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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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貸す理論その2。。。

banner赤ずきん
そろそろクリック屋投入しないと追いつけない点差なんですのw

こんにちは。

昨日のブログで嫁の「賃貸物件ブツ上げのご協力」をお願いをしたところ、、たくさんの反響がありました。(朝の時点で15件も来てたのでワタクシの評価もうなぎ上りですw)

しかしすみません。。。

嫁の会社、、、山手線の内側のデザイナーズ系マンションじゃ客付けは無理なんです。。。

嫁に聞いたところ、どっちかと言うと家賃5万円以下の「3点ユニット的築古ワンルーム物件」の客付けがうまい会社なので恵比寿とか広尾とかの高級ワンルームを希望しているお客さんは基本的にまず来ないらしいんです。。

ということで、、
そういうんじゃなくてもう少しチープ感漂うような物件お願いする次第であります。。(わがままばかり言って申し訳ございません)


不動産の賃貸業にもいろいろあるんですがこの手の格安物件ばかり仲介する会社もあればデザイナーズばっかり仲介する会社もあります。

実は不動産賃貸って前者の方が儲かるんです。。

不動産業を営むのに毎月のランニングコストは店舗としてやるなら最低でも月に200万程度は掛かります。

それでも駅前の一等地で営業が出来る業者さんってのは大体月の売り上げが1000万くらい無いとダメなので儲かる系の不動産屋さんはこういうチープ感漂う物件を扱う方が儲かるように出来てます。(昨日書いたターミナル駅、駅3分以内の仲介さんってやたら格安物件をベタベタと貼り付けてるのもそれが理由です)

簡単な話なのですがお金持ちのお客さんは自分の好みで部屋を選ぶ都合上、賃料より部屋の優劣で選ぶ傾向があります。(収納が狭いだのキッチンがおしゃれじゃないだの高額物件のお客さんは何かと面倒なんですw)

いくつも物件を案内しても気に入った物件が無ければ「よく考えてまた出直します」と逃げてしまうことがありますが、逆に格安物件を探してる人は「まず住むところ」を探す傾向が強く選択肢もあまり広くありません。(まず貸してくれるのが最優先です)

要するに「出された物件の中から選ぼうとする」のが格安物件を探すお客さんなので高級賃貸物件を探してる人と比較にならないくらい成約率が違うんです。

参考までにワタクシが過去にやってた高級賃貸での最初の来店での成約率はおおよそ40%。。(必死に案内してもこんなもんですw)

しかしチープ系の成約率はほぼ100%なんです。。。

実需の住宅などでも予算1億なんて鬼のように予算がたくさんある人はあれこれ注文が多い傾向があるので気に入った物件が見つからない限りなかなか成約までたどり着きませんが、予算3000万のお客さん(ローンがこのくらいしか組めないってお客さん)は予算の関係で選択肢が狭いのと一緒です。

いくらお金持ちのお客さんの案内をしても決まらなければお金にはなりません。
なら、選択肢のあまり無いお客さんを確実に案内して決める方が数をこなしはしますがお金になるんです。

しかもこういう物件。。
業法通りの仲介手数料で客付けするのは困難ですから広告料などが付いてることが多いです。

それなら5万の物件でも10万の賃貸物件を案内するのと同じ金額の仲介手数料です。成約率を考えるとこっちの方が儲かるってのもうなずけます。

賃貸物件を探してる人の追客ってホント、いつ逃げられるかわかったもんじゃないし、一度の案内で逃げられたらまず多決されちゃうことが多いのであまりやりたくありません。

なのでネットで自社サイトに誘導した後、ノコノコと一度会社まで来たらその時点で一発で決めようと仲介さんは考えます。(これを「沈める」って言います)

この賃貸物件の広告料って制度。。

大家さんからしたらたまったもんじゃないお話ですが現実的にはこの「ニンジン」で仲介は案内する物件の優先順位を付けているので広告料禁止ってならない限り当たり前のように請求されちゃうと思います。

「なら広告料取られなくても勝手に決まっちゃうような物件を所有すればいいんじゃんw」って考えてもいいのですがそんな物件、、なかなかありません。(そんな物件ならそもそも手放す理由がありません)

仲介さんもお金で動くので一度にたくさんお金をくれる人を優先しがちですが狼旅団的にはここをオーナーの「人柄」と「マメさ」でカバーしましょうって方向に持っていきたいです。

現在、嫁がこの会社に潜入してどんな物件を優先的に客付けしてるのかを探ってます。(ワタクシ的にはどう考えても広告料の優劣だけで決めてるとは思えないんです)

判明しだいレポートしますのでご期待いただければと。。w

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その前に嫁がクビになったら身も蓋もないんじゃんw


COMMENT

横浜の物件でも大丈夫でしょうか?

