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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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寒い土曜日。。。

banner赤ずきん
1位の座もどうやら本日までなんですのw

こんにちは。

今日は雪が降るんじゃないかと思うくらい寒い一日でした。(この時期のこの気温はカラダに堪えます、、)

そんな中、本日はとあるお客さんの収益物件の査定に出撃。。
今年のワタクシ、、少々寒いからと言って「行きたくない」とか贅沢言いません。。(今年は仕事の鬼な一年なんですw)

季節外れの北風でも果敢に屋上に上がって防水チェックに余念がないワタクシです。

今日査定した物件ですが正直に言えば、初心者の投資家さんが高利回りに釣られてつい手を出してしまうような下駄履きレジです。

買った時は表面利回り11%。
3年前くらいのスル○の融資がたっぷり付いた物件なので3年経った今でも元本はほとんど減ってません。
ス○ガの違約金を考えると「なんで今売るのよ」とツッコミ入れたいのですがこれには理由があります。

えぇ、、1階店舗部分が全部退去してしまったんです。。。

この店舗部分の賃料比率が30%。
ただでさえレジ部分の賃料の下落が激しいのに追い討ちをかけるような1階部分の総退去。。

金利4.5%では持ち堪えるわけがありません。

この売主さん、「今なら高く売れるかな?」と言ってましたが今売り出しても相当苦戦が予想されます。

実は最近の売り物件で在庫としてダブついてるのは大体こういう物件です。
まだ買って間もないので元本も減ってないし高値で売らないと繰上げペナルティーすら払えません。

指値が入っても安く手放すことが出来ない物件、、、こういう物件を掴んじゃうのが一番かわいそうです。

正直に売れそうな値段を出しましたがそのお値段、買った値段の2割減です。(これで売ったら手出しで3600万です)

購入時の諸経費を考えるとしめて4800万の赤字。。。
これなら最初から不動産投資なんてやらない方がマシだったって話です。

フルローンで物件を買うときに一番考えなくちゃいけないのはこの退去リスクと万が一途中で手放すとした時の残債具合。。この部分を「融資が付くから買ってしまえ」と後先考えずに買ってしまうとこういうことになる可能性が高くなります。

このお客さん、、買ってから一生懸命賃貸業者さんを回って客付け頑張っていたそうですが店舗部分の客付けはあまり考えていなかったようです。

賃貸比率が30%なんて店舗を抱えてるなら最悪は自力で店舗部分を使って何か商売しようってくらい腹を括って買わないといけないのがこんな下駄履きレジ。。今更そんなこと行ってもあれですがとにかく一刻も早く売らないと給料から返済しないといけなくなります。

とにかく早いところ売ってしまいたいのですが指値がほとんど出来ないのでレインズに登録してしばらく反響を見てみようかと思います。

このレインズですがうまく載せると稀ですが、とても高値で売れることがあるんです。
やり方はここでは書けませんが不動産屋さんにもレベル差があって載せ方次第では比較的レベルの低い営業さん(物件を単に利回りだけ見てるような営業さんが面白いように釣れるんですw)がうまく引っ掛かってくれますw。(前にセミナーで話したネタの応用ですw)

それでも希望金額(買った値段)にはとても届きません。。
もう少し持ち堪える事が出来るならなんとかして1階部分を埋めてしまう作戦も取りたいところです。

以前は物販が入っていたのですがロケーション的に物販では厳しい動線なので素人風な飲食店を格安な賃料で入れて見た目満室にして利回り9%。。。うーん、、厳しいかなぁ。。。(これじゃ更に利回り下がっちゃいますねw)

100万くらい掛けて転売業者風ななんちゃってリノベやってみたら1000万くらいは高値で売れる気がするんです。(石貼って、銘板変えて、ライトアップしてくらいなら100万くらいで可能かと)

軽くリノベして見た目だけ良くして売り逃げる方法。。
地元の地主さんみたいな人が「近くだから欲しい」って時、収益物件は高値を付けることが多いのでこんな作戦と両面で戦ってみる予定です。


さて、話は変わりますが先日お話ししたうちのレジの退去の話。。
来週土曜日には原状回復も終わりそうなのでご希望の方がいらっしゃれば部屋の内覧やります。

4月6日土曜日の14時から恒例のお茶会を兼ねて見学会をやりますのでご希望の方はコメント欄に参加表明お願いします。なお部屋が狭いのと近隣事情を考慮すると7〜8人くらいが限界なので先着順で足切りさせていただきます。

なお先日メールで「内覧会やって」と連絡くれたくふねおさん。。申し訳ありませんが強制的に参加してくださいw。(だって言い出しっぺだしw)


明日ブログは作者取材旅行のため休載します。。。


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単にズル休みしたいだけなんじゃんw

COMMENT

内覧会の件ですが他の人優先で余ってたら参加したいです

この前の所と違う部屋ですか?

