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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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連休の谷間だし誰も読んでなさそうなので毒吐いてみました。。。 その②

banner赤ずきん
今日も懲りずに毒吐くんですのw

こんにちは。

最近ワタクシのブログランキングの点数が低い原因って結局のところ「ネタが面白くない」ってことだったんですねw。(昨日のブログの反響を見てそう気が付きました。)

でもあれです。。
こんなネタを毎日毎日書いてたらそのうちホント刺されちゃいますw。

もう少しこの業界で生きていきたいので若干手心加えて控えめな表現になっちゃうかと思いますが今後も狼毒をばら撒き続けるように心がけたいと思います。


さて、そんなわけで本日もそんなネタです。(懲りてませんw)

よく仲介さんが「いい物件はすぐに買い付けが入ってしまうので融資の早い銀行を使わないと無理です」とかってフレーズをよく聞きます。

ある意味正解でもありますが、物件の種別によってはそんなの真っ赤なウソですw。


まずその物件がホントにいい物件なのかが問題です。

何度も口酸っぱく言いますが、そもそもいい物件はネット上には絶対に出回りません。←ここ重要です。

ネット上に出回る物件と言うのは最初にその物件を見た不動産屋さんが料理出来なくてエンドのお客さん向けに情報を出し、それでも買主が見つからないので広く探す意味でネット掲載やってる仲介さんに流す情報です。

普段からクソ物件とかとネット上に掲載して顧客を囲ってるいわゆる「客付け業者さん」はこういう物件を顔を見たことも無いメールで問い合わせしてきたお客さんに「極秘物件」としてばら撒きます。

レインズに載っていないから極秘物件とかいうのはあまり信用しちゃいけませんw。。

実はレインズに載ってる物件なんて日本中を流通している不動産のごく一部。。
レインズ登録するのはその物件を最大限高く売りたいか、もしくは専任取っちゃって自己発見で客付けするのが面倒だって理由がほとんどです。(あとはクソ真面目な業者さんが業法を守るべく載せちゃうケースです)

そんな状態で物件がネット情報を介して不特定多数に出回ればそれを見たお客さんが一斉に銀行に打診して我先にと買い付けを入れるので見た目上、その物件は「すぐ買い付けが入る人気物件」に見えてるだけです。

この物件、、業者側から見れば単に「融資が付きやすい物件」でしかありません。

融資が付きやすい物件=売りやすい物件という図式がいつも仲介さんのあたまにあるもんです。

先ほど「ある意味正解」と書いたのは「融資さえ通ればなんでも買う」ってお客さんが少なくないからです。

融資が通ればなんでもOKってお客さん、、すでに不動産投資がどんだけリスクを伴うかどこまで理解できているんでしょうか。。最近、某ブロガーさんの記事を読んでるととても心配になります。

毒付いて恐縮ですがそれってサラ金でどんだけ融資枠いっぱいに借入出来るのかってのと大して変わりません。。


参考までに今現在、ワタクシのところで2件ほど物件の融資の打診をしてますがその物件、、2か月間買い付けを入れっぱなしでずっとホールドしてます。

えぇ、、一度買い付け入れた以上、他社さんなんかに情報なんて流させません。(力ずくで止めちゃいますw)

もちろん仲介さんによっては売主さんの意思を尊重して「買い付けが出た順」とか「決済が早い順」とか「金額が一番高い順」なんて事もありますが、元付けの仲介さんと強力にグリップ出来て、かつ買主さんが絶対に決済出来るという確たる信頼関係が出来てればこんなのどうにでも出来るってもんです。


言ってみればこれが仲介業者の営業力ってやつです。


顔も合わせたことも無いお客さん相手にいつまでもメール営業だけで集客してる業者さん、、どんなに頑張ってもこんな信頼関係が得られるわけありません。。

また元付け業者さんへの信頼関係構築はとにもかくにも最初の商談(一番最初の売買)を滞りなくやりきることに尽きます。

最初の取引ですべてうまくいけば次も物件を優先的に流して貰えるのでワタクシも出会ったばかりの業者さんとの取引ではそれこそメシも喉を通らなくなるほどまで自分を追い込んで完ぺきに取引出来るように務めてます。

