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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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ベネズエラ人

昨日は午後から「行動する大家さんの会(AOA)第三回勉強会」に行ってきました。

今回のAOAさんの上田さんのお誘いで参加することになりましたが前々から気になってたAOA。。

以前に行ったセミナーと違い非営利団体さんのセミナーとあってお決まりの「個別相談会」というものがありませんw。これなら普通の大家さんも安心して参加出来ますね。

今回の定員は80名。

席はパンパンの満席状態。。すごい熱気でしたw。

運営も手馴れたもので進行スケジュールも新米大家よしゆきさんの名司会も手伝って順調に消化。(よしゆきさんさんって結婚式の司会とかやったらお金取れると思いますw。この人タダモノではありません。。)

第一部は「おそうじおじさん」こと廣田さんの講座。

湘南台方面の地主さんでアパマンをドミナントで保有されていて管理は自主管理でやってるそうです。

ワタクシもいつも思いますが賃貸市場は借主から選ばれる時代なんですね。
ブロークンウィンド理論はワタクシもその通りだと思います。
管理を怠ると賃貸属性が低下してしまい物件がネオスラム化してしまうと。。

個人的には地場に合った賃貸経営をされていると言う印象をとても強く感じました。

またこのエリアはファミリー層に長期的に借りて貰うという考え方なのか更新料はあてにしていないようです。

大家さんのセミナーに行くといつも出るのがこの更新料の話。
ワタクシも収支計画の中に更新料というのは計算に入れていません。そのうち普通に更新料不要となると思ってます。(よく賃貸物件を仲介する際、収入を高く見せようと更新料収入を入れ込んだりして見せ掛けの収入を高く見せようとする不届きな業者さんがいますがあれはやめたほうがいいですw)

第二部は「ユニバーサル南藤沢タワー」という高層の賃貸レジを建築し運営されている月収2000万(!!)の大物大家さんの秋本さんの講義です。

ワタクシも結構おしゃべりなタイプですがこの方はもっとすごいですww。対談したらきっとワタクシは口を挟むことも出来ないでしょう。。。
藤沢界隈でたくさん収益物件をお持ちとのこと。とにかくめちゃくちゃエネルギッシュな大家さんという印象でした。
地主系大家さんもここまで行くとすごいですね。ワタクシ不動産屋としてお相手するのも嫌になってしまいますw。

独自の経営理念をお持ちで「公団住宅の存在が世の中の賃貸マーケットに悪影響を与えている」そうです。

東京で不動産をやってるワタクシとしてはURの存在って蚊に刺される程度の存在なのでそれが地方の賃貸マーケットではどれだけすごいことなのか良くわかりませんでしたが想像するにURのファミリータイプと民間のファミリータイプはそれほど価格差が無いことが原因なのかなと考えました。

賃貸と分譲の仕様は確かに違いますがURより民間の分譲会社の方がワタクシ的には脅威です。

ワタクシとは基本的にコンセプトなどの考え方が違うのでなんともジャッジ出来ませんが長年地場で根付いた知識をふんだんに取り込み実践されている点はやはり特筆に値すると思います。

いつの日か追いつきたいですねw。

またいくつか気になったこととして
今回は一部二部共に地主系大家さんなのでどちらの方もあまり収支は気にしていないとおっしゃっていました。

地主さんは収支だけでなく相続の事も視野にいれてモノを考えないといけません。ワタクシのような一般庶民には縁の無い話ですが。。

「収支はあまり気にしていない」と簡単に一言で片付けていましたがめちゃめちゃ重みというか迫力ありましたw。


でも建築費と収支のバランスは気になるところ。。。

どこで収支を合わせているのかと思ってちょっぴりイジワルな不動産屋的目線で見てみました。

あくまで想像ですが建築構造をS造にすることによって若干収支の調整をしているのかと。。

「ロットの大きい建物」「ふんだんに設備面を奢る」とすると削らなくてはいけないのはやっぱり構造の価格。

高層マンションなら尚更でそのへんを上手く設定して原価を下げているのかなと思いました。

うちのマンションではお客さん目線でマストな事にはお金をかけそうでない部分は汎用品という手法を使いました。
やはり賃貸物件は地域でずば抜けて一番ではなく常に「ここを借りよう」と選択される上位1位か2位に入る程度の物件であればいいと考えてます。(くれぐれも業者の見せブツにならないようにww)

