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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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夏休みなう。。。(三回目の登校日)

banner赤ずきん
最近、二郎の誘惑に負けそうなんですのw


こんにちは。

ブログが週一更新になってからずっとランキングの点数を見てましたが・・・さすがに週一更新じゃ当たり前のように点数ダダ下がりですw。(旅団で懇意にしているクリック屋さんも夏休みだしw

しかし、そうは言っても記事の更新が無くても熱心にぽちくりしてくれる人も多いようで一瞬5位まで転落したもののここんとこはずっと鶏三郎さんの上を行ったり下を行ったりでなんとか踏みとどまってます。

そんなのを見てると

「週一更新でも3位とかならいっそこのまま週一更新でもいいんじゃねw」

って「ワタクシの心の中の人(相当ワルですw)」が囁くことも無いわけじゃありませんww。。(嘘です。。夏休みが終わればちゃんとまた更新しますってww)


さてそれはさておき、お盆休みも明けたのでそろそろ業者さんも会社に復帰していることと思います。

ワタクシも今週月曜日くらいからあちこちの業者さんに電話して物件情報の収集を始めました。(休んでてもこの作業だけは間を開けるわけにいかないのでこれくらいはキチンとやってるんですw)

ワタクシが懇意にしている業者さんは現在約80社。。。
その他に年に数回くらい物件情報をいただく業者さんが200社くらいです。

業販メインだった頃からのお付き合いなので当時はいちいち電話とかしなくても阿吽(あうん)の呼吸でこっちが欲しい物件っぽいのを送ってきてくれたのですが・・・最近はなかなかストライクゾーンになるような物件を送ってきてくれません。(ま、これだけ物件が高止まりしてれば仕方ないですけどね)

どこの業者さんに電話しても「ホント、いい物件なくなっちゃったよねー」が定番の挨拶の言葉です。。。(都内の物件はもはや融資引っ張るうんぬんの話どころじゃなくなってますw)

業者間での流通物件がここまでひどいとウチで欲しいと思ってる物件なんていつまで経っても出てきません。(狙いの「都内城南地区予算3億」なんて無謀な物件、、最近は利回り4%とかで平気で売ってます有様ですwww)


「だからって諦めたらそこでゲームセットですよ」(「諦めが肝心」って格言もありますがw)


ワタクシ、一計を案じました。

業者間で流通していなくても都内の地主さんにはこんな時期でも案外「ここだけの話ですけどね」的物件が来てるんじゃないかと。。。

それっぽい大家さんに電話して物件を横取り・・・いや、、回して貰う戦術ですw。(なんかすでにトラタヌ臭たっぷりですけどw)

普段からセミナーやらお茶会やらで仲良くなった大家さんで「うちじゃ買わないけど仲介さんからこんな話が来ているよ」って物件を拾ってモノにしてはどうか・・・と。

しかし、、この作戦、始めてみて数時間で断念しました。

そもそもこんな高止まりしている時に無理して物件を買おうなんて大家さんは周りにあまりいない事がわかったからです。。(こんなのやる前に気がつけってw)

「物件欲しいには欲しいけど最近届く物件情報ってどれもこれもしょうもない物件ばっかりだよw」

「金持ち喧嘩せず」じゃあありませんが「お買い得なら買う」って目線の人のところにそんな都合のいいお話がくるわけないじゃんって感じです。(最近の地主さんの目利きは厳しいですよーw)


そんなところに
「その他に年に数回くらい物件情報をいただく業者さんが200社くらいです。」の業者さんから物件が送られてきました。

場所は大田区某所。
京浜急行のとある駅なんですが東急線の大〇町駅にも歩いて行けそうなロケーションです。(注:都内では東急線が走っているところは高級住宅地を位置づけされるんですw)

売値は35000万。
ちと予算オーバーですが平成3年築でありながら利回りは驚異の11%!!!(だから何度も言いますけど本気で探せば年に1回くらいはこんな物件出てくるんですってw)

1階2階に店舗事務所が入っている下駄ばき物件なのでそこで利回り稼いでいるんだと思いますが何と言っても東急線が走っている場所なのでワタクシ、、非常に気になります。。


と言うことで早速見てきました。


契約前ということで守秘義務があるので細かいスペックとか写真は載せられませんが大〇町の駅から歩いて13分。。
1DK主体のレジなんですが・・・まぁこんな素敵な利回りです。。えぇ、、そりゃもう管理状態は悲惨でしたw。

謄本見てもいかにも所有者さんがあちこちから金を摘まんじゃったんだろうなという雰囲気漂う謄本乙区の汚れ具合。そういうオーナーさんが持ってた物件って往々にしてやっぱり管理状態はあまりよくありません。


しかしワタクシは業者ですのでそんなの関係ありません。。(ダメなところは直して使うのみですby必殺さん


周辺を見て回って見ましたがシングルでは若干苦戦しそうな気もします。。

とは言え今回の物件はあくまでも保有目的です。(えぇ、、家賃下げて利回り9%くらいになっても構いません。。)

