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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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なんだか匂うんです。。。

banner赤ずきん



こんにちは。

東京は一日雨でした。。

そんな悪天候でも最近は物件査定の依頼が多いので今日も出撃となりました。。

本日の調査対象物件は都内某所の売りレジ。。

7年前くらいのSMBCフルローン時代に買った物件らしいのですが当時の値段を聞くと・・・よくもまぁ、そんな金額の融資を引っ張れたものです。。(相場の2割くらい高いですw)

昨日のブログの話じゃないですが「今みたいな売買相場が高い時に売るが吉」とばかりに査定を頼まれたのですが、この物件、、、

どう考えても買った金額の3割ダウンです。。。(「♪3歩進んで2歩下がるー♪」ってノリですw)

都内の物件、、(ワタクシの言ってる都内ってのは23区の帝都板橋を含む西側半分です)元々積算なんて出るわけもないですから一体どうやってフルローン引っ張れたのか謎ですが今では諸経費コミコミでおそらく25%くらいは手金入れないと無理でしょう。。

それでも本物件、、利回りは8%。

最近の不動産市場ですが、レインズの都内収益物件の在庫が500件を激しくオーバーしているいわゆる「在庫ダブつき状態」です。

本物件もお客さんの希望価格で登録すればこの500件以上ある「ダブつき在庫」の末席に加えるくらいしかならないのではと思います。

実はそう思わせる要因が一つあるんです。。

この物件、一階に「回らない寿司屋」さんがテナントで入居しているのですが・・・

店舗入口付近、、激しく臭うんです。。。

こんな時間の更新なのであまり書きたくないですが、死臭の匂いってご存知ですか?

「不動産管理やってたらこの死臭を嗅いで一人前」

なんて言われてたものですが別にそんな匂いの経験がなくても大丈夫です。。(ってかトラウマになっちゃうので出来るだけこんな匂い嗅がないほうがよろしいかとw)

お食事中の方も多いと思いますので小文字で書きますが、、

参考までにどんな匂いかと言えば魚のゴミ集積場の匂いを10倍にした感じといえばそれだけでおわかりいただけると思います。(キツいときは目が開けられないくらい強烈な臭気です)

さて、本物件の店舗入口付近の臭気ですが10倍とは言いませんが通常の3倍くらいの臭気。。。

店舗が寿司屋じゃなかったら近隣の住人に「なにか不審な匂いがするんです、、、」って110番されてるレベルです。

店舗の場合、いきなりこういう匂いにはならないし、店舗経営者も段々匂いが強烈になってきても匂いに慣れてきているので気がつかないってケースが多いです。

あ、そうそう、、
サラリーマンの味方の某ス○ガ銀行。。

物件の評価出しに現地に行きますがこの時こういう店舗が物件に存在すると物件評価が下がる、、、なんて冗談みたいなことが良くあります。

ワタクシの経験では1階のラーメン店の味がマズイってだけで2億積算の物件を16000万まで評価を下げられたなんて悲しい話を目撃しています。。

ス○ガで融資を受ける場合のマメ知識ですが欲しい物件があったら仲介さん経由で売主に懇願してエントランス付近を綺麗にしてもらってください。また店舗付きの物件の場合はこういう匂いが出ないように対策して貰うと評価金額が変わります。

売値1億くらいの物件でも評価で1000万くらい変わることもあるので出来るだけお願いしておいた方が得です。

そんな訳でこの物件、、そのうちネットでも出回るかと思いますがもし見かけたら「あ、狼の言ってた話てこのレジかw」って思い出してください。。こういう物件、今、この時点ではいわゆる「未公開情報」ですが金額はすでにお安くありません。。(未公開物件=お宝物件って方程式は成り立たないんです)

本ブログをお読みの方におきましては、間違ってもこういう物件に手を出さないようお願いして本日のブログが終了です。。。


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そういやチーターって今いくつなの?なんじゃんw

COMMENT

一階が二郎だったら評価マシマシですか?

今日は王将で餃子 食しちゃったので、二郎ムリです

すいません(。・ω・。)ゞ

>店舗が寿司屋じゃなかったら近隣の住人に「なにか不審な匂いがするんです、、、」って110番されてるレベルです。

寿司屋で、臭いのはNG!!
多分、回転しないので・・・
確かに回転寿司ではなかった、という落ちなのかな?

