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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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チ〇サムロード。。(こんなタイトル付けて大丈夫なのか。。とw)

banner赤ずきん
内緒ですけど最近、お肌のアンチエイジングケア始めたんですのw

こんにちは。

昨日の契約ドタキャン事件。。

「不幸のおすそ分け」みたいな記事のつもりで書いたのですが、皆さんにとっては「なんだ、、俺よりサムい思いしてるやつもいるんじゃんw」と逆に希望を与えてしまう結果になってしまった感があります。。

この手の話、不動産取引ではよくあることなのでご自身が万が一こんな話の当事者になった時、「あ、オオカミが言ってたのってこれのことかーw」とあまり落ち込まずに「さー、次行こう、次」ってドーンと構えていただけるような度量を持っていただければ幸いです。。

さて、
こんなこと言っちゃなんですがワタクシにとっては、から揚げとビールがあれば気持ちも切り替えられるってもの。。しかし今回、一番かわいそうなのは売主さんです。(一瞬何が起こったのか理解してませんでしたしw)

今回の売主さんは非業者ですからこんなひどい仕打ちは一生に一回あるかないかでしょう。。
ま、当のご本人さん、一晩経ったら怒りも失せて「こんなこともあるんだね」と妙に納得してましたがここ最近の赤井親分のブログでもありましたが賃貸での申し込み後のキャンセルの話、、多過ぎです。(なんでも昨日もあったみたいです)

仲介さんを一方的に責めても仕方ない話ですがちゃんと受付段階できちんとヒアリングが出来ていれば防ぐことは可能なんじゃないかと思います。

買付とか賃貸申込書は法的にはなんら拘束力はありませんが意思表示されれば当事者は売りやめにしたり部屋止めにしたりとそれなりに履行の着手に入ります。

そこでいきなりブレーキを掛けられちゃうと相手あっての話なのでこれを無かったことにするのは至難の技ですw。(ワタクシ、これで一度埋められかけたこともあるんですw)

正当な理由があってのキャンセルならわからなくは無いですが「ボケた理由」でキャンセルするならそれなりに着地の仕方もあるんじゃないかと思います。(仲介さんに「ってことで後処理頼む」ってバックれちゃうとハシゴを外された仲介さんだけが取り残されてしまい相手から死にたくなるくらいガンガン責められちゃうんです)

ただ、一概にお客さんだけが悪いわけでもないのが問題を更にややこしくします。。

特に賃貸のケース。。

賃貸の仲介さんもわざわざ来店されたお客さんを逃がしたくはないでしょうから「仮申し込みでも構わないのでとりあえず部屋を確保しましょう」と動く気持ちもわからなくはないですがその行動、、相手あってのことなので軽い気持ちで申込書取っちゃ貸主さんがかわいそうです。

申込書が入ったあとの貸主とそれをキャンセルされた貸主の精神的な落差。。。

たぶんこんな気持ちでしょう。。




恐怖のジェットコースター(イメージ図)



大家さんって職種は、「多額の借金」というリスクと「滞納するかもしれない借主」のリスクを背負って年がら年中「チンサムロード」をひた走る業種です。

お金儲けだから仕方ないじゃんと言われるかもしれませんがこんな茨の道を走らせるのはあまりに酷な話です。。

とは言え、「投資は自己責任」と言われてますからもちろんこんなリスクとの戦いは不動産投資を続ける限り延々続きます。

精神的に楽なはずはありません。
これも何度も言い続けてることですが、軽い気持ちで「ちょっくら俺も不動産投資とやらをやってみっかなー」なんて考えで始めると後に引けない状態になっちゃいます。


さて、そんな中、昨日の横ちゃんさんのブログ記事。。

読んで正直びっくりしましたw。(だてに金目鯛釣ってるだけじゃないんですねw)

よく「投資総額○億円!」とか「家賃収入○千万!」とか派手に書いてる方は多々いらっしゃいますが自分の収益の「生値」を赤裸々に話す人はあまりいません。(どう見ても計算の合わない「生値」を公表している方は・・いや、、なんでもありませんw)

これを不動産投資初心者向けにセミナーでやってしまう心意気にワタクシ最大限の賛辞を送りたいです。

このセミナー、、どなたが主催したのかはなんとなく聞いてるので知ってますがこれってなかなか出来ることじゃありません。

ま、ワタクシも参考までに実際の「生値」をお客さんから聞き出そうとしたこともありますが、実際にこの「生の数値」ってのは不動産投資をやってる方はトップシークレットなんじゃないかと思います。

この機密情報を初心者の方にオープンにして「不動産投資ってそんなに楽して儲かるもんじゃないですよ」って話をするのは実際の数値を見ないといつまでも夢ばかり追いかけちゃう初心者の方にはとてもいい企画だったんじゃないかと。。。(机上の利益が出ないのが不動産投資です)

いつも思うことですが不動産投資に関わらず投資ってのは「周りに踊らされない冷静な分析力」という機能を体感的に持ち合わせているかいないかじゃないかと思います。

物件を買う時に利回りを気にする人が多いのはきっとこの分析力があるからだと思いますが、不動産ってのはそれだけじゃ不充分です。

人が住んだりするものに投資するんですから人間が絡む様々な不確定要素は机上のシミュレーションソフトでは数値にあらわれません。

不動産投資ではここの部分に「冷静な分析力」が必要になるんです。

先人の教えその1
その物件に安定的にお客さんを入居させることが出来、かつ、毎月ちゃんとお金を払ってもらえるか、かつ、想定外の余計な出費もなく維持できるか?(ここで「手出しが出ちゃう」ってのは論外としてw)

その2
その利益、最後に税金で持っていかれても手残りするのか?



