プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

リンク
カレンダー
12 | 2017/01 | 02
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 - - - -
検索フォーム

連休の谷間だし誰も読んでなさそうなので毒吐いてみました。。。

banner赤ずきん
今日も頑張って更新するんですのw

こんにちは。

さて、本日は連休の谷間。。

洗練された大家さん達は連休中、ぶっ通しでシンガポールだとかハワイだとかに行ってるらしいですがワタクシ、、明日から入居される方の部屋の引き渡し業務もあり出勤してました。。(ワタクシ、このかた不思議とGW中ってあまり休んだ記憶がありません)

それが終われば暇なので会社でたまりにたまった読者さんからのメールにお返事してました。

結構質問系のメールが多いのが最近の特徴なのですが、過去に「新築系ネタ」を書いたこともありこの手の質問が多いです。


一番多いのが「業者系新築の是非」のお話。

前にこの話をブログでも書きましたがちょっとおさらいして再度書いておきます。


新築物件のメリットは買ってしばらくは手が掛からないのでCFが回るなんて言われてます。

たしかに新築ですから設備などの更新も無く家賃収入はそれなりに残ります。

また新築なので銀行融資も引きやすく2%を切る金利でオリッ〇スさんとか某地銀さんあたりのアパートローンも使えます。

しかしその物件がどのようにして業者が新築売りするのかをよーく考えてから買い付け入れても遅くはありません。

この話、よく最近のセミナーでもお話ししますが、業者さんがこんな土地に新築アパートを仕込むときに見ているのは「出口での客付き」です。

ところで土地で一番高値が付くケースってのはおわかりですか?

答えは実需戸建用地です。

実需ですから利回りなんて気にしませんし買う人の気持ちというか周辺の相場感と土地の希少性で値段が付いていくので「こんな金額でも欲しいものは欲しい」と言う人がいる限り今後の「アベノミクス効果」と「消費税が上がるかも特需」でバブルになる可能性すら秘めています。

ただ家の大きさにも限度があります。

一家族の標準的な家というのは3LDKか4LDK(床面積で85㎡から120㎡)くらいです。
この建物が入る土地であればよほどの値段間違えか僻地にでも建てない限り売れていきます。

さて、そんな中、
都内およびその近郊で40坪(60/200と想定)の土地があったとします。

この規模ならこの土地は建売業者が真っ二つにぶった切って20坪のロットで戸建分譲します。(だって一番高く売れますもん)

しかしこの土地の接道間口が3.8mだったら・・・どうでしょう?

ここで久しぶりのお絵かきエディター登場です。


久しぶりなので相当ヘタクソになってますw


接道義務は2m以上ですからこれだとこの土地は2つに切れません。

都内近郊だとこんな40坪の土地になると土地・建物込みで1億付近まで金額が張るので戸建屋さんもそうそう買い付けは入れて来ません。

そうなるとこの土地の値段は下がります。(モノわかりの早い方はここですでにこの土地がグズ土地であるというのがお分かりかと思います)

でもロットがロットなので相当金額が下がらないとやっぱり戸建屋さんは買いに来ません。

こういう土地に業者さんは新築物件を仕込むんです。。。


そこで新築アパート業者さん(以下アパート屋さん)の出番です。


アパート屋さんはここでボリュームチェックやります。
ボリュームチェックってのはこの土地になんぼの容積の建物が建てられるのかを先に調べるってことです。

建ぺい/容積率が60/200だからと言ってもそのボリュームが入るとは限りません。
建築基準法すらよくわかってない仲介さんから物件を買うとひどい目にあうってのはこれのスキルがないからです。

ま、大体値段が安い土地ってのは思うように容積が食えないから安く売りに出てるんですが(業者さん、そんなの先刻承知で売りに出してますw)アパート屋さんはとにかく部屋がどんなだろうと見た目さえ整ってればその部屋割りで想定賃料を弾きだして収支を計算します。

またこのエリアはどう見てもワンルームの供給過剰だってのにあえてワンルームで勝負してくるのは部屋は小さく区切った方が高く貸せるからです。

なぜ需要のありそうなDINKSとかをやりたがらないかといえばそんなの作っても賃料稼げません。。業者さんは各地域のアパートマンション条例にらめっこして効率よく建てられそうな物件を考えます。