寿司屋で死臭って。。。
誰かがアタル前に保健所に通報した方が良くないですか?季節も季節だしねえ。。。

オオカミさんだけにハナが利く、(ぁw)な~んて思ったやげです。

お寿司屋さんで死臭は・・・捌いたアラの処理が悪いんですけどね、ホントは^^;
業者さんに頼んで毎日回収して貰えばいいんですけど・・・「何を何して」一般ゴミに捨ててるのかも。(ホントはアウトDEATH)

普段ほぼ眼中にない(されない?)スルガさんですが、「入ってる飲食店がまずかったら査定を差っ引く」のは私も何だか賛成してしまいました。(汗)
だって遠からず潰れますもん。次の店が居抜きで入ってもまず上手くいきません。(例外にできる洗練された経営者さんも極一部存在しますが・・・)
>cocoyouさん、あ、二郎はマシマシかもしれませんw
入っていない二郎・経営難で潰れた二郎は聞いたことがないですから。(汗)
・・・でも原状回復や上の階の住人の評判は最悪でしょう・・・。

寿司屋でその臭いは普通致命傷なんでは・・・
そういえば、以前鳥のフンだらけの物件というものが
あったような気が。

やはりかなりの安値だったようです。

それにしても、7年前の時点で2割高はなかなか
しんどいですね。
多分融資が下りる限度の価格で値付けした、とかそんな
お話なのかなと思いますが。

自分も約3割を、これ(テナント)にたよっていますが
下駄履き物件は、駅前でもイヤ!
(いっそ駅前のテナント専用ビルの方がいい)
まして、飲食なんてコンビニも含め、絶対に!!!

・・・で、次回は、1ポンド+αで!



Re: タイトルなし

cocoyouさん

> 一階が二郎だったら評価マシマシですか?

ワタクシがス〇ガの担当なら二郎が1階にある時点で評価は積算評価の3倍マシマシです。(二郎ではこれをチョモランマと呼びますw)

王将、、ワタクシも密かに好きです。(回鍋肉が特にw)

Re: タイトルなし

ワンワンさん

> 寿司屋で、臭いのはNG!!
> 多分、回転しないので・・・
> 確かに回転寿司ではなかった、という落ちなのかな?

おもいっきり深読みしすぎですww。

でもあれです。
回らない寿司でこんな匂い出してるようじゃお客さん寄ってきませんってw。(もー凄い匂いだったんだからw)

Re: タイトルなし

キンパツさん

> 寿司屋で死臭って。。。
> 誰かがアタル前に保健所に通報した方が良くないですか?季節も季節だしねえ。。。

実は怖いもの見たさで昨日も行ってきました。←全然懲りてませんw



店先のポリバケツ全開で猫が集ってましたwwww

Re: タイトルなし

やげさん

> オオカミさんだけにハナが利く、(ぁw)な~んて思ったやげです。

・・・

・・・

えーっと、、なんだっけ?

> >cocoyouさん、あ、二郎はマシマシかもしれませんw
> 入っていない二郎・経営難で潰れた二郎は聞いたことがないですから。(汗)
> ・・・でも原状回復や上の階の住人の評判は最悪でしょう・・・。

ってかたしかに二郎で経営難って聞いたことないですね。(インスパ系ではあるかもしれませんけど)



どうでもいいけどここで横レスしないように・・・w。

Re: タイトルなし

クロノスさん

これが例の出口の時点で今まで稼いだCFを全部食われるってパターンじゃないかと。。。w

でもこの人、おそらくうまく逃げ切れると思います。
そういう星の下に生まれてるんです。。こういう人。。

Re: タイトルなし

アッキーさん

あの時「やっぱり1ポンドにしときゃよかった」と後悔してるワタクシです。。

駅前で下駄ばき物件ならいっそ全部店舗事務所の方がいいかもしれないですね。。

あ、融資が出るかどうか知りませんけど。。


そういや6年くらい前、このス〇ガでも事務所ビルの融資やってたってのは内緒です。。

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