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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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連休中。。。

banner赤ずきん
連休中はポチ率低下するんですのw

こんにちは。

連休なので本日はさらっとブログ更新です。。(内容的にもあれなのであまり期待しないでくださいw)

まず5月の関西セミナーのお話。

今回は関西大家さんの会の主催だったので狼旅団としては特に受付しませんでした。(ゴンさんにおんぶに抱っこなワタクシです)

とは言え、もしかしたらそれほど申し込みも無く「狼さん、、今回はあまり参加者も少ないのでこの話、なかったことにしてください」なんてことでもなるとワタクシ、シャレになりませんw。

ということで、万が一、参加者が少なかったら東京の旅団員さんに声を掛けて無理やり参加してもらおうと数人、密かにリストアップしてましたw。(あ、参加費は自腹でw)

しかし、そんな心配をよそに5月8日の締め切り前に早々と定員数に達したと関西大家の会のゴンさんより連絡がありました。。(聞けば去年より参加数が多いそうで、まだまだ関西でも根強い狼ファンの方がいらっしゃるんだと個人的に勝手に解釈しておりますw)

関西大家の会の動員力、、恐るべしですw。

それともう一つ、、
えぇ、、しょぼくれんの記念切手効果は絶大ですww(たろうさんに無理やり頼んだだけありますw)

ノベルティーで釣るという古典的戦略ですが、この際、手段なんて選んでられません。。

でもあれです。
「景品目当てで参加したんだよ」と言われないようにこの連休、、自宅に引きこもってレジュメの内容を考えております。。(富山バージョンに若干モデファイを加えております)

何卒よろしくお願いします。。。


さて、そんなわけで連休です。。

連休だからと言っても田舎のないワタクシ。。
今年も自宅警備員だけでなく町内警備も兼務しております。。(今年も子供の部活のせいで泊まりの旅行すら行けません。。。)

天気も良いので町内警備がてら、先日買った広角レンズをカメラに装着して自宅周辺の新築物件の写真撮影に出掛けているのですがホント、最近新築増えましたね。。

実需の新築も増えましたが最近は古い集合住宅を建て替えるってのが多い気がします。

近所でも中規模のタイプ(推定建築費3億程度)が4件ほど進んでいるのですがどれもこれもハウスメーカーではなくデザイナーズ系の設計士さんを入れて本気になって作っているようなのが多いです。。

どんなマンションになるのか今はわかりませんがうちの周辺でもこういうマンションが立ち並ぶとなると大家さんの実力差が思い切り出てしまう物件ばかりになる気がします。

えぇ、、旧態依然の物件ではボチボチ太刀打ち出来ない、、なんてことになるんじゃないかと。。

ただ、問題は建築費。。
手のこんだ物件を建ててしまえばそれなりに建築費が掛かり結局は高い家賃設定になってしまい、古くても安い物件がいいというニーズを取り込めず新築なのに古い物件に負けてしまうということになりかねません。

ここのバランス加減ってのはホント賃貸に精通していないとニーズが読めません。

うちの近隣には20社くらいの不動産屋がありますが地元密着型の不動産屋さんだと独自の相場観を持っているので新築物件がどんな素敵でも「この周辺は賃貸坪単価○○円だから」と決めてしまいがちです。

新進デザイナーズ系の物件でこれをやられると凝った新築物件では競争力が出てこないんです。。

施主さん、そんなことをちゃんと理解して建ててるならいいのですが、、、1階部分に店舗をブチ込んでいるあたりからして非常に心配です。。(4件中3件がそろって1階に店舗事務所を計画してます)

店舗事務所をぶち込む時、気をつけたいのは周辺の商業的動線。。。

どう考えてもそんな需要が無いのに単に賃料がたくさん取れると理論上の収益計算で計画すると予定外の店舗想定外の指値で入居希望してきますw。(よくあるんです、、これww)

中古収益物件を買う際にも気をつけて欲しい部分ですがこの1階の賃料。

大体のケースで賃料ロットがデカイので想定利回りだけで判断しないでちゃんと商業的動線を確認してから買い付け書いてください。(これだけミスっても十分死ねるのでご注意ください)

この話、一度しだすと終わらなくなるので今日はサラッと書いておきますがそのうちこの話もブログで書きます。

そんなわけで連休前半も終わりです。

楽しい連休中事故なきようお気をつけてお過ごしください。。


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なんかグダグダな記事なんじゃんw

COMMENT

ゲタ履き物件って事務所・店舗でも違うんですよね?
全く未経験なのでイメージ湧かないのですが、
店舗でも物販と喫茶程度の飲食と中華並の飲食とで必要な
設備まったく違いそうですし、余程の確信がないと
おっかなくて新築計画なんて出来ない気がするのですが・・・

>予定外の店舗が想定外の指値で入居希望してきますw。(よくあるんです、、これww)

