プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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あ、ヨダレが。。。w

banner赤ずきん
オオカミ印のチロルチョコ完成したんですのw

【お知らせ】
「狼旅団炎の不動産合宿in箱根」ですが本日当選の方に「おめでとうメール」を発送しました。
ご確認ください。(外れてしまった方、、ホントすみません。。)


こんにちは。

昨日の午前中、媒介をいただいてる物件の案内に出撃した時のお話です。

買い手側の仲介さんはそこそこ大手の仲介さん。

ま、大手だけあってそこそこのお客さんっぽい(事前の情報では相続系のお客さんですって言ってました)らしく案内まで何回もスケジュール調整して今回の案内となりました。

今回の案内。
単に相続系のお客さんってだけならそれほどお熱は入りませんが情報によれば

物件価格<手持ちのキャッシュ

とのこと。。。(あ、ヨダレが、、w)


そんなお客さんならここで一気に決めてしまおうとワタクシ、オーナーさんにもご同席をお願いしました。。(ここは王道の「もろ差し一気でがぶり寄り」ですw)

この手の方の売買ってオーナーさんが最初から同席していただくと不思議と成約率が上がるんです。まして今回のお客さん、この物件が初めての不動産投資とのこと。。

物件の見た目も大事ですが最初にオーナーさんとお話するとトントン拍子で話が進むケースが多いんです。

ここで一句。。

買えるなら 買わせてしまおう ホトトギス(狼、魂の一句です。。)

・・・

・・・

えーっと、、、

不動産投資初心者の方には最初にいい物件を買って貰わないと次が続きません。どこかで下手な物件を掴まされてしまうなら利回りは多少低くてもすぐ換金出来る物件を買ってもらう方が買う人もお得です。


ただその前にやっておかないといけないことがあります。

それは仲介さんがこの買主にこの物件について事前にレクチャーしておくこと。。

「この物件を買うと税金面でこんなことが起きますとか管理はこんな風に組み立てましょう」とか

「賃貸属性はこのエリアだとこんな感じですからこういう募集のやり方で現状の家賃はこんな感じにしましょう」とか

とにかく案内する前に物件を買ったあとのイメージを事前に埋め込んでおくって作業をやってるかやってないかで成約率は雲泥の差です。(事前ヒアリングってやつです)

実はこれ、賃貸仲介でも非常に大事なことでこの刷り込みなしに案内すると「取り敢えず一度検討して連絡します」って言われてこの案内は終了します。

ワタクシ、この
「取り敢えず検討します」って言葉は「この物件は買いません」と同義語だと位置付けてます。


案の定、このお客さんも5分くらい建物内部を見学後「外回りを見たい」と言い残し外に出て行きました。

ワタクシの経験上、まだ見れる部屋があるって時点で外部に出るってことはもう「内覧終了」を意味します。

人がせっかくの休みを返上して案内してるのにこんなしょぼい案内で終わりって、、そりゃないでしょう。。(しかも今回はオーナー同席です。。かっこ悪いじゃんw)

仲介さんからしたらこの物件も案内する物件の一つで「これが気に入らないなら次の物件見に行きましょう」程度の話かもしれません。

しかし、この仲介さん。。
偶然、駅から一緒でワタクシの20m先を歩いて現地に向かっていたのですが途中で道に迷ってましたw。(「あれー、こっちで良かったんだっけな」って顔してました)

想像するにこの物件の場所に初めて来たんでしょう。

ワタクシ、ここは声を大にして言います。

2億もの物件を案内するなら事前に現地を見てから案内しないとダメなんじゃん、、、と。

見る限り今回のお客さんとも事前に何のすり合わせも無しにぶっつけ本番で案内したみたいです。(この仲介さん、お客さんとも初対面みたいでしたw)

申し訳ないですがこれで案内しても決まるわけないです。

話を横で聞いてましたが今回のケース、「予算2億以内で都内の築浅レジ」ってオファーじゃなかったかと思います。

で、この仲介さん、単に2億のプライスを付けてる物件を案内すれば決まると思ってるんでしょう。。


それじゃ、ダメです。もう全然ダメ。。(予算100億の物件と言われて価格だけ100億の物件出してるブローカーとやってることは大差ありません)


買主さんの真意がどこにあるかを理解してませんから出す物件全てがお客さんのツボと一致しないんです。

こういう時は物件の予算じゃなくお客さんの潜在ニーズをもっと聞き出してからじゃないと話になりません。


「もしかしたら分散投資で5000万4個で合計2億なのかな?」とか「実は築浅と言っても築15年くらい経過物件でも築浅って見てくれるんじゃないかな?」とかお客さんってここに自分のツボを持ってるのでそれに合致しないといくら物件を案内しても「これを買おう」なんて思わないんです。


これって賃貸でも同じです。

賃貸物件を探してるお客さんも自分のニーズを的確に把握してくれる仲介さんが出した物件だとほぼ100%契約してくれます。

「なーんかこの仲介さん、、単に売りたいだけで案内しているのかな?」と思われた瞬間にお客さんと仲介さんの信頼関係は崩れます。


これって案内の帰りに「仲介さんとお客さんが一緒に帰るか帰らないか」でおおよそ見極められます。


普通ならこのあと一緒に近くの喫茶店でも連れてってどこが気に入らないかのすり合わせをして次の案内に繋げるものなんですが、昨日も現地でそのまま解散しちゃってましたからこの仲介さん、この時点で推定2億以上のキャッシュを持ってるお客さんの信頼を失ってるはずですw。

