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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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利害関係について。。。。

banner赤ずきん
気が付いたら必殺さんと2000点も差が付いてるんですのw


こんにちは。

先日「海外投資」の話をちょっと書きましたがその際、質問コメントが入りました。(ここは「ピンドン入りました!!」ってノリでお願いしますw)


ご質問

4年ほど前からフィリピンの物件に投資しています。現在、完成間近ですが円安と物件価格の上昇で含み益があります。

確かに管理会社等に搾取される割合がかなり大きいのが海外不動産だと思いますが、狼さんが感じる海外不動産投資のダメな点をブログなどで紹介していただけると大変助かります。



お答えします(ちょっと慣れてきましたw)

まず先に書きますが、
ワタクシ海外投資のメリット、デメリットを立て板に水のようにしゃべれるほど詳しくはありません。。(だって自分でやったことないですもんw)


「なんだよ。。狼って知らねーのに反対派なのかよww」

と言われると思いますがこれって過去の歴史でほぼ否定されてるからワタクシ、ずっと反対派なんです。。

本来は比較すべき話ではないかもしれませんが、
身近な話で過去の日本のバブル期に「お台場開発プロジェクト」なるものがありました。

当時の都知事は鈴木俊一さん。(銭湯で前屈のパフォーマンスをやってたのを思い出します)

バブルが弾けてもこの計画は生き続けあの時都民が反対しなければ今のお台場、、相当変わってたはずです。(新交通ゆりかもめなんざ総金箔塗車両で走ってたかもしれませんw)

この計画をぶち壊したのは「いじわるばあさん」こと青島さん。。(選挙公約だったからぶち壊したってのはちょっと語弊がありますけど)

都議会で計画決定していたにも関わらず新都知事の一声でこの計画はひっくり返されちゃいました。(内緒ですが当時この開発業者の担当が数人東京湾に沈んでるとかいないとか。。。)

一度決まった話でもその時の世論一発でこの有様です。

また最近の話では2014年のオリンピック誘致に動いていた東京都。。

残念ながらその時はブラジルのリオに決まってしまいましたがもし東京で開催されてれば東京の都市計画(特に容積緩和の話がありました)が一部変更になるところまで行ったそうです。 (某〇ビルさんはそれを当て込んで都内のオリンピック関連施設沿いの用地買収に走ったとか走らなかったとか。。)

あとはちょっと前の話ですが、
リーマンショック直前ごろに起きた「石垣島リゾート開発プロジェクト」。。

この話、業者の末端のワタクシのところにさえ「1億突っ込んで土地買ったら来年は2億になっちゃうよww」なんて話がたくさん来ました。(新興デベロッパーがこぞって石垣島に出撃してたのも今では懐かしい話です)
これも結局景気の冷え込みで計画はとん挫して今ではこの話を再燃させる人もいません。 (この計画の旗振りは〇民党の某代議士さんだったって話も内緒です)

熱海の再開発なんかもありましたね。。
デベがこぞって熱海の土地を買い漁るもんだから当時の熱海はちょっとしたバブルになった記憶も懐かしいです。

さらに今の大家さんにも関係ある話ですが
で北海道の札幌とか尾張の名古屋、九州の福岡、東北仙台などにもリーマンショック全盛期は当時、日本国内にジャブジャブ流入したファンドマネーでバンバンワンルームマンションを建てまくり今では空前の空室ラッシュになってるなんて話もあります。(地方都市の築浅レジの空室が多いのはこれに一因があります)

そういや、ちょうどあのころでしょうか?
某都銀がフルローンでバンバン、サラリーマン大家さんにお金を貸し出したのって。。

あの時にこのローンを駆使してうまく買えた人だけが今の「収益物件のタマ不足」で鬼のような高値で売り逃げ出来てるんじゃなかったかと。。。


あ、そうそう。。ちょっと話は逸れますが、
最近の新築ブームでレジを建ててる人も多いと思いますが、都内ではマンション条例なるものが存在します。
基本的なルールで「部屋の最低面積が25㎡以上にしないとダメ(一部20㎡以上ってところもあり)」と言うのがありますが、、さて貴方が建てた新築物件の部屋の面積は何㎡ですか?

収益物件は「部屋の面積を小さくすればするほど収益性があがる」というのはご存知だと思います。

となると収支計画ではどうしても部屋の面積を出来るだけ小さくして一部屋でも多く部屋を作りたいと考えるのが人情ってもんです。(建築会社もそうしないと見た目の利回りが低くなっちゃうのでそっちの方向に振ろうとします)

さて、ここでどこの施主さんもこのマンション条例に沿って25㎡ギリギリの床面積で新築をやったらどうなるか。。?

