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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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997:3の続編。。。

banner赤ずきん
今日もダラダラと長い記事なんですのw

こんにちは。

昨日のブログ記事。。
あんな夢のない話を書いてしまったのがいけないのか、、意味不明なことを書いてしまったのか、、いまいちウケが悪かった気がします。(でも悲しいことに今の不動産投資業界はこれが現実です)

ただ、あれです。
そんなこと言って無いモノねだりしてるといつまで経っても物件は買えません。

現在のような局面ではあまり無茶して買うのもどうかと思いますが「とにかく買わないことには不動産投資が始まらない」って人も多いと思うので今日はそんな局面でもいい物件に出合える可能性的な考え方を書いてみます。


昨日もメールでご質問がありました。

「そもそも狼さんのメガネに叶う3の方の物件ってなんですか?」

ワタクシのイメージするいい物件とは

買った瞬間に売っても利益が出る物件
売りたい時にいつでも売れる物件
  です。

もちろん利回りも見てますが長期保有のリスク(要するにCFが貯まってきたり含み益なんてニヤニヤしてたら部屋での自殺一発でひっくり返って価値が下落するなんてリスクです)を考えるとローン完済までなんて怖くて考えられませんw。ってことでワタクシは流動性の方を高く見てます。

ちょっと話は逸れますが付け焼刃でやるとヤバい投資の代表格の新築投資。。
新築区分マンションがなんでダメかってのはそろそろこの手のブログを読んでる人は理解してると思いますがまだこの「業販建て売り物件」についてはご理解されている方が少ない気がします。

業販の建て売り収益がなんでダメかと言うとまず、新築物件は「建った瞬間に20%ほど業者の利益が乗ってる」点です。

20%程度の利益を乗せているということはこの物件の実際の原価は5000万で買った物件なら4000万です、
自分で土地から仕込めば(業者並みに未公開の土地を買えるとは思えないので土地代に500万乗せると仮定してでも)せいぜい4500万で建つ物件を500万高く買うことになるんです。(実際の見えない部分ではもっと悲惨な条件になってる思いますw)

まだ5000万くらいなら返済も困らないかもしれませんがこの物件を将来、再売りしたとすると間違っても5000万じゃまず売れません。(一部特殊な需要を除く)

要するに買った瞬間に1000万くらいは軽く値下がりするのがこの手の新築物件。。(実需の物件と性格的に似てます)

しかもこの手の業販モノは利益追及のため外装、内装いずれも自力でやるよりプアーであることが多いです。(あえて断言しませんw)部屋割りも利回り優先なのでその地域の実情に合わないものでもあまり気にせず建ててしまいます。(業販モノは見た目の利回り命ですw)

新築やるなら土地から自力で仕込んだ方がいいって言い続けるのはこれが理由です。

一方、中古物件。。
建築後20年も経てば内装などもふた昔前の内装です。
近隣の競合物件だってぼちぼち新築、築浅の勢力が増えてくるはずですからそれなりにリノベしたりして差別化を図っていかないと募集賃料も下落します。

そうなれば売却時の利回りを逆算すると到底買った値段じゃ売れないケースがほとんどです。

この目利きを他人任せの仮想収支計算書だけ見て買ってるって人が多いんです。
理論上の収支で買うと大体高利回りでも売却時にせっかくため込んだキャピタルゲインの吐き出す運命になるので何のための高利回り物件なのかわからないことになっちゃいます。

物件を買う時の指標としてこんな目線も非常に大切です。。

最近の大家さんはこのへんを上手く把握している方も多いです。
ご自身で専門の内装屋集団とか賃貸管理会社などを味方にして上手な運営する方も増えてます。こんな戦術を最初から構築出来てればという前提ですが昨日話した997の物件でも時にはお宝物件に化ける可能性を秘めてます。

特に地方の物件は競争相手が少ないし積算も出やすく築古を上手に仕込むと大化けする可能性があります。

地方の物件で転売業者が手を出せないような「瑕疵担保負担」だけでどう見てもガミっちゃいそうな物件は特にその傾向が顕著です。(ま、こんなの常識的話なので敢えてここで書くまでもないですねw)


ただ問題は売却時のその物件です。

換金性も併せて考えておかないといざというときに「鬼差し」されて今までのCFを食われて売却・・・なんてのではいけませんw。


さて、永遠の課題になるお話ですが、「キャッシュフローがありながら値下がりしない物件」。。

不動産投資でこの条件をクリア出来る物件はそのままではまーず安くは売ってません。

仕方が無いのでそれらしき要素を備えている物件を見抜いてかつ、他人を出し抜いて買うってことになるんですが(これが甘いも辛いも知ってる昨今の洗練された大家さんです)実は水面下では時としてそのままで売ってる時があるんです。

これがワタクシの言う3の物件です。

確率的にそんな物件がワタクシの目の前を通過する確率は年に一度あるかないかですがワタクシ、そんなに欲張りじゃないので年に1つで十分仕事になります。(そのかわり、こういう時はありとあらゆる手段を用いて確実に仕留めますw)

やっぱりこの3の物件を買うのはしんどいです。。。って方。(そんな物件、ワタクシだってそんなに見つかりませんw)

大丈夫です。
この997の物件の中に、自分にとって「これなら受容出来るって条件」をクリアしている物件が含まれてることもあるんです。

どうやるかと言えば、、

①素人から買う
②情報ソースを不動産屋だけに頼らない

のふたつの要素を持った物件をまずピックアップしてください。(意味わかりますか?)

