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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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公示地価の発表。。。

banner赤ずきん
まずはぽちくりんするんですのw


こんにちは。

昨日公示地価の発表がありました。。
ま、予想通りというか地価の下げ止まり感が一段と色濃くなってきてます。

猪俣先生もブログで書いてますがこれで都内の物件がますます買いにくくなるんじゃないかと思います。とは言え、平成前夜のバブルの時とは経済環境も違うのでバブルにはならないんじゃないかと猪俣さんもおっしゃってますがワタクシも同感です。。

銀行もあの時ほどジャブジャブと融資するはずもないですしあの時よりも今の情報の速さは格段に進歩してます。インターネットの普及で紙媒体が頼りだったあの時のような狂乱の土地バブルを期待してもそれは無駄って気がします。

そんな中、本日は2件ほど売主さんから「売りやめ」の悲報に接しましたw。

「悪いんだけど土地の値段も上がってきたので売り出しを見合わせてくれない?」って感じです。

売主さんが売りたくないと言いだせばワタクシ、無理に止めたりしません。(ま、商売も絡んでくるので心の中では「あうあうあー」って叫んでますけどねw)

売り時、買い時の判断は基本的に当事者任せの方がいいとワタクシ、過去の経験上確信してます。
仲の良い人には正直に見たまま話しますがそうでない方にはあまり「売った方がいい」とか「売らない方がいい」とは言いたくありません。。(あとで逆恨みでもされたら大変ですw)

ま、当然ワタクシ達はプロですからなんとなくマーケットの動向ってのは一般の人より先に察知してますがそれをバカ正直にお客さんに伝えても信じる人は信じるし信じない人はまったく信じてくれません。

信じてくれない人に熱く語ってもこちらには何のメリットもありません。(まさに沈黙が金なり・・ですw)


参考までに土地の値段が本当に上がりだしたのは今年2月10日過ぎからじゃないかと思います。。

理由ははっきりわかりませんが実需の戸建用地の仕込みを消費税が上がる前にやっておきたい建売業者がレインズ物件の土地を高値で漁りだしたのが原点じゃないかと。。。

その効果は半年後くらいになるとわかるんですが昨日の公示地価の発表で「あ、やっぱり土地値が上がってるんだな」って安易に判断する方が続出するともマスコミ発表を見ても容易に予想がつきます。

「これで景気回復なんじゃん」って思う人もいるでしょうけど、、どうでしょうか?

収益物件などでも先ほどの「売りやめ組さん」のように土地値が上がってるから「売るのをもう少し我慢しよう」って単純にいかないのがこの不動産投資の怖いところ。。。

過去の不動産バブルをなんとなく覚えている人はどうしてもこのタイミングではストップ掛けちゃうんだと思います。(あの時、欲の皮ツッパで失敗した人が多いのですが、、やっぱり歴史は繰り返すようです。。)


ところで土地ってのは建物が乗ってると時には足枷になるって話、聞いたことありませんか?

更地では高く売れる土地でも建物が載ってると更地評価では見て貰えないので「土地値以下でアパート買っちゃった」ってのは正確に言うと間違いです。

立地にもよりますが実需の戸建用地になるような土地は一番高く売れるのでいいですがそこに築古のアパートが載ってると解体費と住人の追い出し費用などの経費が余計に掛かるので更地の値段と言うわけにはいかないからです。

よく素人の投資家さんで「出口戦略として最後は更地で売るからいいんです」って言ってる人がいますが実際にやってみるとこれが思うようにいかないんです。(ワタクシ達不動産屋でも最後の方の入居者を追い出すのはチカラ技ってことがよくありますw

現金で買ってれば気長に退去を待てばいいですがローンを組んでる人は歯抜けになっていく退去者とそこに居残る退去者とのバランスによっては返済原資を下回る可能性もあります。根負けして多額の立ち退き料を請求されて一体この投資はなんだったんだって方をよく見るので木造APでこういうシナリオを描いて物件を購入する人は一度立ち止まってよく考えていただけると幸いです。

しかし、ツワモノ大家さんで果敢に木造築古でも売りに出して見事高値で売りきってしまう人も少なくありません。

こういう人の物件ってのは物件の手入れが行き届いていることが多くきめ細かい管理が出来ているので基本的にずっと満室状態が続いています。

そんな物件なので物件の近所に住んでいる人などが気に入っていい値段で買ってくれるんです。

ワタクシも去年経験しましたが普段からオーナーさんがマメに管理している物件ってのは築年数が古くてもいい感じに見えるみたいで多少現金突っ込んでも「これ管理も楽そうだし欲しいです」と言わしてしまうんですw。

こういう物件を所有されている方こそ売るなら今じゃないかと思います。
恐らく今が一番高く売れるでしょう。(木造APの売り物件は多いですがこの手の売り物件は少ないですもんw)