それって過去に認められていた13㎡くらいから18㎡クラスのレジが供給過剰で賃料が値下がりしたのと同じようなことが起こるんじゃないでしょうか・・・?(言ってる意味わかりますか?ワタクシのセミナーでは大体、こんなこと話してます)


ワタクシの経験上だけでのお話ですが、
都市計画なんてものは「時の権力者」と「世論次第」でどうにでも変化します。

貴方に「海外投資」を持ちかけた人からは↑こんな話は出ましたか?

利害関係上、話を持ちかけた側はこういうリスクをあまり説明していないはずです。(だって「売ろう」って気合の入ってる人に「売らない」って選択肢は無いんですからw)

お金儲けの話を持ちかけられたとき、まず考えないといけないのが
「話の主はどこで利害があるのか?」です。

「お金儲けの話を自分でやらずにわざわざ他人に話すのはおかしい」とよく言われますがまったく利害関係の無い人に話すわけがないって言ってるだけの話で話すことによってなにかしらの利害関係が発生するからこそ「ここだけの話だけど・・・」って話が来るんです。(ホントは嘘かってのは置いといてw)


その利害が話の主にとって何になるのかを見極めることが出来れば「あ、要するにあなたの儲けどころはここですか」って理解も出来るし場合によってはその話に一口乗ってもいいんじゃないかとさえ思います。(どのみち儲け話では多少は養分になるのも仕方ないことですw)

とは言え、こと海外投資の話で注意して欲しいところと言うと・・・

海外の大規模プロジェクトは景気のいい時の計画をそのまま計算式に入れて弾いていることが多いです。(すべての計画がそうだとは書いてませんよw)

10年から25年くらいの気の長い長期計画ですからもし途中で政権が変わったら・・・そんなの過去の日本の歴史を見てればわかるってもんでしょう。。

金儲けには先行者利益というのがあって最初に機敏に動いた人はもちろん儲かるはずですがみんなが「海外投資は儲かるらしいよ」って動き出したら・・・それも最近の日本の不動産市況を見れば一目瞭然じゃないかと思います。

もしかしたら政権もそのままで世の中の経済もその時には上向いてるかもしれません。
しかし、そんな流動的な計画にカネを突っ込むならもっと別のことやればいいじゃん、、、ってのがワタクシの意見です。

ワタクシの周りでも「この話に100%失敗なんてあり得ない!!」と断言して(なんでも信頼できるパートナーがそう言ってるから大丈夫と過信してたって話をあとから聞いて青くなっちゃいましたw)

で、「もし失敗しても生命保険で払うから家族に迷惑は掛からないよw」と言って生命保険付きで金を借りてた人がいました。


知らない方も多いと思いますが人生の修羅場の場面に於いては返済不能時になるとホントにこの契約は履行されます。。。。

でも失敗するなんて微塵にも想定していませんからいざその最期(とき)を迎えたときに「俺はまだ死にたくなーい!!!!!」って大暴れするんです。


すみません。。勢い余って話が全然違う方向に行ってしまいました。。。


長くなるんでこの辺で結論付けちゃいますが、
お金持ちで多少余力資金があって海外投資するのは全然構いませんが日本国内で買える物件が無いから(大体このケースはタネ銭不足じゃないかと思慮します)海外投資するって方。。。

いざと言うときに追い銭突っ込めるくらいの覚悟をもってください。(最後にモノと言いうのはこれです)


あと、生意気な話で恐縮ですが、
投資ごとは自分自身で他人のさも儲かりそうな話を「意見として」取り入れて自分で検証・判断するものだと思います。

「あの人は信用出来るから大丈夫」

金儲けの世界で痛い目にあうパターンは大体、このパターンです。(金儲けでは他人の意見なんて信じないってのがある意味正解です)

今、実際に利益も出て儲かってる人も多いと思いますが儲けと言うのは利益を確定させてはじめて成り立つものです。

含み益があるからと言って喜ばずにどうやってうまく着地させるかっていうことを考えていただけるとより成功への道は開けてくるはずです。

個人的意見として書きますが、
海外投資に限らず金儲けってのは「その金儲けへの道のりでどれだけ綻んだ穴を探せるか」じゃないかと思います。だって穴が無ければ他人には絶対話なんかしませんもんww。

似たような話ですが、不動産仲介でも契約から決済・引き渡しまで辿りつくまでに少なくても50個くらいのハードルを越えて行って初めて報酬が貰えます。

売り側」の時はそうでもないですが「買う側」では100の案件のうち全部のハードルを越えることが出来るのはせいぜい2~3件です。(ほとんどが第10ハードル付近の買い付け順位のハードルで引っ掛かりますww)

ワタクシ達不動産仲介ではこのハードル全部を全速力でもすべて超えることが出来るかってのをあらかじめ考えて仕事してます。(これを考えないで全部全力で走るなんてとてもじゃないですけど身が持ちませんw)