地主系大家さんは節税的意味合いで経費をふんだんに投入できる利点があるので非地主系大家さんとは基本的に考え方が違うと思います。ここはごっちゃに考えることは出来ません。

そもそも賃貸事業はお客さんが入居して家賃を毎月ちゃんと払うことによって成り立つ業種。。

いつも口酸っぱく言いますが入居させることに力を入れるのも大切ですが毎月きちんと家賃を払える属性の入居者を選んで入れておかないと借家法のルールからして大家さんは不利になります。

そこを見極める能力とそういう属性の方が入居しても文句が出ない物件を作る能力の2つ能力を持つことがワタクシは一番大切なんじゃないかと思います。

新築のいずれは中古になりやがて築古になります。その過程でどこをどう手直ししていくかで入居者の取り込みが変わるので大切ですが費用対効果もとても大切です。お金の掛けなさ過ぎも問題ですが不用意か金の掛けすぎも問題です。

分譲マンションのいい部分を取り入れつつ賃貸の費用対効果を計算して日々確実に運営してこそ真の大家道(w)ではないかと思います。

あと気になったのがシルバー問題。。

ワタクシは高齢化問題でシルバー世代を受け入れる賃貸物件が有利という説にはちょっとだけ異論を唱えます。

そりゃこれから絶対に需要として高まるのは理解してますし社会貢献としても非常にいいことです。

しかし不動産屋側に立つ人間としては物件価値の毀損という点では市場流動性を考えると微妙なジャッジになってしまいます。

賃貸マンションを売買する際、建物の瑕疵以外で結構問題になるのが告知義務。心理的瑕疵の告知をすると大体物件価格は下がります。

不動産屋は心理的瑕疵がある物件には非常にナーバスです。当然売りにくくなるからです。

地主系大家さんは最後まで返済して完走する傾向が強いので80歳の高齢者の受け入れも出来るでしょうが返済途中で出口戦略を計画している大家さんはどう考えるでしょうか。。気になります。


そして17時からはお楽しみの懇親会。

普段おなじみの大家さんもいらっしゃったので楽しくお話しました。

4時間くらいずっとおとなしくしてないといけなかったので懇親会ではいつもの「オオカミ節全開ww」

鳥さんと同じテーブルで加藤さんに前々から聞きたかった「加藤さんのあのイラストはどこに頼んだら作ってくれるか」教えていただきました。(母うっちーさんひろ*さんも同じ人に作って貰ったんでしょうか?かっちょいいです。。)OZさんとは前回のセミナーであまりお話できなかったので久々にお話で出来て楽しかったですw。

ぶるーまんぱぱさんとは「新大久保のベネズエラ人とコスタリカ人」のお話で意気投合。。ぶるーまんぱぱさんとワタクシ、先週ワタクシのセミナーで初めてお会いしましたが・・なんでしょうか・・20年来の友人と言う感覚はこれのせいでしょうか。。なんとも不思議なご縁ですね。。。


勉強会に80人。

懇親会は推定70人。

二次会は約40人。。

二次会終了後、ワタクシはもう疲れて家に帰ってしまいましたがあの盛り上がりなら他の方は3次会まで雪崩れこんでますねw。




日曜日のあの時間に閑散とした神田を歩く大集団はちょっと不気味でしたww。。


また誘ってください。。



当日スーツで行くとなんだか商売っ気が出ちゃうと思って思い切りイメチェン。。
派手なドクロがプリントされたMETTALICAのT-シャツで参加したのがワタクシです。。。お見知りおきいただければ。。。。
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COMMENT

No title

貴重なオオカミ節、ありがとうございました。
今後の案件の進め方の参考にします。

そしてご推察の通り、加藤さんと同じ方にイラスト書いてもらってます!

