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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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退去予告。。。

こんにちは。

ここのところ、不幸な出来事ばかり起こるのですが本日は追い打ちを掛けるかのように退去予告が出ました。。

今回の退去予告は昨年「お茶会」で使用した南側のお部屋。。

時々、物件管理で出掛けるとなにやらお腹の大きい奥様がウロウロしてたので「もしかして・・・」と思ったらそのもしかしてでしたw。。

うちのレジ、わざと子供と共存がしにくい設計にしているのでこればっかりは仕方ありません。(転勤とかならなんとか言いくるめて阻止することも可能ですけどw)

8月末退去なのでちょっとはマシですけど、、この時期の募集賃料を考えるとちょっと弱気になっちゃいます。。(えぇ、、いつまでも新築ヅラしてられませんってw。)

気が付けば出来てから早、3年目。。
新築当時は近隣に全く存在していなかったDINKSレジですが、最近は近隣に似たようなDINKSレジが増えてます。

競争力で負けないためにもボチボチなにか対策を考え始めないといけないお年頃の予感がします。。

それはそうと、うちと同時期に新築したワンルームレジ。。
たまにチェック入れてはいますが、昨日も現地を通ったら10部屋中、まだ4部屋が埋まっていませんでした。。(3年間空室って一体、、、)

あの時、うちでも一瞬はワンルームで新築する計画もあったのですが(さらに言えば一瞬だけ重層長屋にする計画もありましたwさらに言えばHMでS造レジを建てる計画もありましたw)やっぱりこっちで企画してて正解だったのかと。。。(汗)

どうしても部屋の間取りは小さくしないといいお家賃取れないので新築の企画ではワンルーム系のお部屋にしたくなるのが人情ってもんですけどやっぱりその土地その土地でよくよく考えないとおっかないです。

それと部屋の形。。
たしかに玄関があってキッチンがあってお風呂を取り付けてベランダ付ければ大丈夫って安易な設計で企画する人もいるんじゃないかと思うのですがこの部屋の間取りは「頭に10円ハゲが出来るくらい」思いっきり悩むべきです。

設計の先生によっては設備がうまく収まればいいやって感じの「机上の理論的設計」入れてくる人も少なくありません。

賃貸物件ってのは他人が住むわけですからその他人が使いやすくないと住んでて疲れちゃいます。
デザインで凝った作りにしていれば「デザイン性優先」って逃げられますが汎用メーカーの量産品で構成されてるような設備でこれやるとあっという間に競争力が無くなっちゃいます。

実はうちのレジ。。
見た目はなんちゃってデザイナーズですけどトイレとかお風呂はクロスなどはホント、一般の汎用品です。

キッチンとかポリカの間仕切りだけはお値段の張るものにしてはいますがこれだって誰かがパクってしまえばいつかはありきたりの設備になっちゃいます。

気が付いたら他に抜かれていたってことにならないよう、今回の退去で次世代向けのコンバージョンを考えて他より一歩先を行く賃貸運営をしないといけないんじゃないかと思う今日この頃です。。



さて、先日書いた「引っ越ししないといけないんじゃんw」事件。。

子供の通学経路とか諸々考えるとなかなか「これだ」と思える物件がありません。。

そりゃ20万とか出せばそれなりにあるかもしれませんが住むところにそこまでお金を掛けることにワタクシ、深い意味を感じません。。

仕事柄、低レバレッジで最大の効果じゃないとイヤなワタクシ。。
ここ数日で1500件くらい調べましたが・・・うーむ、、どれもこれも「帯に短しタヌキに長し」、、です。

特に水周りの設備で手を抜いている大家さんってなんでこんなに多いんでしょう。。(10年以上前の設備でも平気で使ってます)

クロスと畳を変えたくらいで募集している大家さんを見るとそのうち競争力を失うどころじゃないことになるんじゃないかと物件写真見てて心配しちゃいます。

まだまだ「頼まれたから貸してやる」っていう感じの大家さん、世にたくさんいるんでしょう。ひどいやつになるとどう見てもガラクタみたいなキッチンがくっ付いている賃貸物件も多数見受けられました。

特に中古戸建で思ったのですが、、まあお風呂がバランス釜ってのは100歩譲れば許せます。(ユニットバスの交換ってお金も掛かりますからね)

なんですか?物件写真に和式トイレの写真を普通にsuumoとかに載せてる人wwwww。(仲介さんが嫌がらせでワザとやってるとしか思えません)


「こんな家賃しか取れないんだから設備の交換なんてとんでもない」

このセリフ、実はワタクシもよく聞きます。

しかしそれだと家賃もそれなりに段々低下してきます。
低下するだけならまだいいですが埋まらない理由がそれだったりすると大抵、それに気が付かないまま「なんで埋まらないんだろう」になってしまいます。(少しずつ劣化していくので気が付いていないオーナーさん多いです)

で、「埋まらないのは建物が古いからだ」とそこで捨て値同然で売りに出せば「経営力の無いオーナー物件」としてたちどころに必殺さんみたいなアメーバー並みの再生力を持つ大家さんの餌食ですww。


一定の期間保有して売却してしまうならその作戦もあながち間違いじゃないですが(こういう時は転売屋さんスキーム(売却寸前のなんちゃってリノベ)で逃げ切りですw)売り時を間違えちゃうと想定売却価格以下でないと売れないって可能性が急浮上してきます。

最近、なかなかいい物件が出てきませんが時々わけもなく妙に利回りのいい物件って出てきませんか?

おーー!!これこそ川上情報なんじゃんwww」と飛びつく前に「もしかして・・・あの手の物件?」って疑うくらいしないとひどい目に遭いますよ。。


よく聞く話で「この物件、、人気ですからすぐ売れちゃいますよ。だから今すぐ買い付けください」なんて言われてる物件。。

大半は「客付け業者への大量流失かネットに出回っちゃったからスピード感溢れる物件に様変わりしただけの物件」って可能性があるということを頭の片隅にでも置いていただけると変なババ物件を掴んじゃう可能性が多少は低くなるんじゃないかと思います。(こういう物件を差し出して「とにかく行動しないと始まらない」ってけしかけてる人が増えて来ていささか憂慮の念を感じます)


あ、仲介さんにそれ聞いても無駄ですよ。

だって仲介さんはそんな物件でも買って貰えないとお金にならないんですから。。。


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要するに投資判断は自己判断ってことなんじゃんw

COMMENT

しばらく引越さずに頑張り、8月に退去部屋から原状回復費用を頂戴して、回復せずそのままオオカミ家で住む。第二繁忙期まで。

自宅の大規模修繕後に預かっていた原状回復費用で回復して第二繁忙期でサクッと満室。

オオカミ家は大規模修繕で生まれ変わった自宅へ凱旋。




コンサル料はいつものポチ屋口座へヨロシク。

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

うちのボロ、全部和式トイレです。築40年でも様式のほうがいいでしょうか。

仲介さんは、、、
手数料=命ですもん。

おらおら、文句言っていないで買え!!

先日見たザ・昭和のAPなどがそんな雰囲気でしたね。^^;
それでも安ければ行ってみようかと思ってしまう所が
甘いもので・・・

一応指してみましたが、売主さん強気でした。^^;

タヌキが10円ハゲなんでつか?

苦労してるんですね

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