新築時に業者さんが考えるのは「とにかく想定賃料になるよう広告費でもなんでも出して想定家賃で部屋を埋める」ってこと。

普通の大家さんが新築を建てたときは多少安くても部屋を埋めてしまおうと考えるんじゃないかと思いますが収益物件を新築で売る時はこの想定利回り通りじゃないと売値に影響します。業者さんはここは必死に実賃料になるように仕掛けてきます。

で、売ったあとの瑕疵担保も新築ですから大したことありません。瑕疵担保の2年間くらいなら何事も起きませんからよほどの事でも無い限り損害賠償なんてケースはありません。


しかしこんな調子で部屋を埋めてますからどこかでおかしくなってくるのは必至。。

これはワタクシの経験則ですのですべてとは言いませんが、買った時は利回り9%でもふた回りもしないうちに7%前後まで利回りが下落するのって大体この新築時の無茶な家賃設定が原因です。

あとアパート屋さんが建てた新築の怖いところは最低限度の設備(もしくは見た目豪華そうに見える設備)で部屋を作ってるところです。

なぜならば、この新築ですが実は賃貸のお客さんの方にはあまりベクトルは向いてません。

ベクトルが思い切り向いているのは買主さんにです。。。

売って終わりの新築投資物件ですから買主さんさえ満足すれば部屋なんてどんな風に作ってもいいんです。

だから内装も見た目はそれなりですが(新築だからよほど目が肥えてないと「これって変だよね」ってのはわかりません)「この部屋でベッドはどこに置くのよw」とか「これだとすぐ結露しそうなんじゃんw」なんてのは貸してみないとわかりません。

販売価格1億として想定利回り9%の木造アパートを建てるには業者利益を考えると建築費は8000万くらいでやらないと意味がありません。

そうなんです。ここですでに2割程度は抜かれてしまうことになります。

「そんなの商売なんだから当たり前なんじゃんw」ってご意見もあるでしょうけどもう一つ厄介なことがあります。

S造とかRCなら融資期間も木造より長く取れるので新築で多少やらかしてもなんとかリカバリー出来ますが木造の築10年ってS造、RC造と比較してなぜか見た目の劣化が早く見えちゃうんです。。

また、木造はアパート表記しか出来ません。
アパートとマンションの表記の違いで家賃下落率も違いますし入居者属性でも築10年過ぎるあたりから段々怪しくなってきます。

「じゃあ、10年くらい保有したら出口戦略すればいいんじゃんw」ってご意見が聞こえてきそうですが10年後に今のような融資姿勢だったら買い付け金額は相当低いものになるはずです。(収益なんだから買主だって利回りで買うでしょ)

「いいんだよ、、最後は土地売りするから、、、」なんて言ってる人。。いませんか?

プロでも難しい追い出し、、そうそうできる人っていないものです。。(机上の理論じゃ出来るかもしれませんが実務は相当困難な道が待ってるんです)

まして最初の方で書きましたがこの土地、いわゆる再建築にはロットの大きい土地です。
そんな土地を見つけてアパート屋さん物件を仕込んでいるってのを忘れちゃいけません。

経済情勢がおもいっきり変化して50坪くらいの土地に家を建てるような人種が増えていれば問題ないですが、、まず無理でしょう。昨今の普通住宅用の融資の上限は1億までですから。。

こんな業者系新築物件を買う時にはその物件がどういう理屈で建っているのかを判断する必要があります。

・前の所有者がどういう売り方をしてどこが買ったのか?
・建ってるプランがその土地に対して競合だらけになってないか?
・もし手放すことになったときこの物件、いくらで売れるのか?

相続とかの節税対策でこういう物件を買う人も多いのですべての人にこういう物件は買わない方がいいとは言いませんがCF目当てで買う人。。僭越ではありますがワタクシ、一つだけご忠告させていただきます。。