勘違いをして困るのは、オーナーだけですし・・・
渋めに見ておかないとw

なーーんか、札幌物件、売れるかもw
売れちまったら、困るんだけど!!
税金でw

 大阪セミナー、今回は事件とニアミスしないことを祈っています(狼さんが移動すると何かが起きる!ってのがでデフォになりつつあります・・・)

 1階店舗、健康配達の待機所になったりするんでしょうか?(あ、それは店舗じゃなくって、空室の1ルームですね(^^;))。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

気が付けば連休もいったん終了みたいです(涙)
GW後半を楽しみに、また仕事に励みます。

我が家の近隣、道が開通して新築アパートが雨後の竹の子状態です。隣の築浅アパートは半年近く空いてます。我が家の隣は激安家賃が功を奏して2週間くらいで入りましたが。
デザイナーズ系やってみたいですが、普通のアパートでも収支合わず建てきれないので夢に終わるかもです…

P.S.狼ブログをスマホで見ているので気づきませんでしたが、私の拙いブログをリンクに入れていただいていたのですね。ありがとうございますm(__)m

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

GWも前半3日が終わりましたね。明日、1日だけ出勤して月末の売上処理して、5月1日はまた休みです。体調崩しそうです。

今日は、港区を散歩しましたが、建設ラッシュでした。新築同士の壮絶な戦いが繰り広げられる予感がします。

新築なのに古い物件に負けてしまう。って泣けますね。

新築に勝てる物件を作れるステキ大家さんになれる様に狼ブログ読んで勉強しまつ!( ̄- ̄)ゞ
と、ゴマすってみる。

Re: タイトルなし

クロノスさん

> ゲタ履き物件って事務所・店舗でも違うんですよね?
> 全く未経験なのでイメージ湧かないのですが、
> 店舗でも物販と喫茶程度の飲食と中華並の飲食とで必要な
> 設備まったく違いそうですし、余程の確信がないと
> おっかなくて新築計画なんて出来ない気がするのですが・・・

新築のゲタ物件は立地一つで天国にも地獄にも行けるのでリサーチは入念に、、、って思います。
立地的に物販しかダメってところで検討してる人が最近多いので注意喚起しておきます。

Re: タイトルなし

ワンワンさん

> >予定外の店舗が想定外の指値で入居希望してきますw。(よくあるんです、、これww)
>
> 勘違いをして困るのは、オーナーだけですし・・・
> 渋めに見ておかないとw

これ相当渋く見てないとホント軽く死ねますよw。(自然食品のお店しか入らないとかw)

>
> なーーんか、札幌物件、売れるかもw
> 売れちまったら、困るんだけど!!
> 税金でw

札幌物件、、最近動いてますね。。
税金処理でお困りでしたら狼旅団に寄付ってものありかと。。(あ、なんの恩恵もありませんけどw)

Re: タイトルなし

わくわくリッチ さん

>  大阪セミナー、今回は事件とニアミスしないことを祈っています(狼さんが移動すると何かが起きる!ってのがでデフォになりつつあります・・・)

今年は去年みたいに単独行動ではなさそうなので(大阪城に一人で行ったときはなんだか涙が出てきましたw)大丈夫だと思います。

>  1階店舗、健康配達の待機所になったりするんでしょうか?(あ、それは店舗じゃなくって、空室の1ルームですね(^^;))。

ん?健康配達???

わからないのでgoogle翻訳で英訳してみました。。。。


あー、、なるほど。。(チェンジできますか?)

ってかこういうコメントは禁止だとあれほど・・以下略

Re: タイトルなし

凪さん

> 我が家の近隣、道が開通して新築アパートが雨後の竹の子状態です。隣の築浅アパートは半年近く空いてます。我が家の隣は激安家賃が功を奏して2週間くらいで入りましたが。
> デザイナーズ系やってみたいですが、普通のアパートでも収支合わず建てきれないので夢に終わるかもです…

それって某ハウスメーカーが地主ダマして建てちゃうタイプのあれですか?(あ、ご返事は無用ですw)
競合の多いエリアで似たようなのを建てるなら別のエリアで競合しないのをやった方が精神衛生上ラクチンです。

Re: タイトルなし

ぶるーまんぱぱさん

> 今日は、港区を散歩しましたが、建設ラッシュでした。新築同士の壮絶な戦いが繰り広げられる予感がします。

新築同士の戦いもこれから激化しそうですね。。
なにか特徴ある物件じゃないと生き残れない気がします。。。

あ、うちもだ。。他人の心配してる場合じゃないですってw。

Re: タイトルなし

cocoyouさん

> 新築なのに古い物件に負けてしまう。って泣けますね。
>
> 新築に勝てる物件を作れるステキ大家さんになれる様に狼ブログ読んで勉強しまつ!( ̄- ̄)ゞ
> と、ゴマすってみる。

ゴマすられてもなにも出ないですw。
あ、cocoyouさんは夏に箱根でやる地獄のセミナーに強制的に参加してもらうのでそこでお勉強しましょうww

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