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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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仲介さんの一人相撲。。。

banner赤ずきん
もはや2位が定位置になりつつあるんですのw

こんにちは。

ここんとこ、セミナーの話ばかりでそろそろ飽きられちゃうんじゃないかと思うので違うネタ書きます。

先日から売りに出してる某収益物件。。(お値段18000万円也)

売り主さん希望価格は16500万だったのですがレインズに登録しての販売活動です。。
ここは思い切り上乗せして掲載ですw。(これでも引っかかるのがネット系物件の醍醐味ですw)

ワタクシがレインズ掲載で物件を売る際、仲介さんがつい引っ掛かるような作戦を遂行して少しでも高い買い付けを取ります。(元付け業者の日常的行為です)

で、それが功を奏したのかここ2~3日で買い付けがいくつか出てきました。
最初は16000万くらいの打診だったので「そんな買い付け金額じゃ全っ然無理です(ガチャ)」って感じでお断りしてたのですがそんなことやってると仲介さんも疑心暗鬼になってきて「もしかしてこの物件、満額でも安いんじゃないか?」って勘違いしてくれるんですw。

ここでワンポイント。
「不動産物件の売値はある意味、業者がコントロール出来ます」←意味深な言い回しですが・・ご察しくださいw。。

値付けの際、ほかで売り出されてる物件と周辺で賃貸になってる同様の物件の賃料などを徹底的に比較して(比較対象は100項目くらいあります)「きっと客付け業者さんってこの物件とこの物件あたりを比較してるんだろうなw」と推定して値付けするんですが、今回もそんな手法を駆使して一見「クソ高い」レベルの値付けしてみました。

参考までにこの価格ではこのブログを読んでるクラスの方だと「てめー!こんな物件買わそうとするなんざ正気の沙汰じゃねーだろww」って怒られるレベルなんですが、世の中にはこんなありえない金額でも「これ買います」って人もいるんです。

要するにこれって買い手側の仲介さん次第で高い物件を安く見せることが出来ちゃうから可能なんですが仲介さんって基本的に手数料商売なのでお客さんが「これ買います」って言えばまず止めません。(止めたら商売にならないですからw)


今回買い付け入れてきた業者さんでほぼ満額近くで買い付け入れてきたのは2社。
そのうち1社に売渡しを出しましたが、実はこの業者さんは当初、2番手どころか業販価格に近い15000万円大の価格打診でした。。(舐めてんですか?w)

ところがこの業者さん、途中でわかったんでしょう。
「この物件、、たぶんもっと高いところで成約する物件なんじゃないの?」と現在の1番手の買い付け金額の確認をしてきました。

狼「えぇ、、一番手の買い付けは現在17500万なのでこのままならこの方に決まってしまうと思います」

今回の売り主さんは買い付け順位よりも金額重視でと指示されてますからそれに従い「満額」の買い付けが出てくるまでひたすら我慢比べです。

そしたらこの15000万円代の仲介さん、、
もう一度お客さんを物件に連れてってこの物件のセールスポイントを押しに押してその場で満額の買い付けを取ってきましたw。

案内の前にこの仲介さん、、「この物件の売りになるところがあったら教えてください」って連絡してきたので「この仲介さん、、相当キレるな」って思ってましたが・・・結果的にこれで買主さんが良かったのか、、と思うと若干疑問符ですw。(手数料のためとはいえ、この物件、、この金額じゃ相当の高買いd・・・ゲフゲフ。。)

こっちは元付けなので買主さんが知り合いでもない限り「鬼のように高く売る」のが筋ってもんです。

客付けの仲介さんがどのように売ってもこっちは文句なんてありません。

こうやって番外の順位から一気に満額の買い付けを持ってきた業者さんはいいとして問題なのは17500万の買い付けを入れてきた仲介さん。。

この仲介さん、、なんとなくですがあまり売買の仲介の経験は積んでいないんだろうなって思ってました。
だって指値の買い付け入れておきながら満額の買い付けが入るまですっかり安心しきって融資付やってましたからww。

しかも後でわかったことですが買主さんは元々「満額でもいいから買いたい」って言ってたそうです。

で、この仲介さん、、「安く指値が出来たら少し仲介手数料上乗せしてくれませんか?」って言ってたらしく勝手に500万の指値で買い付け書かせたそうです。

「なーに、、レインズに載ってる物件なんだから10%くらいの指値は挨拶代わりなんじゃんw」とでも思ってたんでしょう。

甘い、、甘過ぎです。
こっちは満額で買い付け出させるためにいろいろ対策してますからそんなのは通用しません。。

この満額でも買うつもりだったお客さん、、
「残念ですが御社のお客さんの買い付け順位は満額の2番手です。。。」となりました。

この「満額2番手」ってサッカーで股下をドリブルで抜かれるほどの屈辱です。。

ワタクシが買い側仲介の立場なら指値の買い付け入れるときに「もし満額の買い付けが出てきたら受け取る前に連絡ください」くらいは言いますし(心配な時は買主さんから満額の買い付けくらいあらかじめ貰っておきます)まだ正式に売渡が出ていないときはそれこそ朝晩の定時連絡は欠かしません。。(だってこっちは指値の身分です。いつ満額買い付けでひっくり返るかわかりませんw)

【今日の格言】
「レインズに載ってる物件ってのは指値に慣れた投資家さんが買うとは限らない。。」 ←こことても重要です。。

この2番手仲介さん、、当然買主さんからガン詰めされてる模様で
「うちの買い付けの方が早いんだからなんとかなりませんか?」って電話してきます。(今では一日2回くらいのペースで連絡してきます)