仮に1億で買ったその物件。。
売る時に7000万になってたら差額の3000万はそれまでに得られたCFそのものなんですよ。。。と。

業者さんから見て「そこの土地はアパート用地だね」って土地は大体そんなものです。。。


連休中であまりここ読んでる人もいなさそうなので今宵はひっそり毒を吐いて本日のブログは終了です。



人気ブログランキングへ
こんなの楽○コラムに書いたら速攻削除されそうなんじゃんw


COMMENT

以前にセミナーでお世話になったものです。本日の記事、勉強になりました。

熱烈絶賛応援中です。
○待や健○家ではこんな記事、絶対読めません。

「それでもやっぱり新築がいい」って人は多いでしょうね。
私も何度かそんな話しをもらいましたが、、、「えっ?」と考えてしまうような提案ばかりでした。

こんばんは。カレンダー通りのお休みです。
携帯とワイファイ、PCで3回ポチしておきました。少しは上げ底になったでしょうか。。。

久々の狼節デスね。
こういうの好きです。
次回も楽しみしていますね。

明日もまってます

狼さんのブログ、いつも読んでいます。今日のような話待ってました。

私のところにも沢山新築物件がメールで流れて
来ます。
どれも部屋の狭いこと。^^;;

先日も玄関にコンロ部分が飛び出している物件が
ありました・・・

どんだけ客付けドーピングしたらあの賃料で埋まる
のか、私にはわかりませんでした。

同業者からなんか投げられそーな記事書く狼サン、カクイイですΨ( ̄∇ ̄)Ψ

カシコイ大家さんなら知ってて当たり前なのかもしれませんが、ココで気付きを得る人(ワタシと海老名みどり)の為に書き続けて欲しいですm(__)m

連休というのに狼ブログを読んでます!?
連休だとやはりPCの前井座ることが少なくなります。最近では老眼でPCの表示を見るのもつらくなり,物件検索のモチベーションも低下中・・・,
ポチしときました。

>仮に1億で買ったその物件。。
売る時に7000万になってたら差額の3000万はそれまでに得られたCFそのものなんですよ。。。と。

そんなにCFが出る物件ないですよ~
ほとんど、持出しで業者の養分になってしまいます。
仲介手数料も・・・

お絵かきエディターのヘタさ具合がとても愛らしいです♡

谷間

連休の谷間、私も仕事ですがタップリと毒頂きました。GWは免疫力アップに努めたいと思います。ポチ。

サイコーに面白かったです。
友達が戸建て業者さんに、二区画買うと言っても
全然値引きがないとボヤイテました。
業者さんにしたら値引きする理由がないですよね。

大阪セミナー楽しみにしています。

毒がちょっと薄い様な・・・

新築アパート売りが、最近多いですね。
凍死確実な新築1Rよりまし?って程度ですか。

キャピタルが大幅ダウンしたら投資になりませんね。
投資の基準は、金利より上である事です。
(なにも、日本の金利にする必要はないと思います)

Re: タイトルなし

PSYさん

> 以前にセミナーでお世話になったものです。本日の記事、勉強になりました。

最近、この手の記事書くの控えていましたがたまにはいいかなと思って書いてみました。
ウケがよければ今後も書いてみますw。(叩かれない範囲ですけどww)

Re: タイトルなし

まるしさん

> 熱烈絶賛応援中です。
> ○待や健○家ではこんな記事、絶対読めません。
>
> 「それでもやっぱり新築がいい」って人は多いでしょうね。
> 私も何度かそんな話しをもらいましたが、、、「えっ?」と考えてしまうような提案ばかりでした。

こんな記事が書けるならどこでも書くんですけど、、絶対無理ですよねw。
新築の提案の件、、ホントどこの会社も「テメーで買ってみろw」って物件ばかり平気で送りつけてくるのがムカつきますw。

Re: タイトルなし

くにみさん

> こんばんは。カレンダー通りのお休みです。
> 携帯とワイファイ、PCで3回ポチしておきました。少しは上げ底になったでしょうか。。。

いつも野良wifiまで捕まえてのポチありがとうございます。
相当底上げ出来てると思います。

大阪行くまでに1位取れてると少しは必殺さんにデカイ顔出来そうです。。

え?元々顔デカいじゃん、、ですって???