4月6日、参加します。
よろしくですw

あとで長ったらしいコメ書くとして・・・。

やや早めの時間の参加希望です。

お茶会、参加します。

集計

お茶会参加予定

くふねおさん
フジカケさん
ワンワンさん
やげさん
teruさん

の5名

あと2〜3名で締め切りです。。

お茶会参加希望です。

お茶会参加希望

狼さん

こんにちは。
いつもブログ、楽しく拝見しています。
お茶会是非参加させて頂きたいです。
どうぞよろしくお願い致します。

こんばんは

見学会ブルババとブルももの二人でおねがいしまずo(^▽^)o

途中経過2

追加

よっしーさん
ハルさん

合計7名

あと一人で締め切りです。。

興味はあるんですが、タバコ吸えないし、赤ずきんちゃん枠って事で遠慮しときます。

ホントは予定確定出来ないんです。

はじめまして。
まだ席が空いていましたら、参加させて下さい。

途中経過3

えーっと、、

ぶるぱぱさん
ぶるもも?(誰ですか?まま?)
ジュンリュウさん

ここで締め切りです。。
ぼ〜やさんは来れたら来てください。(宴会要員w)

ああ~残念!
その日は空けてあったのですが・・・
キャンセルが出たらお願いします<(_ _)>

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

今日はぶるーまんももさんの物件見学会に参加しました。カーペンターのももさん、一棟リフォーム素敵でした。

で、今日、ももさんから、狼さんと私はお話がしたいのに何でできないの?ぶるぱぱが邪魔しているんじゃないの?って叱責を受けてしまいまました。

狼さん、モテモテで素敵ですね。6日はももさんとぜひお話ししてください。お願いします。

おお、もう満席とは。
残念ながら私用で参加不可ではあったのですが、
間に合わなかったというのも狼ブログウォッチャー
としてはなにやら悔しいです。

ゲタ履物件は一瞬底上げされているように見えても
空いたらでかいですね。

それ4.○%で買ってしまうんですね・・・

普通サラリーマンしてれば、上手く行かない場合の
逃げ道幾つか作っておく位はすると思うのですが、
不動産を買う時は頭からすっ飛んでしまうんでしょうか。

倒れない為の想定って、色々しておかないとまずい
と思うのですが・・・

おしい。
次の週だったら、東京行くのに。

楽待1位は取れませんでした。
狼さんへのふんどしプレゼントは、もう少しお待ちください。
仙台のセミナーで巻いてくれますよね?

ヒーっΣ(゚д゚lll)
出遅れた!!

ここの所、狼ブログUPされたら脊髄反射で読んでたのにぃぃ
クヤシイですっ!(ザブングル)

見たかった。
むしろ住みたかった(´∀`)

今度、参加させてください!!!

時既に遅しのようですが、、、キャンセル待ちで参加します。

間に合わなかった〜(>_<)
キャンセル待ちお願いします。
募集人員増えませんか?

時既にお寿司でした、キャンセル待ちで参加希望でございます。

内覧会参加させてください。宜しくお願い致します。

参加します

私が言い出しっぺだったんですね(^^;
お茶会ぜひ参加させていただきます!

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

完全で出遅れました。。。
次回に期待します。
って、そんなの期待するな!ってですか。。

No title

見学会7日開催はなしですか?
6日は娘の入学式・・・。

No title

にゃ~にゃにゃ?
にゃにゃにゃにゃ!!

にゃんにゃ

猫!?

猿じゃなくて猫!?

猫!!
是非とも見学したいですが、決算で残業予定で涙を飲みます。
昨日、土地を見てる時に主人が「1階は店舗…」なんて言い出したので焦ってしまいました。素人には無理~

No title

名古屋あられさん
cocoyouさん
いしえもんさん
ナッツさん
8さん
金三角さん

うーむ、、これで16人。。。

40m2の部屋なのでこんなにたくさん座れるかわかりませんがキャンセル待ちってものあれなので皆さん来てくださいw。

場所がわからない方は個別にメールください。(メールフォームからお願いします。。)

これ以上はホント無理なので今度こそ締め切ります。

次回近場で機会がありましたら、参加したいです。よろしくお願いします。

お茶会参加希望

お茶会是非参加希望です。まだ、大丈夫でしょうか?
よろしくお願いいたします。

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