プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
07 | 2017/08 | 09
- - 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 - -
検索フォーム

われー、、いい根性しとるやないけーw

banner赤ずきん
昨日の作戦、微妙なファールチップって感じだったんですのw


こんにちは。

昨日のブログタイトル。。(「必殺のやろー、、ブログで偉そうに能書き垂れておきながら結局あっちの勢力に迎合するのかよ!」

ホントはたろうさんリスペクトで「そりゃねーぜ パトレーゼ」にしようと思ってたのですがパトレーゼの意味がわからず(ワタクシ、リカルド・パトレーゼしか知りませんw)こんなタイトルにしたわけです。。

で、定刻の18時にブログ更新してしばらくしたら・・・いきなりその必殺さんから着信がありましたwww


「われー、、いい根性しとるやないけー」

一瞬そんな光景が脳裏をかすめましたが・・・本件とは全然違う業務連絡でしたw。(ったく、、心臓が凍りついたじゃないですかw)


昨日も書きましたがしょぼくれんの3人が上位独占したらこれやってもらいます。

「1000万以下はウ〇チ」ってギャグかますくらいですからこのくらいはOKでしょw



しかし、Jさんが出遅れてるので今月は物理的にも1-2フォーメーションが限界でしょう。

ここは無難にこっちにしましょうw(波風立てちゃいけないし)


さて、話は変わりますが、我が狼旅団で最高齢(?)じゃないかと噂されているわいちいさん。。

セミナーとか物件見学会だけでなく単なる飲み会だろうがカラオケ会(旅団でちょくちょく行くんですw)だろうが時間が許す限りほぼ皆勤でご参加してくれます。

特に旅団で比較的若年層(若年層って言ってもドリフ世代ですけどw)が参加するカラオケ会でも普通に荻野目ちゃんを熱唱するナイスガイ。。

そのわいちいさん。。
以前からずっとブログをしたためているのですが最近ブログランキングの順位を急上昇させてきました。(当初98位→現在27位)

ご本人は備忘録のつもりで書いているんでしょうけどこうやって若い人に混ざってパソコンを操り毎日毎日ブログを書き綴るのって大変だと思います。

実はわいちいさんは元々不動産投資分野はまったくの畑違いだそうで年齢的にもかなりいっちゃってからこの不動産投資の勉強を始めました。

「いやー、、試行錯誤の連続だよ」と謙遜してますが、所有物件を聞く限り、、この方恐らくメガ大家さんじゃないかと。。w(そういうのを周りに自慢しないところがかっこいいですw)

で、そんなわいちいさんから最近、所有する物件のリフォームの話で相談を受けるのですが旅団には若き一級建築士teruさんがいますので(あ、若いって言っても同じく「ドリフ世代」なのは内緒ですw)大部分の相談はそちらでやってる模様です。

ワタクシもまったく知らないってわけではないですがこういうのはやっぱり専門家に聞くのが一番だし旅団内部でやってれば変なしがらみも無くかつ、家族みたいな関係なのでボラれる心配もありません。。

そんなわいちいさんのブログで良いこと書いてました。


この段階でTさんに見てもらったのですが・・・すぐに

売却するケースと長期に保有するケースでは大規模

修繕の仕方自体が違うと叩き込まれました(う~む)。



建物の修繕って結構お金が掛かるものなのですが家賃の何年分もの費用を支払って回収見込みのない修繕をやってる大家さんが多いんです。

必殺さんも以前にセミナーで言ってましたが、「「予防的修繕」ってのにあまりカネ掛けちゃいけない」って話。。(必殺さんの修繕計画って本で書いて欲しいくらいすごいお話ですw)

ま、大きい声で言うといろいろ語弊が出てくるのでここだけの話にしておきますがそういうことやるのは自分の自宅だけにしといたほうがいいです。

収益物件ってのは貸してナンボのビジネスです。
もちろん賃貸するわけですからそれなりに身なりがきちんとしてないと賃貸の客付けに影響してしまいますが不動産取引では大規模修繕ってのは履歴でしか見てません。(ファンドクラスのデカい物件だとER(エンジニアリングレポートの略)ってのがあってそれをチェックされますが)