そんな・・・w

Re: タイトルなし

ナッツさん

> 久々の狼節デスね。
> こういうの好きです。
> 次回も楽しみしていますね。

普段書きたいことを相当我慢しているのでたまにはこうやって毒を抜きたくなるんです。。

いつか完全クローズドのメルマガとかで思う存分毒を吐いてみたいですw

Re: 明日もまってます

広川さん

> 狼さんのブログ、いつも読んでいます。今日のような話待ってました。

いつも読んでくださってありがとうございます。

これ毎日書いてるとそのうち刺されちゃうので滅多には書けませんww。
でも一度書いたらまた書きたくなりました。。(今日も書いちゃおうかな)

Re: タイトルなし

クロノスさん

> 先日も玄関にコンロ部分が飛び出している物件が
> ありました・・・

無理矢理部屋を作ってることが多いのでこういう無茶な物件が横行してるみたいですねw。

自分で新築やるなら絶対やらねーよwってのを平気でやってくるのがこんな新築です。
いろいろな意味で気を付けたいところです。。。

Re: タイトルなし

cocoyouさん

> 同業者からなんか投げられそーな記事書く狼サン、カクイイですΨ( ̄∇ ̄)Ψ
>
> カシコイ大家さんなら知ってて当たり前なのかもしれませんが、ココで気付きを得る人(ワタシと海老名みどり)の為に書き続けて欲しいですm(__)m

仲介の立場で言わせてもらうと彼らは同業者じゃあありませんw(言ってみればワタクシ達からクズ土地をわけのわからん収支で仕込もうとするカモ、、、ゲフンゲフン、、)

ところで、
さりげなくというか無理やり海老名みどりが挿入されていますがwww

Re: タイトルなし

風太@神奈川さん

> 連休というのに狼ブログを読んでます!?
> 連休だとやはりPCの前井座ることが少なくなります。最近では老眼でPCの表示を見るのもつらくなり,物件検索のモチベーションも低下中・・・,
> ポチしときました。

連休中もせっせとワタクシごときのブログを読んでくださってありがとうございます。。

物件検索の件、
コメント欄に書いてしまう話じゃないかもしれませんが利回りを見るより物件の床面積を先に見てください。
家賃は床面積×坪単価での家賃、、、です。

これで見てると気になる物件がすぐ見つかるようになります。。(これ今年のセミナーネタなのでここだけの話にしておいてくださいw)

Re: タイトルなし

ワンワンさん

> そんなにCFが出る物件ないですよ~
> ほとんど、持出しで業者の養分になってしまいます。
> 仲介手数料も・・・

仲手とか入れるとこんなにはCF出ないですねww。

不動産投資ってこうやってみると種銭なしのフルローンで物件仕込むのがどんだけ危ないかってわかりそうなものです。(こんなこと言い切って大丈夫かと。。。)

Re: タイトルなし

名古屋あられさん

> お絵かきエディターのヘタさ具合がとても愛らしいです♡


えーっと、、、

これでも3回ほど書き直しているんですw。(よっぽど才能ないのかな。。。ワタクシ。。)

Re: 谷間

いしえもんさん

> 連休の谷間、私も仕事ですがタップリと毒頂きました。GWは免疫力アップに努めたいと思います。ポチ。

いしえもんさんも連休、当たり前のように仕事みたいですね。。(外国人を使いならすいしえもんさんカコイイですw)

ワタクシのブログ、、最近毒が無いので飽きられ気味です。
たまにはこうやって毒素をばらまいておかないといけないみたいですwww

Re: タイトルなし

東大阪てるさん

> サイコーに面白かったです。
> 友達が戸建て業者さんに、二区画買うと言っても
> 全然値引きがないとボヤイテました。
> 業者さんにしたら値引きする理由がないですよね。
>
> 大阪セミナー楽しみにしています。

ホントはこのネタ、一部大阪セミナーでもしゃべろうかと思ってましたがもっとすごいネタを別に仕込んでるのでそっちの方が面白いかもしれません。。

大阪・・・去年食えなかった串揚げと1度しか食えなかったたこやき楽しみにしてます。

Re: タイトルなし

アッキーさん

> 毒がちょっと薄い様な・・・

え?
うすいですかwww

これ以上濃く書いたらホント刺されちゃうってwww


> 新築アパート売りが、最近多いですね。
> 凍死確実な新築1Rよりまし?って程度ですか。

えーっとこれも新築1Rと大差はありません。。(儲からないロジックは似てますしw)

建てた業者と仲介した業者、売った業者だけが儲かるスキームなので本気でこんなの買うなら自力で新築やった方が遥かに儲かりますw。

EDIT COMMENT

非公開コメント