プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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夏休みなう。。。(二回目の登校日)

banner赤ずきん
余裕かましてたら一気に5位まで落ちちゃったんですのw

こんにちは。

ご無沙汰してすみません。。
1週間ぶりの更新でございます。


先週のブログの最後でこいつをポチボタン代わりに貼り付けたら「てめー!せっかく休みでもポチしてやろうと思ったらあろうことかしょぼくれんのHPに飛ばされたじゃねーかよ!!おい!」とクレームが相次ぎました。。(だーかーらー、夏休みのお遊びネタで姑息にクリック稼ごうなんざ思っちゃいないんです。。。)
日サロ行きました
この頭、着脱可能なのは内緒なんですのw(今日はこれ押してもどこにも飛びません)


そんなワタクシ、今年は小遣い稼ぎのため建築現場でバイトしているので(ネコ車担当)ガングロ具合もさらに進化しました。


黒人1
おかげさまでここまでガンクロになりました。
(向かって左から現場監督の松本さん、で、ワタクシ、同じく左官屋の佐藤さんと配管工の小暮さんです。)この一連のガングロネタは写真もろとも昨年の使い回しなのでさらに批判を浴びそうです。。よってこのネタは今回で終了させてください。。


そんな話はさておき、
今年の夏休み、、単に家でグダグダしているだけではなく実は密かにうちの会社の2号物件取得に向けて物件を物色しています。。。(お盆中って業者さんが休んでいるので邪魔が入らないこういう時こそゆっくり物件見に行けるんですw)

で、今年の初めくらいからずっとこの作業をしているのですが、、今までに見に行った物件はおよそ40件、、。
「帯に短し襷に長し」とはよく言ったものでこれだけ見て回っても「これだ!」って思う物件、、なかなか見つかりません。。

あ、そうそう、、
この40件の中に一つだけいい物件があったのですがこれは諸般の事情により某旅団員さんのモノとなってしまいその物件は現在、その方の手によってすくすくと育っております。。。(これ買ってたらセミリタイヤ出来たのに・・・無念です。。)

この物件、、今だから書いちゃいますけど都内23区、平成築のRCでありながらサブリースの分際で利回りが10%ありました。。しかも地主さん相手のサブリースだったので家賃設定も超弱気な家賃設定。。(こういう設定だと後々家賃を大幅に上げても店子にあまり怒られませんw)

また収益物件で欠かせない指標の一つでもあるレンタブル比は90%。。
積算>売値で収益還元で計算しても「いいお買いもの物件」です。(ワタクシ、当初はこの売り出し価格を聞いて「そんな値段で売るわけねーだろw」と仲介さんを疑ってましたw)

都内でも本気で探せばこういう物件ってあるんですがいつもいつも本気で探すのも大変だし(情報を出してもらうにもいろいろ経費も掛かるんですw)大体のケースではこっちが融資通している間に転売業者が現金でさらって行くのでよほど仲介さんとのグリップが強くないと(「てめー、他に情報出したら刺しちゃうよ」くらい言える間柄じゃないと)無理だし両手仲介出来る物件をそう簡単に出してくれるわけもありません。

よく「狼って口では安く買えるって言うけどそんな物件の事例すら出さない」とか言われてるようですがそんな事例、年に一度あるかないかです。書けって言うなら書きますが商談進行中は絶対書けないしほとんどのケースが「実は過去にこんな物件がありました」って書き方になっちゃいます。終わったことを書いても仕方ないしその話がホントかどうかもウラを取れません。。だからワタクシこの手の話をあまりブログで書こうと思えないんです。。

また何よりブログなどのネットで物件の情報を書くには社名を晒さないといけません。(特定販売法ってやつです)セミナーとかで配る名刺すら業者名刺を出さないワタクシがそんなことをわざわざやるわけもないのはお分かりいただけるかと思います。(何度も言いますがこのブログは商売目的でやってるわけじゃございませんw)

さて、そういうおいしい物件はズボラなワタクシのところにも時々来るくらいですからここ読んでる人のところにもそれなりに来てるはずです。(だって仲介業者を相手する数はワタクシの比ではないですよね?)