先月、退去の物件が出たのですが、旅団員として速攻で空室を埋めてしまいましたwwwwww

次に退去が出るか、空室物件を購入した時には、是非とも賃貸付けを奥様にお願いしたいと思います。

すいません(。・ω・。)ゞ

新米なもので、突っ込む所がよくわからなかったのでポチだけしていきます( ̄∇ ̄*)ゞ

さっき通りかかったら、二郎new赤羽店並んでなかったので食しておきました。
オナカイッパイです。





三食か…

>現実的にはこの「ニンジン」で仲介は案内する物件の優先順位を付けているので広告料禁止ってならない限り当たり前のように請求されちゃうと思います。

札幌って広告料②ヶ月って当たり前・・・
都内とは違うんだよなー
それ+個人バック・・・・
大家さんは、堪らんねー

そそる内容ですね!

10個くらいポチしたいです!!

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

あのー、一昨日、レジでも退去のご連絡いただいちゃいました。狼さんの「不幸のおすそ分け」を私もいただいてしまったようです。

私のレジ、まさに「3点ユニット的築古ワンルーム物件」です。ついでに、今ならXXも付いてきます。

案内は少ないが成約率は以上に高いチープ系大家です。
なるほど。納得です。

なにやら「埋伏の毒」が仕込まれたような・・・(・∀・)

お小遣い付きお安い系は回転率と併せ技で稼げる
んですか。
管理請け負わなければ面倒も無いですし、なかなか
潔い感じですね・・・

Re: タイトルなし

teruさん

> 横浜の物件でも大丈夫でしょうか?

横浜でも大丈夫だと思いますがteruさんが持ってるような高級グレードじゃダメですw。
(横浜なら家賃3万とかじゃないと厳しいかもw)

Re: タイトルなし

cocoyouさん

やげさんが突っ込みに来ないところを見ると本日の記事、、非常にまとまりが無かったということですw。
cocoyouさんにはとりあえず二郎3食食っても大丈夫な胃袋に鍛えるってのが急務じゃないかと。。
(ワタクシ、1週間続いても大丈夫な胃袋してますw)

Re: タイトルなし

ワンワンさん

> 札幌って広告料②ヶ月って当たり前・・・
> 都内とは違うんだよなー
> それ+個人バック・・・・
> 大家さんは、堪らんねー

え!
札幌って2か月ふんだくられてさらにタンボ付けるんですか?ww

大家さん、、一体どこで儲ければいいのか。。。とw。

Re: タイトルなし

相良利満さん

> そそる内容ですね!
>
> 10個くらいポチしたいです!!

本日もうちの嫁、、朝から出勤してます。
随時情報を仕入れてますのでいましばらくお待ちくださいw。

Re: タイトルなし

ぶるーまんぱぱさん

> あのー、一昨日、レジでも退去のご連絡いただいちゃいました。狼さんの「不幸のおすそ分け」を私もいただいてしまったようです。

あうー。。
早速伝染しちゃったみたいですね。。(すみません。。)

> 私のレジ、まさに「3点ユニット的築古ワンルーム物件」です。ついでに、今ならXXも付いてきます。

XXって「まま」ですか?
うーん、、どうしよw

Re: タイトルなし

佐藤さん

> 案内は少ないが成約率は以上に高いチープ系大家です。
> なるほど。納得です。

最近の賃貸は高い方か安い方かの両極端な気がします。
昔みたいに「いい部屋に住みたい」って価値感が無くなってるんでしょうか。。

早くインフレになって欲しいですw。

Re: タイトルなし

クロノスさん

どうも最近の主流は安い賃貸の流れって気がします。(おっしゃるとおり管理さえなければw)


でもワタクシ的には回転率で稼ぐ手法は怖くて出来ませんww。

ツッコむタイミングを逃したやげです。

回転率か単価か・・・飲食店も似たようなこと考えておりました。(汗)

そういやバイクレースで2スト全盛の時代にホンダが4ストでチャレンジしたことがありました。
何でも「回転数を倍にすれば同等のパワーを云々・・・」
・・・話の出口戦略が見えて参りませんが・・・。

借りる人の絶対数が

チープな部屋でいい人>>>こだわっちゃう人

が時代の流れですからね。「ウチではご提供できるお部屋はここしかありません(ドヤ顔)」って言われたらソコが決めブツな訳で。

・・・決め手は「弱気な家賃&弱気(もしくは無関心な)大家さんのセット物件」でしょうか?

あwもうすぐお会いする時間じゃんw

ファミリー物件でもいけそうですか?
和光または千葉で希望なんです。

Re: タイトルなし

やげさん

> 回転率か単価か・・・飲食店も似たようなこと考えておりました。(汗)

飲食店の考え方とこの話、なんか似てる気がします。(究極の選択みたいなw)

しかし、昔と変わりましたね。。
ワタクシが若い頃はトレンディー(もはや死語w)な部屋を目指していい部屋探したものですけどね。。


しかし、結局は麻雀部屋になるのがオチということで。。

Re: タイトルなし

ナッツさん

> ファミリー物件でもいけそうですか?
> 和光または千葉で希望なんです。

嫁に聞いたのですがどうも大きい部屋はダメらしいです。

でもそのうちそういう部屋でも扱えるように鋭意検討して貰います。
(いまはペーペーなので大胆な意見が出来ないそうです。。)

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