転売業者さんでも余程の瑕疵担保訴追の危険があれば「大規模修繕後の売買」ってこともやりますが基本的に見えるところだけお化粧直しして売り出します。(目立つエントランス周りとか)

費用対効果を追及するとこういうやり方で売るのが一番いいし、何より「建築系のキャリアを積んでる不動産投資家さん」なんてこの世にそれほどたくさんはいません。

仮にいたとしてもそういう人に売るのではなくそっちよりもたくさんいるであろう「建築系のキャリアを積んでない不動産投資家さん」に売れば済む話なので建物インスペクションなんてところに行く前に取引が成立してしまうのが現状です。

このお化粧直し。。
1億のレジなら400万くらいのお化粧直し的修繕をやると売値は1000万くらいは平気でハネ上がります。

この対費用効果なら転売業者、仕入れてそのまま転売なんてしないでわざわざ時間を掛けて修繕履歴を残して売りに出すでしょう。


現在、特になにも問題が起きてない物件で建物の大規模修繕を実施する場合、青字の部分でどのタイミングがいいのかと言えばそれは「売る直前」です。(だってお化粧だって出かける直前にするじゃないですか?)

買った物件をいつ売るかで修繕計画が変わるので単に「建築年から10年経過したから防水工事やらなきゃ」とか「外壁塗装も足場組んだ時にやった方がいいからこの際一緒にやっちまおう」と考える前に物件の売買時期をよく読んで修繕計画を立てるっていう風に考えていただけるとよろしいかと思います。

「そんな呑気なこと言ってるうちにドカーンと修繕が必要になったらどうするの?」って言われそうですが予防的修繕には保険が使えませんが突発的修繕では・・・そんな考え方もありかと思います。。(ここは言葉を濁して書きます)


実はワタクシの家でも最近、そんなことが起きました。

建築してから結構な年月が経っている建物なんですけど先日、原因不明の雨漏りが発生しました。

近くの建築屋さんに見て貰ったら「あー、、これ震災の時に出来たクラックから水が入って来てるんだよ」と言われワタクシ、「えー!!目視調査でそんなのわかるわけないじゃん」と反論しました。

そしたらその建築屋。

「前に足場組んで外壁塗装やったのが10年前だから防水工事と一緒に外壁塗装もやっときましょう」って話になり結局、150万以上の見積もりを出されちゃいました。

塗装の10年とか防水工事の10年ってのはあくまでも保証期間の話であってその時期が寿命ってわけでもないのにこっちが素人だと思ってそういう風に押し切って来るんでしょう。

さて、、このままお願いしてこの雨漏りが止まるのか・・・(これって結果論になるので判断が難しいです)

外壁の塗装面を見るとまだ塗料に弾力もあるし、そもそもクラックの上から塗装したくらいで防水効果なんて期待できません。(傷口がまた動いたらそこから水が入ってくるじゃんw)

ワタクシの経験上、建物のクラックが起因して雨漏りが始まったってケースは1000件以上物件を見て来てわずか2~3件くらいです。しかも雨漏りじゃなく配管からの水漏れがほとんど。。

今回の件も壁のクラックが原因だとはどうしても思えませんでした。

建築屋さんは雨漏りの調査って言ってもおおよそここじゃないかと予想して工事するので100%一発で直るってことも無く根本的に全部やってしまおうって言い出すので結局は予防的措置になりがちです。(だから多額の費用が掛かっちゃうんですね)

しかもクラックはいいとしても建物の全塗装はさすがに保険が使えません。。

予防的修繕まで一緒にやってもいいですが塗料の弾力を見ると「これで再塗装はもったいないなー」って感じです。

長くなるのでオチを書きますが別の雨漏りの専門家にちょっと見て貰ったら「これもしかしたら壁のクラックが原因じゃないかもよw」って言い出しました。。

で、昨日内壁を壊してみて貰ったら・・・なんとそもそもの建築時の電気工事の時の配管の防水が出来ていないためそこから水が浸入して雨漏りしていたってことでしたww。

もう、あれです。。壁のクラックとかそういう問題じゃなかったんですww。

その防水対策されていない配管にシリコンを流し込んで(原価400円w)ボードを張りなおして金額にしてわずか3万円で雨漏り修理は完了。。。(150万と3万じゃえらい違いです・・・)