恐らくこの仲介さん、受け身の性格なんでしょう。

「取り敢えず検討します」

って言葉を真に受けてお客さんから連絡が来るのを待つはずですw。(このケース、、その電話はお客さんからは掛かって来ません)

で、仲介さんがしつこく追客して嫌われる、、と。(よくある話です。これww)

このお客さんもそれほど不動産投資の経験がなさそうでしたからワタクシが案内の途中で話したこの物件のポイントなんて気が付いていないでしょう。。(仲介にはわからないようにさりげなく伝えましたがまるでピンと来てませんでした)

仲介さんの行動一つで目の前のチャンスをミスミス見逃してる人ってこういう案内の時にわかるものです。

不動産業者はみんなプロだから大丈夫なんて思ってるとこんな仲介さんに当たります。

近隣にどんな学校があってどんな属性の人が住んでいてどこにスーパーとかファミレスとかコンビニがあってそのコンビニには酒類が売ってるのかとかTSUTAYAがどこにあってなんて物件の調査もせずにお客さんをただ案内するだけなら別に不動産屋じゃなくても出来ることです。

プロなら最低でも前日に周辺環境くらいチェックしてから案内しないと「なんだ、こいつこんなことも調べてないの?」って一瞬で不信感を持たれちゃいます。

現地に行った事もない物件をお客さんに紹介するってのはお客さんに対して背信行為です。(今日は言い切っちゃいますw)

そういうやつに限って「この周辺には大学もあるので賃貸需要旺盛です」なんて意味不明なことのたまっちゃうんです。(こんなことを堂々と書いてるメルマガ見ると悲しくなります)

今時の若いやつが学校に徒歩圏で通える物件なんて求めちゃいないってことも知らない仲介がいるってのも嘆かわしいことですが収益物件の売買ではまだこんなセリフを仲介さんからよく聞きます。

人口増加率を引き合いに出して「ほら、このエリアはこれだけ人口の増加が見込まれます」なんて言ってる人。。

東京も最近、人口増加してますけどダメな物件はいくら広告料乗せて募集しても入居が決まらないって現状について何か言い訳聞きたいです。(こんなこと書いて苦情が来なければいいのですが・・)


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嫁の受け売りをさも自分が知ってるように書くといつかボロが出ちゃうんじゃんw


COMMENT

不動産の仲介って営業ですよね??
そうなんですよね??
営業マン、商品知らなきゃ話になりませんよね??

ってツッコミ入れたくなりました。

しかも手数料600万ももらうなら
それなりに調べないといけないと思いますが・・。

それで営業が務まるなら楽だよな~、なんて。

 福岡の激戦区の実態を知って、ブログの更新する気も失せている今日この頃です(いえ、本自体はデータに基づいた良い本だと思います。。。)

 さて、きっと今日のコメント欄に「買えぬなら 買えるまで待とう ホトトギス」とか「買えぬなら 壊してしまえ ホトトギス」などと書き込む人が沢山いると感じています。

 学生って言えば、ワタクシ、学生時代、大学の目の前のマンション(1Kのアパートですが何か?)に住んでましたが、案の定、学生の溜まり場になりました(私はバイトとWスクールで忙しかったので大丈夫でしたが)。

 ところで、案内するなら事前の下見は必須ですね。「あぁ~、ここは古地図で見ると30年前は墓地でしたよ♡」みたいなところまで把握しておいてほしいです^_^;

 あ、長文のコメントを入れるなら、ブログ更新すれば良かったですね(狼さんのブログにリンクをはって)。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

買主さんに名刺渡してあげれば良かったのに。

この物件でやるとアレかもしれませんが、別の物件で2億使ってもらえばいいので。

あ、当然渡してましたか?

>この手の方の売買ってオーナーさんが最初から同席していただくと不思議と成約率が上がるんです。まして今回のお客さん、この物件が初めての不動産投資とのこと。。

騙しのテクニック全開にしてでも成約させちまったら、仲介の価値…もとい、勝ち!!
でも、売る商品を知らないでは、いくら素人でも騙しきれませんw
まー、この仲介さんでは絶対買わないだろうな~(勿体ない・・・)
ナンマンダブ~~

案内時に迷うことの内容、下見は必須だと学生時代、先輩に注意された記憶があります。いまさらながら当たり前のことですね。
バイト先が高田馬場を最寄り駅とする大学なのですが、そこの大学のインドア系サークルに市民会員として所属しております。学生の方に聞くとわりと近所にて一人暮らししている学生さんがおりました(そしてインドア系サークルなので、部員のたまり場や会議場所に)。不動産屋の数も多い感じです。
卒業したら追い出される学生マンションもあるそうです。
逆に間違ってもらった学生マンションのチラシだと西武線沿線や池袋、白山が記載されていたと記憶してます。
「この周辺には大学もあるので賃貸需要旺盛です」という発言は、すでに当てにならない謳い文句なのか、それともその大学によるもので注意が必要なのかどちらなのでしょうか。

2億の物件下見も無しに仲介って凄いですね。(・∀・;)
取り敢えず物件あてがえば買ってもらえると思って
いるのかもですが、昼飯決めるのとは桁が違う気が・・・

売買って売り手も買い手も人材が揃わないと成立
しないもんなんですね。

ラインやらメールとかで人対人の生身のコミュニケーション能力が低下してますね。

熱い営業マンって絶滅危惧種にでもなったのか?w

泥臭い商売でしんどいですが、楽しんでます。

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こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

私、業者さんと内見って行ったことが数回しかないのですが、いろんな人がいるんですね。

せひ、今度旅団長のお供したいです。

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