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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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997:3の定理。。。

banner赤ずきん
熊本から戻ったらすぐにいつもの定位置に戻っちゃったんですのw


こんにちは。

まずはお知らせです。。
狼旅団東京セミナーの追加日程が決定しました。
日時は8月3日(土)13時 募集定員は78名(先日の拍手数だけ席をなかば無理矢理ご用意しました)
募集は後日改めて開始しますので参加をご希望の方はこの日の予定を開けておいてください。


さて、、
インターネットの普及に伴い、最近ネット上で「未公開物件!」っていう広告をよく見かけるようになりました。

大体、物件価格とちょっとぼかした所在に想定利回り(想定ってとこからして問題あるんですけどw)だけ掲載してお客さんの興味をそそったところで「ここから先を知りたきゃてめーの個人情報よこせ」という手法。。(「こちとら遊びでやってんじゃねーんだよ」って感じですw)

電貼り広告と原理は同じですがオトリ広告スレスレって言ってはなんですが、不動産業界ではポスティングと並ぶ極めて原始的手法です。(そこそこ効果があるらしく体育会系業者さんはお好きなようですw)

ま、あれです。
こんなこと言っちゃ失礼かもしれませんが・・ネットの情報に出た時点で非公開じゃないんですけどねw。



我々、不動産屋が言う未公開物件ってのは業者同士で握り合ってる情報を指します。(ネットに載ってないから未公開ってわけじゃありません)

流れでいくとこんな感覚でしょうか。。

①売り主から売却相談あり

②相談された業者さんがレインズ登録する前に内々で仲介を両手にすべく自身の顧客に紹介(まずは両手狙いますw)

③自身の顧客に買う人がいないので親しい業者さんにも情報を広げる(ここから仲手は片手になります)

④親しい業者さん同士のネットワークで物件が出回り始める

④それでも買える人がいないのでレインズに登録して情報を広げる

⑤それを見たネット系業者さんが「ネット掲載OKですか?」と打診。自社HPとかネット系ポータルサイトに広告掲載する

⑥ネット系ポータルを見たお客さんが客付け仲介さん(ネット掲載した業者)に打診

⑦ここで売れればいいがこの時点で売れないと晒しモノ物件としてネットのキャッシュに残り「売れ残り物件」と化し「鬼差し待ち」になる


原則的に非公開物件と呼ばれるのは①~③までの時の物件です。④の時点でも見た目は未公開物件に見えなくもないですが、どこの業者さんもボチボチ情報を知り得る立場なのでもはや出回りモノと位置付けられます。

このレベル④くらいになると転売業者さんも諦めているので業者が買うということはありません。ネット系業者さんなどがレインズ叩いて「お、この物件、未公開なんじゃんw」と判断してメール顧客さんに一斉送信し始めます。

実はこの話、去年の狼セミナーでのお題目の一つでしたがこの①~⑦までの過程において売値が動くというお話をしたかと思います。また指値幅も①~⑦までの過程で増えたり減ったりすることもお話ししたと思いますがいくつかお話していないことがあります。

掻い摘んで話すとひとつは
未公開物件と言えども必ずしも安い物件じゃない。。。

と、もうひとつは
未公開になるかならないかは仲介手数料の配分によって変わる・・・です。

※あと蛇足になりますがレインズに載ってないからって未公開物件だと断定するのは素人考えです。収益物件の大部分は世に出ることなく地下でひっそりと売買されてます。。。専任物件は原則レインズ登録が義務付けられてますが一般媒介の物件はレインズ登録の義務は無いので専任だけどわざと一般媒介扱いにしてレインズ登録しないで売り切るなんて技もこの業界には存在しますw


うちの会社もそうですが業販系仲介のところに来る物件情報は間違ってもレインズとかネット系ポータルの物件は存在しません。(物件出す方だってそのくらいチェックしてるので当たり前と言っちゃ当たり前ですけどねw)

業者間だけで流通している物件でも仲介のレベルによってはロクでもない物件が「未公開物件」としてずっとグルグル流通してます。

「なんだよー、、またこの物件かよ、、いい加減にしろよw」っていうタイプの未公開物件とさっきの①とか②あたりの未公開物件の比率はというと、、驚異の997:3です。(だから不動産ってセンミツって言われちゃうんですw)

ワタクシの場合、この薄皮で出来た3の中から実際に物件を見に行って(ここで100枚くらい写真を撮るんですw)「自社で買うか」、「お客さんに出すか」、「スルーするか」を決めてます。

この目利きは覚えるまで最低3年は掛かります。(物覚えの悪いワタクシ、、これに5年の歳月を費やしましたww)

最近、ろくに物件調査もしないで机上の収支計算だけで物件買ってる人を見ると「こいつ、、正気の沙汰じゃねーなw」と思うのはこういう目利きの経験を踏んでるからなんです。

また業者さんによってはこの目利きが出来ない(というか敢えてやらないって人もいます)ので収支計算だけして机上の計算上、収支がプラスになるとわかるとその物件を融資付きでお客さんに紹介するなんてのもいます。