速攻で買い付け入れようと仲介さんに電話しているときにある異変に気が付きました。

この物件RCのラーメン構造(説明するのが面倒なのでググってください)なのですが主要構造部に妙なクラックが入ってます。。

RCの建物って新築でもヘアークラックという細かいクラックは入るのですがこのクラック、、ちょっとひどすぎです。ドアとか窓に入ってるならあまり気にしないんですがこのクラックは主要構造部らしきところにピシピシと縦横に入ってました。。。


さてさて、、どうしよう。。
買って数年でRC部分がが暴爆しちゃったら困るし。。。



こういう時は、シャーペンの出番です。

0.5mmの芯のシャーペンをそのクラックに突っ込みます。で、1センチくらいまでならそのクラックは大したことありませんがそれ以上刺さるとちょっと危険です。。

指してみたらサクッと3センチくらい刺さりましたw。
建物裏手にも回ってシャーペンの芯を刺したらこっちは3センチどころじゃなく全部入りましたww。(ってか抜けなくなっちゃいました。。)

「うーーーーーーーん、、、どうしよ。。」

なんだかちょっと不安になりここで買い付け入れるのをストップしたんですが・・・こんなので躊躇っちゃダメですね。。

そのわずか一時間後、別の人の買い付けがビッタビタの満額で入ったそうで(こっちは予算的に厳しいので指値しようと思ってたのでこの時点でゲームセットですw)あえなく撃沈しましたw。(こういう時、自分の行動力の無さに嫌気が差しちゃいます。。。)

この物件。。
金額的に予算オーバーだったのであきらめもつきますが、そんなことよりこの物件のクラック大丈夫なんでしょうか?(ワタクシ、クラックなんて気にしない派を自負していましたがこいつはちょっとイヤな予感がしました)

仲介さんにそのことを聞いたのですが「え?クラック?そんなのこの物件は新耐震だから大丈夫ですよ」とのこと。。

ワタクシ、震災時に千葉県某所で(ネズミの着ぐるみがウロチョロしている駅と言えばわかりやすいでしょうか)平成12年のSRCのレジでそれはそれは派手にクラックが入って売りそこなった物件を見たことがあります。。(2階から8階くらいまでビシビシッと均一に恐ろしいクラックが入ってましたw)

なのでワタクシ、、耐震基準後の物件だからって大丈夫ってことはこの時の物件を見てから信用していません。。

かと言ってワタクシ、そっち方面は専門家でもないのでシャーペン突き刺して2センチ超えたら考えるようにしてます。(大体1階部分でそんなクラックがあれば上の階にも同じクラックがあるはずなので足場なんて掛けなくてもおおよそ見当もつくってもんです)


あの時、気にしないで買い付け入れてれば良かったのかどうなのか結果がわからないので何とも言えませんが一番手で買い付け入れた人が数年後路頭に迷わないようお祈りして本日のブログは終了です。。。


あー、、でもやっぱり無理して買い付け入れれば良かったのかなー。。(ちょっと後悔。。。w)


そんなわけで。。
また来週ここでお会いしましょう。。。


日サロ行きました
ってか図々しい指値してる時点で元々買えなかったんじゃんw
(こっちは本日もしょぼくれんに飛びます)


COMMENT

この物件、購入即転売の流れですね~
ただ、業者様では瑕疵担保2年の間に何かありそうですw
個人転売が正解なのでしょうね~w(黒笑)

主要部分にクラックはいただけないですね。^^;
普通は巾0.5mm以内なんていいますが・・・

まあ最近で一番大きな揺れは大震災のヤツでしょう
から、あの程度でクラック入っているものは次の
関東大震災では1フロア潰れるレベルでしょうね。w

こんばんは

夏休みと思いきや、仕事してますね

利回り20%くらいの磨けば光る物件がないか、自分も探してます。安いのは、嫌がられる理由があるので、なかなか買えません。
いい物件は飛ぶように満額で入るので、買えません。
いい時期がいつか来ると信じて待とうと思います。

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

シャープペンの芯が入ったらアウトって思ってましたが、主要構造部に2cm入ってもOKなのでしょうか?

狼さんの現調ツアーに参加したいです。

クラック

この時期にやたら目立つ利回り10%越え→現地見に行く→大量のクラックにビビる→他から満額買付け入る→撃沈。。最近私もこのパターン経験しました。
満額買い付け入れた人には「ブラックスワン」がついている可能性ありますね。「買っちゃえ買っちゃえ!」って。

シャープペンの話はとても勉強になりました!!
いつも楽しくブログをよませていただいております!!
勉強になりますね~
いつか狼さんにお会いしてみたいです!!

初めてコメントします。

はじめまして、上村です。
いつもブログ楽しみにさせて頂いております。
もし、お時間があればおあいして相談させて頂いければと思います。
宜しくお願い致します。
上村





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