自然と「金儲けの落とし穴を見つけるのが得意」ってのはこの経験を死ぬほど経験してるからなんとなく体が知ってるんですw。


ただ一言お断りしますが、このワタクシの意見も一つの意見に過ぎません。
ワタクシの言ってる話が正しいのかさえわかりませんし場合によってはおもいっきり間違ってるかもしれません。


今日のお話、、あくまでも「ひとつの意見」としてお考えください。


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大日本ネガティブ教の教祖にでもなる気満々なんじゃんw

COMMENT

 狼さん、ヤダな~「宇宙戦艦ヤマト」だって「宇宙戦艦ヤマト2199( http://www.mbs.jp/yamato2199/ )になってから全然設定も違うじゃないですか~。だから、一緒に「イスカンダル」に行って物件買いましょうよ^_^;

 海外不動産投資について現地の「信用できる方」にヒアリングしてみたら、皆さん「Crazy!」「บ้า!」「Basag ang pula!」「Điên!」って言っていたとか言わなかったとか・・・

 そういえば、最近、漫画喫茶で昔の漫画化『ハイスクール!奇面組』に「来津輝」というキャラクターがいて面白かったです。

 さて、東京都知事と同じ名前の青島ですってことで、今日のコメントはファイナルとさせていただきます<(_ _)>

「Good luck, Frank!」(RoboCop http://eiga.com/news/20130523/8/ )

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

大日本ネガティブ党の党首で参院選出馬って聞いてたので、卒業アルバム見ながら電話しまくってましたお(ノ゜ο゜)ノ

勘違いしちゃった(≧▽≦)てへっ


狼旅団
報・連・相
来週、そーき支部長上京でつ。
迎え撃ちます!( ̄- ̄)ゞ

海外ですか。。。

以前ネパールを旅行していた時、2~3年で倍になったと現地の人が言っていました。

そんなのはいいですが、しこたま失敗した例も知っているので初心者向けでは無いですね。

訴訟にも耐えられるお金持ちならいいと思いますが。

そうそう、どんどん言っちゃってください~。
海外なんて博打みたいなもんですから。
国内の不動産と同じ感覚じゃダメだと思います。
金融商品と割り切るくらいの気持ちでないと。

とか買ってる私が言っても説得力ないですね(笑)

僕も嫁に聞かれるんです。『あの人信用できる?大丈夫?』って。
なんで、こんなすごい人だよって、写メ見せました。
 ところが『なんで横の人、オ〇〇ミのカブリ物しているの??』って。
 逆効果だったでしょうか。。。

イスカンダルにはサーシャならぬシンガポールがバックに付いているから確実って言うのは、今までの海外投資の中では面白い説だとは思います。

でも、バクチですから、311後の東電、粉飾後のオリンパスに手を出すつもりの資金での遊び位の感覚でしょうか。

人口13億人の中国で、未入居の住宅が1億戸あるなんて説を聞くとねぇ、

プレビルドで完成前に転売で利益が出れば良いってもんじゃないでしょ。

先見の明がある人に言います。
2年前に包丁持って私を脅してでも全財産ガンホーの株を買えって言って欲しかった。

回らない寿司や、ビルごとプレゼントしたのに~

愚者は経験に学び、賢者は歴史に学ぶ、だそうですが、
大枠のところで不変の法則ってありそうですね。

まあ、そこまで壮大ではないですが、自分が理解できない
ものは手を出さない、は、きちんと守って生きたい
ですね。

株で散々やられていますし。w

誰がどういう仕組みで儲かるのか、そこまでわかって
手を出したいものです・・・

国内の不動産でもあんまり儲からないのに
(たまには儲かる事もありますが・・笑)
海外で儲かるとは思えません。
私的には、遠い将来(いつだよ)高騰するかもしれないアフリカ・南極・月の土地と同じ程度の話に聞えます(^^)

同感です。海外、恐いですね~。現地に、本当に信用できる人で知識がある人が居ないと、心配です。
狼さんが海外にいたら、買うべきですね。外国語しゃべれるかわかりませんけど(笑)

くにみさん、横にいる被り物の人ってワタシの様な気がハゲシクするのですが… (;つД`)

ゴメンナサイ

昔、観客の共感を得ればMAX100万円貰える
テレビ番組がありました。

「都市博が中止になって、彼氏の事業が危機なんです。
潰れそうです!助けてください!」
と叫びつつ訴えた女性は数十万ゲットしました。

不動産で失敗すると100万じゃ済みませんからねぇ…

cocoyouさん、
カブリ物のご本人は旅団の半沢直樹こと、五郎さんです(笑)ご安心を!

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