Re: No title

ひろ*様

コメントありがとうございます。


やっぱり加藤さんと同じ人なんですね。。

ワタクシも今度お願いしてみようと思ってます。

No title

狼さん、

こんにちはです。

メタリ缶

おぼえてますか?

初回限定販売だったTシャツつきのCDです(メタリカをわかってないレコード会社の企画ふうです)


さておき、ユーおすすめのファイトファイヤウィズなんとかってのを聴いてみたい昨今です。

こんど、つべで聴いてみます(ネットくわしい人ぽいコメント)


すずきしに


たろう『輸入レコードってなまら臭かった!』

て話したら

すずき『インクのにおいなんじゃん』

とかのたまってましたが、ほんとなんですかね?


あのひと、なかなか物知りです。(たぶん、週間プレーボーイとかの情報です)


とうじ楽器やりたくなったんですが、(ドラム)


いろいろと条件がととのわないと出来ないことに気づき
(それをうちくだく情熱もなく)


あっさりただのオーディエンスせんもんになりました。


でもでもよく考えると、ツーバスドコドコ系の日本人はカラダこわしてますね(悲)


宿命でしょうか?(ミーは太ってますが、外国人のソレとはちがいただの贅肉です)


あと、ドラムスは男にしかモテないからうれしくなかったのでヨカッタです(先見のめいありです)

いったいなんのコメント?


とーとつに終わる。

たろう様

こんばんは。

ワタクシが約一時間掛けて書いたブログ本文をすべてすっ飛ばしてw最後のメタリカだけに反応したかの様なコメントありがとうございます。

ここまでキレイさっぱり読み飛ばされると逆に気持ちいいってもんですww

メタリ缶。。欲しかったなぁ。
アルバム「LOAD」か何かの初回限定版に付いてきたやつだったと覚えがあります。

今はもう持ってませんが付録の「メタリカ学習帳」だけは持ってました。(ここでこのくだりはたろうさんとワタクシしか絶対にわからない話なんだろうな。。(涙))


輸入盤が変な匂いがするのは安いビニールジャケットの変質した匂いだよと昔、時給780円(交通費込み)という半ば強制労働と言っても過言ではないくらいの安い時給で貸レコード屋のバックヤードで防犯シール貼りのバイトでコキ遣われていたた横山くん(仮名)に教わったことがあります。

ツーバス演者の短命さはラウドネスの樋口さんが死んだとき思いました。ツーバスかどうか忘れましたがコージーパウエルも死んじゃったし。。

やっぱり人にはツーバスは毒なんですね。

ワタクシはあまりのリズム感の無さで早々とドラムスの道は断念したので90歳くらいまでは長生き出来ると思います

No title

今日のタイトルが「ベネズエラ人」になっているのが....

オオカミさんの思い?が伝わります。

次回のオフレコ オオカミ節 も楽しみにしてます。

Re: No title

ぶるーまんぱぱ様

今日のブログタイトルを見てぶるーまんぱぱさんは絶対来てくれると信じてましたww。

願いが通じてよかったです。。またオフレコやります。是非来てください。。

きっとこのタイトル見て「なんじゃこのタイトルは???」と思った方が多いと思いますがワタクシ、タイトルはブログが書き終わってから決めてるのでまったく本文と違うタイトルになることがあります。。。

二次会で対面だった者です

二次会で最初対面だった若造です。
名刺裏にブログ名を書いて頂きありがとうございました。
無事検索でき、先ほど全ての記事を拝見させていただきました。

いわゆる不動産系のブログの中にはどこかで見たような記事が多いブログもありますが、
狼さんの記事は一つ一つが非常に奥が深く洗練されており非常に参考になりました。

このクオリティを維持するのは大変だとは思いますが頑張って書いて頂ければと思います。

現状の私の資産背景では仕事上のご縁はあまりなさそうではありますが、セミナー等でお会いした時は色々とご教授頂ければ幸いです。

Re: 二次会で対面だった者です

フジカケ様

コメントありがとうございます。

えぇ!!全部の記事を読まれたのですか?

