマンション売っちゃおうよー。」

大規模修繕やっと終わったし消費税アップ前だしチャンス到来なんですが家族にはイマイチ伝わりません。。

究極的な対策が相場より安く買うこと、なのかも
知れませんが一番難しいですよね・・・

今回のうちの物件も募集で苦戦しましたが、元々
DINKS狙いで作った物件だったのにまったく
違う客層でほぼ埋まりましたし、10万超えの価格
帯の人口分布が本当に変わってきているのかも
知れませんね。

20年後とか絶対読めない・・・^^;

おはようございます、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

我が家の隣は1年以上空き地だったのですが、ついに新築戸建ての建築が始まりました。毎日、震度1くらいの地震が続いていて、ボロい我が家が壊れそうです。

ここに住む人もきっと、どっかのマンションからの引っ越しですね。

いつも楽しく勉強になるブログありがとうございます~
私ももう一つと思いながら、どんな投資をしたらいいのか悩んでいる一人です(*^^*)
また、色々教えて下さいね!

了解っす!
来年春まで待ちます!

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