こういう物件って普段から狙ってる地域で「あれ?なんでこんなに安いの?」ってところから始まります。
安い物件ってのはいろいろ理由があるから安いんですが問題はその理由です。

この時の物件は
1.地主さんの相続物件だった
2.相続人が物件の処分を急いだ
3.売値なんて高くても安くてもどうでも良かった
4.相談した仲介さんがたまたま収益物件に詳しくなかった
5.売り主さんが大手仲介に相談することなくこの1社だけに専任出した


だったのですがどの理由が欠けてもここまでは安くならなかったと思います。


ワタクシ、物件が異様に安いなと感じたときは毎回「なんでこんなに安いのか?」と頭の毛が抜けちゃうくらい深く深く考えます。
安いには必ず理由があり、その理由に整合性があればその価格は嘘みたいな安値は嘘ではなくホントになるってことを過去の取引で何回も見てきて経験しているからです。

でもほとんどの場合は「接道してない」とか「建物に不具合がある」とか「心理的瑕疵がある」とか「見た目の想定家賃設定が高いだけ」とか「そもそもこの物件は転売業者は買わない」ってパターンです。(「あー、、だからこんなに安いんだw。。」て感じです)

今年のセミナーでもちょっと話しましたが売り物件にはそれぞれ「売る理由」ってものが存在します。

この売る理由がわからずに指値してもそんなの何の意味もありません。(下手な鉄砲みたいな話です)
理由さえわかってれば指値幅がどのくらいあるかわかるでしょうしうっかり「転売業者でもそこまで指さねーよw」って指値を入れて仲介から嫌われるなんてこともありません。

基本的に安い価格で流通しやすい物件ってのは

「再販しにくい」・・・(ローンが付きにくいなどの理由です)

「勝手から修繕経費が膨大に掛かりそう」・・・(高利回りで買っても支出が多ければ意味がありません)

「築古木造」・・・(瑕疵の問題で業者は土地売りでしか手を出せない)

あたりです。

ただ気を付けてほしいのはそこそこ手頃なロット(5000万くらいまでの比較的低価格な販売ロット)だと現金で近所に住んでる人が「近所だから買っておこう」とさらっていくことです。その物件の近所に住んでる人ってのは案外価格よりも違う部分で価値観を見出します。こういう人が気付く前にさらっていけるよう普段から仲介さんと仲良くしてくださいw。


あと土地の場合でよくあるのが

「二つ以上に切れない土地」・・・(接道2mで100坪なんてやつw)

「二つ以上に切れても一つのロットが周辺の戸建用地として割高になっちゃうもの」・・・(都内だと20坪を超えるあたりから流動性が悪くなります)

こういう土地は安く変えることが多いです。

木造築古戸建の投資をやってる人は「更地にして再建築するか、このままリノベして貸すか・・・?」と悩む部分じゃないかと思いますが売り側は建物に価値があると判断すると建物価格を上乗せしてきます。そんな時は「建物が使い物にならないので土地として買います」って言って買い付けを入れてみるなんてよくやります。

土地値で買っても建て売り業者さんが手を出しにくい物件。。。


そうなんです。

この状態で転売業者さんが手を出さなければ相当な指値が出来る可能性があります。

まあ、最近の物件価格の高騰で「平成築で利回り7%」なんて物件を買うくらいならそんな土地を都内で探して新築しても当初の利回りは10%とは行きませんが9%前後の利回りは十分に期待出来ると思います。(業物の新築アパートなんかに手を出しそうな人が最近多そうなのであえて書いてますw


「そんなこと言っても全然物件出てこないんじゃん」って思う方。。いますよね。。

なんでいい物件が業者にばっかり回っちゃうかよーく考えてください。

業者さんは
1.瑕疵担保責任がない
2.融資特約が無い
3.場合によっては手数料6%払うくらい朝飯前
4.買った後、いちいち文句を言わない
5.張り巡らしてるアンテナの本数が段違い