不動産仲介業ってのは他人が所有している物件を仲介することによって得られる手数料収入が飯のタネです。
他人の資産を売るなり買うなり手伝うことで物件を動かすとお金になるのでちょっと悪いヤツになると「売らない方がお客さんの利益になる」とわかってても敢えて売ろうとします。

さらにひどいヤツになるとその売ったお金で次の物件を買わせようとしますww。(これも手数料の往復ビンタと言いますw)

次に、
「未公開になるかならないかは仲介手数料の配分によって変わる」と言う話ですが、

仲介手数料の基本は片手で3%プラス諸々です。
仲介さんはこれをいかにしてたくさん貰おうとするかを画策します。

先ほど書いた①の時点ではうまくいくと手数料6%プラス諸々になるのでどこの仲介さんもここをまず狙います。

しかし、そうは言ってもその物件が安くていい物件でもない限りそうそう自身の顧客では難しいものがあります。

で、②以降に話が動くのですが仲介同士で物件をやり取りすると決まって自身に顧客がいない人を経由して次の仲介さんに情報が流れるってことがあります。(これをアンコ状態と言います)

何人もアンコが詰まってはそれぞれの手数料配分が減ってしまいます。
そうなるとブツ元は情報の出し先を制限しようとします。(「こいつに出してもどうせ直客いねーしなぁ」とか思われるとまず良い情報は出てきませんし一度でも売り買いの仲介話でケチがついた業者には出しませんw)

自身の顧客でダメ、仲の良い業者でもダメ・・となるとブツ元さん、、
「どのみち手数料は片手なんだから一気に表に出しちゃえ」とここで④の工程をすっ飛ばして⑤のレインズ登録に移行します。

レインズに登録されればその物件は「ネット掲載不可・「捨て看厳禁」とでも書かない限り「公開物件」として世に流通してしまいます。そうなれば例の「いい物件はすぐに買い付けが入って秒速で無くなる(w)」という状態になるんです。

あ、そうそう。。
物件を売る際に仲介1社で両手仲介という場面がよくあるのですがこのケース、、案外①のケースで決まっているってケースが多いです。(これが何を意味するのかってのはご自身でお考えくださいw)

収益物件の売買においては基本的に未公開物件として流通している物件を買うってのは安く変える可能性もありますがその物件がこっちの997の物件なのか3の物件なのか。。。

最近、この997の物件に手を出してしまう方が増えてます。


ドミナントで自分の得意のエリアだから多少高くても大丈夫」とか、「償却資産で買うからそもそも物件なんてなんでもいい」とか、「多少失敗しても本業の年収で補えるから大丈夫」なんて方ならいいですが土地勘のまったくないエリアを机上の計算だけで買ってしまうなんて「ギャンブル的投資」をやってる人の方が多い気がします。

去年、狼セミナーにご参加された方にはもう一度聞いて貰う話になっちゃいますが、この物件が未公開かどうかの是非の話。。

争点は「公開」か「未公開」かではなく、

その物件がどういう業者さん経路を辿って自分のところに「物件情報」として舞い込んできたかってのが重要です。←ここ試験に出ますw

「売り主さんがなんでこの物件を売るのか?」って売却理由を聞くというのは最近の書籍でも書かれていることなのでやってる人は多いと思いますが、こっちの部分も結構大切です。


「もしかして、、俺ってカモられてる・・・?」

って判断はここをチェックすればおおよそわかるので物件情報が届いたときで「こ・・これは・・・(ゴクリ)」と思う物件が出てきたとき、念のため質問してみてください。(どうでもいい物件が来たときはこの質問しても意味が無いので良い物件が来た時だけご使用ください)

質問の仕方はこうです。

「この物件、、未公開って書いてあるけどどういう種別の未公開なんですか?」

この質問にあなたの期待するような回答が無い場合、そいつは素人業者かあなたをカモと見ている可能性大ですww。


そんなわけで本日は、業者がどんだけ薄皮まんじゅうなところで商売しているのかって話を書いてみました。
ご参考いただければ幸いです。。


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7月も冒頭からいきなりネガティブ度全開なんじゃんw



COMMENT

その物件がこっちの993の物件なのか3の物件なのか。。。
って、あれ? 残りの4つはどこ行った?w

こないだ(とは言っても半年くらい前) 建○家さんで見かけて、「ん、コレはイイかも?」と思って すぐに見に行った物件。
現地から業者さんにぷるりんこ♪
疑問点を問い合わせようと所在地を言ったら、業者さん「あ~、アレね、もう何件か買い付け入れたいって人いるね。あんたも入れたいの?」
って500mくらいの高さからの言い方されて戦意喪失して、「おととい出直してきまつ」と電話切りました。


つーか、⑤の業者って事ですよね?
なんて威張りんぼうなんだ( ̄□ ̄;)!!
ビツクリした。


>7月も冒頭からいきなりネガティブ度全開なんじゃんw

いいね~
もっと苦しめないとw
もがき苦しんだら・・・(化けるかもw)

楽になりたい~(意味深!)