融資を受ける予定の銀行にも事前に打診しますが大切なのは一発目の融資案件は絶対飛ばさないこと。。

仲介でよくいるのですが何でもかんでも銀行に融資打診して「こんなクソ物件でどうやって融資しろってんだよww」って担当に思われちゃうと次の融資の時にイロ眼鏡で見られちゃいます。


そんなわけで、ワタクシ、どこの銀行と取引する時でも一番最初の融資案件はどこから見ても真っ白なやつで勝負します。(え?二番目の案件ですか?そりゃご想像におまかせしますww)

仲介さんとか銀行さんなどに普段からこんな信頼関係を構築してないと転売しても儲かりそうな物件を直にエンド客にぶつけることなんて出来ません。。

ただ、そんな物件、、そうしょっちゅう出てくるわけじゃありません。(あったらうちでも買っちゃいますってw)

普段からマメに電話したりメシ食ったりして些細な情報を集めて「なになに??それっておもしろそうじゃんww」って話を仕入れて来ては水面下で融資付けやって物件が正式に「物件化」した時点でいつでも買い付け入れられるよう準備をします。

これを普段からやってるかやってないかで仲介さんの実力って変わっちゃいます。

こういう「仲介さんへの目利き」が出来る人と出来ない人の差で「いい物件を逃して、くだらねー物件にフルローン付けて買ってしまう」という悲しい出来事が起きます。

不動産屋さんすべての人が不動産のプロだなんてのが幻想なのはご存知だと思いますが、買う側の人はこの目利きが必須なんです。。

見分け方ですが物件に買い付け入れるときに

「この物件買ったあと、いろいろ相談に乗ってくれますか?」と聞いてみてください。

仲介さんの目が泳いだり話をスルーしてきたら・・・要注意ですw。


この他にもいろいろ仲介さんの危険なサインってのがあるんですがあまり毒ばっかりだといい加減刺されちゃうので本日はこの辺で終わりにします。。


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こんなこと書いてる方がよっぽど危険なサインなんじゃんw

COMMENT

毒吐いてストレス発散でしょうか?

でも、こういう狼節ってステキです(はーと)

連休明けに決済予定なので、いろいろ相談に乗って下さいwwwww

 銀行はお金のプロ(なのに不良債権をかかえているのは置いといて)であって、不動産のプロではありません。

 物件の抵当や共担ならまだ良いですが、労働資本も担保にして借りていると、場合によっては物件のために働く日々が待ってます。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

やっぱり、狼は牙(毒)がないと恐くないから。
狼たる由縁を守ってくださいね!

こんばんは、ぐりーんまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

狼さんの毒気をみんな期待してるんです。点差縮じまったし。

オオカミさん、体をはってブログ書いているんですよね。カッコイイ~!

フルローンどころか、2重に融資引いて物件
増やそうなんて正気の沙汰ではないですよね。^^;

十分な種銭か無抵当の物件などがあるならその
限りではないですが、この10年を見たって姉歯
ショックやらリーマンショック、震災など景気
の腰折る出来事頻発しているのに、20年耐え
切れると思っているのでしょうか。

FXなどでもそうですが、多分かけてよいレバ
の限界ってありますよね・・・

本日も美味しゅうございました。
次回「仲介さんの危険なサイン」をお待ちしておりマス。
私も早く狼さん仲介物件を購入したい(≧∇≦)

こんばんは、ぶるーまんもも です。まずは、ぽちくりしますた。

昨日・今日ととっても良いお話ですね。

しかも、ランキング1位返り咲き!
おめでとうございます (*^▽^*)

この調子をキープしてくださいね。

ワタシ最初に買った物件の担当者さん、直後に退社されました。

相談どころか連絡もとれませんでした( ノД`)…

当時、あまりにも何も知りませんでした。
これから購入される方は日本優良図書協会推奨の狼ブログを熟読されてからの購入をハゲしく
薦めます。

Re: タイトルなし

teruさん

> 毒吐いてストレス発散でしょうか?
> でも、こういう狼節ってステキです(はーと)