しかしこれで満額買い付けの人の買い付けを反故にするわけにはいきません。(だってこっちの仲介さんだってそいれなりにちゃんとアクションを起こして買い付け取ってきてますから)

今回のお話、、
買い付けを入れるときはその売り主さんが「金額重視なのか」「買い付け順位重視なのか」先に判断しておかないといけないって典型的な例です。

しまいにはこの仲介さん、、ワタクシに「個人的にボーナス付けるからなんとかなんないか?」まで言い出しましたw。(「策士 策に溺れる」とはよく言ったものですw)

買い付け入れるなら一発で仕留めるくらいの勢いじゃないと「・・・もう少し買い上がるの待つかな・・?」とかやられる可能性があるので買い付け入れる前にいろいろネゴしてから入れるってのが基本的な戦術です。

こういうデリケートな部分をろくに聞きもしないで話を進めちゃう仲介さん、、まだまだ多いです。

せっかくいい物件だってのに「当たり前の儀式」のように指値を入れてせっかくの物件を買い損なったって話、ワタクシも実は1度や2度の話じゃありませんww。(えぇ、、そりゃそれなりにひどい目にも遭ってるんです、、)

投資判断の基準をあらかじめ構築しておくとこういう凡ミスは無くなるんですが物件の価値を見誤る人ほどこれをやらかします。。

今の時期に売りに出てる物件、、値段的にも利回り的にもまあまあの売値で出てれば買い手も多いです。
そういう時ほど「この物件の本当の価値はいくらなのよ?」ってのがわかってないとババを掴んじゃうのでご注意ください。。(このルールを知らないと確実にカモられますw)


あ、でもあれです。
ワタクシが出すレインズ物件は最初から見誤っておいて正解ではないかと。。。w

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こんなことばっかし書いてるからいつまでも実名出せないんじゃんw

COMMENT

狼さん

ワタクシの物件の本当の価値を教えて下さーい。既にカモられた後ですが。

素晴らしい話ですね~。

売る時お願いしま~す。

札幌の物件・・・
売ってもらおうかなw
2億円の大台で!!

それなら、仲手で600万w
いい商売になるとおもふ(ニヤり)

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このコメントは管理者の承認待ちです

よぉ~し、お父さん狼さんに頼んで、二千万で買った物件二億円でレインズ載せてもらうよぉ(≧▽≦)


あ、狼さんが相手にしてくれないからワタシ今日から肉欲団員になりました。

引き抜きってヤツじゃんww

不動産市場、活況ですね。
1つの物件にそんなに買い付けポンポン入るんですか。
しかも捲り上げているし。w

満額の2番手・・・なんて残念な響き・・・
1物4価どころではないですね。

Re: 狼さん

金三角さん

> ワタクシの物件の本当の価値を教えて下さーい。既にカモられた後ですが。

えーっと、、あれです。
本当の価値はプライスレス。。。(は?w)

いやいや、、そうじゃなくて
もしホントにカモられたと思う物件なら売らずに保有し続ければいいんです。
家賃がちゃんと入ってきてればいつかは必ず高く売れる日がやってきます。

ま、下落株をずっとホールドするのに似てますがw。

Re: タイトルなし

モスモスさん

> 素晴らしい話ですね~。
> 売る時お願いしま~す。

未来の売却依頼ありがとうございますw。

ただ、ワタクシなんでも売りましょうとは言いませんw。(むしろそっちの方が多いんじゃないかと。。。w)

Re: タイトルなし

ワンワンさん

> 札幌の物件・・・
> 売ってもらおうかなw
> 2億円の大台で!!
>
> それなら、仲手で600万w
> いい商売になるとおもふ(ニヤり)

仲手よりまずワタクシ、ワンワンさんがいっつも食ってるご当地のバフンウニが食いたいです。
札幌に出掛ける格好の口実きっかけにもなるのでひとつよしなにw

Re: タイトルなし

cocoyouさん

> よぉ~し、お父さん狼さんに頼んで、二千万で買った物件二億円でレインズ載せてもらうよぉ(≧▽≦)

とりあえず2億でレインズに登録してみましたw。(えw)
水曜日だからでしょうか。。電話が全く鳴りませんけどw。

> あ、狼さんが相手にしてくれないからワタシ今日から肉欲団員になりました。
> 引き抜きってヤツじゃんww

ワタクシ、まさかあんなところでcocoyouさんに会うと思ってなかったのですっぴんで行ってしまいすみませんでした。(言ってくれれば勝負下着くらい、、以下略・・)

Re: タイトルなし

クロノスさん

> 不動産市場、活況ですね。
> 1つの物件にそんなに買い付けポンポン入るんですか。
> しかも捲り上げているし。w

これでも満額で入るのが昨今のマーケットです。(技術的要素もありますがw)

不動産の価格は時価ですから欲しいと思えば値上がりするもんなんですよ。
(ま、それがお得かどうかは置いといてw)

有るでしょうね~
そういう事も、、、
腕次第、持ってき方、でしょうね。
まあ、首まで、とっぷり染まって、みます。
この業界に、、、
この業界、おもしろいです。
周りから、浮いてるのを、承知で、いろんな所に、参加してる、超おば~ちゃんですけど、早く、皆さんの様に、億ション、買えるように、成りたいです。
毎日おせよ~
ん、おしてますよ~、
たっぷりと、




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Re: タイトルなし

あんじゅさん

この業界、いろいろな人がいるので楽しいですね。(もちろんいろいろな意味でですけどw)

周りからどんだけ浮いてしまってもあんじゅさんは狼旅団の一員ですから大丈夫ですw。(すごい無責任なまとめ方w)

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