でも買った人ももともとしっかり管理されてきた物件なのでホントのところは高値買いではないんですけどね。。(だってこういう物件、、ここから更なるキャッシュ生みますもんw)

きっと買った人も手間のかからない物件なので擦り切れるほど使い倒して欲しいですw

そんな手間の掛からない物件に仕上げることが出来る能力こそ「真の大家力」ではないかと思う次第です。。

幸いにも「狂乱のバブル時代」より情報の伝達スピードも格段に上がっていますのでそういう情報はネット上にも転がってます。丹念にそういう記事を探し出して実践出来ればこの一見難しそうな課題も簡単に出来るようになる気がします。


但し、何が正しい情報で何が間違ってる情報かってのを判断するのが難しいのがネット上の情報。。

物件の目利きも大切ですがこういう情報の目利きも必要な時代です。


ウソをウソと見抜けない人」はいつまでも情弱呼ばわりされちゃうのが今の時代ってことなんでしょうかね。。。w



そんなわけで本日のブログは終了です。
皆さん、良い週末をお送りください。

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今週もコメント返し切れずに週末を迎えちゃったんじゃんw

COMMENT


もうちょっと上がってから・・・と思って塩漬けになっていた株が最近やっと売れて良かったんじゃん(*゚▽゚*)なワタシ。
次の物件欲しいけど、目指すスタイルがブレにブレまくっているので、もう少し勉強しようと思いまつ(´・_・`)
勉強といえば、5月12日セミナーは懇親会からでも良いですか?と言ったら、ブッとばされますか?

缶バッチ取り上げられますか?



>「ウソをウソの見抜けない人」

挙動不審の人・・・・
じっと黙っていると~
話すタイプと黙るタイプがあります。
どっちかな(笑)

どちらにしても、×です!

退去力技といえば、以前どこかで聞きました。
拒否している人の部屋以外全て解体して減築
する方法があると。(・∀・)

扉外しておく以上に目から鱗でした。

それでも売主の心は中々変えられないのですね・・・
売ってもらうのが最難関・・・

昨夜は家族からややこしい話を聞いて帰宅して、狼ブログ読みました。
何ですか、この符合…私の周りの頭痛の種にかぶる話題ばかり(笑)
一眠りしないとコメントする気力が出ませんでした。


仕事で処分をしたい場所は、この時代に地価下落。RCオンボロアパート付。

家族会議の問題は、そもそも地上げ時の入居者立ち退きが発端だとわかり。これのせいで、家が建つくらい損してるみたいです。終わったばかりなのに、また裁判起こす話。
他にも親族で確実に揉める土地や一部が他人の土地に建ってるらしいRC…
無知なのに抱える親に呑気で無関心な息子達によって生み出されたトラブルてんこ盛り。しかも変なブローカーが親に張り付いてます。
狼さんのようなプロを見方につけないと大変。でもこれまで色んな不動産屋に食いものにされてるみたいだし、信頼できる人 に会えるか不安。

そうそう、1戸退去も出るらしい…隣の築浅物件も4か月位空いてますね(T_T) 

嫁の立場で口出しし辛いけど、このままじゃヤバそうです。本音は見ぬ振りして逃げたいですが。
こんなタイミングに不動産に関心持ってしまったのも、神様の采配ということかも。ウソを見抜ける力つけなくちゃ。

Re: タイトルなし

cocoyouさん

最近株が上がってるので塩漬け組だった方が息を吹き替えしてきたようですね。(あの時売らないで持ってた方、、勝ち組ですねw)

> 勉強といえば、5月12日セミナーは懇親会からでも良いですか?と言ったら、ブッとばされますか?
> 缶バッチ取り上げられますか?

缶バッチは取り上げませんがタコ殴りですw。(もうぼっこぼこですw)

Re: タイトルなし

ワンワンさん

ワタクシ、ウソつくときは多弁になります。。





あ、それじゃいつもウソ付いてることになっちゃいますねww。
気を付けようっとw

Re: タイトルなし

クロノスさん

> 退去力技といえば、以前どこかで聞きました。
> 拒否している人の部屋以外全て解体して減築
> する方法があると。(・∀・)

何も知らずに部屋に戻って来たら相当腰が抜けちゃうでしょうねw。

しかし、クロノスさんじゃなかったでしたっけ?
滞納者のドアを外してカーテンにしておくってやつ、、(あれも腰が抜けるほどびっくりしましたw)>

Re: タイトルなし

凪さん

なんかめちゃめちゃややこしそうなお話ですね。。。

でも大丈夫。
揉めに揉めて最後の最後に手が付けられなくなった時、ワタクシが解決しましょうww。

いっつもこんな事案ばかりなので最近すっかり慣れが出てきましたw。

冗談抜きで言いますが、当事者じゃなかったらあまり介入しない方がいいですよ。
(不動産は人間関係でこじれることが多いですしそんな話で関係にひびが入るんです)

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