たまに毒を吐くと気分スッキリですw。

ブログなら多少は言いたいことも言えるしやっぱりワタクシ、ブログだけに専念する方が良さそうです。。


Re: タイトルなし

わくわくリッチさん

>  銀行はお金のプロ(なのに不良債権をかかえているのは置いといて)であって、不動産のプロではありません。
>  物件の抵当や共担ならまだ良いですが、労働資本も担保にして借りていると、場合によっては物件のために働く日々が待ってます。

労働力で返済するほど金持ち父さんに逆行してる気がします。。。w
でもあれです。
資本が無きゃ結局はカラダ張るしかないんでしょうか。。

世知辛い世の中です。。


Re: タイトルなし

キンパツさん

> やっぱり、狼は牙(毒)がないと恐くないから。
> 狼たる由縁を守ってくださいね!

恐い不動産屋ってモテないんです。。
なのでワタクシ、普段は毒気を隠して生きてますww。


Re: タイトルなし

ぐりーんまんぱぱさん←新種ですか?ww

> こんばんは、ぐりーんまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。
> 狼さんの毒気をみんな期待してるんです。点差縮じまったし。

毒気ばかり表に出してると段々、敵が増えそうで。。。w

刺されない程度に毒気を出して行く所存なのはきっと変わらないと思いますけどねw。

Re: タイトルなし

mukuさん

> オオカミさん、体をはってブログ書いているんですよね。カッコイイ~!

あまりカラダを張りすぎるのもどうかと最近自分の身を案じ始めたワタクシです。。

でもホントの事だから大丈夫ですよね。。(ウソ書いてるわけじゃないしw)

Re: タイトルなし

クロノスさん

ワタクシもちょっと前はフルローンマンセー派でしたが実際に物件を建ててみてそれは極めて無茶なことなんだと改めて理解しました。。(返済比率考えたらこれは無謀すぎですw)

フルローンで儲かるなら止めませんがそんな物件あるわけないって気がついた時が何年後なのか?
リスクは自分持ちですからここはよーく考えないといけないですね。。

Re: タイトルなし

ナッツさん

2日連チャンで毒を吐くといろいろな意味で心配になってきます。。w

仲介さんの危険サイン。。
これも書き出したら一日は終わりそうもありません。

いつになるかわかりませんがこれはまた、日を改めて書きたいと思います。

Re: タイトルなし

ぶるーまんももさん

> 昨日・今日ととっても良いお話ですね。
>
> しかも、ランキング1位返り咲き!
> おめでとうございます (*^▽^*)

こういう毒気満々の記事書かないと1位取れなくなってきたってのが問題ですw。
(ってか必殺さんの存在、、ワタクシにはすでに脅威になってますww)



> この調子をキープしてくださいね。

Re: タイトルなし

cocoyouさん

> ワタシ最初に買った物件の担当者さん、直後に退社されました。
> 相談どころか連絡もとれませんでした( ノД`)…

これよーくあるお話ですね。。。

「どうせもうすぐ辞めちゃうから派手に儲かる物件売りつけてバックレるんじゃんw」って発想をお持ちの営業さん、、この世にゴマンといますから・・・w

> これから購入される方は日本優良図書協会推奨の狼ブログを熟読されてからの購入をハゲしく
> 薦めます。

ワタクシのブログはジャンル的に言うとネガティブブログなのであまり熟読されちゃうと不動産投資熱が一気に冷めちゃう諸刃の剣です。。。。あまり購入はオススメしませんw

融資が通れば買う人多いですね。
不動産投資の成功とは直接関係ないんですが。

でもそんな人がいないと私が安く買えませんので痛し痒しなところもあります。

身近な人には『慎重にしたほうがいい』といいますが。。。

Re: タイトルなし

佐藤さん

> 融資が通れば買う人多いですね。
> 不動産投資の成功とは直接関係ないんですが。
> でもそんな人がいないと私が安く買えませんので痛し痒しなところもあります。

こっち側の人とあっち側の人がいないと成り立たないのでなんとも言えませんがせめてここ読んでる人くらいはこっち側でいてほしいです。。

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