買う理論。。。
ブログいじりすぎて明日、元の「狼旅団ブログ」に戻せるか心配なんですのｗ
こんにちは。
本日は４月１日。。
ご存知の通りエイプリルフールです。。
最近、有名企業も自社サイトでエイプリルフールネタを考えているそうなのでワタクシもリスペクトしてみましたｗ。
去年のエイプリルフールは戦車ネタで勝負しましたが今年はブログをいじり倒す戦術に出てみましたｗ。（けもの辺繋がりで「狼」から「猫」にしてみました）
しかし、、去年も言いましたが一年中ウソとつくのが生業（なりわい）でもある我が不動産業界。。（いい物件でもないのに「この物件とってもいいですよｗ」とか「いつ買うんです？今でしょｗ」などど言われてる方、さぞかし多いんじゃないかと思います）
あらたまってエイプリルフールに気合入れてウソつく必要は無いのではと思ったりしますｗ。(大事なことなので今年ものたまってみますｗ）
ま、不動産屋さんも仕事ですから売りたくもない物件でも売らないと日々の糧も得られません。（売れればなんでも掴ませちゃうのでそもそも「売れない」って思うかどうかは別としてｗ）
また社員さんが増えてきて食い扶持は増える割に売り上げが増えないというジレンマを抱えてる業者さんほど必死にウソを付いて売らないといけません。。（出来ない社員をたくさん増やしても売り上げなんて増えないんですけどねｗ）
これだといつまでたっても「不動産屋さんってダマしてばかりのあこぎな商売・・」って言われてしまいます。
そこでワタクシ、考えました。
「自分が欲しいと思った物件だけ売ればいいんじゃんｗ」
不動産屋の目で見て「自分でも欲しい」と思う物件は「誰でも欲しい」はず。
毎日お客さんにメールで何通、物件情報を送っても何ら「欲しい」って反応が無いのも昔、散々経験してるワタクシ。。「この手法ならどんな物件出しても全部買い付けが入るんじゃんｗ」って思いました。
しかし、実際やってみるとそんな物件、なかなか出てきません。
（そりゃそうです、、自分が欲しい物件ってのは他の人も欲しいんですからｗ）
ましてや、うちは仲介ですから「すぐに売れそうな仲介物件」をわざわざ仲手を片手にしてまで出してくれる義理もありません。
そこでさらに考えました。。
「なら物件が出て来そうな上流にさかのぼって探しに行けばいいんじゃんｗ」と。。
どこに行けばいいかと言えばそりゃもちろん転売業者さんです。
転売業者さんが仕入れようか迷ってる物件で「仕入れて転売するには利益率が低い」ってのがあるのですがそんな物件を狙って「この物件ください」ってお願いするべく夜な夜な担当者にメシをおごって仕入れてました。（今から７年前のmixiでブログ書いてた時代です）
当時の転売業者さんってのは、自社で仕入れない物件は各営業担当者の裁量で情報を横流ししてたんです。（ツワモノになるとその利益は個人会社に流す・・いや、、なんでもありませんｗ）
さて、転売業者さんは普段足げに業者さんを回って物件情報を仕入れてます。
そこで検討可能案件になった物件だけを横流しして貰えばそれはそれは濃縮された物件情報です。
当然ですがレインズなんかに載ってる物件とはまったく異質の情報だけが回ってくるんですｗ。
こんな物件ばっかり見てるとどんな物件がいい物件でどんな物件がクソ物件なのか一目でわかるようになるんです。（これがワタクシの目利きの基礎になってますｗ）
転売業者が仕入れるかどうか検討する物件はもちろん「再販可能な物件」。
利益も出さなきゃいけないのは当たり前として何より「この物件を売りに出したと買主に融資が付くのか？」が必須項目です。（だからロットのデカそうな戸建用地は坪単価が安くなるんです）
前に「鬼差しが出来る物件は転売業者が見向きもしない物件なんですよ」と書いたことがあると思いますが転売業者が見向きもしない物件ってのは言い方を変えれば「買主に融資が付きにくい物件」ってことになります。
ロットの大きさ次第では「現金客でも買えるから」と融資が付くか付かないかなんて考慮せずに仕入れる業者さん（主に区分レジなどの業者さん）もいますが収益物件は大半が融資を受けて買うって人の方が高く買ってくれます。
今は無理ですが昔は都内の平成元年の利回り１５％くらいのＲＣレジ（あ、言っておきますが都内ってのは23区です。八王子とかわ都内って言いませんｗ）を仕入れて９％の利回りで売ることが出来たので転売業者さん相当儲かりました。しかしこれが利回り１２％だと仕入れてもあまり利益が出ません。（お化粧直し的「なんちゃってリノベ」の費用掛けると利益なしなんてこともありました）
こんな１２％の物件をエンドさんに指値無しの１０％で売る。。
エンドのお客さんからしたらこんな物件、、普段から見たこともない物件だったので契約日が決まるまで「ホントにこの値段で買えるの？」って疑われてましたｗ。。（でも元付けの仲介さんは12％くらいの指値が満額の10％で買い付け入るもんですからそりゃウハウハでしたっけｗ。）
こういう物件はずっと水面下で取引されているのでよくある融資のスピードで買主が決まるなんて素人丸出しみたいな売れ方はしません。融資が承認されるまでずっと売主さんも待ってくれるんです。
今では先のリーマンショックでそんなことが出来る転売業者さんいなくなりましたがちょっと前はこんなことが可能でした。
さて、「じゃあ、この今ではいないこんな転売業者さんとどこで知り合えばいいの？」って声がそろそろ聞こえて来そうですがこの方法もかなり昔のこのブログで書いたことがあります。（過去ログ全部読んだ人はご存知だと思います）
どこかに書いてあるのでそれを一度読んで見てください。
但し、その時の方法は今ではちょっと応用しないと難しいです。
ネットのＳＮＳの進化が原因なのですがやり方は今でも大して変わりません。
今年の狼旅団セミナーシリーズではこの話を「買う理論」としてしゃべり倒しますｗ。
「狼さんならいつかいい物件を出してくれるに違いない」と思ってる方も多いと思いますがワタクシに回ってくる物件で「これなら自分でも買ってもいいや」って思う物件、、そんなに多くはありません。。（あまりいいと自分で買っちゃうでしょうしｗ）
また他の業者さんみたいに仲介やらないと生きていけないってわけでもないのでワタクシが年間に仲介やる物件なんてホントごくわずかです。
これだとワタクシのブログをせっせと読んでくれてる人に申し訳ないのでそういう物件にありつく方法なるものを今年もしゃべる所存ですｗ。
過去にワタクシのセミナーに参加された方には口から泡吹くくらいしゃべってるネタですし、今年ワタクシと実際にあった人にもこのノウハウ、惜しみなく教えますので（ＤＶＤ化の予定はありませんｗ）是非ご参考いただけたらと思います。
あ、方法と言ってもそんな大した方法じゃないですよ。あまり期待しないでくださいｗ。（昔mixiでワタクシが実際にやってた方法です）
ってことで明日からまた元の狼ブログテンプレに戻します。。
要するに〇〇を〇〇して〇〇するって方法なんじゃんｗ