プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
07 | 2017/08 | 09
- - 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 - -
検索フォーム

買う理論。。。

banner赤ずきん
ブログいじりすぎて明日、元の「狼旅団ブログ」に戻せるか心配なんですのw


こんにちは。

本日は4月1日。。
ご存知の通りエイプリルフールです。。

最近、有名企業も自社サイトでエイプリルフールネタを考えているそうなのでワタクシもリスペクトしてみましたw。

去年のエイプリルフール戦車ネタで勝負しましたが今年はブログをいじり倒す戦術に出てみましたw。(けもの辺繋がりで「狼」から「猫」にしてみました)

しかし、、去年も言いましたが一年中ウソとつくのが生業(なりわい)でもある我が不動産業界。。(いい物件でもないのに「この物件とってもいいですよw」とか「いつ買うんです?今でしょw」などど言われてる方、さぞかし多いんじゃないかと思います)


あらたまってエイプリルフールに気合入れてウソつく必要は無いのではと思ったりしますw。(大事なことなので今年ものたまってみますw)


ま、不動産屋さんも仕事ですから売りたくもない物件でも売らないと日々の糧も得られません。(売れればなんでも掴ませちゃうのでそもそも「売れない」って思うかどうかは別としてw)

また社員さんが増えてきて食い扶持は増える割に売り上げが増えないというジレンマを抱えてる業者さんほど必死にウソを付いて売らないといけません。。(出来ない社員をたくさん増やしても売り上げなんて増えないんですけどねw)

これだといつまでたっても「不動産屋さんってダマしてばかりのあこぎな商売・・」って言われてしまいます。


そこでワタクシ、考えました。

「自分が欲しいと思った物件だけ売ればいいんじゃんw」

不動産屋の目で見て「自分でも欲しい」と思う物件は「誰でも欲しい」はず。

毎日お客さんにメールで何通、物件情報を送っても何ら「欲しい」って反応が無いのも昔、散々経験してるワタクシ。。「この手法ならどんな物件出しても全部買い付けが入るんじゃんw」って思いました。


しかし、実際やってみるとそんな物件、なかなか出てきません。
(そりゃそうです、、自分が欲しい物件ってのは他の人も欲しいんですからw)

ましてや、うちは仲介ですから「すぐに売れそうな仲介物件」をわざわざ仲手を片手にしてまで出してくれる義理もありません。


そこでさらに考えました。。


「なら物件が出て来そうな上流にさかのぼって探しに行けばいいんじゃんw」と。。


どこに行けばいいかと言えばそりゃもちろん転売業者さんです。

転売業者さんが仕入れようか迷ってる物件で「仕入れて転売するには利益率が低い」ってのがあるのですがそんな物件を狙って「この物件ください」ってお願いするべく夜な夜な担当者にメシをおごって仕入れてました。(今から7年前のmixiでブログ書いてた時代です)

当時の転売業者さんってのは、自社で仕入れない物件は各営業担当者の裁量で情報を横流ししてたんです。(ツワモノになるとその利益は個人会社に流す・・いや、、なんでもありませんw)


さて、転売業者さんは普段足げに業者さんを回って物件情報を仕入れてます。
そこで検討可能案件になった物件だけを横流しして貰えばそれはそれは濃縮された物件情報です。

当然ですがレインズなんかに載ってる物件とはまったく異質の情報だけが回ってくるんですw。

こんな物件ばっかり見てるとどんな物件がいい物件でどんな物件がクソ物件なのか一目でわかるようになるんです。(これがワタクシの目利きの基礎になってますw)


転売業者が仕入れるかどうか検討する物件はもちろん「再販可能な物件」。


利益も出さなきゃいけないのは当たり前として何より「この物件を売りに出したと買主に融資が付くのか?」が必須項目です。(だからロットのデカそうな戸建用地は坪単価が安くなるんです)

前に「鬼差しが出来る物件は転売業者が見向きもしない物件なんですよ」と書いたことがあると思いますが転売業者が見向きもしない物件ってのは言い方を変えれば「買主に融資が付きにくい物件」ってことになります。

ロットの大きさ次第では「現金客でも買えるから」と融資が付くか付かないかなんて考慮せずに仕入れる業者さん(主に区分レジなどの業者さん)もいますが収益物件は大半が融資を受けて買うって人の方が高く買ってくれます。

今は無理ですが昔は都内の平成元年の利回り15%くらいのRCレジ(あ、言っておきますが都内ってのは23区です。八王子とかわ都内って言いませんw)を仕入れて9%の利回りで売ることが出来たので転売業者さん相当儲かりました。しかしこれが利回り12%だと仕入れてもあまり利益が出ません。(お化粧直し的「なんちゃってリノベ」の費用掛けると利益なしなんてこともありました)

こんな12%の物件をエンドさんに指値無しの10%で売る。。

エンドのお客さんからしたらこんな物件、、普段から見たこともない物件だったので契約日が決まるまで「ホントにこの値段で買えるの?」って疑われてましたw。。(でも元付けの仲介さんは12%くらいの指値が満額の10%で買い付け入るもんですからそりゃウハウハでしたっけw。)

こういう物件はずっと水面下で取引されているのでよくある融資のスピードで買主が決まるなんて素人丸出しみたいな売れ方はしません。融資が承認されるまでずっと売主さんも待ってくれるんです。