そ・そんなすごいこと書いてるわけではないのでなんだかお恥ずかしい限りです。。

ここでは不動産の事を中心に書いていますが、是非「仕事は抜き」でお付き合いいただけたらと思います。

またワタクシもいろいろご教示いただきたい事もあります。こちらこそ宜しくお願いいたします。

ベネズエラ

お疲れ様でした。
気持ちの良い位のぶっちゃけ話は本当に伺っていて爽快です。
私も是非一度はずれ付きミスユニバース大会見てみたかったな~

Re: ベネズエラ

クロノス様

おはようございます。

あ、そうだ。ハズレの話もしたんですよねw。
ミスユニバースは新大久保だけでなく川崎バージョンもありますw。

今度どこかでお話が出来ればと思います。。。

No title

狼さん、

どうもまいどさまです、

つべってみました。

ファイトファイアほにゃらら

あはは
(問題作ライドザライトニングにはいってたそうですね)

あってますか?


ミー、貧困系でしたのでマスターまでは輸入レコードでしたが、

キルエムとマスターにはいってる曲は記憶ありますが、ライドザはあまり好きではなく、あんましレコードも聴かなかった模様です(すずきしにいつも言われるんですが、なににおいても、うすいんです、ミー)

でも、いま聴くとこれはスゴイですね。ゴッドかもしれません

運転中に聴いたら事故(自爆)りそうです
こんなんで、故FCに乗って峠にいったら、いつもよりアクセル踏んじゃいそうです

でもいまもむかしもメタリカは重いです、ミーには。

アルバムまるごと聴くと、ぐったりきそうです。


さてさて、狼さんのおかげさまで昨今ノスタルジックなミーはぐぐりました。

メタリ缶はいくつかあるようですね。(懲りずに作ったんですね)
ミーが志木のレコード屋で予約したメタリ缶は1988年のメタルジャスティスのときみたいです。でも予約したことまでは覚えていますが、購入したかまで覚えていません、
いまも昔も記憶力がそうとう欠けています。

ワン。がすきでした

なんかヘリコプターが飛んでるようなイントロみたいなのでした(たしか)


リロードまで買いましたがそのあとは買ってません。

いまたぶん、ジャスティス~リロードまでのCDだけ残ってそうです
(輸入レコードは溶けたかもしれません、実家で)


前置きはこれくらいにして、ぶっとびました。


セイントアンガー?


というアルバムのベースがボブロックとなってました。


このひと、いわゆる秋元やすしですよね?


AKBに秋元やすしが加入したようなもんですよね?(正解?)


これを言いたいがためにながながとコメントしました。

お元気で。

参考になります。

鳥です。

 また、会に参加する時に、

 教えてください。

 
 参考になります。

Re: No title

たろう様


つべでファイトファイアお聞きになられたとか。。

途中のドラムのところで悶絶します。

これはお察しの通りライドザライトニングの一番アタマ楽曲ですw。

マスターとoneもワタクシのテーマソングです。。

oneのPVでヘリが飛んできて戦場で兵士Aと兵士Bがトラックの後ろで・・というのがありましたがカッコイイです。

moterbeathは自分でもギターで弾きます。これもかっこいい曲です。

セイントアンガーくらいからちょっと違う方向に行ってしまいましたがそれはバンドの宿命。。

あのとき解散の危機でしたがこのアルバムを出してなんとか解散は避けられましたからよしとしてますw。

Re: 参考になります。

鳥さん

今のところ次は何に参加するか決まってません。。

というかイベントの告知がよくわからないので鳥さんが行くやつがあったら教えてください。

でも今度「狼さんを囲む会(お茶会)」を開いてくれと頼まれているので自力でやるかもしれません。

その時は来てください。。


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