そりゃ「何事にもチャレンジする鋼鉄の実行力」だって必要ですけど大した知識もないまま闇雲に突っ走るとそれは結果的に「暴走」になるかもしれません。またFXとかと違い不動産投資は賭ける金額も大きいのでまわりに乗せられて暴走すると損金出したあとのリカバリーが大変です。(実は「不動産投資で失敗する人」の大半がこのケースなんです)


すでに大成功して「俺のやり方でやれば間違いなく儲かるよ」ってのは再現性が限りなく低い話であることが多く、どっちかって言うとその過程でもがき苦しみ更に上を目指す、、そんな大家さんの話の方が数百倍参考になるのは紛れもない事実です。

経験が無いとこの部分はなかなかわからないのですがそれを先輩大家さんがありのままの数値を示して説明する。。(最初から成功出来てる人もいるでしょうけどそれは極めてレアなケースです。そんな方法があるなら我々、業者だってやってますw)

こんな素晴らしい企画。

一度だけで終わらせないで定期的に開催して欲しいと願うばかりです。

更に願わくば、こういう「ありのままの実話」をたくさん聞いてもらって「絶対負けない大家さん」がたくさん世に蔓延っていただきたいですねw。

あ、そうそう。。
「不動産物件が欲しい」と思ってる人のところには今、まさにたくさんの物件が業者さんから届いてると思います。

その物件の大半は貴方の儲けの為に出してる物件情報じゃなく貴方以外の別の人が儲かる為に出されている物件情報だということを常に意識してください。(本当に儲かるなら自分で買ってるはずですw)


「そんなこと言ってたらいつまでも物件買えないじゃん」

って思うかもしれませんが大切なのは、そんな物件を自分が儲かるようにアレンジ出来る能力が一番大切な能力です。じゃないといつまでも気に入った物件は出てきません。

この先人の教えってのは今は単なる雑音に聞こえるかもしれませんが後になってあの時の雑音が今では「座右の銘」になってることがほとんどです。

この雑音も取捨選択が必要になるのですがこれも「冷静な分析力」を備えていればどれが自分に合っていてどれが合わないかわかってくると思います。更に言っちゃうとこれから起きるだろう「不動産バブル」の局面でいかに自分を見失なわないかが肝になってきます。

「くそー、、なんか周りは凄く儲けてんなー」って思わないで自分が今出来る事と出来ない事を分けて冷静な分析力で乗り切っていただけれるとワタクシの「回らない寿司計画」も早期に実現出来るんじゃないかと信じる次第です。。。w

なにとぞよろしくお願いします。(って話のオチはここか。。。とw)


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こんなオチじゃまた1位陥落なんじゃんw



COMMENT

ちょっくら俺も不動産投資とやらをやってみちゃったなオイラはどうすればイイんじゃん!?Σ( ̄ロ ̄lll)ガクブル)))))))

売り主さん心が広いんじゃん

ポチっ

>その利益、最後に税金で持っていかれても手残りするのか?

空室率、税率、所要経費等々を考慮しないと、大家業は無理ですよね!
自分で予想したより相当上手くいっていないのに・・・ 
最低限、赤字はなしですよねw

自分も3年半前の新築時に本当に嫌な思いをしました。2階が全て予約済みって聞いていたのですが、竣工時に契約されたのは3戸のみで、聞いてみたら入居したいって意思表示だけだったようで、契約も何も交わしていなく連絡も取れないとのことでした。まあ、当時は自分もよくわかっていませんでしたので管理会社の社長に噛み付いたりしましたけど、今回の新築はある程度の予測はしていました。管理会社も仮予約で実際は動いてみないとわからないという感じでしたが、意外とキャンセルはありませんでした。この辺はお互いに勉強だったのでしょうか。

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは、ぽちくりしますた。

わたくしも、この生値、じっくり勉強させていただきました。
横ちゃんさんの物件購入戦略がこれまた素晴らしかったです。

主催者さんのPLも「えー、うそ、すごい」でした。

土曜日から読んで昨日のブログに「酷い」と思うと同時に自分もそんな買い主になりそうで心配してます。

生値の開陳とはこれまたチャレンジャーですが、
きっとどんなセミナーより強烈に頭に焼きついた
でしょうね。

私も勉強し始めの頃、有名どころの方に「税引き
後の手残りってどんなもん?」と伺ったことがある
のですが、全員「所得によるので一概に言えない」
との返事でした。w

んなもん仮の前提置いて幾つかシミュレーション
出せば済むものなのに、何で隠すのかと。

私はそれで怪しむようになったクチです。(・∀・)

生データに感謝

私も参加させていただいて
大変勉強になりました。

見ているワタシも、生値には
結構ドキドキでしたo(><;)(;><)o

クローズドならでは、というところと
諸先輩方の大平洋のように広い心に
感謝です。。。

自分の収益計画も見直ししてみようと思いました!

一位返り咲きおめでとうございます!

またまた、ワタクシめのブログにリンク張って頂きましてありがとうございます。
(今回は旅団長に褒められるベースで良かったです。。)

今回の生値、クロノスさんがおっしゃるように税引き前キャッシュフローとかになるのですが、減価償却の取り方含めて、その辺は参加者全員で議論&確認ってな感じでした。

今度は、以前団長がおっしゃっていたように「ハッピーな投資」を推奨されている潜水艦的著名ブロガーにそのあたりを論じて頂けるとワタクシもありがたいです。
(そんな話をすると、ぶひっ!ぶひっ!、とかって言われちゃうんでしょうか。。。)

えぇ、その方が随分前に書いていて、今は消してしまった区分投資のブログ記事、ワタクシ、それの猿真似を試みただけってことは内緒ですw

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