というケースがほとんどです。

また物件を出す仲介さんでも
6.もしかすると再販時にも仲介貰えるかもしれないから転売業者に売るんじゃんw
って考える仲介さんも多いのでこの手の転売業者さんとかが買わなかった物件がネットに乗り「足の速い物件」として流通してるのが現状です。

足の早い物件の話でついでに書きますがよく「物件が瞬間蒸発するんです」って言ってる業者さん、、、。

これって客付け業者さんに多いです。(当たり前ですが客付け業者さんは往々にして物件のグリップ力が弱いです)

なぜかと言えば元付け業者であればある程度買い付け順位なんて調整出来るし融資の速い遅いよりも「どうせ売るならこの人の方が後々揉めそうもないから・・・」と売り主さんと相談して売りたい相手に対して融資の時間をたっぷり与えることも出来るし要するに誰に物件買わせるか調整出来るんです。かたや客付け仲介さんは物件をグリップするには確固たる買主さんがいなければ相手にされませんから自ずとグリップ力は落ちてしまいます。


結論としていい物件を安く買うにはどうしたらいいかと言えば「安く買ってる人の真似をする」ってなんともショボイオチに行き着くんですが不動産業者でもない人がこれをやるには少々無理もあるかと思います。(だって融資特約ナシの瑕疵担保免責なんて物件そうそう買えませんよね?)

要するに「自分が出来ることを一つでも多く真似する」って考えてください。

中にはどれも真似出来ないって人もいますから一つでも多く真似することが出来ればそれだけおいしい物件にありつける確率も増えると。。。(ここらへんはもう確率論ですw)

取りあえず真似出来そうなことを考えると・・・「4.買った後文句を言わない」ってことでしょうか。

例えば、2000万の築古アパートを売ったとしますがここでの仲介さんの手数料は約60万。
60万の手数料で売った後、「あれがおかしい、これがおかしい」と裁判になりそうになると「あー、、こいつに売ったのは大失敗だった」と思っちゃうのが仲介です。(そういうことに関わるときの人的損害ってプライスレスですw)

仲介さんって取引の過程で「なーんか、、この人後々文句言ってきそうだな」ってのを雰囲気を感じ取ります。
で、これに認定されるとキワキワの安い物件はほぼ出てきません。(無難な物件ばっかり出されますw)

あともう一つ出来そうなことで仲手を6%払うと先に宣言しちゃうのも有効な手段です。

買い取り業者の仲手6%出しなんて毎度毎度の常套手段ですが業者が物件を買うまでには上層部への稟議が必要になります。

これの返事を待つ間って仲介の立場から言わせてもらうとちょっと面倒なんです。(あと少しってところで稟議を撥ねる憎たらしい上層部もいるしw)

しかし普通の大家さんは大体一人で決断しますから結論が早いです。
これに加えて「なんなら6%出しでもいいよ(ただし業法に従ってくださいw)」と素人風の人に囁かれたら・・・仲介さん、きっと気持ちがグラつくはずですw。(だって人間だもの~みつを)


調子に乗って書いてたら長くなってしまいました。。

続きはまた来週書きます。。


では来週またここでお会いしましょう。。


日サロ行きました
夏季限定キャラを卒業して定番キャラに昇格したいんじゃんw
(本日もしょぼくれんHPにすっ飛びますw)

COMMENT

私にも必殺な物件ください。
美人女子大生が卒業して美人OLに成長したのを紹介します。

私の場合目が効かないので、土地値になりそうな
木造に絞って物件探索するのが良いのかも・・・
特に割りにくい形の。

面積大きくて実売安目になるものは、銀行さんの
評価はそこそこ良くなるような気もするんですよね。

まずは目を鍛えないとですが。

>取りあえず真似出来そうなことを考えると・・・「4.買った後文句を言わない」ってことでしょうか。

買った後、文句を言い続けでいました。。。
たった、100万円台中盤なのに・・・
やっぱ、2000万円出せば色々言えるんだろうなーw
まだまだ修行中です。

書き込み制限にかかっているそーきです( ;´Д`)
いつも勉強になります!続き楽しみにしてます!

なるほどデスね〜。
真似出来るのは確かに文句言わないことかな。
だからください~

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