この要素を備えた物件、、案外価格も適当に付いてますw。


よく大家さんでいらっしゃるのですが不動産屋さんとか馴染みの大家さん以外の情報ソースに向けて

「いい物件ないかねー」「あればすぐ買うのに」
と言ってる方がいます。

そうすると素人さん所有の物件で値段付けのできてない物件を「これいくらなら買う?」と聞いて来る人がいるんです。

これ、、非常に美味しいですww。


なぜならこの人、モノの相場を知らなくてただ単純に「不動産を紹介すると3%貰える」くらいに考えているからです。(お金を拾って警察に届けたら1割貰えるってのと同じ発想ですw)

実はこういうにわかブローカーさん、、この世には不動産屋よりたくさんいます。

物件の値付けって変な話、不動産鑑定士なんかよりも普通の不動産屋の方が時価としての計算なら上手です。(ただし証明力が無いのが難点ですけどねw)

しかし素人さん、、売買事例の蓄積の無ければ比較対象もそれほど知ってません。

素人ゆえ、値段がわからない
素人ゆえ、誰に相談していいかわからない
素人ゆえ、やり方を知らない  なんて事がよく起こるのですがお金になりそうなので適当に知ったかぶりしてこの取引に参入を試みます。(見ててなんかイタイですが、貴重な情報ソースなので大切にしてます)

そこそこ物件を買ってる大家さんであれば、ある程度相場観もあるし、指値の根拠になることは知ってますよね?

多少は腹の読みあいしないといけないですが全くの素人さんの場合、一番最初に「この金額なら買う」と猛然と指値すると「あ、、そんなもんなんだ、うちの物件」って思う人がたまにいるんですw。

素人の知人に頼むくらいだから最初に言った金額が設定されてその金額を基準に話が動きます。

うまくいくと最初に買うって言ってくれたからなんてお宝不動産をゲット出来ちゃう手法がこれ。。

ワタクシは一応プロなのでこういう騙しはやりませんが(あとでバレたらなんだかカッコ悪いですw)素人さんは後先がありませんからこういう「適当な値付け」を知らないところでやらかします。

とはいえいかにしてこの手の素人衆に自分が物件を探してるか伝えないといけないとリスク(不用意に大家だというと大金持ちだと勘違いされて「妙な投資話」を持ち込んでくるので即決で断るスキルが必要になります。

大家業をやってるとなんとなく会計士さんとか税理士さん、管理会社、果ては自動販売機の業者さんまでお付き合いは多岐に渡ると思いますが実のところまだ誰のお手つきでもない不動産物件ってのはこういうところから第一報が入るものです。

ここに普段から「物件欲しい」と連呼してると(これ以外にいつもセミナーで言ってる餌付け作戦を併用すると効果は倍増しますw)中古の戸建てとか相続絡みの物件売買などでおいしい話が転がり込んできます。

不動産屋で時々わけのわからないくらいの転売益が出る物件をうまく仕込んで売り抜けてる人がいますがほとんどがこんな手法を用いてます。

ブログなので多少ボカして書きましたがこんなやり方もご参考いただければと。。


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どこがボケてどこがボケてないのかよくわからないんじゃんw

COMMENT

買うのが一番付加価値が高い。

千三つですねー。マーケットに縛られ過ぎちゃうんですよね。

だから、不動産面白くないともいえます。ワクワクするような付加価値の付け方の実例って少ないですからね。

仕入れで言えば、売主さんから、直で預かる物件に、たまに値付けがおかしい人いますよね。なら、売らない方がいいと言って断っちゃいますけどね(笑)。

美味しいのは、別分野のプロだけど価格高くうることにモチベーションがないところから買うのが圧倒的に美味しいです。債権ものとか、ファンドとか。こねこね料理の出来る人なら、美味しいです。

『妙な投資話』ワタシ、断れそうにないのでこの手法使えそうにありません・・・

この間も『フィリピン沖のウナギの稚魚ビジネス』契約しそうになりましたΣ(|||▽||| )

その時はイタコに呼ばれた気がして、我に返ったので契約に至りませんでした。




危なかったです。

>どこがボケてどこがボケてないのかよくわからないんじゃんw

それが技じゃん(笑)

狼さんみたいに、大家の味方の人は本当に少ないと思います。

僕も3の方の物件は全然買えてません。

常に売却の可能性も視野にいれて利回り確保の為に、家賃を下げないようにしてますが、やっぱり空室が増えると条件下げちゃってます

勉強になりました~。

えびの養殖やったら従業員が全部食べちゃった、なんて
話は聞きますね。w

でも、本職以外の情報源、誰に吹き込むかは吟味が
いりそうですが、案外そうした人との四方山話から
来ることもありそうですね。

以前に私が狼さんに質問した答えかなと
感じました。 埋もれた物件から
お宝を探していくんですね。
本当に勉強になります。

小生も流動性を重視して、ボーンと一棟を買わないで、面倒ですが、区分や戸建を積み増して現在に至ります。

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