今では先のリーマンショックでそんなことが出来る転売業者さんいなくなりましたがちょっと前はこんなことが可能でした。


さて、「じゃあ、この今ではいないこんな転売業者さんとどこで知り合えばいいの?」って声がそろそろ聞こえて来そうですがこの方法もかなり昔のこのブログで書いたことがあります。(過去ログ全部読んだ人はご存知だと思います)

どこかに書いてあるのでそれを一度読んで見てください。
但し、その時の方法は今ではちょっと応用しないと難しいです。

ネットのSNSの進化が原因なのですがやり方は今でも大して変わりません。


今年の狼旅団セミナーシリーズではこの話を「買う理論」としてしゃべり倒しますw。

「狼さんならいつかいい物件を出してくれるに違いない」と思ってる方も多いと思いますがワタクシに回ってくる物件で「これなら自分でも買ってもいいや」って思う物件、、そんなに多くはありません。。(あまりいいと自分で買っちゃうでしょうしw)

また他の業者さんみたいに仲介やらないと生きていけないってわけでもないのでワタクシが年間に仲介やる物件なんてホントごくわずかです。

これだとワタクシのブログをせっせと読んでくれてる人に申し訳ないのでそういう物件にありつく方法なるものを今年もしゃべる所存ですw。

過去にワタクシのセミナーに参加された方には口から泡吹くくらいしゃべってるネタですし、今年ワタクシと実際にあった人にもこのノウハウ、惜しみなく教えますので(DVD化の予定はありませんw)是非ご参考いただけたらと思います。


あ、方法と言ってもそんな大した方法じゃないですよ。あまり期待しないでくださいw。(昔mixiでワタクシが実際にやってた方法です)


ってことで明日からまた元の狼ブログテンプレに戻します。。

人気ブログランキングへ
要するに〇〇を〇〇して〇〇するって方法なんじゃんw


COMMENT

過去問あたったー

最近読み直した過去記事に
たしかに有りました!

でもまだ活用できてないす、、、(;・∀・)

新年度のセミナーも期待しております!
(お茶会は予定があわずでした)


ブローカーさんの聖地新橋より。

No title

>ブログいじりすぎて明日、元の「狼旅団ブログ」に戻せるか心配なんですのw

何事もほどほどにが一番かもw
物件、購入もね!!

エイプリルクレバー

必殺さ・・・ゲフン、ゲフン、狼さんこん○○は!

業者さんにおかれましては4月1日だけは、エイプリルクレバーとしてホントのことを言う日にしましょう(^^;)

不動産投資終結宣言を出してもらっても結構です。
先日、本屋さんに行ったら、不動産投資本が激減し、株・FXの本がメッチャ増えてました。

今のうちに株・FXで儲けて、また不景気が来たら紙の資産で蓄積した資金で現金買いすれば良いと思います。

サルにダーツを投げてもらって、刺さった方向に賭ければ、そのへんのファンドマネージャーよりも良い結果が出るかもしれません(^^;)

ハイレバかけてブラックスワンに出会ったら一発退場できるのが紙の資産の魅力です。

ランダムウォークする市場は予想どおり不合理。 
あ、でも、バリュー投資法は不動産投資でも同じですね(そんな歪みを発見できるかが目利き力と情報力なんでしょうけど)。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

>ブログいじりすぎて明日、元の「狼旅団ブログ」に戻せるか心配なんですのw

って、もうちゃんと戻ってますね。まだ0:01ですが、日付変わったのを狙って、戻されたのでしょうか。

転売業者さんから情報貰うどころか、競り勝った
方がいたような気がしないでもないですが、それ
位の目が利くようになる前のステップとしては
とても有効っぽいですね。

でも、とても融資の審査なんて待って貰えない
様な気が・・・^^;

ここは漢の特約無し買い付けでしょうか?

この記事のどこかにウソが混ざっています。
探してください。って事でしょうか?

猫検定 初級編

本日、スバラシイ狼物件見せていただいてありがとうございました。あそこが空き室になることなんて絶対ないでしょう!環境もイイし、競合もいない、独り勝ち物件を堪能しました。

くやしいから色々ダメだしさせて頂きましたが、そんなの全然目じゃないくらい素敵でしたよ。週末に内覧会に参加される方はめいっぱい期待されて下さい。

本日さすがの素敵物件を一足お先に見せていただいてきました。何の文句もつけがたい素敵なお部屋でしたし、周りの環境も抜群。絶対、一週間と空室無いでしょうね。

だけど1つだけ疑問点があるんです。セキュリティカメラにも、インターフォンカメラにも赤ずきんバッチをかざしてもオートロックの鍵が反応しないのはなぜ?

赤ずきんちゃんは勉強のため、出入り自由じゃないの?

先日は、ありがとうございました。
セミナーに、参加させていただき、バッチも頂き有り難うございました。
欲しいと、思う物件には、なかなか、巡り会えません
まあ、必殺さんのように、お金も無いので、高いのは買えませんが、巡り会う方法、難しいですよね~
素敵物件、私にも、見せて下さい。
何処でも、いつでも、行きます。
よろしくお願いします

EDIT COMMENT

非公開コメント