しかもこれ、保険が使えるので支払いはゼロです。(ってかこれを保険使うってものあれですけどw)

防水工事のプロの方をこんなことで呼び出してこんなオチじゃこっちもかっこ悪いのでついでに内壁のクロスの交換もお願いしちゃいました。(ちょっとくらいは儲けていただかないとバチがあたりそうですw)


なんか後半グダグダになっちゃいましたが、今日言いたいことは「知らずに頼むと時として大損こく」ってことです。


修繕一つ頼むのだって家族を守るための大切なお金を吐き出すんだよ。自分で調べに調べつくして初めて実行に移すってのが当たり前だろ」ってのが、わいちいさんの酔っぱらった時の口癖です。(シラフでは借りてきた猫みたいにおとなしい方ですが飲むと妙に熱く語り始めますw)

叩き上げで長いこと経営者として君臨してきたのでこの辺の基本的な思考回路は本能的に出来上がってます。(これがもっと進むと「ガンコ」ってやつになっちゃうんでしょうかw

今でも何かと試行錯誤しているそうですけどこういう人ってもはいつも周りに助けられて最後まで上手に完走出来ちゃう気がします。

ここ読んでるどちらかと言うと年配の大家さん。。

「自分はもう歳だから・・」なんて言っちゃいけませんよ。(参考までにこのわいちいさん、、旅団の飲み会がすべて終わった午前0時過ぎでも行きつけのお姉さんのいるお店にダッシュで消えますww)


人気ブログランキングへ
明日はわいちいさんから怒りの電話が来そうなんじゃんw

COMMENT

狼さんが、業務をロットで発注してると、
障子の桟のホコリを、指で触れて確認する様な大家は
嫌われて、電話しても来てくれなくなります。
(来てくれない業者は、もう片手を超えました。)
あの機動力はgoodですね!3倍早い赤い彗星!

ところでメガ大家の定義は、キャッシュフローで
100万円/月?100万円/日?
100万室?(100万室は、三菱地所?)

わいちぃさん

わいちいさん、最近凄いですよね。
(文章に勢いがあります。)
あっ、感心してる場合じゃないか!
自分もブログ頑張ります。。

予防的修繕のボリューム感がよくわからんです。^^;
ウチも築20年位で1回は防水と外壁調査はしておこう
と思っているのですが、しなくても案外持ちそうな
気がしないでもないですし・・・

3Fですら1年の稼ぎが吹き飛ぶんですから、10F建て
とかだと死ねそうですね。

Re: タイトルなし

アッキーさん

> 狼さんが、業務をロットで発注してると、
> 障子の桟のホコリを、指で触れて確認する様な大家は
> 嫌われて、電話しても来てくれなくなります。
> (来てくれない業者は、もう片手を超えました。)
> あの機動力はgoodですね!3倍早い赤い彗星!

あの方がいなかったら間違いなく150万払ってるところでしたw。
いい人紹介してくれてありがとうございました。。


> ところでメガ大家の定義は、キャッシュフローで
> 100万円/月?100万円/日?
> 100万室?(100万室は、三菱地所?)

あ、キャッシュフローって月100万くらいでいいんじゃないかと思います。
(100万/日ってなによww)

Re: わいちぃさん

いしえもんさん

> わいちいさん、最近凄いですよね。
> (文章に勢いがあります。)
> あっ、感心してる場合じゃないか!
> 自分もブログ頑張ります。。

わいちいさん、、ホント最近のブログ、、勢いがありますねw。

あ、いしえもんさんもいいこと書いてるんですからもっと順位が上がってほしいです。。

Re: タイトルなし

クロノスさん

> 予防的修繕のボリューム感がよくわからんです。^^;
> ウチも築20年位で1回は防水と外壁調査はしておこう
> と思っているのですが、しなくても案外持ちそうな
> 気がしないでもないですし・・・
>
> 3Fですら1年の稼ぎが吹き飛ぶんですから、10F建て
> とかだと死ねそうですね。

大規模修繕はなんだかんだいって足場組むことが多いので一度に全部やってしまおうってことが多いです。
これがとてつもなく費用が掛かる原因なんじゃないかと。。。

EDIT COMMENT

非公開コメント