これは・・・・
やはりセミナーでお話聞きたい!!
ってか出張ついでに個人レッスンしてもらい
たいところです(笑

最近、関東の出張が無いからな・・・・

3日は富山で同窓会~♪

8/3体空けておきます。

誰にとっても良い物件とまではいかなくても、
自分にとって悪くない程度のものを選別したい
ところですね。

ついこの間までゲタ履き物件みて「こいいんじゃ」
とか思っていたクチですが。リマワリ(・∀・;)セイジン

狼さんに質問です。
不動産屋さんが「自身の顧客」と認識されるのは、どの時点になるのですか?
(購入依頼相談は複数の不動産屋さんにしていて購入資金の準備には問題が無い前提です。)

①希望物件の条件を伝えて物件を捜して欲しいと依頼した時点。
②物件を実際に見て、購入意思がありそうに思えた時点。
③買付申し込みを出した時点。

狼さんのブログいつも参考にさせて頂いています。

Re: タイトルなし

Oz...さん

> その物件がこっちの993の物件なのか3の物件なのか。。。
> って、あれ? 残りの4つはどこ行った?w

鋭く指摘されて速攻で直しましたww。

でもあれです。
残りの4つは密かにワタクシがガメてますw

Re: タイトルなし

cocoyouさん

> こないだ(とは言っても半年くらい前) 建○家さんで見かけて、「ん、コレはイイかも?」と思って すぐに見に行った物件。
> 現地から業者さんにぷるりんこ♪
> 疑問点を問い合わせようと所在地を言ったら、業者さん「あ~、アレね、もう何件か買い付け入れたいって人いるね。あんたも入れたいの?」
> って500mくらいの高さからの言い方されて戦意喪失して、「おととい出直してきまつ」と電話切りました。
>
>
> つーか、⑤の業者って事ですよね?
> なんて威張りんぼうなんだ( ̄□ ̄;)!!
> ビツクリした。


それは確かに⑤ですねw。
しかし恐ろしいくらいの高飛車営業。。
ワタクシもそこそこ高飛車ですけどここまではひどくないやw。

でもこの買い付け。。
自分のお客さんの買い付けじゃないケースがほとんどです。。。w

Re: タイトルなし

ワンワンさん

> >7月も冒頭からいきなりネガティブ度全開なんじゃんw
>
> いいね~
> もっと苦しめないとw
> もがき苦しんだら・・・(化けるかもw)
>
> 楽になりたい~(意味深!)

だからすげー意味深だってww。

でもワタクシのブログ、、こういうネタで勝負なので変わることはありません。。。。

Re: タイトルなし

ソウトクさん

> これは・・・・
> やはりセミナーでお話聞きたい!!
> ってか出張ついでに個人レッスンしてもらい
> たいところです(笑
>
> 最近、関東の出張が無いからな・・・・

じゃ、また東京にも来てくださいw。
個別でみっちりねっちりしゃべり倒しますww。

Re: タイトルなし

ぶるーまんあねさん

> 3日は富山で同窓会~♪

今回のはこの前のお話ですがらごゆっくり富山の夏をご堪能くださいw。

あ、おみやげなんていらないですよww。

Re: タイトルなし

クロノスさん

> 8/3体空けておきます。

え?
この前来ましたよね?ww
また来るというなら少し内容変えようかな。。。


> 誰にとっても良い物件とまではいかなくても、
> 自分にとって悪くない程度のものを選別したい
> ところですね。
>
> ついこの間までゲタ履き物件みて「こいいんじゃ」
> とか思っていたクチですが。リマワリ(・∀・;)セイジン

物件って個別で気に入るとかあるので一括りにこれはダメってのが無いので難しい面もあります。
欲しい物件があったら一度ご相談ください。

ワタクシ、クロノスさんの好みはおおよそ把握してますww

Re: タイトルなし

ストームさん

> 狼さんに質問です。
> 不動産屋さんが「自身の顧客」と認識されるのは、どの時点になるのですか?
> (購入依頼相談は複数の不動産屋さんにしていて購入資金の準備には問題が無い前提です。)
>
> ①希望物件の条件を伝えて物件を捜して欲しいと依頼した時点。
> ②物件を実際に見て、購入意思がありそうに思えた時点。
> ③買付申し込みを出した時点。
>
> 狼さんのブログいつも参考にさせて頂いています。

せっかくなので明日のブログでお答えしましょうか?


えぇ、、別にネタが無いからってわけじゃないですよw(汗)

最初、楽待ちに登録したら、未公開物件と称してあるワンルーム業者からいろいろ提案がありました。どれもやたら高いので、調べたら何てことはない、物上げから仕入れた物件にたんまりと利益を載せた自社物件でした。それ以来、知らない業者からの未公開物件は一切スルーしています。

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