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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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あぁ、、根性なし。。

今日は日曜日。

仕事自体は休みですが先週から頭を悩ませるような物件があり、これの資料作りに追われています。

物件概要
場所:世田谷区某所(ぎりぎり環七の内側)
土地:290坪
建物:平成4年築RCレジ5階建
想定年収:3800万円

銀行積算45000万円
物件価格36000万円

土地も整形でしかも角地。
ワタクシがよくお勧めする土地デカの低層建物。

この物件、法人のM&A売買の際、オマケで付いてきた不動産物件なのですがこれを売却するから客付けしてくれとの依頼。。

依頼主は法人そのものに価値を見出しているのでこの物件にはまったく興味がないらしくそこそこ値段が付けばその金額で売っても構わないとのこと。

これだけ見ると思わずヨダレが出そうな物件なのですがこういう物件必ず何かウラがあります。。

ということで先週物件を見てきましたが・・・一言で言うとこれはプロユースな物件です

デザイナースのレジなんですが建築主の思い入れが強すぎですw。
平成初期にありがちなバブルちっくなデザイナーズ。一体これの建築費はいくらかかったのでしょうか。。

これが1階から全部レジとかなら売主の気が変わらないうちにwすぐにエンドさんで仲介してしまうのですが、2段式駐車場12台とか1階2階部分が店舗・事務所。地下にも賃貸中の事務所が付いてます。

更に最上階には100㎡のオーナーズルームらしき部屋。。。
想定賃料では坪10000円とか言われそうですがいいところ坪8000円ってところでしょう。

買ってからリーシング活動すらしてないので現状の満室率60%・・・。(賃貸登録すらしてないってどうなのよw)

エンドさんに現況で売買したらその後の賃貸付けが非常に難しそうです。
(いつも言う「ゲタ履き物件」+「貸しにくい部屋」のパターン。。)

一度、業者買いして半年くらいかけてリーシングをやり直し、途中銀行融資を引きやすくするためER指摘事項の修繕をしないと製品化は難しそうです。。。

積算は非常に高いのですがこれをこの現況有姿のまま銀行に持ち込んだら銀行だって困るでしょう。。

一度賃貸者を追い出して建物から新築するか今の建物をお直しして満室に持っていくか非常に判断の難しい物件です。。

もうちょっとどちらかの方向性に向いていれば判断も簡単なのですが・・感覚的にいろんな要素がちょうど真ん中で重りが吊り合ってる感覚といえばお分かりでしょうか?

どちらに方向性を付けようにも費用を考えると重そうです。。


結局、なんだかんだで2日くらい考えましたが建物はこのままで改装作戦の方が幾分いいのかな・・という結論になりました。


そうなると誰に売るか・・です。


一昔前なら大手の買取再販業者にでも話せば速攻で買い付け出してくれそうなのですが昨今の大手さんは何かと稟議稟議とうるさいのであまり出したくありません。

ということで仲のいい中堅の再販業者にお願いすることにしました。

ホントはこういう一見めんどくさそうな物件を自力でリーシングまで出来る大家さんがいれば一番いいのですがさすがにそういう大家さんに出会ったことがありません。
(この空室率を理解し収支計算してエイヤッって買える度胸が無いとこういう物件はどうしても手が出ませんってw)

事実ワタクシも2号物件として考えていましたがここから半年掛けてリーシングさせるとなると銀行からグチグチ文句を言われそうなのでちょっと躊躇しちゃいますw。



でも何かいい方法はないかと未だに未練たらたらで再計算を何回も繰り返してますw。


世の中やっぱりカネですね。。。

もうちょっと財力があればこんなのさくっと買えるのに。。。。あぁ根性なしだなぁ。。ワタクシ。。


ここちょっとポチッとしていただけると根性出るかも。。。
あ、ホント。。ちょこっとでいいんですよ。。
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COMMENT

難しそうな物件ですね。

 鳥です。

 クリックしました。

  難しそうな物件ですね。

 読者が、名乗りを上げるかな?

Re: 難しそうな物件ですね。

鳥さん

こういうのホント難しいですがずっと見てるとなにかしらいい方法が思いつくものなんですが。。

またこんな物件をさくっと買いますなんていう方がいつか現れるんじゃないかとちょっぴり期待してますw。

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